Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng mai, thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM











ðÀO VĂN NAM



ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ðẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ðƯỢC NHÀ NƯỚC
GIAO ðẤT, CHO THUÊ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN
QUẬN HOÀNG MAI - THÀNH PHỐ HÀ NỘI


CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. ðỖ THỊ TÁM

HÀ NỘI - 2014

Hc vin Nụng nghip Vit Nam Lun vn Thc s Khoa hc Nụng nghip
Page i

LI CAM OAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu
trong luận văn là trung thực và cha từng đợc ai công bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đợc chỉ rõ
nguồn gốc./.





Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả lu
Tác giả luTác giả lu
Tác giả luận văn
ận vănận văn
ận văn

Đào Văn Nam
Đào Văn NamĐào Văn Nam
Đào Văn Nam















Hc vin Nụng nghip Vit Nam Lun vn Thc s Khoa hc Nụng nghip
Page ii

LI CM N
Trong sut quỏ trỡnh hc tp v thc hin ti, tụi ó nhn c s giỳp ,
nhng ý kin úng gúp, ch bo quý bỏu ca cỏc thy giỏo, cụ giỏo trong Khoa
Qun lý t ai, Hc vin Nụng nghip Vit Nam.

cú c kt qu nghiờn cu ny, ngoi s c gng v n lc ca bn thõn,
tụi cũn nhn c s hng dn chu ỏo, tn tỡnh ca TS. Th Tỏm l ngi hng
dn trc tip tụi trong sut thi gian nghiờn cu ti v vit lun vn.
Tụi cng nhn c s giỳp , to iu kin ca S Ti nguyờn v Mụi
trng Thnh ph H Ni, phũng Ti nguyờn v Mụi Trng, phũng Thng kờ, Ban
qun lý D ỏn, Trung tõm phỏt trin qu t, cỏc phũng ban v nhõn dõn cỏc
phng ca qun Hong Mai, cỏc anh ch em v bn bố ng nghip, s ng viờn
v to mi iu kin ca gia ỡnh v ngi thõn.
Vi tm lũng bit n, tụi xin chõn thnh cm n mi s giỳp quý bỏu ú!


Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn
Tác giả luận vănTác giả luận văn
Tác giả luận văn











Đào Văn Nam
Đào Văn NamĐào Văn Nam
Đào Văn Nam

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng vi
Danh mục hình vii
Danh mục các chữ viết tắt viii
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục tiêu nghiên cứu 2
3 Đối tượng nghiên cứu 2
4 Phạm vi nghiên cứu 2
Chương 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3
1.1 Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai và đất
của tổ chức 3
1.1.1 Cơ sở lý luận 3
1.1.2 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 6
1.1.3 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế 7
1.2 Tổng quan quản lý đất đai trong nước và ngoài nước 9
1.2.1 Ngoài nước 9
1.2.2 Trong nước 15

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41
2.1 Nội dung nghiên cứu 41
2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hoàng Mai 41
2.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của quận Hoàng Mai giai đoạn 2005
- 2013 41
2.1.3 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn quận Hoàng Mai 41

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.1.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ
chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai 41
2.2 Phương pháp nghiên cứu 42
2.2.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 42
2.2.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 42
2.2.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu, tài liệu và phương pháp xử lý
số liệu 42
2.2.4 Phương pháp phân tích, so sánh 43
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 44
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 44
3.1.2 Các nguồn tài nguyên 46
3.1.3 Thực trạng cảnh quan, môi trường 49
3.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 49
3.1.5 Điều kiện kinh tế - xã hội 50
3.2 Hiện trạng SDĐ tại quận Hoàng Mai 57
3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 57
3.2.2 Hiện trạng SDĐ và biến động các loại đất 61
3.2.3 Phân tích, đánh giá biến động các loại đất 65
3.3 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai của các tổ chức kinh tế

trên địa bàn quận Hoàng Mai 69
3.3.1 Hiện trạng các tổ chức kinh tế trên địa bàn quận Hoàng Mai 69
3.3.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa
bàn quận Hoàng Mai 70
3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các
tổ chức trên địa bàn quận Hoàng Mai 91
3.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 91
3.4.2 Giải pháp về kinh tế 93
3.4.3 Giải pháp về khoa học công nghệ 94
3.4.4 Các giải pháp khác 94

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 97
Kết luận 97
Kiến nghị 98
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 99

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

1.1 Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2012 30
1.2 Hiện trạng sử dụng đất phân theo vùng 31
1.3 Hiện trạng diện tích theo các đối tượng sử dụng đất 32
3.1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân qua các năm quận Hoàng Mai 51

3.2 Cơ cấu kinh tế qua các năm quận Hoàng Mai 51
3.3 Hiện trạng SDĐ quận Hoàng Mai - TP Hà Nội năm 2013 63
3.4 Biến động đất đai quận Hoàng Mai giai đoạn 2000 - 2013 66
3.5 Số lượng các loại hình tổ chức kinh tế trên địa bàn quận Hoàng Mai 70
3.6 Bảng hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích sử dụng đất 72
3.7 Diện sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 74
3.8 Tình hình sử dụng đất sai mục đích đất được giao của các tổ chức kinh
tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 76
3.9 Tình trạng tự chia đất làm nhà ở của các tổ chức kinh tế trên địa bàn
quận Hoàng Mai 78
3.10 Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái pháp luật diện tích
đất được giao, được thuê của các tổ chức 80
3.11 Tình trạng đất chưa sử dụng của các tổ chức kinh tế sau 12 tháng 82
3.12 Tình trạng đất chưa sử dụng của các tổ chức kinh tế sau 24 tháng 83
3.13 Các tổ chức kinh tế hết hạn hợp đồng thuê đất 84
3.14 Tình trạng đất bị lấn chiếm và tranh chấp diện tích đất của các tổ chức
kinh tế 85
3.15 Tình hình vi phạm của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất
trên địa bàn quận Hoàng Mai 87

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

1.1 Cơ cấu các loại đất chính năm 2012 trên cả nước 30
1.2 Hiện trạng sử dụng đất phân theo vùng trên cả nước 32
1.3 Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất trên cả nước 33

3.1 Bản đồ hành chính quận Hoàng Mai 44
3.2 Sử dụng sai mục đích của công ty TNHH Khanh Anh Trang Hà Nội
tại phường Trần Phú quận Hoàng Mai 77
3.3 Diện tích Công ty TNHH kinh doanh nhà Vĩnh Hưng tự ý xây dựng
làm nhà ở 79
3.4 Công ty cổ phần kim khí Hà Nội (địa chỉ: 75 Nguyễn Tam Trinh,
phường Mai Động) chậm triển khai Dự án, tự ý xây dựng nhà ở 79
3.5 Công ty TNHH MTV Hanel, địa chỉ: số 60, Nguyễn Đức Cảnh (không
số, không bảng hiệu công ty) hiện đang cho Công ty khác thuê làm bãi
trông giữ ô tô ngày, đêm 80
3.6 Diện tích công ty Metro Cash& Carry Việt Nam bị lấn chiếm 2.462 m
2

nằm ngoài hàng rào công ty Metro đang quản lý 86
3.7 Diện tích phía sau công ty Cty Kinh doanh nước sạch Hà Nội bị lấn
chiếm, xây nhà tạm cấp 4 86
3.8 Tình hình vi phạm của các TCKT 88
3.9 Tình hình đất chưa sử dụng của các TCKT 88




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT Chữ viết tắt Chữ viết ñầy ñủ
1 CNH và ĐTH Công nghiệp hóa và đô thị hóa
2 CLB Câu lạc bộ

3 HTX Hợp tác xã
4 KCN Khu công nghiệp
5 KT - XH Kinh tế - xã hội
6 LVH Làng văn hóa
7 NVH Nhà văn hóa
8 TC Tổ chức
9 TCKT Tổ chức kinh tế
10 TNMT Tài nguyên môi trường
11 TTCN Tiểu thủ công nghiệp
12 TNHH Trách nhiệm hữu hạn
13 UBND

Uỷ ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ðẦU

1. Tính cấp thiết của ñề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con
người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích đất tự nhiên
của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển,
dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con
người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì
luôn có xu hướng tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những
người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng
đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách
và cần thiết. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong
điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do

Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt
khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các
nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển.
Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm,
hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt
động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và
quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nói riêng.
Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, từ năm 2007, Thủ tướng
Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về
việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất đến ngày 01 tháng 4 năm 2008. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết
thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc
biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đã giao cho các tổ chức quản
lý sử dụng nói riêng.
Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả kiểm kê quỹ đất năm
2013 của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước giao đất cho thuê

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

đất cho biết, cả nước có 213.369 tổ chức đang quản lý, sử dụng đất được Nhà
nước giao, cho thuê với 4.234.320,90 ha, chiếm 12,79% tổng diện tích tự nhiên
của cả nước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013). Thực tế diện tích này lại
quản lý sử dụng chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, xảy ra nhiều tiêu cực, sử dụng
không đúng diện tích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, cho thuê trái
phép, diễn ra rất phổ biến.
Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài: “ðánh giá
tình hình quản lý và sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế ñược nhà nước giao
ñất, cho thuê ñất trên ñịa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội” nhằm góp
phần nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất là rất cần thiết nhằm nắm chắc,

quản lý chặt quỹ đất của Nhà nước.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế trên địa bàn quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản quản lý và sử dụng
đất của các tổ chức kinh tế.
3. ðối tượng nghiên cứu
- Quỹ đất của 445 tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
trên địa bàn quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội.
- Các tổ chức kinh tế đóng trên địa bàn Quận Hoàng Mai, thành phố Hà
Nội.
- Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất đối với
tổ chức kinh tế.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn quận Hoàng Mai,
Thành phố Hà Nội.
- Phạm vi thời gian: Các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất được tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2013.


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3


Chương 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý ñất ñai và ñất của
tổ chức
1.1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1.1. Khái quát về ñất ñai

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân
bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng. Tại Điều 18 Chương II Hiến
pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 1992) “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai
theo quy hoạch và pháp luật, bảo ñảm sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả.
Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài”.
Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có
hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực
của đất đai, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng
công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Theo Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
2003), một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được
hiểu như sau:
Nhà nước giao ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng
quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất đối với người đang sử dụng
ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
cho người đó.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Nhận chuyển quyền sử dụng ñất là việc xác lập quyền sử dụng đất do
được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông
qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
Thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử

dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị
trấn quản lý theo quy định của Luật này.
1.1.1.2. Khái quát về quỹ ñất các tổ chức
Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức
xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp
công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư
vào Việt Nam
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009) hướng dẫn thực
hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ
đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại: giao
đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
Trong đó các loại hình tổ chức sử dụng đất được phân loại thành:
Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý
đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà
nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước
giao đất để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm: (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2009)
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ
chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển

quyền sử dụng đất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng
ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức
thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của
tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu
tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của
Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng
thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả.
- Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức
xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không
phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế.
- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư nước ngoài hoặc
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao
gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước
ngoài có chức năng ngoại giao.
1.1.1.3. Khái niệm tổ chức kinh tế
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường.
- Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam
định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất trả tiền thuê đất hàng nãm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật
Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công
nghiệp, dịch vụ.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

Theo điều 22, Luật Đầu tư năm 2005 (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 2005) các tổ chức kinh tế là:
a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;
b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và
các tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;
c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở
dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;
d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 22 luật đầu tư
2005, nhà đầu tư trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp
hợp tác xã tổ chức và hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy
định của pháp luật.
Vậy trong phạm vi báo cáo này, tôi nghiên cứu tập trung vào các tổ chức
kinh tế bao gồm: doanh nghiệp được thành lập hoạt động theo Luật Doanh
nghiệp (doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp
danh); Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật hợp tác xã và
các tổ chức kinh tế được thành lập theo luật đầu tư.
1.1.2. Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con
người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên của
một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển, dân
số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người
đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có
xu hướng tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử
dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có
hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và
cần thiết.
Đất đai là tư liệu sản xuất, là mặt bằng bố trí lực lượng sản xuất phân bố
dân cư, đất đai giữ vị trí hết sức quan trọng trong quá trình thành lập và phát triển

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

của tổ chức kinh tế. Trước hết, đất đai là mặt bằng để xây dựng tổ chức kinh tế,
nơi hoạt động của tổ chức kinh tế sau nữa đất đai có thể chuyển hoá thành vốn
pháp định, vốn liên doanh. Có thể khẳng định đất đai có ý nghĩa quan trọng đối
với sự tồn tại và phát triển và là yếu tố cấu thành không thể thiếu được trong hoạt
động sản xuất, kinh doanh của mọi loại hình tổ chức kinh tế. Vì vậy, ở Việt Nam
việc giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế được pháp luật đất đai trước
đây và Luật đất đai 2003 quy định tổ chức kinh tế được lựa chọn hình thức sử
dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, đồng thời xác định
quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế sử dụng đất.
Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước.
Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện
hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản
lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích
của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác
quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả
và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan
trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử
dụng đất của các tổ chức nói riêng.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của công tác giao ñất, cho thuê ñất cho tổ chức kinh tế
Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến
đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa
nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển
dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ
kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết
phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện.

Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý
đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và
Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện
qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có
liên quan. Cụ thể như:
Luật Đất đai năm năm 1993 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993)
quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất
sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ
chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê đất
đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao.
Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam,1998), có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức
kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử
dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003), quy
định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Đối với
chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của
Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối
tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực
nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây
dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích

công cộng không có mục tiêu lợi nhuận.
Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ đã ban hành các văn bản
hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy
định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4
năm 1996 (Chính phủ , 1999) ;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
Luật Đất đai năm 2003 (Chính phủ, 2004) ;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng
10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003 (Chính phủ, 2006);
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (Chính phủ, 2007) ;
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái
định cư (Chính phủ, 2009);
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
(Chính phủ, 2009);
Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các cơ
quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn
chiếm, chiếm dụng,…

Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ
tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ
đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
(Chính phủ, 2007) với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử
dụng quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những
giải pháp quản lý, sử dụng hiệu quả hơn đối với quỹ đất này.
1.2. Tổng quan quản lý ñất ñai trong nước và ngoài nước
1.2.1. Ngoài nước

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của
chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai
của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện. Trên cơ sở chế độ sở hữu về
đất đai, ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc
nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai. Một trong những
chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người
sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị,
tạo sự công bằng trong xã hội.
Mục tiêu chính trong các chính sách về giao đất cho người sử dụng đất ở
bất kỳ quốc gia nào giúp chính quyền nắm chắc, quản chặt và sử dụng hợp lý
nguồn tài nguyên đất. Hiện nay trên thế giới tồn tại chủ yếu 3 hình thức sở hữu
về đất đai là sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước. Ở đa số các quốc
gia đều có các hình thức sở hữu về đất đai ở trên, hiện tại còn có một số quốc gia
như Lào, Triều Tiên, Việt Nam và Cu Ba chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở
hữu về đất đai là sở hữu Nhà nước (hay sở hữu toàn dân) và ở các nước này việc
giao đất cho người sử dụng đất thông qua 3 hình thức như: giao đất có thu tiền sử
dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất. Tuy nhiên, phụ
thuộc vào chính sách quản lý đất đai và tốc độ phát triển kinh tế mà lựa chọn các

loại hình thức trên cho phù hợp.
1.2.1.1. Australia
Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của
chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp,
thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai. Luật
cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục
đích công cộng, phục vụ phát triển KT-XH và việc trưng thu đó gắn liền với việc
Nhà nước thực hiện bồi thường.
Theo luật có hai loại thu đất, đó là thu hồi đất bắt buộc và thu hồi đất tự
nguyện.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất.
Trong thu hồi đất tự nguyện không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà
việc thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần được thu hồi và
người thu hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và
căn cứ vào thị trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận
và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên kia (Bộ Tài nguyên và môi
trường, 2012).
Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có
nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác. Thông
thường, nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán.
Luật của Australia cũng quy định giá tính mức bồi thường là giá thị trường
hiện tại được quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu
cơ quan định giá. Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có
thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định (Bộ Tài
nguyên và môi trường, 2012).

Hình thức bồi thường được trả bằng tiền mặt. Tất cả các loại đất, công trình
xây dựng đều được bồi thường theo giá thị trường.
Việc tái định cư Luật không quy định cụ thể, chủ sở hữu sẽ phải tự tìm
nhà mới.
1.2.1.2. Trung Quốc
Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975,
1978 và 1982. Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất. Từ
năm 1982 Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm 1988,
1993, 1999 và năm 2004). Việc sử dụng Luật Đất đai lần này được tiến hành từ
năm 2003 nay đã hoàn thành việc sửa đổi, tại thời điểm đoàn công tác tại Trung
Quốc thì dự thảo sửa đổi này đang được trình Quốc vụ viện Trung Quốc để xem
xét. Nội dung cơ bản của Luật Đất đai sửa đổi lần này gồm 7 nội dung sau: (1)
Duy trì việc bảo vệ đất nông nghiệp; (2) Quy định về sử dụng đất công trình
ngầm; (3) Công khai quy hoạch; (4) Việc cải tạo lại đất đã khai thác khoáng sản

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

xong; (5) Hạn chế việc lợi dụng sử dụng đất đai; (6) Chế độ giám sát đất đai; (7)
Chế độ bảo vệ đất nông nghiệp (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).
- Luật Đất đai hiện hành của Trung quốc có nội dung quy định mang tính
nguyên tắc (gần giống với Luật Đất đai năm 1987 của Việt Nam); trong đó đối
với những nội dung quan trọng và có vai trò quyết định chi phối các nội dung
khác được quy định cụ thể và mang tính pháp chế cao, những nội dung khác chỉ
quy định nguyên tắc chung có tính mở và giao Chính phủ quy định để các địa
phương thực hiện hoặc chính quyền tỉnh, thành phố quy định cụ thể.
Ưu điểm là những nội dung quy định nguyên tắc trong luật được áp dụng
trong một thời gian dài nhiều năm và thực hiện tại nhiều địa phương có đặc điểm,
điều kiện tự nhiên và tình hình kinh tế - xã hội khác nhau vẫn phù hợp; căn cứ
vào nguyên tắc quy định của luật, Chính phủ thông qua ban hành các nghị định

quy định cụ thể hơn, các nguyên tắc với mức độ điều chỉnh khác nhau phù hợp
với từng thời kỳ, giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và việc sửa đổi
quy định cụ thể bảo đảm kịp thời đáp ứng được yêu cầu trong thực tế phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước đặt ra; đồng thời UBND các tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương căn cứ vào quy định của Chính phủ để quy định các nội dung
cụ thể hơn để áp dụng và thực hiện phù hợp với đặc điểm, điều kiện tự nhiên và
tình hình kinh tế, xã hội tại địa phương.
- Trong luật và quy định của chính phủ về quản lý đất đai có quy định rõ
và tách bạch nội dung giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn
với các quy định về chế tài xử lý đã bảo đảm việc quản lý được tăng cường trách
nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai trong các cơ quan
nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các trường hợp quản lý sai
quy định hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật.
- Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và
không giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị có nâng cao hiệu quả
sử dụng đất, nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi và điều kiện về chỗ ở cho các hộ
gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống, chính

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

sách, cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ và đầy đủ
giữa các địa phương thực hiện còn có sự khác nhau.
Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và
sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai hình thực là giao đất
không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đối với các nước
có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai thì việc giao đất không thu tiền sử dụng
đất không còn phổ biến (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).
1.2.1.3. Thụy ðiển
Ở Thuỵ Điển, phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử

dụng đất đai là mối quan tâm chung của toàn xã hội. Vì vậy, toàn bộ pháp luật và
chính sách đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng
của chủ sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước. Các hoạt động cụ thể về quản lý
sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin
địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hoá. Pháp
luật và chính sách đất đai ở Thuỵ Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về
đất đai và kinh tế thị trường, có sự giám sát chung của xã hội. Pháp luật và chính
sách đất đai ở Thuỵ Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền với việc giải quyết các
vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân. Quy định các vật cố định gắn
liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc thế chấp, quy định về hoa
lợi, quyền thông hành địa dịch và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy
hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất đai và hệ thống đăng ký.
Một khía cạnh quan trọng khác của quá trình lập kế hoạch là việc độc quyền lập quy
hoạch đô thị tồn tại trong các thành phố ở Thụy Điển. Điều này có nghĩa là phát
triển đô thị không thể diễn ra mà không có kế hoạch đô thị được phê duyệt. Một chủ
sở hữu đất không có quyền lập một kế hoạch như vậy mà không có sự đồng ý
của chính quyền thành phố (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).
Nếu chủ đất muốn phát triển mảnh đất của mình nhưng từ chối lập kế
hoạch phát triển do chính quyền thành phố quy định, thì chủ đất không có
quyền được bồi thường cho các giá trị phát triển có thể mất do từ chối lập kế

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

hoạch. Nguyên tắc này đã phát triển hơn liên quan đến các trường hợp
khác khi chi trả bồi thường cho chủ sở hữu đất, ví dụ như tịch thu đất cho các
dịch vụ công cộng, bảo vệ môi trường, v.v. Một chủ đất có quyền phát
triển tài sản của mình, đầu tư vào cải tạo, v.v miễn là tiếp tục sử dụng đất hiện có.
Nếu một số quy định trong quy hoạch hoặc quy định về sử dụng đất khác
buộc các chủ đất dừng các hoạt động đang diễn ra của họ hoặc trả lại đất, thì chủ

đất có quyền được bồi thường cho những thiệt hại liên quan đến việc sử dụng đất
đang diễn ra. Giá trị liên quan đến việc thay đổi sử dụng đất sẽ không được bồi
thường. Thay đổi sử dụng đất sẽ phải xin phép, thường ở dạng một quyết định
quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng. Nếu không được cho phép, các chủ sở hữu
đất không có quyền được bồi thường cho bất kỳ tổn thất về giá trị nào do từ chối
thay đổi sử dụng đất.
1.2.1.4. Anh, Bồ ðào Nha và Hy Lạp
Trong phạm vi Tây Âu, có một số nước xây dựng hệ thống địa chính có
đặc thù riêng. Đây là đặc thù của Vương quốc Anh, Bồ Đào Nha và Hy Lạp.
Ở Vương quốc Anh, người ta không xây dựng một hệ thống địa chính như
quan niệm truyền thống. Quyền sở hữu đất đai được xác lập theo một quy chế
đặc biệt. Thửa đất được hiểu như một đối tượng địa lý nằm trong những đường
ranh giới tự nhiên cố định như đường xá, sông ngòi, kênh mương, hàng rào, cây
xanh,v.v Đất đai được nhân hóa toàn bộ và người ta áp dụng hình thức sổ đăng
ký đất đai (land registry) để ghi lại những biến đổi về quyền sở hữu tư nhân đối
với đất đai. Sổ này gồm phần văn bản pháp lý xác lập quyền sở hữu về đất đai và
kèm theo bản vẽ trích dẫn từ những bản đồ địa hình tỷ lệ lớn.
Ở Bồ Đào Nha, có hai hệ thống địa chính để tính thuế cùng song song tồn
tại: thứ nhất là hệ thống đánh giá trực tiếp để tính thuế trên cơ sở một bản kê khai
sở hữu đất đai (Cadentas), trên đó thể hiện diện tích đất và các loại cây trong; thứ
hai là hệ thống đánh giá theo bản đồ địa chính với quan niệm thửa đất là một
thực thể kinh tế nông nghiệp độc lập với khái niệm sở hữu.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

Ở Hy Lạp, người ta không xây dựng hệ thống địa chính trên phạm vi toàn
quốc và chỉ xây dựng cho các vùng canh tác nông nghiệp chủ đạo (chiếm khoảng
20% lãnh thổ). Địa chính ở đây chủ yếu phục vụ tính thuê nông nghiệp (ðặng
Hùng Võ, Nguyễn ðức Khả, 2007).

1.2.1.5. Nga
Trong những năm gần đây, Nga xây dựng một hệ thống quản lý đất đai
mới, hiện đại và là một hệ thống đa mục tiêu bao gồm đủ các chức năng về tài
chính, pháp lý, sử dụng đất, thông tin va một số chức năng khác nữa phục vụ
công tác quy hoạch và kinh tế liên quan đến đất đai. Khái niệm “Cadastre” trong
hệ hống đất đai, địa chính của Nga được hiểu là quá trình đăng ký quyền sở hữu
và quyền sử dụng đất đối với đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; đánh giá chất
lượng và đánh giá kinh tế đất đai. Quá trình này được áp dụng đối với từng loại
đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất mặt nước,v.v Nhiệm vụ đăng
ký đất đai được tách riêng do Bộ Tư pháp quản lý, còn các nhiệm vụ khác thuộc
quyền quản lý của Ủy ban chính sách về đất đai của Liên bang (ðặng Hùng Võ,
Nguyễn ðức Khả, 2007).
1.2.2. Trong nước
1.2.2.1. Khái quát chung qua một số thời kỳ
Trước thế kỷ XV ở Việt Nam chưa có hệ thống địa chính theo đúng nghĩa.
Tính chất hành chính của quản lý đất đai thể hiện qua việc chính quyền thu các
loại thuế bằng hình thức cống nạp. Hệ thống địa chính sơ khai thời phong kiến
chỉ được thiết lập vào đầu thế kỷ XV (Nhà Hậu Lê) và được hoàn chỉnh vào đầu
thế kỷ XIX (Nhà Nguyễn) (Viện Nghiên cứu Địa chính, 2003)
Các hệ thống địa chính hiện đại được hình thành dần trong nhiều giai
đoạn, bị xáo trộn phức tạp qua nhiều cuộc chiến tranh ở Việt Nam.
* Hệ thống địa chính sơ khai
Trong thời kỳ Nhà Trần, Nhà nước phong kiến đã có tư tưởng thành lập hệ
thống địa bạ để quản lý đất đai. Vào cuối Nhà trần và đầu thời kỳ Nhà Hồ (1398 –
1402) nhà nước đã có những cải cách táo bạo của Hồ Quý Ly về “hạn danh điền”,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

“hạn nô” và đo đạc lập sổ ruộng đất. Hệ thống địa chính đầu tiên được thiết lập

chính thức có quy mô toàn quốc do vua Lê Thái Tổ khởi xướng (năm 1428) và được
hoàn chỉnh dưới thời Lê Thánh Tông (1460 – 1491) cùng với việc ban hành luật
Hồng Đức. Hệ thống này bao gồm một số nội dung chủ yếu như sau :
- Đo đạc các thửa đất, làm sổ ruộng đất toàn quốc vào năm 1428
- Ban hành “Quốc triều hình luật” hay còn gọi là Luật Hồng Đức năm
1483 gồm 722 điều, trong đó 59 điều quy định về ruộng đất.
- Thực hiện phép “Quân điền” (bắt đầu từ năm 1429) theo đó các làng xã
phải thực hiện việc chia cấp ruộng công cho các dân đinh sử dụng theo thời gian,
nhân khẩu và quy chế của Nhà nước.
- Có chính sách cụ thể về xác định quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai.
Hệ thống địa chính thời Hậu Lê đã góp phần tăng cường quyền lực cho
nhà nước phong kiến, tăng cường quyền lực cho bộ máy hành chính, điều chỉnh
được mối quan hệ giữa đất đai của nhà vua và đất đai tập thể của làng xã và đất
đai tư nhân của giai cấp địa chủ, gia tăng thuế cho quốc gia, phát triển kinh tế và
sức sản xuất phong kiến.
* Hệ thống địa chính của Nhà Nguyễn
Bắt đầu từ Gia Long (1802-1820) và hoàn chỉnh vào thời Minh Mạng
(1820-1840) là sự tiếp nối và nâng cao hệ thống thời Hậu Lê, nội dung chính bao
gồm :
Ban hành “Hoàng Việt luật lệ” hay còn gọi là “Luật Gia Long” vào năm
1815 gồm 398 điều trong đó có 14 điều về ruộng đất
- Thực hiện phép “Quân điền” mới vào năm 1804, trong đó có chính sách
thu hẹp quỹ đất công, quan lại từ nhất phẩm trở xuống cũng được phân cấp đất
công theo định kỳ và nhân khẩu do nhà nước quy định.
- Thực hiện cải cách ruộng đất vào thời Minh Mạng với nội dung xác lập
quyền sở hữu tuyệt đối của Nhà vua về đất đai, thiết lập chế độ hạn điền, giảm
bớt quyền lực kinh tế của địa chủ (nhưng chỉ được thực hiện ở tỉnh Bình Định,
không triển khai được ra quy mô rộng do trở ngại ở tầng lớp địa chủ, quan lại).