Nghiên Cứu Một Số Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Bất Động Sản Tại Thành Phố Thái Nguyên Tỉnh Thái Nguyên Giai Đoạn 2011 - 2012

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ ĐỨC THỌ

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2012

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên, năm 2013


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ ĐỨC THỌ

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2012
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY

Thái Nguyên, năm 2013

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Tác giả

Lê Đức Thọ


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản Luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi
thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và
Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái
Nguyên đã truyền đạt cho tôi những kiến thức cơ bản, tạo điều kiện thuận lợi
cho tôi thực hiện đề tài
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi Cục Thuế, UBND thành phố Thái Nguyên đã
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Vì thời gian có hạn nên khóa luận tốt nghiệp của tôi không tránh khỏi
những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy cô giáo để

khóa luận tốt nghiệp được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Lê Đức Thọ


iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................. 1
2. Mục đích .................................................................................................... 2
2.1. Mục đích tổng quát ................................................................................. 2
2.2. Mục đích cụ thể ...................................................................................... 2
3. Yêu cầu ...................................................................................................... 2
4. Ý nghĩa của đề tài ..................................................................................... 3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài....................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài .................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ................................................................. 4
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài ................................................................... 5
1.2. Khái quát các quy định liên quan đến thị trường bất động sản .............. 6
1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản................................................... 6
1.2.2. Quy luật cung - cấu bất động sản ..................................................... 8
1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản................................................... 11
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .................................................. 12
1.3. Các nghiên cứu về bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam.............. 15
1.3.1. Các nghiên cứu về bất động sản trên thế giới ................................ 15
1.3.2. Khái quát hiện trạng quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam 16

1.3.3. Thực trạng thị trường bất động sản tại khu vực đô thị ở Việt Nam..... 25
1.3.4. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ............. 31
1.3.5. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ........................ 36
1.3.6. Các thành phần tham gia thị trường bất động sản Việt Nam......... 37
1.3.7. Thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Thái Nguyên........ 39


iv

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................. 41
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 41
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ........................................................ 41
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 41
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Thái Nguyên...... 41
2.3.2. Tình hình sử dụng đất của thành Thái Nguyên năm 2011 - 2012. 41
2.3.3. Căn cứ xác định giá đất tại thành phố Thái Nguyên...................... 41
2.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố Thái Nguyên. 41
2.4. Định hướng và một số giải pháp........................................................... 41
2.5. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 41
2.5.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu............................................ 41
2.5.2. Phương pháp xử lý số liệu.............................................................. 42
2.5.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.............................................. 42
2.5.4. Phương pháp điều tra, phỏng vấn................................................... 43
Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................... 44
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên44
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................... 44
3.1.2. Địa hình .......................................................................................... 45
3.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................... 46
3.1.4. Cơ sở vật chất, kết cấu hạ tầng....................................................... 47
3.2. Tình hình sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên năm 2011 và 2012 .... 48

3.3. Căn cứ xác định giá đất tại thành phố Thái Nguyên ............................ 52
3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên . 55
3.4.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên .............................................................. 55
3.4.2. Nhóm các yếu tố kinh tế................................................................. 63
3.4.3. Ảnh hưởng của việc quy hoạch đến giá bất động sản.................... 67
3.4.4. Yếu tố chính trị pháp lý.................................................................. 71
3.5. Định hướng và một số giải pháp........................................................... 73


v

3.5.1. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ................................... 73
3.5.2. Quan điểm phát triển thị trường bất động sản................................ 74
3.5.3. Giải pháp phát triển thị trường bất động sản.................................. 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 78
1. Kết luận.................................................................................................... 78
2. Kiến nghị.................................................................................................. 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 80


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
1.

UBND

: Ủy ban nhân dân

2.

GCN

: Giấy chứng nhận

3.

BĐS

: Bất động sản

4.

QSD

: Quyền sử dụng

5.

QLĐĐ

: Quản lý đất đai

6.

TƯ

: Trung ương

7.

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

8.

THCS

: Trung học cơ sở

10. PTTH

: Trung học phổ thông

11. CN&XD

: Công nghiệp và xây dựng

12. KH

: Kế hoạch

13. TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

14. VT

: Vị trí

15. KT – XH

: Kinh tế xã hội

16

TP

: Thành phố

17

CMT8

: Cách Mạng Tháng 8

18

GTT

: Giá thị trường

19

GQĐ

: Giá quy định

20

QL3

: Quốc lộ 3


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Phân loại địa hình theo cấp độ dốc thành phố Thái Nguyên.......... 46
Bảng 3.2: Diện tích, cơ cấu sử dụng các loại đất chính năm 2012................. 49
Bảng 3.3: Cơ cấu, diện tích đất theo mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng..... 49
Bảng 3.4: So sánh diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2011 và năm 2012...... 50
Bảng 3.5: So sánh cơ cấu, diện tích đất theo mục đích sử dụng và đối
tượng sử dụng đất năm 2011 và năm 2012 ....................................... 51
Bảng 3.6: Khung giá đất ở đô thị năm 2011 và năm 2012 ............................. 54
Bảng 3.7: Khung giá đất ở tại nông thôn năm 2011 và năm 2012 ................. 54
Bảng 3.8: Giá đất quy định năm 2011 ............................................................ 55
Bảng 3.9: Giá đất quy định năm 2012 ............................................................ 55
Bảng 3.10. Giá đất bình quân trên thị trường tại thành phố Thái Nguyên
qua các năm 2011 và năm 2012 ........................................................ 57
Bảng 3.11: Giá đất theo quy định tại các tuyến đường năm 2011 và năm 2012 .. 58
Bảng 3.12: So sánh giá đất thị trường với giá đất theo quy định 2011 - 2012 ... 59
Bảng 3.13: Đặc điểm một số thửa đất trên đường Nhóm I ............................. 60
Bảng 3.14: Đặc điểm một số thửa đất trên đường Nhóm II............................ 61
Bảng 3.15: Đặc điểm một số thửa đất trên đường Nhóm III .......................... 62
Bảng 3.16: Các chỉ số GDP và dân số năm 2011- 2012 của thành phố Thái Nguyên.. 65
Bảng 3.17: Một số vị trí quy hoạch khu dân cư tại thành phố Thái Nguyên.. 68
Bảng 3.18: Đặc điểm của một số khu dân cư quy hoạch................................ 69
Bảng 3.19: Giá đất thị trường tại ba khu vực trước và sau khi thực hiện dự án ... 70

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Cung và cầu đất đai........................................................................... 9
Hình 1.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn .............................................. 10
Hình 3.1. Tỷ lệ một số loại đất chính của thành phố Thái Nguyên ................ 51
Hình 3.2: Giá đất trung bình trên thị trường tại thành phố Thái Nguyên
năm 2011 và năm 2012 ..................................................................... 58
Hình 3.3: Giá thị trường trung bình năm 2012 ............................................... 64
Hình 3.4: Tỷ lệ gia tăng dân số, số hộ và GDP/đầu người qua 3 năm............ 65
Hình 3.5: Quy mô gia đình và nhu cầu bất động sản...................................... 66
Hình 3.6: Mức chênh lệch giá đất thị trường trước và sau quy hoạch............ 71


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không
có gì thay thế, là thành phần quan trọng hàng đầu của sự sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng.
Đảng và Nhà nước ta có chủ trương đổi mới nền kinh tế đất nước phát
triển theo hướng "phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận
hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước". Các ngành kinh tế
và các nhu cầu trong xã hội về đất đai ngày một tăng, biến động về đất đai
ngày càng nhiều. Vì vậy, công tác quản lý và sử dụng đất đai đã và đang
được Đảng và Nhà nước rất quan tâm, trình độ chuyên môn của đội ngũ cán

bộ quản lý đất đai ngày càng được nâng cao, nhằm mục đích quản lý chặt
chẽ quỹ đất quốc gia và sử dụng đất đai có hiệu quả.
Hiện nay, thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được hình thành và
bước đầu có những hoạt động tích cực. Nhưng thị trường này ở nước ta còn
mang nặng tính tự phát, đơn giản và sơ khai, vấn đề quản lý nhà nước về bất
động sản còn nhiều mặt bất cập. Cơ quan quản lý nhà nước chưa có sự phối
hợp chặt chẽ giữa các ngành có chức năng quản lý về các lĩnh vực như đất
đai, tài chính, vật giá, xây dựng, các cơ quan quy hoạch, kế hoạch có liên
quan đến bất động sản.
Điều 17 và Điều 18 Hiến pháp 1992 khẳng định lại nguyên tắc “đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”... Nhà nước phát
triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường, có sự
quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN. Cơ cấu kinh tế nhiều thành
phần với các hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh đa dạng dựa trên chế độ
sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân... Nhà nước giao đất cho các
tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.


2

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và tập trung
chủ yếu vào thị trường BĐS là vấn đề quan trọng hiện nay nhằm xây dựng,
phát triển và điều tiết thị trường thị trường BĐS.
Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên, tôi thực hiện đề tài “Nghiên cứu
một số yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2012“
2. Mục đích
2.1. Mục đích tổng quát
Nghiên cứu nhằm đánh giá được thị trường BĐS tại thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2012. Qua đó, đưa ra những nhận

định về thị trường BĐS, đồng thời chỉ ra những khó khăn, tồn tại và đề xuất
được các giải pháp để phát triển thị trường này trong tương lai.
2.2. Mục đích cụ thể
- Xác định được một số yếu tố tác động đến thị trường BĐS tại khu vực
thành phố Thái Nguyên.
+ Nhóm yếu tố tự nhiên: Vị trí, kích thước thửa đất
+ Nhóm yếu tố kinh tế: Khả năng sinh lợi, dân số và GDP/đầu người
+ Nhóm yếu tố quy hoạch
+ Nhóm yếu tố chính trị pháp lý
- Đánh giá điều kiện kiện tự nhiên, KT - XH của thành phố Thái Nguyên.
- Dự đoán xu hướng biến động của thị trường BĐS và đề xuất hướng
quản lý, định giá BĐS tại thành phố Thái Nguyên.
3. Yêu cầu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, KT - XH ảnh hưởng tới thị trường BĐS
tại khu vực thành phố Thái Nguyên .
- Xác định được các yếu tố tác động đến thị trường BĐS của thành phố
Thái Nguyên.
- Tìm hiểu công tác định giá đất tại thành phố Thái Nguyên.


3

- Khái quát được thực trạng của thị trường BĐS tại khu vực thành phố
Thái Nguyên.
- Thu thập và tổng hợp các nguồn thông tin có liên quan đến thị trường BĐS.
- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao.
4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu kiến thức của ngành học.

+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn.
- Ý nghĩa thực tiễn:
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công
tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban
hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.


4

Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn
gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng
đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên
mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS
gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm
phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai
khái niệm bất động sản và động sản”.
Theo điều 174 Bộ luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam năm 2005 thì:
“Bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm: [3]
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn

liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
- Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh
tế thị trường, vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả
về quy mô, tính chất cũng như giá trị đối với nền kinh tế quốc dân.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc
sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.


5

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản
xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách.
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu
bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
Đề tài nghiên cứu dựa vào cơ sở pháp lý là các văn bản chính sau:
- Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.
- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002
của Uỷ ban Thường vụ quốc hội;
- Luật Đất đai 2003;
- Luật Xây dựng 2003;
- Luật Thuế sử dụng đất;
- Luật Kinh doanh bất động sản 2006.
- Luật Nhà ở 2006.
- Luật Thương mại 2005.
- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính

phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.
- Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 của Quốc
hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại
Việt Nam.
- Nghị định số 17/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá.
- Nghị định số 153/2007/NĐ- CP ngày 15 tháng10 năm 2007 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ
sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai.


6

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng
11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 90/2009/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
- Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 1 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2009/NĐ-CP
ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
- Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 25 tháng 11 năm 2005 của Thủ
tướng Chính Phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng
thành phố Thái Nguyên đến năm 2020.
- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 01 năm 2008 của Thủ tướng
Chính phủ về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất
động sản.

- Thông báo số 138/TB-VPCP ngày 27 tháng 4 năm 2009 của Văn phòng
chính phủ về Kết luận của Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải - Trưởng ban chỉ đạo
TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tại cuộc họp của ban chỉ đạo.
1.2. Khái quát các quy định liên quan đến thị trường bất động sản
1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có
thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh quan hệ giao dịch.
Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang
tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường bất động sản là
tổng hoà các giao dịch về bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất
định trong một giai đoạn nhất định và chịu sự chi phối của các quy luật thị
trường. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm như trường hợp
bán đấu giá, hoặc cũng có thể liên hệ với nhau qua các trung gian (công ty tư
vấn nhà đất) hoặc qua mạng internet hoặc qua hệ thống thông tin liên lạc
khác. Chính trong thị trường BĐS, giá cả BĐS được xác định.


7

Trong thực tế, hiện nay ở nước ta một số quan niệm về thị trường BĐS
theo nghĩa hẹp đó là thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất đã bước đầu hình
thành và đang có xu hướng mở rộng ở nước ta. Đâu có nhà và đất cũng như
các dịch vụ gắn liền với nhà đất thì ở đó có thể hình thành thị trường nhà đất.
Tuy nhiên một điều lưu ý khi đề cập đến thị trường BĐS, đó là quyền
sở hữu đất đai. Đối với những quốc gia quyền sở hữu đất đai thuộc về tư
nhân thì thị trường BĐS về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, chủ
thể lưu thông trên thị trường đất đai là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất
đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc
kinh doanh, mua bán, cho thuê, cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá
để kinh doanh đất đai). Đối với những quốc gia như nước ta, đất đai thuộc sở

hữu toàn dân, thị trường BĐS về nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền
sử dụng đất và sở hữu nhà. Đối tượng chủ yếu của kinh doanh BĐS là quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
Cũng như nhiều thị trường khác, ngày nay thị trường BĐS không chỉ
mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế. Các giao dịch
diễn ra trên thị trường BĐS thường quan tâm giải quyết những vấn đề mang
tính chi tiết, cụ thể của cả bên bán và bên mua như vị trí, hình thể, quy mô,
kích thước BĐS, những tiện ích khi sử dụng BĐS hay giá bán BĐS, hình
thức và phương thức thanh toán. Tuy nhiên nhu cầu tìm hiểu về thông tin chi
tiết có liên quan đến BĐS và thị trường BĐS vẫn là yêu cầu thiết yếu đối với
bất kỳ đối tượng nào có tham gia vào thị trường BĐS.
Theo các phân tích lý luận của các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà
nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm
sau đây về thị trường bất động sản:
- Khái niệm 1: Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc
ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào
và vì mục đích gì.


8

- Khái niệm 2: Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá
trị của hàng hoá bất động sản.
- Khái niệm 3: Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới,
tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước
đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát
triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
- Khái niệm 4: Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch bất động
sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi

giới, tư vấn...
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, sau
khi tổng hợp các kết quả, một số khái niệm về thị trường BĐS thì khái niệm
về thị trường BĐS như sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các
bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi
giới, tư vấn ... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà
nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt
động kinh doanh trên thị trường BĐS. [1]
Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị
trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.
1.2.2. Quy luật cung - cấu bất động sản
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.


9

P

Đường cầu

P0

E

Đường cung

P1

E
D0

D1
O
Q1

Q0

Q

Hình 1.1: Cung và cầu đất đai
Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua
nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E', nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …


10

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng

như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì
cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở
nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá
do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ
giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá
thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).

Giá

S
D1
G1
D

G
Số lượng đất đai
Hình 1.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá đất trong
thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất
cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó
thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D
lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu
giữa các loại đất. [1]


11

1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản
1.2.3.1. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi
Trên thị trường hàng hoá bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hoá
BĐS gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều
kiện. Thị trường này lại có thể chia thành thị trường BĐS tư liệu sản xuất và
thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng.
- Thị trường BĐS tư liệu sản xuất: Gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị,
nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công
nghiệp..), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp..
- Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, bất động
sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
- Vừa là thị trường BĐS tư liệu sản xuất vừa là thị trường BĐS tư liệu
tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v..
1.2.3.2. Căn cứ vào khu vực có bất động sản
- Khu vực đô thị: Thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị
trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường
BĐS công cộng v.v..
- Khu vực nông thôn: Thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông
nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất
phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh
doanh v.v..), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường
BĐS công cộng v.v..
- Khu vực giáp ranh: Thị trường đất ở, nhà ở, thị trường đất nông nghiệp,
thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp, thị trường
BĐS công cộng v.v..
1.2.3.3. Căn cứ theo công dụng của bất động sản
- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)


12

- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn,
trung tâm thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ
lợi, y tế, văn hoá...)
- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu
công nghiệp, khu chế xuất...)
- Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn)
- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động
sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch,
v.v..) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v..
1.2.3.4. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh)
- Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản
- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
- Thị trường cho thuê bất động sản
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản
- Thị trường dịch vụ bất động sản: Bao gồm các hoạt động dịch vụ môi
giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất
động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản v.v..
1.2.3.5. Căn cứ theo thứ tự, thời gian bất động sản tham gia thị trường
- Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền
sử dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp).
- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã
được mua hoặc thuê. [2]
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.2.4.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm:
yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.

13

- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của
kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan
mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất
tăng, vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: Thường có tương quan với trình độ giáo dục tố
chất văn hoá của nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: Là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nước.
+ An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rất rõ, một khu vực
có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: Là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không
đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn
cầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: Ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá
đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân
khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến
trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu
vực khác.
- Yếu tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là
không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều

liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trường, đất đai cũng không ngoại lệ.


14

+ Yếu tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với
quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở
thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng.
- Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc
gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn
định kinh tế đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn
định. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: Hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
+ Biến động vật giá
+ Mức lãi suất [2]
1.2.4.2. Yếu tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác
động tổng hợp tới giá đất bao gồm: Vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện
thiết bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị…
Trong đó vị trí là yếu tố quyết định đến giá đất đô thị.
Vị trí: Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn
đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên
phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng
trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị

hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay
ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu
đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời


15

do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy, xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất. [2]
1.2.4.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là những nếu tố chỉ đặc trưng về điều kiện bản thân của
thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, điều
kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn
sử dụng đất… Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến
giá cả của từng thửa đất. Trong đó, yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được
xem là yếu tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của
vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng… [2]
Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như
yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất …
1.3. Các nghiên cứu về bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam
1.3.1. Các nghiên cứu về bất động sản trên thế giới
* Ở Malaysia
Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá
của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; bang
và quận (huyện).
- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch
vụ định giá bất động sản "gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH trực thuộc
Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu
trách nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình.

- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi Bang có một chi nhánh của
JPPH. Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách
nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình.
- Tại cấp Quận (huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn
phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi