Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã phúc lộc – huyện ba bể –tỉnh bắc kạn giai đoạn 2012 – 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------o0o--------------

DƢƠNG THIỆN CHÍ
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚC LỘC - HUYỆN BA BỂ TỈNH BẮC KẠN
GIAI ĐOẠN 2012 – 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 – 2015

Thái Nguyên, năm 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------o0o--------------

DƢƠNG THIỆN CHÍ
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚC LỘC - HUYỆN BA BỂ TỈNH BẮC KẠN
GIAI ĐOẠN 2012 – 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Lớp

: K43 – QLĐĐ – N02

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 – 2015

Giảng viên hƣớng dẫn: ThS. Nguyễn Đình Thi

Thái Nguyên, năm 2015


i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi
sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận
dụng những kiến thức mà mình đã học đƣợc trong nhà trƣờng. Đƣợc sự nhất trí
của ban giám hiệu nhà trƣờng, ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài nguyên, Trƣờng
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc Lộc – Huyện
Ba Bể –Tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2012 – 2014” Sau một thời gian nghiên cứu
và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp của em đã hoàn thành.
Vậy em xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn tới các thầy cô giáo trong khoa
Quản Lý Tài Nguyên, trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và
đào tạo hƣớng dẫn chúng em.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo Th.s Nguyễn Đình Thi - ngƣời đã
trực tiếp hƣớng dẫn em cũng nhƣ sự chỉ bảo giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ địa
chính UBND Xã đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành bản báo cáo tốt nghiệp này.
Do trình độ còn hạn chế và thời gian có hạn, bƣớc đầu em đã làm quen với
thực tế và phƣơng pháp nghiên cứu nên luận văn của em vẫn còn nhiều thiếu sót.
Em rất mong đƣợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để luận văn tốt
nghiệp hoàn chỉnh và sâu sắc hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày...tháng… năm 2015
Sinh viên thực hiện

Dương Thiện Chí


ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ........................................... 31
Bảng 4.2. Kết quả cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2012 – 2014 ..................... 35
Bảng 4.3. Kết quả cấp GCNQSD đất ở cho hộ gia đình, cá nhân ............ 36
Bảng 4.4. Kết quả cấp GCNQSD đất ở theo diện tích ............................. 37
Bảng 4.5. Tổng hợp diện tích đất ở đƣợc cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2012 –
2014 ............................................................................................... 37
Bảng 4.6. Tổng hợp diện tích đất ở chƣa đƣợc cấp GCNQSDĐ giai đoạn
2012 – 2014 ................................................................................... 38
Bảng 4.7. Kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân
...................................................................................................... 38
Bảng 4.8. Kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp theo diện tích ............... 40
Bảng 4.9. Tổng hợp diện tích đất nông nghiệp đƣợc cấp GCNQSDĐ ..... 41
giai đoạn 2012 – 2014 ........................................................................... 41
Bảng 4.10: Tổng hợp diện tích đất nông nghiệp chƣa cấp GCNQSDĐ giai
đoạn 2012 -2014 ............................................................................ 42
Bảng 4.11 Các trụ sở, cơ quan, công trình sự nghiệp .............................. 43


iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

STT

: số thứ tự

THCS

: trung học cơ sở


iv
MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................................. i
DANH MỤC CÁC BẢNG..........................................................................................ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... iii

PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ .......................................................................... 1
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ..................................................... 1
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU .............................................................. 2
1.3. YÊU CẦU ĐỀ TÀI ........................................................................... 2
1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI ................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. ..................................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở khoa học .............................................................................. 4
2.1.2. Sơ lƣợc về hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. ................................................................................................... 7
2.2. Cơ sở pháp lý.................................................................................... 8
2.2.1. Căn cứ pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. .. 8
2.2.2. Căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ...................... 12

e. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ........................ 17
2.2.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................... 20
PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .............................................................................................. 22
3.1. ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU ....................................... 22
3.2. ĐỊA ĐIỂM, THỜI GIAN NGHIÊN CỨU ........................................ 22
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................ 22
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại xã Phúc Lộc ..................... 22


v
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất ................................................. 22
3.3.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã Phúc Lộc giai
đoạn 2012 – 2014 ........................................................................... 22
3.3.4. Đánh giá chung công tác cấp GCNQSDĐ trên đại bàn xã Phúc Lộc
giai đoạn 2012 – 2014 .................................................................... 23
3.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................... 23
3.4.1. Phƣơng pháp thống kê, thu thập số liệu, tài liệu ........................... 23
3.4.2. Phƣơng pháp phân tích và tổng hợp số liệu, tài liệu thu thập đƣợc 23
3.4.3. Phƣơng pháp so sánh và đánh giá kết quả đạt đƣợc ...................... 23
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................... 24
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN,KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA XÃ PHÚC LỘC .. 24
4.1.1 Điều kiện tự nhiên ........................................................................ 24
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ............................................................... 26
4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ................................. 31
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ............................................................. 31
4.2.2 Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất đai ................................................................................... 33
4.2.3. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính .......................................................... 33

4.2.4. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất ............ 33
4.2.5. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ..................................... 34
4.2.6. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất ......................................................................................... 34
4.2.7. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................ 34
4.2.8. Thống kê, kiểm kê đất đai ............................................................ 35


vi
4.2.9. Quản lý tài chính về đất đa ........................................................... 35
4.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GCNQSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN XÃ
PHÚC LỘC GIAI ĐOẠN 2012 - 2014 .......................................... 35
4.3.1. Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2012 – 2014 ............ 35
4.3.2. Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ đối với từng loại đất............... 36
4.4. MỘT SỐ THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN, GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC
TRONG QUÁ TRÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ................................................................................... 43
4.4.1. Thuận lợi ..................................................................................... 43
4.4.2. Khó khăn ..................................................................................... 44
4.4.3. Giải pháp khắc phục .................................................................... 45
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................... 46
5.1. KẾT LUẬN .................................................................................... 46
5.2. ĐỀ NGHỊ.................................................................................................. 46
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................... 48


1
PHẦN 1

ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài sản Quốc gia, là tƣ liệu sản xuất chủ yếu, là đối tƣợng lao
động và là sản phẩm của lao động, quá trình khai thác sử dụng đất đai luôn
gắn với sự phát triển xã hội. Xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu sử dụng
đất ngày càng tăng cao, trong khi đất đai lại có hạn và ngày càng trở nên quý
giá. Đồng thời dân số tăng nhanh, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh kéo theo
nhu cầu càng tăng về lƣơng thực, đất đai sử dụng vào mục đích xây dựng nhà
ở và các công trình công cộng,… điều này đã tạo nên áp lực ngày càng lớn
đối với quỹ đất, đặc biệt là đất nông nghiệp. Chính vì vậy giá trị của đất ngày
càng cao và yêu cầu sử dụng đất càng phải tốt hơn với hiệu quả kinh tế xã hội.
Việt Nam là một nƣớc có nền kinh tế đang phát triển trên tất cả các lĩnh
vực, đó là nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng Xã hội chủ nghĩa dƣới sự
quản lý của Nhà nƣớc. Nhịp độ phát triển kinh tế nhanh, tốc độ tăng trƣởng khá
đã thu hút vốn đầu tƣ của các dự án phi Chính phủ trong nƣớc và nƣớc ngoài.
Họ cần đất để xây dựng các khu công nghiệp, nhà máy, khu chung cƣ, nhà cao
ốc, các khu du lịch… tất cả những điều đó đã làm ảnh hƣởng đến quá trình sử
dụng đất . Đất nông nghiệp bị giảm đi rõ rệt và đất phi nông nghiệp ngày càng
tăng lên nhanh chóng, với tốc độ phát triển nhƣ vậy dẫn tới nhu cầu chuyển
mục đích sử dụng đất ngày càng cao.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thƣ pháp lý xác lập mối
quan hệ hợp pháp giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất. Đây là yếu tố góp
phần quan trọng vào việc nắm chắc quỹ đất của từng địa phƣơng giúp cho
việc quy hoạch sử dụng hợp lý từng loại đất, tạo điều kiện cho việc nâng cao


2
hiệu quả sản xuất. Đăng ký, cấp GCNQSDĐ góp phần hoàn thiện hồ sơ địa
chính, giúp cho việc nắm chắc quỹ đất cả về số lƣợng và chất lƣợng.

Xã Phúc Lộc nằm ở phía nam huyện ba bể, cách trung tâm huyện
khoảng 20km. Trong những năm qua nhu cầu về đất đai trên địa bàn xã liên
tục tăng đã làm cho quỹ đất có nhiều biến động, công tác quản lý đất đai cũng
gặp nhiều khó khăn và thách thức. Vì vậy, việc quản lý và sử dụng đất theo
quy hoạch, kế hoạch nhất thiết phải thông qua công tác đăng ký cấp
GCNQSDĐ.
Xuất phát từ những yêu cầu của thực tiễn cũng nhƣ tính cấp thiết của
công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã phúc lộc. Đƣợc sự đồng ý của Ban
giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa quản lý tài nguyên trƣờng Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, dƣới sự hƣớng dẫn trực tiếp của thầy giáo Ths. Nguyễn Đình Thi
em tiến hành thực hiện chuyên đề: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc Lộc – Huyện Ba Bể –Tỉnh Bắc Kạn
giai đoạn 2012 – 2014”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU

- Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã phúc lộc – huyện
ba bể – tỉnh bắc kạn giai đoạn 2012 – 2014.
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của công tác đăng ký và cấp
GCNQSDĐ trên địa bàn xã phúc lộc – huyện ba bể – tỉnh bắc kạn giai đoạn
2012 – 2014.
- Đề xuất những giải pháp thích hợp góp phần làm tăng tiến độ của
công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã phúc lộc trong những giai đoạn tới.
1.3. YÊU CẦU ĐỀ TÀI

- Số liệu thu đƣợc phải đầy đủ, chính xác, phản ánh khách quan, trung
thực.
- Những phân tích, đánh giá phải dựa trên cơ sở pháp lý và tình hình chung.


3

- Những giải pháp đƣa ra phải phù hợp với địa phƣơng và có tính khả thi.
1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

* Đối với học tập
- Việc hoàn thiện đề tài sẽ là cơ hội cho sinh viên củng cố kiến thức đã
học trong nhà trƣờng, đồng thời là cơ hội để sinh viên bƣớc đầu tiếp cận với
thực tế nghề nghiệp trong tƣơng lai.
- Cần nắm vững những quy định của pháp luật về cấp GCNQSDĐ theo
Luật Đất đai 2003, hệ thống các văn bản dƣới luật về đất đai của Trung ƣơng
và địa phƣơng trong công tác cấp GCNQSDĐ.
* Đối với thực tiễn
- Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đƣa ra những giải
pháp phù hợp để công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý Nhà
nƣớc về đất đai nói chung đƣợc tốt hơn.
- Đề tài có ý nghĩa góp phần đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ ở xã
Phúc Lộc – huyện Ba Bể – tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2012 – 2014. trong giai
đoạn tới


4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
2.1.1. Cơ sở khoa học
Trong quá trình phát triển của xã hội loài ngƣời sự hình thành của một
nền văn minh vật chất - văn hoá tinh thần, các thành tựu khoa học kỹ thuật
đều đƣợc xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất.
Ngày nay kinh tế xã hội ngày càng phát triển cùng với sự bùng nổ dân
số thì nhu cầu sử dụng đất của con ngƣời ngày càng gia tăng đa dạng và phức

tạp. Vì vậy để sử dụng đất đai một cách khoa học, tiết kiệm mang lại hiệu quả
cao nhất, thì Nhà nƣớc phải có một chế độ chính sách về đất đai mang tính
pháp lý. Song phải hợp lý và chặt chẽ nhằm quản lý toàn bộ quỹ đất.
Ở Việt Nam đối tƣợng của quản lý đất đai là toàn bộ diện tích các loại
đất trong phạm vi ranh giới hành chính các cấp. Thực chất của việc quản lý
Nhà nƣớc về đất đai là công tác quản lý sao cho đúng quy định của Luật đất
đai. Nhà nƣớc quản lý đất đai thông qua các văn bản pháp luật, Nhà nƣớc giao
cho Uỷ ban nhân dân các cấp phải thực hiện việc quản lý đất đai trên toàn bộ
ranh giới hành chính đối với tất cả các loại đất theo quy định của pháp luật.
Để công tác quản lý cũng nhƣ vấn đề sử dụng đất đai mang lại hiệu quả
cao nhất tại khoản 2 điều 6 Luật đất đai năm 2003 đã đề ra 13 nội dung quản
lý Nhà nƣớc về đất đai. Trong 13 nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai thì nội
dung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng hàng
đầu, nó liên quan đến nghĩa vụ và quyền lợi của ngƣời sử dụng đất. Tại khoản
19, 20 điều 4 Luật đất đai 2003 quy định về đăng ký quyền sử dụng đất, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác nhận vào hồ sơ địa


5
chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất”. “Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền cấp cho ngƣời sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
ngƣời sử dụng đất”. (Luật đất đai 2003)
2.1.1.1. Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với
công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Theo khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà
nƣớc có thẩm quyền cấp cho ngƣời sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của ngƣời sử dụng đất”.

Nhƣ vậy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thƣ pháp lý xác
định quyền sử dụng đất đai hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. Đây là một trong
những quyền quan trọng đƣợc ngƣời sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Thông
qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nƣớc xác lập mối
quan hệ pháp lý giữa Nhà nƣớc với tƣ cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất sử dụng. Công tác cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp Nhà nƣớc nắm chắc đƣợc tình hình
đất đai tức là biết rõ các thông tin chính xác về số lƣợng và chất lƣợng, đặc
điểm về tình hình hiện trạng của việc quản lý sử dụng đất.
Từ việc nắm chắc tình hình đất đai, Nhà nƣớc sẽ thực hiện phân phối lại
đất theo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất. Nhà nƣớc thực hiện quyền
chuyển giao, quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau. Cụ thể hơn nữa là Nhà
nƣớc thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và thu
hồi đất. Vì vậy cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những
nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai.


6
2.1.1.2. Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với
người sử dụng đất.
Đối với ngƣời sử dụng đất: Giúp cho các cá nhân hộ gia đình sử dụng đất
yên tâm đầu tƣ trên mảnh đất của mình. Vì trƣớc đây, đất đai không có giá, chỉ
sau khi có luật đất đai năm 1993 đất đai mới có giá. Do đó nhiều thửa đất còn ở
dạng “ xin - cho”, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có
giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm. Nên theo nhƣ Luật đất đai năm 1993 và
Luật sửa đổi bổ sung năm 2001, rất nhiều thửa đất không đủ điều kiện để cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ngƣời sử dụng đất rất mong muốn
mảnh đất của mình đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật đất đai
2003 đó ra đời và giải quyết những vƣớng mắc đó, đó khắc phục những khó
khăn trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô
thị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất đai
diễn ra khá phức tạp. Để đáp ứng đƣợc nhu cầu thực tế và tăng cƣờng quản lý
chặt chẽ đất đai, chính phủ đã ban hành Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Công tác
này có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nƣớc, đáp ứng nguyện
vọng của các tổ chức và công dân là đƣợc nhà nƣớc bảo hộ tài sản hợp pháp và
thuận tiện giao dịch dân sự về đất đai, tạo tiền đề hình thành và phát triển thị
trƣờng Bất động sản công khai lành mạnh.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân cũng là chủ
trƣơng lớn của đảng và nhà nƣớc nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội đồng thời tăng cƣờng thiết chế nhà nƣớc trong quản lý đất đai - tài sản vô
giá của đất đai.
Bằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ngƣời sử dụng
đất hợp pháp có đủ quyền lợi đối với mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà


7
trƣớc đây còn hạn chế, khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngƣời sử
dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp,
thừa kế, và góp vốn bằng quyền sủ dụng đất, trong khuôn khổ mà pháp luật
cho phép. Điều này có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai cũng nhƣ đảm
bảo quyền lợi cho ngƣời sử dụng đất đai.
2.1.2. Sơ lược về hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
2.1.2.1. Sơ lược về hồ sơ địa chính.
a. Hồ sơ địa chính :
Hồ sơ địa chính bao gồm:
- Bản đồ địa chính;
- Sổ địa chính;
- Sổ mục kê;

- Sổ theo dõi biến động đất đai;
Hồ sơ địa chính đƣợc lập thành 3 bộ lƣu giữ tại Uỷ ban nhân dân
(UBND) cấp xã, phòng Tài nguyên và Môi trƣờng và sở Tài nguyên và Môi
trƣờng.
Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:
- Số liệu, kích thƣớc, hình thể, diện tích, vị trí;
- Ngƣời sử dụng đất;
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất, hạng đất;
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai;
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác liên quan.
Hồ sơ địa chính phải đƣợc lập đầy đủ nội dung, rõ ràng, đúng quy
cách, nhằm phục vụ cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai.


8
b. Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất:
Khoản 2 Điều 4 Luật Đất đai 2003 [14] quy định: "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là giấy do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp cho nguời
sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất".
Giấy chứng nhận là chứng thƣ pháp lý thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa
nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một
tài liệu quan trọng trong hồ sơ địa chính, do cơ quan quản lý đất đai Trung
ƣơng phát hành mẫu thống nhất trong toàn quốc. Hiện nay Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đƣợc ban hành theo quyết định số: 24/2004/QĐ-BTNMT
ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng.
2.2. Cơ sở pháp lý.
2.2.1. Căn cứ pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 1993, luật sửa đổi bổ xung một số điều năm 1998, luật đất
đai 2003 đã giúp cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai đƣợc dễ dàng hơn,
đó là quản lý pháp luật đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất với việc Nhà

nƣớc ban hành rất nhiều các Quyết định, Nghị định, Công văn, Thông tƣ, Chỉ
thị để hƣớng dẫn việc thực hiện nhƣ:
- Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về sở hữu nhà ở về
quyền sử dụng đất ở đô thị;
.- Nghị định số 19/2000/NĐ - CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ về quy
định;
- Nghị định số 47/2003/NĐ - CP ngày 12/05/2003 của Chính phủ về quy
định việc thu lệ phí nhà, đất khi cấp GCN;
- Nghị định 164/2003/NĐ - CP ngày 22/12/2003 của Chính phủ về quy
định chi tiết thi hành Luật thuế doanh nghiệp 2003;
- Nghị định số 152/2004/NĐ - CP ngày 06/08/2004 của Chính phủ về
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 164/2003/NĐ - CP, trong đó có


9
quy định về thu thuế thu nhập đối với trƣờng hợp tổ chức chuyển quyền sử
dụng đất;
- Nghị định 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 95/2005/NĐ - CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về việc
cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng;
- Nghị định số 127/2005/NĐ - CP ngày 10/10/2005 của Chính phủ về
hƣớng dẫn giải quyết một số trƣờng hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực
hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa
trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 1991;
- Nghị định số 142/2004/NĐ - CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất trong đó có quy định thu tiền thuê đất khi cấp Giấy chứng
nhận;
- Nghị định số 17/2006/NĐ - CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về bổ
sung một số quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN, việc xác định

hợp đồng chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh
tế, khu công nghệ cao;
- Nghị định số 19/2000/NĐ - CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ về quy
định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất;
- Nghị định 164/2003/NĐ - CP ngày 22/12/2003 của Chính phủ về quy
định chi tiết thi hành Luật thuế doanh nghiệp 2003;
- Nghị định số 152/2004/NĐ - CP ngày 06/08/2004 của Chính phủ về
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 164/2003/NĐ - CP, trong đó có
quy định về thu thuế thu nhập đối với trƣờng hợp tổ chức chuyển quyền sử
dụng đất;


10
- Nghị định số 95/2005/NĐ - CP ngày 15/07/2005 của Chính phủ về
việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng;
- Nghị định số 142/2004/NĐ - CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất, trong đó có quy định tiền thuê đất khi cấp GCN;
- Nghị định số 90/2006/NĐ - CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ về quy
định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật nhà ở;
- Nghị định số 23/2006/NĐ - CP ngày 07/09/2006của Chính phủ về một
số giải pháp nhằm đẩy mạnh nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc
cho ngƣời thuê theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của
Chính phủ; trong đó quy định việc thu tiền sử dụng đất khi bán nhà ở cho
ngƣời đang thuê;
- Nghị định số 84/2007/NĐ - CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình

tự, thủ tụ bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Quyết định số 24/2004/QĐ - BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ
TN&MT ban hành quy định về GCN;
- Quyết định 499/QĐ - TCĐC ngày 27/01/1995 của Tổng cục Địa chính
quy định các mẫu sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp GCNQSD đất, sổ theo dõi
biến động đất đai;
- Quyết định số 24/2004/QĐ - BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ
TN&MT ban hành quyết định về GCN;
- Quyết định số 08/2006/QĐ - BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ
TN&MT ban hành quy định về GCN;


11
- Thông tƣ 29/2004/TT - BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ TN&MT về
hƣớng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tƣ số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ TN&MT
hƣớng dẫn một số vấn đề khi cấp GCN: việc xác định thời hạn sử dụng
đất, xác định mục đích sử dụng đất và mục đích phụ trong một số trƣờng hợp
đang sử dụng đất, việc cấp GCN cho cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông
nghiệp;
- Thông tƣ số 04/2005/TT - BTNMT ngày 18/7/2005 của Bộ TN&MT về
hƣớng dẫn cá biện pháp quản lý, sử dụng đất đai sau khi đã sắp xếp, đổi mới và
pháp triển các nông trƣờng, lâm trƣờng quốc doanh, trong đó có hƣớng dẫn rà
soát, cấp GCN cho các nông lâm trƣờng quốc doanh sau khi đã sắp xếp lại;
- Thông tƣ số 06/2007/TT - BTNMT ngày 25/05/2006 quy định bổ xung
về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải

quyết khiếu nại về đất đai;
- Thông tƣ 346/TT - TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính
hƣớng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ đại chính và cấp GCNQSD đất;
- Thông tƣ 29/2004/TT - BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ TN&MT về
hƣớng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tƣ số 06/2007/TT - BTNMT ngày 25/05/2006 quy định bổ xung
về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ, khi Nhà nƣớc thu hồi đất giải quyết
khiếu nại về đất đai;
- Thông tƣ số 05/2007/TT - BTNMT ngày 30/05/2007 về hƣớng dẫn các
trƣờng hợp đƣợc ƣu đãi về sử dụng đất và việc quản lý đất đai đối với các cơ
sở Giáo dục - đào tạo, y tế, văn hóa, thể dục - thể thao, khoa học - công
nghệ, môi trƣờng, xã hội, dân số, gia đình, bảo vệ và chăm sóc trẻ em;


12
- Công văn số 647/CV - ĐC ngày 31/01/1995 của Tổng cục Địa chính
hƣớng dẫn xử lý một số vấn đề đất đai để cấp GCNQSD đất;
- Chỉ thị 10/CT - TTg ngày 20/2/1998 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc
đẩy mạnh và hoàn thành giao đất và cấp GCNQSD đất nông nghiệp;
- Chỉ thị số 18/1999/CT - TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tƣớng Chính
phủ về một số biện pháp đẩy mạnh và hoàn thiện cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất lâm nghiệp, đất ở nông thôn năm 2000.
- Công văn số 776/CV - NN ngày 28/07/1999 của Chính phủ về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đô thị;
- Công văn số 776/CV - NN ngày 28/07/1999 của Thủ tƣớng Chính phủ về
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị;
- Chỉ thị số 05/CT - TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tƣớng Chính phủ về
triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Chỉ thị số 18/1999/CT - TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tƣớng Chính

phủ về một số biện pháp đẩy mạnh và hoàn thiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000;
- Chỉ định số 05/CT - TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tƣớng Chính phủ
về triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Chỉ thị số 05/2006/CT - TTg ngày 22/06/2006 của Thủ tƣớng Chính
phủ về khắc phục, yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành
Luật Đất đai, Trong đó chỉ đạo các địa phƣơng đẩy mạnh để hoàn thành cơ
bản việc cấp Giấy chứng nhận trong năm 2006.
2.2.2. Căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.2.2.1. Những quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Điều 48 Luật Đất đai năm 2003[14], Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất có những quy định sau:


13
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cấp cho ngƣời sử dụng đất
theo một mẫu thống nhất trong cả nƣớc đối với mọi loại đất.
- Trƣờng hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó đƣợc ghi nhận
trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng
phát hành.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cấp theo từng thửa đất.
- Trƣờng hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtphải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
- Trƣờng hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử
dụng thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cấp cho từng cá nhân, hộ
gia đình, tổ chức đồng quyền sử dụng đất.
- Trƣờng hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng đất chung của cộng đồng
dân cƣ thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cấp cho cộng đồng dân

cƣ và trao cho ngƣời đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cƣ đó.
- Trƣờng hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo
thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cấp cho cơ sở tôn giáo và trao
cho ngƣời có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.
- Chính phủ quy định cụ thể việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với nhà chung cƣ, nhà tập thể nhƣ sau:
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
tại đô thị thì không phải đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó sang Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2003 khi
chuyển quyền sử dụng đất thì ngƣời nhận quyền sử dụng đất đó đƣợc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2003.


14
2.2.2.2. Mục đích, yêu cầu, đối tượng, điều kiện, thẩm quyền, nhiệm vụ trong
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
a. Mục đích của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là xác nhận mối quan hệ
giữa ngƣời sử dụng đất với quyền sở hữu nhà nƣớc về đất đai. Công tác này rất
quan trọng, vì nó làm tăng cƣờng vai trò sở hữu nhà nƣớc về đất đai đồng thời đề
cao trách nhiệm của ngƣời sử dụng đất và việc xét duyệt, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất góp phần ổn định xã hội.
b. Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo bài giảng thống kê đất đai thì thửa đất xin đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo các yêu cầu sau:
- Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý: Đăng ký đúng đối tƣợng, diện tích
trong hạn mức đƣợc giao, đúng mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, thực hiện
đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Thiết lập đầy đủ hồ
sơ theo đúng quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng.

- Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật: Theo quy định phải đảm bảo yêu
cầu về chất lƣợng kỹ thuật đối với thông tin của từng thửa đất về các yếu tố
diện tích, hình thể, kích thƣớc của từng thửa đất, hạng đất.
- Thực hiện triệt để, kịp thời: Mọi đối tƣợng sử dụng đất hay có nhu cầu
biến động dƣới mọi hình thức đều phải làm thủ tục đăng ký với cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền, không để sót bất kỳ trƣờng hợp nào mà không đăng ký,
đảm bảo cho nhà nƣớc quản lý chặt chẽ đất đai trên lãnh thổ. Trong mọi
trƣờng hợp việc đăng ký đất đai đều phải thực hiện ngay sau khi đƣợc cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép biến động đất
đai, đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất,
các quyền của ngƣời sử dụng đất luôn đƣợc bảo vệ và thực hiện theo pháp luật.


15
c. Đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Đối tƣợng đƣợc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Điều 46 Luật Đất đai năm 2003 [14] quy định nhƣ sau:
- Ngƣời đang sử dụng đất chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
- Ngƣời sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa
kế, cho tặng, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất theo quy định.
- Ngƣời nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Ngƣời sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng,
thay đổi thời hạn sử dụng hoặc thay đổi đƣờng ranh giới thửa đất.
- Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân
dân, quyết định của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành.
* Đối tƣợng đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 49 Luật Đất đai 2003 quy định nhƣ sau:
- Ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, trừ trƣờng hợp thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phƣờng, thị trấn.
- Ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến
trƣớc ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà chƣa đƣợc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Ngƣời đang sử dụng đất theo quy định tại điều 50 và 51 của Luật Đất
đai 2003 mà chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Ngƣời đƣợc chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, đƣợc kế thừa, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, ngƣời nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp
đồng thế chấp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, tổ chức sử


16
dụng đất là pháp nhân mới đƣợc hình thành do các bên góp vốn bằng quyền
sử dụng đất.
- Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân
dân quy định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành.
- Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Ngƣời sử dụng đất quy định tại Điều 90, 91, 92 của Luật Đất đai 2003.
- Ngƣời mua bán nhà ở gắn liền với đất.
- Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc thanh lý hoá giá nhà ở gắn liền với đất.
d. Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Có đầy đủ giấy tờ hợp pháp hoặc đang sử dụng đất ổn định đƣợc Uỷ
ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận những giấy tờ hợp pháp bao gồm:
+ Giấy tờ do chính quyền cách mạng giao đất trong cải cách ruộng đất
mà chủ sử dụng đất vẫn đang đƣợc sử dụng ổn định từ đó tới nay.
+ Giấy tờ giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền xét duyệt thuộc thời kỳ nhà nƣớc việt nam dân chủ cộng hoà.

+ Những giấy tờ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế quyền sử dụng
đất từ sau ngày 15/03/1993 đã đƣợc cấp và thẩm quyền xác nhận.
+ Các quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền
theo quy định của luật đất đai.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp.
+ Giấy tờ do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
ngƣời sử dụng đất mà ngƣời đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó tới nay mà
không có tranh chấp.
+ Giấy tờ thừa kế, cho tặng nhà gắn liền với đất mà đƣợc Uỷ ban nhân
dân xã nơi có đất xác nhận và đất đó không có tranh chấp.


17
+ Giấy tờ giao đất tình nghĩa.
+ Giấy tờ chuyển nhƣợng đất đai mua bán nhà ở kèm theo chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân xã nơi có đất thẩm tra là đất
không có tranh chấp và đƣợc Uỷ ban nhân dân cấp huyện xác nhận kết quả
thẩm tra của Uỷ ban nhân dân cấp xã.
- Trƣờng hợp khi ngƣời sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ
nói trên mà đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc
có thẩm quyền phê duyệt nhƣng chƣa có quyết định thu hồi để thực hiện quy
hoạch thì vẫn đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣng phải chấp
hành đúng theo quy định của pháp luật.
- Ngƣời sử dụng đất ổn định nhƣng không có giấy tờ hợp pháp, trƣờng
hợp này phải đƣợc UBND cấp xã xác nhận trong những trƣờng hợp sau:
+ Có giấy tờ hợp pháp nhƣng bị thất lạc do chiến tranh, thiên tai ( hạn
hán, lũ lụt, sóng thần), còn chứng lý trong hồ sơ lƣu trữ của cơ quan nhà nƣớc
hoặc đƣợc hội đồng đăng ký đất đai xác nhận.
+ Ngƣời đƣợc thừa kế của tổ tiên qua nhiều thế hệ.

+ Ngƣời chia tách chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hợp pháp nhƣng
chƣa làm thủ tục sang tên trƣớc bạ.
e. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Điều 52 Luật Đất đai 2003 đƣợc quy định nhƣ sau:
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc giao
đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tƣ; tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất