Tổng quan về dịch vụ định giá bất động sản

Chuyên đề 1
Tổng quan về dịch vụ định giá BĐS
1. Giới thiệu về dịch vụ định giá bất động sản.
1.1Khái niệm về định giá BĐS
- Khái niệm về định giá:
Theo giáo s W. Seabrooke- Viện đại học Portmouth, Vơng quốc
Anh : Định giá là sự ớc tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định
Theo từ điểm Oxford: Định giá giá trị tài sản là sự ớc lợng của các
quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trờng, tại
một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định
- Khái niệm về định giá BĐS:
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia (AVO): Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại
mội thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá
trị của BĐS đó. Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trờng
so sánh mà các nhà định giá BĐS thu thập đợc và phân tích chúng, sau đó
so sánh với tài sản đợc yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng
Theo GS A.F. Milington- chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất
đai, trờng Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể đợc định nghĩa là
"nghệ thuật bày tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc một mối quan
tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định bất động sản ở một thời điểm cụ thể".
Đây cũng là giai đoạn ngời định giá đa ra ý kiến của mình trong các mô
hình toán học, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích bất động sản
và các lĩnh vực liên quan, xem xét đến tất cả các sự kiện này và sau cùng là
đa ra các quan điểm cá nhân.
Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản
Quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singaporo: Định giá giá trị
BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản
cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc
điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trờng bất

động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu t thay thế.
Phân tích :

tính khoa học
tính nghệ thuật

Làm rõ

Xác định giá trị cho mục đích cụ thể
Tại thời điểm cụ thể
Các đặc điểm của BĐS
1


Nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trờng BĐS
Các đầu t thay thế
1.2 Sự cần thiết định gía BĐS.
- Khi nào cần định giá?
o Khi thay đổi sử dụng
o Khi thay đổi chủ sở hữu
o Kiểm tra tài sản
- Mục đích định giá
Mua, bán, cho thuê
Đánh thuế
Thế chấp
Bảo hiểm
Đền bù khi Nhà nớc thu hồi đất
Đầu t
Thừa kế
2. Vai trò của ngời định giá trong thị trờng bất động sản.

Có những ngời không qua đào tạo họ vẫn có thể định giá rất tốt một
loại BĐS trong thị trờng của 1 địa phơng cụ thể. Nhng vì sao chúng ta cần
những ngời định giá chuyên nghiệp đợc đào tạo?
Vì các lý do sau:
- Sự đa dạng của BĐS, cần có năng lực định giá với nhiều loại BĐS
khác nhau
- Những phức tạp liên quan đến các quyền và lợi ích trong BĐS :
quyền sở hữu, quyền cho thuê theo hợp đồng với các thời hạn
khác nhau, quyền
- Những hạn chế về pháp lý liên quan đến các quyền trong BĐS:
Quyền đi qua, quyền sử dụng dới lòng đất, trên không phận
- Thời gian sử dụng, chế độ bảo dỡng và phơng pháp xây dựng của
các BĐS khác nhau
- Điều kiện thị trờng của các giao dịch BĐS khác nhau
- Những thay đổi của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của
vùng và vùng lân cận ảnh hởng đến giá trị BĐS
2


- Sự linh hoạt và kỹ năng nhận biết nhanh chóng các điều kiện thị
trờng và đặc điểm của khu vực địa lý mới
3. Nguyên tắc hoạt động định giá BĐS
Giỏ tr ca bt ng sn b tỏc ng bi nhiu yu nh s tha dng,
s khan him, nhu cu cú kh nng thanh toỏn... Khi nghiờn cu quỏ trỡnh
hỡnh thnh giỏ tr, nh giỏ viờn cn phi xem xột v vn dng nhng quy
lut v nguyờn lý kinh t liờn quan. Bn cht ca nh giỏ bt ng sn l
s phõn tớch cỏc yu t tỏc ng n quỏ trỡnh hỡnh thnh giỏ tr ca ti sn
c th, do ú nhng nguyờn tc c bn ny l nhng hng dn cn thit
khi tin hnh nh giỏ. nh giỏ viờn phi nghiờn cu vn dng nhng
nguyờn tc ny a ra kt lun v giỏ tr ca bt ng sn.

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất (tốt nhất).
- Nguyên tắc cung - cầu
- Nguyên tắc thay thế
- Nguyờn tc úng gúp
- Nguyên tắc cân bằng
- Nguyên tắc thay đổi
- Nguyờn tc phự hp
- Nguyờn tc cnh tranh
- Nguyờn tc nht quỏn
- Nguyờn tc thc t
- Nguyờn tc d bỏo
-

Nguyờn tc ngoi ng.

4. Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá và yêu cầu chuyên môn của
ngời định giá.
4.1 Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá.
Để có chứng chỉ hành nghề ngời định giá phải đợc đào tạo và có
kinh nghiệm
- Đào tạo: Phải trải qua khoá đào tạo và có những kiến thức cơ bản
sau:
+ Ngời định giá phải có khả năng dễ dàng tính toán trên máy tính
3


+ Có kiến thức về thống kê để dự báo về xu hớng kinh tế
+ Có kiến thức địa lý, xã hội
+ Kiến thức về pháp luật liên quan đến BĐS
+ Có kiến thức về xây dựng, thiết bị

+ Kiến thức về kinh tế học, lý thuyết đầu t, tài chính, kế toán
+ Kiến thức về thị trờng BĐS
- Kinh nghiệm: Phải hoạt động trong lĩnh vực BĐS một số năm
Những ngời định giá mới đợc đào tạo muốn trở thành chuyên gia
định giá cần bắt đầu sự nghiệp là làm trợ lý định giá cho các chuyên gia
định giá có chứng chỉ hành nghề.
- Thủ tục xin cấp chứng chỉ hành nghề:
Theo quy định trong nghị định số 153/2007/NĐ - CP ngày 15-102007 của Chính phủ quy định chi tiết và hớng dẫn thi hành luật kinh doanh
BĐS.
4.2 Yêu cầu chuyên môn của ngời định giá.
(1)Nng lc chuyờn mụn v tớnh thn trng:
- nh giỏ viờn phi thc hin cụng vic nh giỏ vi y nng lc
chuyờn mụn cn thit, tinh thn lm vic chuyờn cn
- Doanh nghip, t chc nh giỏ giỏ cú trỏch nhim khụng ngng nõng
cao kin thc chuyờn mụn v kinh nghim
- Doanh nghip, t chc nh giỏ giỏ cú trỏch nhim mua bo him trỏch
nhim ngh nghip .
(2) T cỏch ngh nghip: doanh nghip, t chc nh giỏ v nh giỏ
viờn phi bo v uy tớn ngh nghip, khụng c cú nhng hnh vi lm
gim uy tớn ngh nghip nh giỏ. Doanh nghip, t chc nh giỏ v nh
giỏ viờn cú quyn tham gia Hip hi doanh nghip nh giỏ hoc Hip hi
nh giỏ viờn.
(3) Tuõn th tiờu chun chuyờn mụn: doanh nghip, t chc nh giỏ
v nh giỏ viờn phi thc hin cụng vic nh giỏ theo nhng k thut v
tiờu chun chuyờn mụn ó quy nh trong h thng tiờu chun nh giỏ Vit
Nam v cỏc quy nh phỏp lut hin hnh.
5. Kinh nghiệm của một số nớc.
4

5.1 Về sử dụng các phơng pháp định giá
Nghề định giá BĐS đã đợc phát triển từ thế kỷ19 ở nhiều nớc, do đó
về mặt lý thuyết các phơng pháp định giá đã đợc phát triển khá đầy đủ và đợc áp dụng rất rộng rãi. Tuy vậy ở mỗi nớc tên gọi của các phơng pháp có
thể khác nhau, có thể so sánh cách sử dụng và tên gọi của các phơng pháp
định giá ở một số nớc nh sau.
úc

Anh
Phơng pháp so sánh

So sánh trực tiếp

Mỹ
Số liệu thị trờng hoặc
so sánh bán

Đây là phơng pháp đợc sử dụng rộng rãi nhất trong định giá gía trị của bất
động sản bằng cách so sánh một cách trực tiếp với những bất động sản tơng
tự đợc bán. Phơng pháp này đợc sử dụng trong việc bán bất động sản và bất
động sản tơng tự có đủ bằng chứng về việc các cuộc bán bảo đảm cho phép
giá trị đợc áp dụng đối với bất động sản cần đánh giá
Phơng
khoán

pháp

thầu Phơng pháp tổng cộng

Phơng pháp chi phí hay
tổng cộng

Phơng pháp này đợc sử dụng trong trờng hợp thiếu bằng chứng về các cuộc
bán có thể so sánh đợc hoặc các tỷ lệ thu nhập. Đây là phơng pháp cứu cánh
cuối cùng, nó giả định có mối liên hệ giữa chi phí và giá trị. Biểu thức tính:
Chi phí về vị trí + chi phí xây dựng sự lạc hậu hao mòn = giá trị bất
động sản ( Phơng pháp này đợc sử dụng trong định giá bệnh viện, trờng học,
trạm công an và v.v ở đó các cuộc bán có thể so sánh đợc là không có).
Phơng pháp đầu t

Phơng pháp vốn hoá

Phơng pháp thu nhập
hoặc thu nhập còn lại

Phơng pháp này đợc sử dụng ở chỗ có mối quan hệ trực tiếp giữa thu nhập
hàng năm đợc dự đoán và giá bán của bất động sản có thể so sánh đợc và bất
động sản đợc định giá. Phân tích các cuộc bán sẽ đa ra yếu tố vốn hóa hoặc
số nhân thu nhập, nhờ đó thu nhập hàng năm dự đoán đợc chuyển thành giá
trị vốn của BĐS. Kỹ thuật chiết khấu các luồng tiền có thể đợc sử dụng.

5


ở Anh và úc yếu tố vốn hóa đợc biết nh Vốn hoá trực tiếp: Giá trị =
Thu nhập x Yếu tố vốn hóa
số nhân thu nhập.
Vốn hoá thu nhập: Các lợi ích tơng lai đợc chuyển đổi vào giá trị
hiện tại với tỷ lệ thu nhập yêu cầu.

Số nhân thu nhập = 1/Ro

Ro là tỷ lệ vốn hóa

Thu nhập có thể đợc tính là thu nhập
Kỹ thuật chiết khấu các dòng
ròng hoặc tổng thu nhập.
tiền ở đây thu nhập đợc biết hoặc
Biểu thức tính:
có thể tính đợc. Tỷ lệ chiết khấu
có thể là tỷ lệ sinh lời hoặc lãi
Giá trị = thu nhập x số nhân thu nhập
suất.x
Phơng pháp giá Phát triển giả thiết
trị còn lại

Phát triển đất hoặc tiếp cận chi
phí của đất sản xuất

Phơng pháp định giá này đợc sử dụng đối với bất động sản có tiền năng phát
triển hoặc phát triển. Biểu thức: Giá trị của phát triển hoàn chỉnh - tổng chi
phí (bao gồm cả lợi nhuận của ngời phát triển) = giá trị hiện tại của đất (hoặc
của BĐS). Kỹ thuật chiết khấu các luồng tiền có thể đợc áp dụng.
Phơng pháp lợi nhuận (hoặc hạch toán)
Sử dụng ở nơi không có các cuộc bán có thể so sánh đợc và
có mức độ độc quyền nhất định hoặc hạn chế về mặt pháp
luật (giấy phép,v.v.) hoặc hạn chế thực tế.
Biểu thức: Tổng thu nhập
Trừ
=
Trừ
=

Tiền mua
Tổng lợi nhuận
Chi phí hoạt động (ngoại trừ tiền thuê)
Lợi nhuận ròng

Giá trị tiền thuê đợc xác định từ lợi nhuận ròng. Phơng pháp
này đợc sử dụng để định giá khách sạn, rạp chiếu phim, v.v.
Đơn vị sử dụng
Thị trờng có thể cung cấp chỉ số về việc ngời mua sẽ trả giá cho đơn vị nhất
định, do đó giá trị đơn vị đợc sử dụng trong định giá phần lớn các BĐS.
Đơn vị cần phải thống nhất trong quá trình định giá
5.2 Về tổ chức hoạt động.
ở nhiều nớc dịch vụ định giá BĐS đã phát triển từ lâu, các nớc đều
đa ra các tiêu chuẩn và quy định cho hoạt động của loại dịch vụ này. Cụ thể
những quy định về đào tạo, thời gian kinh nghiệm, về cấp chứng chỉ và
giấy phép hành nghề, tiêu chuẩn chuyên môn.
6


ở nhiều nớc đã tổ chức hiệp hội định giá và hiệp hội định giá quốc tế.
Những hiệp hội này thờng cung cấp các khóa đào tạo cơ bản và nâng cao về
nghề định giá và đa ra tiêu chuẩn hoạt động của nghề nghiệp nh tiêu chuẩn
hành nghề định giá, tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp.
Ví dụ ở Mỹ tiêu chuẩn hành nghề định giá chuyên nghiệp thống nhất
đã đợc ban hành sau nhiều lần chỉnh sửa. Các tiêu chuẩn đó bao gồm:
- Các quy tắc đạo đức trong hoạt động định giá
- Các quy định về thẩm quyền
- Quy tắc về yêu cầu đặc biệt
- Quy tắc về ngoại trừ pháp lý

- Quy tắc về các tiêu chuẩn bổ sung
- Tiêu chuẩn 1: Định giá BĐS
- Tiêu chuẩn 2: Báo cáo định giá BĐS
- Tiêu chuẩn 3: Phê duyệt báo cáo định giá
- Tiêu chuẩn 4: T vấn BĐS
- Tiêu chuẩn 5: Báo cáo t vấn BĐS
- Tiêu chuẩn 6: Định giá BĐS công cộng và báo cáo
- Tiêu chuẩn 7: Định giá BĐS cá nhân
-

Tiêu chuẩn 8: Báo cáo định BĐS cá nhân

- Tiêu chuẩn 9: Định giá BĐS kinh doanh
- Tiêu chuẩn 10: Báo cáo định giá BĐS kinh doanh
Định giá viên khi tham gia hiệp hội nghề nghiệp có cơ hội trau dồi
kiến thức chuyên môn và đợc hỗ trợ trong quá trình hoạt động nh chia sẻ
thông tin, kinh nghiệm.
6. Bo him trỏch nhim ngh nghip trong nh giỏ bt ng sn
Bo him trỏch nhim ngh nghip l mt loi hỡnh bo him hin
cũn khỏ mi Vit nam. Cho n nay cỏc hóng bo him ca Vit nam u
cha cung cp loi hỡnh dch v ny. ú l vic bo him bi thng thit
hi cho cỏc trỏch nhim ngh nghip khi cú ri ro xy ra. Thụng thng
cỏc ch doanh nghip cú hot ng c thự u phi mua bo him cho
doanh nghip ca mỡnh v bn thõn nhng ngi lm trong cỏc lnh vc
7


này cũng phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp để đề phòng các rủi
ro có thể xảy ra khi thực hiện công việc. Một số lĩnh vực hiện nay yêu cầu
phải có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, đó là bác sĩ, luật sư, tư vấn...

Đối với nghề định giá và thẩm định giá, mặc dù chưa có qui định cụ thể bắt
buộc phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, nhưng để tạo điều kiện
thuận lợi cho phát triển nghề định giá, Chính phủ cũng đã ban hành nghị
định và thông tư hướng dẫn về vấn đề bảo hiểm trách nhiệm trong nghề
định giá.
Thông tư số 17/2006/TT-BTC (13/3/2006) hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 101/2005/NĐ-CP (3/8/2005) của Chính phủ về định giá có qui định
các công ty định giá hoặc làm việc trong lĩnh vực định giá phải có nghĩa vụ
mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho các định giá viên tại doanh
nghiệp bảo hiểm được phép hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp
luật về kinh doanh bảo hiểm. Mức trách nhiệm được chia rõ theo từng loại
hình doanh nghiệp. Mức mua cụ thể theo thoả thuận giữa công ty định giá
với doanh nghiệp bảo hiểm. Thủ tục, nội dung về giao kết hợp đồng mua
bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho định giá viên thực hiện theo quy
định của pháp luật.
Doanh nghiệp định giá mua bảo hiểm trách nhiệm nghề định giá của
doanh nghiệp bảo hiểm hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Ngoài ra doanh
nghiệp này cũng có thể được mua bảo hiểm trách nghề định giá của doanh
nghiệp bảo hiểm nước ngoài trong trường hợp doanh nghiệp bảo hiểm hoạt
động tại Việt Nam chưa cung cấp dịch vụ bảo hiểm trách nhiệm nghề
nghiệp định giá.
Doanh nghiệp định giá có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp định
giá là thành viên của tổ chức quốc tế có thể mua bảo hiểm trách nhiệm nghề
nghiệp định giá của doanh nghiệp bảo hiểm nước ngoài. Chi phí mua bảo
hiểm được tính vào chi phí kinh doanh theo thực tế và phải có hoá đơn
chứng từ hợp pháp.
Trường hợp doanh nghiệp định giá không mua bảo hiểm trách nhiệm
nghề nghiệp thì phải lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp và tính vào mức
chi phí kinh doanh với mức trích hàng năm từ 0,5% đến 1% trên doanh thu
dịch vụ định giá. Khi quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp có số dư cuối năm

8


ti chớnh tng ng 10% doanh thu dch v nh giỏ trong nm ti chớnh
thỡ khụng tip tc trớch qu d phũng na. V mc trỏch nhim, doanh
nghip thm nh giỏ chu trỏch nhim trc phỏp lut v khỏch hng v
kt qu nh giỏ ghi trong chng th nh giỏ theo hp ng nh giỏ ó ký
kt. Trng hp kt qu nh giỏ khụng ỳng, gõy thit hi cho khỏch hng
hoc ngi s dng kt qu nh giỏ thỡ doanh nghip nh giỏ phi bi
thng. Vic gii quyt bi thng c thc hin theo hai hỡnh thc. Th
nht l bi thng theo mc thit hi hoc theo tha thun ca cỏc bờn.
Th hai l gii quyt bng trng ti theo quy nh ca phỏp lut v trng ti
thng mi. Khi phi bi thng do li ca doanh nghip nh giỏ gõy ra
thỡ doanh nghip nh giỏ c doanh nghip bo him bi thng theo
hp ng bo him ó cam kt, hoc s dng qu h tr d phũng ri ro
ngh nghip bi thng thit hi.
Trng hp s tin phi chi tr bi thng ln hn s bi thng ca
doanh nghip bo him hoc ln hn qu d phũng ri ro ngh nghip thỡ
doanh nghip c trớch t qu d phũng ti chớnh chi tr, nu qu d
phũng ti chớnh khụng thỡ phn thiu s c tớnh vo chi phớ kinh
doanh sau khi tr i s thu bi thng ca n v, cỏ nhõn theo quy nh
ca phỏp lut hin hnh.
7. Đạo đức nghề nghiệp:
Những quy tắc đạo đức hành nghề định giá cũng nh tiêu chuẩn đạo
đức hành nghề thẩm định giá đợc ban hành theo tiêu chuẩn số 3 trong quyết
định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài chính (ký
hiệuTDGVN 03). Cụ thể:
- Doanh nghip, t chc nh giỏ v nh giỏ viờn phi luụn tụn trng
v chp hnh ỳng phỏp lut ca nh nc trong quỏ trỡnh hnh ngh.nh
giỏ viờn phi l ngi cú o c tt, cú nng lc chuyờn mụn v kinh

nghim cn thit tin hnh nh giỏ BS.
- Doanh nghip, t chc nh giỏ v nh giỏ viờn phi tuõn th cỏc
tiờu chun o c v trỡnh chuyờn mụn ngh nghip nh giỏ nh sau:
(1) c lp: c lp l nguyờn tc hnh ngh c bn ca doanh nghip
nh giỏ v nh giỏ viờn:

9


- Trong quá trình định giá BĐS, doanh nghiệp, tổ chức định giá và
định viên giá phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất
kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung
thực, khách quan của việc định giá giá.
- Định giá viên không được nhận định giá tài sản cho các tổ chức, cá
nhân mà mình có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế (như góp
vốn cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng, là cổ đông chi
phối của khách hàng hoặc có ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại
lý tiêu thụ hàng hoá).
- Định giá viên không được nhận định giá tài sản cho các đơn vị mà
có cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột đang giữ vị trí trong
Hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài
chính, kế toán trưởng doanh nghiệp có tài sản cần định giá giá.
- Trong quá trình định giá, nếu có sự hạn chế khác về tính độc lập thì
doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải tìm cách loại bỏ
sự hạn chế này. Nếu không loại bỏ được thì doanh nghiệp, tổ chức
định giá và định giá viên phải nêu rõ điều này trong báo cáo kết quả
định giá những mối quan hệ mang tính tập thể hay cá nhân, trực tiếp
hoặc gián tiếp đối với tài sản hay với doanh nghiệp là đối tượng của
nhiệm vụ định giá mà mối quan hệ đó có thể dẫn đến mâu thuẫn lợi
ích tiềm tàng.

- Đối với báo cáo kết quả định giá của một định giá viên khác, định giá
viên phải xem xét một cách độc lập, khách quan và kết luận thống
nhất hay không thống nhất với một phần hay toàn bộ nội dung của
báo cáo đó.
(2). Chính trực: Định giá viên phải thẳng thắn, trung thực và có chính
kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi định giá. Định giá viên
phải từ chối định giá khi khi xét thấy không có đủ điều kiện hoặc khi bị chi
phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả định giá.
(3) Khách quan: Định giá viên phải công bằng, tôn trọng sự thật và
không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài
liệu để phân tích các yếu tố tác động khi định giá.
10


- Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên không được tiến
hành công việc định giá khi những ý kiến và kết luận định giá đã
được đề ra có chủ ý từ trước.
- Tiền thu dịch vụ định giá tài sản phải được xác định một cách độc
lập, theo quy định, không phụ thuộc vào kết quả định giá đã được
thỏa thuận từ trước.
- Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải thẩm tra những
thông tin, dữ liệu do khách hàng hay một bên nào cung cấp để khẳng
định tính phù hợp hay không phù hợp của thông tin, dữ liệu đó.
Trường hợp việc thẩm tra những thông tin, dữ liệu bị hạn chế thì
định giá viên phải nêu rõ sự hạn chế đó trong báo cáo định giá.
- Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên không được tiến
hành một dịch vụ định giá dựa trên những điều kiện có tính giả thiết
không có tính hiện thực.
(4). Bí mật: doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên không được
tiết lộ những thông tin, dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả định giá

với bất kỳ người ngoài nào, trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật
cho phép.
(5). Công khai, minh bạch:
- Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải công khai
những điều kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thỏa thuận
với khách hàng trong báo cáo kết quả định giá. Báo cáo kết quả định
giá cũng phải nêu rõ các điều kiện ràng buộc về công việc, phạm vi
công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của định giá viên.
- Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản và
kết quả định giá phải được thể hiện đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết
quả định giá.
-

Định giá viên chịu trách nhiệm về tính đúng đắn của nội dung báo
cáo kết quả định giá. Giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ
chức định giá chịu trách nhiệm cuối cùng về tính đúng đắn của nội
dung báo cáo kết quả định giá và chứng thư định giá trước pháp luật,
khách hàng hoặc bên thứ ba.
11


Chuyờn 2
QUY TRèNH NH GI BS
Quá trình định giá bắt đầu khi ngời định giá xác định vấn đề định giá
và kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng. Một BĐS là duy
nhất nhng lại có nhiều loại giá trị khác nhau. Nhiệm vụ chung của việc định
giá là thực hiện ớc lợng giá trị thị trờng của BĐS. Quá trình định giá bao
gồm tất cả các bớc để thực hiện nhiệm vụ định giá. Các bớc định giá trong
phần này cung cấp khung lý thuyết cho tất cả các nhiệm định giá. Nó chỉ ra
cách thức có thể sử dụng trong bất cứ nhiệm vụ định giá nào từ thực hiện

nghiên cứu thị trờng và phân tích số liệu, đến áp dụng các kỹ thuật định giá
và kết hợp các kết qủa của các hoạt động này vào ớc lợng giá trị BĐS mục
tiêu. Tuy vậy, quá trình định giá của các loại BĐS cụ thể lại bao gồm các bớc đặc biệt cụ thể, số lợng các bớc này phụ thuộc vào bản chất của nhiệm
vụ định giá và sự sẵn có của số liệu.
Việc nghiên cứu bắt đầu sau khi vấn đề định giá đã đợc xác định.
Phân tích số liệu phù hợp cho vấn đề định giá cụ thể sẽ đợc bắt đầu bằng
việc nghiên cứu xu hớng hấp thụ ở tất cả các mức thị trờng- quốc tế, quốc
gia, vùng, cộng đồng, lân cận. Việc kiểm tra này giúp cho ngời định giá
hiểu mối quan hệ qua lại giữa nguyên lý, lực lợng và nhân tố có ảnh hởng
đến giá trị BĐS trong một vùng cụ thể. Việc làm này cũng cung cấp số liệu
ban đầu từ đó có thể rút ra các thông tin định lợng và các bằng chứng khác
về xu hớng thị trờng nh tỷ lệ thay đổi trong giá BĐS qua một số năm, sự
chuyển dịch dân số, các cơ hội việc làm sẵn có và ảnh hởng của chúng tới
sức mua của những ngời sử dụng BĐS tiềm năng. Những số liệu này có thể
đợc phân tích và khai thác để ớc lợng giá trị cần xác định.
Tiếp đến các kỹ thuật định giá, các quy trình cụ thể của các phơng
pháp định giá đợc áp dụng để rút ra chỉ dẫn về giá trị BĐS. Ngoài ra các
quy trình khác nh sử dụng thống kê suy luận và các mô hình kinh tế cũng
có thể áp dụng trong quá trình định giá BĐS. Trong quá trình định giá một
hoặc nhiều phơng pháp định giá có thể đợc sử dụng để rút ra giá trị của
BĐS, điều này phụ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, vào sự sẵn có của hệ thống
thông tin đối với nhiệm vụ định giá cụ thể.
Trong nhiệm vụ xác định giá trị thị trờng của BĐS, thì mục tiêu cuối
cùng của quá trình định giá là kết luận về giá trị đợc chứng minh tốt, phản
ảnh các yếu tố ảnh hởng đến giá thị trờng của BĐS đợc định giá. Để đạt đợc
mục tiêu này, ngời định giá cần nghiên cứu BĐS từ những quan điểm khác
nhau, phù hợp với các phơng pháp định giá.
Các phơng pháp định giá có quan hệ qua lại với nhau, mỗi phơng
pháp đòi hỏi sự kết hợp phân tích về số liệu bán, chi phí và thu nhập liên
quan tới BĐS phải định giá.

12


Để hoàn thành quá trình định giá, ngời định giá phải kết hợp các
thông tin rút ra từ nghiên cứu thị trờng và phân tích các số liệu và từ việc áp
dụng các phơng pháp để hình thành kết luận về giá trị. Kết luận này có thể
đợc thể hiện một giá trị đợc ớc lợng hoặc một vùng giá trị mà ở đó giá trị
BĐS có thể rơi vào. Sự kết hợp hiệu qủa của tất cả các yếu tố trong quá trình
định giá phụ thuộc vào kỹ năng, kinh nghiệm và sự điều chỉnh của ngời
định giá
1. Xỏc nh nhim v nh giỏ bt ng sn
Trong bc by cn xỏc nh tng quỏt v bt ng sn cn nh giỏ v loi
hỡnh giỏ tr lm c s nh giỏ. C th:
1.1- Cỏc c im c bn v phỏp lý, v kinh t k thut ca bt
ng sn cn nh giỏ.
1.2- Mc ớch nh giỏ: nh giỏ viờn phi xỏc nh v nhn thc
mc ớch nh giỏ ca khỏch hng. Mc ớch nh giỏ phi c nờu rừ
trong bỏo cỏo nh giỏ.
1.3- Xỏc nh khỏch hng, yờu cu ca khỏch hng; nhng ngi s
dng kt qu nh giỏ.
1.4- Nhng iu kin rng buc trong xỏc nh i tng nh giỏ
- Vic a ra nhng iu kin hn ch v rng buc ca nh giỏ viờn
phi da trờn c s:
a- Cú s xỏc nhn bng vn bn ca khỏch hng v trờn c s nhn
thc rừ rng nhng iu kin ú s tỏc ng n bờn th ba thụng qua kt
qu nh giỏ.
b- Phự hp vi quy nh ca lut phỏp v cỏc quy nh hin hnh
khỏc cú liờn quan.
Lu ý trong quỏ trỡnh nh giỏ, nu nh giỏ viờn thy nhng iu
kin hn ch v rng buc a ra l khụng cht ch hoc thiu c s thỡ

phi xem xột li v thụng bỏo ngay cho giỏm c doanh nghip, t chc
nh giỏ v cho khỏch hng.
1.5- Xỏc nh thi im nh giỏ.
1.6- Xỏc nh ngun d liu cn thit cho nh giỏ.
1.7- Xỏc nh c s giỏ tr ca bt ng sn.
13


Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những
quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
1.8. Lập kế hoạch định giá.
- Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước
công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như
toàn bộ thời gian cho cuộc định giá.
- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính
và các quyền gắn liền với bất động sản được mua/bán và đặc điểm thị
trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về bất động sản, tài
liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu
đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân
tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
2. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin bất động sản
2.1- Khảo sát hiện trường
Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường: Đối với bất động
sản, định giá viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:

+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa
chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản.
+ Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp
giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng
công trình.

14


- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá,
định giá viên cần chụp ảnh bất động sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết),
các hướng khác nhau.
2.2 -Thu thập thông tin.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá
viên phải thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của
bất động sản so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường,
động thái người mua - người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản.
- Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin về những điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và mội trường tác động đến giá trị BĐS cần
định giá
- Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin
thu thập từ các nguồn khác nhau. Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin
trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác
của thông tin.
3. Phân tích thông tin về bất động sản.
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất

động sản cần định giá.
3.1- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản.
3.2- Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định
giá.
a. Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.
b. Xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản.
3.3- Phân tích về khách hàng:
3.4- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của bất động sản.
4. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản.

15


Dựa trên loại BĐS và hệ thống thông tin thu thập được định giá viên
lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của
bất động sản. Cần nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức
giá trị của bất động sản cần định giá.
Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương
pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của bất
động sản và với mục đích định giá.
Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào
được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng
để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá.
5. Xác định giá bất động sản.
Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá trong bước này người
định giá cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị BĐS cần
định giá.
Trong áp dụng phương pháp so sánh thường sử dụng so sánh nhiều
BĐS tương tự BĐS cần định giá để tính ra chỉ số giá so sánh của các BĐS
khác nhau. Các chỉ số giá so sánh này có thể được thể hiện ở dạng giá của

toàn bộ BĐS, giá theo đơn vị m2 đất sử dụng, m2 xây dựng, lô đất… Định
giá viên cần sử dụng các kỹ thuật hòa hợp các chỉ số giá trị của các BĐS so
sánh để rút ra giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách sử dụng phương pháp
tính trọng số hoặc tính mức bình quân của các chỉ số giá so sánh.
Trong trường hợp sử dụng nhiều hơn 1 phương pháp để định giá,
mỗi phương pháp sẽ có 1 chỉ số giá khác nhau, do đó cần thực hiện hòa hợp
chỉ số giá của các phương pháp khác nhau thành 1 chỉ số giá của BĐS mục
tiêu. Để làm việc này chúng ta cũng cần áp dụng các kỹ thuật hòa hợp chỉ
số giá để rút ra giá BĐS mục tiêu.
Người định giá có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho
nhiệm vụ định giá BĐS cụ thể, nhưng trong đó có 1 phương pháp chính và
các phương pháp khác chỉ mang tính tham khảo thì cần chỉ rõ phương pháp
nào được sử dụng là chính, phương pháp nào mang tính tham khảo. Khi so
sánh chỉ số giá trị rút ra từ mỗi phương pháp cần giải thích được sự khác
biệt trong chỉ số giá khi áp dụng các phương pháp định giá khác nhau.
16


Giỏ tr cui cựng ca BS cú th c xỏc nh cú th l con s c
th, cú th l nm trong khong giỏ tr. Quỏ trỡnh hũa hp cỏc ch s giỏ tr
rỳt ra giỏ tr ca BS cn nh giỏ phi c trỡnh by y trong bỏo
cỏo nh giỏ.
6. Lp h s v chng th nh giỏ.
Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành cho đến khi kết luận đợc phát biểu
trong báo cáo và trình bày cho khách hàng. Báo cáo định giá tự nó chứa
đựng tất cả những số liệu đợc xem xét và đợc phân tích, các phơng pháp áp
dụng và những nguyên nhân dẫn đến ớc lợng giá trị cuối cùng. Phân tích giá
trị hoà hợp cho phép ngời đọc hiểu vấn đề và số liệu thực tế đợc trình bày và
để theo dõi những lý do đằng sau kết luận giá trị của ngời định giá.
Ước lợng giá trị là quan điểm của ngời định giá và nó phản ánh kinh

nghiệm và điều chỉnh mà ngời này đã áp dụng để nghiên cứu những số liệu
đợc tập hợp. Báo cáo định giá là sự thể hiện hữu hình công việc của ngời
định giá. Trong quá trình chuẩn bị báo cáo, ngời định giá nên đặc biệt chú ý
tới cách viết, tổ chức và trình bày và hình thức chung của báo cáo. Các kết
luận định giá có thể đợc thông tin cho khách hàng bằng miệng hoặc viết.
Các báo cáo viết có thể là báo cáo đầy đủ, báo cáo tóm tắt hoặc báo cáo có
giới hạn.
Chứng th định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá,
những điều kiện ràng buộc có ảnh hởng đến việc ớc lợng giá trị BĐS và sử
dụng kết quả định giá.

Chuyờn 3
H S V CHNG TH NH GI BT NG SN

5. H s v chng th nh giỏ
5.1.H s nh giỏ
5.1.1. Khỏi nim
H s nh giỏ: l cỏc ti liu cú liờn quan n cụng vic nh giỏ ti
sn do ngi nh giỏ lp, thu thp, phõn loi, s dng v lu tr trong quỏ
trỡnh thc hin nh giỏ. Ti liu trong h s nh giỏ c th hin trờn

17


giấy, phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật
hiện hành.
5.1.2. Mục đích của việc lập Hồ sơ định giá
- Lưu trữ những bằng chứng thu thập được trong quá trình thực hiện
định giá và làm cơ sở cho việc đưa ra ý kiến của người định giá về mức giá
bất động sản cần định giá .

- Trợ giúp cho các bước thực hiện công việc định giá.
- Trợ giúp cho kiểm tra, soát xét và đánh giá chất lượng công việc định
giá.
- Trợ giúp cho việc xử lý những tranh chấp, khiếu kiện có thể phát
sinh trong hoặc sau quá trình định giá giữa khách hàng (hoặc bên thứ ba)
với doanh nghiệp, tổ chức định giá.
5.1.3. Nội dung của hồ sơ định giá
Nội dung hồ sơ định giá phụ thuộc vào mục đích định giá và loại hình tài
sản cần định giá. Nội dung cơ bản hồ sơ định giá bao gồm:
- Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ.
- Những thông tin về khách hàng và bất động sản yêu cầu định giá.
- Phiếu yêu cầu của khách hàng
- Hợp đồng định giá ký kết giữa doanh nghiệp định giá và khách hàng.
- Những phân tích, đánh giá của người định giá thẩm định viên về
những vấn đề định giá liên quan.
- Những ý kiến trưng cầu tư vấn về các khía cạnh kỹ thuật, pháp lý
liên quan đến tài sản cần định giá (nếu có).
- Báo cáo kết quả định giá tài sản và phụ lục kèm theo báo cáo.
- Chứng thư định giá.
- Biên bản thanh lý hợp đồng định giá giữa doanh nghiệp, tổ chức định
giá và khách hàng.

18


5.2. Báo cáo định giá
5.2.1 Khỏi nim v yờu cu ca bỏo cỏo nh giỏ
Báo cáo định giá là tài liệu trình bày kết quả quá trình định giá do
định giá viên chuẩn bị. Báo cáo định giá thể hiện quan điểm và hệ thống
thông tin mà ngời định giá sử dụng để đa ra kết luận và ớc lợng mức giá

(bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của BĐS mà khách hàng yêu cầu.
Bỏo cỏo kt qu nh giỏ phi th hin nhng thụng tin ỳng theo
thc t, mang tớnh mụ t v da trờn bng chng c th thuyt minh v
mc giỏ ca ti sn qua nh giỏ. Nhng thụng tin ny phi c trỡnh by
theo mt trỡnh t lụ-gớc, hp lý, t mụ t v ti sn n nhng yu t tỏc
ng ti giỏ tr th trng ca ti sn, phõn tớch nhng d liu thu thp trờn
th trng cú c kt qu nh giỏ. Bỏo cỏo kt qu phi th hin c
nhng lp lun, cỏch thc, phng phỏp c ỏp dng trong quỏ trỡnh nh
giỏ v gii thớch mt cỏch rừ rng tt c nhng vn cú tỏc ng n giỏ
tr ti sn nhm trỏnh hiu lm cho nhng ngi s dng v cỏc t chc cú
liờn quan.
Để bảo đảm chất lợng của báo cáo các tổ chức định giá chuyên
nghiệp đã đa ra những yêu cầu tối thiểu cần đạt đợc của một báo cáo định
giá nh sau:
- Báo cáo định giá phải có kết cấu lôgíc, các nội dung trình bày trong
báo cáo phải rõ ràng và chính xác, tránh hiểu lầm.
- Phải chứa đựng đủ thông tin cho phép các cá nhân, tổ chức có thể
dựa vào báo cáo để hiểu đợc bất động sản một cách hợp lý.
- Bất cứ giả thiết đặc biệt hoặc điều kiện hạn chế nào có ảnh hởng
một cách trực tiếp đến việc định giá phải đợc trình bày một cách rõ ràng và
chính xác, chỉ rõ ảnh hởng của nó đến giá trị.
5.2.2. Phân loại và hình thức trình bày báo cáo định giá
a. Phân loại báo cáo định giá
Để trình bày kết quả của quá trình định giá tuỳ theo yêu cầu hay đơn
đặt hàng của khách hàng, có thể có 3 loại báo cáo định giá nh sau:
- Báo cáo đầy đủ
- Báo cáo tóm tắt
- Báo cáo có giới hạn
Sự khác biệt của những báo cáo trên phụ thuộc vào mức độ yêu cầu
chi tiết trong các lĩnh vực nhất định khi trình bày.

19


ở mức đầy đủ nhất là báo cáo đầy đủ, nó bao gồm các miêu tả một
cách chi tiết về số liệu, lý do và phân tích đợc sử dụng để đa ra kết luận giá
trị. ở mức vắn tắt nhất là báo cáo có giới hạn, nó hầu nh không có những
thông tin nh trong báo cáo đầy đủ. ở mức trung bình là báo cáo tóm tắt, nó
chứa một số, nhng không phải tất cả thông tin đợc miêu tả.
Trong hoạt động định gía thờng có 2 loại: định giá đầy đủ và định giá
hạn chế. Sự khác biệt của 2 loại định giá này phụ thuộc vào khối lợng công
việc cần thực hiện trong quá trình thu thập và phân tích số liệu. Nếu thực
hiện định giá hạn chế thì phải thể hiện rõ ràng điều này trong báo cáo.
b. Hình thức trình by của báo cáo định giá
Báo cáo định giá có thể đợc trình bày bằng miệng hoặc viết. Báo cáo
viết đợc chuẩn bị dới các hình thức theo mẫu có sẵn hoặc hình thức văn tờng thuật. Thông thờng báo cáo đợc trình bày theo yêu cầu của ngời sử
dụng.Tuy nhiên khi khách hàng yêu cầu một báo cáo không cần đầy đủ,
nghĩa là không cần báo cáo chi tiết thì ngời định giá vẫn phải thực hiện các
phân tích để hoàn tất công việc định giá. Trong trờng hợp đó tất cả các t
liệu, số liệu đợc sử dụng để chuẩn bị báo cáo đợc lu giữ trong hồ sơ của ngời định giá. Mặc dù ngời định giá có thể không bao giờ phải cung cấp bằng
văn bản về quan điểm dới hình thức viết văn bản, nhng có thể bị hỏi để giải
thích hoặc bảo vệ quan điểm trong thời gian sau đó. Quy mô của hồ sơ phụ
thuộc vào báo cáo đợc chuẩn bị.
- Báo cáo bằng miệng: Ngời định giá có thể báo cáo bằng miệng khi
hoàn cảnh hoặc việc sử dụng dự định không cho phép hoặc chứng nhận
bằng báo cáo viết. Các bằng chứng đợc các chuyên gia định giá trình bày
khi lấy cung hoặc ở toà án đợc xem là báo cáo bằng miệng. Nhiều báo cáo
bằng miệng đã không đợc thực hiện dới lời tuyên thệ, chúng đợc thông tin
trực tiếp cho cá nhân ngời sử dụng hoặc qua điện thoại. Mỗi báo cáo bằng
miệng nên bao gồm miêu tả BĐS, các yếu tố, các giả thiết và các kết luận
và các lý do mà kết luận đã dựa vào. Sau khi thông báo bằng miệng ngời

định giá nên giữ lại tất cả các ghi chép, số liệu liên quan đến nhiệm vụ và
hoàn tất các ghi nhớ về phân tích, kết luận và quan điểm.
- Báo cáo theo mẫu: Báo cáo theo mẫu là hình thức trình bày báo cáo
phổ biến nhất, loại báo cáo này không phải là báo cáo đầy đủ mà chủ yếu là
báo cáo tóm tắt hoặc báo cáo có giới hạn. Điều này phụ thuộc vào mức độ
chi tiết và chất lợng của tài liệu minh chứng. Các báo cáo theo mẫu thờng
đáp ứng yêu cầu của các tổ chức tài chính, công ty bảo hiểm và các cơ quan
nhà nớc. Báo cáo theo mẫu thờng sử dụng cho việc mua, bán các BĐS dân
c. BĐS thế chấp. Bằng cách hoàn tất mẫu báo cáo, ngời định giá bảo đảm
rằng không có khoản mục nào mà ngời yêu cầu định giá bị bỏ sót.
- Các báo cáo tờng thuật:

20


Bằng việc thoả thuận trớc với ngời sử dụng dự kiến, ngời định giá có
thể gửi kết quả định giá bằng báo cáo đầy đủ, báo cáo tóm tắt hoặc báo cáo
có giới hạn. Mặc dùng một số chủ đề trong báo cáo tóm tắt và báo cáo giới
hạn có phạm vi hẹp không nh trong báo cáo đầy đủ, nhng các báo cáo này
cũng phải chứa đủ thông tin để dẫn dắt ngời đọc đến kết luận của ngời định
giá.Cũng nh trong báo cáo bằng miệng, ngời định giá chuẩn bị báo cáo tờng
thuật cần phải lu giữ tất cả các ghi chép và số liệu để hoàn thành bản tóm tắt
phân tích, các kết luận và quan điểm giá trị.
5.2.3 Ni dung ca bỏo cỏo nh giỏ.
Nội dung của 1 báo cáo định giá BĐS phù hợp với tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam đợc giới thiệu dới đây:
1. Nhng thụng tin c bn v:
- Tờn v loi BS
- V trớ ca bt ng sn (t ai, nh ca v cụng trỡnh kin trỳc
khỏc).

- Tờn, a ch, s in thoi, s Fax ca khỏch hng yờu cu nh giỏ.
- Ngy thỏng nm nh giỏ .
- Tờn, a ch, s in thoi, s fax ca doanh nghip, t chc nh giỏ
hoc chi nhỏnh.
- H v tờn nh giỏ viờn lp bỏo cỏo thm nh giỏ.
- H v tờn, ch ký ca giỏm c doanh nghip, ngi ng u t
chc nh giỏ hoc ph trỏch chi nhỏnh.
2. Nhng cn c phỏp lý nh giỏ.
Nhng vn bn quy phm phỏp lut, tiờu chun cú liờn quan do c
quan Nh nc cú thm quyn Trung ng hoc a phng ban hnh.
3. Mụ t c im ca BS v mt k thut.
- V trớ ca bt ng sn.
+V trớ a lý v hnh chớnh ca bt ng sn.
+i vi t : s lụ t, s a chớnh, din tớch t, phõn loi ng
ph, nhúm t.

21


+Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, diện
tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống
giao thông, hệ thống tưới và tiêu nước.
+Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống):
loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m 2),
chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số
phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát
nước; loại, hạng đường xá, cầu cống…
+Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm
khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng
của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng,

cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính.
- Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa
và công trình kiến trúc trên đất.
- Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích
được phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho
bất động sản hay không.
4. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý.
- Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà: những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất,
tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận
quyền sở hữu, sử dụng tài sản).
- Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài
sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo.
- Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề.
- Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động
sản đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng
tháng từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại
diện).
- Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản.
22


5. Những giả thiết và hạn chế trong định giá giá trị BĐS.
- Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến
đặc điểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản.
- Nếu không đưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao, ảnh
hưởng đến kết quả thẩm định giá như thế nào.
6. Kết quả khảo sát thực địa.
- Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa.

- Kết quả thu được từ khảo sát thực địa.
- Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa
chính. Nêu rõ lý do sự chênh lệch đó.
7. Những lập luận về mức giá cuối cùng, bao gồm:
- Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của
thị trường tài sản trong khu vực, hành vi của những người mua, bán trên thị
trường này, những ưu thế hoặc bất lợi của tài sản cần định giá trên thị
trường.
- Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất.
Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng
hiện tại của tài sản thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp
lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng
tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản.
8. Phương pháp thẩm định giá:
+ Phương pháp so sánh trực tiếp:

kết quả :

+ Phương pháp chi phí:

kết quả :

+ Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập:

kết quả :

+ Phương pháp khác:

kết quả:

+ Hòa hợp các chỉ số giá trị từ các phương pháp khác nhau: Những so
sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính tóan các mức
giá thu được từ các phương pháp nêu trên để đi đến mức giá cuối cùng thể
hiện giá trị thị trường của tài sản. Trường hợp chỉ áp dụng được 01 hoặc 02

23


trong các phương pháp thẩm định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sự
hạn chế đó.
9. Xử lý những hạn chế, không rõ ràng trong quá trình định giá
- Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản.
- Hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu thập đối với BĐS.
- Phân loại, hạng BĐS.
- Lượng hoá những nhân tố tác động đến giá BĐS.
Những hạn chế, không rõ ràng trên đã được xử lý như thế nào, cách
thức xử lý trong quá trình định giá, mức độ tác động của những hạn chế nêu
trên đến mức giá của BĐS cần định giá.
10. Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của định giá viên liên quan
đến BĐS cần định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích
trong quá trình thực thi nhiệm vụ.
11. tên, chữ ký của định giá viên tiến hành định giá BĐS.
12. Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả định giá.
Phụ lục là những thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết quả
định giá. Phụ lục bao gồm:
a- Đối với bất động sản:
- Hộ khẩu thường trú của chủ bất động sản (bản sao) - đối với tài sản
cá nhân.
- Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) - đối với tài sản doanh
nghiệp.

- Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực (trích lục).
- Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (trích lục).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
- Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường
hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản) bao gồm:

24


+ Quyết định giao, cấp đất ở của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố
hoặc UBND quận, huyện.
+ Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị.
+ Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân được UBND
tỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán.
+ Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp.
Trường hợp chủ nhà có các giấy tờ kể trên nhưng không đúng tên chủ
đang sử dụng thì phải có các gíây tờ kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà,
giấy tờ thừa kế, chia, tặng... nhà ở, đất ở.
- Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất
động sản và các bản vẽ khác (bản sao).
- Chi tiết về qui hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc của
văn phòng qui hoạch đô thị (bản sao).
- Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản (bản sao).
- Ảnh chụp toàn cảnh bất động sản.
- Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết quả thẩm định
giá.
b- Đối với máy móc thiết bị được gắn trong BĐS:
- Các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá.
- Catalô, các thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu của vật tư, máy móc,

thiết bị, hàng hoá.
5.3.Chứng thư định giá
Chứng thư định giá: là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định
giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung
cơ bản liên quan đến kết quả định giá.
Chứng thư định giá được lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý như
nhau. 02 bản giao khách hàng, 01 bản lưu tại hồ sơ định giá của doanh
nghiệp, tổ chức định giá.

25