đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố lạng sơn, tỉnh lạng sơn

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HOÀNG THÀNH DUY

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2015


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-------

-------

HOÀNG THÀNH DUY

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN

CHUYÊN NGÀNH

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ

: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN DUY BÌNH

HÀ NỘI – 2015


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ
một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà nội, ngày…. tháng…. năm 2015
Tác giả luận văn

Hoàng Thành Duy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình
giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn
này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Duy Bình, thầy là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn

thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Lạng Sơn, Phòng
Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất thành phố
Lạng Sơn, Chi cục Thuế thành phố Lạng Sơn, Phòng Thống kê thành phố Lạng
Sơn, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của 3 phường, xã điều tra đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong
quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình
học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.

Hà nội, ngày…. tháng…. năm 2015
Tác giả luận văn

Hoàng Thành Duy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

v

Danh mục bảng

vi

MỞ ĐẦU

1

1

Tính cấp thiết của đề tài

1

2

Mục đích nghiên cứu

3

3

Yêu cầu của đề tài

3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

4

1.1

Quyền của người sử dụng đất và các vấn đề liên quan

4

1.1.1

Quyền sở hữu

4

1.1.2

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai.

5

1.1.3

Quyền của người sử dụng đất.

8

1.2

Tình hình thực hiện quyền sở hữu và sử dụng đất trong và ngoài nước

11

1.2.1

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới.

11

1.2.2

Quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam.

17

1.2.3

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

30

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

33

2.1

Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

33

2.2

Nội dung nghiên cứu

33

2.2.1

Đánh giá khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội thành phố
Lạng Sơn, Tỉnh Lạng Sơn.

33

2.2.2

Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Lạng Sơn

33

2.2.3

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất giai đoạn 2009 - 2013,

33

2.2.4

Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất ở,
đất nông nghiệp theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu

2.3 Phương pháp nghiên cứu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

33
33

Page iii


2.3.1

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

33

2.3.2

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

34

2.3.3

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp.

34

2.3.4

Phương pháp so sánh

34

2.3.5

Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu

35

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
3.1

36

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Lạng Sơn, Tỉnh Lạng
Sơn

36

3.1.1

Điều kiện tự nhiên

36

3.1.2

Điều kiện kinh tế xã hội của thành phố Lạng Sơn

38

3.1.3

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố
Lạng Sơn

41

3.2

Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Lạng Sơn

41

3.2.1

Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn

41

3.2.2

Tình hình quản lý đất đai thành phố Lạng Sơn, Tỉnh Lạng Sơn

43

3.3

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn

45

3.3.1.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn

46

3.3.2

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở các phường, xã
52

nghiên cứu
3.4

Đề xuất giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại
thành phố Lạng Sơn

77

3.4.1

Giải pháp về nguồn lực

77

3.4.2

Giải pháp chính sách

77

3.4.3

Giải pháp cụ thể qua hai phường và xã

80

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

82

Kết luận

82

Kiến nghị

84

TÀI LIỆU THAM KHẢO

85

PHỤ LỤC

87

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

3.1

Tình hình phát triển dân số của thành phố Lạng Sơn qua một số năm

39

3.2

Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 thành phố Lạng Sơn, Tỉnh Lạng Sơn

42

3.3

Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn

47

3.4.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố
Lạng Sơn từ năm 2009 - 2013

3.5

48

Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại thành
phố Lạng Sơn từ năm 2009 - 2013

3.6

50

Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại thành
phố Lạng Sơn từ năm 2009 - 2013

51

3.7

Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 các phường, xã nghiên cứu

52

3.8

Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 3 phường, xã
nghiên cứu

3.9

54

Tổng hợp phiếu điều tra quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 3
phường, xã nghiên cứu.

3.10

56

Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng
QSDĐ nông nghiệp theo các phường (xã) nghiên cứu

3.11

59

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD đất ở tại 3 phường, xã
nghiên cứu từ năm 2009 – 2013

3.12

60

Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
theo 3 phường, xã nghiên cứu

3.13

61

Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSD đất ở 3 phường, xã nghiên

cứu từ năm 2009 - 2013

3.14

64

Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ
theo 3 phường (xã) nghiên cứu từ năm 2009- 2013

3.15

65

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSD đất ở tại 3
phường, xã nghiên cứu từ năm 2009 - 2013

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

67

Page vi


3.16

Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ
theo 3 phường (xã) nghiên cứu

3.17

69

Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử
dụng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

71

Page vii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con
người, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Đất là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phòng, nhưng đất đai chỉ có hạn nên mỗi nước có một hệ thống quản lý và sử dụng
đất đai có hiệu quả. Ở nước ta, trước khi có Hiến pháp năm 1980 đất đai có nhiều
hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Đến khi có
Hiến pháp năm 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu
toàn dân. Đến Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã quy định: Người được Nhà
nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật. Do đó, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật đất đai
năm 1998, 2001 và Luật đất đai năm 2003 đã từng bước cụ thể hóa quy định này
của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất.
Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của
người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội,
cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào
nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác

trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ VIII, IX, X đã có
chủ trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2003
có những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử d0ụng đất dễ dàng
thực hiện các quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tình hình thực hiện các quyền sử dụng
đất ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất
theo quy định, tuy nhiên cũng có thực tế là người sử dụng đất thực hiện một số
quyền sử dụng đất không đúng quy định.
- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh
hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


- Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định tỏ ra còn nhiều bất cập.
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, có các
biện pháp quản lý nhà nước hợp lý về thực hiện các quyền của người sử dụng
đất, phát huy việc thực hiện và khắc phục các tiêu cực trong việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất.
Thành phố Lạng Sơn là trung tâm của tỉnh Lạng Sơn. có diện tích khoảng
78.11 km2. Thành phố nằm bên quốc lộ 1A, cách biên giới Việt Nam – Trung
Quốc 18 km; cách Hữu Nghị Quan 15 km và Đồng Đăng 13 km về phía Đông
Bắc. Dân số của thành phố năm 2012 là 92.097 người, với nhiều dân tộc khác
nhau như: Kinh, tày, nùng, hoa… Thành phố nằm trong vùng khí hậu cận nhiệt
đới, nhiệt độ trung bình hàng năm 210c, độ ẩm trung bình 80%, lượng mưa trung
bình năm là 1439 mm.

Thành phố trước đây có tên là Thị xã Lạng Sơn và trở thành thành phố
vào năm 2002, là đô thị loại III. Thành phố có 5 phường trung tâm, và 3 xã ngoại
thành. Nhiều cơ sở hạ tầng và các khu đô thị mới đang được xây dựng để phù
hợp với sự phát triển. Kinh tế của Thành phố Lạng Sơn chủ yếu dựa vào du lịch,
dịch vụ.
Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển nền kinh tế thị trường,
đất đai ngày càng có giá trị, đặc biệt là giá trị kinh tế, đất đai được công nhận là
một loại tài sản đặc biệt mà chủ sử dụng có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa
kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn…..thị trường Lạng Sơn cũng không nằm ngoài
xu hướng phát triển này, mặc dù không sôi động như ở các địa phương trung tâm
của cả nước nhưng số liệu biến động qua các năm gần đây cũng thể hiện có xu
hướng tăng dần qua các năm.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc
thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn”.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


2. Mục đích nghiên cứu
- Điều tra, đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Lạng Sơn, Tỉnh Lạng Sơn.
- Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất theo
pháp luật trên địa bàn nghiên cứu.
3. Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu điều tra phải có độ tin cậy cao, đánh giá đúng việc thực hiện
quyền sử dụng đất.
- Đề xuất các giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Quyền của người sử dụng đất và các vấn đề liên quan
1.1.1. Quyền sở hữu
Điều 164 - Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba
quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản” (Quốc hội nước
Cộng Hòa XHCN Việt Nam, 2005).
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một
chủ thể nào đó, nó được thể hiện thông qua quan hệ giữa người với người trong
quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu
là một tài sản cụ thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một
chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 03 quyền năng :
- Quyền chiếm hữu: là quyền chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình.Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng: là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng (Nguyễn
Đình Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt: là quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản

của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để lại thừa kế;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không
còn trong thực tế như tiêu huỷ tài sản, từ bỏ quyền sở hữu... (Nguyễn Đình
Bồng, 2006 ).
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở
hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân
(chủ sở hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà
không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế,
cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một
bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho,
tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất động
sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động
sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật
hoặc phán quyết của Toà án (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2005).
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét
cho cùng cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu
công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ
sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất

đai. Hoặc cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có
những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ
thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, khi Hiến pháp
1959 ra đời thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai mới được hình thành và được
khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980, sau đó tiếp tục
khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng
định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn
lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã
hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác
mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà nước
thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Quốc hội nước
Cộng hòa XHCN Việt Nam, 1992)
Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, 2004) cũng
đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định của Hiến
pháp về chế độ sở hữu đất đai. Luật Đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và
sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất
đai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích
và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển
bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất

đai ” (Điều 7). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước
thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo
đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Quyền sở hữu đất đai bao
gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và
quyền định đoạt đất đai. Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau:
- Về quyền chiếm hữu đất đai
Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt đối và không điều kiện,
không thời hạn về tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình.
Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý để xác định
quy mô về không gian và thời gian. Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn
của mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho
người sử dụng đất trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế,
có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm hữu này chỉ là để sử
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


dụng đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu
tiền và cho thuê đất. Trong những trường hợp cụ thể, quyền sử dụng đất của Nhà
nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những
thửa đất cụ thể. Người sử dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là
chiếm hữu để sử dụng theo quy định của Nhà nước. Quyền sử dụng đất đai của
Nhà nước và quyền sử dụng đất đai cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác
nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và
mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo
quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã
hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng; đồng thời đảm bảo cho người

trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Về quyền sử dụng đất đai
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Trong nền
kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ
đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử
dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, Quyền sử dụng đất được trích ra để giao về
cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) trên những thửa đất cụ thể;
Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong
quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà
nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Về quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền
quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp
lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
QSDĐ; Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương
thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn
Đình Bồng, 2006).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


1.1.3. Quyền của người sử dụng đất.
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất
đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy

nhiên, với các quyền năng đó, không thể cho rằng Nhà nước có toàn quyền sở
hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên
thực tế. Vậy có thể nói chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại
diện, còn mỗi người dân thực hiện các quyền của mình như thế nào?
Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt; chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân. Mỗi
người dân không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, cũng không phải
là đồng sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân)
vẫn có quyền sử dụng đất. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện
quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều
này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy,
trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “Quyền sử dụng đất” và
“người sử dụng đất”, hay nói cách khác là quyền sử dụng đất của người sử dụng
đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993).
Theo Điều 1 - Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước
còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng
đất” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không
thể phân chia thì việc người dân thực hiện được quyền của mình như thế nào là
một vấn đề cần giải quyết? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có
hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất
đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không làm mất đi vai trò quản lý với tư cách
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8

đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người
sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên
và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh
Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền
năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận
QSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử
dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy
thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ
được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng đất là ai? sử dụng loại
đất gì? và hình thức sử dụng đất ra sao như được Nhà nước giao đất hay cho thuê
đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ”(Điều 106 Luật Đất
đai 2003). Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng
và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện
thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc
biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa
là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng đất.
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử
dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực
hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt
tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện
lý thuyết xét trên góc độ pháp lý; còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


định đoạt. Sau đây là nội dung của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, xã , thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương
(cùng 1 xã, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi
QSDĐ là không có mục đích thương mại (Nguyễn Thanh Trà và cs, 2005).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;
Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi
cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không,
sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Thanh Trà và cs, 2005).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc

chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Nguyễn
Thanh Trà và cs, 2005).
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi
vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản,
trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong
trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương
thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết
dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn
Thanh Trà và cs, 2005).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn (Nguyễn Thanh Trà và cs, 2005).
1.2. Tình hình thực hiện quyền sở hữu và sử dụng đất trong và ngoài nước

1.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới.
Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Mỹ
Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa đầu tiên (1789), Quốc
hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land Ordinance
of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về đất đai vùng
Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp lệnh sớm nhất đó của Mỹ mở
đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người đến khai thác
vùng đất phía Tây.
Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế độ
trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế độ nô lệ hình thành
trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


một loại chế độ đất đai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba
khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là
khoản tiền địa phương trông vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu
hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau. Do
loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính toán
rất kỹ. Hàng năm, các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế đúng giá
thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như ngân
sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế. Việc
Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở Mỹ tăng
mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và đô thị Mỹ là Bộ phát triển Đô thị và Nhà ở
(HUD) được thành lập ngày 9-9-1965. HUD chịu trách nhiệm về các chương
trình liên quan đến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng đồng sống

trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà và thực hiện nhiều
chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở.
Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Ôxtrâylia.
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở
hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất
Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian
sau 1/1/1875).
Luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở
hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất. Về phạm vi,
người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể
từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong
lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,...
đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện
khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng,
thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc
hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển

nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý
đất đai Ôxtrâylia - DOLA).
Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Trung Quốc.
Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Dưới hệ thống kinh tế
kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên
thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau
khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949.Tuy nhiên, việc
quốc hữu hóa toàn bộ đất đô thị của nước này chỉ chính thức hoàn tất sau khi
Hiến pháp 1982 được ban hành. Đất đô thị thuộc về Nhà nước và được quản lý
bởi nhà nước Trung Quốc. Quyền sở hữu đối với bộ phận đất đai này được chính
thức gọi là sở hữu toàn dân XHCN . Là người đại diện cho toàn dân, về mặt lý
thuyết, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một chủ sở hữu.
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá
nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai
dưới bất kỳ hình thức nào. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu
quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật
khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực
trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai
như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” – còn
gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung
Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình
thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này.
Do tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất động sản lớn nên giá
đất ở Trung Quốc nhìn chung không ngừng tăng. Vào cuối những năm 1980, việc

thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức
QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao
đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử
dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc
mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá.
Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua
các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân
sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều
kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để
có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở
một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc
sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống
với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện
đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể
hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ
không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ
ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng
quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14

nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả
thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng
nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong
trường hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong
chuyển nhượng QSDĐ.
- Cho thuê QSDĐ
Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao
dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải
đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn
20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê
phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước
đây để có được QSDĐ.
- Thế chấp QSDĐ
Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận
QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải
được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay.
Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể
phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ
các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là
nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền
của Trung Quốc.
Hoạt động kinh doanh bất động sản ở Trung Quốc chịu sự điều tiết của một
loạt các đạo luật như Luật ngân sách nhà nước, Luật quản lý đất đai, Luật kế hoạch
hóa, Luật xây dựng, Luật đấu thầu công cộng, Luật bảo vệ môi trường, Luật hợp
đồng, Luật tài chính (luật và các quy định điều chỉnh các khoản vốn vay, tài trợ,
cho thuê, các quy định về ngoại hối và bảo hiểm), Luật thuế, Luật quản lý các
doanh nghiệp có vốn nước ngoài, Luật doanh nghiệp, Luật đầu tư nước ngoài, Luật
lao động, Luật bảo vệ quyền và lợi ích người tiêu dùng. Các đạo luật này tạo cơ sở

pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà đất đô thị ở Trung Quốc. Hệ thống pháp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


luật của Trung Quốc được hình thành trên cơ sở kết hợp giữa hệ thống tiền lệ pháp
và thông luật phù hợp với điều kiện của Trung Quốc. Đây là hệ thống có khả năng
kết hợp các điểm mạnh của hai hệ thống pháp luật này.
Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc
không giới hạn thời gian SDĐ chuyển sang xác định thời hạn SDĐ; và từ sự
cứng nhắc chuyển sang cơ động, hệ thống SDĐ của Trung quốc đã đạt được cực
điểm đầu tiên của mình.
Đầu năm 2004, Trung Quốc đã ban hành một văn bản quy định cấp chính
phủ, tạo nhiều cơ hội cho các công ty bất động sản nước ngoài được bình đẳng
với những nhà đầu tư trong nước. Theo văn kiện này, trong tương lai, quyền sử
dụng đất cho các dự án thương mại sẽ được quyết định thông qua bán đấu giá
công khai hay bán trực tiếp trên thị trường đất đai.
Thị trường bất động sản Trung Quốc được ví như một chiếc nam châm thu
hút rất nhiều công ty nước ngoài. Với thể chế thị trường được hoàn thiện hơn,
cuộc cải cách nhà ở sâu rộng, thị trường tài chính “chín” hơn, chính sách giao
dịch quyền sử dụng đất công khai, các doanh nghiệp xây dựng nước ngoài càng
tự tin khi chen chân vào Trung Quốc.
Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Hàn Quốc
Thị trường nhà đất nông thôn Hàn Quốc tăng trưởng và giá nhà đất liên tiếp
tăng là một trong những thách thức lớn nhất đối với chính phủ Hàn Quốc. Quá
trình công nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng đã tạo ra làn sóng dân cư từ vùng nông
thôn đổ ra thành thị làm tăng mạnh giá nhà đất. Lĩnh vực này đã làm cho những
người giàu nay lại càng giàu hơn. Hàn Quốc đã áp dụng nhiều biện pháp để giảm
giá nhà đất như cứ 3 tháng một lần, Chính phủ tăng thuế, thắt chặt các quy định về

dự án tái xây dựng chung cư và cho xây thêm các thị trấn vệ tinh. Đồng thời, một
đạo luật mới được ban hành yêu cầu những người kinh doanh nhà đất phải báo cáo
giá trị thật của các giao dịch liên quan đến nhà đất với nhà chức trách.
Hàn Quốc luôn chú ý tới những nhu cầu chuyên biệt của người già và
người khuyết tật trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống tại các khu dân cư.
Theo yêu cầu của Bộ Xây dựng và Giao thông Hàn Quốc, 10 loại thiết bị thuận
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16