Đánh Giá Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Tại Thành Phổ Cẩm Phả, Tỉnh Quảng Ninh Giai Đoạn 2007 - 2011

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––––––

NGUYỄN THỊ NHUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI THÀNH PHỔ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2007 - 2011
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN

THÁI NGUYÊN - 2012


i

LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nhung

ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã
tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái
Sơn - Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Thái Nguyên người
đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường
Quảng Ninh, Trung tâm phát triển Quỹ đất, Trung Tâm Kỹ thuật và Lưu trữ
Địa chính, Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên và
Môi trường, phòng Kinh tế, UBND Thành phố Cẩm Phả đã tạo điều kiện giúp
đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, bố mẹ, anh chị em đã động viên, tạo
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nhung


iii
MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................ ii

Mục lục............................................................................................................. iii
Danh mục các chữ viết tắt trong luận văn........................................................ vi
Danh mục các bảng ......................................................................................... vii
Danh mục các hình.........................................................................................viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể........................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài ......................................................................................... 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài........................................................................ 4
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 5
1.2. Khái quát những vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản........................ 8
1.2.1. Khái quát về thị trường ........................................................................... 8
1.2.2. Khái quát về bất động sản và động sản................................................... 9
1.2.3. Khái quát về thị trường bất động sản ...................................................... 9
1.3. Hoạt động của thị trường bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam....... 15
1.3.1. Hoạt động của thị trường bất động sản một số nước trên thế giới........ 15
1.3.2. Hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt nam .............................. 16
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ..................................................................................20


iv
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 20
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 20
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 20

2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 20
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 20
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu. .............................................................................. 20
2.3. Nội dung nghiên cứu................................................................................ 20
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 22
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp.................................. 22
2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập thông tin sơ cấp ..................................... 22
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp thông tin........................................... 23
3.4.4. Phương pháp phân tích, so sánh, xử lí số liệu....................................... 23
3.4.5. Phương pháp biểu đạt............................................................................ 23
3.4.6. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan...................................... 23
3.4.7. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 24
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................... 25
3.1. Tình hình cơ bản của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .................. 25
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh............. 25
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh........ 28
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh .............................................................................................. 31
3.2. Kết quả hoạt động của thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011..................................................................... 36
3.2.1. Kết quả giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
giai đoạn 2007-2011 ........................................................................................ 36
3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2007-2011............................................................................... 44


v
3.3. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phốD Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2007 - 2011 ................................................................................ 49
3.3.1. Thực trạng cung về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng

Ninh giai đoạn 2007 - 2011............................................................................. 49
3.3.2. Thực trạng cầu về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2007 - 2011............................................................................. 56
3.3.3. Thực trạng hoạt động môi giới thị trường bất động sản tại thành phố
Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011 ........................................... 60
3.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh...................................................................................... 62
3.3.5. Đánh giá công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản tại
thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011 .......................... 65
3.4. Tiềm năng, thuận lợi, khó khăn, tồn tại và giải pháp phát triển thị trường
bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh trong tương lai ......... 70
3.4.1. Những tiềm năng, thuận lợi về thị trường bất động sản tại thành phố
Cẩm Phả .......................................................................................................... 70
3.4.2. Những khó khăn, tồn tại về thị trường bất động sản tại thành phố
Cẩm Phả ......................................................................................................... 71
3.4.3. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới...... 73
KẾT LUẬN ĐỀ NGHỊ.................................................................................. 75
1. Kết luận ....................................................................................................... 75
2. Đề nghị ........................................................................................................ 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................. 1


vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
1. BĐS:

Bất động sản

2. CMT8:

Cách mạng tháng 8

3. CTCP:

Công ty cổ phần

4. ĐV:

Đơn vị

5. ĐVHC:

Đơn vị hành chính

6. GPMB:

Giải phóng mặt bằng

7. HĐĐG:

Hội đồng đấu giá

8. HTCS:

Hạ tầng cơ sở

9. KDC:

Khu dân cư

10. KT-XH:

Kinh tế xã hội

11. NĐ-CP:

Nghị định chính phủ

12. QĐ:

Quyết định

13. QHSDĐ:

Quy hoạch sử dụng đất

14. QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

15.QSHTS:

Quyền sở hữu tài sản

16. TNHH:

Trách nhiệm hữu hạn

17. TNMT:

Tài nguyên và Môi trường

18. TP:

Thành phố

19. TTBĐS:

Thị trường Bất động sản

20. TTQSDĐ:

Thị trường quyền sử dụng đất

21. TW:

Trung ương

22. UBND:

Uỷ ban nhân dân

23. VNĐ:

Việt Nam đồng

24. VT:

Vị trí

25. WTO:

Tổ chức thương mại thế giới


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
năm 2012......................................................................................... 32
Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả giai đoạn
2000-2011 ...................................................................................... 34
Bảng 3.3. Lượng giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
giai đoạn 2007-2011 ......................................................................... 36
Bảng 3.4. Kết quả giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2007-2011 theo loại đất ......................................... 43
Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả
giai đoạn 2007-2012 ....................................................................... 45
Bảng 3.6. Hiệu quả kinh tế từ đấu giá QSD đất.............................................. 47
Bảng 3.7. Tổng hợp các dự án xây dựng khu đô thị và nhà ở kinh doanh đang
thực hiện trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ........ 52
Bảng 3.8. Kế hoạch đấu giá năm 2013 trên địa bàn thành phố Cẩm Phả....... 54
Bảng 3.9. Số lượng các nhà đất thuộc sở hữu nhà nước dự định bàn giao trong
thời gian tới tại thành Phố Cẩm Phả theo Nghị định 61CP ............ 55
Bảng 3.10. Mục đích mua Bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả..... 58
Bảng 3.11. Quan điểm lựa chọn diện tích thửa đất trong thị trường bất
động sản ......................................................................................... 59
Bảng 3.12. Kết quả hoạt động các loại hình môi giới trên địa bàn thành phố
Cẩm Phả giai đoạn 2007 - 2011...................................................... 60
Bảng 3.13. Kết quả lựa chọn của người dân về các hình thức môi giới bất
động sản .......................................................................................... 61

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Thị trường sơ cấp về đất đai......................................................... 10
Hình 1.2. Thị trường thứ cấp về đất đai .......................................................... 11
Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng đất năm 2011 Thành phố Cẩm Phả....................... 33
Hình 3.2. Biến động sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả giai đoạn
2000 – 2011 .................................................................................. 35
Hình 3.3. Kết quả giao dịch bất động sản theo các năm trong giai
đoạn 2007-2011 .............................................................. 37
Hình 3.4. So sánh lượng giao dịch bất động sản giữa các đơn vị hành chính ở
thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2007-2011....................................... 39
Hình 3.5. Tỉ lệ giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2007 - 2011 theo loại đất ....................................... 43
Hình 3.6. Nguồn cung nhà ở, đất ở tại thị trường bất động sản thành phố Cẩm
Phả trong thời gian tới..................................................................... 51
Hình 3.7. Mật độ dân số trên địa bàn thành phố Cẩm Phả năm 2011 ............ 53
Hình 3.8. Yếu tố quan tâm nhất khi mua nhà ở, đất ở của hộ gia đình trên địa
bàn thành phố.................................................................................. 59


1
MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai ngoài chức năng vốn có của nó là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã
hội, an ninh và quốc phòng thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới đất đai có

thêm những chức năng có ý nghĩa quan trọng là chức năng tạo nguồn vốn và
thu hút cho đầu tư phát triển. Đất nước ta đã và đang trong tiến trình hội nhập
vào nền kinh tế thế giới, sau khi gia nhập vào tổ chức thương mại thế giới
WTO nền kinh tế của nước nhà thực sự đang đứng trước những cơ hội và
thách thức không nhỏ.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường Bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở
thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền
kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội và
thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Thị trường bất động sản (BĐS) ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn
hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh
tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất
nước. Sự sụp đổ thị trường bất động sản tại một số nước đã gây hậu quả rất
nặng nề cho nền kinh tế - xã hội của những nước đó.
Thành phố Cẩm Phả là nơi có điều kiện tự nhiên, vị trí địa lí, kinh tế xã
hội hết sức thuận lợi. Với dân số tập trung đông cùng với sự phát triển của thị
trường lao động, thị trường vốn, ở đây thị trường Bất động sản diễn ra khá sôi
động, giá trị bất động sản cao. Với đầu mối giao thông thuận lợi cho việc phát
triển kinh tế có thể nói thị trường Bất động sản ở Thành phố là một thị trường
đầy tiềm năng và hấp dẫn. Do đó, để có cách nhìn một cách khách quan dựa


2
trên những cơ sở luận cứ khoa học và nhằm góp phần phát triển thị trường bất
động sản địa phương, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng
thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2007-2011”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu nhằm đánh giá được kết quả hoạt động của thị trường bất
động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011. Qua
đó, đưa ra những nhận định về thực trạng của thị trường bất động sản, đồng
thời chỉ ra những khó khăn, tồn tại và đề xuất được các giải pháp để phát triển
thị trường này trong tương lai.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá những điều kiện cơ bản của thành phố Cẩm Phả tác động
đến thị trường bất động sản tại đây.
- Đánh giá được kết quả hoạt động của thị trường bất động sản tại thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quản Ninh trong giai đoạn 2007-2011.
- Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất được những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và đề xuất được các
giải pháp góp phần phát triển và quản lí thị trường bất động sản tại thành phố
Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh trong tương lai.
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Nắm vững chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, quy luật phát triển
của thị trường.
- Các nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập trên địa bàn nghiên cứu
phải phản ánh đúng thực trạng phát triển của thị trường, đánh giá đẩy đủ trung
thực, khách quan, khoa học đảm bảo lô gíc và hệ thống.


3
- Công tác điều tra thực trạng thị trường phải đảm bảo tính chính xác,
sử dụng phương pháp thu thập thông tin và phương pháp chuyên gia (dùng
phiếu đánh giá tham khảo ý kiến)
- Đánh giá công tác quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động
sản của chính quyền địa phương phải đảm bảo bảo tính chính xác trên cơ sở
các phương pháp luận.

- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện và phát triển thị trường bất
động sản trên địa bàn Thành phố phải đảm bảo khoa học, đúng với chính sách
và sự phát triển của địa phương, quy luật của thị trường, đảm bảo sự quản lí
và điều tiết của Nhà nước.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã công nhận quyền sử dụng
đất được coi như một loại hàng hoá đặc biệt có giá trị và được tính bằng
tiền, từ thực tế đó đã hình thành thị trường quyền sử dụng đất. Đó chính là
cơ sở và tiền đề đầu tiên cho sự ra đời và phát triển của thị trường bất động
sản ở nước ta.
Mặt khác, Hiến pháp 1992 ra đời cũng đã quy định: “Nhà nước phát
triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự
quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN[5]
Thực trạng thị trường bất động sản nước ta nói chung cũng như thị
trường BĐS tại đô thị và khu vực phát triển đô thị những năm qua đã có
những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của
đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản
xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước
nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi
bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công
nghiệp hoá, hiện đại hoá. Qua thực tiễn hoạt động của thị trường bất động sản ở
nước ta, môi trường đầu tư cũng như cơ sở pháp lý được hình thành theo hướng
phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Đề tài nghiên cứu dựa trên các cơ sở thực tiễn sau:
* Thứ nhất - Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng
của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài


5
sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh
tế quốc dân:
* Thứ hai - Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được
* Thứ ba - Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá
thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:
* Thứ tư - Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:
* Thứ năm- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng
nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
Đề tài nghiên cứu dựa vào cơ sở pháp lý là các văn bản chính sau:
- Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.
- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002
của Uỷ ban Thường vụ quốc hội;
- Luật Đất đai 2003.
- Luật Xây dựng 2003.
- Luật Thuế sử dụng đất.
- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Luật Đấu thầu 2005.
- Luật Chứng khoán 2006.
- Luật Ngân hàng nhà nước 1997
- Luật Hợp tác xã 2003.

- Bộ luật Dân sự 2005.
- Luật Doanh nghiệp 2005.
- Luật Đầu tư 2005.
- Luật Kinh doanh bất động sản 2006.


6
- Luật Nhà ở 2006.
- Luật Thương mại 2005.
- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính
phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.
- Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03 tháng 7 năm 2007 của Chính
phủ và đề xuất biện pháp đẩy mạnh công tác cải tạo nhà chung cư cũ.
- Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 của Quốc
hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại
Việt Nam;
- Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20 tháng 4 năm 2009 của Chính phủ
về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh,
sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công
nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;
- Nghị định số 87/2005/NĐ-CP ngày ngày 11 tháng 7 năm 2005 của
Chính phủ về đăng ký kinh doanh hợp tác xã.
- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính
phủ về đăng ký kinh doanh.
Nghị định số 139/2007/NĐ-CP ngày 5 tháng 9 năm 2007 của Chính
phủ hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghiệp.
- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.
- Nghị định số 17/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá.

- Nghị định số 153/2007/NĐ- CP ngày 15 tháng10 năm 2007 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.


7
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ
sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 90/2009/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
- Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 1 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2009/NĐ-CP
ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
- Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 25 tháng 11 năm 2005 của
Thủ tướng Chính Phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây
dựng thành phố Thái Nguyên đến năm 2020.
- Quyết định số 29/2007/QĐ- BXD ngày 31 tháng 12 năm 2007 của Bộ
Xây dựng ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi
giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch
bất động sản
- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 01 năm 2008 của Thủ
tướng Chính phủ về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị
trường bất động sản.
- Thông báo số 138/TB-VPCP ngày 27 tháng 4 năm 2009 của Văn
phòng chính phủ về Kết luận của Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải-Trưởng
ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tại cuộc họp

của ban chỉ đạo.
- Thông báo số 177/TB-VPCP ngày 28 tháng 7 năn 2008 của Văn
phòng Chính phủ về Kết luận của Phó thủ tướng Hoàng Trung HảiTrưởng ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tại


8
cuộc họp về phát triển thị trường bất động sản và cải cách hành chính về
thị trường bất động sản
1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái quát về thị trường
1.2.1.1. Khái niệm về thị trường
- Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua
tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết.
- Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá bao gồm cả hàng hoá hữu hình lẫn
vô hình;
- Thị trường là thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá, tức là
quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông,
giữa cung ứng và nhu cầu, và cũng là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch
giá trị của hàng hoá;
Chủ thể của thị trường là 3 loại người hoạt động trao đổi hàng hoá
trong thị trường:
(1) Người sản xuất hàng hoá là người tạo ra cơ sở vật chất của thị
trường, là người bán hàng hoá ra thị trường;
(2) Người tiêu dùng là người có tiền đi mua hàng;
(3) Người môi giới thương mại vừa đóng vai trò là người mua, vừa là
người bán, là người trung gian giữa người sản xuất và người tiêu dùng.
Khách thể của thị trường là số hàng hoá có thể đưa ra trao đổi mua bán,
ngoài các hàng hoá tiêu dùng và các tư liệu sản xuất còn bao gồm cả các yếu
tố cần cho sản xuất như tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động

sản .v.v... Khách thể là cơ sở vật chất cho sự tồn tại của thị trường.[7]


9
1.2.2. Khái quát về bất động sản và động sản
1.2.2.1. Khái niệm về bất động sản và động sản
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “bất
động sản” và “động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã,
theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì
được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
1.2.3. Khái quát về thị trường bất động sản
1.2.3.1. Thị trường bất động sản
* Khái niệm
Khái niệm 1. Thị trường Bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu
thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản liên
quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hóa, thị
trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường
khoa học công nghệ. [46]
Khái niệm 2. “Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và
dịch vụ bất động sản được trao đổi”; TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ
bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho
thuê, thừa kế, thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các
hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan
đến việc tạo lập BĐS. [1]
1.2.3.2. Phân loại thị trường bất động sản
Ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo các cách chính khác
nhau như sau:
Cách 1: Phân loại thị trường theo công năng của thị trường đầy đủ. [45]
- Thị trường đất đai
- Thị trường nhà ở

- Thị trường căn hộ chung cư
- Thị trường cao ốc văn phòng
- Thị trường công trình công nghiệp (khu cụng nghiệp)


10
- Thị trường công trình thương nghiệp (khu thương mai, trung tâm
thương mại)
- Thị trường công trình đặc biệt (sân bay, bến cảng).
Cách 2: Phân loại theo tính chất kinh doanh của thị trường. [45]
- Thị trường mua bán
- Thị trường cho thuê
- Thị trường thế chấp.
Cách 3: Ngoài ra, cũng giống như các loại thị trường khác, ta có thể
phân thị trường bất động sản theo theo miền, vùng, lãnh thổ, quốc gia và
thành phố. Ví dụ phân thị trường bất động sản theo thành phố ta có thị trường
bất động sản Tp. HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ, Thái Nguyên...
Cách 4: Thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ) là TTBĐS mang tính
đặc thù của Việt Nam; TTQSDĐ phân chia thành Thị trường sơ cấp (thị
trường cấp 1) và Thị trường thứ cấp (có thể phân chia thành thị trường thứ
cấp 2 và thị trường thứ cấp 3). [1]
* Thị trường sơ cấp
Thị trường cấp 1 là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử
dụng đất cho người khác, thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế. [1]

Hình 1.1. Thị trường sơ cấp về đất đai


11

* Thị trường thứ cấp
- Thị trường cấp 2: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này, cả người bán và
người mua không phải là người sở hữu đất đai, họ chỉ tham gia thị trường
mua bán quyền sử dụng đất. [1]
- Thị trường cấp 3: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử
dụng đất hoặc cho thuê bất động sản nằm trên đất mà họ có quyền sử dụng. [1]
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
Đã nhận QSDĐ từ nhà nước
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

chuyển
nhượng
đất

chuyển
đổi đất

Cho
thuê,
cho
thuê
lại

Thế
chấp
đất

Thừa
kế đất

Góp
vốn
bằng
QSDĐ

Bảo
lãnh
đất

Tặng
cho
QSD
đất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
Hình 1.2. Thị trường thứ cấp về đất đai
1.2.3.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Một là: Tính cách biệt của hàng hóa bất động sản cần giao dịch với địa
điểm giao dịch. Đây là đặc điểm xuất phát từ đặc điểm hàng hóa bất động sản
là có vị trí cố định không thể di chuyển được. Các hoạt động giao dịch bất
động sản thường được tiến hành trên các chợ ảo. Các chợ ảo thường được đặt
ở một vị trí cố định chỉ đơn thuần cung cấp các thông tin đăc điểm của bất
động sản như: diện tích, mặt đường, giá cả.


12
Hai là: Khi giao dịch hàng hóa bất động sản cần phải trải qua các bước:
+ Đàm phán cung cấp thông tin cần thiết về bất động sản giao dịch
kiểm tra thực địa để xác định tính có thực và kiểm tra độ chính xác của

thông tin.
+ Đăng kí pháp lý để xây định quyền của mỗi bên. Quan hệ giao dịch
trên thị trường bất động sản thường kéo dài trong một thời gian nhất định. Do
đó dễ gặp phải các biến động của thực tế (giá thay đổi theo chính sách pháp
luật, các điều kiện môi trường…).

Ba là: Thị trường bất động sản thực chất là một thị trường giao dịch
các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản đó.
Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có
được từ việc sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất đai) bởi vì đất đai không bao
giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên) người có quyền sở hữu
(sử dụng ) đất không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà
họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại.
Bốn là: Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực
sâu sắc.
Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời được
về mặt vị trí. Và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán. tâm lý, thị hiếu,.
Trong khi đó tâm lí, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương khác
nhau. Đồng thời đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác
được. Chính vì vậy họat động của thị trường bất động sản cũng mang tính
địa phương.


13
Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung mà trải
rộng ở mọi vùng trên đất nước, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế,
văn hóa, xã hội khác nhau mật độ dân số khác nhau. Do đó nhu cầu về bất
động sản rất khác nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng dẫn đến
sự khác nhau về qui mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản. Thị
trường bất động sản ở các đô thị thường có qui mô và trình độ cao hơn ở khu

vực nông thôn.
Năm là: Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
Thị trường bất động sản là dạng thị trường không hoàn hảo nó phụ
thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng, từng địa phương, nó chịu sự chi
phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, truyền thống, tập quán riêng vv...
Có giao dịch ở địa phương này đã xuất hiện nhưng tại địa phương khác
lại chưa xuất hiện, cá biệt hơn có giao dịch cùng loại nhưng ở địa phương
khác nhau sẽ có cách tiến hành khác nhau.
Ngoài ra số lượng người trên thị trường chiếm một tỉ lệ nhỏ không
đủ tiêu chí để cạnh tranh hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn
trong việc quyết định mức giá trong nhiều trường hợp, đó là giá cả độc
quyền của người bán.
Sáu là: Cung hàng hóa bất động sản phản ứng chậm hơn cầu hàng hóa
bất động sản.
Khi nhu cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị
trường không thể phản ứng tăng nhanh chóng như các hàng hóa thông thường
khác việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn
các hàng hóa khác. Việc tạo ra hàng hóa bất động sản, công trình xây dựng
vv... đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển
nhượng đất đai, xin cấp phép xây dựng vv...


14
Bảy là: Các giao dịch trên thị trường bất động sản cần phải có tư vấn
chuyên nghiệp.
Do trên thị thị trường bất động sản người mua và người bán không có
các cơ hội và đầy đủ thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với
mình và các bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và người bán ít có
kinh nghiệm trong các giao dịch. Người tư vấn chuyên nghiệp có kinh
nghiệm, kĩ năng để phân tích thị trường lựa chọn bất động sản và giá cả phù

hợp cho người mua hạn chế tối đa rủi ro gặp phải.
Tám là: Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là các tài sản có giá trị rất cao. Bởi vậy nhà nước sẽ quản
lí bằng hệ thống pháp lí để bảo đảm cho các giao dịch bất động sản. Mọi giao
dịch bất động sản phải có sự giám sát của nhà nước. Tất cả các bất động sản
được đăng kí theo đúng quy định pháp luật của nhà nước sẽ giao dịch trên thị
trường chính thức có sự công nhận và bảo đảm của nhà nước, thông qua đó
nhà nước tăng khả năng thu ngân sách.
Chín là: Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường
vốn-tài chính.
Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và có một số đặc điểm là không
thể di chuyển được, lâu bền nên thường đóng vai trò là tài sản đảm bảo cho
các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy thị trường bất động
sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị
trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Giữa hai thị trường này có mối
liên hệ mật thiết. Thực tế cho thấy biến động trên thị trường này sẽ dẫn đến
biến động trên thị trường kia, khủng hoảng tài chính – tiền tệ Châu Á năm
1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản.
Mười là: Việc tham gia hay rút khỏi thị trường bất động sản là rất phức
tạp đòi hỏi phải có nhiều thời gian. [1]


15
1.3. HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ
GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM
1.3.1. Hoạt động của thị trường bất động sản một số nước trên thế giới
1.3.1.1. Thị trường bất động sản Trung Quốc
Trung Quốc không chỉ là một quốc gia láng giềng, mà còn là một nước
có nhiều điểm tương đồng về lịch sử, văn hóa, chính trị với Việt Nam. Pháp
luật đất đai của hai nước cũng có nhiều điểm tương đồng.

Trung Quốc thi hành hai chế độ công hữu về đất đai, chế độ sở hữu
toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai, song ở nước này
vẫn tồn tại thị trường quyền sử dụng đất. Trước năm 1988 ở Trung Quốc
không có thị trường về quyền sử dụng đất, Đến năm 1988 ở Trung Quốc chỉ
có thị trường quyền sử dụng đất không có thị trường quyền sở hữu đất đai.
Tồn tại các loại hình giao dịch cơ bản sau
- Giao dịch của người có quyền sử dụng đất quốc hữu.
Đây là loại hình giao dịch giữa những người sử dụng đất với nhau được
chia thành 2 dạng :
+ Giữa các công ty thụ nhượng với nhau hoặc giữa các công ty khai
thác nhà, đất với khách hàng;
+ Giữa những người sử dụng đất cuối cùng với nhau. Theo đó, các tổ
chức thụ nhượng quyền sử dụng đất xây dựng thông qua hình thức xuất
nhượng thông qua có trả tiền(tương tự hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất ở Việt Nam); thuê đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp
quyền sử dụng đất và chỉ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đã
đầu tư ít nhất là 25% tổng giá trị vốn đầu tư theo dự án
- Đối với các bất động sản trên đất.
Trung Quốc có chính sách đối xử bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong
và ngoài nước trong việc tham gia kinh doanh trong thị trường bất động sản.


16
Để quản lý thị trường bất động sản, pháp luật quy định việc mua bán,
chuyển nhượng nhà, đất phải đăng ký qua Sở giao dịch và nộp thuế điều tiết
phần giá trị tăng thêm đối với từng loại bất động sản.
- Đối với đất thuộc sở hữu tập thể.
Đất thuộc sở hữu tập thể, nông dân được quyền sử dụng thông qua chế
độ giao khoán cho hộ gia đình với thời hạn tối đa là 30 năm và khi hết thời
hạn họ được quyền đăng ký tiệp tục sử dụng.

- Về quản lý thị trường quyền sử dụng đất: Để thị trường quyền sử
dụng đất hoạt động lành mạnh, Trung Quốc quản lý thị trường này bằng các
biện pháp cơ bản sau đây:
Thứ nhất, về cân bằng quan hệ “cung-cầu”: Chính phủ khống chế và
điều tiết lượng đất hàng hóa trên thị trường thông qua hình thức xuất nhượng.
Thứ hai, Về định giá đất: Về nguyên tắc, giá đất không do con người
quyết định mà do thi trường điều tiết. Con người chỉ dùng các biện pháp
nghiệp vụ để phản ánh.
Ở Trung Quốc, giá nhà và giá đất được xác định tách biệt độc lập. Nhà
nước có quy định về quy trình và nghiệp vụ định giá đất.
Thứ ba, về kiểm soát đầu cơ đất đai: Nhà nước đã ban hành điều lệ về
quản lý bất động sản nhằm hạn chế tổng lượng đất đai để điều tiết quan hệ
cung cầu trên thị trường; quy định nhà đầu tư nhận xuất nhượng đất nếu muốn
chuyển nhượng tiếp tục phải đầu tư vào đất đai ít nhất là 25% tổng giá trị đầu
tư của dự án. Nếu trong thời hạn năm mà nhà đầu tư không thực hiện quy
định này thì sẽ bị phạt tiền và trong 2 năm không đầu tư thì bị nhà nước thu
hồi đất.[47]
1.3.2. Hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt nam
1.3.2.1 Thị trường sơ cấp
Quỹ đất Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân: Tổng
diện tích đất tự nhiên: 33.121.159 ha, trong đó: