Giáo Trình Kinh Tế Đất Đai

3/7/2016

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KINH TẾ ĐẤT ĐAI

TS. Trần Thanh Hùng
Email:

PHẦN 1 PP

Phần 1
TỔNG QUAN VỀ KINH TẾ ĐẤT ĐAI

1.1. Vị trí và vai trò của kinh tế đất đai
• Kinh tế đất đai là một bộ môn kinh tế học độc lập,
xuất hiện cách đây không lâu và đặc biệt ở Việt Nam
thì chưa có một giáo trình chính thống nào. Trước đây,
kiến thức về kinh tế đất đai được trình bày thứ yếu
trong các bộ môn kinh tế học chuyên ngành khác như:
kinh tế nông nghiệp, kinh tế tài nguyên, kinh tế môi
trường, kinh tế đô thị, kinh tế chính trị,…
• Có thể nhắc đến 03 giáo trình tiêu biểu xuất hiện trong
thời gian gần đây:
 Kinh tế tài nguyên đất - Đại học Kinh tế quốc dân HN
 Kinh tế đất - Học viện Nông nghiệp HN
 Kinh tế đất - Đại học Nông Lâm TP.HCM

1

3/7/2016

1.1. Vị trí và vai trò của kinh tế đất đai
• Tuy nhiên, ba giáo trình này không đáp ứng được yêu
cầu của ngành Quản lý đất đai cụ thể là nghiên cứu, giải
quyết các vấn đề trong sử dụng và quản lý đất đai.
• Hoạt động sử dụng đất đai của con người một mặt chịu
sự chi phối bởi các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội
của đất đai, bởi chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của
đất đai, tác động trực tiếp đến hoạt động sử dụng đất đai
của con người, mặt khác các hành vi này còn chịu sự chi
phối của các quy luật kinh tế khác.

1.1. Vị trí và vai trò của kinh tế đất đai
• Do đó, chúng ta cần nghiên cứu các quy luật kinh tế
trong mối quan hệ giữa các tính chất tự nhiên và tính
chất xã hội của đất đai biểu hiện thông qua các hành vi
sử dụng đất đai, mà các kết quả của hành vi ấy là các
loại hình sử dụng đất đai, các loại đất đai và các chủ thể
sử dụng đất đai.
• Thông qua những hình thức biểu hiện đó chúng ta phát
hiện ra các quy luật sử dụng đất đai để làm căn cứ cho
việc quy hoạch sử dụng đất đai, đề xuất các chính sách
quản lý đất đai.

1.1. Vị trí và vai trò của kinh tế đất đai
• Tóm lại:
 Kinh tế đất đai là một bộ môn kinh tế độc lập trong ngành

quản lý đất đai, nghiên cứu các vấn đề kinh tế, bản chất và
quy luật kinh tế trong sử dụng và quản lý đất đai.
 Bắt đầu từ vật thể Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội,
bao gồm Đất và Người có các tính chất tự nhiên và xã hội,
có chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội.
 Khoa học kinh tế đất đai nghiên cứu các hành vi sử dụng
đất đai của con người liên quan đến các yếu tố đặc điểm
chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai và chịu sự
tác động của các quy luật kinh tế.

2


3/7/2016

1.2. Đối tượng và khách thể nghiên cứu
• Trong phương pháp luận nghiên cứu khoa học người ta
phân biệt khách thể nghiên cứu với đối tượng nghiên
cứu và đối tượng khảo sát.
 Khách thể nghiên cứu là một sự vật hay một quá trình
khách quan bên ngoài đối với chủ thể nghiên cứu là
người nghiên cứu.
 Đối tượng nghiên cứu là một phần hay một mặt của
khách thể nghiên cứu, trong mối quan hệ với khách thể
nghiên cứu thì đối tượng có thể hiểu là một quá trình
nội tại diễn ra bên trong khách thể, thuộc về khách thể.

1.2. Đối tượng và khách thể nghiên cứu
• Vấn đề đặt ra: Tại sao cần phải phân biệt đối tượng và
khách thể nghiên cứu? Vì bị giới hạn bởi góc nhìn, điểm

•

•

•

nhìn hay quan điểm nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu phải được hiểu là bản chất hay các
quy luật khách quan của sự vật, khoa học chỉ nghiên cứu
cái «tồn tại» mà không nghiên cứu cái «không tồn tại».
Đối tượng nghiên cứu là bản chất bên trong sự vật, nên
không thể đo đếm trực tiếp được chỉ có thể được xác định
gián tiếp thông qua các hình thức biểu hiện ra ngoài của nó,
các hình thức này được gọi là đối tượng khảo sát.
Cần phải phân biệt khách thể nghiên cứu với đối tượng
nghiên cứu và đối tượng khảo sát.

1.2. Đối tượng và khách thể nghiên cứu
• Khách thể nghiên cứu của khoa học kinh tế đất đai được
xác định là đất đai được hiểu bao gồm đất và người.
• Đối tượng nghiên cứu là các quy luật sử dụng đất đai
thuộc về khách thể đất đai.
• Đối tượng khảo sát là các loại đất đai, các loại hình sử
dụng đất đai và các chủ thể sử dụng đất đai, đây chính là
các hình thức biểu hiện của các quy luật sử dụng đất đai.
• Điều tra, thống kê và sắp xếp các đối tượng khảo sát này
theo không gian và thời gian thấy được sự thay đổi có
trật tự của chúng theo không gian và thời gian.

3

3/7/2016

1.3. Cơ sở khoa học và phương pháp nghiên cứu
• Cơ sở khoa học là các tri thức và kiến thức nền tảng về
các quy luật khách quan đã được phát hiện bởi các khoa
học khác và những người đi trước. Để từ đó chúng ta có
cách nhìn thống nhất và chính xác các vấn đề nghiên cứu,
tổng kết các vấn đề xuất hiện trong tự nhiên và xã hội.
• Kinh tế đất đai nghiên cứu các hoạt động sử dụng đất đai,
các hành vi sử dụng đất đai, các quy luật sử dụng đất đai
được hình thành từ sự tác động, một mặt của các tính
chất tự nhiên và xã hội của đất đai, mặt khác của các quy
luật kinh tế.

1.3. Cơ sở khoa học và phương pháp nghiên cứu
•



•






Để nghiên cứu kinh tế đất đai cần các kiến thức về:
Các tính chất, đặc điểm và vai trò của đất đai;

Động học dân cư trong không gian;
Các quy luật kinh tế.
Phương pháp nghiên cứu:
Điều tra, thống kê;
So sánh, phân tích, tổng hợp;
Mô hình hóa toán học;
Phương pháp tiếp cận hệ thống.
...

Phần 2
CUNG VÀ CẦU VỀ ĐẤT ĐAI
TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN

4


3/7/2016

2.1. Đất đai và hàng hóa đất đai
• Đất đai được hiểu một cách đơn giản là đất và người,
có các tính chất tự nhiên và xã hội, trong mối quan hệ
với người sử dụng đất, xuất hiện hai phạm trù phản ánh
các tính chất mới: chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội.
• Chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội mang tính bất định
theo đúng tinh thần của nguyên lý bất định «Tính chất
và bản chất của sự vật chỉ tồn tại trong mối quan hệ
giữa con người với sự vật đó».

2.1. Đất đai và hàng hóa đất đai
• Tính bất định của hai phạm trù này xuất phát từ trạng

thái tình cảm hai chiều lẫn lộn trong mỗi con người
«Yêu thích và Ghét bỏ», và nó có nguồn gốc sâu xa từ
tình cảnh lưỡng nan của con người đấy là «Phụ thuộc
và Tự do».
• Tổ hợp các yếu tố chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội
sẽ tạo ra một lượng lợi ích nhất định, có khả năng đáp
ứng nhu cầu vất chất và tinh thần của con người.
• Đất đai có khả năng đáp ứng các nhu cầu của con người
tức là nó có giá trị sử dụng, được đem ra trao đổi trên
thị trường, vì vậy nó trở thành hàng hóa đất đai.

2.1. Đất đai và hàng hóa đất đai
•

Theo một số tài liệu, hàng hóa đất đai là các thửa đất được
đem ra trao đổi trên thị trường và có đầy đủ các điều kiện cụ
thể như:
 Phải có chủ sở hữu cụ thể và người sở hữu phải có năng lực
hành vi dân sự, thửa đất không nằm trong vùng quy hoạch
cấm chuyển nhượng (yếu tố pháp lý);
 Phải có đủ các tính chất tự nhiên và các đặc điểm kỹ thuật
đặc trưng của giá trị sử dụng (yếu tố kỹ thuật).
• Theo cách hiểu trên, thì không phải bất cứ thửa đất nào cũng
trở thành hàng hóa đất đai, ví dụ, các thửa đất công trình
công cộng, quảng trường, công viên, đường giao thông,...
• Điều này đúng nhưng chỉ về mặt hình thức mà không đúng
về mặt nội dung.

5

3/7/2016

2.1. Đất đai và hàng hóa đất đai
• Lợi ích của đất đai bị chi phối bởi các thửa đất liền kề,
do đó hàng hóa đất đai không chỉ hiểu đơn giản là các
thửa đất trao đổi trực tiếp mà phải hiểu lợi ích của đất
đai được tạo ra từ chính bản thân thửa đất ấy trong mối
liên hệ với các thửa đất xung quanh.
• Hàng hóa đất đai chính là lợi ích của đất đai được xác
định theo hàm số sau:
U= f(X, Y)
 Trong đó:
– X: Biến vị thế xã hội của đất đai;
– Y: Biến chất lượng tự nhiên của đất đai.

2.1. Đất đai và hàng hóa đất đai
U = A𝐞

–
–
–

𝐧
𝐢=𝟏 𝛂𝐢 𝐗 𝐢

𝛃𝐣
𝐦
𝐣=𝟏 𝐘𝐣

Trong đó:
U: Lợi ích của đất đai;
𝑋𝑖 : Biến vị thế - i (VT) đất đai;
𝑌𝑗 : Biến chất lượng - j (CL) đất đai;

– A, α, β: Các tham số của phương trình hồi quy.

2.1. Đất đai và hàng hóa đất đai
• Lợi ích ở đây được hiểu ở góc độ chung nhất, khái quát
nhất và vì vậy nó là lợi ích trừu tượng, được thể hiện
thông qua các lợi ích cụ thể, như lợi ích sử dụng đất
công nghiệp, lợi ích sử dụng đất đô thị, lợi ích sử dụng
đất xây dựng,… tương tự như lợi ích của đồng tiền.
• «Tiền là tiên là phật, là sức bật lòng người,...»

6


3/7/2016

2.1. Đất đai và hàng hóa đất đai
• Với cách hiểu này chúng ta tránh được tính dị biệt của
đất đai. Tính dị biệt của đất đai chính là điều cản trở cho
việc nghiên cứu cung, cầu và giá cả đất đai.
• Lợi ích của đất đai được xác định là hàng hóa đất đai
không có tính dị biệt. Từ đó có thể nghiên cứu cung, cầu
và giá cả thị trường của đất đai dựa vào lý thuyết kinh tế
học tân cổ điển.

2.2. Cung về đất đai

 Khái niệm cung về đất đai
• Cung hàng hóa nói chung và cung hàng hóa đất đai nói
riêng là hành vi của người bán (nhà đầu tư phát triển,
người sở hữu đất đai,…) được thể hiện thông qua mối
quan hệ giữa lượng cung và giá cả của hàng hóa đất đai
với điều kiện giả thiết các yếu tố khác được giả định
không thay đổi.
• Lượng cung là một số lượng hàng hóa đất đai cụ thể
tương ứng với mức giá xác định.
• Nguồn cung là quỹ đất đai hiện có, không phải là nhà
đầu tư phát triển đất đai hay người sở hữu đất đai.

2.2. Cung về đất đai
 Quy luật cung
• Quy luật cung phản ánh mối quan hệ giữa lượng cung
và giá cả đất đai. Đây là quan hệ thuận chiều, giá tăng
thì lượng cung tăng, giá giảm thì lượng cung giảm.
• Quy luật cung có mối liên hệ với chi phí sản xuất, mà
chi phí sản xuất biên có xu hướng tăng lên theo quy luật
năng suất biên giảm dần.

7


3/7/2016

2.2. Cung về đất đai
• Mức độ thay đổi của chi phí biên phản ánh độ co giãn
của cung theo giá.
• Tuy nhiên đối với đất đai thì tổng cung đất đai được

hiểu là tổng cộng cung theo các thành phần, thì không
thay đổi trong ngắn hạn cũng như trong dài hạn.
• Cung đất đai các loại thì không co giãn trong ngắn hạn,
nhưng sẽ thay đổi trong dài hạn.
• Ngắn hạn? Dài hạn?

2.3. Cầu về đất đai
 Khái niệm nhu cầu và cầu về đất đai
• Nhu cầu là một trạng thái tâm sinh lý của con người, là
động lực của hành vi thúc đẩy con người phải hoạt
động để tìm kiếm các nguồn lực thỏa mãn các nhu cầu
của mình «Đói đầu gối cũng phải bò».
• Cầu xuất hiện và được hình thành từ nhu cầu, là hành vi
mua của con người có động lực là nhu cầu và được thực
hiện bằng phương tiện là các công cụ tài chính trên thị
trường.

2.3. Cầu về đất đai
• Cầu về sản phẩm hàng hóa nói chung và hàng hóa đất đai
nói riêng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mức giá của
chính nó, thu nhập, sở thích hay thị hiếu người tiêu dùng,
giá cả của các hàng hóa có liên quan, quy mô tiêu thụ của
thị trường, giá dự kiến trong tương lai của sản phẩm,…
• Để nghiên cứu cầu, hay sự thay đổi hành vi mua của
người tiêu dùng theo sự thay đổi của giá cả sản phẩm
hàng hóa thì chúng ta giả thiết là các yếu tố khác không
thay đổi.

8

3/7/2016

2.3. Cầu về đất đai
• Cầu về đất đai mô tả số lượng hàng hóa đất đai mà người
tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau trong một thời
gian cụ thể trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi.
• Cầu được biểu thị bằng đường cầu hay hàm số cầu.
• Cầu thị trường về đất đai là tổng cầu của các cá nhân
người tiêu dùng.
• Đường cầu thường có dạng dốc xuống vì giữa giá và
lượng cầu có mối quan hệ nghịch chiều.
• Phân biệt cầu với lượng cầu. Cầu là hành vi của người
tiêu dùng. Lượng cầu là một con số hàng hóa cụ thể
tương ứng với một mức giá cụ thể của nó.

2.3. Cầu về đất đai
 Quy luật cầu
• Với điều kiện giả thiết là các yếu tố khác không thay đổi
khi đó quy luật cầu được phát biểu như sau:
• Quy luật cầu phản ánh mối quan hệ giữa lượng cầu và
giá cả. Khi giá tăng thì lượng cầu giảm và ngược lại.
Điều này được thể hiện qua đồ thị sau.

2.3. Cầu về đất đai
Theo đồ thị ta
thấy đường cầu
đi xuống, điều
này có liên hệ
mật thiết với

quy luật hữu ích
biên giảm dần
hay năng suất
biên giảm dần.

9


3/7/2016

2.3. Cầu về đất đai
• Quy luật hữu ích biên giảm dần là quy luật nền tảng của
kinh tế học tân cổ điển, căn cứ vào quy luật này xây
dựng được các mô hình kinh tế cân bằng và ổn định, như
mô hình cân bằng cung và cầu, mô hình cân bằng chi phí
và lợi ích,…
• Tuy nhiên, hiện nay các nhà kinh tế học hành vi đã phát
hiện ra một quy luật kinh tế mới, gọi là quy luật hữu ích
biên tăng dần. Quy luật này còn gây nhiều tranh cãi
trong giới học thuật.

2.3. Cầu về đất đai
• Nếu đưa quy luật này vào nghiên cứu thì phá vỡ hoàn
toàn các mô hình cân bằng nêu trên.
• Theo lý thuyết kinh tế học tân cổ điển, giá giảm thì
lượng cầu tăng, nhưng thực tế hiện nay nhiều người
nhận thấy «Giá giảm thì không ai mua, nhưng khi giá
tăng thì lại có nhiều người mua» (Dan Ariely, Phi lý trí).

2.3. Cầu về đất đai

• Trong nền kinh tế quốc dân tất cả ngành nghề sản xuất
hàng hóa và cung ứng dịch vụ đều phải sử dụng đất đai
với tư cách là tư liệu sản xuất đặc biệt và với tư cách là
cơ sở không gian, nhưng nhu cầu về các tính chất của
đất đai (tính chất tự nhiên và xã hội ) của mỗi ngành lại
khác nhau.
• Cầu về đất đai của các ngành kinh tế quốc dân có thể
phân thành 3 khu vực chính:
 Thương mại - dịch vụ;
 Công nghiệp - xây dựng;
 Nông lâm nghiệp.

10


3/7/2016

2.3. Cầu về đất đai
• Hiện nay, xác định cầu về đất đai thường thì căn cứ vào
vào quy mô dân số, mức thu nhập của người dân, các
tiêu chuẩn định mức về đất đai của các ngành nghề và
lĩnh vực của nền kinh tế xã hội.
• Căn cứ vào các yếu tố trên thì chỉ xác định được quy mô
diện tích nhưng quan trọng hơn là cần xác định vị thế
hay vị trí đất đai? Cầu ở đâu? Cầu ở với ai?
• Tương ứng với mỗi ngành nghề thì có một tỷ lệ chất lượng
tự nhiên và vị thế xã hội phù hợp.

2.3. Cầu về đất đai
• Tất cả các ngành thuộc các lĩnh vực đều có nhu cầu về

đất đai nhưng các nhu cầu và cầu này khác nhau về tính
chất, đặc điểm của đất đai.
• Do sự khác nhau về nhu cầu và cầu của các ngành và
lĩnh vực nên xuất hiện sự phân vùng khác nhau trong
không gian (nội dung này được làm rõ ở phần 3).

2.4. Quan hệ cung - cầu và giá cả đất đai
• Tổng cầu thị trường được xác định bằng cách tổng cộng
cầu cá biệt của các phân khúc.
• Tổng cung thị trường xác định bằng cách tổng cộng
cung cá biệt.
• Cân bằng tổng cung cầu thị trường hình thành giá cả của
một đơn vị hàng hóa đất đai.

11


3/7/2016

2.4. Quan hệ cung - cầu và giá cả đất đai

2.4. Quan hệ cung - cầu và giá cả đất đai
• Thị trường đất đai có các phân khúc khác nhau, phân
khúc A khác với phân khúc B.
• Trong mỗi phân khúc khác nhau độ co giãn của đường
cầu là khác nhau.
%∆U
• Độ co giãn của cầu ED = %∆P , thể hiện sự quan tâm
của người tiêu dùng đến giá cả hàng hóa, là hành vi
nhạy cảm hoặc không nhạy cảm theo sự thay đổi của

giá cả hàng hóa.

2.4. Quan hệ cung - cầu và giá cả đất đai
• Người thu nhập cao thì ít quan tâm đến giá hơn so với
người có thu nhập thấp hơn.
• Người có nhu cầu cấp thiết thì cũng không quan tâm
đến giá cả của hàng hóa so với người không có nhu cầu.
• Về mặt hình học, đường cầu có độ dốc nhiều hơn đối
với người có thu nhập cao hơn, hay là có nhu cầu bức
thiết hơn.

12


3/7/2016

2.4. Quan hệ cung - cầu và giá cả đất đai
• Cung trong mỗi phân khúc thị trường tại một thời điểm
là không co giãn, đường cung là một đường thẳng đứng.
• Cung cầu gặp nhau trong các phân khúc thị trường hình
thành giá cả của một đơn vị hàng hóa đất đai trong từng
phân khúc. Phân khúc A có mức giá cao hơn so với
phân khúc B (PA>PB).
• Cung cầu của toàn bộ thị trường gặp nhau hình thành
giá cả thị trường của một đơn vị hàng hóa đất đai (PT).
Giá cả thị trường nằm giữa mức giá thấp nhất và cao
nhất của thị trường trong các phân khúc.

2.4. Quan hệ cung - cầu và giá cả đất đai

2.4. Quan hệ cung - cầu và giá cả đất đai
• Hình phản ánh cung - cầu của các phân khúc thị trường
theo thời gian (ở trạng thái động) tại một thời điểm thì
ta có cầu D1 ứng với cung S1. Do có sự thay đổi về nhu
cầu và cầu, đường cầu dịch chuyển lên thành D2. Hai
đường cầu này không nhất thiết phải có độ co giãn như
nhau (D1 không song song với D2).
• Tại một thời điểm, cung không thay đổi, đường cung là
đường thẳng đứng, mức giá mới được thiết lập P2 từ đó
khuyến khích đầu tư phát triền đất đai, kích thích cung
và đường cung hằng năm sẽ là đường hs.

13


3/7/2016

2.4. Quan hệ cung - cầu và giá cả đất đai
• Trong năm thứ nhất đường cung hs1 cắt đường D2 tại
điểm N có mức giá tương ứng P3 .
• Trong năm thứ 2 đường cung hs2 bắt đầu từ lượng cung
tích lũy sau một năm là 123,5 đơn vị có độ co giãn
giống hs1 và bằng hs vì cung phụ thuộc vào chi phí và
đều có cùng chi phí biên về phát triển đất đai. Đường
hs2 sẽ cắt đường D2 tạo mức giá tương ứng là P4 .

Phần 3
PHÂN VÙNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI

3.1. Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian

 Tính hướng tâm và vị trí trung tâm:
• Đất đai là tư liệu sản xuất và là cơ sở không gian bố trí
lực lượng sản xuất, đất đai là không gian của các hoạt
động kinh tế xã hội.
• Các hoạt động kinh tế - xã hội của con người có tính
hướng tâm, từ đó hình thành các vị trí trung tâm với các
cấp độ khác nhau.
• Cấp độ vị trí trung tâm phụ thuộc vào tính chất tiêu dùng
của loại hàng hóa và dịch vụ mà nó cung ứng. Tiêu dùng
thường xuyên có mức độ tập trung thấp hơn, trung tâm
cung ứng có bán kích phục vụ ngắn hơn so với tiêu dùng
không thường xuyên.

14


3/7/2016

3.1. Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian

3.1. Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian
• Các vị trí trung tâm liên kết với nhau theo các nguyên tắc
hoặc là thị trường, giao thông hay nguyên tắc hành chính
mà hình thành hệ thống vị trí trung tâm.

3.1. Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian

15

3/7/2016

3.1. Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian

3.1. Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian
 Quá trình phân vùng sử dụng đất đai:
• Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các
nhà cung ứng hàng hóa và dịch vụ mà hình thành các
phân vùng sử dụng đất đai khác nhau.
• Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai trong không gian
trước tiên được nghiên cứu bởi von Thunen (1826) về
phân vùng sử dụng đất nông nghiệp và phát triển bởi
William Alonso (1964) về phân vùng sử dụng đất đô thị
căn cứ vào mô hình kinh tế tân cổ điển về sự cân bằng
giữa chi phí thuê (mua) đất đai và chi phí vận chuyển
ảnh hưởng bởi khoảng cách địa lý.

3.1. Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian
•


•



Hàm giá đất đai đơn giản tuyến tính có dạng:
Π = P.Q – C – Q.t.L – R
R = P.Q – C – Q.t.L
Với các điều kiện giả thiết sau đây:
Giá cả đầu vào, đầu ra là cố định (không kể địa tô).

Toàn bộ SPNN được sản xuất ra được vận chuyển đến
thị trường trung tâm để tiêu thụ với cước phí vận
chuyển là t/tấn/dặm.
 Thị trường SPNN là thị trường cạnh tranh hoàn hảo.
 Toàn bộ đất có độ phì nhiêu như nhau, do đó chi phí sản
xuất là giống nhau ở mọi vị trí.

16


3/7/2016

3.1. Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian

–
–
–
–

Trong đó:
Π: Lợi nhuận kinh doanh NN;
P: Giá bán 1 tấn SPNN;
Q: Sản lượng CTNN;
t: Cước phí vận chuyển 1 tấn SPNN cho 1 dặm đường
vận chuyển (Chi phí vận chuyển đơn vị);
– L: Quãng đường vận chuyển từ nơi sản xuất đến thị
trường trung tâm (dặm);
– C: Chi phí sản xuất ngoài đất cho 1 mẫu trong 1 năm;
– R: Chi phí thuê 1 mẫu đất trong 1 năm.

3.1. Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian
• Đồ thị là cách biểu hiện trực quan của hàm giá đất đai.
Trên đồ thị là các đường giá đất đai phản ánh mối quan
hệ hàm số giữa 2 biến số R và L có độ dốc là tgφ.
• Độ dốc của đường giá đất đai phụ thuộc vào chi phí vận
chuyển đơn vị (t) tương ứng với từng loại SPNN, tính
theo công thức sau:
 tgφ =

dR
dL

= −Q. t

3.1. Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian

17


3/7/2016

3.1. Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian
• Vai trò của khoảng cách địa lý và chi phí vận chuyển
ngày càng kém quan trọng trong sự hình thành các vị trí
trung tâm và quá trình phân vùng sử dụng đất đai trong
không gian (E. Glaeser, 2000).
• Các phân vùng sử dụng đất đai, theo lý thuyết Vị thế Chất lượng, được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và
Patrick Wakely (2000), là hệ quả của sự lựa chọn cạnh
tranh về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai.
• Mỗi loại hình kinh doanh và mỗi con người thì có nhu

cầu khác biệt về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của
đất đai.

3.1. Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian
• Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng dịch vụ
thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất
công nghiệp và nông nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng
tự nhiên cao hơn.
• Các cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ
lựa chọn vị trí định cư và nơi sản xuất có vị thế đất đai
phù hợp với vị thế xã hội của mình.
• Người có vị thế xã hội cao hơn thì có mức thu nhập
tương ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc thuê đất
với mức giá cao hơn.

3.1. Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian
• GIÁ ĐẤT, MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG VÀ VỊ THẾ có mối
quan hệ chặt chẽ với nhau.
• Theo Hoàng Hữu Phê, yếu tố vị thế xã hội của đất đai là
yếu tố quyết định đến phân vùng sử dụng đất đai trong
không gian.
• Vị thế đất đai (T) xác định theo công thức T = 1/t, với t
là thời gian lưu thông theo cách thông thường nhất từ
nơi định cư đến vị trí trung tâm.
• T cũng được hiểu là giá trị của một đơn vị thời gian
vật lý tính theo lợi ích thu được từ 1 lần trao đổi tại
trung tâm với thời gian lưu thông là t.

18

3/7/2016

3.1. Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian
• Người có vị thế cao thì mức thu nhập tương ứng cao
hơn, nên có giá trị đơn vị thời gian cao hơn, sẽ cạnh
tranh ở gần vị trí trung tâm nhằm giảm thiểu chi phí thời
gian lưu thông và chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh
tranh cao hơn từ khoản chi phí thời gian tiết kiệm được.
• T, t, s có mối quan hệ mật thiết với nhau thể hiện qua
công thức: s = vt → T = 1/t = v/s.

3.1. Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian
• T là biến số phản ánh vị thế của đất đai. Từ công thức
trên nhận thấy để tăng vị thế đất đai (T) thì phải tăng
vận tốc lưu thông (v), hay giảm thiểu khoảng cách (s).
Vì vậy, khi hệ thống giao thông được cải tạo nâng cấp
thì giá trị đất đai tăng lên từ sự gia tăng vị thế đất đai.
• Từ đó, chúng ta khẳng định được:
 Nhu cầu tạo ra giá cả.
 Giá cả phản ánh vị thế, là yếu tố tạo ra lực hút đối với
con người tức là tạo ra sự mong muốn, khát khao, tạo ra
nhu cầu của con người.

3.2. Hệ thống phân loại đất đai
•
•


•

•
•
•

Khái niệm quỹ đất đai.
Nguyên tắc phân loại quỹ đất đai:
Nguyên tắc tương đồng?
Nguyên tắc quan hệ?
Khái niệm Loại đất đai.
Khái niệm Loại hình sử dụng đất đai.
Phân biệt loại đất đai pháp lý, quy hoạch và hiện trạng?
Mối quan hệ giữa hệ thống phân loại đất đai và quy luật
phân vùng sử dụng đất đai?

19


3/7/2016

Phần 4
CÁC QUAN ĐIỂM VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI

4.1. Giá cả và giá trị đất đai
• Trên thị trường sự tương tác cung cầu về hàng hóa đất
đai xác định giá cả của một đơn vị hàng hóa đất đai PT.
• Hàng hóa đất đai là lợi ích được tạo ra từ chính thửa đất
trao đổi trên thị trường trong mối quan hệ tương tác với
các thửa đất xung quanh.
• Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng thì hàng hóa đất đai
là lợi ích được tạo ra từ tổ hợp các yếu tố đặc điểm vị

thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai.
• U = f(VT, CL)

4.1. Giá cả và giá trị đất đai
• Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định
bằng công thức: P = PT x U.
• Khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ bản chất giá trị ẩn chứa
bên trong biểu hiện tiền tệ của giá cả thị trường thì lại
gặp các quan điểm khác nhau về giá trị.
• Có thể ghi nhận 3 quan điểm về giá trị trong các tài liệu
về kinh tế học chính thống hiện nay:
 Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít;
 Quan điểm kinh tế học tân cổ điển;
 Quan điểm kinh tế học hành vi.

20


3/7/2016

4.2. Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít
• Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là
lao động không phân biệt nói chung của con người, lao
động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong hai
thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng.
• Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội
dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức
biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng
tiền của giá trị.
• Từ đó khẳng định đất đai không có giá trị bởi vì đất đai

không phải sản phẩm do con người làm ra, không có lao
động kết tinh trong đất đai.

4.2. Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít
• Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác
R
định theo công thức: P = I , với R là địa tô và I là tỷ lệ
chiết khấu.
• Một số nhà kinh tế học tân Mác xít cho rằng đất đai
cũng có giá trị, bởi vì đất đai cũng đã có lao động xã hội
(lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt
động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, được
xác định theo công thức: W = C + V + M. (Xagaidak A.
E., 1992).
• Nhưng thực tế cho thấy giá cả thị trường đất đai, đặc
biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần chi phí đầu tư vào
đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004).

4.3. Quan điểm kinh tế học tân cổ điển
• Các nhà kinh tế học tân cổ điển trong các lý thuyết
kinh tế thị trường thì không đề cập đến phạm trù giá trị
sức lao động «kết tinh sức lao động».
• Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong
muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng.
• Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với
các sản phẩm hàng hóa khác thì được gọi là giá trị trao
đổi của nó.
• Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao
dịch trên thị trường.

21


3/7/2016

4.3. Quan điểm kinh tế học tân cổ điển
• Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển thì đất đai có
giá trị sử dụng và được trao đổi trên thị trường nên nó
có giá trị trao đổi.
• Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng lại không có
sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ
dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu
hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì
giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995).
• «Giá trị đất là giá trị sử dụng thể hiện bằng giá cả».

4.4. Quan điểm kinh tế học hành vi
• Quan điểm về giá trị của kinh tế học hành vi trong các
lý thuyết marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ
khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm hàng hóa
bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình.
• Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý của sản phẩm
hàng hóa, còn giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu
ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con
người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).
• Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình tương ứng với
chất lượng tự nhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã
hội của đất đai.

4.4. Quan điểm kinh tế học hành vi

• Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc
điểm chất lượng tự nhiên (diện tích, độ phì, độ dốc...),
cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tầng
trên đất đai.
• Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc
điểm vị thế xã hội. Bản chất «vô hình» của giá trị đất
đai đến từ vị thế, mà nó «ngự trị» trong tâm tưởng, có
nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của cá
nhân con người nói riêng và xã hội nói chung.
• Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội
của nó. Sự thay đổi của giá trị trao đổi gắn liền với sự
thay đổi của vị thế.

22


3/7/2016

4.4. Quan điểm kinh tế học hành vi
• Nếu vị thế đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi
của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình của nó, tức là
giá trị sử dụng của đất đai.
• Có thể nói 2 quan điểm đầu tiên về giá trị là trường hợp
đặc biệt của lý thuyết Vị thế - Chất lượng.

4.4. Quan điểm kinh tế học hành vi

4.4. Quan điểm kinh tế học hành vi
• Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng, tại mức giá đất đai
thấp hơn, chất lượng của đất đai là thành phần chủ đạo,

trong khi tại những mức giá đất cao hơn, thì vị thế của
đất đai chiếm ưu thế.
• Với một mức độ đơn giản hóa, có thể nói rằng các đơn
vị đất đai tại những mức giá thấp hơn được đặc trưng
bởi công năng sử dụng của chúng đó là giá trị sử dụng,
trong khi các đơn vị đất đai tại các mức giá cao hơn
được đặc trưng nhiều hơn bởi các thuộc tính làm cho
chúng trở thành hàng hóa, một loại hình đầu tư được ưa
chuộng, đó là giá trị trao đổi.

23


3/7/2016

4.4. Quan điểm kinh tế học hành vi
• Thông qua đường ngưỡng thấy được sự chuyển hóa
giữa giá trị sử dụng và giá trị trao đổi. Tại điểm trên
đường ngưỡng có mức giá đất thấp thì là giá trị sử dụng,
tại điểm có mức giá đất cao thì đấy là giá trị trao đổi.
• Trong các lý thuyết về giá trị trước đây giá trị sử dụng
và giá trị trao đổi là 2 phạm trù khác nhau, tách rời
nhau, mà không thấy được mối quan hệ chuyển hóa với
nhau, hoặc là giá trị trao đổi như là biểu hiện của giá trị
sử dụng ở trạng thái tiền tệ.

Phần 5
CÁC ỨNG DỤNG CỦA KINH TẾ ĐẤT

5.1. Ứng dụng trong định giá đất đai

• Ứng dụng trong định giá đất đai và bất động sản.
• Xây dựng mô hình toán giá đất theo lí thuyết Vị thế Chất lượng phản ánh giá cả đất đai phụ thuộc vào các
yếu tố đặc điểm vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của
đất đai và bất động sản.
• Hàm giá bất động sản phải có dạng:
 P = F(X I , Yj ) = A𝐞

𝐧
𝐢=𝟏 𝛂𝐢 𝐱 𝐢

𝛃𝐣
𝐦
𝐣=𝟏 𝐲𝐣

(1)

 Trong đó:
– X i : Biến phản ánh yếu tố vị thế thứ i của bất động sản;
– Yj : Biến phản ánh yếu tố chất lượng thứ j bất động sản.

24


3/7/2016

5.2. Ứng dụng trong quy hoạch sử dụng đất đai
• Ứng dụng trong quy hoạch sử dụng đất đai, căn cứ vào
mô hình giá đất thị trường phản ánh nhu cầu thị trường
về đất đai tại các vị trí khác nhau trong không gian, so
sánh với giá đất theo mục đích hiện tại, xác định được

thế năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Alonso W. (1964). Location and Land Use. Harvard
University Press, Cambridge, Massachusetts.
2. Dan Ariely, (2009). Phi lý trí: Khám phá những động
lực vô hình ẩn sau những quyết định của con người.
NXB Lao động – Xã hội.
3. David Meen and Geoffrey Meen, (2002). Social
Behaviour as a Basis for Modelling the Urban Housing
Market: A Review. The University of Reading.
4. Đặng Lê, (2006). Giao thông Hà Nội qua cái nhìn của
GS Seymour Papert. Việt Báo, (ngày 18 tháng 12 năm
2006).

TÀI LIỆU THAM KHẢO
5. Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, (2000). Vị thế, chất
lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một Lý thuyết mới
về Vị trí Dân cư Đô thị. Tạp chí Đô thị học (Urban
Studies) xuất bản tại Vương quốc Anh, (Vol. 37, No. 1,
January 2000).
6. Lê Đình Thắng, (2002). Nguyên lý thị trường nhà đất.
NXB Chính trị Quốc gia.
7. Mã Khắc Vỹ, (Tôn Gia Huyên và các cộng sự biên
dịch), (1995). Lý luận và phương pháp định giá đất đai.
NXB Cải cách, Bắc Kinh.

25