KINH NGHIỆM NGHỀ XÂY DỰNG

KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 1


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 2

LỜI NÓI ĐẦU
Xin chào các bạn, trước tiên tôi xin cảm ơn các bạn đã
quan tâm đến Bộ dữ liệu kinh nghiệm (470 bộ hồ sơ thiết kế
nhà phố, biệt thự) mà tôi đã tổng hợp lại trong những năm
làm việc cùng với sự hỗ trợ các kỹ sư, kiến trúc sư, giám đốc
các công ty xây dựng và các nhà thầu tư nhân nhiều năm
kinh nghiệm.
Với mong muốn được giúp đỡ các kỹ sư tương lai còn
đang ngồi trong ghế nhà trường, các kỹ sư mới ra trường
(ngoài ra thì bộ dữ liệu có thể giúp bổ sung kiến thức cho các
nhà thầu lâu năm, cũng như chủ nhàcóýđịnh xây nhà) có cái
nhìn thực tế hơn về thiết kế và thi công xây dựng nhà phố,
biệt thự, nhà liên kế,những công trình nhỏ(Nhà 7 tầng trở
xuống), mà lúc còn ngồi trong ghế nhà trường ít được nhắc
tới nhiều như những nhà cao tầng.
Các bạn sẽ được trải nghiệm thực tế kinh nghiệm từ
những câu chuyện ở công trường của các kỹ sư, kiến trúc sư,
giám đốc xây dựng, nhà thầu tư nhân lâu năm trong nghề.
Điều ĐẶC BIỆTtrong ebook này là những kinh nghiệm
đó đã được tôi sắp xếp lại theo thứ tự từ khâu xin phép, thiết
kế kiến trúc, kết cấu, điện, nước cho đến thi công công trình


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 3

sao cho nhanh nhất và đạt hiệu quả cao nhất có thể ở các

khâu khi xây dựng nhà ở.
Những kinh nghiệm đó sẽ giúp bạn xử lý những tình
huống và các vấn đề khó xử ở dưới nhiều góc độ khác nhau
có thể là bạn đang là một kỹ sư bên nhà thầu do công ty cử
xuống để giám sát đội thi công, bạn là giám sát do chủ đầu tư
thuê bạn hay bạn có thểlà một kỹ sư thiết kế v..v.
Trong tập tài liệu này tôi có chia làm 2 kiểu chữ, một là
kiểu chữ thường và hai và kiểu chữ in nghiêng. Nếu bạn nào
có nhiều thời gian rảnh thì nên đọc cả 2 kiểu chữ này nó sẽ
giúp cho bạn hiểu được vấn đề sâu hơn, còn nếu bạn nào
không có nhiều thời gian để nghiên cứu tập tài liệu này thì
các bạn hãy đọc phần kiểu chữ thường vì đó là những trải
nghiệm thực tế mà chúng tôi có được.

LỜI TÁC GIẢ:


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 4

Sẽ không là gì từ những kinh nghiệm dưới đây của tôi và
những kỹ sư, kiến trúc sư, giám đốc các công ty xây dựng,
các nhà thầu tư,mà chúng tôi đãtổng hợp lại qua nhiều năm
làm việc trong ngành xây dựng, nếu như trong con người
bạn không thật sự có niềm đam mê nghề nghiệp và chấp
nhận đương đầu với những thử thách nhất thời trong nghề.
Với tài năng (Tài năng đáng quý nhất của các bạn là khả
năng nhìn ra được lợi ích và niềm đam mê giải quyết các vấn
đề“Mark V. Hansen”) của các bạn. Tôi tin rằng các bạn sẽ
vượt qua mọi thử thách đang đợi bạn ở tương lai.

Xin chân thành cảm ơn các bạn!
Để biếtthêm chi tiết xin cũng như đặt mua sản phẩm nghiệm
(470 bộ hồ sơ thiết kế nhà phố, biệt thự) xin vui lòng liên hệ:
Sđt: 0909.046.121

MỤC LỤC
CHƯƠNG I: XIN PHÉP XÂY DỰNG


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 5

A. Xin phép nhà phố biệt thự

7
7
17
20

Thủ tục xin phép xây dựng
II. Hướng dẫn thực hiện theo thực tế
III. Những chỉ dẫn quang trọng
I.

CHƯƠNG II: THIẾT KẾ
A. Thiết kế kiến trúc

36
36
55
61

63
66
71
71
72
74

Xu hướng thiết kế hiện nay
II. Những chỉ dẫn quan trọng
B. Thiết kế kết cấu
I. Kết cấu móng
II. Kết cấu dầm sàn
C. Thiết kế điện, nước
I. Phần điện
II. Phần nước
D. Thủ thuật AUTOCAD
I.

CHƯƠNG III: THI CÔNG PHẦN THÔ
A. Chuẩn bị mặt bằng thi công
B. Thi công phần móng

Đào đất
II. Lắp đặt coffa, thép
III. Đổ bê tông móng
C. Thi công phần thô
I. Coffa cột, dầm, sàn
II. Thép cột, dầm, sàn
III. Bê tông cột dầm sàn
I.

89
90
90
92
98
100
100
101
102

CHƯƠNG IV: THI CÔNG PHẦN HOÀN THIỆN


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 6

A. Công tác nề: xây, trát, ốp, lát

Công tác xây
II. Công tác lát nền
III. Công tác ốp gạch tường
Công tác thạch cao
I. Công tác trần thạch cao
II. Công tác tường thạch cao
Công tác lắp đặt điện, nước
I. Công tác lắp đặt điện
II. Công tác lắp đặt nước
Công tác lắp dựng cửa các loại
I. Lắp đặt cửa gỗ
II. Lắp đặt cửa nhôm kính

Công tác sơn nước
I. Vệ sinh và chuẩn bị mặt bằng
II. Bả matit
III. Sơn lót
IV. Sơn phủ hoàn thiện
Một số công tác hoàn thiện khác
I. Lắp đặt đá hoa cương
II. Lắp đặt tay vịn cầu thang
I.

B.

C.

D.

E.

F.

CHƯƠNG I

106
106
109
118
120
120
122
123

123
126
133
133
134
138
138
139
140
141
142
143
147


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 7

XIN PHÉP XÂY DỰNG
A.

XIN PHÉP NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ

I.

Thủ tục xin phép xây dựng:

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng (đối với nhà ở riêng
lẻ và công trình tôn giáo theo Điều 14 Quyết định số
04/2010/QĐ-UBND).
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu 1 tại Phụ

lục số II kèm theo Quy định này).
Trong trường hợp đề nghị cấp giấy phép xây dựng tạm thì
trong đơn xin cấp giấy phép xây dựng còn phải có cam kết tự
phá dỡ công trình, không yêu cầu bồi thường chi phí xây
dựng và phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện giải
phóng mặt bằng theo Mẫu 2 tại Phụ lục số II kèm theo Quy
định này.
- Giấy tờ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất:
Bản sao được chứng thực một trong những giấy tờ về quyền
sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo Điều 16 Quy định này
kèm theo Trích lục bản đồ do cơ quan có thẩm quyền cấp,
trường hợp giấy tờ về quyền sử dụng đất không có Trích lục
bản đồ đi kèm thì thực hiện theo quy định tại Khoản 19 Điều
16 Quy định này. Điều 16 Quyết định số 04/2010/QĐ-UBND
cụ thể như sau:


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 8

- Khoản 1: Giấy tờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao
đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử
dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
- Khoản 2: Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày
15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai có
hiệu lực thi hành) đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Khoản 3: Giấy tờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao
đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày
01/7/2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất;

- Khoản 4: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994; Nghị
định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở
hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị;
- Khoản 5: Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo hướng dẫn
tại Thông tư số 47/BXD-XDCBĐT ngày 05/08/1989 và
Thông tư số 02/BXD-ĐT ngày 29/04/1992 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn thực hiện ý kiến của thường trực Hội đồng Bộ
trưởng về việc hoá giá nhà cấp III, cấp IV tại các đô thị từ
trước ngày 15/10/1993 hoặc từ ngày 15/10/1993 đến trước
ngày 05/7/1994 mà trong giá nhà đã tính đến giá đất ở của
nhà đó;
- Khoản 6: Giấy tờ sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 9

hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Khoản 7: Giấy tờ chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được
thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờ nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; giấy tờ của tổ chức
sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên
góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Khoản 8: Giấy tờ trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu
thầu dự án có sử dụng đất;
- Khoản 9: Giấy tờ mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy

định của pháp luật;
- Khoản 10: Giấy tờ được nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở
gắn liền với đất ở.
- Khoản 11: Giấy tờ của Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp
cấp đất ở cho gia đình, xã viên của hợp tác xã từ trước ngày
28/6/1971 (ngày ban hành Nghị quyết số 125/CP của Hội
đồng Chính phủ - nay là Chính phủ - về tăng cường công tác
quản lý ruộng đất).
- Khoản 12: Một trong các loại giấy tờ sau đối với trường
hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy
ban nhân dân cấp phường xác nhận không có tranh chấp và
được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận
của Ủy ban nhân dân cấp phường:


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 10

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày
15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình
thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân
chủ cộng hoà và Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt
Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng
ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa
gắn liền với đất.
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà
ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy

ban nhân dân cấp phường xác nhận là đã sử dụng trước
ngày 15/10/1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo
quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất.
- Khoản 13: Một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản
12 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo
giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các
bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2004 chưa
thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 11

của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân cấp phường xác
nhận là đất không có tranh chấp.
- Khoản 14: Giấy tờ của Ủy ban nhân dân xã xác nhận việc
sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp của các hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất, có hộ khẩu thường trú tại
địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp
tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi và
được Ủy ban nhân dân huyện thẩm tra kết quả xác nhận của
Ủy ban nhân dân xã.
- Khoản 15: Giấy tờ của Ủy ban nhân dân cấp phường xác
nhận việc các hộ gia đình, cá nhân không có các loại giấy tờ
quy định tại Khoản 12 Điều này hiện đang sử dụng đất ổn
định từ trước ngày 01/7/2004, không có tranh chấp, phù hợp
với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã
có quy hoạch sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp

quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp
phường.
- Khoản 16: Giấy tờ thẩm tra không có tranh chấp của Ủy
ban nhân dân cấp phường đối với công trình là đình, đền,
miếu, am, từ đường, nhà thờ của cộng đồng dân cư đang sử
dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết
quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường.
- Khoản 17: Giấy tờ của Ủy ban nhân dân cấp phường xác
nhận việc sử dụng đất đúng mục đích, không có tranh chấp
đối với các tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất và được


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 12

Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của
Ủy ban nhân dân cấp phường.
- Khoản 18: Trong trường hợp hộ gia đình không có các loại
giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định từ Khoản 1 đến
Khoản 17 Điều này, nhưng được Ủy ban nhân dân cấp
phường xác nhận là đất đó đang sử dụng không có tranh
chấp (thời gian thẩm tra không quá 10 ngày làm việc) và
được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận
của Ủy ban nhân dân cấp phường (thời gian thẩm tra không
quá 07 ngày làm việc), theo Hướng dẫn số 6471/2002/HDSĐCNĐ ngày 25/10/2002 của Sở Địa chính Nhà đất Hà Nội
(nay là Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội) thì cũng được
xét cấp giấy phép xây dựng. Hộ gia đình chịu trách nhiệm
tiếp tục thực hiện các thủ tục để có quyền sử dụng đất theo
quy định của Pháp luật.
- Khoản 19: Các loại giấy tờ quy định từ Khoản 1 đến
Khoản 18 Điều này nếu không thể hiện được ranh giới phần

diện tích đất hoặc công trình chủ đầu tư được phép sử dụng
hoặc sở hữu riêng thì phải được Ủy ban nhân dân cấp
phường xác nhận ranh giới sử dụng và được Ủy ban nhân
dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân
dân cấp phường.
Chủ đầu tư cần xuất trình bản gốc để đối chiếu khi nộp hồ
sơ, trường hợp giấy tờ đã thế chấp thực hiện theo quy định
tại Khoản 8 Điều 18 Quy định này;


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 13

- Hai bộ hồ sơ thiết kế theo quy định tại Điều 17 Quy định
này;
- Tuỳ theo tính chất công trình, chủ đầu tư bổ sung thêm
thành phần hồ sơ theo Điều 18 Quy định này.
Ngoài thành phần hồ sơ nêu trên, tùy theo tính chất công
trình, hồ sơ cần có thêm các loại văn bản, hồ sơ, tài liệu
sau (Điều 18 Quyết định số 04/2010/QĐ-UBND):
- Đối với các công trình có hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng
do các cá nhân, đơn vị tư vấn thực hiện theo quy định tại
khoản 2 Điều 19 Quy định này: phải có chứng chỉ hành nghề
của cá nhân và giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của
đơn vị tư vấn có chức năng hoạt động phù hợp với nội dung
tư vấn.
- Đối với công trình xây xen: phải có mặt bằng, mặt cắt hiện
trạng công trình tỷ lệ 1/100 – 1/200 thể hiện rõ các thành
phần kết cấu riêng, chung với các công trình liền kề và giải
pháp gia cố, chống đỡ công trình cũ và xây dựng công trình
mới nhằm đảm bảo an toàn cho công trình liền kề do tổ

chức, cá nhân có đủ năng lực thực hiện. Chủ đầu tư phải có
văn bản cam kết chịu trách nhiệm đối với việc hư hỏng các
công trình liền kề, lân cận nếu nguyên nhân hư hỏng được
xác định do thi công công trình mới gây ra;
- Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong làm
thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công
trình: phải có hồ sơ khảo sát hiện trạng gồm ảnh chụp hiện
trạng, các bản vẽ hiện trạng kiến trúc, kết cấu công trình;


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 14

kết quả thẩm tra kết cấu công trình hiện trạng và thiết kế sửa
chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình do tổ chức
tư vấn có đủ năng lực thực hiện;
- Đối với công trình ngầm, công trình có tầng hầm: phải có
ảnh chụp hiện trạng của các công trình lân cận xung quanh
công trình và biện pháp thi công công trình ngầm, tầng hầm
của chủ đầu tư đã được đơn vị tư vấn có năng lực hành nghề
phù hợp thẩm tra. Chủ đầu tư phải có văn bản cam kết chịu
trách nhiệm đối với việc hư hỏng các công trình liền kề, lân
cận nếu nguyên nhân hư hỏng được xác định do thi công
công trình mới gây ra;
- Đối với trường hợp phải phá dỡ công trình cũ để xây dựng
công trình mới: phải có phương án phá dỡ công trình do tổ
chức tư vấn đủ năng lực lập kèm theo quyết định phê duyệt
của chủ đầu tư (đối với công trình của tổ chức, doanh
nghiệp) hoặc được chủ đầu tư ký xác nhận (đối với nhà ở
riêng lẻ hoặc công trình tôn giáo);
- Đối với nhà thuê: phải có hợp đồng thuê nhà theo quy định

của pháp luật và văn bản chấp thuận, ủy quyền hợp pháp
của chủ sở hữu nhà cho người thuê thực hiện việc xin phép
xây dựng và đầu tư xây dựng công trình;
- Đối với trường hợp xây dựng trên đất của người có quyền
sử dụng đất hợp pháp: phải có hợp đồng thuê đất theo quy
định của pháp luật.
- Đối với trường hợp nhà, đất đã được thế chấp: phải có hợp
đồng thế chấp và văn bản chấp thuận của tổ chức, cá nhân


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 15

nhận thế chấp nếu trong hợp đồng không có thoả thuận
khác.
- Công trình được công nhận là di tích lịch sử - văn hoá:
Thực hiện theo quy định của Luật Di sản văn hóa.
- Công trình tôn giáo: phải có văn bản chấp thuận của
UBND cấp quận và Sở Nội vụ về lĩnh vực tôn giáo;
- Công trình, nhà ở tại bãi sông ngoài phạm vi bảo vệ đê
điều: phải có văn bản chấp thuận của Sở Nông nghiệp và
Phát triển nông thôn theo quy định của pháp luật;
- Đối với công trình của các cơ quan ngoại giao: tổ chức
quốc tế, công trình hạ tầng kỹ thuật chuyên ngành; công
trình có nguy cơ cháy nổ; công trình có tác động đến vệ sinh
môi trường: phải có văn bản chấp thuận, thỏa thuận của cơ
quan quản lý ngành liên quan theo quy định của pháp luật.
- Những công trình, dự án riêng biệt nằm ngoài quy hoạch
tĩnh không đã công bố, bao gồm công trình có độ cao vượt
lên khỏi các bề mặt giới hạn chướng ngại vật của sân bay và
những công trình nằm trong vùng trời lân cận sân bay có độ

cao trên 45 mét so với mức cao sân bay; công trình nằm
phạm vi ảnh hưởng đến xạ giới, bề mặt phát xạ, tầm phủ
sóng của các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời; các trạm
thu, phát sóng vô tuyến; công trình có chiều cao trên 45 mét
so với mặt đất tự nhiên, nằm ngoài các khu vực, dự án quy
hoạch đô thị, không gian đã được các bộ, ngành, địa phương
thống nhất với Bộ Quốc phòng về độ cao (theo quy định tại
khoản 5 Điều 4 Nghị định 20/2009/NĐ-CP ngày 23/02/2009


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 16

của Chính phủ về quản lý độ cao chướng ngại vật hàng
không và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời tại Việt
Nam) và đường dây tải điện cao thế, cáp treo: phải có văn
bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng về quản lý độ cao tĩnh
không.
- Đối với công trình thuộc dự án, công trình thuộc báo cáo
kinh tế - kỹ thuật hoặc nhà ở cao tầng không phù hợp với
quy hoạch: phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch.
Đối với các trường hợp quy định tại các khoản 9, 10, 11, 12,
13, 14 Điều này, nếu các văn bản do Chủ đầu tư nộp trong
hồ sơ cần có thông tin làm rõ để phục vụ việc cấp giấy phép
xây dựng thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm
gửi văn bản lấy ý kiến các cơ quan có liên quan.
Trong vòng 15 ngày kể từ ngày gia đình bạn nộp hồ sơ hợp
lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy phép xây dựng cho
gia đình bạn (theo khoản 2 Điều 22 Quyết định số
04/2010/QĐ-UBND). Sau khi nhận giấy phép, gia đình bạn

có thể tiến hành sửa chữa nhà theo giấy phép xây dựng được
cấp và theo giấy phép xây dựng. Trường hợp có khiếu nại, tố
cáo liên quan thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có
trách nhiệm giải quyết khiếu nại tố cáo đó theo pháp luật về
khiếu nại, tố cáo (khoản 7 Điều 19 Quyết định số
04/2010/QĐ-UBND). Căn cứ vào thẩm quyền cấp giấy phép
xây dựng như đã nêu ở trên thì UBND quận – cơ quan có


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 17

thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho gia đình bạn – có
thẩm quyền giải quyết khiếu nại, tố cáo của hộ bà A.

II.

Hướng dẫn thực hiện theo thực tế:

Những điều cần chú ý chung khi xin phép xây dựng nhà
ở riêng lẽ thuộc quyền quản lý của quận, huyện trên địa bàn
Tp.HCM và do khu đô thị quản lý.
1.

Đối với xây mới thì hồ sơ xin phép xây dựng nhà phố
bao gồm:

 Đơn xin giấy phép xây dựng nhà (mẫu đơn này các bạn lên

UBND quận, huyện theo địa chỉ nhà ghi trong sổ đỏ để mua,
vì mỗi quận, huyện có các mẫu bìa không giống nhau, nếu

các bạn dùng mẫu đơn của quận này nộp cho quận khác thì
quận đó sẽ không chấp nhận).
 Quyền sử dụng đất của chủ nhà (nếu chủ nhà chưa có quyền

sử dụng đất thì phải cung cấp đầy đủ hợp đồng mua bán giữa
chủ nhà và chủ sổ đỏ đó).
 Tờ đóng thuế trước bạ mới nhất (bản sao)
 Bản vẽ xin phép xây dựng (theo quy định mới nhất về xin

phép xây dựng thì bản vẽ sẽ có 2 phần là kiến trúc và kết
cấu). 2 bản vẽ kiến trúc, 1 bản vẽ kết cấu có đầy đủ chữ ký
của chủ nhà, giám đốc và con dấu của đơn vị thiết kế.


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 18

 Bản kê khai năng lực của đơn vị thiết kế ( mẫu kê khai đó là

phụ lục 9 trong Thông tư 10_2012_tt_bxd_2012 phần
NHỮNG CHỈ DẪN trong DVD)
 Chứng chỉ hành nghề của kỹ sư thiết kế ghi trong bản vẽ xin

phép.
2.

Đối với hạng mục sửa chữa nhà phố:

 Nếu là sửa chữa nhà mà không có nâng tầng hay động đến

kết cấu chính ( chống thấm, dột, ngăn phòng, sơn nước v…

v) thì bạn chỉ cần làm đơn xin sửa nhà nộp ở UBND phường
đó là được.
 Nếu là nâng tầng thì hồ sơ bao gồm:
•

Đơn xin giấy phép sửa nhà, nâng tầng (mẫu đơn này các bạn
lên UBND quận, huyện theo địa chỉ nhà ghi trong sổ đỏ để
mua, vì mỗi quận, huyện có các mẫu bìa không giống nhau,
nếu các bạn dùng mẫu đơn của quận này nộp cho quận khác
thì quận đó sẽ không chấp nhận).

•

Quyền sử dụng đất của chủ nhà (nếu chủ nhà chưa có quyền
sử dụng đất thì phải cung cấp đầy đủ hợp đồng mua bán giữa
chủ nhà và chủ sổ đỏ đó).

•

Tờ đóng thuế trước bạ mới nhất(bản sao)

•

Bản vẽ xin phép xây dựng (theo quy định mới nhất về xin
phép xây dựng thì bản vẽ sẽ có 2 phần là kiến trúc và kết
cấu). 2 bản vẽ kiến trúc, 1 bản vẽ kết cấu có đầy đủ chữ ký
của chủ nhà, giám đốc và con dấu của đơn vị thiết kế.


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 19

•

Bản kê khai năng lực của đơn vị thiết kế ( mẫu kê khai đó là
phụ lục 9 trong nghị định…..)

•

Chứng chỉ hành nghề của kỹ sư thiết kế ghi trong bản vẽ xin
phép.

•

Giấy kiểm định của đơn vị kiểm định móng, khung nhà của
cơ quan kiểm định có thẩm quyền (ở quận thường có các cơ
quan như vậy, các bạn có thể liên hệ trực tiếp ở quận đó để
thuận tiện cho việc xin giấy phép).
3.

Đối với hạng mục xin phép xây dựng nhà xưởng
trong khu công nghiệp:

 Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
 Giấy chứng nhận đầu tư hoặc thông báo tiếp nhận đầu tư của



•
•
•

Ban quản lý (bản photocopy);
Bản cam kết bảo vệ môi trường (Bản sao có chứng thực);
giấy chứng nhận thẩm duyệt về PCCC (bản sao có chứng
thực) kèm 01 bộ hồ sơ bản vẽ có đóng dấu thẩm duyệt PCCC
(bản photocopy);
Bản chính dự án đầu tư xây dựng công trình gồm:
Thuyết minh dự án;
Bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thi công có đóng dấu thẩm tra
của 01 đơn vị tư vấn có chức năng.
Giấy đăng ký kinh doanh của đơn vị tư vấn thiết kế và chứng
chỉ hành nghề của chủ trì các bộ môn thiết kế (bản sao có
chứng thực);


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 20

•

Bản chính báo cáo kết quả thẩm tra hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ
thuật hoặc thi công, kèm giấy đăng ký kinh doanh của đơn vị
tư vấn thẩm tra (bản sao có chứng thực);
• Bản chính báo cáo khảo sát địa chất công trình kèm theo giấy
đăng ký kinh doanh của đơn vị khảo sát và chứng chỉ hành
nghề của chủ nhiệm khảo sát địa chất công trình (bản sao có
chứng thực);
 Ngoài những tài liệu cần có cho thủ tục xin phép xây dựng
trên các bạn còn nên chú ý đến bản vẽ xin phép PCCC nữa
nha, bước đầu thì trong thủ tục chưa có giấy phép PCCC
nhưng sau này hoàn công là có đấy.

III. Những chỉ dẫn quan trọng:
1.

Hạn chế việc chủ nhà đi lại nhiều khi xin phép xây
dựng.

Sau khi các bạn đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ cần thiết để xin
phép xây dựng mới, sửa chữa nhà ở, tiếp theo là công tác
nộp hồ sơ vào phòng quản lý đô thị quận, huyện cũng như
ban quản lý khu đô thị.
Khi nộp hồ sơ các bạn cần lưu ý điểm sau: Theo quy định
thì chủ nhà sẽ là người trực tiếp đến UBND quận, huyện để
nộp hồ sơ.
Với quy định này các bạn sẽ gặp rất nhiều trở ngại như
sau: Nếu hồ sơ của bạn cực kỳ chính xác thì chủ nhà chỉ cần
2 lần đến UBND quận, huyện, là lúc nộp vào và lúc lấy ra.
Nhưng thường thìhồ sơ của bạn sẽ bị trả ra để sửa lại ít nhất


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 21

là 1 lần vậy là đã có ít nhất 3 lần chủ nhà ra UBND quận,
huyện.
Hướng giải quyết:Cách tốt nhất cho vấn đề này là trước
khi đi nộp hồ sơ các bạn hãy hướng dẫn chủ nhà đi làm giấy
ủy quyền về việc nộp và lấy hồ sơ xin phép xây dựng.
Chủ nhà có thể đến cơ quan công chứng tư nhân hoặc
phường để làm loại giấy này, chi phí mất khoảng 200k, hồ sơ
giấy ủy quyền này bao gồmsổ đỏ bản gốc, bản đóng thuế nhà
đất, CMND gốc của chủ nhà và CMND photo của người

được ủy quyền.
Cách thứ hai là bạn phải xin được số điện thoại của anh
trực tiếp thụ lý hồ sơ này và nhờ hướng dẫn giúp là nhanh
nhất.
2.

Rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng.

Tôi sẽ nói sơ qua về quy trình làm việc của quận, huyện
và thời gian để ra một giấy phép thông thường là bao lâu.
Sau khi nhận hồ sơ phòng quản lý đô thị quận huyện sẽ
trả lời cho bạn trong khoản thời gian 3 tuần nếu có sửa thì sẽ
trả hồ sơ lại cho bạn sửa và sau đó thì bạn sẽ nộp lại theo yêu
cầu sửa đó, nếu không còn có sai xót nào nữa thì sẽ được
quận, huyện ra giấy phép cho bạn trong vòng 3 tuần.
Đó là hồ sơ của bạn rất chuẩn (để được hồ sơ chuẩn như
vậy thì chỉ có các công ty chuyên về xin phép xây dựng mới
làm được.


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 22

Hồ sơ của bạn dễ bị trả ra nhất là vì bản vẽ xin phép, nếu
như bạn không có kinh nghiệm trong việc vẽ bản vẽ xin
phép, hoặc không có người trợ giúp thực hiện thì tôi có thể
nói rằng hồ sơ của bạn sẽ bị trả ra ít nhất 2 lần mà mỗi 1 lần
trả ra thì bạn sẽ bị chậm 2 tuần.
Hướng giải quyết: Cách tốt nhất là bạn nên xin số điện
thoại của người trực tiếp thụ lý hồ sơ xin phép này và nhờ
người đó hướng dẫn, khi bạn có được số điện thoại của

người trực tiếp thụ lý hồ sơ rồi thì bạn nên liên hệ hỏi cho
thật kỹ về bản vẽ xin phép, khi hỏi được rồi thì bạn cố gắng
về sửa thật nhanh bản vẽ và nên in nháp ra thôi, rồi đưa cho
người ấy kiểm tra lại cho thật kỹ, đến khi nào người ấy ok rồi
mới nộp vào lại.
Tuy nhiên bạn cũng không nên ỷ lại vào người đó vì
người đó chỉ hướng dẫn mà thôi chứ không có trực tiếp thực
hiện như bạn. Nên bạn cần phải nắm vững về các quy định
trong bản vẽ xin phép, để làm được điều này thì tôi đã có gửi
cho bạn một số file xin phép xây dựng trong đĩa DVD phần
NHỮNG CHỈ DẪN.
Khi vẽ bạn hãy chú ý những điểm sau: mật độ xây dựng
cho phép, chiều cao từng tầng, tổng chiều cao nhà, số tầng
được phép xây và ban công cho phép.
Tùy theo con đường, bề rộng của đường mà mà chỉ số
trên sẽ thay đổi, bản có thể dựa vào các bảng sau để biết chi
tiết hơn.


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 23

***
BẢNG MẬT ĐỘ XÂY DỰNG
2.8.5. Khoảng lùi của công trình
- Khoảng lùi của các công trình so với lộ giới đường quy
hoạch được quy định tùy thuộc vào tổ chức quy hoạch không
gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều rộng của lộ
giới, nhưng khoảng lùi tối thiểu phải thỏa mãn quy định
trong bảng 2.5.
Bảng 2.5: Quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các

công trình theo bề rộng lộ giới đường và chiều cao xây
dựng công trình
Chiều cao xây dựng công trình
(m)

≤1
6

Lộ giới đường tiếp giáp với lô
đất xây dựng công trình (m)
< 19
19 ¸ < 22
22 ¸ < 25
≥ 25

0
0
0
0

1
9

0
0
0
0

2
2

3
0
0
0

≥
2
2
5
8

4
3
0
0

6
6
6
6

- Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình
và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công
trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 24

với phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng tương

ứng của mỗi phần tính từ mặt đất (cốt vỉa hè).
2.8.6. Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa cho phép
1) Công trình nhà ở:
Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở
liên kế, riêng lẻ và nhóm nhà chung cư được quy định trong
bảng 2.6 và 2.7.a.
Bảng 2.6: Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa của lô
đất xây dựng nhà ở liên kế và nhà ở riêng lẻ (nhà vườn,
biệt thự…)
Diện tích lô
đất (m2/căn
nhà)
Mật độ xây
dựng tối đa
(%)

≤5
0

7
5

10
0

20
0

30
0

50
0

≥1.00
0

10
0

9
0

80

70

60

50

40

Bảng 2.7a: Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa của
nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công
trình

Chiều
Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô
cao xây đất

dựng
≤3.000m 10.000m 18.000m ≥35.000m
2
2
2
2
công
trình


KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ PHỐ, BIỆT THỰ 25

trên mặt
đất≤16
(m)
19
22
25
28
31
34
37
40
43
46
>46

75
75
75

75
75
75
75
75
75
75
75
75

65
60
57
53
50
48
46
44
43
42
41
40

63
58
55
51
48
46
44

42
41
40
39
38

60
55
52
48
45
43
41
39
38
37
36
35

2) Các công trình giáo dục, y tế, văn hóa, chợ:
Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa của các công trình
công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, TDTT, chợ trong các
khu vực xây dựng mới là 40%.
3) Các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình
có chức năng hỗn hợp:
Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa của các công trình
dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp
xây dựng trên lô đất có diện tích ≥3.000m2 cần được xem xét
tùy theo vị trí trong đô thị và các giải pháp quy hoạch cụ thể
đối với lô đất đó và được cấp có thẩm quyền phê duyệt, tuy

nhiên vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối