NGHIÊN cứu THÀNH lập bản đồ VÙNG GIÁ TRỊ đất ĐAI với PHẦN mềm ARCGIS (tại PHƯỜNG hạ ĐÌNH, QUẬN THANH XUÂN, hà nội)

Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với bất kỳ quốc gia nào thì đất đai là tài sản vô cùng quý giá, là
nguồn tư liệu chính của sản xuất đầu vào do đó đất đai là vấn đề được quan
tâm hàng đầu, ở nước ta cũng vậy, Luật đất đai cũng đã chỉ rõ “Đất đai là tài
nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở văn hoá, an ninh, quốc phòng. Do đó công tác quản lý đất đai đóng
vai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về các vấn đề xã
hội, và việc sử dụng và quản lý đất đai ở nước ta đã được đưa vào hiến pháp
và nhiều Nghị quyết của Đảng để đảm bảo đất đai được sử dụng một cách
khoa học và hiệu quả nhất.
Thị trường bất động sản (BĐS) có tầm quan trọng trong nền kinh tế, kể
cả với nền kinh tế chuyển đồi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa, nó là một mắt xích quan trọng trong hệ thống các thị
trường ở Việt Nam, đặc biệt trong những năm gần đây khi mà nhu cầu nhà ở
tăng cao tập trung ở các thành phố lớn, nó ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường
và đời sống của người dân do đó nhu cầu thông tin về đất đai, đặc biệt là giá
đất luôn luôn được người dân quan tâm, trong khi đó thông tin về bất động
sản luôn luôn thiếu và thiếu tin cậy, nhưng nó vẫn là một thị trường sôi động
và hấp dẫn, mới đây ngày 01/01/2010 Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội
mới công bố chính thức khung giá đất mới. Theo luật định thì giá đất công bố
phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Để thị trường BĐS
phát triển một cách lành mạnh thì yêu cầu thông tin phải rõ ràng, đầy đủ và
người quản lý phải nắm chắc được toàn bộ quỹ đất trong phạm vi của mình,
hệ thống bản đồ vùng giá trị đất đai sẽ đáp ứng được yêu cầu đó, dựa vào bản
đồ này người ta có thể thống kê được tổng giá trị quỹ đất trong từng khu vực
hay trên toàn lãnh thổ. Qua đó người quản lý có cái nhìn tổng quát, nắm được

1


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

tình hình chung của quỹ đất từ đó lựa chọn những chính sách đúng đắn nhằm
quản lý đất đai một cách hiệu quả. Đồng thời bản đồ vùng giá trị đất đai còn
giúp những người tham gia thị trường BĐS nắm được những thông tin phục
vụ mục đích của mình.
Hiện nay cùng với sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ thông tin thì
sự xâm nhập và hỗ trợ của nó gần như trong tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã
hội và đời sống con người, công nghệ thông tin đối với quản lý Nhà nước về
đất đai cũng vậy. Trong đó công nghệ GIS với khả năng quản lý và thành lập
bản đồ vùng giá trị đất đai và khả năng liên kết với các hệ thống thông tin có
liên quan vừa giúp người quản lý, người sử dụng có thể tra cứu các thông tin
cần thiết về tổng giá trị đất đai, giá đất và các yếu tố khác một cách tiện lợi,
tin cậy và đầy đủ, giúp cán bộ địa chính dễ dàng cập nhật chỉnh lý bản đồ
hàng năm góp phần xây dựng hệ thông thông tin về BĐS trở thành một hệ
thống thông tin hiện đại và thống nhất.
Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên tôi đã chọn đề tài “Nghiên
cứu thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai với sự trợ giúp của phần mềm
ArcGIS (Thử nghiệm tại phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội)”.
2. Mục tiêu, nhiệm vụ của đề tài
Mục tiêu của đề tài là nghiên cứu cơ sở khoa học lý luận và phương pháp
thành lập, quản lý bản đồ vùng giá trị đất đai bằng công nghệ GIS, trên cơ sở
đó thử nghiệm thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai tại phường Hạ Đình, quận
Thanh Xuân, TP Hà Nội. Để đạt được mục tiêu trên cần đặt ra một số nhiệm
vụ cụ thể sau :
- Tìm hiểu bản chất của giá đất, xác định được các nhân tố tạo thành và
ảnh hưởng tới giá đất, hệ thống các phương pháp định giá đất.

- Tìm hiểu khái niệm cơ bản bản đồ vùng giá trị đất đai.

2


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

- Tổng hợp các kiến thức cơ bản về hệ thống thông tin địa lý (GIS) và
cơ sở lý luận của phép nội suy sử dụng trong thành lập bản đồ vùng giá trị đất
đai.
- Thử nghiệm xây dựng bản đồ vùng giá trị đất đai tại phường Hạ Đình,
quận Thanh Xuân, TP Hà Nội.
3. Phương pháp nghiên cứu
Một số các phương pháp sử dụng trong quá trình nghiên cứu đề tài:
- Phương pháp phân tích tổng hợp.
- Phương pháp điều tra thu thập thông tin thị trường, điều tra khảo sát
thực địa tìm hiểu khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường.
- Phương pháp phân tích không gian.
- Phương pháp bản đồ và GIS.
4. Cấu trúc của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, đề tài gồm
3 chương :
Chương 1: Tổng quan về giá đất và định giá đất.
Chương 2: Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong thành lập bản đồ vùng
giá trị đất đai.
Chương 3: Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai phường Hạ Đình, quận
Thanh Xuân, TP Hà Nội.

3

Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.1. Lí luận về sở hữu
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt. Trong đó quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ vật sở hữu
trong tay, quyền sử dụng là quyền được khai thác các đặc tính hữu ích của đất
đai và sử dụng nó, quyền định đoạt là quyền quyết định số phận pháp lý của
thửa đất. Sự thống nhất và tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng gắn
liền với việc mua bán qua lại bằng 2 loại giá cả đất đai là giá mua bán quyền
sở hữu và giá mua bán chỉ quyền sử dụng. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu
toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vì thế giá mua bán ở đây chỉ giá
mua bán quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản được hiểu là thị trường
quyền sử dụng đất. Đây là điểm khác biệt về thị trường bất động sản ở Việt
Nam nói chung và việc hình thành giá đất nói riêng.
1.1.2. Lí luận về địa tô - nhân tố cơ bản hình thành giá cả các loại
đất khác nhau
Nghiên cứu về giá đất dựa trên cơ sở lí luận về địa tô của Mác. Nói đơn
giản địa tô thực chất là sự chi trả cho việc sử dụng bản thân đất đai, thể hiện
khả năng sinh lợi của đất. Khả năng sinh lợi càng cao thì giá đất càng cao.
Căn cứ vào nguyên nhân và điều kiện sản sinh ra địa tô, Mác chia địa tô ra
thành 2 loại: địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối. Đây là 2 hình thức cơ bản
của địa tô tư bản chủ nghĩa.
a) Địa tô chênh lệch: Có bản chất là lợi nhuận siêu ngạch, là sự chênh
lệch giữa giá cả sản xuất chung của nông phẩm được quyết định bởi điều kiện
sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt của nông phẩm trên
ruộng đất trung bình và tốt. Có 2 loại địa tô chênh lệch:

4


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

* Địa tô chênh lệch 1 tạo thành do sự chênh lệch về độ phì nhiêu và sự
khác nhau về vị trí giữa các thửa đất nên hình thành giá đất khác nhau. Ví dụ
như ở vùng đồng bằng giá đất thường cao hơn so với khu vực miền núi.
* Địa tô chênh lệch 2 tạo thành do sự chênh lệch về độ phì nhiêu nhân
tạo mà người sử dụng đầu tư trên việc kinh doanh sử dụng đất. Đất càng được
đầu tư nhiều thì giá càng cao.
b) Địa tô tuyệt đối: Tạo thành do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá
biệt các sản phẩm có liên quan đến đất với giá cả thị trường. Địa tô tuyệt đối
được hình thành do quan hệ cung - cầu sẽ quyết định cơ cấu đầu tư vào các
mục đích sử dụng khác nhau trong quá trình sản xuất xã hội.
Trong các loại địa tô trên thì sự tồn tại của hình thức địa tô chênh lệch
chính là nhân tố quyết định giá cả đất đai cao hay thấp.
1.1.3. Lí luận về giá trị, giá trị sử dụng và giá cả của đất đai
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được công nhận là một loại hàng
hoá đặc biệt, là sản phẩm của lao động, thoả mãn nhu cầu của con người (nơi
ở, nguồn dinh dưỡng) thông qua trao đổi, mua bán. Hàng hoá đất đai cũng có
2 thuộc tính là giá trị sử dụng và giá trị. Nhưng để trở thành hàng hóa, đất đai
tự nhiên phải có một quá trình chuyển đổi thành đất đai kinh tế thông qua lao
động.
- Lao động cụ thể tạo ra giá trị sử dụng. Giá trị sử dụng là công dụng
của hàng hoá đất đai thoả mãn nhu cầu của con người (nơi ở và nguồn dinh
dưỡng). Cơ sở của giá trị sử dụng là do những thuộc tính tự nhiên của thực
thể hàng hoá đó quyết định nên giá trị sử dụng là phạm trù vĩnh viễn vì nó tồn
tại trong mọi phương thức sản suất. Những thuộc tính tự nhiên vốn có của đất

đai: vị trí cố định, có hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng, không
hao mòn và được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (theo nghĩa rộng),
có khả năng cùng với cây xanh và các yếu tố tự nhiên khác để tạo nên sản

5


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

phẩm cây trồng khác nhau đáp ứng nhu cầu của cuộc sống con người nói
riêng và động vật nói chung.
- Lao động trừu tượng tạo ra giá trị. Giá trị là lao động xã hội của người
sản xuất kết tinh trong hàng hoá. Cái gì không có lao động kết tinh thì không
có giá trị. Như vậy chỉ có đất đai kinh tế mới có giá trị và là hàng hoá được
trao đổi trên thị trường.
Giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị. Theo Mác thì:
Giá đất = Địa tô / Lãi suất ngân hàng
Công thức này đã phản ánh được giữa người mua và người bán sẽ thu
được một khoản lợi nhuận. Người mua đất sẽ thu được một khoản lợi tô cao
hơn lợi tức ngân hàng nếu biết khai thác và sử dụng hiệu quả. Người bán ở
đây mất quyền sở hữu đất đai nhưng lại có một khoản lợi tức ngân hàng tương
đương với số lợi tô thu được khi còn là chủ sở hữu đất. Đây là công thức được
tính trên lí thuyết, tuy nhiên giá cả đất đai bị chi phối bởi nhiều yếu tố và mức
độ chi phối giữa các yếu tố là khác nhau nên việc xác định giá đất phức tạp
hơn nhiều.
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Bản chất của giá đất là giá trị đất đai. Theo nghĩa rộng đất là vô giá vì
đất không có khấu hao, vô hạn về thời gian sử dụng và nếu sử dụng một cách
thông minh sáng tạo thì sức sản xuất không ngừng được tăng lên. Do đó, giá
đất là một “ước lệ” để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người đang có

quan hệ kinh tế trực tiếp với nó tại một thời điểm, trong một hoàn cảnh kinh
tế xã hội nhất định mà khó có thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị của nó.
Do mối quan hệ hữu cơ giữa các yếu tố tự nhiên - kinh tế - xã hội pháp lý với giá đất cho nên khi xác định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu
tố này dưới góc độ khoa học và thực tiễn. Đề tài xin khái quát về một số yếu
tố ảnh hưởng chính đến giá đất sau đây :

6


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

1.1.4.1. Các yếu tố tự nhiên
* Yếu tố vị trí: Có vai trò đặc biệt quan trọng trong các yếu tố tự nhiên.
Bao gồm 2 loại vị trí ảnh hưởng đến giá đất là vị trí tuyệt đối và vị trí tương
đối. Vị trí tuyệt đối có thể hiểu là toạ độ định vị chính xác của thửa đất trên bề
mặt trái đất hoặc là thể hiện dưới dạng địa chỉ (địa điểm cụ thể của thửa đất
trong khu vực) và vị trí tương đối (vị trí của thửa đất so với các thửa đất khác
trong vùng lân cận). Giá đất đô thị ở nước ta hiện nay biến động theo vùng và
theo sự phân bố của các tuyến đường (càng xa trung tâm càng rẻ) và theo
điểm (càng xa mặt đường giá càng rẻ).
* Yếu tố kích thước, hình thể của đất cũng có ảnh hưởng lớn đến giá
đất. Hình dạng mảnh đất đẹp nhất là vuông vức còn các hình dạng khác như
tam giác, bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận lợi cho việc sử dụng
đất nên ảnh hưởng đến giá đất.
* Đặc điểm về thổ nhưỡng, địa hình, địa chất, độ phì nhiêu tự nhiên của
bản thân khu đất đáp ứng các mục đích sử dụng đất khác nhau, điều kiện môi
trường cảnh quan xung quanh là trong lành, sạch đẹp hay không bị ô nhiễm...
Cũng ảnh hưởng đến giá đất.
1.1.4.2. Các yếu tố kinh tế
Trong nền kinh tế thị trường giá đất là một nhân tố cấu thành của thị

trường bất động sản cho nên nó cũng chịu sự tác động của các quy luật kinh
tế, ví dụ như trong quan hệ cung cầu về đất đai: nếu cung có hạn mà cầu vô
hạn sẽ chịu tác động của quy luật kinh tế trong nền kinh tế thị trường như quy
luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Vì đẩy giá đất lên quá cao,
vượt qua khả năng thanh toán chung của xã hội, hình thành lên những “cơn
sốt” về đất đai.
- Các yếu tố về cơ sở hạ tầng kĩ thuật (giao thông, hệ thống điện
nước...) và cơ sở hạ tầng xã hội (khu công nghiệp, trường học, công viên, nhà
văn hoá...) cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất.

7


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

- Ngoài ra còn có các nhân tố khác như tình trạng phát triển kinh tế,
trình độ tiêu dùng và thu nhập của dân cư, mức lãi suất...
1.1.4.3. Các yếu tố tâm lý, xã hội
- Tình hình ổn định chính trị, trị an xã hội của khu vực và các vùng lân
cận, đầu cơ vào nhà đất và mức độ đô thị hoá. Cục diện chính trị ổn định thì
việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ
ra có thể thu đúng thời hạn cùng với lợi nhuận. Vì vậy lòng tin của nhà đầu tư
sẽ kéo giá đất lên cao. Ngược lại sẽ kéo giá đất rớt xuống. Thửa đất mà nằm ở
nơi có trị an xã hội tốt, đảm bảo sẽ có giá cao hơn so với thửa đất mà tình
trạng trị an kém.
- Các yếu tố về dân cư như số dân, nghề nghiệp, trình độ. Ví dụ ở
những nơi tập trung dân cư đông đúc thì đẩy giá đất cao hơn.
- Các yếu tố về tâm lý như phong thuỷ, phong tục tập quán của mỗi
nơi... Cũng ảnh hưởng đến giá đất. Nó có thể kéo giá đất lên cao hoặc xuống
thấp nhiều lần.

Ví dụ như nhiều người thường quan niệm nhà có hướng đông nam sẽ
tốt hơn so với các hướng khác.
1.1.4.4. Các yếu tố pháp lý
- Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị. Quy hoạch cũng là một
trong những công cụ để nhà nước quản lý đất đai. Đây là một yếu tố làm biến
động về giá đất rất lớn. Nếu một lô đất ở trong ngõ nhưng được quy hoạch mở
một đường phố đi qua đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt thì khi đó trở
thành đất mặt phố và giá đất sẽ tăng vọt.
- Nguồn gốc của thửa đất: Được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận
quyền sử dụng đất hay đất lấn chiếm... Nguồn gốc đất đai mà minh bạch rõ
ràng thì giá đất cũng sẽ cao hơn.

8


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

- Tình trạng pháp lý của thửa đất: Thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hay chưa, có giấy phép xây dựng, các chứng thư pháp lý
khác hay không.
- Hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở thời điểm xác định giá đất.
1.2. Định giá đất
1.2.1. Khái niệm định giá đất
Về nguyên tắc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản khác.
Nhưng đất đai lại là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không
gian, thời gian, pháp lý chi phối còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội.
Vì vậy định giá đất chỉ là một sự ước tính về mặt giá trị.
Định giá đất là sự ước tính giá trị của quyền sở hữu trên đất bằng hình
thái tiền tệ dựa trên quan hệ giữa các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và khả
năng sinh lợi của đất ở một thời điểm xác định với những mục đích xác định

cụ thể.
- Định giá đất mang tính khoa học vì nó có cơ sở khoa học và cở sở
thực tiễn. Xuất phát từ cơ sở hình thành giá đất như đã trình bày ở trên nên có
thể định giá được.
- Định giá đất mang tính nghệ thuật vì còn phải phụ thuộc nhiều vào sự
cảm nhận về lĩnh vực thị trường của người định giá đất, có thể nói là sự nhạy
cảm, nhạy bén và phân tích tình hình thị trường.
1.2.2. Nguyên tắc định giá đất
Bản chất của định giá đất xác định giá trị các yếu tố tự nhiên cấu thành
và các yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng, tác động đến đất đai. Định giá đất
được thực hiện theo những nguyên tắc nhất định. Đề tài xin trình bày những
nguyên tắc quan trọng sau đây:
1) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Một bất động sản được đánh giá là tốt nhất và hiệu quả nhất nếu tại thời
điểm định giá bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang có

9


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng
trong tương lai là lớn nhất, sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có thể tồn tại và
kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
2) Nguyên tắc cung cầu
Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác giữa cung và cầu. Khi
cung tăng mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi
lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ
tăng lên; khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ
tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc

độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
3) Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một bất động sản cụ thể
không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước, pháp
luật, xã hội, môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản,
thay đổi cả về xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về
quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản... Ngoài ra các
nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, sở thích của người tiêu dùng thay đổi
không ngừng. Tóm lại sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên
tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người. Việc ước tính giá
thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời
điểm định giá nhưng nó phải bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của
bất động sản.
4) Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập
thực từ một bất động sản
Các yếu tố tham gia quá trình thu nhập thực từ bất động sản là các yếu
tố trực để có bất động sản, bảo trì bất động sản và vận hành bất động sản sử
dụng vào mục đích đã được xác định để tạo ra thu nhập thực.

10


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

Nguyên tắc này cho rằng để ước tính giá trị thực của BĐS cần phải
đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ
BĐS đó. Việc đánh giá được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá
mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt đánh giá người
ta thường đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mốc đồng nhất về thời gian.
Các yếu tố tham gia quá trình tạo nên thu nhập thực từ BĐS bao gồm:

lao động, vốn, đất đai, quản lý. Khi tiến hành định giá phải căn cứ vào các
yếu tố này để đánh giá nhằm đưa giá đất gần với giá trị thực của nó.
5) Nguyên tắc phù hợp
Phù hợp trong thị trường bất động sản được hiểu là một sự nhất quán về
một mục đích sử dụng duy nhất áp dụng cho toàn bộ bất động sản gồm đất đai
và các tài sản khác gắn liền với đất đai, khi thực hiện việc định giá bất động
sản đó.
6) Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh là cơ sở phân tích giá cả của các nhà kinh tế. Khi số lượng
một loại bất động sản nào đó đủ lớn được rao bán trên thị trường thì cạnh
tranh xuất hiện, cạnh tranh sẽ làm giảm giá mặt hàng cùng loại. Cạnh tranh
trong thị trường bất động sản thường bao gồm: cạnh tranh về vị trí, cạnh tranh
về tính phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong nội bộ cung cầu, giữa cung và cầu,
cạnh tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vực, giữa các vùng
trong cả nước.
7) Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng giá trị của một bộ phận cấu thành bất động
sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động
sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập
của bất động sản mà nó tham gia hợp thành.

11


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

8) Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lời
Nguyên tắc này chỉ ra rằng khi sự tăng giảm liên tục của một nhân tố
(X) trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định thì thu
nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng tới một giới hạn nhất định. Sự gia tăng liên

tục của một nhân tố (X) sẽ làm giảm giá trị của thu nhập thực (thu nhập ròng)
trong tương lai.
9) Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một BĐS chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán của một BĐS thay thế khác tương tự về
giá trị và tiện dụng so với BĐS chủ thế, với giả thiết không có sự chậm trễ
trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
10) Nguyên tắc dự báo trước
Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một BĐS là giá trị hiện
tại của tất cả lợi nhuận trong tương lai có thể thu được từ BĐS đó mang lại.
11) Nguyên tắc khả năng sinh lợi của đất
Khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất
do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí khác. Các nhà kinh tế chia các
yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: lao động, đất đai, vốn và quản lý. Nguyên tắc
khả năng sinh lợi từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản
chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai.
Nguyên tắc khả năng sinh lợi từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất
vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp
cho việc giải thích tại sao giá trị của đất đai lại có thể thay đổi mạnh mẽ theo
vị trí.
Trên đây, đề tài đã trình bày khái quát các nguyên tắc trong định giá
đất. Khi định giá đất ngoài việc hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên còn
phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng một cách tổng hợp, từ đó
có thể xác định được giá trị chính xác của đất đai.

12


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

1.3. Các phương pháp định giá đất
Các phương pháp định giá đất có thể chia thành 2 nhóm : định giá cơ
bản và định giá ứng dụng.
Nhóm các phương pháp định giá cơ bản là phương pháp dùng để xác
định giá trị của những mảnh đất đơn lẻ, những phương pháp thuộc loại này
có: phương pháp thu hoàn vốn, phương pháp so sánh thị trường, phương pháp
thặng dư và phương pháp tiếp cận giá thành.
Nhóm các phương pháp định giá ứng dụng là ứng dụng của phương
pháp định giá cơ bản, nghĩa là trên cơ sở giá của thửa đất mẫu được định theo
phương pháp định giá cơ bản, tiến hành phân tích giá cả đất đai trong toàn bộ
khu vực hay trong một phần của nó, nhân tố ảnh hưởng đến giá đất và quy
luật biến hoá, xây dựng mối quan hệ lẫn nhau giữa giá cả thửa đất với điều
kiện thửa đất và các nhân tố ảnh hưởng trên một phạm vi rộng, dùng làm tiêu
chuẩn định giá của các thửa đất trong phạm vi đó, từ đó khi cần có thể định
giá các thửa đất trong vùng một cách nhanh chóng và tiết kiệm. Điểm mấu
chốt của nhóm phương pháp này là ở việc xây dựng tiêu chuẩn định giá: cần
phải tiến hành thu thập điều tra, phân tích, xử lý một khối lượng lớn tư liệu,
còn việc căn cứ vào tiêu chuẩn định giá để định giá mảnh đất thì tương đối
đơn giản và nhanh chóng, nên nhóm phương pháp này phù hợp với việc định
giá một số lượng lớn BĐS theo yêu cầu của quản lý Nhà nước. Những
phương pháp thuộc nhóm này có: phương pháp định giá theo tuyến, phương
pháp định giá thửa đất tiêu chuẩn, phương pháp hiệu chỉnh hệ số cơ bản.
Phương pháp định giá khác nhau có đặc điểm và phạm vi ứng dụng
khác nhau, cũng có điều kiện hạn chế tương ứng nên lúc định giá các thửa đất
phải căn cứ vào đặc điểm của phương pháp định giá, sự hạn chế và phạm vi
thích hợp của nó để chọn ra phương pháp thích hợp.

13

Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

Bảng 1.1. Các phương pháp định giá bất động sản hay được sử dụng
Phương
pháp
Hạng
mục
so sánh
Quan điểm

Đối tượng

Phương pháp
so

sánh

thị

trường

Thay thế

Phương

pháp

thặng dư

2.Công

định giá theo tiếp cận giá
tuyến

thành

Giá nhà đất = Giá thành

Có

giá thành xây

được thay thế

dựng + giá đất
1.Đất đai

1.Đất đai

Phương pháp Phương pháp

1. Đất đai

1.Đất

trình 2.Vật kiến trúc

2.Vật

3.Bất động sản

Phạm vi ứng Khu vực có Khu vực có giao Hệ
giá trị khai thác, hoàn
tái khai thác

mới
kiến

trúc
thống Khu vực có

mẫu giao dịch dịch địa sản có đường
thực tế

đạt

phát triển

xây dựng

dụng

thể

xá công trình xây
chỉnh dựng, đất mới

kèm theo giá phát triển
tuyến đường,
biểu
điều

Hạn chế

1.Lúc

hệ

số

chỉnh

điều kiện
không 1.Việc định giá 1.Không thích 1.Không thích

có dự án giao khó khăn đối hợp với khu hợp đối với
dịch tương tự với

việc

hoặc thị trường dựng

xây vực không có đất đai đã xây
không giá

giao dịch thì thích hợp hoặc đường
khó định giá.

đất đai không có

2.Cần xem xét giá trị tái khai

14

tuyến dựng hoặc đất
đã phát triển


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

tất cả các hạng thác
mục sai khác
và hiệu chỉnh
thích hợp.
3.Phải kiểm tra
rõ tính chuẩn
xác của tư liệu
mẫu so sánh.
Cơ sở lí luận 1.Không có cơ 1.Có cơ sở lí 1.Có cơ sở lí 1.Có cơ sở lí
sở

lí

luận luận.

nhưng

luận.

luận .

tính 2.Giá đất = Giá 2.Giá thửa đất 2.Giá đất mới

thực tế cao.

nhà đất - Giá = Giá tuyến phát triển =

2.Theo giá đất thành xây dựng đường × Chỉ Tiền sử dụng
mẫu thực tế, so - Lợi tức xây số chiều sâu × được đất + Phí
sánh và tìm giá dựng - Lợi tức Chỉ số hiệu phát triển +
cả đất cần định lợi nhuận.
giá.

chỉnh

3.Giá vật kiến kiện × Hệ số Lợi tức+ Hiệu
trúc = Giá nhà hiệu

Tính
thực

điều Lợi nhuận +
chỉnh chỉnh vị trí.

đất - Giá đất.
thời gian.
hiện Tính hiện thực Tiếp cận với giá Tiếp cận với Kết quả định
nhất vì kết quả thị trường.

giá thị trường. giá thường sai

định giá và giá

khác với giá

thị trường gần

thị trường.

nhau.

1.4. Cơ sở của việc xác định giá đất
1.4.1. Điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất

15


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu
cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên
thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các
thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao.
Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp
dụng cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh
trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.
Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai
phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh,
đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị
trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống.

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất
thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình
thường.
Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp
xác định giá đất có kết quả cao hơn mức tối đa của khung giá do Chính phủ
quy định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2009/NĐ-CP.
1.5. Khái niệm và mục đích thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai
Bản đồ vùng giá trị đất đai là bản đồ chuyên đề biểu thị giá (tính theo
đơn vị tiền tệ) trên đơn vị diện tích tính bằng m 2 cho tất cả các thửa đất, lô
đất, khu đất trống trong một vùng. Loại bản đồ này thường được thành lập để
nhận biết giá trị các thửa đất, lô đất, khu đất chứ không nhằm mục đích chỉ rõ
giới hạn hoặc ranh giới sở hữu.
Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai là công việc của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền thành lập và điều chỉnh hàng năm vì vậy thể hiện vai trò
quản lý của Nhà nước đối với việc quản lý đất đai - nguồn vốn to lớn của
quốc gia, thuộc sở hữu của Nhà nước.

16


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai góp phần làm
đổi mới hệ thống quản lý địa chính.
Đối với các cơ quan Nhà nước có chức năng quản lý đất đai: việc thành
lập và sử dụng bản đồ vùng giá trị đất đai là tài liệu tham khảơ để định giá
đất, là căn cứ tính nghĩa vụ thuế trên đất đối với người sử dụng đất, sở hữu
đất.
Vì vậy việc nghiên cứu thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai là rất cần
thiết và thiết thực, vừa hỗ trợ cho các nhà quản lý đất đai trong công tác định

giá đất, quản lý đất đai, vừa cung cấp thông tin cho người sử dụng đất để thực
hiện các quyền của mình khi tham gia thị trường BĐS.

17


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

CHƯƠNG 2: ỨNG DỤNG PHẦN MỀM ARCGIS TRONG THÀNH
LẬP BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI
2.1. Giới thiệu về phần mềm ArcGIS
Phần mềm ArcGIS là phần mềm GIS nổi tiếng được thiết kế bởi Viện
nghiên cứu hệ thống môi trường ESRI của Mỹ. Với 3 ứng dụng chính là
ArcMap, ArcCatalog, ArcToolbox. Trong đó ArcMap xây dựng để và hiển
thị, xử lý và phân tích bản đồ, ArcCatalog để quản lý, theo dõi các dữ liệu đã
có hoặc tạo mới và mô tả các dữ liệu mới, ArcToolbox cung cấp các công cụ
để xử lý, nhập xuất dữ liệu từ ArcGIS sang các định dạng khác như MapInfo,
Microstation hay Autocad.
ArcMap tích hợp các dữ liệu địa lý và thông tin thuộc tính trong các lớp
dữ liệu (layer) và hiển thị chúng trên bản đồ. Các layer có thể được tạo từ
nhiều nguồn khác nhau: shape files, personal geodatabases, CAD drawing,
images.
Các dữ liệu địa lý có 2 dạng chính là dạng vector (shape, cover, CAD,
geodatabase). Và raster (ảnh số, ảnh quét, các file ảnh dạng *.jpg, *tiff), dữ
liệu trong shapefile (hay một feature class trong geodatabase) chỉ có thể là
một trong số 3 dạng đối tượng sau: point (điểm), line (đường), và polygon
(vùng).
ArcMap có thể lưu trữ dữ liệu là shape file và personal geodatabase
(gọi tắt là geodatabase).
Geodatabase là một cơ sở dữ liệu được chứa trong một file có đuôi là

*.mdb. Geodatabase có thể lưu trữ topology của các đối tượng. Cấu trúc của
Geodatabase có thể được hiển thị trong hình 2.1
Trong một Geodatabase có 1 hay nhiều Feature Dataset. Feature
Dataset là một nhóm các loại đối tượng có cùng chung hệ quy chiếu và hệ toạ
độ. Một Feature Dataset có thể chứa 1 hay nhiều Feature Class. Feature Class
chính là đơn vị chứa các đối tượng không gian của bản đồ và tương đương với

18


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

1 lớp (layer) trong ArcMap. Mỗi Feature Class chỉ chứa một dạng đối tượng
(polygon – vùng, line - đường, point hay multipoint). Một Feature class sẽ
được gắn chặt với 1 bảng thuộc tính (Attribute table).
GeoDatabase

Feature Dataest

Feature Dataest

Feature Dataest

Feature class

Feature class

Feature class

Attribute Table

Attribute Table

Attribute Table

Hình 2.1 Sơ đồ cấu trúc của Geodatabase
2.2. Phương pháp thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo khung
giá Nhà nước
2.2.1. Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo khung giá
Nhà nước
1.Chuẩn bị tài liệu, phần cứng, phần mềm ArcGIS, bản đồ địa chính
dạng số.
2. Điều tra thu thập giá đất theo khung giá Nhà nước: giá các thửa đất
được quy định theo Quyết định 150/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội cụ
thể như sau:
+Vị trí 1: Áp dụng cho các thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất
một mặt tiếp giáp với đường, phố.
+ Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một mặt giáp ngõ,
ngách, hẻm (gọi chung là ngõ) có mặt cắt nhỏ nhất từ 3.5m trở lên.

19


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

+ Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có
mặt cắt nhỏ nhất từ 2m đến dưới 3.5m.
+ Vị trí 4: Áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có
mặt cắt nhỏ nhất nhỏ hơn 2m.
Đối với các thửa đất tại các vị trí 2, 3, 4 có ngõ nối thông với nhiều

đường phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường phố gần
nhất.
Nếu thửa đất có khoảng cách đến các đường phố bằng nhau thì áp dụng
theo đường phố mức giá cao nhất. Đối với đất nông nghiệp thì giá đất được
tính dựa vào hạng đất phân theo 3 loại xã đồng bằng, trung du, miền núi.
Khung giá Nhà nước được công bố định kỳ hàng năm. Như vậy để có
thể cập nhật dữ liệu về giá đất một cách tự động theo các năm, ta cần phải liên
kết dữ liệu với bảng giá Nhà nước thông qua trường mã giá trị.
Ma_gia_tri = Mã đường & Mã vị trí & Mã mục đích sử dụng

Bảng giá
nhà nước

CSDL
Thửa đất

Hình 2.2 Liên kết dữ liệu với bảng giá Nhà nước
3. Chuyển dữ liệu sang ArcGIS
Nếu bản đồ là bản đồ địa hình, bản đồ hiện trạng, bản đồ địa chính
dạng giấy ta có thể dùng phần mềm Microstation hoặc Mapinfo để số hoá bản
đồ nền từ ảnh quét.
4. Chuyển dữ liệu từ phần mềm Microstation sang phần mềm ArcGIS
5. Gán thông tin cho các đối tượng

20


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

Khởi động AcrCatalog. Trong feature class Polygon tạo trường: Giá đất

thu thập
Khởi động ArcMap, mở bằng thuộc tính của lớp Polygon gán các giá trị
thửa đất theo vị trí của các thửa đất trong khung giá Nhà nước.
6. Khái quát hoá vùng giá trị đất đai và biên tập bản đồ.
7. Lưu trữ và in bản đồ.

21


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

Xác định mục đích, yêu cầu,
nhiệm vụ, phạm vi nghiên cứu
Điều tra thu thập thông tin

BĐĐC số
( đã có )

Chuyển dữ liệu
sang Arc GIS

Thông tin về giá
đất (đã có)

Thông tin về
KTXH

Thống kê tổng hợp

Tạo cơ sở dữ liệu

Nhập dữ liệu vào CSDL Bản đồ
Khoanh vùng giá trị đất đai
Kiểm tra kết quả, hoàn thiện bản đồ

Lưu bản đồ

In bản đồ

Hình 2.2. Sơ đồ quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo khung
giá Nhà nước

22


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

2.3. Phương pháp thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị
trường bằng ArcGIS
2.3.1. Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị
trường
1. Xác định mục đích, yêu cầu, nhiệm vụ, phạm vi nghiên cứu
Tài liệu, phần cứng, phần mềm ArcGIS, bản đồ địa chính số (hoặc bản
đồ giấy).
2. Điều tra thu thập, xử lý thông tin
Thu thập các thông tin: các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (vị trí, kích
thước, diện tích, loại nhà), các vùng giá trị và các hệ số ảnh hưởng.
3. Chuyển dữ liệu sang ArcGIS
Nếu bản đồ là bản đồ địa hình, bản đồ hiện trạng, bản đồ chính dạng
giấy ta có thể dùng phần mềm Microstation hoặc MapInfo để số hoá bản đồ

nền từ ảnh quét. Sau đó chuyển dữ liệu từ phần mềm Microstation hoặc
MapInfo sang phần mềm ArcGIS.
Từ bản đồ địa chính dạng *.dgn ta tách ra các lớp thông tin cần thiết rồi
chuyển sang định dạng của ArcGIS.
Nhập dữ liệu bản đồ địa chính vào phần mềm ArcGIS
- Trong ArcCatalog tạo 1 Geodatabase và Feature Dataset
- Sử dụng công cụ Conversion Tool để chuyển đổi file sang định dạng
của ArcGIS.
- Sử dụng công cụ Polygon feature class from line của ArcCatatlog để
tạo vùng cho thửa đất từ các đường line và có gắn với thuộc tính.
4. Gán thông tin cho các đối tượng
- Xác định vùng giá trị, các yếu tố ảnh hưởng, hệ số ảnh hưởng tới giá
trị thửa đất.

23


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

- Khởi động ArcCatatlog. Trong feature class Polygon tạo trường: Giá
đất thu thập (Gia_dat), hệ số vị trí (K_vitri), hệ số diện tích (K_dientich), hệ
số nhà (K_nha) và một số hệ số ảnh hưởng khác nếu có. Tạo feature class
chứa thông tin giá các thửa đất điều tra trên thị trường (dạng: point), tạo các
trường: K_vitri, K_nha, K_dientich, Gia_thuthap, Gia_quychuan.
- Khởi động AcrMap, mở bảng thuộc tính của lớp Polygon gán các hệ
số K_vitri, K_nha, K_dientich cho từng đối tượng thửa đất và các đối tượng
điểm. Tính giá quy chuẩn (trong trường Gia_quychuan).
Giá quy chuẩn = Giá đất(điều tra trên thị trường)/(K_vitri*
K_nha*K_dientich)
5. Nội suy giá đất

a/ Khái niệm và vai trò của phép nội suy
Nội suy là quá trình tính giá trị các điểm không đủ lấy mẫu dựa trên các
điểm đã được lấy mẫu (được đo) trong cùng một vùng (miền).
Nội suy là giải đoán những giá trị chưa biết dựa trên những giá trị đã
biết.
Giá đất mà ta thu thập được chiếm một số lượng nhỏ so với hàng trăm,
hàng nghìn thửa đất của mỗi một khu vực. Mặt khác giá đất lại là một hàm
tổng hợp của nhiều yếu tố ảnh hưởng, mỗi yếu tố có một mức độ ảnh hưởng
khác nhau là có trong số khác nhau, vì vậy muốn tính được giá trị của các
thửa đất còn lại, ta phải nội suy từ những thửa đã biết.
Nội suy áp dụng cho một số trường hợp sau:
- Khi một bề mặt đựơc rời rạc hoá có độ phân giải, kích thước pixel hay
định hướng khác so với yêu cầu.
- Khi một bề mặt liên tục được miêu tả bởi một mô hình dữ liệu khác so
với yêu cầu.
- Khi các số liệu hiện có chỉ là các đối tượng được lấy mẫu chứ không
được đo tại tất cả các điểm của vùng cần quan tâm.

24


Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn nhất VN

b/ Cơ sở logic của phép nội suy
Cơ sở logic của các phép nội suy là các giá trị tại các điểm gần nhau
hơn trong không gian thì thường có khả năng giống nhau hơn là các điểm
cách xa nhau trong không gian.
c/ Các phương pháp nội suy
Các phương pháp nội suy phổ biến trong ArcGIS: nội suy tuyến tính,
nội suy song tuyến, trung bình trọng số, hàm Spline, Kriging.

- Nội suy tuyến tính
Nội suy tuyến tính là một phép nội suy đơn giản nhất để ước tính giá trị
chưa biết. Phương pháp này với giả thiết là mối quan hệ tuyến tính giữa sự
chênh lệch giá trị của hai điểm và khoảng cách giữa chúng.

Hình 2.3 Nội suy tuyến tính
- Nội suy trung bình trọng số
Nội suy trung bình trọng số là phương pháp thường được sử dụng. Giá
trị dự đoán được rút ra từ tập hợp các điểm quan sát nằm trong một khoảng
bán kính cho trước kể từ một điểm chưa biết.

với :
H: giá trị tại điểm chưa biết

25