MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT, XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐÔNG NAM Á CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ
ĐẤT, XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI
1.1.
Cơ sở lý luận về hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại.
1.1.1. Khái niệm cho vay trong ngân hàng thương mại.
Theo luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 được quốc hội ban hành
ngày 16/06/2010 : “cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao
hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác
định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả
gốc và lãi”.
Như vậy về mặt hình thức cho vay trong ngân hàng thương mại là một sự
vay mượn tiền mà một bên cho vay là ngân hàng thương mại và bên đi vay là khách
hàng bao gồm tổ chức, cá nhân, hay hộ gia đình.
Về mặt nội dung cho vay trong NHTM gồm có 3 nội dung:
- Có sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ người sở hữu sang người sử
dụng.
- Cho vay có thời hạn hay mang tính tạm thời
- Cho vay có kèm theo chi phí
1.1.2. Đặc điểm cho vay trong ngân hàng thương mại.
Cho vay là hoạt động kinh doanh chủ yếu của đa số các ngân hàng thương
mại. Hoạt động này tạo ra thu nhập lớn cho ngân hàng. Vì vậy hầu hết các ngân
hàng thương mại đều rất chú trọng khoản mục này.
Ngân hàng được quyền kiểm soát việc sử dụng vốn vay của người đi vay. Với
vai trò là người cho vay các NHTM luôn yêu cầu khách hàng phải làm đúng nguyên
tắc sử dụng vốn vay đúng mục đích như trong hợp đồng tín dụng.
Hoạt động cho vay chứa đựng nhiều rủi ro. Rủi ro có thể do nguyên nhân
khách quan hay chủ quan nhưng đều dẫn đến bất lợi cho ngân hàng. Rủi do khách
quan trong kinh doanh như làm ăn bị thua lỗ, phá sản, thiên tai… dẫn đến người đi
vay không thể trả nợ. Nguyên nhân chủ quan thuộc về đạo đức của người vay, do
người vay cố tình không trả nợ gây tổn thất cho ngân hàng.

Lĩnh vực cho vay của ngân hàng khá phức tạp và thường xuyên thay đổi:
Những biến chuyển của môi trường kinh tế như đối tượng, địa bàn khác nhau…kinh
tế ngày càng phát triển, lượng tiền cho vay của các ngân hàng cũng tăng lên và loại
hình cho vay cũng ngày càng trở nên đa dạng.
Lãi suất trong hợp đồng cho vay theo thoả thuận giữa khách hàng và ngân
hàng cho vay. Trên cơ sở có trần và sàn lãi suất do NHNN quy định. ( Ví dụ: Lãi
suất cố định, lãi suất thả nổi,…).
Quy trình cho vay: Các khoản vay đều phải theo một quy trình cho vay, thu
nợ nhất định. Thông thường gồm 5 bước:
Bước 1: Lập hồ sơ đề nghị vay vốn.
Bước 2: Phân tích tín dụng.

Trang 1


Bước 3: Quyết định và ký hợp đồng cho vay.
Bước 4: Giải ngân.
Bước 5: Giám sát thu nợ và thanh lý hợp đồng cho vay.
Tài sản đảm bảo: Các khoản cho vay có hoặc không có tài sản đảm bảo tuỳ
vào việc đánh giá và xếp hạng khách hàng của ngân hàng cho vay. Khi kết thúc hợp
đồng khách hàng có nghĩa vụ trả gốc và lãi hoặc một số thoả thuận khác nếu được
ngân hàng cho vay chấp nhận. Trường hợp khách hàng không thực hiện hợp đồng
hay không có một điều khoản nào khác thì tài sản đảm bảo thuộc quyền quyết định
của ngân hàng cho vay.
Vai trò của cho vay trong ngân hàng thương mại.
Hoạt động cho vay mang lại thu nhập lớn cho ngân hàng từ khoản lãi thu được
và thúc đẩy các hoạt động khác của ngân hàng.
Đối với các hầu hêt các ngân hàng, dư nợ tín dụng chiếm tới hơn 50% tổng
tài sản có và thu nhập từ hoạt động cho vay chiếm khoảng từ 1/2 đến 2/3 tổng thu
nhập của ngân hàng. Từ khoản doanh thu này mà ngân hàng mới có thể duy trì hoạt

động của mình và bù đắp tất cả các khoản chi phí phải bỏ ra. Mặt khác, nhờ có hoạt
động cho vay mà các đơn vị kinh tế có thể vay tiền từ ngân hàng để đầu tư cho hoạt
động tăng gia sản xuất kinh doanh, lợi nhuận thu được từ việc sản xuất kinh doanh
không những đủ chi trả khoản tiền nợ và lãi cho ngân hàng mà có thể dư ra. Khoản
tiền dư khi khách hàng chưa có nhu cầu sử dụng sẽ gửi ngân hàng. Từ đó góp phần
làm tăng hoạt động huy động vốn của ngân hàng.
Hoạt động cho vay góp phần điều hòa cung cầu hàng hóa.
Doanh nghiệp muốn kinh doanh hay mở rộng sản xuất kinh doanh mà không
có vốn thì phải vay vốn từ ngân hàng. Nhưng muốn trả nợ và lãi cho ngân hàng thì
phải tiêu thụ được sản phẩm, hàng hóa đã sản xuất ra hay phải có những người tiêu
dùng muốn mua sản phẩm đó. Về phía người tiêu dùng có thể có người sẽ chưa đủ
tiền để mua một loại sản phẩm hàng hóa mà mình muốn. Đó là nguyên nhân dẫn
đến chu kỳ tuần hoàn và luân chuyển vốn của doanh nghiệp bị ngưng trệ. Doanh
nghiệp sẽ không thu hồi đủ tiền để thực hiện vòng quay sản xuất. Khi đó ngân hàng
cho vay sẽ có lợi cho đôi bên. Ngân hàng cho doanh nghiệp vay để không làm gián
đoạn hoạt động sản xuất kinh doanh. Ngân hàng cho người tiêu dùng vay để đáp
ứng nhu cầu hàng hóa. Như vậy hoạt động cho vay của ngân hàng đã góp phần điều
hòa cung cầu sản phẩm hàng hóa dịch vụ cho nền kinh tế.
Hoạt động cho vay góp phần điều tiết và phân phối nguồn vốn.
Nguồn vốn sản xuất kinh doanh của các chủ thể trong nền kinh tế vận động
liên tục và biểu hiện qua các hình thức khác nhau qua mỗi giai đoạn của quá trình
sản xuất, tạo thành chu kì tuần hoàn và luân chuyển vốn. Trong quá trình sản xuất
kinh doanh, để duy trì hoạt động liên tục đòi hỏi nguồn vốn của doanh nghiệp luôn
đồng thời tồn tại ở ba giai đoạn: dự trữ - sản xuất - lưu thông. Từ đó xảy ra hiện
tượng thừa hay thiếu hụt vốn tạm thời: tại một thời điểm nhất định có những đơn vị
kinh tế có vốn tiền tệ tạm thời nhàn rỗi (thừa vốn) và có những đơn vị tạm thời
thiếu vốn. Đây là hiện tượng mang tính chất tạm thời nhưng xảy ra thường xuyên và
1.1.3.

Trang 2

phổ biến trong bất kì nền kinh tế nào, làm nảy sinh nhu cầu ngày càng bức thiết phải
giải quyết được vấn đề điều hoà vốn. Ngân hàng thương mại với vai trò là một trung
gian tài chính đứng ra tập trung phân phối lại tiền tệ, nhận tiền gửi đối với khoản
tiền nhàn rỗi và cho vay đối với đơn vị cần vốn giúp điều hoà cung và cầu vốn cho
các doanh nghiệp, đã góp phần điều tiết lại nguồn vốn, tạo điều kiện cho quá trình
sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp không bị gián đoạn.
Hoạt động cho vay góp phần giúp các thành phần kinh tế mở rộng ứng dụng
công nghệ mới
Với những doanh nghiệp trình độ trang bị kĩ thuật còn thấp kém, công nghệ
cũ, thiếu đồng bộ làm giảm ưu thế của các doanh nghiệp, làm cho các doanh nghiệp
đó kém phát triển. Thông qua vốn vay của Ngân hàng, doanh nghiệp dùng đồng vốn
này để đầu tư, tìm kiếm những công nghệ hiện đại, đổi mới dây truyền sản xuất,
nâng cao chất lượng sản phẩm, tạo ra nhiều sản phẩm thoả mãn nhu cầu trong và
ngoài nước. Như vậy hoạt động cho vay giúp các doanh nghiệp tiếp cận với công
nghệ mới, thông qua đó giúp doanh nghiệp sản xuất ngày càng có hiệu quả, mở
rộng sản xuất kinh doanh.
Hoạt động cho vay góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và tăng cường chế độ
hạch toán kế toán.
Nguyên tắc hoạt động của cho vay là hoàn trả đúng hạn đầy đủ và có lãi. Vì
thế khi bất kỳ một đơn vị kinh tế nào có nhu cầu vay vốn, điều đầu tiên họ nghĩ đến
là phải tính toán hiệu quả sử dụng vốn vay. Đòn bẩy lãi suất có ý nghĩa rất to lớn và
là động lực thúc đẩy chế độ hạch toán kế toán, nâng cao hiệu quả quản lý kinh tế.
1.1.4. Nguyên tắc cho vay
Việc vay vốn là nhu cầu tự nguyện của khách hàng và dựa trên thỏa thuận
giữa khách hàng với ngân hàng. Ngân hàng muốn tận dụng cơ hội cho vay để thu
lợi nhuận. Tuy nhiên hoạt động cho vay của ngân hàng lại liên quan đến việc sử
dụng vốn huy động từ những khách hàng khác nên khi cho vay cần tuân thủ đầy đủ
3 nguyên tắc của ngân hàng:

• Sử dụng vốn đúng mục đích và có hiệu quả :
Việc sử dụng vốn đúng mục đích nhằm đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn và
khả năng thu hồi nợ sau này.
Về phía ngân hàng trước khi cho vay CBTD cần tìm hiểu rõ mục đích của
khoản vay là gì, đồng thời phải luôn kiểm soát xem khách hàng có sử dụng vốn
đúng mục đích như cam kết hay không. Điều này rất quan trọng vì nó sẽ ảnh hưởng
tới khả năng thu hồi nợ sau này.
Về phía khách hàng: Cá nhân hay đơn vị kinh tế nào khi vay vốn của ngân
hàng cũng phải sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng cho vay. Điều
này sẽ góp phần loại bỏ được rủi ro trong kinh doanh giúp doanh nghiệp hay cá
nhân đảm bảo khả năng hoàn trả nợ cho ngân hàng. Đồng thời nâng cao uy tín cho
khách hàng, tạo điều kiện cho những lần vay sau này. Vì vậy nguyên tắc này không
thể bỏ qua trong hợp đồng cho vay.
• Hoàn trả nợ gốc và lãi vốn vay đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp
đồng.

Trang 3


Đây là nguyên tắc quan trọng nhất trong hoạt động cho vay của ngân hàng.
Bởi nó liên quan trực tiếp đến lợi nhuận, uy tín của ngân hàng. Đại đa số nguồn vốn
mà khách hàng sử dụng để cho vay là vốn huy động từ khách hàng gửi tiền. Trước
khi cho vay trong một khoảng thời gian nhất định thì ngân hàng đã cân nhắc cân đối
giữa nguồn huy động và cho vay. Do vậy, khách hàng phải hoàn trả nợ gốc và lãi
vay đúng hạn để ngân hàng không rơi vào tình trạng thanh khoản kém. Góp phần
giữ uy tín cho cả ngân hàng lẫn khách hàng.
• Vốn vay phải được đảm bảo
Cho vay là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro. Vì vậy, trước khi quyết định
cho khách hàng vay, Ngân hàng cần xem xét khoản vay có được bảo đảm hay
không. Bảo đảm có thể bằng tài sản hoặc không bằng tài sản.

Bảo đảm bằng tài sản
Bảo đảm bằng tài sản thế chấp: Bảo đảm bằng tài sản thế chấp là việc bên
vay vốn thế chấp tài sản của mình cho bên cho vay để bảo đảm khả năng hoàn trả
vốn vay.
Bảo đảm bằng tài sản cầm cố: Cầm cố tài sản là việc bên đi vay giao tài sản
là các động sản thuộc sở hữu của mình cho bên cho vay để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ trả nợ.
Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản
hình từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với ngân hàng.
Bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba: Bảo lãnh là
việc bên thứ ba cam kết với bên cho vay (người nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa
vụ thay cho bên đi vay (người được bảo lãnh) nếu khi đến hạn mà người được bảo
lãnh không thực hiện hoặc không thể thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.
Bảo đảm không bằng tài sản:
Bảo đảm bằng chính uy tín của người đi vay hoặc hình thức bảo lãnh bằng
uy tín của bên thứ ba (bên bão lãnh). Bên bão lãnh thường là do ngân hàng chỉ định
hoặc các tổ chức đoàn thể chính trị- xã hội.
1.1.5. Phân loại cho vay trong ngân hàng.
 Dựa vào mục đích của khoản vay:
Theo tiêu thức này cho vay ngân hàng có thể chia thành hai loại chính:
- Cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh :
Cho vay để kinh doanh là hình thức cho vay mà trong đó các bên đã có cam
kết là số tiền vay sẽ được bên vay sử dụng vào mục đích sử dụng thực hiện các công
việc kinh doanh của mình. Nếu sau khi đã được ngân hàng giải ngân mà người vay
lại sử dụng vốn vào mục đích khác với thỏa thuận trong hợp đồng cho vay thì bên
cho vay có quyền thu hồi vốn vay trước thời hạn hoặc đình chỉ việc sử dụng vốn
vay…
- Cho vay tiêu dùng:
Cho vay tiêu dùng là việc cho vay có thỏa thuận, cam kết giữa ngân hàng và

khách hàng về vấn đề số tiền vay sẽ được khách hàng sử dụng vào việc thỏa mãn
nhu cầu sinh hoạt hàng ngày và tiêu dùng: Mua sắm đồ gia dụng, mua sắm nhà cửa
hoặc phương tiện đi lại…
 Dựa vào thời hạn tín dụng:
Theo tiêu thức này tín dụng ngân hàng có thể chia thành các loại sau:
Trang 4


- Cho vay ngắn hạn: là loại cho vay có thời hạn đến một năm. Mục đích của
loại cho vay này thường là cho vay nhằm mục đích tiêu dùng hoặc nhằm tài trợ cho
việc đầu tư vào tài sản lưu động.
- Cho vay trung hạn: là loại cho vay có thời hạn từ 1 đến 5 năm. Mục đích
của loại cho vay này là nhằm tài trợ cho việc đầu tư vào tài sản cố định.
- Cho vay dài hạn: là loại cho vay có thời hạn trên 5 năm. Mục đích của loại
cho vay này thường là nhằm tài trợ đầu tư vào các dự án đầu tư hoặc mục đích mua
sắm, xây dựng tài sản cố định như đất đai, nhà cửa.
 Dựa vào mức độ tín nhiệm của khách hàng:
Theo tiêu thức này cho vay ngân hàng có thể chia thành các loại sau:
- Cho vay không có bảo đảm: là loại cho vay không có tài sản thế chấp, cầm
cố hoặc bảo lãnh của người khác mà chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách hàng
vay vốn để quyết định cho vay.
- Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm cho tiền
vay như thế chấp, cầm cố, hoặc bảo lãnh của một bên thứ ba nào khác.
 Dựa vào phương thức cho vay:
Theo tiêu thức này cho vay trong NHTM có thể chia thành các loại sau:
- Cho vay từng lần:
Phương thức cho vay từng lần áp dụng đối với khách hàng có nhu cầu vay
vốn từng lần. Mỗi lần vay vốn, khách hàng và tổ chức tín dụng thực hiện thủ tục
vay vốn cần thiết và kí hợp đồng tín dụng. Phương thức này thường được áp dụng
đối với khách hàng không có nhu cầu vay thường xuyên. Khách hàng có vòng quay

vốn lưu động thấp, khách hàng là cá nhân.
- Cho vay theo hạn mức tín dụng:
Cho vay theo hạn mức tín dụng là cách thức cho vay bằng cách ngân hàng
xác định cho khách hàng của mình một hạn mức tín dụng trong khoảng thời gian
nhất định. Phương thức cho vay này áp dụng cho khách hàng có nhu cầu vay vốn
(thường xuyên) với ngân hàng, khách hàng có vòng quay vốn lưu động cao. Trong
phạm vi hạn mức tín dụng, thời hạn hiệu lực của hạn mức tín dụng, mỗi lần rút vốn
vay khách hàng và ngân hàng lập giấy nhận nợ kèm theo các chứng từ phù hợp với
mục đích sử dụng vốn trong hợp đồng tín dụng, đảm bảo dư nợ không vượt quá hạn
mức tín dụng đã ký kết.
- Cho vay theo dự án đầu tư:
Phương thức này được áp dụng đối với khách hàng vay vốn để thực hiện các
dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và các dự án đấu tư phục vụ
đời sống. Ngân hàng thực hiện giải ngân theo tiến độ thực hiện dự án.
- Cho vay hợp vốn:

Trang 5


Việc cho vay hợp vốn thực hiện theo quy chế đồng tài trợ của tổ chức tín dụng
do Thống đốc Ngân hàng nhà nước ban hành văn bản hướng dẫn và các thoả thuận
giữa các tổ chức tham gia đồng tài trợ.
- Cho vay trả góp:
Ngân hàng và khách hàng cùng thoả thuận số lãi tiền vay phải trả cộng với số
nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ trong thời hạn cho vay.
- Cho vay theo hạn mức thấu chi.
Là việc cho vay mà NHNN Việt Nam thoả thuận bằng văn bản chấp thuận
cho khách hàng chi vượt quá số tiền có trên tài khoản thanh toán của khách hàng
phù hợp với các quy định của chính phủ và NHNN Việt Nam về hoạt động thanh
toán qua các tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán.

- Cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ:
Ngân hàng sẽ chấp thuận cho khách hàng sử dụng số vốn vay trong phạm vi
hạn mức tín dụng để thanh toán tiền mua hàng hoá, dịch vụ và rút tiền mặt tại máy
rút tiền tự động. Ngân hàng cho vay và khách hàng phải tuân thủ theo các quy định
của chính phủ và ngân hàng nhà nước Việt Nam và theo hướng dẫn của NHNN Việt
Nam về phát hành và sử dụng thẻ tín dụng.
- Các phương thức cho vay khác.
1.2.
Cơ sở lý luận về nghiệp vụ cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa
nhà của ngân hàng thương mại.
1.2.1. Khái niệm cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà.
Nhu cầu mua nhà đất, xây dựng nhà ở là nhu cầu thiết yếu của con người,
nhất là khi đã lập gia đình thì nhu cầu đó còn cấp thiết hơn cả. Tuy nhiên khoản tiền
mua nhà, đất hay xây dựng nhà là một khoản tiền lớn không phải lúc nào có nhu cầu
cũng sẵn có. Dựa trên nhu cầu đó mà các NHTM đã đưa ra sản phẩm cho vay mua
nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà ở nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu của khách
hàng và làm đa dạng hơn danh mục cho vay cho NH.
Hiện nay cho vay mua nhà thường được phân vào là một trong những hoạt
động của cho vay tiêu dùng của NHTM. “Cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa
chữa nhà của NHTM là lĩnh vực cho vay được thực hiện trên cơ sở hợp đồng cho
vay, trong đó khách hàng vay dùng số tiền vay của ngân hàng để thực hiện mục
đích mua nhà đất, xây mới hoặc sữa chữa nhà ở với cam kết trả đầy đủ cả gốc và
lãi cho ngân hàng theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng cho vay”.
1.2.2. Sự cần thiết của hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa
nhà.
• Đối với ngân hàng.
Cho vay là nghiệp vụ quan trọng nhất mang lại lợi nhuận cao cho ngân hàng.
Hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sửa chữa nhà ở đã góp phần làm đa
dạng hoá hoạt động cho vay và tăng thêm thu nhập cho ngân hàng. Vì đặc điểm của
sản phẩm cho vay này là số tiền cho vay lớn và thời hạn thường là trung và dài hạn

nên các ngân hàng có thể thu được lợi nhuận lớn từ khoản này. Mặt khác, thông qua
hoạt động hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sửa chữa nhà ở thì các ngân

Trang 6


hàng có điều kiện thiết lập mối quan hệ mật thiết với cá nhân cũng như các doanh
nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi mở rộng thị phần, phát triển dịch vụ ngân hàng.
• Đối với khách hàng.
Người dân ta thường có quan niệm “an cư lập nghiệp” nghĩa là việc xây
dựng, ổn định nhà ở mới có thể yên tâm lập nghiệp. Trước kia, thường nhà cửa đất
đai được các ông cha để lại hoặc để làm được một căn nhà thì người dân phải lao
động, tiết kiệm hàng chục năm, hoặc phải đi vay mượn thông qua mối quan hệ họ
hàng, người quen biết…Ngày nay khi đời sống người dân càng nâng cao, với mật
độ dân số cao như vậy thì nhu cầu xây dựng nhà hay sửa chữa lại nhà của người dân
cũng tăng lên. Sản phẩm cho vay để mua hay xây dựng nhà ở ra đời giúp những
người có nhu cầu nhưng chưa đủ khả năng tài chính để có thể sở hữu trước một căn
nhà như mong muốn.
• Đối với xã hội
Nghiệp vụ cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà ở của các ngân
hàng không những giúp người dân ổn định cuộc sống, an tâm làm việc mà còn cải
thiện và nâng cao mức sống của người dân. Cuộc sống của người dân được nâng
cao sẽ giúp cho xã hội ngày càng giàu mạnh, làm cho bộ mặt xã hội thay đổi và đẹp
hơn. Bên cạnh lợi ích mang lại cho xã hội thì hoạt động cho vay này sẽ góp phần
phát triển nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Đây là nghiệp
vụ cho vay có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai.
1.2.3. Đặc điểm cho vay mua nhà đất và sữa chữa nhà của ngân hàng thương
mại.
Đối tượng cho vay: Đối với cho vay mua nhà đất đối tượng thường là cá
nhân hoặc hộ gia đình có nhu cầu vay để mua nhà, mua đất, xây nhà, hay sửa chữa

nâng cấp lại nhà cửa.
Quy mô cho vay: Quy mô cho vay của nghiệp vụ cho vay mua nhà đất hay
xây dựng sữa chữa nhà thường lớn, với số tiền từ vài trăm triệu có khi lên tới cả tỷ
đồng. Do vậy cho vay ở khoản mục này chiếm tỷ trọng khá lớn do có nhiều số
lượng người vay cũng như giá trị khoản vay lớn.
Thời gian cho vay: Chính vì giá trị khoản vay lớn nên cho vay mua nhà đất,
xây dựng và sữa chữa nhà có thời hạn thường là trung và dài hạn. Thời hạn cho vay
tối đa lên tới 30 năm.
Tài sản đảm bảo: Trong cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà ở
khách hàng có thể dùng nhiều hình thức bảo đảm như: thế chấp, cầm cố, bảo lãnh,
hoặc dùng chính tài sản hình thành từ vốn vay đó để đảm bảo cho khoản vay.
Rủi ro: Cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà mang lại lợi nhuận
cao cho ngân hàng nhưng đi kèm với lợi nhuận thì rủi ro từ khoản vay này là rất
lớn. Thời hạn cho vay dài và giá trị khoản vay lớn sẽ làm cho khoản vay dễ gặp
nhiều biến cố. Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính chu kì, ngân hàng sẽ
khó dự đoán chính xác tình hình giá BĐS trong thời hạn dài.
Lãi suất: Ngân hàng thường áp dụng lãi suất thả nổi theo từng năm cho
khoản vay. Chi phí khoản vay cao do phải bao gồm chi phí huy động vốn trong dài
hạn, chi phí thẩm định, chi phí bù đắp rủi ro, chi phí đánh giá lại tài sản đảm bảo
theo biến động thị trường.

Trang 7


Phương thức trả nợ: Cho vay mua nhà thường được trả nợ theo phương thức
trả góp bằng thu nhập của người đi vay. Hiện nay các ngân hàng đang áp dụng một
trong các phương thức trả nợ:
- Trả góp số tiền cố định hàng tháng bao gồm cả gốc và lãi cho ngân hàng
(gốc và lãi ở các kì trả nợ là bằng nhau).
- Trả nợ gốc cố định hàng tháng cho ngân hàng, lãi tính theo dư nợ giảm dần

và trả cùng kỳ với gốc.
- Trả nợ gốc vào cuối thời hạn vay, lãi trả hàng tháng.
1.2.4. Phân loại cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà.
• Theo mục đích vay:
Cho vay mua nhà đất: Khách hàng vay vốn nhằm mục đích mua nhà hay mua đất
Cho vay xây dựng nhà mới: Khách hàng vay vốn nhằm mục đích xây dựng nhà mới
Cho vay sữa chữa nhà: khách hàng vay vốn nhằm mục đích sữa chữa, tân trang lại
nhà cửa.
• Theo thời hạn vay.
Thời hạn cho vay là khoảng thời gian thỏa thuận giữa ngân hàng và khách
hàng. Được tính kể từ khi vốn vay được giải ngân lần đầu tiên đến khi nợ gốc được
hoàn trả hết theo hợp đồng. Thường phân thành 3 loại:
- Cho vay ngắn hạn: Khoảng thời gian vay có thời hạn đến 1 năm
- Cho vay trung hạn: Có thời gian vay từ 1 đến 5 năm.
- Cho vay dài hạn: Có thời gian vay từ trên 5 năm.
• Theo hình thức đảm bảo.
- Cho vay có tài sản bảo đảm
Cho vay bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay: Khách hàng dùng chính tài
sản hình thành từ vốn vay như nhà cửa, đất đai mua được để đảm bảo cho khoản
vay.
Cho vay bảo đảm không phải là tài sản hình thành từ vốn vay: Khách hàng có thể
dùng tài sản là bất động sản khác, hoặc giấy tờ có giá được ngân hàng chấp nhận để
thế chấp, cầm cố bảo đảm cho khoản vay.
- Cho vay không có tài sản đảm bảo
Người đi vay dùng chính uy tín của mình để đảm bảo cho khoản vay, hoặc bão lãnh
bằng uy tín của bên thứ ba. Hình thức cho vay này thường cấp cho những người có
uy tín, khách hàng quen của ngân hàng có tình hình tài chính ổn định. Đây là hình
thức cho vay chứa đựng nhiều rủi ro do không có tài sản nào bảo đảm cho khoản
vay. Vì vậy CBTD cần xem xét, tính toán kĩ lưỡng trước khi cho vay.
1.3.

Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà của
các ngân hàng thương mại.
1.3.1. Quan niệm và sự cần thiết mở rộng hoạt động cho vay mua nhà đất, xây
dựng và sữa chữa nhà ở.
Các ngân hàng thương mại hiện nay hoạt động chủ yếu là cho vay vì cho vay
là hoạt động mang lại nhiều lợi nhuận nhất cho ngân hàng. Hầu hết các ngân hàng
thương mại đang thực hiện chiến lược mở rộng cho vay, đa dạng hóa các sản phẩm
cho vay, đáp ứng nhu cầu của người dân, nâng cao năng lực cạnh tranh trên thị
trường. Cuộc sống ngày càng hiện đại, nhu cầu vay mua nhà đất, có nhà đẹp kiên cố

Trang 8


để ở lại càng trở nên cấp thiết. Dựa trên nhu cầu đó mà các NHTM đều muốn mở
rộng lĩnh vực cho vay của mình.
Khái niệm mở rộng được hiểu một các khái quát là làm cho quy mô và phạm
vi rộng hơn trước. Trong lĩnh vực ngân hàng: “ mở rộng cho vay mua nhà đất, xây
dựng và sữa chữa nhà ở là việc làm thế nào để tăng phạm vi, quy mô so với thời
gian trước. Đó chính là sự gia tăng về doanh số cho vay, doanh thu, số lượng khách
hàng, đối tượng khách hàng ”.
1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng cho vay mua nhà đất, xây dựng và
sữa chữa nhà.
Cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở là một trong những hình thức cho vay
của NHTM, việc mở rộng hoạt động của nó chịu tác động của rất nhiều nhân tố
khác nhau. Các ngân hàng luôn phải xem xét các nhân tố đó một cách thận trọng để
nhằm phát huy những nhân tố có tác động tích cực đến cho vay mua nhà
đất,XD&SC nhà, đồng thời hạn chế tới mức tối đa các nhân tố có ảnh hưởng tiêu
cực đến hoạt động cho vay đó. Có thể chia những nhân tố ảnh hưởng tới mở rộng
cho vay mua nhà đất XD&SC nhà ở của NHTM thành hai nhóm: nhóm nhân tố chủ
quan và nhóm nhân tố khách quan.

1.3.2.1.
Nhân tố chủ quan:
•

Chính sách cho vay:

Mỗi ngân hàng đều có một chính sách cho vay riêng. Chính sách cho vay bao
gồm các yếu tố hạn mức cho vay, kỳ hạn của khoản vay, lãi suất cho vay, mức lệ
phí, phương thức cho vay, xử lý các khoản vay có vấn đề...tất cả các yếu tố đó có
tác dụng trực tiếp và mạnh mẽ đến việc mở rộng cho vay mua nhà đất của Ngân
hàng. Nếu những yếu tố thuộc chính sách cho vay đúng đắn, hợp lý, linh hoạt, đáp
ứng được các nhu cầu đa dạng của khách hàng về vốn thì NH đó sẽ thành công
trong việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà đất, nhưng vẫn đảm bảo được chất
lượng cho vay. Ngược lại, những yếu tố này bất hợp lý, cứng nhắc, không theo sát
tình hình thực tế sẽ dẫn đến khó khăn trong việc mở rộng hoạt động cho vay của
NH.
•

Quy trình và thủ tục cho vay của ngân hàng:

Đây là một yếu tố tác động không nhỏ đến quy mô cho vay mua nhà đất,
XD&SC nhà ở của ngân hàng. Tâm lý của khách hàng là không muốn mất thời gian
trong những thủ tục hành chính khi sử dụng các sản phẩm, dịch vụ của ngân hàng
nói chung và cho vay nói riêng. Có thể nói, không một khách hàng nào muốn giao
dịch tại một ngân hàng có quy trình và thủ tục cho vay rườm rà, phức tạp. Do vậy,
nếu quy trình và thủ tục cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở của ngân hàng nhanh
chóng và hiệu quả sẽ thu hút rất nhiều khách hàng. Trái lại, quy trình và thủ tục cho
vay của những ngân hàng đó phức tạp, phiền hà sẽ làm hạn chế lượng khách hàng.
Hiện nay, các ngân hàng đều tìm cách rút ngắn quy trình và thủ tục cho vay nhằm
thu hút khách hàng. Như vậy, khi tiến hành mở rộng hoạt động cho vay nói chung

Trang 9


và cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở nói riêng, các ngân hàng cần có một hệ
thống các quy trình và thủ tục cho vay hợp lý, nhanh chóng nhưng chính xác.
•

Những ưu đãi cho khách hàng khi vay vốn:

Khách hàng khi mua hàng hóa hay sử dụng bất kỳ dịch vụ nào cũng rất chú ý
đến những ưu đãi mà họ có thể được hưởng. Trong ngành ngân hàng cũng vậy, họ
luôn muốn gửi tiền ở những ngân hàng có lãi suất huy động vốn cao, có nhiều ưu
đãi,… Tương tự như thế, một cá nhân muốn vay vốn vì mục đích mua nhà đất,
XD&SC nhà ở thì sẽ luôn tìm đến những ngân hàng có nhiều ưu đãi cho họ nhất
như lãi suất cho vay ưu đãi, điều kiện cho vay đơn giản, hay cho vay không cần tài
sản đảm bảo… Điều này chắc chắn sẽ thu hút một lượng khách hàng đến với ngân
hàng. Tuy nhiên, ngân hàng cần xem xét kỹ hồ sơ khách hàng cũng như giám sát
việc trả nợ của khách hàng một cách chặt chẽ khi cung cấp những ưu đãi này cho
khách hàng.
Thông tin cho vay
Thông tin là vấn đề thiết yếu, không thể thiếu với mọi doanh nghiệp nói
chung và NHTM nói riêng. Trong hoạt động cho vay, NH cho vay chủ yếu dựa trên
sự tin tưởng đối với khách hàng. Mức độ chính xác của sự tin tưởng này lại phụ
thuộc vào chất lượng thông tin mà Ngân hàng có được. Để mở rộng hoạt động cho
vay mua nhà đất, NHTM phải nắm bắt những thông tin cả bên trong và bên ngoài
của Ngân hàng. Những thông tin bên ngoài gồm có: khách hàng, những biến đổi của
môi trường kinh tế, dân số, văn hoá, xã hội, chính trị, luật pháp, tự nhiên, công
nghệ, đối thủ cạnh tranh, nhu cầu khách hàng,... Thông tin bên trong cung cấp cho
biết những điểm mạnh, yếu của NH mình. Các thông tin cần đầy đủ, chính xác, kịp

thời. Như vậy, việc mở rộng cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở mới có hiệu quả.
• Nguồn lực tài chính và uy tín của ngân hàng:
Quy mô vốn của ngân hàng quyết định việc mở rộng cho vay mua nhà đất,
XD&SC nhà ở, chỉ khi có nguồn tài chính vững mạnh mới có thể mở rộng được cho
vay. Sức mạnh về tài chính của NH thể hiện qua vốn tự có của NH đó, vốn tự có
càng cao chứng tỏ ngân hàng đó càng mạnh. vốn tự có lớn sẽ là điều kiện để huy
động vốn với quy mô lớn. Mặt khác để quản trị rủi ro NHNN đưa ra các giới hạn
như giới hạn cho vay đối với một khách hàng ( không quá 15% vốn tự có), tỷ lệ
dùng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. Những nhân tố đó trực tiếp hay gián
tiếp tác động đến việc mở rộng cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà của các NHTM.
Uy tín của Ngân hàng cũng là nhân tố quan trọng tác động đến hiệu quả mở
rộng cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở. Ngân hàng có uy tín sẽ là nhân tố tác
động tích cực đến mở rộng cho vay. Một ngân hàng có uy tín, ngân hàng đó có thể
huy động đủ vốn để mở rộng cho vay và ngược lại, nếu không có uy tín sẽ khó có
thể huy động vốn để tài trợ cho hoạt động cho vay trung và dài hạn để mua nhà đất.
Do vậy việc mở rộng cho vay mua nhà đất, xây dựng nhà cũng gặp khó khăn.
•

•

Mạng lưới hoạt động kinh doanh:

Trang 10


Mạng lưới hoạt động rộng là nhân tố tác động tích cực đến mở rộng cho vay.
Mạng lưới kinh doanh rộng sẽ tạo điều kiện mở rộng nguồn vốn huy động, thuận
tiện cho khách hàng giao dịch với ngân hàng, giúp các ngân hàng mở rộng các hoạt
động dịch vụ. Từ đó mà gián tiếp thúc đẩy mở rộng cho vay mua nhà đất, XD&SC
nhà ở của NHTM. Mặt khác, các NHTM Việt Nam hiện nay đang theo đuổi chiến

lược ngân hàng bán lẻ vì vậy mạng lưới hoạt động kinh doanh là nhân tố quan trọng
để mở rộng cho vay, nhất là lĩnh vực cho vay mua BĐS như nhà ở, đất đai.
Chất lượng nhân sự và năng lực điều hành của ban lãnh đạo:
Quy mô và chất lượng CBCNV của ngân hàng cũng có tác động không nhỏ
đến mở rộng cho vay mua nhà đất, SD&SC nhà ở của NHTM. Nguồn nhân lực
không những có đủ về số lượng mà còn phải đáp ứng về chất lượng. Nếu chất lượng
CBTD không đảm bảo sẽ ảnh hưởng xấu tới chất lượng cho vay, nợ xấu xảy ra
nhiều, gây tổn thất cho NH. Từ đó, tác động đến chất lượng của hoạt động mở rộng
cho vay của NHTM.
Năng lực lãnh đạo của những người điều hành sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hoạt
động kinh doanh của Ngân hàng. Người lãnh dạo cần hội tụ đủ khả năng chuyên
môn, khả năng phân tích và phán đoán, khả năng giao tiếp đối nhân xử thế. Một nhà
lãnh đạo giỏi sẽ biết cách tạo niềm tin đối với cấp dưới cũng như khách hàng của
mình. Một ngân hàng muốn đứng vững hay muốn mở rộng hoạt động cho vay cần
dựa vào năng lực quản trị của ban quản lý. Ban quản lý tốt sẽ giúp hoạt dộng kinh
doanh của ngân hàng có hiệu quả hơn.
• Yếu tố công nghệ:
Đây là yếu tố nâng cao khả năng cạnh tranh cho các NHTM. Vì vậy các NH
phải nhanh chóng nắm bắt và ứng dụng công nghệ mới hiện đại vào hoạt động kinh
doanh của mình. Đặc biệt là các công nghệ thẻ, phần mềm xử lý nghiệp vụ… Các
ứng dụng công nghệ mới sẽ giúp giải quyết công việc một cách hiệu quả hơn, nhanh
chóng hơn. Một ngân hàng tiếp cận công nghệ mới nhanh hơn sẽ thu hút được nhiều
khách hàng hơn. Từ đó, việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà đất và xây dựng
nhà cũng gặp nhiều thuận lợi.
1.3.2.2.
Nhân tố khách quan
Đây là nhóm nhân tố từ bên ngoài tác động lên hoạt động cho vay mua nhà
đất mà ngân hàng không thể tác động mà chỉ có thể điều hành hoạt động sao cho
phù hợp.
 Môi trường vĩ mô

• Môi trường chính trị-pháp luật:
Tình hình chính trị quốc gia luôn tác động rất lớn tới hoạt động cho vay mua nhà
đất của các NHTM. Một đất nước có tình hình chính trị ổn định sẽ thu hút các nhà
đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào thị trường BĐS làm thị trường BĐS phát
triển, số lượng các khu chung cư tăng đáp ứng được nhu cầu nhà ở của dân cư.
Người dân yên tâm ổn định cuộc sống. Từ đó, hoạt động cho vay mua nhà đất của
các NHTM cũng sôi nổi hơn. Ngược lại, một đất nước có tình hình chính trị bất ổn,
thường xuyên xảy ra bạo động, chiến tranh làm lòng dân hoang mang, không yên
tâm dẫn đến hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng nhà ở của các NHTM cũng
gặp khó khăn.
•

Trang 11


Cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở cũng giống như những hình thức cho vay
nào khác đều chịu sự điều chỉnh chặt chẽ theo quy định của pháp luật như quy chế
cho vay, luật các tổ chức tín dụng. Mặt khác, cho vay mua nhà đất còn gắn liền với
BĐS nên còn chịu sự ràng buộc của các luật liên quan đến BĐS như luật kinh doanh
BĐS, luật nhà ở, luật đất đai. Lĩnh vực BĐS thường trong tình trạng không ổn định.
Nếu pháp luật không quy định chặt chẽ, rõ ràng thì sẽ dễ gây khe hở gây bất lợi đến
các bên tham gia. Từ đó gây hạn chế việc mở rộng cho vay mua nhà đất của các
NHTM.
• Môi trường kinh tế bao gồm tình hình hoạt động của tất cả các thành
phần kinh tế và được đánh giá qua các chỉ tiêu:
Tốc độ tăng trưởng kinh tế: Khi nền kinh tế phát triển thì mức sống của
người dân được nâng cao, thu nhập ổn định hơn và cao hơn. Nhu cầu vay mua nhà
đất, XD&SC nhà ở cũng tăng lên do người dân yên tâm và tin tưởng về thu nhập
của mình. Ngược lại khi nền kinh tế suy thoái thì thu nhập của người dân giảm dẫn
đến mức sống giảm xuống và nhu cầu vay mua nhà đất, XD&SC nhà cũng giảm

xuống.
Lạm phát: Nếu lạm phát ở mức độ vừa phải thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát
triển. Nhưng nếu lạm phát xảy ra với tốc độ lớn sẽ làm cho nền kinh tế suy thoái,
thu nhập thực tế của người dân giảm xuống, thất nghiệp gia tăng, đồng thời lãi suất
cho vay cũng tăng cao làm cho hoạt động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở của
các NHTM cũng gặp khó khăn.
Lãi suất: Khi lãi suất tăng làm cho lãi suất cho vay mua nhà đất, XD&SC
nhà ở của các NHTM cũng tăng. Chi phí mua tăng lên dẫn đến nhu cầu vay của
khách hàng giảm. Từ đó, hoạt động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà của NHTM
cũng giảm.
Thị trường BĐS: Thị trường BĐS phát triển thì người dân cũng dễ dàng mua
nhà đất hơn. Khi thị trường BĐS đóng băng thì hoạt động cho vay mua nhà đất của
các NHTM cũng bị giảm sút.
• Môi trường văn hóa xã hội:
Dân số: Yếu tố dân số tác động rất lớn đến hoạt động CV mua nhà đất, hay
xây dựng nhà ở. Các chỉ tiêu như tỷ lệ tăng dân số, cơ cấu dân số, xu hướng dịch
chuyển dân số…đều tác động đến nhu cầu mua nhà đất và xây dựng nhà ở của
người dân. Một đất nước có tỷ lệ tăng dân số cao thì nhu cầu nhà đất của đất nước
đó sẽ tăng. Một đất nước có cơ cấu dân số trẻ, có tỷ lệ các cặp vợ chồng mới kết
hôn cao thì nhu cầu về nhà ở sẽ tăng lên đáng kể so với đất nước có cơ cấu dân số
già.
Trình độ dân trí: Đây cũng là một trở ngại lớn cho việc mở rộng hoạt động
cho vay mua nhà đất, xây dựng nhà của NHTM nếu là nơi có trình độ dân trí thấp.
Chỉ những nơi có trình độ dân trí cao ở các thành phố lớn Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ
chí Minh… mới có nguồn thu nhập lớn, nhu cầu tiêu dùng của họ cũng nhiều hơn.
Năng lực trả nợ và thiện ý trả nợ của họ cũng cao hơn. Như vậy, hoạt động cho vay
mua nhà đất, XD&SC nhà tại các NHTM cũng trở nên dễ dàng hơn thuận lợi cho
việc mở rộng quy mô.
Thói quen, tâm lý: Thói quen của KH cũng ảnh hưởng tới việc mở rộng hoạt
động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà. Nhiều người dân có thói quen tiêu tiền

mặt, không quen thanh toán qua thẻ gây ảnh hưởng rất lớn đến việc mở rộng hình
Trang 12


thức thanh toán tiền vay. Trước kia người dân còn nhiều quan niệm như tiết kiệm,
làm dư tiền mới dám chi tiêu gây khó khăn cho hoạt động cho vay nhằm mục đích
xây nhà, mua nhà đất, sửa chữa nhà của ngân hàng. Nhưng ngày nay người dân
ngày càng biết quan tâm hơn đến đời sống, Hoạt động cho vay cũng vì thế và phát
triển. Tuy nhiên vẫn còn những người có tâm lý ngại vay mượn. Các CBTD cần
nắm bắt được tâm lý này từ đó làm công tác tư tưởng cho KH giúp việc mở rộng
hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng nhà có hiệu quả hơn.
 Môi trường vi mô:
• Đối thủ cạnh tranh:
Yếu tố mức độ cạnh tranh giữa các ngân hàng ảnh hưởng rất lớn đến mở
rộng cho vay . Mức độ cạnh tranh càng khốc liệt thì khả năng mở rộng cho vay càng
khó khăn và ngược lại mức độ cạnh tranh càng thấp thì khả năng mở rộng cho vay
càng dễ.
Đối thủ cạnh tranh trực tiếp:
Là các tổ chức tài chính hoạt động trong cùng lĩnh vực như các ngân hàng khác,
các công ty tài chính, các quỹ tín dụng nhân dân...Các đối thủ luôn tìm cách để
tăng thị phần bằng cách đa dạng hóa sản phẩm, nâng cao chất lượng để tạo lợi thế
cạnh tranh. Chính vì lý do này mà việc mở rộng thị phần của các ngân hàng cũng
rất khó khăn.
Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn:
Là các tổ chức tài chính sắp hình thành hoạt động trên cùng một lĩnh vực như
các ngân hàng thương mại cổ phần, ngân hàng liên doanh, ngân hàng nước ngoài
sắp hình thành. Lợi thế của các tổ chức tài chính đi sau này là học hỏi và rút ra được
kinh nghiệm từ những ngân hàng đi trước. Như vậy môi trường cạnh tranh ngày
càng gay gắt hơn.
• Khách hàng:

Đạo đức của KH: Đạo đức của khách hàng là rất quan trọng trong việc thu
hồi nợ đối với ngân hàng. Một khách hàng có khả năng tài chính tốt nhưng không
có thiện chí trả nợ thì vẫn gây khó khăn trong quá trình thu nợ của NH. Khi đó rủi
ro mà hoạt động cho vay mua nhà, XD&SC nhà ở mang lại sẽ gây tổn thất lớn cho
ngân hàng. Vì vậy khi xem xét hồ sơ cho vay các CBTD phải xem xét thật kĩ yếu tố
đạo đức của KH. Tuy nhiên để đánh giá một người mà chưa từng quen biết hay chỉ
tiếp xúc vài lần thì rất khó để biết chính xác được. Vì vậy việc mở rộng hoạt động
cho vay mua nhà đất cũng gặp khó khăn.
Khả năng tài chính của KH: Khả năng tài chính quyết định khả năng trả nợ
của khách hàng. Một khách hàng có khả năng tài chính cao, thu nhập ổn định sẽ
đảm bảo cho khoản vay được an toàn. CBTD đánh giá phải minh bạch, có kinh
nghiệm mới không đánh giá sai năng lực tài chính của KH. Việc đánh giá sai một
khách hàng sẽ gây tổn thất lớn cho ngân hàng cả về uy tín lẫn tài chính. Vì vậy
CBTD luôn rất quan tâm về vấn đề này. Tuy nhiên trong các NHTM cũng không
tránh khỏi sai sót từ khâu thẩm định tín dụng điều này cũng hạn chế việc mở rộng
cho vay mua nhà đất của ngân hàng.
1.3.3. Các chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa
chữa nhà của ngân hàng thương mại.
1.3.3.1.
Các chỉ tiêu định lượng:
a) Chỉ tiêu về doanh số cho vay mua nhà đất, SD&SC nhà ở.
Trang 13


Doanh số cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở là tổng số tiền ngân hàng đã
cho KH vay để phục vụ mục đích mua nhà đất, XD&SC nhà ở trong kỳ, DSCV
phản ánh một cách khái quát nhất về quy mô hoạt động cho vay của NH theo một
thời kì nhất định, thường tính theo năm tài chính.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà đất, SD&SC nhà
tuyệt đối:

Chỉ tiêu này cho biết doanh số cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở năm nay (năm
t) so với năm trước là bao nhiêu. Chỉ tiêu được tính bằng hiệu số giữa doanh số
CVMN năm nay với doanh số CVMN năm trước:
GTTT DSCVMN tuyệt đối = Tổng DSCVMN(năm t) - Tổng DSCVMN (năm t1)
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số CVMN năm t so với năm (t-1) tăng hay
giảm bao nhiêu về mặt giá trị tuyệt đối. Khi chỉ tiêu này tăng lên nghĩa là số tiền mà
NH cung cấp cho KH vay mua nhà đất, XD&SC nhà năm (t) lớn hơn năm (t-1), đáp
ứng tốt hơn nhu cầu của KH. Từ đó cho thấy hoạt động CVMN của NH đã được
mở rộng.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà
tương đối.
Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng DSCV mua nhà đất, XD&SC nhà năm nay
(t) so với năm trước (t-1).
Ý nghĩa: Khi chỉ tiêu này tăng lên, nghĩa là DSCVMN năm (t) tăng lên so với năm
(t-1) là bao nhiêu về giá trị tương đối (%).
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỷ trọng:

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết DSCV mua nhà đất, XD&SC nhà ở chiếm tỷ trọng
bao nhiêu trong tổng doanh số cho vay của ngân hàng. Khi tỷ trọng này tăng lên qua
các năm chứng tỏ tỷ lệ cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở đã tăng lên trong tổng
DSCV và nó cũng cho thấy hoạt động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà được mở
rộng.
b) Chỉ tiêu phản ánh Dư nợ cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa
nhà.
Dư nợ cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở là tổng số tiền mà KH đang nợ NH tại
một thời điểm. Chỉ tiêu này thường kết hợp với chỉ tiêu doanh số cho vay nhằm
phản ánh tình hình mở rộng hoạt động cho vay mua nhà đất XD&SC nhà ở của NH.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ cho vay tuyệt đối:
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ năm (t) tăng so với năm (t-1) về giá trị tuyệt
đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng chứng tỏ số tiền mà KH đang nợ NH qua các

năm là tăng lên và hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà ở
được mở rộng.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ cho vay tương đối:

Trang 14


Ý nghĩa: Chỉ tiêu này phản ánh tốc độ tăng trưởng về dư nợ cho vay mua nhà đất,
XD&SC nhà ở năm (t) so với năm (t-1) là bao nhiêu %. Từ đó đánh giá được
việc mở rộng hoạt động cho vay trong lĩnh vực này của NH.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỷ trọng dư nợ cho vay
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ hoạt động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở
của NH chiếm tỷ lệ bao nhiêu trong tổng dư nợ cho vay chung của NH. Đây là một
chỉ tiêu định lượng, xác định cơ cấu cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở (phân
theo tiêu chí mục đích vay vốn) so với tổng dư nợ cho vay của ngân hàng. Tỷ lệ
này càng cao thì chứng tỏ nghiệp vụ cho vay về lĩnh vực này của ngân hàng càng
phát triển, và có thể xem cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà là hoạt động chủ chốt
trong hoạt động cho vay nói chung của ngân hàng.
c) Chỉ tiêu phản ánh thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và
sữa chữa nhà ở.
Hầu hết các cá nhân hay tổ chức khi tiến hành hoạt động đầu tư, kinh doanh
đều hướng đến mục tiêu quan trọng nhất là lợi nhuận và các NHTM cũng không
phải là ngoại lệ. Cho dù với tư cách là một trung gian tài chính quan trọng trong nền
kinh tế, giữ vai trò là đòn bẩy thúc đẩy hoạt động kinh tế phát triển, các NHTM
trong quá trình kinh doanh không những phải chú ý đến hiệu quả kinh tế mà còn
phải chú ý đến hiệu quả xã hội. Tuy nhiên lợi nhuận vẫn là điều kiện cần thiết để
đảm bảo sự tồn tại và phát triển của ngân hàng do vậy không thể bỏ qua tiêu chí này
khi quyết định mở rộng cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở của ngân hàng. Cụ thể,
thường dùng các chỉ tiêu sau :
Chỉ tiêu 1: Tỷ trọng thu lãi từ hoạt động CVMNĐ, XD&SCN

Thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở
Tổng thu lãi cho vay chung của ngân hàng
Chỉ tiêu này cho biết tầm quan trọng của hoạt động CVMNĐ, XD&SC nhà ở
trong mối quan hệ với toàn bộ hoạt động của ngân hàng. Tỷ lệ này cao chứng tỏ thu
lãi đạt được từ hoạt động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà chiếm bao nhiêu trong
tổng thu lãi cho vay của ngân hàng.
Chỉ tiêu 2: Mức tăng trưởng về lợi nhuận từ hoạt động CVMNĐ, XD&SC nhà
ở của ngân hàng. Chỉ tiêu này cho biết lợi nhuận từ danh mục cho vay mua nhà đất,
XD&SC nhà ở năm này tăng bao nhiêu so với năm trước.
Công thức tính:
Thu lãi CVMN tuyệt đối = Tổng TLCVMN năm (t) - tổng TLCVMN năm (t-1)
Chỉ tiêu 3: Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận từ hoạt cho vay mua nhà đất,
XD&SC nhà ở của NH.
Ý nghĩa: tốc độ tăng trưởng thu lãi cũng cho biết thu lãi từ hoạt động cho vay
mua nhà đất, XD&SC nhà ở của ngân hàng tăng hay giảm với tỷ lệ bao nhiêu. Từ
đó cho biết hoạt động cho vay của ngân hàng trên lĩnh vực này đang được mở rộng.
d) Nhóm chỉ tiêu liên quan đến giảm nợ xấu:

Trang 15


Muốn mở rộng hoạt động cho vay thì các ngân hàng phải tìm mọi cách gia
tăng doanh số, gia tăng khách hàng, gia tăng lợi nhuận từ hoạt động cho vay đó.
Tuy nhiên, các NHTM cần chú ý đến khả năng nợ xấu có thể xảy ra. Làm thế nào
để vừa tăng được doanh số cho vay, vừa giảm được nợ xấu có thể mắc phải, đó
chính là vấn đề mà các NHTM băn khoăn. Nếu quản lý tốt tỷ lệ nợ xấu ở mức chấp
nhận được thì đó là nhân tố thúc đẩy mở rộng cho vay và ngược lại nếu không quản
lý tốt thì nó sẽ tác động tiêu cực đến việc mở rộng cho vay của NH.
Các chỉ tiêu dẫn suất :
Tổng dư nợ xấu = Tổng dư nợ CVMN được xếp loại từ nhóm 3 đến nhóm 5

Mức giảm nợ xấu = Dư nợ xấu kì trước – Dư nợ xấu kì này
Tỷ lệ nợ xấu từ hoạt động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở:
Chỉ tiêu định tính:
Uy tín của NH:
Mở rộng hoạt động cho vay của một NHTM còn phụ thuộc vào uy tín của
ngân hàng đó trên thị trường. Một ngân hàng có uy tín cao sẽ có khả năng thu hút
được nhiều khách hàng hơn. Nếu một ngân hàng có đội ngũ khách hàng đông đảo,
làm ăn có uy tín thì đó là một trong những dấu hiệu chứng tỏ chất lượng cho vay
của ngân hàng đó tốt. Việc mở rộng cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở của NH
cũng dễ dàng hơn.
Chất lượng cho vay
Thứ nhất: Chất lượng cho vay của ngân hàng được thể hiện ở khả năng đáp
ứng tốt nhu cầu của khách hàng. Đối với khách hàng thì điều này biểu hiện ở thủ
tục đơn giản thuận tiện, cung cấp vốn nhanh chóng, kịp thời, an toàn. Nhờ vậy
khách hàng sẽ tiết kiệm được chi phí giao dịch, tiết kiệm thời gian. Tuy nhiên trong
nền kinh tế thị trường đầy biến động và có sự cạnh tranh gay gắt đòi hỏi các NHTM
phải năng động sáng tạo thì mới có thể mong có chất lượng cho vay tốt, đáp ứng
nhu cầu ngày càng tăng lên cả về chất lượng lẫn số lượng của khách hàng. Để đạt
được điều đó thì ngoài việc đáp ứng nhanh chóng, kịp thời nhu cầu vốn cho khách
hàng, ngân hàng phải thực sự trở thành bạn của khách hàng, sẵn sàng giúp đỡ, chia
sẻ khó khăn với khách hàng. Chẳng hạn, trong quá trình cho vay nếu thấy KH chậm
trả nợ do hoạt động kinh doanh khó khăn, thay vì tìm mọi cách để đòi nợ thì CBTD
ngân hàng có thể góp ý, tư vấn cho khách hàng để gỡ rối trong việc kinh doanh.
Như vậy thì mối quan hệ của NH và KH mới trở nên mật thiết.
Thứ 2: Chất lượng của các khoản vay là phải bảo đảm được sự tồn tại và phát triển
của ngân hàng. Nói cách khác, hoạt động cho vay phải mang lại cho ngân hàng thu
nhập đủ để trang trải cho các chi phí liên quan và có lãi, hạn chế thấp nhất nguy cơ
rủi ro. Điều này không chỉ phụ thuộc vào ngân hàng mà còn phụ thuộc vào khách
hàng. Một khoản cho vay chỉ có thể coi là có hiệu quả khi các nguyên tắc cho vay
được tuân thủ triệt để: sử dụng vốn vay đúng mục đích và có hiệu quả, hoàn trả nợ

gốc và lãi đúng hạn. Việc tuân thủ chặt chẽ các nguyên tắc cho vay vừa là điều kiện
cần thiết vừa là sự biểu hiện của chất lượng một khoản vay.
Như vậy, để mở rộng cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở, ngân hàng phải
tìm biện pháp để làm gia tăng các chỉ tiêu DSCV, DSTN, Dư nợ và đồng thời giảm
tỷ lệ nợ xấu. Tuy nhiên, để thực hiện được mục đích đó, ngân hàng phải xem xét và
1.3.3.2.

Trang 16


phân tích được những nhân tố có tác động tích cực cũng như những nhân tố có tác
động tiêu cực đến hoạt động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở của NH.

Trang 17


CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT,
XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐÔNG NAM
Á CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG GIAI ĐOẠN 2013 - 2015
2.1. Tổng quan về ngân hàng TMCP Đông Nam Á chi nhánh Đà Nẵng.
2.1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Đông Nam Á
Tên tiếng Việt
: Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Nam Á
Tên tiếng Anh
: Southeast Asia Commercial Joint Stock Bank
Tên viết tắt
: SeABank
Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank) là một trong nhóm dẫn đầu các
NHTMCP lớn nhất Việt Nam về quy mô vốn điều lệ, mạng lưới hoạt động, mức độ
nhận biết thương hiệu và tốc độ tăng trưởng ổn định.

Năm 2008, Seabank đã hợp tác thành công với Société Générale (Pháp) là
tập đoàn tài chính ngân hàng hàng đầu tại Châu Âu khi tập đoàn này trở thành cổ
đông chiến lược và sở hữu 20% cổ phần của SeABank. Ngoài cổ đông là Société
Générale (Pháp), SeABank còn có các cổ đông chiến lược là VMS Mobifone - nhà
cung cấp mạng thông tin di động lớn nhất Việt Nam với tỷ lệ sở hữu hơn 6% vốn
điều lệ và PV Gas - nhà cung cấp khí ga hoá lỏng hàng đầu Việt Nam là các cổ
đông chiến lược trong nước của SeABank, góp phần đáng kể vào tiềm lực tài chính
và giữ vững vị thế của SeABank trong nhóm các ngân hàng TMCP tại Việt Nam.
Thành lập từ năm 1994, SeABank đã trải qua chặng đường hơn 21 năm phát
triển để đạt được những thành công hôm nay với vốn điều lệ gần 5.466 tỷ đồng,
tổng tài sản đạt 80.184 tỷ đồng và quy mô nhân sự hơn 2.500 cán bộ công nhân
viên. Hiện nay, SeABank có một mạng lưới hoạt động trên khắp 3 miền đất nước
với 153 điểm giao dịch, trong đó có 32 chi nhánh tập trung chủ yếu tại miền Bắc
với 15 chi nhánh và 67 Phòng giao dịch, Miền Trung có 6 chi nhánh và 21 Phòng
giao dịch, Khu vực Miền Nam có 11 chi nhánh và 33 Phòng giao dịch. Tính đến
tháng 12/2014, SeABank có 522.000 khách hàng cá nhân, 400 khách hàng là doanh
nghiệp lớn và 18,365 khách hàng là doanh nghiệp vừa và nhỏ.
SeABank đặt mục tiêu trở thành Ngân hàng bán lẻ tiêu biểu tại Việt Nam.
SeABank cung cấp đầy đủ và đa dạng các sản phẩm và dịch vụ tài chính cho khách
hàng cá nhân, hộ kinh doanh cá thể và doanh nghiệp nhằm tối ưu hóa lợi ích cho
từng đối tượng khách hàng và cổ đông, đảm bảo phát triển bền vững, đóng góp tích
cực vào sự phát triển chung của nền kinh tế và xã hội. SeABank đang phát triển
ngân hàng mình trở thành một ngân hàng bán lẻ uy tín.
Để thực hiện được mục tiêu của ngân hàng. SeABank đã xây dựng một chiến
lược phát triển rõ ràng, đặc biệt chú trọng đến mảng khách hàng cá nhân - đối tượng
khách hàng đa dạng về nhu cầu, quy mô rộng rãi. Bên cạnh đó, SeABank cũng phát
triển mảng khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng như doanh nghiệp lớn. Các
sản phẩm dịch vụ của SeABank được thiết kế đa dạng phù hợp với nhu cầu và năng
lực tài chính của từng đối tượng và phân khúc khách hàng.

Trang 18


Song song với mục tiêu phát triển ngân hàng tạo thương hiệu uy tín cũng như
tìm kiếm lợi nhuận thì SeABank luôn tuân thủ phương châm hoạt động của mình đó
là phát triển toàn diện, hiệu quả và bền vững đóng góp vào sự phát triển phồn thịnh
của nền kinh tế và xã hội đất nước.
Bằng tầm nhìn cũng như chiến lược phát triển rõ ràng của mình, SeABank
qua 21 năm thành lập phát triển đã không ngừng mở rộng và lớn mạnh, từng bước
khẳng định vị thế của mình trong lĩnh vực ngân hàng nói riêng và trong nền kinh tế
Việt Nam nói chung. Hiện nay, SeABank xếp thứ 16 trong số 34 Ngân hàng lớn tại
Việt Nam và được Thủ tướng Chính phủ đánh giá là Ngân hàng có mức tăng trưởng
ổn định và bền vững.
2.1.2. Quá trình hình thành và phát triển ngân hàng TMCP Đông Nam Á chi
nhánh Đà Nẵng:
Sự xâm nhập thị trường khu vực tại các trung tâm kinh tế trọng điểm là mục
tiêu hàng đầu trong chiến lược cải tổ, tăng tốc và phát triển mạng lưới của Ngân
hàng. Trong điều kiện các chính sách được nới lỏng hóa, thị trường tài chính – ngân
hàng ngày càng sôi động khi các ngân hàng nước ngoài ngày càng chú tâm đến thị
trường tại Việt Nam. Tốc độ tăng trưởng GDP giai đoạn 2001- 2005 tăng bình quân
13%/năm, Đà Nẵng trở thành mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư. Có lẽ vì thế
đến năm 2006 chi nhánh SeABank tại Đà Nẵng chính thức được hình thành.
SeABank chi nhánh Đà Nẵng là chi nhánh cấp I trực thuộc ngân hàng
SeABank được khai trương ngày 21/12/2006 tại địa chỉ 23- Nguyễn Văn Linh,
Phường Nam Dương - Quận Hải Châu – Đà Nẵng và đến cuối 3/2015 SeABank chi
nhánh Đà Nẵng đã chuyển trụ sở về 373 Nguyễn Văn Linh - Phường Thạc Gián –
Quận Thanh Khê – Đà Nẵng.
Việc mở chi nhánh tại Đà Nẵng của SeABank mang ý nghĩa rất quan trọng.
Đây là chi nhánh đầu tiên của SeABank tại miền Trung đánh dấu một bước phát
triển mới nhằm mở rộng thị phần của SeaBank, đưa cái tên SeaBank gần hơn với

toàn bộ khách hàng tại khu vực Trung Bộ nói chung và với người dân sống tại Đà
Nẵng nói riêng. Chi nhánh Đà Nẵng là cầu nối quan trọng để SeABank thực hiện
mục tiêu của mình.
SeABank – Đà Nẵng đã định hướng cho khách hàng các sản phẩm dịch vụ
được thiết kế phù hợp với từng nhu cầu, mục tiêu, thích nghi tính đa dạng của địa
phương.
Nắm bắt được nhu cầu đa dạng của khách hàng địa phương cũng như mục
tiêu, kế hoạch của Thành phố, SeABank đã chủ động phát triển các sản phẩm phù
hợp với đặc điểm kinh doanh của Đà Nẵng như: Chú trọng đến các dịch vụ ngân
hàng phục vụ cho ngành nghề có thế mạnh như du lịch, thủy sản, bất động
sản….đặc biệt phát triển các dịch vụ tiện ích cho khách hàng với phí rẻ, tiện lợi, các
sản phẩm chủ yếu như : Tài trợ vốn lưu động, dự án trung và dài hạn, đẩy mạnh các
hoạt động tín dụng, xuất nhập khẩu, thanh toán quốc tế… Ngoài ra, SeAbank Đà
Nẵng cũng quan tâm đến mảng tài trợ vốn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, hộ gia
đình, tiểu thương.
 Mạng lưới hoạt động của SeABank tại Đà Nẵng:
Đà Nẵng là một thành phố nằm ở miền Trung Việt Nam, ở giữa trung tâm
Thủ đô Hà Nội và Thành phố sôi động nhất cả nước Hồ Chí Minh. Đà Nẵng có sân
Trang 19


bay quốc tế với công suất 6 triệu khách/năm và hiện có nhiều đường bay trực tiếp
quốc tế, là trạm dừng chính của các tuyến xe lửa và xe khách. Ngoài ra, Đà Nẵng
có nhiều ưu thế về địa lý, là điểm phát triển kinh tế đặc biệt là du lịch và dịch vụ.
SeABank cũng như các Ngân hàng khác trên địa bàn Việt Nam biết được điểm
mạnh đó và không bỏ lỡ cơ hội phát triển mở rộng thị phần. Năm 2006, SeABank
mở chi nhánh tại đường Nguyễn Văn Linh – Quận Thanh khê - Đà Nẵng là trục
đường chính nằm trong trung tâm thành phố. Sau đó, SeABank mở thêm các phòng
giao dịch để tiện cho việc giao dịch với khách hàng. Các Phòng giao dịch của
SeABank tập trung chủ yếu tại quận Hải Châu là quận trung tâm hành chính của

thành phố Đà Nẵng, nơi tập trung đông dân cư và là nơi đặt các cơ quan Nhà nước,
văn phòng các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố.
Hệ thống các điểm giao dịch của SeABank tại Đà Nẵng.
STT Phòng giao dịch

Địa chỉ

1

SeABank CN Đà Nẵng

373 Nguyễn Văn Linh - Quận Thanh Khê – ĐN

2

PGD SeABank Lê Lợi

101-103 Lê Lợi – Quận Hải Châu – ĐN

3

PGD SeABank Hoàng
Diệu

18 Hoàng Diệu - Quận Hải Châu – ĐN

4

PGD SeABank Tuyên Sơn

1254 Xô Viết Nghệ Tĩnh - Quận Hải Châu – ĐN

5

PGD SeABank Núi Thành

104-106-108 Núi Thành - Quận Hải Châu – ĐN

6

PGD SeABank Điện Biên
Phủ

505 – 507 Điện Biên Phủ - Quận Thanh Khê –
ĐN
(Nguốn: Phòng tổ chức nhân sự)

Ngoài những điểm giao dịch trên thì SeABank Đà Nẵng còn lắp đặt thêm 21 cây
ATM để phục vụ nhu cầu rút tiền, chuyển tiền, vấn tin tài khoản… cho khách hàng
một cách nhanh và tiện lợi nhất. Mạng lưới lắp đặt ATM của SeAbank phủ đều toàn
thành phố, đặc biệt chú trọng ở hai quận trung tâm là quận Hải Châu và quận Thanh
Khê để đáp ứng một cách tối ưu nhất dịch vụ cho khách hàng.

Trang 20


2.1.3. Mô hình tổ chức và quản lý
(Nguồn: Phòng HC_NS )
1 GIÁM ĐỐC CHI NHÁNH
MẢNG HỖ TRỢ (29 NS)

MẢNG KINH DOANH (28 NS)

1 PGĐ VẬN HÀNH

1 PGĐ KHCN

PHÒNG HC-NS 1 TP HỖ TRỢ TÍN DỤNG1 TRƯỞNG PHÒNG DỊCH VỤ KH 1 TP KH ƯU TIÊN 1 TP KHCN

3 LÁI XE

10 CV HTTD

TRƯỞNG QUỸ

1PGĐ KHDN

1 TP CHIẾN LƯỢC

1 TP KH DN

3 CRO KHCL

6 CRO KHDN

1 TN GDV
3CRO KH ƯU TIÊN10 CRO KHCN

1 NV HC1 CV CSKH TRẢ LƯƠNG & HĐ POS
NS

1 NV VTHC

3 CV
QUỸ

4 GDV

1 NV chào đón

Trang 21


 Chức năng nhiệm vụ của mỗi phòng ban

Ban giám đốc
Giám đốc chi nhánh:
Xây dựng phương án kinh doanh của chi nhánh căn cứ trên chỉ tiêu được giao từ
cấp trên. Tổ chức, quản lý, điều hành hoạt động của chi nhánh theo sự phân công ủy
nhiệm trực tiếp của Ban tổng giám đốc, Hội đồng quản trị. Giám đốc chịu trách
nhiệm về chất lượng hoạt động của chi nhánh, bao gồm giám sát tuân thủ quy trình,
quy định và triển khai các biện pháp phòng ngừa nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động
kinh doanh, sau đó báo cáo trực tiếp về tình hình kinh doanh của chi nhánh cho
Tổng giám đốc.
Phó giám đốc chi nhánh:
Hỗ trợ cho giám đốc trong việc quản lý và điều hành các hoạt động của ngân hàng.
Chủ động triển khai, thực hiện nhiệm vụ được phân công và chịu trách nhiệm trước
giám đốc về hiệu quả hoạt động.
Phòng khách hàng cá nhân: Có trách nhiệm xây dựng kế hoạch, tổ chức các hoạt
động của phòng khách hàng cá nhân. Chịu trách nhiệm về doanh số ( tín dụng, huy
động vốn, dịch vụ) và phát triển hoạt động trả lương qua tài khoản và công tác phát

triển doanh mục khách hàng các nhân của chi nhánh. Quản lý điều hành hoạt động
của phòng khách hàng.
Phòng khách hàng doanh nghiệp: Chịu trách nhiệm về doanh số và công tác phát
triển các đối tượng khách hàng doanh nghiệp trên địa bàn. Trưởng phòng KHDN
thực hiện xây dựng chiến lược phát triển cho tất cả các phân khúc của thị trường
khách hàng doanh nghiệp, khách hàng tiềm năng trên địa bàn.
Phòng hỗ trợ tín dụng: Chịu trách nhiệm trực tiếp về kết quả và chất lượng hoạt
động của phòng. Tổ chức điều hành và giám sát mọi hoạt động của phòng và nhằm
hoàn thành các công việc được giao.Thực hiện soạn thảo các hợp đồng, chứng từ
liên quan đến khoản vay, phát hành bão lãnh, chiết khấu giấy tờ có giá. Hoàn thiện
thủ tục pháp lý đối với tài sản đảm bảo và quản lý hồ sơ khách hàng. Kiểm tra tính
đầy đủ, chính xác hợp lệ của hồ sơ tín dụng, hồ sơ bão lãnh đã phê duyệt.Thực hiện
kế toán tiền vay đối với các hồ sơ khách hàng.
Phòng hành chính nhân sự: Thực hiện công tác tuyển dụng nhận sự đảm bảo chất
lượng theo yêu cầu, chiến lược của công ty. Tổ chức và phối hợp với các đơn vị
khác thực hiện quản lý nhân sự, đào tạo và tái đào tạo. Tổ chức việc quản lý nhân
sự toàn công ty. Xây dựng quy chế lương thưởng, các biện pháp khuyến khích
CBNV làm việc, soạn thảo và trình duyệt các quy định áp dụng trong ngân hàng.
Phòng giao dịch: Thực hiện các giao dịch tiền mặt tại chi nhánh và phòng giao
dịch. Thực hiện công tác bảo quản tiền mặt, hồ sơ tài sản đảm bảo, giấy tờ có giá,
thực hiện công tác an toàn kho quỹ theo quy định hiện hành của NHNN và
SeABank. Thực hiện kiểm quỹ theo quy định của ngân hàng. Phát triển khách hàng
nhằm tăng huy động và các dịch vụ khác tại phòng giao dịch.
2.1.4. Môi trường kinh doanh
2.1.4.1. Tình hình thị trường
Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm miền Trung, Đà Nẵng được xác định là
thành phố đóng vai trò hạt nhân tăng trưởng, tạo động lực thúc đẩy phát triển cho cả
khu vực miền Trung. Đà nẵng có diện tích tự nhiên 1.284 km2, dân số năm 2015 là
1.029.000 người, gồm 6 quận và 2 huyện, được xác định là một trong những trung
Trang 22

tâm kinh tế, văn hoá, khoa học và công nghệ của miền Trung và cả nước với mức
tăng trưởng kinh tế liên tục và khá ổn định gắn liền với các mặt tiến bộ trong đời
sống xã hội, cơ sở hạ tầng phát triển, đô thị được chỉnh trang. Tốc độ tăng GDP
bình quân trong giai đoạn 2013-2015 đạt 12% - 13%/năm. Cùng với tiến trình đô thị
hóa, tăng trưởng kinh tế trong những năm qua đã giúp cho đời sống vật chất và tinh
thần của người dân Đà Nẵng không ngừng được cải thiện. Trong 5 năm trở lại đây,
thu nhập bình quân đầu người tại Đà Nẵng tăng lên đáng kể. Hệ thống đường giao
thông trong và ngoài thành phố không ngừng được mở rộng và xây mới. Nhiều
công trình lớn đã đưa vào sử dụng hoặc đang trong giai đoạn hoàn thiện như cầu
Rồng, cầu Trần Thị Lý, cầu vượt Hòa Cầm….Ngày càng nhiều địa bàn được giải
toả, quy hoạch để xây dựng các công trình phục vụ cho các dự án đầu tư của thành
phố nhằm phát triển kinh tế - văn hoá – xã hội trên địa bàn. Chính những điều này
đã tạo làm cho thành phố thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư, người lao động và
học sinh, sinh viên khắp nơi đến làm ăn, sinh sống và học tập. Kéo theo đó là vấn
đề về nhà ở sinh hoạt ngày càng trở nên cấp thiết. Mặc dù có sự hỗ trợ của nhà nước
và cấp chính quyền địa phương trong việc vay vốn, miễn giảm thuế, nhưng do khả
năng có hạn, nên không phải bất cứ ai cũng có khả năng để thanh toán những khoản
tiền mua nhà đất có giá trị lớn. Đối mặt với vấn đề đó, tiếp cận các món vay mua
nhà đất, xây dựng và sửa chữa nhà ở để có một ngôi nhà khang trang hơn là một
giải pháp nhanh chóng và tiện lợi. Vì vậy, sự ra đời và hoạt động cho vay phục vụ
mục đích mua nhà đất, XD&SC nhà ở của các NH trên địa bàn thành phố Đà Nẵng
là thực sự cần thiết.
2.1.4.2. Tình hình khách hàng của chi nhánh
Ngân hàng TMCP Đông Nam Á chi nhánh Đà Nẵng với ưu thế xuất hiện khá
sớm (1994) và mạng lưới giao dịch rộng khắp với nhiều phòng giao dịch và các tổ
công tác làm nghiệp vụ cho vay, huy động vốn, chuyển tiền, nằm rải rác trên địa
bàn thành phố đặc biệt là quận Hải Châu, quận Thanh Khê…. cùng với sự đa dạng
của sản phẩm cung ứng, sự chuyên nghiệp trong cung cách phục vụ của cán bộ nhân

viên đã tạo dựng được uy tín và mối quan hệ với đông đảo khách hàng trên điạ bàn.
Sau gần 22 năm hoạt động thì ngân hàng đã thực sự tạo được niềm tin trong lòng
người dân Đà Nẵng. Điều này được minh chứng thông qua sự tăng trưởng rõ nét
của số lượng khách hàng vừa là khách hàng cá nhân vừa là khách hàng DN của chi
nhánh trong thời gian qua. Tính đến năm 2015 số khách hàng hiện tại của chi nhánh
là 1.172 doanh nghiệp lớn nhỏ và 3.235 khách hàng cá nhân giao dịch và mở tài
khoản tại chi nhánh.
2.1.4.3. Tình hình đối thủ cạnh tranh
Hiện nay, các ngân hàng và các công ty tài chính lớn của Việt Nam hầu hết
đều có chi nhánh tại Đà Nẵng. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
Chi nhánh Đà Nẵng, toàn thành phố hiện có 55 chi nhánh ngân hàng (NH) cấp 1 và
hơn 200 phòng, điểm giao dịch, Quỹ tiết kiệm. Ngoài ra còn có trên 10 đại lý, chi
nhánh công ty chứng khoán, các tổ chức cho thuê tài chính, công ty mua bán nợ...
Việc có mặt của hầu hết các NH trên cả nước tại Đà Nẵng dẫn đến áp lực cạnh tranh
giữa các NHTM và giữa các NHTM với các công ty tài chính khác ngày càng gia
tăng. Trên địa bàn thành phố Đà Nẵng hiện nay có rất nhiều ngân hàng với ưu thế
cạnh tranh rất mạnh trong từng lĩnh vực như Vietcombank, Vietinbank trong lĩnh
vực hoạt động truyền thống bao gồm tài trợ thương mại và thanh toán quốc tế,
Trang 23


BIDV, ACB,Techcombank và Sacombank… rất mạnh về lĩnh vực cho vay đối với
khách hàng cá nhân, NH Đông Á mạnh về phát hành thẻ ATM với những công
nghệ mới nhất. Tuy nhiên với áp lực cạnh tranh ngày càng gia tăng. Để có thể đứng
vững thì các ngân hàng không ngừng đa dạng lĩnh vực hoạt động với rất nhiều loại
hình sản phẩm, dịch vụ mới. SeAbank có một thị trường nội địa truyền thống, được
đánh giá là ngân hàng bán lẻ tiêu biểu. Đó chính là một số lợi thế cạnh tranh của
SeABank. Cơ sở khách hàng chính của NH nói chung và của chi nhánh nói riêng là
các doanh nghiệp vừa và nhỏ, khách hàng cá nhân. Bên cạnh đó, Chi nhánh ngày
càng phát triển và hoàn thiện sản phẩm, dịch vụ của mình, áp dụng lãi suất linh hoạt

… nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh của mình trong điều kiện môi trường kinh
doanh thường xuyên thay đổi.
2.1.5. Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Đông Nam Á chi
nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2013-2015
2.1.5.1. Tình hình huy động vốn của SeABank – Đà Nẵng giai đoạn 2013-2015
Hoạt động huy động vốn của ngân hàng là một nhiệm vụ thiết yếu để ngân
hàng thực hiện tốt chức năng của mình. Từ khoản tiền huy động có được, ngân hàng
có thể đem đi cho vay, đầu tư để sinh lợi…Hoạt động đó vừa mang lại lợi ích cho
người gửi và người vay vừa gián tiếp đem lại lợi nhuận cho chính ngân hàng. Vì
vậy, đối với ngân hàng hoạt động huy động vốn là nhiệm vụ đối với các cán bộ
công nhân viên. SeABank chi nhánh Đà Nẵng đã luôn xác định trọng tâm trong
công tác huy động vốn và luôn phấn đấu để tăng trưởng nhanh, ổn định nguồn tiền
gửi. Từ đó, tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng trong việc sử dụng nguồn vốn
trong kinh doanh.
Qua các năm, số vốn huy động của SeABank chi nhánh Đà Nẵng đều tăng
mạnh. Đáp ứng được nhu cầu sử dụng vốn của ngân hàng, tránh được tình trạng bị
động về vốn. Nhờ các chính sách linh hoạt về lãi suất, thời hạn và các chương trình
ưu đãi khác nhau mà hiệu quả công tác huy động vốn được nâng cao rõ rệt, kết quả
thể hiện như sau:

Trang 24


Chỉ tiêu
TGKHCN
TGKHDN
Tổng tiền
VHĐ

Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn tại SeABank chi nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2013-2015

ĐVT: Triệu đồng
Chênh lệch
Chênh lệch
Năm 2013
Năm 2014
Năm 2015
2014/2013
2015/2014
Tỷ trọng
Tỷ trọng
Tỷ trọng
Tỷ lệ
Tỷ lệ
Số tiền
(%)
Số tiền
(%)
Số tiền
(%)
Số tiền
(%)
Số tiền
(%)
910.356
47,24 1.299.605
50,16 1.978.450
52,85
389.249
42,76
678.845

52,23
1.016.59
7
52,76 1.291.303
49,84 1.765.406
47,15
274.706
27,02
474.103
36,72
1.926.95
3
100 2.590.908
100 3.743.856
100
663.955
34,46 1.152.948
44,50
(Nguồn: Báo cáo nguồn vốn của SeABank – chi nhánh Đà Nẵng)

Trang 25