Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất và vùng giá trị đất đai cho đất sản xuất nông nghiệp và đất ở nông thôn tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




MA TRƢƠNG THIÊM


NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ ĐẤT
VÀ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI CHO ĐẤT SẢN
XUẤT NÔNG NGHIỆP VÀ ĐẤT Ở NÔNG THÔN
TẠI XÃ TRUNG HÒA, HUYỆN NGÂN SƠN,
TỈNH BẮC KẠN

Ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Văn Hùng




Thái Nguyên -2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn


Ma Trƣơng Thiêm


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ii
LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu
của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu
tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Hoàng Văn Hùng là người trực tiếp
hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận
văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và môi

trường tỉnh Bắc Kạn, Ủy ban nhân dân xã Trung Hòa và các sở, ban ngành khác có
liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực
hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc với sự giúp đỡ tận tình,
quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn



Ma Trƣơng Thiêm


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
DANH MỤC CÁC CÙM TỪ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ix
MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề 1
1.2. Mục đích 2
1.3. Mục tiêu cụ thể 2
1.4. Yêu cầu của đề tài: 2
Chƣơng 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3

1.1. Tổng quan về giá đất 3
1.1.1. Cơ sở lý luận về định giá đất 3
1.1.2. Hệ thống định giá đất và định giá hàng loạt 6
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12
1.2.1. Ý nghĩa của việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Việt Nam 13
1.3. Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai. 20
1.3.1. Vùng giá đất 20
1.3.2 Vùng giá trị đất đai 21
1.3.3. Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 22
1.3.4. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất 23
1.4. Xác định vùng giá trị đất đai 24
1.4.1. Tìm vùng giá trị đất đai 24
1.4.2. Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai 25
1.5. Phương pháp và quy trình xây dựng vùng giá trị đất đai Việt Nam 26


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iv
1.5.1. Giải pháp phân vùng tại Việt Nam 26
1.5.2. Một số quy trình phân vùng giá trị đất đai kết hợp công nghệ GIS 29
1.6. Ứng dụng GIS vào xây dựng vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 33
1.6.1. Thế giới 33
1.6.2. Việt Nam 37
Chƣơng 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 40
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 40
2.1.2. Phạm vi địa bàn nghiên cứu 40
2.2. Nội dung nghiên cứu: 40

2.2.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 40
2.2.2. Tình hình quản lý và thực trạng đất đai 40
2.2.3. Điều tra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 40
2.2.4. Nghiên cứu các vấn đề xây dụng vùng giá đất và giá trị đất đai (đất
sản xuất nông nghiệp và đất ở nông thôn) 40
2.2.5. Nghiên cứu thử nghiệm xây dụng vùng giá đất và giá trị đất đai ( đất
sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn) tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn,
tỉnh Bắc Kạn. 40
2.2.6. Áp dụng chi tiết hóa vùng giá đất để xây dựng bảng giá đất (đất sản
xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn) 41
2.2.7. Đề xuất một số biện pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và
công tác quản lý đất đai trên địa bàn xã Trùng Hòa, huyện Ngân Sơn 41
2.3. Phương pháp nghiên cứu. 41
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp 41
2.3.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 41
2.3.3. Phương pháp xây dựng bản đồ 42
2.3.4. Phương pháp chuyên gia 43
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 44


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

v
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 44
3.1.2. Các nguồn tài nguyên 46
3.1.3. Kinh tế xã hội 47
3.2. Tình hình quản lý và thực trạng đất đai 50
3.2.1. Tình hình quản lý 50
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 53

3.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn nghiên cứu 55
* Kết quả phân tích số liệu điều tra các yếu tố ảnh hưởng 55
3.4. Nghiên cứu các vấn đề xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai (đất sản xuất
nông nghiệp và đất ở nông thôn) 57
3.5. Nghiên cứu thử nghiệm xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai (đất sản xuất
nông nghiệp, đất ở nông thôn) tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn 59
3.5.1. Đất ở nông thôn 59
3.5. 2. Đất sản xuất nông nghiệp 67
3.6. Áp dụng chi tiết hóa vùng giá đất để xây dựng bảng giá đất (đất sản xuất nông
nghiệp, đất ở nông thôn) 71
3.7. Những vấn đề rút ra từ quy trình thử nghiệm và đề xuất giải pháp 74
3.7.1. Những vấn đề của nghiên cứu 74
3.7.2. Đề xuất giải pháp 74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO 78




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vi
DANH MỤC CÁC CÙM TỪ VIẾT TẮT

BĐS
: Bất động sản
CS
: Cộng sự
CP
: Chính Phủ

GIS
: Hệ thống thông tin địa lý
HTĐ
: Hệ tọa độ
MDS
: Multi – Dementional Scaling
NĐ
: Nghị định
PCA
: Principal Component Analysis
QĐ
: Quyết định
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
UBND
: Ủy ban nhân dân
VND
: Việt Nam đồng
CSDL
: Cơ sở dữ liệu
DCDB
Cơ sở dữ liệu kỹ thuật số địa chính


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3. 1: Giá đất ở tại xã Trung Hòa 58

Bảng 3. 2: Giá đất sản xuất nông nghiệp tại xã Trung Hòa 58
Bảng 3. 3: Phân vùng chính trên địa bàn xã Trung Hòa 64
Bảng 3. 4: Các trường thuộc tính xây dựng dữ liệu 66
Bảng 3. 5: Giá đất sản xuất nông nghiệp tại xã Trung Hòa 67
Bảng 3. 6: Bảng ma trận tương quan giữa các vùng giá trị đất đai sản xuất nông nghiệp 72
Bảng 3. 7: Bảng ma trận tương quan giữa các vùng giá trị đất đai sản xuất nông nghiệp 72




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

viii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 3.1: Cơ cấu đất đai năm 2013 của xã Trung Hòa 53
Biểu đồ 3.2: Cơ cấu đất nông nghiệp năm 2013 của xã Trung Hòa 54
Biểu đồ 3.3: Cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2013 của xã Trung Hòa 55
Biểu đồ 3.4: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng giá đất tại xã Trung Hòa
(MDS) street 0.07 56
Biểu đồ 3.5: Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hưởng tới giá đất ở (PCA) 57
Biểu đồ 3.6: So sánh giá đất sản xuất nông nghiệp năm 2013 và 2014 69
Biểu đồ 3.7: So sánh giá đất ở nông thôn năm 2013 và 2014 69




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ix

DANH MỤC CÁC HÌNH


Hình 1.1: Ứng dụng GIS tạo ra bản đồ giá theo từng khoảng giá 35
Hình 1.2: Các ứng dụng GIS tạo ra bản đồ phản ánh tốc độ tăng giá 36
Hình 3.1: Vị trí địa lý Xã Trung Hòa 44
Hình 3. 2: Thiết lập hệ quy chiếu cho vùng nghiên cứu 59
Hình 3.3: Sơ đồ địa chính xã Trung Hòa được chuẩn hóa và trên Arcgis 60
Hình 3.4: Bản đồ thể hiện vị trí phân bố các thôn trong xã Trung Hòa 61
Hình 3.5: Hệ thống giao thông tại xã nghiên cứu trong ArcGIS 62
Hình 3.6: Vùng dân cư trên trục đường chính 63
Hình 3.7: Bản đồ vùng giá đất theo quy định ở năm 2013 65
Hình 3.8: Dữ liệu thuộc tính xây dựng được 66
Hình 3.9: Bản đồ vùng giá đất nông nghiệp tại xã Trung Hòa 68
Hình 3.10: Bản đồ giá trị đất đai xã Trung Hòa năm 2013 - 2014 70
Hình 3.11: Cửa sổ làm việc vùng giá trị đất đai trên ArcGIS 71
Hình 3.12: Bảng giá đất chi tiết của xã Trung Hòa 73


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1
MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường
đã từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng
tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng
hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ [16]. Tuy nhiên, do sự chênh lệch giữa
giá đất quy định và giá trên thị trường, việc dùng giá đất do Nhà nước quy định để

thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước trong thời gian trước
đây chưa phát huy được tiềm lực [14].
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp Công nghiệp
hoá - Hiện đại hoá (CNH – HĐH) đất nước, Quyền sử dụng đất cho phép trao đổi
như hàng hóa, Nhà nước đưa ra khung giá, các địa phương xác định giá đất cụ thể
hàng năm [17]. Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất theo thị trường về nguyên
tắc cần phải tiến đến thống nhất. Tuy nhiên, thực tế điều này rất khó khả thi trên thực
tiễn; nguyên nhân có nhiều trong đó phải nói đến những vấn đề về các loại giá đất và
hệ thống định nghĩa khoa học ở Việt Nam. Mặt khác, việc ban hành giá đất thực tế
của các địa phương tại một thời điểm đồng nghĩa với việc định giá hàng loạt các thửa
đất trong khi phương pháp luận về phương pháp định giá hàng loạt chưa được đặt ra.
Để giải quyết vấn đề này thì cần giải quyết nhiều nội dung liên quan, trong đó có việc
xác định các vùng giá đất sản xuất nông nghiệp và đất ở là các loại đất liên quan
nhiều đến quyền lợi của người dân và nguyên nhân gây ra khiếu kiện [1].
Bắc Kạn là một tỉnh thuộc vùng núi phía Bắc với các đặc thù về các mô
hình sản xuất với đất sản xuất nông lâm nghiệp và đất ở nông thôn , việc thực
hiện thử nghiệm ứng dụng công nghệ GIS xác định vùng giá đất, vùng giá trị
đất đai trong định giá đất hàng loạt có một ý nghĩa nhất định trong việc đóng
góp vào lý luận chung. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp
phần vào hoàn thiện phương pháp xác định giá đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

2
“Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất và vùng giá trị đất đai cho đất sản xuất nông
nghiệp và đất ở nông thôn tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn"
1.2. Mục đích
Nghiên cứu hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá đất và vùng giá trị đất đai cho đất
sản xuất và đất ở nông thôn tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn.

1.3. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất nông nghiệp và đất ở nông
thôn tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn.
- Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai cho đất sản xuất
nông nghiệp và đất ở nông thôn thử nghiệm tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn,
tỉnh Bắc Kạn.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá và quản lý đất
đai trên địa bàn nghiên cứu.
1.4. Yêu cầu của đề tài:
- Ứng dụng kỹ thuật GIS và cơ sở dữ liệu địa chính xác định được vùng giá
đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất hàng loạt cho đất sản xuất nông nghiệp
và đất ở nông thôn tại xã Trung Hòa huyện Ngân Sơn Bắc Kạn đáp ứng được nhu
cầu của công tác định giá đất.
- Các số liệu thử nghiệm và phân tích bảo đảm đúng các số liệu của địa
phương và giải quyết được các mục tiêu đề ra.



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3
Chƣơng 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1. Tổng quan về giá đất
1.1.1. Cơ sở lý luận về định giá đất
Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và giá đất do Ủy ban nhân
dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định theo quy định tại Nghị
định này hàng năm. Nghị định đã nêu rõ:

T¹i ®iÒu 3: 1. Phân vùng đất tại nông thôn là việc phân định quỹ đất gồm các
loại đất trong vùng có điều kiện đất đai, thổ nhưỡng, khí hậu tương đồng. Trên cơ
sở đó phân ra các loại đất tại vùng: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá. 2.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả
của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và
người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá
do đầu cơ
Điều 10. Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất
cụ thể để định giá đất: Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và
các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây
dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử
dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công
trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng;
đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình
công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất
có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất làm nghĩa trang,
nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo
loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

4
Trong đó:
1. Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Đô thị được phân thành 6 loại, gồm:
đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị
loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước; Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp
loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.

2. Phân loại đường phố: Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định
căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh
hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị,
trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. Đường phố trong từng loại đô thị được phân
thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại 1 áp dụng đối với
đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao
nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó
theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm
thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác
nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại
đường phố tương ứng.
3. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn
cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất,
kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong
từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự
từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức
sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó
theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức
sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Như vậy thực tế khái niệm vùng giá đất và vùng giá trị đã được đề cập tại các
nghị định này, đối với đất phi nông nghiệp được phân thành ba loại theo địa giới
hành chính là đồng bằng, trung du, miền núi để định giá, sau đó lại căn cứ vào hệ thống
giao thông và các trung tâm để phân loại theo vị trí. Đối với đất ở tại đô thị, đất sản


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

5
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị thì

căn cứ vào loại đô thị, loại đường phố, loại vị trí để phân loại.
Khung giá đất do UBND tỉnh Bắc Kạn ban hành
Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày
26/11/2003; Căn cứ Luật đất đai ngày 26/11/2003;
Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá các loại đất và khung giá các loại đất; Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ;
Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;[5],[7].
Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010
của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định,
ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;[8].
Căn cứ văn bản số 222/HĐND-VP ngày 11/12/2012 của Hội đồng nhân dân
tỉnh Bắc Kạn về việc cho ý kiến bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn;
Theo đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 286/TTr-
STNMT ngày 19/11/2012, UBND tỉnh Bắc Kạn đã ban hành Quyết định
số 2222/2012/QĐ-UBND ngày 25 tháng 12 năm 2012 về Bảng giá đất tỉnh Bắc Kạn
năm 2013 [9],[10].
Căn cứ văn bản số 208/HĐND-VP ngày 13/12/2013 của Hội đồng nhân dân
tỉnh Bắc Kạn về việc cho ý kiến bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn;
Theo đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 396/TTr-
STNMT ngày 18/12/2013, UBND tỉnh Bắc Kạn đã ban hành Quyết định số
2345/2013/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2013 về Bảng giá đất tỉnh Bắc Kạn
năm 2014.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

6
1.1.2. Hệ thống định giá đất và định giá hàng loạt
1.1.2.1. Hệ thống giá đất
Giá đất là sự vốn hóa địa tô, là phản ảnh quy luật kinh tế của đất đai, là giá cả
mua bán quyền và lợi ích từ đất đai. Do có sự khác nhau về chất lượng đất đai,
quyền lợi mà địa tô đất sinh ra, quan hệ cung cầu của thị trường, chính sách quản lý
về đất đất đai của Nhà nước nên đã có những hình thức giá đất có những tiêu chuẩn
khác nhau về xác định giá đất; ý nghĩa và tác dụng của chúng cũng có những điểm
khác nhau. Có thể thấy điều này rất rõ ràng trong thực tế về giá đất ở Việt Nam, ví
dụ, khi nhà nước định giá đất cho mục đích quản lý, thu thuế quyền sử đất thì một
yêu cầu rất quan trọng trong tiêu chuẩn định giá là: hai thửa đất liền kề có cùng mục
đích sử dụng, có chung kết cấu hạ tầng thì có giá đất giống nhau; điều này đồng
nghĩa với việc khi định giá cho các mục đích đã nêu, Nhà nước không thể xem xét
đến những tác động cá biệt vào thửa đất như hình thể, kích thước của thửa
đất…[11],[12],[19]. Tuy nhiên nếu chính các thửa đất đó khi giao dịch mua bán trên
thị trường, người mua, người bán ngoài việc quan tâm đến các yếu tố như nhà nước
đã nêu ra để định giá, giá giao dịch của các thửa đất này còn liên quan đến các yếu
tố cá biệt như hình thể thửa đất, chiều rộng, chiều sâu của mặt tiền, khả năng sinh
lời cá biệt của thửa đất nhiều khi chứa đựng bên trong cả các yếu tố về phong thủy,
tâm linh và các yếu tố có ảnh hưởng đến tâm lý người sử dụng. Xét ở góc độ khác,
thửa đất thường có các công trình trên đất khác nhau, nhưng khi định giá đất từ giá
bất động sản, cách đánh giá để tách biệt giá đất cũng rất khác nhau; đấy là chưa nói
đến hai thửa liền kề cùng một loại đất nhưng trên thực tế vẫn bị lẫn giữa mục đích
sử dụng và công năng tiềm ẩn khi chuyển đổi ví dụ như loại đất ở và đất dịch vụ
thương mại nhiều học viên và nghiên cứu sinh đã lẫn khi xác định các yếu tố này
trong nghiên cứu giá đất. Có rất nhiều yếu tố liên quan khác để có lý do nói rằng
trên thực tế việc định giá cho từng thửa đất liền kề không theo giá cá biệt của từng

thửa đất. Đây cũng là sự khác biệt cơ bản khi định giá hàng loạt và định giá cá biệt
[13], [17].
Để phân biệt sự khác nhau của giá đất trong cùng một thời kỳ theo những hình
thức và mục đích sử dụng khác nhau mở rộng phạm vi nhận biết và khả khả năng


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

7
quản lý một cách toàn diện và hiệu quả giá đất trong thực tiễn cần gắn thêm vào các
khái niệm về giá đất. Các khái niệm và nội dung cụ thể nào đó để phân biệt và hình
thành một số loại giá cả về giá đất để có thể chấp nhận trong thực tiễn. Đây là nội
dung cũng khá đặc biệt quan trọng đặc biệt với các học viên cao học và các nghiên
cứu sinh cần nghiên cứu làm rõ về mặt lý luận và thực tiễn. Các khái niệm này cần
được minh bạch khi xác định khái niệm và làm rõ chúng được vận hành và hình
thành trong điều kiện nào, mối quan hệ giữa các loại giá này, tác động của chúng
vào thị trường đất đai và công tác quản lý giá đất và quản lý đất đai như thế nào
trong một khu vực hoặc đô thị [30].
Như vậy việc tổng hợp thành hệ thống giá đất là hệ thống giá cả được hình
thành từ một số loại giá đất vừa có sự giống và khác nhau, vừa có sự liên hệ với
nhau cùng thỏa mãn nhu cầu của thực tiễn quản lý và vận hành thị trường đất đai.
Sự hình thành hệ thống giá đất có quan hệ trực tiếp với chính sách kinh tế và quản
lý đất đai của Nhà nước và vận hành của thị trường; dưới tác động của chúng sẽ
hình thành các hình thức giá đất mà khách quan đòi hỏi. Do vậy các loại giá đất
trong hệ thống giá đất không phải chủ quan con người tạo ra mà hình thành từ
khách quan trong quá trình vận hành thị trường đất đai và quản lý đất đai nói chung.
Hệ thống giá đất được hình thành thông qua quy nạp và tổng kết từ thực tiễn
theo yêu cầu khách quan của quá trình vận hành và quản lý. Một hệ thống giá đất
khách quan khoa học phải được hình thành từ một quá trình và có tính chất và mục
đích sử dụng thống nhất. Không thể đưa ra những khái niệm khác nhau, cũng không

thể dùng một khái niệm để phản ánh những loại giá có tính chất và mục tiêu sử
dụng khác nhau. Các loại giá đất trong hệ thống giá đất phải liên tục và bao trùm
toàn bộ quá trình quản lý. Nếu không đạt được điều này sẽ dẫn đến mâu thuẫn,
tranh chấp gây bất ổn định trong quá trình quản lý có liên quan đến giá đất nói riêng
và các chính sách trong quản lý đất đai nói chung.
1.1.2.2. Tác dụng hệ thống giá đất
Từ thực tiễn quản lý đất đai, cho thấy từ hệ thống quản lý nhà nước, các tổ
chức và cá nhân cần nắm được giá đất như một công cụ đo đếm lượng vốn về đất


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

8
đai và đánh giá xu hướng phát triển của giá đất trong nền kinh tế thị trường nhằm
thỏa mãn nhu cầu của các bên trong quá trình quản lý, sử dụng và chuyển dịch đất
đai [16]. Về cơ bản hệ thống giá đất cần phát huy được các mặt sau:
- Tác dụng công cộng: Thông qua các tiêu chuẩn giá đất và xu hướng biến
động do nhà nước định kỳ công bố, có thể phản ánh được mức giá đất và xu hướng
của thị trường giá cả của thửa đất hàng năm (giá quy định và giá thực tế giao dịch)
có thể phản ánh khách quan lượng vốn hóa đất đai mà tổ chức hoặc cá nhân đang
nắm giữ để phát huy đầy đủ tiềm lực vốn và sử dụng hiệu quả đất đai.
- Tác dụng định hướng thị trường(giá tham khảo): Từ những nội dung trên đã
cho thấy thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn
hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Khi các mẫu giao dịch trên thị trường không
nhiều, giao dịch không rõ ràng, nếu không có một hệ thống giá đất và chế độ định
kỳ công bố giá, tư vấn khoa học hợp lý; không có cấp độ và một hệ thống chuẩn
mực giá đất được định kỳ xác định và công bố công khai sẽ rất khó bảo đảm cho hai
bên giao dịch có sự hiểu biết chung về thi trường đất đai. Dễ hình thành giao dịch
lệch ra ngoài giá thị trường bình thường bất lợi, cho giao dịch bình thường trên thị
trường cũng như quản lý thị trường giá đất [23].

- Tác dụng thu thuế và điều chỉnh chính sách: Hàng năm Nhà nước căn cứ
vào giá thị trường, UBND tỉnh, thành phố đưa ra bảng giá đất của địa phương làm
cơ sở tính thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền…và một loạt các vấn đề về chính
sách liên quan đến giá đất chính vì vậy việc xác định giá đất hàng năm cần thực
hiện các biện pháp bảo đảm tạo ra hệ thống giá chuẩn mực, hợp lý đảm bảo công
bằng. Tạo điều kiện để thị trường quyết định giá cả theo nguyên tắc cạnh tranh. Đối
với một thị trường BĐS có hiệu quả, giá cả phải được hình thành trên cơ sở cung và
cầu và theo nguyên tắc cạnh tranh, không có độc quyền. Muốn vậy, số lượng người
mua và người bán phải đủ để giá cả được hình thành. Nếu cung vượt cầu thì thị
trường thuộc về người mua và ngược lại thị trường thuộc về người bán. Trên thực tế
điểm cân bằng giữa cung và cầu không tồn tại lâu do có sự điều chỉnh thường xuyên
của các bên tham gia. Do quá trình tạo lập hàng hoá BĐS cần một thời gian dài và


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

9
vốn đầu tư lớn, việc rút khỏi thị trường không dễ tránh khỏi thua thiệt nên công tác
dự báo thị trường có tầm quan trọng đặc biệt đối với các bên tham gia giao dịch.
- Tác dụng định hướng phương thức sử dụng đất và cường độ sử dụng đất.
Do sự chênh lệch về giá đất, vì công dụng khác nhau, khu vực khác nhau, có
thể người sử dụng đất căn cứ vào nhu cầu sản xuất và khả năng trả tiền sử dụng đất
mà điều chỉnh một cách hợp lý phương thức và bố cục cường độ sử dụng. Các
thông tin về giá: Giá trong thị trường BĐS rất quan trọng, song rất phức tạp, người
tiêu dùng cần có sự giúp đỡ của các nhà chuyên môn, tư vấn.
1.1.2.3. Các hình thức giá đất
Trên thực tế hiện nay ở Việt Nam hình thành khá nhiều các các hình thức giá
đất, có thể thấy một số hình thức chính sau:
- Khung giá đất do nhà nước ban hành
- Các tiêu chuẩn định giá đất do Nhà nước ban hành

- Giá đất hàng do UBND các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương ban hàng
hàng năm.
- Giá sàn, giá đấu thầu, giá trần .
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ
đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
- Giá thị trường: Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người
có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả
thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất nó biểu
hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua)
tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán
quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người mua
quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang
giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chất


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

10
của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các
bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước
và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường.
Như vậy giá thị trường bên cạnh việc chịu tác động của các yếu tố chung của
hàng loạt có cùng các yếu tố tác động như hạ tầng, tính trung tâm, yếu tố môi
trường chung còn có những tác động cá biệt như hình thửa, chiều rộng, chiều sâu,
diện tích, các yếu tố phong thủy, văn hóa, tâm linh
- Giá bảo đảm Ngân hàng hay các tổ chức tín dụng khi quyết định cho vay,
mức vay, thời hạn vay thường xem xét giá trị của nhà đất ( vật thế chấp ) để tránh

rủi do giá bảo đảm thế chấp thường thấp hơn giá thị trường, giá này được gọi là giá
bảo đảm.
- Giá Bảo hiểm sử dụng khi tham gia bảo hiểm tài tài sản.
- Giá đất nguyên thủy là giá là giá đất chưa tính phần đầu tư.
- Giá vốn đầu tư là giá đất nguyên thủy cộng giá đầu tư về hạ tầng hoặc các
thiết bị tạo nên sự thay đổi giá đất nguyên thủy.
1.1.2.4. Định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hằng năm
- Định giá thửa đất và định giá hàng loạt thửa đất.
Định giá: là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một
mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến
tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản
của thị trường. Như vậy khi định giá thửa đất cụ thể tại một thời điểm xác định,
người ta cần xem xét đến các các yếu tố tác động vào giá đất, có những tác động
chung và các tác động mang tính cá biệt. Ví dụ khi xem xét các yếu tố cá biệt, hay
nhân tố cá biệt chính là việc nghiên cứu các đặc trưng và điều kiện riêng của bản
thân thửa đất, gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức
là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại. Các yếu tố ảnh hưởng: i)
Diện tích: diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng
sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả. ii) Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh
hưởng đến việc sử dụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

11
nên ảnh hưởng đến giá đất.iii) Chiều sâu: loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt
phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất. iv) Hình dáng mảnh đất đẹp là
vuông vắn, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc,
thì có giá trị thấp hơn [27].
Định giá thửa đất: là sự ước tính về giá cả của thửa đất tại một thời điểm. Để

định giá thửa đất cần xem xét tất cả các yếu tố tác động đến giả cả của thửa đất tại
thời điểm đó. Tất nhiên tuỳ theo mục tiêu định định giá để quyết định phương thức
đánh giá. Nếu muốn đánh giá về mặt giá cả thửa đất theo thị trường hay giá của
thửa đất theo thị trường thì phải xem xét đến tất cả các yếu tố tác động chung, riêng
và cá biệt đến thửa đất.
Định giá hàng loạt các thửa đất: là sự ước tính về giá cả của các thửa đất
đồng thời, cùng thời điểm tất cả các thửa đất hay các thửa đất theo một loại hình
sử dụng đất nào đó trên khu vực định giá. Tùy theo mục đích định giá mà người
ta có thể xem xét đến tất cả các yếu tố tác động hay xem xét có giới hạn các yếu
tố tác động [17],[28].
Trường hợp xác định đồng loạt các thửa đất theo giá cả thị trường có tính đến
tính cá biệt của từng thửa đất thì việc tích luỹ trong cơ sở dữ liệu của hệ thống giá
đất phái là một thời gian rất dài, trong khi các yếu tố có tính đến tính cá biệt của
từng thửa đất lại có thể thay đổi theo thời gian. Giải quyết vấn đề này một số nước
phát triển đã cho phép thêm vào việc đăng ký giá đất và giá bất động sản trong hệ
thống đăng ký đất đai và bất động sản.
- Vai trò của định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm.
Như đã phân tích, chỉ riêng việc giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương quy định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất
đã đặt ra yêu cầu định giá đồng thời các thửa đất và định giá đến từng thửa đất để
làm căn cứ tính thuế. Không những vậy một hệ thống giá đất khách quan khoa học
phải được hình thành từ một quá trình hình thành thông qua quy nạp và tổng kết từ
thực tiễn theo yêu cầu khách quan và có tính chất và công dụng thống nhất. Định
giá hàng loạt và thiết lập bản đồ giá đất không những đáp ứng được yêu cầu quản lý


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

12
trước mắt tạo ra như căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền

sử dụng đất mà chính là tạo thành hệ thống phục vụ quy nạp và tổng kết thực tiễn
để tạo ra một hệ thống giá khách quan và khoa hoc [17].
1.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
1.2.1. Ý nghĩa của việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Như đã phân tích về định giá hàng loạt và định giá cá biệt, khi định giá thửa
đất tại một thời điểm nhất định, người ta căn cứ vào mục đích của việc định giá thửa
đất để xem xét đến các các yếu tố tác động. Trong hệ thống giá đất, có những mục
tiêu định giá chỉ quan tâm đến những tác động chung, nhưng có những mục tiêu và
đối tượng lại cần xác định đến các tác động mang tính cá biệt riêng của từng thửa
đất. Chính vì vậy để xác định đầy đủ hệ thống giá đất cần xem xét các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất cho các mục tiêu khác nhau. Cần tìm ra đặc trưng tổng quát của
đối tượng cũng như các đặc trưng của tác động. Từ những đặc trưng này tìm ra các
điều chỉnh cho việc ước tính giá đất gần nhất và sát nhất với mục tiêu. Ví dụ hàng
năm cần có các số liệu định giá sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất đã đặt
ra yêu cầu định giá đồng thời các thửa đất và định giá đến từng thửa đất để làm căn
cứ tính thuế. Việc này không chỉ xuất hiện mục tiêu định giá đất hàng loạt mà việc
định giá này lại cần đến việc giải mã giá đất đến từng thửa đất. Vậy các yếu tố nào
tác động cần xem xét đến việc ước tính này trong hệ thống giá đất; rõ ràng cần một
hệ thống lý luận nghiên cứu đầy đủ và khoa học về các yếu tố tác động chung và cá
biệt [27].
Ở nước ta, giá đất do Nhà nước quy định có những mục tiêu nhất định, ví dụ
như phục vụ mục tiêu định hướng và điều tiết thị trường. Việc định hướng được
thực hiện khi không có cơ sở nào để xác định và so sánh, hoặc những tiêu chuẩn,
chuẩn mực nhằm đưa giá đất về đúng giá cả thị trường. Nhà nước sẽ tiến hành điều
tiết thị trường đối với đất đai thông qua quy hoạch. Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước
quy định chỉ áp dụng trong một số trường hợp theo quy định. Một số trường hợp
khác Nhà nước cho phép các bên liên quan thỏa thuận và áp dụng giá đất theo thị
trường. Giá đất này được hình thành trong thị trường với sự tác động của các quy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

13
luật kinh tế (quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh,…) và thường
được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá thị trường”. Như vậy, trên thực tế vẫn còn hai
loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hay nói khác đi
việc đưa ra lý luận về một giá đất trong điều kiện phát triển thị trường có định
hướng là không khả thi.
Vì vậy, để hình thành được một hệ thống giá đất hoàn chỉnh, việc nghiên cứu
các yếu tố tác động trong một hệ thống lý luận khoa học là điều hết sức cần thiết.
Cần xem xét cơ sở lý luận này một cách thực tiễn khoa học. Dưới đây sẽ nghiên cứu
vấn đề này thông qua kinh nghiệm của một số mô hình có điều kiện vận dụng vào
thực tiễn ở nước ta.
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Việt Nam
1.2.2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành.
Theo Hiến pháp Việt nam thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu (thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai). Nhà nước trao quyền
sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định. Không một
cá nhân, cơ quan, tổ chức nào có quyền sở hữu đất đai.
Tại Khoản 23, Điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất
(gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
Như vậy, giá đất ở đây là giá trị quyền sử dụng đất và tại Điểm 24, Điều 4, Luật đất
đai 2003 đã quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng
đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Điều 55, Luật đất đai 2003 quy định giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4, Điều 56.

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

14
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
Tại điều 56, Luật đất đai 2003 quy định: Giá đất do Nhà nước quy định phải
đảm bảo:
- Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc:
+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy
hoạch thì mức giá như nhau.
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có
điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng ở hiện tại,
cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho
từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh
lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho
ý kiến trước khi quyết định.
- Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công
bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Được sử dụng làm căn cứ để tính

thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất
và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng
đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất
không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất;
tính tiền xử phạt hành chính đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai
mà gây thiệt hại cho Nhà nước.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

15
Nhà nước thực hiện định hướng thị trường, điều tiết thị trường đối với đất đai
thông qua quy hoạch. Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định chỉ áp dụng trong
một số trường hợp theo quy định. Trong một số trường hợp khác về quyền sử dụng
đất Nhà nước cho phép các bên liên quan xây dựng và áp dụng một giá đất theo thị
trường. Giá này được hình thành trong thị trường với sự tác động của các quy luật
kinh tế (quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh,…) và giá này
thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá thị trường”. Như vậy, trên thực tế vẫn
còn hai loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường [28].
1.2.2.2. Các đặc trưng của giá đất
- Giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài: đặc trưng này được xem
xét trên hai mặt [16]
+ Thứ nhất: Giá của một thửa đất hình thành là một quá trình lâu dài từ khi
còn hoang sơ được con người khai khẩn trở thành đất có giá trị thấp, sau đó trong
quá trình sử dụng con người đầu tư cải tạo cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cùng với quá
trình đô thị hoá giá của thửa đất cũng tăng dần theo.
+ Thứ hai: xét về quỹ đất của một vùng, một quốc gia thì ở đâu có mua bán
đất đai trước thì ở đó xuất hiện giá đất trước; ở đâu có mua bán đất sau thì ở đó xuất
hiện giá đất sau; vì thực tế khi nào đất đai được đưa ra mua bán, khi đó mới có khái
niệm giá và hình thành giá đất.

- Giá đất là cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước.
Nhà nước quản lý đất đai theo giá đất hay nói cách khác giá đất là công cụ kinh tế
để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng
là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực
hiện đúng nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy
hoạch và theo pháp luật.
- Giá đất không phản ánh giá trị của hàng hoá - tài sản đất đai, mà giá đất là
chỉ số phản ánh khả năng thu lời từ đất đai hoặc hiệu quả vốn đầu tư. Thật vậy, nếu
giá đất phản ánh giá trị của hàng hoá - tài sản đất đai thì mọi thửa đất có diện tích
bằng nhau, có chất đất (kết cấu, độ phì nhiêu,…) như nhau đều có giá bằng nhau.