ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN lý và sử DỤNG đất của các tổ CHỨC TRÊN địa bàn HUYỆN vân đồn, TỈNH QUẢNG NINH

Bìa chính
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐOÀN THÀNH CÔNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
CÁC TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2014


Bìa phụ
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐOÀN THÀNH CÔNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
CÁC TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
GS. TSKH. ĐẶNG HÙNG VÕ

HÀ NỘI, NĂM 2014


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn
gốc./.

Tác giả luận văn

Đoàn Thành Công


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập
thể và cá nhân trong và ngoài học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc GS. TSKH. Đặng Hùng
Võ, là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên
cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy
giáo, Cô giáo khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Cục Đăng ký - Thống kê
- Tổng cục Quản lý đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh,
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Vân Đồn, Văn phòng Đăng ký

Quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Đoàn Thành Công


MỤC LỤC


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ
QSDĐ
GPMB
QĐ
KT – XH
SDĐ
UBND

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Quyền sử dụng đất
: Giải phóng mặt bằng
: Quyết định
: Kinh tế - Xã hội
: Sử dụng đất
: Ủy ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Theo kết quả tổng kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2010 thì diện tích mà
các cơ quan, đơn vị của nhà nước và các tổ chức đang quản lý, sử dụng xấp xỉ
16.681.105 ha, chiếm 50,40% diện tích tự nhiên của cả nước.
Quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn
nhưng việc quản lý và sử dụng nhìn chung còn chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp,
còn để xảy ra nhiều tiêu cực như: sử dụng không đúng diện tích, không đúng
mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép… Để từng bước
khắc phục những tồn tại trên, đồng thời thực hiện Nghị quyết số 16/2007/NQCP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về chương trình hành động của Chính
phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban chấp hành Trung ương
Đảng khóa X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển
nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế
giới, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14
tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ
chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 01 tháng 4 năm 2008.
Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý
Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung
và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng.
Huyện Vân Đồn là một huyện nằm ở phía Đông và Đông Nam của tỉnh
Quảng Ninh, theo kết quả kiểm kê đất đai của các tổ chức theo Chỉ thị
31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ thì
diện tích mà các tổ chức đang quản lý, sử dụng xấp xỉ 4.500 ha chiếm 16,5 %
diện tích tự nhiên toàn huyện. Vân Đồn là vùng đất có rất nhiều tiềm năng, có
cơ hội nổi trội và lợi thế cạnh tranh và có vị trí chiến lược đối với tỉnh và khu

vực, đó là lợi thế về giao thông đường biển, hàng không và đường bộ. Tỉnh
Quảng Ninh cũng đã dành nguồn lực để đầu tư hoàn thiện hệ thống giao
thông ở Vân Đồn và tích cực kêu gọi các dự án đầu tư lớn vào Vân Đồn.
Ngày 19/8/2009, Thủ tướng Chính phủ đã ra Quyết định số 1296/QĐ-TTg về


việc Phê duyệt Quy hoạch xây dựng Khu Kinh tế Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh
đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Theo đó, Vân Đồn sẽ được xây
dựng thành đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt và trở thành thành phố biển tiêu
biểu với các ngành kinh tế mũi nhọn là du lịch biển đảo, du lịch sinh thái nghỉ
dưỡng, vui chơi giải trí cao cấp, trung tâm thương mại, tài chính và là cửa ngõ
giao thương quốc tế. Do vậy, việc thực hiện đề tài "Đánh giá tình hình quản
lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng
Ninh" được đặt ra với mong muốn đưa ra những giải pháp thiết thực và tích
cực nhằm tăng cường vai trò nắm chắc, quản chặt quỹ đất của Nhà nước (đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai) nói chung và diện tích đất đang giao cho
các tổ chức quản lý, sử dụng nói riêng, đặc biệt là diện tích đang giao cho các
tổ chức kinh tế sử dụng trên địa bàn huyện Vân Đồn, góp phần thực hiện các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
* Mục đích của đề tài
- Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức, từ đó tổng
hợp để xác định rõ diện tích đất mà các tổ chức đang sử dụng; diện tích đất
đang được sử dụng đúng mục đích, không đúng mục đích được giao, thuê;
diện tích đất lấn chiếm và bị lấn chiếm; diện tích đất chuyển nhượng, cho thuê
cho mượn trái phép; diện tích đất chưa đưa vào sử dụng hoặc để hoang hoá;
tình hình chậm tiến độ đầu tư dự án để làm cơ sở để đánh giá đúng thực trạng
sử dụng đất của các tổ chức.
- Đề xuất các giải pháp quản lý nhằm sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đối
với quỹ đất đã giao cho các cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế quản lý, sử

dụng.
* Yêu cầu của đề tài
- Đề tài nghiên cứu trên cơ sở các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra
phải trung thực, chính xác, đảm bảo độ tin cậy và phản ánh đúng thực trạng
sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn nghiên cứu.


- Việc phân tích, xử lý số liệu phải trên cơ sở khoa học, có định tính,
định lượng bằng các phương pháp nghiên cứu thích hợp.
- Đánh giá đúng thực trạng, những đề xuất kiến nghị trên cơ sở tuân thủ
quy định của Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật.
- Đề xuất một số giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa
phương nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn
nghiên cứu.
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Tạo cơ sở khoa học và thực tiễn, đề xuất các giải
pháp quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Vân Đồn.
- Ý nghĩa thực tiễn: Đề tài góp phần quan trọng trong việc khắc phục
những hạn chế trong sử dụng đất trên phạm vi huyện Vân Đồn, là cơ sở để xác
định tính minh bạch trong sử dụng đất và góp phần thực hiện các mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội của huyện.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế
Trong số những điều kiện vật chất cần thiết cho hoạt động sản xuất và
đời sống con người, đất với lớp phủ thổ nhưỡng, khoáng sản trong lòng đất,
rừng và mặt nước chiếm vị trí đặc biệt. Đất là điều kiện đầu tiên và là nền

tảng tự nhiên của bất kỳ quá trình sản xuất nào [17] .
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như
là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với mỗi ngành cụ thể trong nền
kinh tế quốc dân, đất đai lại có những vị trí, vai trò khác nhau.
Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền
tảng, làm cơ sở, địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản
xuất kinh doanh.
Trong nông nghiệp đất không chỉ là cơ sở không gian, không chỉ là
điều kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại của ngành sản xuất này, mà còn là
yếu tố tích cực của sản xuất. Quá trình sản xuất nông nghiệp có liên quan chặt
chẽ với đất, phụ thuộc nhiều vào độ phì nhiêu của đất, phụ thuộc vào các quá
trình sinh học tự nhiên [17].
1.1.2. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
1.1.2.1. Nhân tố điều kiện tự nhiên
Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế
hàng đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa
hình, thổ nhưỡng) và các nhân tố khác.
- Điều kiện tự khí hậu: các yếu tố khí hậu ảnh hưởng rất lớn, trực tiếp
đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của con người.


- Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng)
Địa hình và độ dốc ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông
nghiệp, đặt ra yêu cầu xây dựng đồng ruộng để thủy lợi hóa và cơ giới hóa.
Đối với đất phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá trị công
trình và gây khó khăn cho thi công, điều kiện thổ nhưỡng quyết định rất lớn
đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp.
Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí địa lý
của vùng với sự khác biệt về điều kiện tự ánh sáng, nhiệt độ nguồn nước và
các điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiện quả sử

dụng đất đai. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự
nhiên, tận dụng các lợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất về xã hội, môi
trường và kinh tế [16].
1.1.2.2. Nhân tố kinh tế - xã hội
Bao gồm các yếu tố như chế độ, dân số và lao động, thông tin và quản
lý, chính sách môi trường và chính sách đất đai, yêu cầu quốc phòng, sức sản
xuất và trình độ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bố sản
xuất, các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông,
vận tải, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao
động, điều kiện và trang thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân
lực, đưa khoa học kỹ thuận vào sản xuất ...
Nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với
việc sử dụng đất đai [16].
1.1.2.3. Nhân tố không gian
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất (như các
ngành nông nghiệp, công nghiệp, khai thác, xây dựng, mọi hoạt động kinh tế
và hoạt động xã hội) đều cần đến đất đai như điều kiện không gian để hoạt
động. Không gian bao gồm cả vị trí mặt bằng. Đặc tính cung cấp không gian
của đất đai là yếu tố vĩnh hằng của tự nhiên ban phát cho xã hội loài người. Vì


vậy, không gian trở thành một trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của
việc sử dụng đất.
Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng công
trình, nhà xưởng, giao thông ... mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý
nghĩa đặc biệt quan trọng và đem lại giá trị kinh tế [16].
1.1.3. Các khái niệm liên quan đến sử dụng đất của các tổ chức:
Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại
Chương III Điều 53 đã quy định [30] "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và

các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý".
Theo Luật Đất đai năm 2013 [31] , một số khái niệm liên quan đến các
tổ chức sử dụng đất được hiểu như sau:
Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất)
là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho
thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền
sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần
đầu đối với thửa đất xác định.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng
đất.


Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử
dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất
của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử
dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất
lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo
mục đích đã được xác định.
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận

quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất có liên quan đến tổ chức
theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013:
Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,
tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị
xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự
nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau
đây gọi chung là tổ chức);
Theo Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai [5] , một số khái niệm liên quan đến việc sử
dụng đất được hiểu như sau:
Sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi sử dụng đất không đúng
với mục đích sử dụng, loại đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai.
Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc
ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.


Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép hoặc chủ sử dụng đất cho phép sử dụng hoặc việc sử
dụng đất do được Nhà nước tạm giao hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm
giao, mượn đất mà không trả lại đất.
1.2. Cơ sở pháp lý liên quan đến việc sử dụng đất
của các tổ chức
- Luật Đất đai năm 2013 [31];
- Luật Đất đai năm 2003 [20];
- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy

định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4
năm 1996 [6];
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi
hành Luật Đất đai năm 2003 [7];
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất [11];
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước [12];
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định
việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29
tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003 [8];
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi
đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [9];
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ tái định cư [10];


- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất [13];
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03
tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất [14];
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày
14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước [15];

Năm 2013 là năm có sự thay đổi lớn có liên quan đến khung pháp luật
của Việt Nam, mà trong đó, sự thay đổi lớn nhất là Hiến pháp nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã được thông qua tại kỳ họp thứ sáu – Quốc hội
khóa XIII, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2014. So với Hiến pháp năm
1992, Hiến pháp sửa đổi được Quốc hội thông qua năm 2013 có nhiều điểm
mới cả về nội dung và kỹ thuật lập hiến; thể hiện rõ và đầy đủ hơn bản chất
dân chủ, tiến bộ của Nhà nước và chế độ Việt Nam trong thời kỳ quá độ lên
chủ nghĩa xã hội; quy định rõ ràng, đúng đắn và đầy đủ về chế độ chính trị,
kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học, công nghệ và môi trường, quyền con
người, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân, bảo vệ Tổ quốc, tổ chức bộ
máy Nhà nước, về hiệu lực và quy trình sửa đổi Hiến pháp.
Bên cạnh đó, ngày 29/11/2013, Luật Đất đai cũng đã được Quốc hội
thông qua, thay thế cho Luật Đất đai năm 2003. Đây là đạo luật được người
dân cả nước rất quan tâm vì có ảnh hưởng đến nhiều mặt liên quan đến cuộc
sống, kinh tế.
Đối với các tổ chức thì Luật Đất đai 2013 cũng có những điểm thay đổi
đáng chú ý, cụ thể như sau:
Về giao đất, cho thuê đất: Luật Đất đai 2003 quy định các đơn vị vũ
trang nhân dân có sử dụng đất, các tổ chức, cơ quan sử dụng để xây dựng trụ
sở, công trình sự nghiệp thì được giao đất không thu tiền; Theo Luật Đất đai
2013, thì các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, các đơn vị vũ trang


nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh phải chuyển sang thuê
đất (điểm e khoản 1, khoản 2 Điều 56; khoản 2 Điều 60 Luật Đất đai 2013).
Bên cạnh đó, chủ thể sử dụng đất là các tổ chức được giao đất không thu tiền
sử dụng đất cũng được Luật Đất đai 2013 quy định, ngoài tổ chức sử dụng đất
để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước thì chỉ còn

bao gồm các tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất để
xây dựng công trình sự nghiệp.
Về thời hạn sử dụng đất: Về cơ bản, thời hạn giao đất, cho thuê đất
cho các cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế của Luật Đất đai 2003 với Luật Đất
đai 2013 là giống nhau. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2013, đối với các đơn vị
vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh phải chuyển
sang thuê đất thì thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm; với các tổ chức sự
nghiệp công lập tự chủ tài chính, các công trình công cộng có mục đích kinh
doanh thì thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm (Điều 126 Luật Đất đai
2013).
Về đất nông nghiệp: Quy định đối với sử dụng đất nông nghiệp của tổ
chức của Luật Đất đai 2013 là đầy đủ và chi tiết hơn so với Luật Đất đai 2003
khi quy định phải rà soát hiện trạng sử dụng đất, lập phương án sử dụng đất
trong đó phải xác định rõ diện tích, ranh giới sử dụng, diện tích từng loại đất
được giữ lại sử dụng, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất bàn giao cho địa
phương. Bên cạnh đó cũng nêu trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối
với việc rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất theo
phương án sử dụng đất được phê duyệt; thu hồi diện tích đất không sử dụng,
sử dụng không đúng mục đích, giao khoán, cho thuê, cho mượn trái pháp luật,
bị lấn, bị chiếm… Ngoài ra, theo Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế đã được
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối trước ngày Luật


này có hiệu lực thi hành phải chuyển sang thuê đất (khoản 3, Điều 133, Luật
Đất đai 2013).
Về đất phi nông nghiệp: Luật Đất đai 2013 đã hoàn thiện hơn quy định
về chế độ sử dụng đất cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh

tế. Khi sử dụng đất thì phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở,
công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất phục vụ đời
sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất ; quy
hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghệ
cao để phục vụ đời sống chuyên gia, người lao động làm việc trong khu công
nghệ; việc lập khu kinh tế mới phải phù hợp với quy hoạch tổng thể hệ thống
các khu kinh tế trong cả nước (Điều 149, Điều 150, Điều 151). Bên cạnh đó,
Luật Đất đai 2013 cũng bổ sung quy định việc sử dụng đất cảng hàng không,
sân bay dân dụng (Điều 156), đất xây dựng công trình ngầm (Điều 161).
1.3. Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất
liên quan đến việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức
trên thế giới và Việt Nam
1.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới
* Trung Quốc:
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc [24], không tổ
chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển
nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ
kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ
chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại
hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng
phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan
của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong
một thời gian ngắn [28].
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách
trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng
Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ)


đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung
Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định

thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như
một loại hàng hóa. Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 [26] đã quy
định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù (allocation and
lease with compensation), từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị
trường đất đai [28].
Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết
định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến,
Quảng Châu... Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung
Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai. Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc
hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng
QSDĐ theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất.
Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung quốc đã ban hành
Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSDĐ của Nhà nước tại đô
thị, trong đó quy định rõ rằng QSDĐ có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng,
đấu thầu và đấu giá [28].
Ngày 01/01/2000, Bộ Đất đai và Tài nguyên đã ban hành Thông tư về
việc thành lập Thị trường đất đai thực (physical market) và khuyến khích các
loại giao dịch QSDĐ tiêu chuẩn nhằm mục đích thành lập, hoàn thiện hệ
thống quản lý nhà nước đối với giao dịch đất đai và tiêu chuẩn hóa các hoạt
động của thị trường đất đai. Vào năm 2001, Hội đồng Nhà nước đã ban hành
Thông tư về việc tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai (theo Nghị định
số 15), trong đó đặt ra những yêu cầu về việc tập trung quản lý chặt chẽ toàn
bộ nguồn cung đất đai cho xây dựng, thực hiện nghiêm hệ thống sử dụng đất
thuộc sở hữu nhà nước có trả tiền, khuyến khích đấu giá đất công khai, tăng
cường quản lý việc chuyển QSDĐ, tăng cường quản lý đất đai dưới góc độ là
quản lý tài sản [28].
Như vậy, nếu so sánh với Việt Nam, xuất phát điểm và chính sách đất
đai của Trung Quốc không có sự khác biệt nào đáng kể. Thậm chí, việc chính
thức quốc hữu hóa đất đai đối với đất đô thị ở Trung Quốc (năm 1982) còn

chậm hơn so với trường hợp Việt nam (năm 1980). Tuy nhiên, việc đưa đất
đai vào quan hệ thị trường của nước này lại diễn ra trước so với Việt nam.
Cũng cần phải thừa nhận một thực tế rằng, dù thời điểm chính thức “thị
trường hóa đất đai” ở Trung Quốc (theo Hiến pháp sửa đổi 1988) diễn ra
trước so với Việt Nam không lâu (theo Hiến pháp 1992) nhưng những gì mà
quốc gia này làm được đối với lĩnh vực đất đai thì chúng ta còn phải nỗ lực
nhiều mới có thể theo kịp. Từ kinh nghiệm của Trung Quốc, những yếu tố
trước mắt mà Việt Nam cần phải có để xây dựng một thị trường đất đai (hay
thị trường QSDĐ) lành mạnh chính là: một hệ thống quản lý đất đai có đủ
năng lực mà trong đó các cơ quan lập quy hoạch, cơ quan định giá, cơ quan
đăng ký đất đai phải đảm bảo được tính hiệu quả và minh bạch trong hoạt
động của mình; một chính sách đất đai cởi mở, không còn phân biệt đối xử
giữa các loại chủ thể SDĐ phù hợp hơn với quá trình hội nhập, chẳng hạn như
việc áp dụng hình thức “giao đất” cho nhà đầu tư nước ngoài như Trung Quốc
đã làm; một hệ thống các yếu tố trung gian với quy chế pháp lý đầy đủ, rõ
ràng để có thể hỗ trợ một cách hiệu quả cho thị trường QSDĐ [28].
* Hàn Quốc
Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 Km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất
nông nghiệp 21,4%, 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8%.
Quá trình đô thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến
90 của thế kỷ XX. Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập
trung về không gian.
Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những
vấn đề khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt
động đầu cơ đất đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ
dồn vào một nhóm chủ đất giầu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ
đất đai sẽ không chỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá
vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốc gia. Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua
được các khó khăn này một cách khá thành công nhờ ban hành một loại các

giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được Chính phủ ban hành gồm:


- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một
hệ thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô
đất và là cơ sở để tính thuế lô đất đó.
- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ
sở hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau). Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất
tổng hợp nhằm nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu
giả về nắm giữ đất (đầu cơ đất). Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên
những diện tích đầu cơ và do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm
tăng nguồn cung trên thị trường đất đai
- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:
+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: đây là giải pháp bổ
sung cho hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ
đất bán số đất thừa ra. Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào
được sở hữu đất dân cư vượt quá 200 py-ôm (660 m 2). Phần sở hữu vượt quá
giới hạn này được đề nghị bán đi. Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư
sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất đai quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 –
11 % trong giá trị thị trường của diện tích đất thừa đó. Số thuế này sẽ được
thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất thừa đó.
+ Phí phát triển đất đai
Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu
cơ đất mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển
dịch. Vì vậy nhà nước ban hành phí phát triển đất. Phí này đánh thuế lên
những khu vực đất phát triển cho mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau
khi đã được chính quyền cho phép. Nghĩa là nó đánh lên tất cả các đề án phát
triển (có diện tích lớn hơn 660 m 2) trừ đề án của Chính phủ. Các đề án do tập
đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền trung ương hay địa phương được
giảm 50 %.

+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài
tiêu chuẩn)


Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích
đầu cơ. Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa
được thu vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi
nhuận thu được từ việc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính
quyền nhằm đánh vào việc tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những
người giầu có do đầu cơ đất đai buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để
giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển [29].
* Hungary
Kể từ năm 1988, Chính phủ Hungary công bố một số luật mới liên
quan đến tổ chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:
Luật VI năm 1998 mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh
nghiệp và mở của cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tư nhân.
Luật Đầu tư nước ngoài XXIV/1988 tạo điều kiện thu hút đầu tư nước
ngoài thông qua việc miễn giảm thuế.
Luật V/1990 quy định tự do hóa doanh nghiệp tư nhân. Để tách biệt
quyền lực quản lý và quyền sở hữu nhà nước.
- Các hình thức sở hữu đất:
Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn
hợp. Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích công
cộng, xã hội và những vùng quan trọng. Quyền sở hữu đất công cộng được
thực hiện trên các vùng đất được sử dụng hoặc dự định được sử dụng phục vụ
lợi ích của toàn xã hội hoặc cộng đồng địa phương. Một số loại đất được xác
định rõ quyền sở hữu nhà nước như rừng, vùng lãnh thổ được bảo vệ, bảo tồn
thiên nhiên, vườn quốc gia, khu vực bờ sông, đất ngập nước, sông, hồ, suối,
đường giao thông, các toà nhà công cộng ... Tư nhân chủ yếu nắm giữ quyền
sở hữu đất cho sản xuất, đặc biệt là đất nông nghiệp.

- Thời hạn sử dụng đất:
Thời hạn sử dụng đất cũng được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở


hữu: đất thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; đất thuê của
nhà nước có thời hạn sử dụng tối đa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy
nhiên, từng đối tượng đất cụ thể sẽ có thời hạn thuê khác nhau. Nhà nước
cũng có quy đinh cụ thể về quyền và nghĩa vụ của những sở hữu tư nhân
khi cho thuê đất.
- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất
Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất
nông nghiệp. Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi
nông nghiệp sau khi được phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua.
Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình
muốn, tuy nhiên phải phù hợp với pháp luật và các quy định của nhà nước,
không gây tổn hại hoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên khác.
Công dân Hungary có thể được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để
thành lập doanh nghiệp
- Các phương thức bán đất, cho thuê đất
+ Phương thức bán đất của nhà nước: thực hiện theo phương thức bán
đấu giá công khai, mọi đối tượng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông
qua mua cổ phiếu.
+ Phương thức cho thuê đất: thực hiện theo giá thị trường. Đối tượng
cho thuê là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức
trong nước, cá nhân và tổ chức nước ngoài [27].
Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức
kinh tế nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự
điều tiết vĩ mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị
trường. Nhờ có giá đất sát giá thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài

chính đúng liên quan đến đất đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh
thuế) để điều khiển sự vận động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của
mình, người sử dụng đất có cơ sở để tính toán những bài toán kinh tế của


mình trên giá cả đất đai sát với giá thị trường. Nhờ đó đất đai được vận động,
tự động phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả, sự vận
động này là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự
điều khiển quản lý vĩ mô của nhà nước.
Bài học của Hàn Quốc về đánh thuế lũy tiến lên đất đai đầu cơ cho thấy
chính quyền phải có một lập trường kiên định, dám thực hiện các biện pháp
cứng rắn với các đối tượng cần thiết để điều chỉnh cho được sự phân phối đất
đai trên thị trường, để thực hiện được cơ chế thị trường thì cần cải tiến và phát
triển các yếu tố hỗ trợ như: phát triển hệ thống đăng ký đất đai; các giải pháp
đổi mới của chính phủ Hàn Quốc sẽ không bao giờ thực hiện thành công được
nếu không có hệ thống đăng ký đất đai hiện đại của Hàn Quốc hỗ trợ (để nắm
chắc tổng số diện tích đất sở hữu của mỗi chủ và qua đó đánh thuế lên đất dư
ra do đầu cơ).
1.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam
Theo kết quả Kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý,
sử dụng được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CTTTg ngày 14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ:
* Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê
Năm 2008, cả nước có 141.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được
giao, được thuê với diện tích 7.148.536,47 ha, chiếm 91,26%. Trường hợp tổ
chức sử dụng đất để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích,
đất bị lấn chiếm tỷ lệ 2,74%.
- Cơ quan nhà nước có 15.189 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục
đích là 33.838,42 ha, đạt 95,63% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng;
diện tích đất cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép đối
với các cơ quan nhà nước không nhiều nhưng vẫn có tình trạng xảy ra (cả

nước có 235 cơ quan nhà nước cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển
nhượng trái phép với diện tích là 190,42 ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho
thuê trái pháp luật).


- Tổ chức chính trị có 1.439 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích
2.390,00 ha, đạt 75,30% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ
chức chính trị có số lượng tổ chức có diện tích đất cho thuê trái pháp luật,
cho mượn, chuyển nhượng trái phép không nhiều 42/1.439 tổ chức, nhưng
diện tích vi phạm tương đối nhiều (306,40 ha), chiếm đến 9,65% tổng số
diện tích đang quản lý, sử dụng.
- Tổ chức xã hội có 952 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích
1.373,87 ha, đạt 96,47% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ
chức xã hội có 15 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng
trái phép với diện tích là 1,12 ha.
- Tổ chức chính trị - xã hội có 1.131 tổ chức, diện tích sử dụng đúng
mục đích 3.687,04 ha, đạt 75,40% so với tổng diện tích đang quản lý, sử
dụng; các tổ chức chính trị - xã hội có 26 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho
mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 74,91 ha.
- Tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp có 610 tổ chức, diện tích sử dụng
đúng mục đích là 697,99 ha, đạt 96,78% so với tổng diện tích đang quản lý, sử
dụng; các tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp có 13 tổ chức cho thuê trái
pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 0,42 ha.
- Tổ chức sự nghiệp công có 55.456 tổ chức, diện tích sử dụng đúng
mục đích là 394.201,53 ha, đạt 75,94% so với tổng diện tích đang quản lý, sử
dụng; các tổ chức sự nghiệp công có 810 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho
mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 242,27 ha, trong đó chủ yếu là
diện tích đất cho mượn (chiếm 88,36%).
- Tổ chức ngoại giao có 41 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là
16,74 ha đạt 78,41% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức

ngoại giao có 01 tổ chức cho thuê trái pháp luật với diện tích 0,07 ha.
- Tổ chức kinh tế có 49.723 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là
458.179,32 ha, đạt 90,42% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ
chức kinh tế có 992 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển
nhượng trái phép với diện tích 1.608,56 ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho