Đánh Giá Công Tác Quản Lý Nhà Nước Về Thị Trường Quyền Sử Dụng Đất Trong Thị Trường Bất Động Sản Tại Địa Bàn Thị Xã Phú Thọ - Tỉnh Phú Thọ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG THỊ PHƯƠNG THÚY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ - TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

THÁI NGUYÊN - 2010

1


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG THỊ PHƯƠNG THÚY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ - TỈNH PHÚ THỌ

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60 62 16

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC NÔNG

THÁI NGUYÊN – 2010
2


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi
sự giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn. Các thông tin, tài
liệu trình bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả
Đặng Thị Phương Thúy

3


LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan
tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
Phòng Tài nguyên và Môi trường; và các phòng ban khác thuộc UBND thị xã Phú
Thọ, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
1. PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, thầy
đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành Luận văn này.
2. Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường
và các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm,
Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập.
3. Phòng Tài nguyên và Môi trường; và các phòng ban khác thuộc UBND thị
xã Phú Thọ, các thầy giáo, cô giáo, cùng bạn bè đồng nghiệp và người thân đã
quan tâm giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề

tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả
Đặng Thị Phương Thúy

4


MỤC LỤC
STT

Nội dung

Trang

(2)

(3)

(1)
Phần 1: MỞ ĐẦU

1

1.1

Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

1

1.2

Mục đích nghiên cứu đề tài

2

1.3

Ý nghĩa của đề tài

3

Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

4

2.1
2.1.1

Tổng quan thị trường bất động sản
Khái niệm về thị trường bất động sản

2.1.1.1

Khái niệm bất động sản

2.1.1.2
2.1.1.3
2.1.1.4

Khái niệm thị trường bất động sản
Các bộ phận cấu thành thị trường bất động sản

4
4
4
5
5
6

2.1.2

Các loại thị trường bất động sản
Đặc điểm thị trường bất động sản

2.1.3

Những yếu tố cấu thành và tác động đến thị trường bất động sản

8

2.1.3.1

Cung cầu về bất động sản

8

2.1.3.2

Quan hệ cung cầu bất động sản

10

2.1.4

Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản

11

2.1.4.1

Nhà nước

11

2.1.4.2

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

11

2.1.4.3

Các tổ chức trung gian

12

2.1.4.4

Khung pháp lý và chính sách của Nhà nước

12

2.2

Khái niệm quản lý Nhà nước đối với đất đai

13

2.3

Đất đai, sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất

15

2.3.1

Khái niệm

15
5

7


2.3.2

Chế độ sở hữu và sử dụng đất đai ở nước ta từ năm 1945

20

đến nay
2.4

Những đặc thù của thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta

24

2.4.1

Khái niệm và sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất ở

24

nước ta
2.4.2

Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam

28

2.5

Nội dung quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất

32

2.6

Vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường quyền sử

35

dụng đất
2.6.1

Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết giá quyền sử dụng đất

35

2.6.2

Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết các nguồn cung

36

2.6.3

Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết các nguồn cầu

41

2.7

Quản lý thị trường đất đai ở một số nước trên thế giới

43

2.7.1

Quản lý thị trường đất đai ở Australlia

43

2.7.2

Quản lý thị trường đất đai ở Trung Quốc

45

2.7.3

Quản lý thị trường đất đai ở Hàn Quốc

46

Phần 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

48

3.1

Địa điểm, thời gian, đối tượng nghiên cứu

48

3.2

Nội dung nghiên cứu

48

3.3

Phương pháp nghiên cứu

48

Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

50

4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

50

4.1.1

Điều kiện tự nhiên

50

4.1.2

Điều kiện kinh tế - xã hội

53

4.2

Thực trạng và những vấn đề đặt ra trong việc quản lý và

58

phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường

6


BĐS trên địa bàn thị xã Phú Thọ
4.2.1

58

4.2.2

Giai đoạn trước năm 1993
Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

60

4.2.2.1

Thực trạng quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ

63

4.2.2.2

Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

68

và quản lý hồ sơ địa chính
4.2.2.3

Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và

71

giải phóng mặt bằng
4.2.2.4

Thực trạng công tác thông tin và quản lý nguồn lực đất đai

75

4.2.2.5

Thực trạng chính sách tài chính đất đai

76

4.2.2.6

Thực trạng công tác thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền

87

sử dụng đất
4.3

Đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trong thị

88

trường BĐS trên địa bàn thị xã Phú Thọ
4.3.1

Những kết quả tích cực

88

4.3.2

Những hạn chế

89

4.3.3
4.4
4.4.1
4.4.1.1
4.4.1.2
4.4.2

Nguyên nhân
Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước

về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS
Mục tiêu và quan điểm nâng cao công tác quản lý nhà nước
về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS

91
95
95
95

Mục tiêu

95

Quan điểm
Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước
về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động
sản
7

98


4.4.2.1

4.4.2.2
4.4.2.3

Hoàn thiện công cụ pháp luật, tạo hành lang pháp lý cho
việc quản lý và điều tiết thị trường quyền sử dụng đất trong
thị trường BĐS

98

108

Các giải pháp về thị trường

110

Giải pháp hạn chế đầu cơ và ổn định thị trường đất đai
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

112

5.1

Kết luận

112

5.2

Đề nghị

115

TÀI LIỆU THAM KHẢO

116

8


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU
BĐS

: Bất động sản

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân

9


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng

Nội dung

Trang

(1)

(2)

(3)

4.1

Diện tích các loại đất

51

4.2

Tỷ lệ đóng góp của các khối ngành vào quy mô tăng trưởng

53

kinh tế của thị xã Phú Thọ
4.3

Tỷ lệ đóng góp của thị xã Phú Thọ vào quy mô tăng trưởng

54

của tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2001-2005
4.4

Dân số thị xã Phú Thọ năm 2009

54

4.5

Diện tích đất phi nông nghiệp

64

4.6

Phân bổ diện tích các loại đất đến năm 2015 của thị xã

64

4.7

Tình hình thực hiện các dự án sử dụng đất tại thị xã Phú Thọ

66

từ năm 2001 đến năm 2005
4.8

Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

69

4.9

Tình hinnhf thực hiện công tác đấu giá, đấu thầu quyền sử

73

dụng đất tại thị xã Phú Thọ giai đoạn 2007-2008

4.10 Tình hình giải phóng mặt bằng từ năm 2006 đến năm 2009

73

4.11 Một số diện tích sử dụng sai mục đích bị Nhà nước thu hồi

74

4.12 Số hộ biết về thông tin quy hoạch đất đai

76

4.13 Giá đất Nhà nước quy định tại thị xã Phú Thọ giai đoạn từ năm

78

2004-2010
4.14 Giá đất trên thị trường thị xã Phú Thọ giai đoạn từ năm

80

2004-2007
4.15 Kết quả điều tra giá đất tại thị xã Phú Thọ

81

4.16 Kết quả thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2004-2009

83

4.17 Kết quả thu tiền thuê đất giai đoạn 2004-2009

84

4.18 Kết quả thu lệ phí trước bạ giai đoạn 2004-2009

85

4.19 Kết quả thu thuế chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2004-2009

86

10


Phần 1

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng...
là nguồn nội lực để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất đai có tác động
và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng.
Nhưng đất đai lại không phải là nguồn tài nguyên vô tận. Lịch sử của nhân
loại đã chứng kiến biết bao cuộc chiến tranh đẫm máu giữa các quốc gia, các
dân tộc vì mục đích tranh giành đất đai, lãnh thổ. Vì vậy nhiệm vụ giữ gìn,
bồi bổ và sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả là trách nhiệm của mỗi tổ
chức, mỗi cơ quan và mỗi công dân Việt Nam.
Hiện nay, trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và

đang trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đất
đai được khẳng định là một loại hàng hoá đặc biệt, là nguồn nội lực và là
nguồn vốn to lớn trong hoạt động kinh tế, chính trị. Chính vì vậy mà thị
trường bất động sản có tác động mạnh mẽ tới kinh tế xã hội và chất lượng
cuộc sống của nhân dân.
Để thị trường bất động sản (BĐS) phát triển đúng đắn, về mặt quản lý
nhà nước cần bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách
thuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng
phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Tuy nhiên, trong những
năm gần đây, thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS của Việt
Nam nói chung, của Phú Thọ nói riêng, đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm
vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Nhằm trốn thuế, rất nhiều giao
dịch đất đai tồn tại dưới dạng phi chính thức hoặc bán chính thức. Trong khi
11


các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư cho sản xuất, một nguồn vốn lớn lại được
đầu tư vào BĐS chờ đợi để hưởng chênh lệch giá cả. Các quan hệ sở hữu và
sử dụng đất được duy trì không rõ ràng và gây nhiều bức xúc; khi nền kinh tế
đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh, giá cả đất đô thị trên thị trường
biến động hết sức phức tạp làm giảm hiệu quả sử dụng đất đai. Những tồn tại
nêu trên đã bộc lộ một sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với thị
trường quyền sử dụng đất đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công
cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá,
hiện đại hoá.
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định,
xác lập quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị
trường quyền sử dụng đất, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất đai, xoá
bỏ thị trường "ngầm" trong thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần
tăng nguồn thu ngân sách, ổn định tình hình kinh tế xã hội phục vụ cho sự

nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Đây cũng chính là nhiệm vụ
mà Đảng và Nhà nước ta đặt ra đối với lĩnh vực quản lý đất đai.
Trong điều kiện thị xã Phú Thọ đang từng ngày phát triển nhanh chóng,
thì việc quản lý tốt thị trường bất động sản là điều quan trọng cấp thiết nhằm
giúp Nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực và định hướng phát triển cho
thị trường bất động sản. Xét từ nhu cầu thực tế đó tôi tiến hành nghiên cứu đề
`tài : " Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng
đất trong thị trường bất động sản tại thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ ".
1.2. Mục đích nghiên cứu đề tài
- Phân tích thực trạng quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng
đất trong thị trường BĐS để thấy rõ những nguyên nhân, những yếu tố tác
động và ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ.
12


- Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị để góp phần hoàn thiện công tác
quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên
địa bàn thị xã Phú Thọ.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của quản lý nhà nước về thị trường
quyền sử dụng đất trong tiến trình đổi mới hiện nay của đất nước.
- Từ đó góp phần hoàn thiện các văn bản pháp luật, cơ chế chính sách,
cơ chế tổ chức, hoạt động của các cơ quan nhà nước về quản lý và phát triển
thị trường quyền sử dụng đất ở Phú Thọ nói riêng và cả nước nói chung.

13


Phần 2

TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Tổng quan thị trường bất động sản
2.1.1. Khái niệm về thị trường bất động sản
2.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có nguồn gốc từ
Luật cổ đại La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên
mảnh đất. Bất động sản và động sản gồm các công trình xây dựng, mùa màng,
cây trồng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai, những vật trên mặt đất
cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Hầu hết các nước trên thế giới coi bất động sản là đất đai và những tài
sản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí
địa lý của đất. Tuy nhiên có một số nước (như Nga) quy định cụ thể bất động
sản là mảnh đất chứ không phải là đất đai chung chung. Việc ghi nhận là hợp
lý bởi vì đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của
giao dịch dân sự.
Bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã phân chia
các tài sản thành động sản và bất động sản như sau:
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà
cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản
khác do pháp luật quy định.
Động sản là tài sản không phải là bất động sản.[4]
Cách phân loại trên đây phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và
hoạt động sản xuất kinh doanh.
14


2.1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản

- Thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các giao dịch
bất động sản như mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố...
- Theo nghĩa đầy đủ: Thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan
hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý xác định, trong
một khoảng thời gian nhất định tuân theo quy luật của thị trường.
Ở Việt Nam có điểm khác biệt là hàng hóa trao đổi trên thị trường bất
động sản là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu
các tài sản, vật kiến trúc gắn liền trên đất. Đây là điểm khác biệt với thị
trường bất động sản ở các nước TBCN. Vì ở các nước này họ trao đổi quyền
sở hữu với đầy đủ các quyền có liên quan.
2.1.1.3. Các bộ phận cấu thành thị trường bất động sản
Về cơ bản thị trường bất động sản gồm có các bộ phận sau:
- Nhà ở đô thị, nhà cửa dùng trong sản xuất kinh doanh và nhà ở nông thôn.
- Đất đai các loại, cây trái mùa màng gắn liền trên đất.
Các yếu tố trên có quan hệ mật thiết với nhau như sau:
- Giữa các bộ phận gắn chặt với nhau, không tách rời nhau.
- Độ to nhỏ của đất ảnh hưởng đến vật kiến trúc trên đất như: nhà ở,
nhà xưởng.
- Giá cả bất động sản cao thấp có quan hệ giữa các yếu tố với nhau.
Các yếu tố trên cũng có nét riêng, thể hiện như sau:
- Thị trường nhà của là tổng hòa các mối quan hệ mua bán, trao đổi nhà
ở, nhà xưởng, nhà cửa dùng trong sản xuất kinh doanh... nó là sản phẩm của
lao động là tư liệu sinh hoạt cơ bản của con người như nhà để ở, là tư liệu sản
xuất nếu dùng vào sản xuất kinh doanh. Chúng là những yếu tố vật chất
không thể thiếu trong sinh hoạt và sản xuất của con người.
- Còn thị trường đất đai trong điều kiện Việt Nam là thị trường chuyển
quyền sử dụng đất. Đất đai là sản phẩm của thiên nhiên trao tặng không phải
15

do con người tạo ra. Đất đai bị hạn chế về không gian và vô hạn về thời gian,
ít bị thay đổi. Do nhu cầu của con người ngày càng tăng cao nên đất đai ngày
càng khan hiếm dẫn đến giá cả luôn có xu hướng tăng lên.
- Vật kiến trúc do con người tạo ra, nên thay đổi theo thời gian, giá trị
sử dụng nhiều hay ít đối với người mua lệ thuộc vào giá trị sử dụng nhiều hay
ít của đất. Chẳng hạn đất ở khu vực mặt tiền, hoặc cạnh Trung tâm thương
mại thì giá trị sử dụng nhiều hơn (khả năng sinh lợi nhiều hơn) so với đất xa
mặt tiền, xa trung tâm thương mại. Do đó ảnh hưởng đến giá cả của nó trên
thị trường.
2.1.1.4. Các loại thị trường bất động sản
* Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản: có hai loại:
- Thị trường bất động sản chính thức: là thị trường mà ở đó các hoạt
động có liên quan đến giao dịch bất động sản được thực hiện theo đúng quy
định của pháp luật (các sàn giao dịch bất động sản, hoạt động của các trung
tâm giao dịch bất động sản)
- Thị trường không chính thức: là thị trường mà ở đó các giao dịch về
bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật nhưng vẫn tồn
tại (còn gọi là thị trường ngầm, hoạt động của thị trường này chủ yếu là thông
qua các môi giới tư nhân hay còn gọi là “cò”).
* Xem xét theo khu vực địa lý: Có thể phân thị trường bất động sản
theo từng khu vực, từng địa phương như: thị trường ở các tỉnh, thành phố,
quận, huyện, thị xã hoặc thị trường bất động sản nội thành, ngoại thành.
* Xem xét theo giá trị sử dụng của bất động sản: gồm thị trường đất đai, thị
trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp, thị trường công trình thương mại
và dịch vụ, thị trường các công trình đặc biệt (sân bay, bến cảng...).
* Xem xét theo tính chất kinh doanh của bất động sản: có thị trường
mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp...
16

* Đối với thị trường quyền sử dụng đất, nếu xem xét theo quá trình tạo
ra, có hai cấp:
- Thị trường cấp 1 (sơ cấp) là chỉ hành vi Nhà nước - đại diện chủ sở
hữu, giao quyền đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế
và cá nhân sử dụng vì lợi ích của cộng đồng và dân tộc trong một thời hạn
nhất định và người sử dụng phải nộp một khoản tiền thuê đất, khoản tiền này
phụ thuộc vào địa tô hàng năm đem lại của thửa đất và lãi suất của ngân hàng,
vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi.
- Thị trường cấp 2 (thứ cấp) là thị trường chuyển nhượng đất cho người
khác bao gồm việc bán, cho thuê, thế chấp, cầm cố, góp vốn...
2.1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản
* Không có thị trường trung tâm:
Khác với thị trường hàng hóa khác, thị trường bất động sản không có
thị trường trung tâm mà tại đó người mua, người bán có thể tác động qua lại
lẫn nhau. Hoạt động mua bán trên thị trường bất động sản chủ yếu là thông
qua các đơn vị kinh doanh bất động sản, thông qua các thông tin trên báo chí
hoặc thông qua các tổ chức cá nhân môi giới (thường gọi là cò nhà đất). Mặc
dù đây là sự giao dịch kém an toàn nhưng trên thực tế nó đã được hình thành
và tồn tại từ rất lâu tạo nên thị trường ngầm về bất động sản. Do không có thị
trường trung tâm là cho thông tin về thị trường khó thu thập độ tin cậy kém,
tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường. Trong những năm gần
đây ở một số tỉnh, thành phố lớn sự xuất hiện của các công ty kinh doanh địa
ốc, các trung tâm giao dịch bất động sản đã tạo điều kiện cho các giao dịch
trên thị trường dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả, hạn chế được những
tiêu cực do thị trường ngầm tạo ra. Đây là tiền đề quan trọng để tiến tới xây
dựng một thị trường bất động sản lành mạnh và có sự quản lý của Nhà nước.

17

* Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở:
Đặc tính của đất đai là bất động, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi,
sự thừa thãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu hụt ở nơi
khác, dẫn đến thị trường bất động sản mang tính chất địa phương.
* Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo và rất nhạy cảm:
Do tính chất không tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang
tính chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của
giá đất cũng thường mạnh hơn biến động giá của hàng hóa thông dụng.
Ngoài những đặc tính như: đặc điểm của thị trường bất động sản,
phương pháp tiến hành các giao dịch mua bán và sự thiếu thông tin cần thiết
cho các giao dịch tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường.
Do thị trường bất động sản là một thị trường kém hoàn hảo hơn những thị
trường hàng hóa khác nên dẫn đến những độc quyền trong cạnh tranh, đặc
biệt là trong lĩnh vực giá cả, mặt khác cũng dễ dẫn đến những méo mó của thị
trường này. Vì vậy đòi hỏi sự can thiệp nhiều hơn cuả Nhà nước, đặc biệt là
trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển hạ tầng kỹ thuật,
phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung, trong việc xác lập quyền
và bảo hộ sở hữu tài sản bất động sản của công dân, tổ chức trong quá trình
trao đổi bất động sản.
Thị trường bất động sản là thị trường rất nhạy cảm, dễ biến động khi có
sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội. Dễ bị “nóng” khi nền
kinh tế có mức tăng trưởng cao và dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm.
2.1.3. Những yếu tố cấu thành và tác động đến thị trường bất động sản
2.1.3.1. Cung cầu về bất động sản
Cũng như tất cả các hàng hóa khác trong nền kinh tế thị trường, bất
động sản cũng là một loại hàng hóa vận động theo quy luật cung cầu, nhưng
cung cầu hàng hóa bất động sản có đặc điểm là kém đàn hồi đối với những
18

thay đổi về giá cả. Điều này có ý nghĩa là nếu cung khôg có tính đàn hồi cao
thì một sự thay đổi về cầu sẽ không cân bằng nhanh chóng, do khó có khả
năng mở rộng cung dẫn đến sự thay đổi lớn về giá cả. Tương tự như vậy, nếu
cầu khôgn có tính đàn hồi cao thì khi có sự biến đổi về cung sẽ chậm trễ tạo ra
sự mở rộng hay thu hẹp của cầu và cũng dễ dẫn đến sự thay đổi lớn về giá cả.
Cung cầu ảnh hưởng đến bất động sản trên các mặt sau đây:
* Cung bất động sản:
Cung bất động sản là khối lượng (đất, nhà, kiến trúc trên đất...) và giá
cả mà nhóm người cung cấp có thể muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường
bất động sản tại một thời điểm. Điều này dẫn đến là nếu nhà cung cấp chưa
sẵn sàng đem các sản phẩm bất động sản của mình ra thị trường để trao đổi
mua bán thì dẫn đến khan hiếm hàng hóa trên thị trường. Vì vậy để có nhiều
hàng háo bất động sản đòi hỏi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải
tạo ra nhiều sản phẩm hàng hóa.
Các yếu tố tác động đến cung bất động sản:
- Tổng cung hành hóa bất động sản.
- Các chính sách của Nhà nước có liên quan đến bất động sản như:
Thuế, quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng.
- Mức độ phát triển của các thị trường: Tiền tệ, chứng khoán...
- Các yếu tố của môi trường vĩ mô như: GDP, tốc độ đô thị hóa.
- Giá cả bất động sản hiện tại và tương lai.
- Các yếu tố đầu vào tạo ra bất động sản.
- Giá cả hàng hóa dịch vụ có liên quan đến việc tạo ra bất động sản.
- Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc.
- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng như: Đường giao thông, điện, nước,
viễn thông, trường học, trung tâm thương mại...
19


* Cầu bất động sản:

Cầu bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được bất động sản đó trên
trị trường. Thông thường cầu bất động sản gồm có: đất, nhà ở, các công trình
kiến trúc, cơ sở hạ tầng phục vụ nhu cầu phát triển công nghiệp, thương mại,
dịch vụ và nhu cầu công cộng, các công trình đặc biệt như: sân bay, bến cảng,
sân gol...
Cầu bất động sản chịu tác động bởi các yếu tố sau đây:
- Giá bán bản thân hàng hóa bất động sản.
- Giá cả hàng hóa dịch vụ có liên quan đến quá trình sử dụng bất động sản.
- Tâm lý, thị hiếu.
- Dự báo giá cả bất động sản hiện tại và tương lai.
- Tốc độ tăng dân số.
- Thu nhập của dân cư.
- Tốc độ đô thị hóa.
2.1.3.2. Quan hệ cung cầu bất động sản
Quan hệ cung cầu bất động sản là một khái niệm của nền kinh tế thị
trường, được thể hiện thông qua một hàm số giá cả bất động sản. Nghĩa là
một sự thay đổi của giá bất động sản sẽ làm thay đổi cung cầu bất động sản.
Cũng như các hàng hóa khác, cung cầu bất động sản cũng được thể
hiện qua hai loại cân bằng:
- Cân bằng ổn định: tức là khi lệch ra khỏi điểm cân bằng nhưng do các
nhân tố khác tác động có thể tái lập được điểm cân bằng mới.
- Cân bằng không ổn định: là khi không tái lập được điểm cân bằng mới.
Cung cầu bất động sản có thể được xem xét trên 4 mặt: số lượng, kết
cấu, không gian và thời gian.

20


2.1.4. Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản

2.1.4.1. Nhà nước
Trong thực tiễn nước ta hiện nay, Nhà nước là lực lượng có vai trò rất
lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể
hiện trên một số điểm sau đây:
- Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ
tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch
về quản lý và sử dụng đất cũng như các quy định về kiến trúc xây dựng.
- Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như
chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của doanh nghiệp và
cơ quan nhà nước cần bán đi. Đây là nguồn cung khá quan trọng cho thị
trường bất động sản.
Ngoài ra việc quy hoạch các trung tâm thương mại, các cụm tuyến dân
cư, mở rộng lấn biển...của Nhà nước cũng tạo ra một nguồn cung bất động sản
rất lớn cho thị trường.
2.1.4.2.Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nhà đầu tư)
Sẽ không có thị trường bất động sản nếu không có doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản tham gia. Doanh nghiệp ở đây được hiểu là công ty Nhà
nước, các loại hình tổ chức kinh doanh tư nhân, hộ gia đình, các trung tâm
kinh doanh bất động sản...Xuất phát từ đặc điểm của mình các hàng hóa bất
động sản đều đòi hỏi phải được tạo lập theo quy hoạch: trồng cây theo quy
hoạch, xây nhà theo quy hoạch, xây dựng nhà máy cũng phải theo quy
hoạch...Để đáp ứng yêu cầu này, chỉ có những người có kỹ thuật chuyên môn,
có vốn...mới đmả nhận được việc tạo hàng hóa bất động sản và tổ chức việc
cung ứng hàng hóa này cho các nhu cầu trong xã hội. Hoạt động này phải
tuân theo những quy định nhất định của Nhà nước, từ đó hình thành nên các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
21


2.1.4.3. Các tổ chức trung gian

Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua,
người bán mà giữa họ còn có tổ chức trung gian làm cầu nối. Do bất động sản
là loại tài sản không di dời được, lại có nhiều công dụng và là tài sản quý
hiếm nên việc mua bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất
nhiều so với việc mua bán các loại tài sản khác. Ở những trường hợp đơn giản
người mua và người bán có thể giao dịch và mua bán với nhau, nhưng trong
những trường hợp phức tạp hơn, việc mua bán cần phải có một tổ chức trung
gian đứng ra làm cầu nối giữa người mua và người bán.
Các tổ chức trung gian bao gồm:
- Các tổ chức thông tin như báo chí (báo in), phát thanh truyền hình,
báo điện tử cung cấp các thông tin về bất động sản.
- Các tổ chức tư vấn bất động sản giúp bên mua bên bán hiểu thêm về
tình trạng pháp lý của bất động sản, thể thức giao dịch, cách thức mở đầu và
kết thúc một quá trình mua bán bất động sản.
- Các tổ chức môi giới bất động sản.
- Các tổ chức định giá bất động sản.
2.1.4.4. Khung pháp lý và chính sách của Nhà nước
Sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều bởi Nhà
nước. Bởi vì sự tác động của Nhà nước đối với các chủ thể kinh tế tham gia
thị trường bất động sản được thể hiện trên hai phương diện.
Một là: Tạo lập cho các chủ thể kinh tế môi trường kinh tế - xã hội luật pháp để phát triển, qua đó Nhà nước hướng sự phát triển của các chủ thể
kinh tế tham gia thị trường theo mục tiêu đã định.
Hai là: Thúc đẩy sự phát triển của các nhân tố bên trong của các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản bằng các chính sách giúp đỡ, hỗ trợ về vật

22


chất, tạo điều kiện nâng cao năng lực của doanh nghiệp. Mặt khác Nhà nước
cũng phải có sự can thiệp nhằm đảm bảo công bằng xã hội, có chính sách hỗ

trợ cần thiết cho những đối tượng bị thua thiệt như người có thu nhập thấp,
người nghèo và các đối tượng chính sách khác.
2.2. Khái niệm quản lý Nhà nước đối với đất đai
Quản lý theo nghĩa chung nhất được hiểu là sự tác động của hệ thống này
lên hệ thống khác nhằm điều khiển hệ thống đó, hướng hệ thống đó vận động,
phát triển theo một trật tự, một quy luật nhất định nhằm đạt được mục tiêu đã đặt ra.
Quản lý nhà nước là sự tác động mang tính quyền lực nhà nước tới các đối
tượng bị quản lý, nhằm đạt được mục tiêu do chủ thể quản lý nhà nước đặt ra.
Quản lý nhà nước về đất đai được hiểu là hoạt động của cơ quan nhà
nước cá thẩm quyền trong việc sử dụng các phương pháp, các công cụ quản lý
thích hợp tác động đến hành vi của người bị quản lý nhằm mục đích sử dụng
đất tiết kiệm, có hiệu quả trên phạm vi cả nước và trên từng địa phương.
Từ khái niệm trên cho thấy quản lý nhà nước về đất đai bao hàm các
yếu tố sau:
- Chủ thể quản lý nhà nước về đất đai là các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam với tư cách là đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện quyền quản lý nhà nước của mình
thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Quốc hội, hội đồng nhân
dân các cấp, Chính phủ, ủy ban nhân dân các cấp và hệ thống cơ quan chuyên
ngành được tổ chức thống nhất từ trung ương đến cơ sở.
Đối tượng quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
+ Các chủ thể sử dụng đất: là những cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong
và ngoài nước; cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam ở nước
ngoài, người nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất.
23


+ Các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: dưới góc độ quản lý hành
chính nhà nước, chính các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cấp dưới cũng là

đối tượng chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước cấp trên về đất đai.Ví dụ Sở Tài
nguyên và Môi trường chịu sự quản lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong
việc thực hiện các hoạt động chuyên môn như: khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa
chính...
Như vậy, đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai chính là hành vi, hoạt
động của các cơ quan, tổ chức và cá nhân trong quá trình quản lý và sử dụng
đất đai.
- Mục tiêu quản lý nhà nước về đất đai được xác định cụ thể trong Hiến
pháp năm 1992 và trong các quy định của pháp luật về đất đai, đó là bảo đảm
sử dụng đất đai đúng mục đích, hiệu quả, tiết kiệm và bảo vệ môi trường ở
mỗi địa phương và trong cả nước.
- Nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo Luật đất đai hiện hành bao gồm:
+ Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó;
+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ địa chính;
+ Khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính;
bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
+ Quản lý quy hoạch và kế hoạch việc sử dụng đất;
+ Quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Thống kê, kiểm kê đất đai;
+ Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS;
+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất;
24


+ Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp luật về đất đai

và xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai;
+ Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
+ Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
2.3. Đất đai, sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
2.3.1. Khái niệm
Đất đai: Đất đai là bề mặt của trái đất, trên đó diễn ra các hoạt động
của con người. Đất đai là sản vật của tự nhiên không do con người tạo ra, là
tài nguyên thiên nhiên không thể tái tạo được. Đất cung cấp cho con người
trực tiếp hay gián tiếp hầu hết các nhu cầu thiết yếu của cuộc sống. Nói đến
đất chúng ta cần chú ý đến khái niệm đất với nghĩa là lớp phủ thổ nhưỡng
(soil) là nói đến bề mặt tơi xốp của quả đất, có độ phì nhiêu phù hợp với các
hoạt động sản xuất trồng trọt của con người, hoạt động sống của sinh vật và
đất với nghĩa mặt bằng lãnh thổ (land) để phục vụ cho hoạt động nói chung
của con người nói riêng như nới cư trú, làm mặt bằng sản xuất, khai thác
khoáng sản...Mác đã viết:" Đất là tư liệu sản xuất cơ bản và phổ biến quý báu
nhất của sản xuất nông nghiệp, điều kiện không thể thiếu được của sự tồn tại
và tái sinh của hàng loạt thế hệ người kế tiếp nhau".
Sở hữu đất đai: Đất đai được coi là một tặng vật của tự nhiên cho con
người, nhưng không phải cho cá nhân cụ thể nào. Xã hội càng phát triển, nhu
cầu khái phá đất đai phục vụ cho cuộc sống con người ngày càng tăng. Trên
cơ sở đó, mỗi vùng đất đai sẽ trở thành tài sản chiếm giữ và sở hữu riêng của
từng tập đoàn người riêng biệt, thường là một quốc gia. Từ đó, quyền sở hữu
đất đai được hình thành. Tùy vào tình hình kinh tế chính trị của mỗi quốc gia,
mỗi giai đoạn lịch sử mà luật pháp có những quy định khác nhau về quyền sở
hữu đất đai.
25