đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện thuận thành tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
----------

----------

VĂN QUỐC BÌNH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THUẬN THÀNH TỈNH BẮC NINH

CHUYÊN NGÀNH:

QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ:

60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. NGUYỄN QUANG HỌC

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả Luận văn

Văn Quốc Bình

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai,
Ban Quản lý Đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, đã tạo mọi điều kiện và
nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu
luận văn này. Đặc biệt là sự giúp đỡ hướng dẫn của PGS.TS. Nguyễn Quang
Học, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ tôi hoàn thành
luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Thuận Thành, Phòng
Tài nguyên và Môi trường , Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện, Chi
cục Thuế huyện, Phòng Thống kê huyện, phòng Tài chính - Kế hoạch, Ủy ban
nhân dân và cán bộ địa chính của 01 thị trấn và 02 xã điều tra đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu trong quá trình
nghiên cứu luận văn.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ và động viên tôi
trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả Luận văn

Văn Quốc Bình

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan....................................................................................................... i
Lời cảm ơn ......................................................................................................... ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh mục các chữ viết tắt.................................................................................. vi
Danh mục bảng ................................................................................................ vii
Danh mục đồ thị .............................................................................................. viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu .......................................................................................2
3. Yêu cầu của đề tài............................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................3
1.1. Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất. .......................................................3
1.1.1. Quyền sở hữu: .......................................................................................3

1.1.2. Quyền sử dụng đất: ................................................................................4
1.1.3. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...................................9
1.1.4. Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất .. 13
1.2. Thực tiễn về thực hiện các quyền sử dụng đất ............................................. 14
1.2.1. Các nước phát triển .............................................................................. 14
1.2.2. Các nước trong khu vực ....................................................................... 19
1.2.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...................... 24
Chương 2. NỘI DUNG VÀ ............................................................................... 29
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................................... 29
2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 29
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 29
2.2.1. Phạm vi không gian ............................................................................. 29
2.2.2. Phạm vi thời gian ................................................................................. 29
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 29
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thuận Thành 29
2.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Thuận Thành ...................... 29
2.3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn huyện Thuận Thành từ năm 2009 đến năm 2013 ........................ 29
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Thuận Thành. ......................................................................... 30
2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 30
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu..................................... 30
2.4.2. Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu .............................................. 30
2.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn theo phiếu........................................ 30
2.4.4. Phương pháp so sánh- tổng hợp ........................................................... 31

2.3.5. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu .............................................. 31
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 32
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thuận Thành. ...... 32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên . ............................................................................. 32
3.1.2. Các nguồn tài nguyên .......................................................................... 34
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................... 38
3.1.4. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ................................................ 42
3.1.5. Thực trạng và xu thế phát triển đô thị .................................................. 43
3.1.6. Phân tích, đánh giá thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội..................................................................................................... 43
3.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thuận Thành ......................................... 48
3.2.1 Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường, tính hợp lý của việc sử
dụng đất: ....................................................................................................... 51
3.2.2. Tình hình đầu tư về vốn, vật tư khoa học kỹ thuật trong sử dụng đất tại
cấp huyện. ..................................................................................................... 53
3.2.3. Những tồn tại trong việc sử dụng đất. .................................................. 53
3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Thành. ..... 56
3.3.1.Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất..................... 56
3.3.2.Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............. 59
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


3.3.3.Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất......................... 64
3.3.4. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ......................... 66
3.3.5.Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất......................... 69
3.3.6.Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng
đất ................................................................................................................. 72
3.3.7. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện

Thuận Thành ................................................................................................. 74
3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện
Thuận Thành ..................................................................................................... 82
3.4.1. Giải pháp về chính sách, quản lý và sử dụng. ....................................... 82
3.4.2. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất............................ 83
3.4.3. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất
...................................................................................................................... 84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 86
Kết luận. ............................................................................................................ 86
Kiến nghị........................................................................................................... 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 88

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

BTC

Bộ tài chính

CNH

Công nghiệp hóa

CP

Chính phủ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐH

Hiện đại hóa

HL

Huyện lộ

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TL

Tỉnh lộ

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TT

Thông tư

UBND

Uỷ ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

3.1.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Thuận Thành năm 2014 ............................ 49

3.2.

Kết quả thống kê, kiểm kê đất đai qua một số năm: ................................. 50

3.3.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 các xã, thị trấn điều tra ....................... 54

3.4.

Kết quả chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trên địa bàn huyện Thuận Thành
từ năm 2010 đến năm 2014 ..................................................................... 57

3.5.

Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ theo xã, thị trấn ................ 58

3.6.

Kết quả công tác cấp GCN QSDĐ từ năm 2010 đến năm 2014 ............... 60

3.7.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 3 điểm nghiên cứu
từ năm 2010 - 2014 ................................................................................. 61

3.8.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ ............................................. 64

3.9.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ huyện Thuận Thành .............. 67

3.10. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo xã, thị trấn ..................... 68
3.11. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ huyện Thuận Thành ............. 70
3.12. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ theo xã, thị trấn ................... 70
3.13. Kết quả công tác đăng ký thế chấp QSDĐ ............................................... 72
3.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ theo các xã, thị trấn
................................................................................................................ 74

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC ĐỒ THỊ
STT

Tên đồ thị

Trang

3.1.

Sơ đồ hành chính huyện Thuận Thành .................................................... 32

3.2.

Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Thuận Thành ................................ 51

3.3.

Biểu đồ kết quả thực chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp .............................. 57

3.4.

Biểu đồ kết quả cấp GCN QSDĐ từ năm 2010 đến năm 2014 ................. 60

3.5.

Biểu đồ kết quả thừa kế QSDĐ từ năm 2010 đến năm 2014 .................... 66

3.6.

Biểu đồ kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ.................................... 69

3.7.

Biểu đồ kết quả đăng ký thế chấp QSDĐ ................................................ 73

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với đời sống con người và
trong sản xuất, giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất
không chỉ là “phương tiện” hay “tài sản”, mà hơn thế, nó là không gian sống theo
cả ý nghĩa vật chất lẫn tinh thần, do đó con người không thể sống thiếu đất hay
tách rời khỏi đất. Chính vì vậy ở nước ta cũng như các nước khác trên thế giới việc
quản lý và sử dụng đất đều được quy định trong Hiến pháp và pháp luật của mình
Theo Luật đất đai năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do tính chất đặc thù của chế độ sở
hữu đất đai song trên thực tế Nhà nước không chiếm hữu, sử dụng đất mà giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, trên cơ sở đó phát sinh quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở địa phương vẫn còn
nhiều bất cập cần giải quyết như : Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất phục vụ xây dựng công trình sự nghiệp, khu đô thị, khu dân
cư, khu công nghiệp,… dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định còn nhiều
bất cập. Việc giải phóng mặt bằng chậm làm cản trở tiến độ của các dự án. Hiện
tượng đất đai manh mún đã phần nào khắc phục sau khi thực hiện dồn điền đổi
thửa. Tuy nhiên, những giải pháp trong dồn điền đổi thửa còn nhiều bất cập trước
yêu cầu tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất. Hiện tượng chuyển
QSDĐ và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong nông nghiệp diễn ra tự phát rất
sôi động ở nhiều địa phương. Do thị trường tự phát, thiếu thông tin, không có sự
kiểm soát của Nhà nước nên còn nhiều bất cập cần giải quyết.
Huyện Thuận Thành là huyện thuộc vùng Đồng bằng Bắc Bộ, nằm ở phía
Nam tỉnh Bắc Ninh, với sản xuất nông nghiệp giữ vai trò chủ đạo. Giáp thủ đô

Hà Nội, với quốc lộ 38 và đường tỉnh lộ 282, 283 chạy qua thuận lợi cho việc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


giao lưu, mở rộng thị trường phát triển sản xuất hàng hoá, phát triển kinh tế - xã
hội với các tỉnh bạn, đặc biệt là thành phố Hà Nội. Trong 6 năm qua kinh tế - xã
hội huyện Thuận Thành đã dần phát triển khá toàn diện, đời sống của người dân
từng bước được nâng lên nhưng đồng thời cũng gây áp lực lớn đối với đất đai
như : nhu cầu về đất ở, đất xây dưng cơ sở kinh tế - xã hội, nhiều diện tích đất
nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp,... Tiến trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp, nông thôn và đô thị hóa diễn ra rất
nhanh làm thay đổi cơ cấu kinh tế, hình thành các khu công nghiệp vừa và nhỏ,
khu tái định cư đã làm cho công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất nảy sinh
những vấn đề phức tạp, nhất là diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm, nông
dân mất đất sản xuất, thiếu việc làm, tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai xảy
ra thường xuyên và diễn biến phức tạp.
Nhằm khắc phục tình trạng trên và đảm bảo quyền lợi của người sử dụng
đất, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh” là thực sự cần thiết.
2. Mục đích nghiên cứu
- Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Thuận Thành.
3. Yêu cầu của đề tài
- Hiểu và nắm vững các chính sách, pháp luật đất đai; chính sách về quyền
sử dụng đất và các văn bản có liên quan.
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất theo các phương

pháp, chỉ tiêu đánh giá.
- Các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần
thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thuận Thành,
tỉnh Bắc Ninh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật…”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động
thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá
trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là
một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia
đình, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không
phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) (Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
1.1.2. Quyền sử dụng đất
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng suy
cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể
trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở
hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen
của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở
hữu nhất định (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình
thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền

sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được
khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được
tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước,
tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà
pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống
nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992).
Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính
sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật
Đất đai (1993) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc
sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật,
sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ
môi trường để phát triển bền vững (Quốc Hội, 1992).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều
4), “Quản lý Nhà nước về đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”. Với tư cách là đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về
đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người
sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất
cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn,

sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao
đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp
cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ đai của Nhà nước và QSDĐ cụ
thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất
trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà
nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho
nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích
cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích
từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần,
Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho
toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích.
Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong
trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc
định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ;
những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và

đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về
đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có
quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu
đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại
diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói,
quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia
cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không
phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở
hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có
QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người
dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp
cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm
1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay
nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng (Quốc Hội, 1993).
Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế,
đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ
chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” (Quốc Hội, 1993).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của

mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của
tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của
Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các
lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên
đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ
thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác
nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước
giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai 2003). Đây không phải là quyền
sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác
nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước
giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước
chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết
thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục
giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ
giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Quốc Hội, 1993), “bồi thường”
(Quốc Hội, 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại
đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền
định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm
quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng
1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi
QSDĐ là không có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng, 2006), (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch
thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà
nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc
chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị
xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Đình Bồng, 2006), (Nguyễn Thanh Trà và
Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu

của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan
hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Nguyễn Đình Bồng, 2006),
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan
hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách
nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển
dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất
định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền
đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở
của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần
lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có
QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa
vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho
khoản vay của mình (Nguyễn Đình Bồng, 2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Đình Bồng, 2005).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn (Nguyễn Đình Bồng, 2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn

Đình Bồng, 2005).
1.1.3. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày
29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các
quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính
sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi
mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về
QSDĐ của Luật Đất đai 1998 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư
trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau.
Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới
mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục
đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ
hoại đất đai” (Quốc Hội, 1987).
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất
mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển
QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp
và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được
giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó
vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà

ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở (Nguyễn Thị Mai, 2002).
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu
sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua
bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực
chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước
chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý
Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai (Nguyễn Thị Mai, 2002).
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này
Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không
chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông
qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày
10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” . Do đó, Quốc hội đã đưa
việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993. Luật
Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày
15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung một nội dung mới
như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng
đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở
rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa
là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự

và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua
thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai
càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới
lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai
được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như
quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư
hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như
chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ (Quốc Hội, 1998).
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính
và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian
qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại
Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.
Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường
vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


bổ sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng
vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm
muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ
theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc
sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá
trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng
nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình
quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy
còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993
(Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ
những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của
pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của
Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa
quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ
của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các
điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế
QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong
thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát
triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được

bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106), (Quốc Hội, 2003).
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai
Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất
có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền
một lần cho cả thời gian thuê. Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở tại Việt Nam.
Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang
dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những
thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng
vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
1.1.4. Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất
* Các văn bản Luật
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993; Luật Đất đai
năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999; Luật đất đai năm 2013, có
hiệu lực từ ngày 01/07/2014; Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày
01/07/1994; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000.
- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995; Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005; Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày
01/10/2001.
Tại điều 167, Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có 8
quyền, bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Như vậy, so với Luật đất đai
năm 2003, Luật đất đai năm 2013 đã rút lại quyền được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất và quy định cụ thể tại Chương VI
* Các văn bản dưới Luật
Để hướng dẫn thực hiện các văn bản Luật trên, Chính phủ đã ban hành các
văn bản dưới Luật bao gồm các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật và các quy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


định cụ thể về: Giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng; Về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ; Về sửa đổi, bổ sung một số
điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc
giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; …
Ngoài ra còn có các Thông tư hướng dẫn, sửa đổi bổ sung, quy định chi
tiết một số điều của Nghị định, cụ thể: về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; Về thu tiền thuê đất, thuê mặt
nước; Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; ...
*. Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Ninh
- Quyết định số 528/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh
Bắc Ninh về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và thực hiện trình tự thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
- Quyết định số 529/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh
Bắc Ninh về hạn mức giao đất ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở;
hạn mức công nhận đất ở; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước
chưa sử dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
- Quyết định số 09/2015/QĐ-UBND ngày 23/03/2015 của UBND tỉnh
Bắc Ninh về việc ban hành quy định cơ chế phối hợp và thời gian thực hiện thủ
tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; Cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.

1.2. Thực tiễn về thực hiện các quyền sử dụng đất

1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về
đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm
riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


1.2.1.1. Thụy Điển
Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và
nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất
nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám
sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ
thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất
động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá. Dưới đây
là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao
của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người
mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển

nhượng đều được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu
đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được
duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn
bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này
sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng
ký. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.
Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để
vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp
là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều
kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho
vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ
không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên
thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực
hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng
tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để
xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế
chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân
hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có
quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế
chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả
lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm.

Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin
tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt
thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp
thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán
khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ
việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn
Thị Thu Hồng, 2000).
- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa
trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất
được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản và
được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế
cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ
đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16