Đánh Giá Việc Thực Hiện Chính Sách Bồi Thường Thiệt Hại Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất Ở Một Số Dự Án Thuộc Địa Bàn Thị Xã Phú Thọ Tỉnh Phú Thọ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN KHẮC ĐẠT

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
Ở MỘT SỐ DỰ ÁN THUỘC ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ
TỈNH PHÚ THỌ
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 62 16

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC NÔNG

Thái Nguyên - 2010


LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Nguyễn Khắc Đạt

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm
giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo
điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, Phó
hiệu trưởng Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi
trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Khoa Sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo UBND thị xã Phú Thọ, Phòng Tài
nguyên và Môi trường thị xã Phú Thọ, Hội đồng Bồi thường HT&TĐC thị xã
Phú Thọ đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài
trên địa bàn.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè
đã tạo điều kiện về mọi mặt giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Khắc Đạt


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ...............................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................1
1.2. Mục đích và yêu cầu........................................................................................3
1.2.1. Mục đích.......................................................................................................3
1.2.2. Yêu cầu.........................................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất.....................................................................................................4
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái đinh cư ................................................4
1.1.2. Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng ..............................................5
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công bồi thường GPMB...............................6
1.1.3.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai .....................................6
1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất .................................................................10
1.1.3.3. Thị trường Bất động sản..........................................................................12
1.2. Vận dụng lý luận địa tô của Các Mác vào việc định giá bồi thường thiệt
hại đất và tài sản gắn liền với đất...............................................................13
1.2.1. Về tái định cư .............................................................................................15
1.2.2. Vấn đề ổn định nơi ở..................................................................................15
1.2.3. Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp.................................................................16
1.3. Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới......................................17
1.3.1. Trung Quốc ................................................................................................17
1.3.2. Thái Lan .....................................................................................................19
1.3.3. Australia .....................................................................................................20
1.3.4. Phương pháp bồi thường thiệt hại về đất đai thuộc các tổ chức tài trợ
(WB và ADB) ............................................................................................21


1

1.3.5. Chính sách của Nhà nước về bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi
đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.................................................24
1.3.5.1. Những văn bản pháp quy của Nhà nước về đất đai ................................24
1.3.5.2. Bồi thường thiệt hại theo quy định hiện hành của Nhà nước .................28
1.3.6. Những vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu ...............................................31
1.3.6.1. Thực tiễn của việc bồi thường giải phóng mặt bằng...............................31
1.3.6.2. Một số nội dung quản lý Nhà nước về đất đai tác động đến công tác

bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư .........................................34
1.3.6.3. Yếu tố định giá đất và giá đất tác động đến công tác bồi thường
GPMB và tái định cư..................................................................................35
1.3.6.4. Yếu tố pháp chế tác động đến công tác bồi thường GPMB và tái
định cư........................................................................................................36
1.4. Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số địa phương trong
cả nước ......................................................................................................38
1.4.1. Thành phố Hà Nội ......................................................................................38
1.4.2. Thành phố Hải Phòng.................................................................................40
1.5. Khái quát thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của tỉnh
Phú Thọ .....................................................................................................41
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....................44
2.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................44
2.2. Địa điểm nghiên cứu .....................................................................................44
2.3. Nội dung nghiên cứu .....................................................................................44
2.3.1. Điều kiện và đối tượng được bồi thường trong từng dự án .......................44
2.3.2. Giá bồi thường............................................................................................44
2.3.3. Chính sách hỗ trợ và tái định cư ................................................................44
2.3.4. Trình tự thực hiện, trách nhiệm của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư...................................................................................................45


2

2.4. Phương pháp nghiên cứu...............................................................................45
2.4.1. Phương pháp điều tra cơ bản......................................................................45
2.4.2. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu điều tra (sử dụng
phần mềm Microsoft Excel).......................................................................45
2.4.3. Phương pháp chuyên gia ............................................................................45
2.4.4. Phương pháp so sánh, đối chiếu kết quả điều tra.......................................45

2.4.5. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài............45
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................46
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ .............46
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .....................................................................................46
3.2. Đánh giá hiện trạng phát triển kinh tế - xã hội .............................................49
3.2.1. Tình hình tăng trưởng kinh tế ....................................................................49
3.2.2. Chỉ tiêu về xã hội .......................................................................................52
3.3. Tình hình phát triển một số ngành kinh tế chủ yếu.......................................53
3.3.1. Văn hóa - xã hội - thể thao .........................................................................53
3.3.2. Giáo dục đào tạo.........................................................................................53
3.3.3. Khoa học - kỹ thuật ....................................................................................55
3.3.4. Y tế .............................................................................................................55
3.3.5. Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp ...........................................................57
3.3.6. Thương mại - dịch vụ.................................................................................58
3.3.7. Du lịch ........................................................................................................59
3.3.8. Sản xuất nông nghiệp .................................................................................59
3.3.9. Vệ sinh môi trường.....................................................................................60
3.3.10. An ninh - quốc phòng...............................................................................60
3.4. Xây dựng, phát triển kết cấu hạ tầng đô thị ..................................................61
3.4.1. Về nhà ở .....................................................................................................61
3.4.2. Công trình công cộng .................................................................................62
3.4.3. Về giao thông .............................................................................................63


3

3.4.4. Cấp nước đô thị ..........................................................................................63
3.4.5. Về thoát nước .............................................................................................64
3.4.6. Về cấp điện, chiếu sáng..............................................................................65
3.4.7. Về thông tin, liên lạc, bưu điện ..................................................................65

3.4.8. Về vệ sinh môi trường đô thị .....................................................................65
3.4.9. Thu gom và xử lý chất thải rắn đô thị ........................................................66
3.5. Giới thiệu khái quát các dự án nghiên cứu và các chính sách liên quan
đến bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ .............................................................66
3.5.1. Giới thiệu về 3 dự án nghiên cứu...............................................................66
3.5.1.1. Dự án Cầu Ngọc Tháp và Tuyến nối Quốc lộ 2 với đường 32 (Thuộc
dự án đường Hồ Chí Minh).........................................................................66
3.5.1.2. Dự án Đường cao tốc Nội Bài-Lào Cai...................................................69
3.5.1.3. Dự án đường trục chính nối trung tâm thị xã với quốc lộ 2 và khu
hạ tầng kỹ thuật ven đường (đường 35m)..................................................70
3.5.2. Các văn bản pháp lý có liên quan đến các dự án .......................................71
3.5.3. Trình tự thực hiện theo quy định bồi thường giải phóng mặt bằng của
thị xã Phú Thọ ban hành cụ thể như sau ....................................................74
3.6. Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
ở thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ.................................................................76
3.6.1. Xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường ....................................76
3.6.2. Kết quả điều tra, xác định các đối tượng và điều kiện được bồi
thường ở 3 dự án trên địa bàn thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ ...................79
3.6.3. Việc xác định giá bồi thường về đất và tài sản trên đất theo Nghị định
số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ ..............................87
3.6.4. Các chính sách hỗ trợ và tái định cư ..........................................................91
3.7. Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng đến đời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất....................99


4

3.7.1. Tình hình chung về bồi thường, hỗ trợ ......................................................99
3.7.2. Kết quả chi tiết điều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi

đất, bồi thường và hỗ trợ tại 03 dự án ......................................................100
3.7.3. Tình hình việc làm của người dân sau khi thu hồi đất.............................104
3.7.4. Tác động đến thu nhập .............................................................................110
3.7.5. Trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp các ngành trong công
tác bồi thường giải phóng mặt bằng.........................................................115
3.7.5.1. Căn cứ vào tình hình thực tế ở địa phương, UBND cấp tỉnh giao việc
thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho ........................................115
3.7.5.2. Trách nhiệm của các thành phần liên quan: ...........................................115
3.7.5.3. Một số hạn chế.......................................................................................119
3.8. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường
giải phóng mặt bằng ở thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ.............................121
3.8.1. Các giải pháp chung .................................................................................121
3.8.2. Các giải pháp cụ thể .................................................................................123
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..............................................................................125
1. Kết luận ..........................................................................................................125
1.1. Việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường..............................125
1.2. Việc thực hiện và áp dụng giá bồi thường ..................................................125
1.3. Các chính sách hỗ trợ và tái định cư ...........................................................126
1.4. Công tác tổ chức và trình tự thực hiện của các cấp các ngành trong
công tác bồi thường GPMB .....................................................................126
2. Đề nghị ...........................................................................................................127
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................................129


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

NĐ

Nghị định

CP

Chính phủ

TW

Trung ương

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

WB

Ngân hàng thế giới

FDI

Đầu tư trực tiếp từ nước ngoài

UBND

Ủy ban nhân dân

QĐ-UBND

Quyết định của Ủy ban nhân dân

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

TĐC

Tái định cư

CNH

Công nghiệp hoá

HĐH

Hiện đại hoá

ĐTH

Đô thị hoá


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Tỷ lệ đóng góp của các khối ngành vào quy mô tăng trưởng kinh
tế của Thị xã .........................................................................................49
Bảng 3.2: Nhịp độ tăng trưởng kinh tế chung......................................................50

Bảng 3.3: Tỷ lệ đóng góp của Thị xã Phú Thọ vào quy mô tăng trưởng của
tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2001-2005.......................................................51
Bảng 3.4: Các chỉ tiêu kinh tế xã hội trên địa bàn thị xã Phú Thọ năm 2007,
năm 2008 ..............................................................................................52
Bảng 3.5: Tổng hợp hộ nghèo trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn
2006-2008 .................................................................................. 52
Bảng 3.6: Nhà ở tại thị xã Phú Thọ......................................................................61
Bảng 3.8: Tổng hợp cấp nước sạch......................................................................64
Bảng 3.9: Cơ cấu sử dụng đất hiện trạng khu 1 (giai đoạn 1) .............................71
Bảng 3.10: Cơ cấu sử dụng đất hiện trạng khu 2 (giai đoạn 2) ...........................71
Bảng 3.11: Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối
tượng và điều kiện được bồi thường .....................................................85
Bảng 3.12: Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các
chính sách hộ trợ và TĐC .....................................................................97
Bảng 3.13: Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ
của các hộ dân ....................................................................................100
Bảng 3.14: Phương thức sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ dân
thuộc dự án đường 35m......................................................................102
Bảng 3.15: Phương thức sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ dân
thuộc dự án đường Cao tốc ................................................................103
Bảng 3.16: Trình độ văn hoá, chuyên môn của số người trong độ tuổi lao
động tại 02 dự án nghiên cứu.............................................................105


1

Bảng 3.17: Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất Dự
án Đường 35m....................................................................................107
Bảng 3.18: Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
Dự án Đường Cao tốc ........................................................................109

Bảng 3.19: Thu nhập bình quân của người dân tại 02 dự án nghiên cứu ..........110
Bảng 3.20: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án
Đường 35m.........................................................................................111
Bảng 3.21: Thu nhập bình quân nhân khẩu/ năm phân theo nguồn thu Dự
án Đường 35m....................................................................................112
Bảng 3.22: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án
Đường Cao tốc ...................................................................................113
Bảng 3.23: Thu nhập bình quân nhân khẩu/năm phân theo nguồn thu Dự án
Đường Cao tốc ...................................................................................114


0

DANH MỤC SƠ ĐỒ
Biểu đồ 3.1: Tình hình lao động việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
thuộc dự án đường 35m..................................................................106
Biểu đồ 3.2: Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
Dự án Đường Cao tốc ....................................................................108


1

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế văn hoá - xã hội và an ninh quốc phòng. Hiến pháp nước
Cộng hoà XHCN Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước
thống nhất quản lý.
Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá ở Việt Nam đã thực hiện được hơn

hai thập kỷ qua, đặc biệt nó diễn ra mạnh mẽ là những năm gần đây. Trong quá
trình đó chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự án với các mục tiêu phát triển
các khu công nghiệp, các công trình hạ tầng kinh tế - xã hội và hạ tầng cho các
đô thị mới.
Để triển khai được các dự án này chúng ta buộc phải sử dụng tới quỹ đất
đã và đang được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau như đất sản xuất nông,
lâm, thủy sản, đất nhà ở của nhân dân, đất sử dụng vào các hoạt động sản xuất
kinh doanh... do vậy việc thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng của một bộ
phận quỹ đất hiện nay vào việc triển khai các dự án như nói trên đang diễn ra
ngày một nhiều hơn theo yêu cầu của phát triển cơ sở hạ tầng cho CNH, HĐH
và ĐTH nền kinh tế.
Việc đẩy nhanh quá trình CNH, HĐH, ĐTH sẽ đòi hỏi phải xây dựng nhiều
loại kết cấu hạ tầng như: đường giao thông, cầu cống, hệ thống thông tin, kho
tàng, bến bãi... Quỹ đất dành vào các mục đích này sẽ ngày càng nhiều và lớn
hơn khi các cơ sở hạ tầng quy mô lớn được triển khai.
Việc chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà
đặc biệt là đất chuyên dùng đang là vấn đề bức xúc được nhiều cơ quan quản lý
Nhà nước về đất đai và người dân quan tâm.


2

Trên thực tế việc chuyển quỹ đất vào triển khai các dự án không đơn giản,
vì nó tác động đến nhiều vấn đề liên quan đến cuộc sống của người dân bị thu
hồi đất. Có thể nói đây là một thách thức rất lớn đối với việc triển khai các dự
án hiện nay, đòi hỏi chúng ta phải giải quyết hàng loạt các vấn đề liên quan
đến người dân bị mất đất như: đời sống, việc làm của người dân bị lấy đất, hỗ
trợ tái định cư và việc xác định giá trị phần đất đai bị lấy của người dân phải
được xác định như thế nào để thoả mãn thiệt hại mà họ phải gánh chịu, giải
quyết ổn thỏa tâm trạng của người dân sau khi bị mất đất cũng là những vấn

đề vô cùng quan trọng...
Ở Phú Thọ hiện nay quá trình CNH, HĐH, ĐTH đang diễn ra rất mạnh, rất
nhiều dự án đã và đang triển khai với mục đích phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế
cho CNH, HĐH và ĐTH. Vấn đề chuyển đổi quỹ đất đang sử dụng hiện nay
sang đất triển khai dự án đang diễn ra nhanh [27]. Đặc biệt thị xã Phú Thọ là nơi
đang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ mục tiêu thu hút
đầu tư ngoài tỉnh để phát triển kinh tế, xã hội. Trong vòng vài năm trở lại đây thị
xã Phú Thọ đã thực hiện bồi thường thiệt hại, GPMB và di dời nhiều hộ dân để
có được quỹ đất triển khai các dự án, về cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu đề ra,
tuy vậy cũng đang nảy sinh nhiều vấn đề bất cập, một bộ phận người dân bị mất
đất chưa thỏa mãn với những gì họ được hưởng từ chính sách bồi thường thiệt
hại hiện nay [39].
Để góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại đối với người dân
bị thu hồi đất nói chung và ở Phú Thọ nói riêng trong việc triển khai các dự án
thực tế đang đặt ra nhiều vấn đề phải nghiên cứu nghiêm túc, từ đó có thể đưa ra
các giải pháp đúng và toàn diện, đáp ứng được yêu cầu đặt ra.
Từ thực tế đó, chúng tôi tiến hành lựa chọn đề tài: ''Đánh giá việc thực
hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án
trên địa bàn thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ''.


3

1.2. Mục đích và yêu cầu
1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ.
- Rút ra những ưu điểm và vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện chính
sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn thị xã Phú Thọ
- tỉnh Phú Thọ nhằm khắc phục những bất cập hiện nay.

- Bước đầu góp ý kiến trong các văn bản, các điều khoản thuộc chính sách
bồi thường thiệt hại cho người dân bị mất đất, với mong muốn góp phần triển
khai dự án một cách hiệu quả, ổn định đời sống người dân và phát triển kinh tế ở
địa phương.
1.2.2. Yêu cầu
- Vận dụng những quy định của Nhà nước để đánh giá việc thực hiện chính
sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.
- Các tài liệu số liệu điều tra, thu thập phải phản ánh đúng quá trình thực
hiện các chính sách bồi thường trong thời gian qua và có độ chính xác cao.
- Cần làm rõ những thiệt hại của người dân khi bị mất đất như: mất việc
làm, mất chỗ ở, thiếu các cơ sở hạ tầng cho hoạt động văn hoá tinh thần...
- Các số liệu thu thập phải được phân tích, đánh giá một cách khách quan.


4

Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái đinh cư
* Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao [29].
Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác mang lại.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Trong đó,
giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một

diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [17].
* Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [29]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới,
bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [17].
* Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.


5

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau;
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [17].
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách giải phóng mặt bằng.
1.1.2. Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác
nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham
gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với

khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành,... mật độ dân cư khác
nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng
của vùng đó. Do đó, giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành với những đặc
điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn,
dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư
liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất
để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên
truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển
đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này [11].


6

1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công bồi thường GPMB
1.1.3.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
a. Việc Hội đồng hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai
đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định
cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó
không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã
Hội đồng hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất.
Sau khi quốc hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn

thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá
hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực
tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp
lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp
ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô
thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu
cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội [12].
Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được Chính
phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công
tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới
về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng
khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự
án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp


7

luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó
khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc Hội đồng hành các văn bản
quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác
bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm
như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội
bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong
thực thi pháp luật [12].
Bên cạnh việc Hội đồng ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử
dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan
trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp
luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn

yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng
pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên
truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều địa
phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp
luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch
UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời
những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm
giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các
nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [5].
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và
duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng
đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể


8

thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các
địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết
định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất
nước nói chung và các địa phương nói riêng [13].
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB
nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu
cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng

nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện
khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính
bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự
án “treo” [5].
c. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy
hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện


9

tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định
không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho
công tác đền bù. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày 01
tháng 7 năm 2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là
1.081.011 ha, trong đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất có thu tiền
sử dụng đất là 581.620 ha, giao đất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích đất
đã cho thuê là 155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà đầu tư nước ngoài
thuê là 1.386 ha) [5].
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan

trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ
sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa
phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị
trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN) để phục vụ yêu
cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất
đai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc,
Kiên Giang, Trà Vinh,... [5].
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định tại
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều
địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ, chưa
đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang
làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải
quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại
bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết.
e. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng
nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu


10

đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất [7].
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền
sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử
dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
(cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ.
Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn
cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối

tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công
tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến
động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà
công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký
đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ
GPMB nhanh hơn.
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng
đất đai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu
lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải có kế
hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình
triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm,
vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân [11].
1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm.
Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2003 là các quy định về giá đất.
Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi


11

quan hệ đất đai khác nhau thì Luật đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử
lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau [28].
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải phóng
mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định
số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại
đất; Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về

việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an
ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số
22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ Hội đồng hành quy
định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng... Giá đất để tính bồi thường
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ Hội đồng hành kèm theo
Nghị định số 87/CP. Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian
khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều
chỉnh khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất
cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để tính bồi
thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các
khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các địa phương [2].
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây (Điều 55):
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên


12

quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá
đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ thể tại
Luật đất đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo
nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong

điều kiện bình thường” (khoản 1 Điều 56). Thực hiện các quy định về giá đất tại
Luật đất đai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã Hội đồng
hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất.
Khi định giá đất, người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương
pháp định giá đất; phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của
Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi
thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng
nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát
sinh khiếu kiện.
1.1.3.3. Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền
kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh
tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.


13

Luật đất đai 1987 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở đầu tiên mở
đường cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển [12]. Luật đất đai
2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành
trên cơ sở tổng kết hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới, đã quy định chi tiết
hơn về các điều kiện để hình thành thị trường bất động sản và các hoạt động về
tài chính đất đai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về đất đai và giá

đất”, "Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản".
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng
nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị
thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết
phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường.
1.2. Vận dụng lý luận địa tô của Các Mác vào việc định giá bồi thường thiệt
hại đất và tài sản gắn liền với đất
Dưới bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, người sử dụng đất cũng được
trả một khoản tiền bồi thường khi bị thu hồi đất. Trong điều kiện sở hữu ruộng
đất là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì việc người sử dụng
đất được Nhà nước trả tiền bồi thường khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên, với
điều kiện người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình [25].
Để xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu dẫn đến
việc Nhà nước phải thu hồi đất. Vì vậy việc bồi thường thiệt hại cho người bị
thu hồi đất và các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu, để giải quyết
mối quan hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa người được giao quyền sử dụng
đất mới và người sử dụng đất bị thu hồi [16].
Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích
quốc gia thì trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và