Phân tích tài chính kinh tế dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự khách sạn cho thuê đồ án kinh tế đầu tư

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, KINH TẾ
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
KHU BIỆT THỰ, KHÁCH SẠN CHO
THUÊ

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

1


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

MỞ ĐẦU
1.

Vai trò của đầu tư (ĐTXD) xây dựng trong nền kinh tế quốc dân.

Trong chiến lược phát triển kinh tế - xă hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc
gia, mỗi chế độ chính trị, đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang
thiết bị trong toàn nền kinh tế quốc dân. Để tạo lập được cế sở hạ tầng phục vụ tốt mục
tiêu chiến lược đặt ra của mỗi quốc gia thì hoạt động Đầu tư & Xây dựng (ĐTXD) có
vai trị hết sức quan trọng. ĐTXD có vai trị quan trọng được thể hiện qua các đặc
trưng sau:
 Hoạt động đầu tư và xây dựng được xem là hoạt động đi trước một bước

để trực tiếp tạo dựng ra cế sở vật chất ( quy ước gọi là tài sản) cho toàn bộ
các nghành kinh tế quốc dân. Sau đó các nghành KTQD mới khai thác
cơng trình tạo ra của cải vật chất thoả măn nhu cầu của cộng đồng xă hội.
 Tạo cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sản xuất mới.
 Góp phần phân cơng lao động xă hội một cách hợp lý, góp phần thúc đẩy
sự tăng trưởng kinh tế và phát triển xă hội.
 Qua đầu tư xây dựng cho phép giải quyết hài hoà các mối quan hệ nảy
sinh trong nền kinh tế và trong xă hội như mối quan hệ giữa phát triển
kinh tế với phát triển giáo dục, y tế, quốc phòng; phát triển kinh tế giữa
trung ương và địa phương; phát triển kinh tế ở các vùng sâu, vùng xa…
 Đối với hoạt động kinh doanh thì hoạt động đầu tư đổi mới công nghệ là
các hoạt động liên quan tới sự sống còn, đổi mới và phát triển của doanh
nghiệp.
 Đối với nước ta đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xă hội, hoạt
động đầu tư xây dựng có vai trị quan trọng, thúc đẩy thực hiện nhanh
cơng cuộc cơng nhiệp hoá, hiện đại hoá mà đảng và nhà nước đă đề ra..
Cụ thể là:
 ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các cơng trình, cơ sở hạ tầng,
TSCĐ phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển
các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xă hội.
 ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời
sống vật chất, tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tơn tạo các cơng
trình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến mơi trường sinh
thái.
 ĐTXD đóng góp đáng kể vào cơng tác an ninh quốc phòng xây dựng các
NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

2

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu tư trong lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuối
cùng là cơng trình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất cả các
ý nghĩa (bao gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xă hội, KH-CN-KT, mơi trường, an
ninh quốc phòng,…).
2.

Vai trò của dự án đầu tư (DAĐT) trong quản lý đầu tư xây dựng.
Dự án đầu tư là tế bào của hoạt động đầu tư. Đó là tập hợp các biện pháp có
căn cứ khoa học và cơ sở pháp lý được đề xuất về các mặt kỹ thuật, cơng
nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính kinh tế và xă hội để làm cế sở cho việc quyết
định bỏ vốn đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho DN và hiệu quả kinh tế
xă hội đem lại cho quốc gia và xă hội lớn nhất có thể có được.
Theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng, dự án đầu tư xây dựng là một tập
hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo dựng mới, mở rộng hoặc
cải tạo những cế sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về mặt
số lượng hoặc nâng cao về mặt chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ, đảm
bảo được hiệu quả tài chính, kinh tế xă hội ứng với một khoảng thời hạn nhất
định( chỉ bao gồm hoạt động đầu tư trực tiếp). Vậy nên vai trò của dự án đóng
vai trị quan trọng:
 DAĐT cịn có vai trị đặc biệt quan trọng vì thơng qua nó nhà nước có thể
kiểm sốt được một cách tồn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử
dụng vốn nhà nước) và hiệu quả xă hội an ninh quốc phòng.
 DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp
cho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hến.
 DAĐT là hệ thống triển khai, cụ thể hóa những ý tưởng & cế hội chuyển

hóa dần những biện pháp được đề xuất( về kỹ thuật, tài chính, kinh tế - xă
hội) trở thành hiện thực, là cế sở để giúp các nhà đầu tư xem xét tính khả
thi của dự án. Đặc biệt là tính khả thi về hiệu quả của dự án từ đó đi đến
quyết định có đầu tư hay không?
 Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm sốt
được các cơng việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và
những khía cạnh khác đối với dự án.

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

3


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

 Thông qua dự án mà các cế quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay
khơng.
3.

Nội dung của dự án đầu tư

Theo NĐ12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 thì nội dung của dự án đầu tư xây dựng
cơng trình gồm hai phần sau:
Phần I : Phần thuyết minh của dự án
Nội dung phần thuyết minh của Dự án đầu tư xây dựng cơng trình
1. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm
đối với dự án sản xuất, kinh doanh; tính cạnh tranh của sản phẩm; tác động xă
hội đối với địa phương, khu vực (nếu có); hình thức đầu tư xây dựng cơng trình;

địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên
liệu và các yếu tố đầu vào khác.
2. Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng cơng trình, các hạng mục cơng trình
thuộc dự án; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
3. Các giải pháp thực hiện bao gồm:
a) Phương án chung về giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ
xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;
b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với cơng trình trong đơ thị và cơng
trình có u cầu kiến trúc;
c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;
d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
4. Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng cháy, chữa cháy và các
yêu cầu về an ninh, quốc phòng.
5. Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng
cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

4


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

vốn và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính, hiệu quả xă hội của dự
án.

Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở của dự án
1. Thiết kế cơ sở là thiết kế được thực hiện trong giai đoạn lập Dự án đầu tư xây

dựng cơng trình trên cế sở phương án thiết kế được lựa chọn, bảo đảm thể hiện được
các thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, là
căn cứ để triển khai các bước thiết kế tiếp theo.
Nội dung thiết kế cế sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ.
2. Phần thuyết minh thiết kế cế sở bao gồm các nội dung:
a) Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thiết kế; tổng mặt bằng cơng
trình, hoặc phương án tuyến cơng trình đối với cơng trình xây dựng theo tuyến; vị trí, quy
mơ xây dựng các hạng mục cơng trình; việc kết nối giữa các hạng mục cơng trình thuộc
dự án và với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;
b) Phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có u cầu
cơng nghệ;
c) Phương án kiến trúc đối với cơng trình có u cầu kiến trúc;
d) Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của cơng
trình;
đ) Phương án bảo vệ mơi trường, phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp
luật;
e) Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn chủ yếu được áp dụng.
3. Phần bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
a) Bản vẽ tổng mặt bằng cơng trình hoặc bản vẽ bình đồ phương án tuyến cơng
trình đối với cơng trình xây dựng theo tuyến;

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

5


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

b) Sơ đồ công nghệ, bản vẽ dây chuyền công nghệ đối với cơng trình có u cầu
cơng nghệ;
c) Bản vẽ phương án kiến trúc đối với cơng trình có u cầu kiến trúc;
d) Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu
của cơng trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực.
4.

Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xă hội
4.1 Phân tích tài chính dự án đầu tư:
4.1.1 Ý nghĩa phân tích tài chính dự án đầu tư:
Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính
đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Để xác định, phân tích các
khoản thu, khoản chi, hiệu quả tài chính, an tồn tài chính và độ nhạy của dự
án. Phân tích tài chính là một trong những nội dung quam trọng nhất phải lập
trong phần thuyết minh của dự án, có những ý nghĩa chủ yếu sau:

-

Giúp chủ đầu tư có những cế sở vững chắc để quyết định có hay khơng đầu tư
vào dự án.
- Là căn cứ để cơ quan tài trợ vốn thẩm định phương án tài chính, phương án trả
nợ…và quyết định chấp thuận hay không chấp thuận tài trợ vốn cho dự án.
- Khi dự án được quyết định đầu tư thì phương án tài chính của dự án cịn là bản
kế hoạch quan trọng giúp chủ đầu tư dễ dàng triển khai thực hiện các công việc
của dự án ở các giai đoạn tiếp sau có liên quan.
- Các chỉ tiêu của nội dung phân tích tài chính đat được trong giai đoạn dự án còn
là căn cứ quan trọng để so sánh nó với thực tế sau khi dự án đi vào vận hành
khai thác, từ đó dễ dàng phân tích tìm ra sự chênh lệch, tìm ra các biện pháp
hiệu chỉnh…
4.1.2 Xác định các yếu tố đầu vào

Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:
a) Tính tốn, xác định tồn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích ( chủ yếu là
dịng tiền):
• Xác định quy mơ vốn đầu tư cho dự án (Tổng mức đầu tư).

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

6


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

• Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm
của dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành. Chú ý
khơng có thuế VAT đầu ra).
• Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất thường của DA).
• Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất
sản phẩm). Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ khơng kể đến phần
chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có & tiền trả lăi
vốn vay (chi phí động).
• Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành.
• Các khoản thuê đất, lăi vốn vay tín dụng.
 Trên cơ sở doanh thu & chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành,
tiến hành tính tốn lăi hoặc lỗ. (Chi phí sản xuất kinh doanh trong
vận hành = Chi phí vận hành + Khấu hao + Lăi tín dụng).
• Xác định nguồn vốn và cế cấu vốn cho dự án.
• Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án.
• Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án. Xác định lăi suất dùng trong tính

tốn (lăi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước).
b)Tiến hành phân tích lăi – lỗ cho dự án. (Vẽ sế đồ dòng tiền, xác định hiệu số thu
chi, …)
Phân tích lỗ lăi
Tính tốn trong từng năm vận hành dự án có lăi hay lỗ bao nhiêu. Có 2 chỉ tiêu
• Lợi nhuận trước thuế
LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh
• Lợi nhuận rịng
LNR = LNTT – Thuế TNDN
c)

Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu
đánh giá hiệu quả (tĩnh hoặc động).
*Nhóm các chỉ tiêu tĩnh:

Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính theo chỉ tiêu tĩnh được quy ước là các chỉ tiêu
được tính tốn cho một thời đoạn ngắn thường tính tốn cho một năm mà không xét
đến giá trị của tiền theo thời gian.
NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

7


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

+Chỉ tiêu lợi nhuân tính cho 1 đến vị sản phẩm
Ld = P − C sd → max .
P :giá bán một đến vị sản phẩm,chưa có VAT đầu ra

C sd :chi phí tính cho một đến vị sản phẩm.
n

+Lợi nhuân bình quân năm

Tbq =

∑L
t =1

n

t

− > max

+ Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư.
M=

Lbq
V

L bq : lợi nhuận bình quân năm
V: vốn đầu tư.
Mức doanh lợi một đồng vốn cố định.
M

cd

=

Lbq
Vcd

+ Chi phí tính cho 1 đến vị sản phẩm của dự án

Cd =

1 V .r
(
+ Cn )
Q 2

*Nhóm các chỉ tiêu động
Phân tich đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu động là phân tích đánh giá với trạng
thái thay đổi bất kỳ của dòng tiền theo thời gian; tính tốn với cả vịng đời dự án và có
xét đến gái trị theo thời gian của tiền.
Hiệu quả tài chính của dự án:
• Đánh giá hiệu quả tài chính thơng qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

8


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

n

NPV = ∑
t =0

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

n
Bt
Ct
∑
t
(1 + r ) t =1 (1 + r )t

B t : Lợi ích năm thứ t
C t : Chi phí năm t
r : lăi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án
Nếu NPV ≥ 0 => dự án đáng giá
Nếu N PV < 0 => dự án khơng đáng giá
• Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi
n

NFV =

∑ ( B − C )(1 + r )
t =o

t

n −t

t

Nếu NFV ≥ 0 => dự án đáng giá
Nếu NFV < 0 => dự án khơng đáng giá
• Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi
NAV = NPV

r
(1 + r ) n r
= NFV
n
(1 + r ) n − 1
(1 + r ) − 1

Nếu NAV ≥ 0 => dự án đáng giá
Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá
• Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại
n

Bt − Ct

∑ (1 + IRR)
t =0

t

=0

Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá
Nếu IRR < r => dự án khơng đáng giá

• Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi
NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

9


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

BCR =

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

PB FB
=
PC FC

Nếu BCR ≥ 1 dự án đáng giá
Nếu BCR < 1 dự án khơng đáng giá
d. Phân tích an tồn tài chính và độ nhạy
• Phân tích an tịan nguồn vốn
Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhân
nhà tài trợ vốn, uy tín của cế quan đứng ra bảo lănh vay vốn(nếu cần), độ hấp dẫn của
dự án đối với nhà tài trợ, tình hình ổn định cuả thị trường vốn và tỷ giá hối đoái. Sự
hợp lý về mặt cế cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay…
• Phân tích an tồn theo điểm hồn vốn
Xuất phát từ lý thuyết phân tích hồn vốn, người ta thường sử dụng phân tích
điểm hịa vốn lăi lỗ để định giá độ an toàn về tài chính cho dự án.
Điểm hịa vốn lăi lỗ là tại đó doanh thu bán hang vừa đủ trang trải các chi phí bât
biến, chi phí khả biến trong q trình hoạt động, và lợi nhuận băng 0.
Tại điểm hòa vốn có thể xác định được doanh thu hịa vốn và sản lượng hòa vốn

hoặc mức hoạt động hòa vốn.
V-

Thv

∑N
t =0

hv ,t

=0

N hv ,t : Nguồn hồn vốn ở năm t
• Phân tích điểm hịa vốn
Doanh thu hịa vốn
Rh =

FC
VC
1−
R

FC : chi phí cố định của dự án
VC : chi phí biến đổi của dự án
NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

10


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

R

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

: doanh thu của dự án

Sản lượng hòa vốn của dự án
Qh =

FC
P−v

P : giá bán 1 đến vị sản phẩm
v : chi phí khả biến 1đvsp
Mức hoạt động hịa vốn
Mh =

Qh
R
.100% = h .100%
Q
R

• Phân tích thời hạn hồn vốn
Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận

To =

V

.
L

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:
Tk =

V
L +K

.

• Phân tích khả năng trả nợ.
Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:
K Nt =

Bt
At

Bt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả nợ,
khấu hao, trích trả lăi trong vận hành
At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lăi
K nt < 1 => dự án không có khả năng trả nợ
K nt ≥ 1 => dự án có khả năng trả nợ
NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

11


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

2< K nt < 4 => dự án có khả năng trả nợ vững chắc
• Phân tích an tồn theo thời hạn hoàn vốn
Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để bù đắp số vốn đầu tư bỏ ra. Thời hạn
hồn vốn có thể tính theo cơng thức ở dạng tĩnh hoặc có thể theo cơng thức ở dạng
động như sau:
Tn

Bt − C t

∑ (1 + r )
t =0

t

=0

Tn: Thời hạn hồn vốn được tìm ra bằng phương pháp tính thử dần từ phương trình
trên.
Khi

Th< Thq và Th -> Min

Kết luận: Dự án có độ an tồn càng cao
Trong đó : Thq – thời hạn hồn vốn được quy định trước.
• Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính.
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu
thực tế đạt đưọc khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêu
quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính tốn lại các chỉ tiêu hiệu quả

này.Sau khi tính tốn mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%. 10%.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%.
Độ nhạy của hiệu quả (Hn) được xác định theo công thức:
Hn=[ (Hbt – Hx)/Hbt ]* 100
Hn càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao
Hbt chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR…) được tính ở điều kiện bình
thường như tính tốn ban đầu.
Hx chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR,…) được tính ở điều kiện bất lợi so
với điều kiện tính tốn ban đầu.
NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

12


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

4.2 Phân tích kinh tế xă hội dự án đầu tư

Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xă hội đánh giá dự án đứng trên
giác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của tồn xă hội & cộng đồng. Phân
tích kinh tế xă hội rất cần thiết vì:

 Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh
nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng
lợi ích đó khơng được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát
triển kinh tế - xă hội chung của toàn đất nước. Lợi ích của Nhà nước và
doanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này được thể

hiện thơng qua phần phân tích kinh tế - xă hội của dự án đầu tư.
 Phân tích kinh tế - xă hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết
phục Nhà nước, các cế quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục
các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nếi đặt dự án
ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án.
 Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xă hội là căn cứ chủ yếu để Nhà
nước xét duyệt & cấp giấy phép đầu tư.
 Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xă hội cũng là một căn
cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân
đạo, viên trợ cho các mục đích xă hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường.
 Đối với dự án phục vụ lợi ích cơng cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì
phần phân tích lợi ích kinh tế - xă hội đóng vai trị chủ yếu trong dự án.
Loại dự án này hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn
khá lớn. Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xă hội của dự án ln ln giữ một
vai trị quan trọng.
Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế-xă hội cũng có thể được thực hiện như nội dung
của phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu
đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xă hội. Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa
trên góc độ lợi ích KT-XH. Cụ thể như sau:
a) Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm & tính cho cả đời dự án.
b) Giá trị sản phẩm gia tăng bình qn tính cho một đồng vốn dự án.
c) Mức thu hút lao động vào làm việc:
- Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm.
- Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án..
NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

13


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

d) Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong
cả đời dự án.
e) Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.
Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế.
Các chỉ tiêu xă hội :
Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giả
quyết thất nghiệp...
Ngồi ra cón có một số chỉ tiêu ngồi dự án như : Bảo vệ môi truờng sinh thái,
nâng cao trình độ văn hố giáo dục cho nhân dân...
5. Giới thiệu dự án.


Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê:
“BLUE SKY”

Chủ đầu tư : Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội HUD.
Địa điểm xây dựng : Sơn Tây , thành phố Hà Nội.
Quy mơ của dự án: Nhóm B
+) Gồm 25 hạng mục chính: 7 nhà A, 9 nhà B, 5 nhà C, 6 nhà D
7 Nhà A, xây dựng theo kiểu biệt thự độc lập, diện tích chiếm đất của mỗi nhà
theo chỉ giới quy hoạch đất là: 325.5 m2
9 Nhà B, xây dựng theo kiểu biệt thự ghép sát, diện tích chiếm đất của mỗi
nhà theo chi giới quy hoạch đất là: 480 m2
5 Nhà C, xây dựng theo kiểu biệt thự độc lập, diện tích chiếm đất của mỗi nhà
theo chỉ giới quy hoạch đất là: 225 m2
6 Nhà D, xây dựng theo kiểu biệt thự tứ lập, diện tích chiếm đất của mỗi nhà
theo chỉ giới quy hoạch đất là: 315 m2

Trong đó: Diện tích xây dựng cụ thể của từng hạng mục
Nhà A : Scđ = 157,88 m2/nhà
NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

14


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

Nhà B : Scđ = 268,36 m2/nhà
Nhà C : Scđ = 127,7 m2/nhà
Nhà D: Scđ = 250,6 m2/nhà
Sân bóng chuyền : 600 m2
Sân vui chơi : 600 m2
 Tổng diện tích chiếm đất là :
Scđ = 7A + 9B + 5C+ 6D + Sân bóng chuyền + Sân vui chơi
= 7 x 157,88 + 9 x 268,36 + 5 x 127,7 + 6 x 250,6 + 600 + 600
= 6862,5 m2
 Mật độ xây dựng là: 38,1%
 Diện tích khu đất S = 18.000 m2
Tổng diện tích xây dựng các hạng mục nhà là :
 Mật độ xây dựng là : 38,1 %

+ Một số hạng mục phụ khác:
* San lấp mặt bằng.
* Đường giao thông, vỉa hè.
* Hàng rào ,tường bao +Cổng ra vào.
*Hệ thống cấp điện ngoài nhà.

* Sân chơi thể thao.
* Vườn hoa, thảm cỏ + Cây cảnh
*Hệ thống cấp , thốt nước ngồi nhà.

Thời gian thực hiện dự án: Txd = 2 năm
Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tư xây dựng:
 Thời gian tính tốn, đánh giá dự án: nda = 15 năm
NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

15


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

 Mục đích đầu tư: Xây dựng khu biệt thự cho thuê và bán với đối tượng cho thuê
là khách trong và ngoài nước, thuê ở và làm việc. Dự án dự kiến thực hiện đầu tư và
xây dựng bắt đầu vào quý 4 năm 2013 và kết thúc vào quý 4 năm 2015 đưa vào vận
hành..
 Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:
+) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại.
+) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …)
được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi cơng (có kèm theo thiết kế
cơ sở ).
+) Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch
+) Tiêu chuẩn cấp hạng cơng trình: Cấp III
+) Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn
khách sạn quốc tế loại ba sao ( * * * ).

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

16


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

CHƯƠNG I
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN (G TMĐT)

I.

Tổng mức đầu tư của dự án là tồn bộ chi phí đầu tư và xây dựng, kể cả vốn lưu động
ban đầu và là giới hạn chi phí tối đa của dự án, được xác định trong quyết định đầu tư.
Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm chi phí xây lắp các hạng mục, chi phí lắp đặt
thiết bị vào cơng trình, chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào cơng trình các khoản
mục chi phí khác và dự phịng phí.
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình được xác định theo cơng thức:
GTMĐT = GXD + GTB + GMB + GQL + GTV+ GK + GDP
Trong đó:
•
•
•
•
•
•
•

•

GTMĐT: Tổng mức đầu tư của dự án
GXD: Chi phí xây dựng
GTB: Chi phí thiết bị
GMB: Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư
GQL: Chi phí quản lý dự án
GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
GK: Chi phí khác
GDP: Chi phí dự phịng

I.1- Xác định chi phí xây dựng của dự án
a, Các căn cứ:
-

Danh mục các cơng trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án.
Quy mô xây dựng các cơng trình, hạng mục (m2,md…)
Giá chuẩn của một đến vị quy mô xây dựng
Mức thuế suất VAT được lấy theo quy định hiện hành (đối với công tác xây
lắp, mức thuế VAT hiện hành lấy bằng 10%)

b. Xác định các chi phí xây lắp các hạng mục
b-1. Chi phí xây lắp các hạng mục cơng trình nhà chính
NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

17


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

Chi phí xây dựng được tính theo cơng thức sau:
n

i
XD
G XD = ∑ g xd
× (1 + TGTGT
)
i =1

Trong đó:
i
g xd
: Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của cơng trình, hạng mục thứ i

n: số cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án
Đối với những hạng mục thơng dụng thì được tính như sau:
i
g xd
= S i * Pi

Si : Diện tích hay cơng suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục)
Pi : Suất đầu tư (chưa gồm VAT) tính theo 1 đến vị diện tích hay 1 đến vị cơng suất
của hạng mục thứ i
XD
: Thuế suất giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắ
TGTGT

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

18


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

BẢNG 1.1A:XÁC ĐỊNH DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG CHO CÁC HẠNG MỤC CƠNG TRÌNH CHÍNH
DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNGCÁC NHÀ
Tâng
Nhà A

B

C

D

Diện tích

Tổng DT

(m2)

mỗi nhà (m2)

Cơng thức tính

1

[(10,6-0,8) + 0,22)*(15,2+0,22)+(4+0,22)*0,8]

157,88

2

[(10,6-0,8) + 0,22)*(15,2+0,22)+(4+0,22)*0,8]

157,88

3

(4,2+0,22)*(15,2+0,22)+0,8*(4+0,22)+2*21+(4,8-0,6)*4

130,33

1

2*(9,8+0,11)*(13,32+0,22)

268,36

2

2*(9,8+0,11)*(13,32+0,22)

268,36

3

2*[(9,8+0,11)*(13,32+0,22) – (1,4*5)]

254,36

1

(11,395+0,22)*(10,755+0,22)-8,02*1,175-3,2*1,965

111,76

2

(3,485+0,22)*(10,775+0,22)+(2,015+0,11)*(3,2*3+0,22)+(6,4+0,22)*(5,985+0,11)+(3,2+0,11)*3,93+(
5,895*1,2+3,2*1.2)/2

120,42

3

(3,485+2,015+0,22)*(10,775+0,22)

62,89

1

(3+3,6+0,11)*(5,4+0,22)+(3+0,22)*3,6+(3+2,4+3,6+0,22)*(5,4+0,22)+5,1*(3+2,4+0,22)

129,78

(6,6+0,11)*(5,4+0,22)+(5,4+0,22)*(10,5+0,22)+(5,28+0,11)*(5,4+0,11)+0,5*2,1+(4,2*1,2)/2

131,22

2

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

19

446,09

791,08

295,07

370,5


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

3

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

(3,6+0,11)*(5,4+0,22)+(5,4+0,22)*(10,5+0,22)+ (3,6+0,11)*(5,4+0,22)+(1,79*5,62+1,2*4,2)/2

Tổng diện tích sàn các nhà: 7A+9B+5C+6D

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

109,5
13940,7

20


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

Suất chi phí xây dựng ( xây dựng + điện nước trong nhà ) và thiết bị của nhà biệt thự
lấy theo Tập suất vốn đầu tư theo quyết định 439/QĐ-BXD.
Đối với nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường
bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ thì Suất vốn xây dựng năm 2012 là 8 300
000 đ/m2 sàn ( đă bao gồm thuế GTGT). Ta quy về suất vốn đầu tư ở thời điểm
hiện tại là quý III năm 2013 được tính liên hồn từ chỉ số giá phần xây dựng của
quý 3 năm 2011 so với năm 2006.
Năm

2010

2011

2012

Chỉ số giá phần xây dựng
(%)

203,82

231,06

230,25

(chỉ số năm
2006=100%)

(chỉ số năm
2006=100%)

(chỉ số năm
2006=100%)

-

1,13

0,996

Hệ số trượt giá liên hồn

 chỉ số giá liên hồn bình quân năm là =

1,13 x 0,996 = 1,06

Giá xây dựng đã có thuế GTGT: 8.300.000 đ/m2 sàn
Suất vốn xây dựng 2013 khơng tính thuế GTGT là :
=

8300
x 1,06 = 7 998 (nghìn đ /m2 sàn)
1 + 0,1

 Chi phí xây dựng đường giao thông nội bộ và sân băi đỗ xe: Giá xây dựng băi đỗ
xe và đường giao thông rộng 6m rải nhựa dày 25cm theo dự toán lấy chung là
750.000đ/m2. Diện tích đường giao thơng và băi đỗ xe lấy bằng 20% tổng diện tích
khu đất: 20% * 18 000= 3600 m2

 Hàng rào: Hàng rào cao 1,8m xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0.6m,
rào sắt cao 1,2m lấy ở cơng trình tương tự đến giá 691.000 đ/m . Chiều dài hàng
rào tính theo chu vi khu đất ( đă trừ đi cổng) là 521 m

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

21


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

 Chi phí xây vườn hoa, cây cảnh : chi phí xây vườn hoa lấy theo cơng trình tương
tự là 350 000 đồng/m2. Diện tích cho vườn hoa cây cảnh lấy bằng 25% diện tích
khu đất:
25% * 18 000 = 4500 m2

 Cổng ra vào gồm 1 cổng chính chi phí dự kiến là 110.000.000 đồng (bao gồm trụ
cổng và cổng) và 1 cổng phụ chi phí dự kiến là 100.000.000 đồng.

 Hệ thống cấp điện ngoài nhà: lấy bằng 3% so với chi phí xây dựng các nhà
A,B,C,D

 Hệ thống cấp, thốt nước ngồi nhà: lấy bằng 2% so với chi phí xây dựng các nhà
A,B,C,D.

 Chi phí san nền: lấy bằng lấy theo dự tốn cơng trình tương tự là 150.000đ/ m3 với
chiều cao san lấp là 1,5m.

 Chi phí xây dựng cơng trình phụ trợ: lấy bằng 1% so với chi phí xây dựng các nhà
A, B, C, D.

 Chi phí xây dựng sân bóng chuyền và vui chơi với diện tích 1200 m 2 ( loại trung
bình): 3.990.000 đồng/m2
BẢNG 1.1 B: CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC

ST
T
1
2
3
4
5

Tên hạng mục
Xây dựng nhà A
(7 nhà)
Xây dựng nhà B
(9 nhà)

Xây dựng nhà C
(5 nhà)
Xây dựng nhà D
(6 nhà)
Tổng
(7A+9B+5C+6D)

Chi phí
trước thuế
( nghìn
đồng)

Thuế VAT Chi phí sau
(nghìn
thuế (nghìn
đồng)
đồng)

Đơ
n vị

Si

Pi
(ngđ/m2
sàn)

m2

3122,63

7998

24.974.795

2.497.479

27.472.274

m2

7119,72

7998

56.943.521

5.694.352

62.637.873

m2

1475,35

7998

11.799.849

1.179.985

12.979.834

m2

2223

7998

13940,7

7998

1.777.955
11.149.77
2

19.557.509

m2

17.779.554
111.497.71
9

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

122.647.490
22

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

6

Sân băi đỗ xe +
Đường giao
thơng

11
12
15

Hệ thống cấp
điện ngồi nhà
Hệ thống cấp,
thốt nước ngồi
nhà
Hàng rào
Cổng ra vào
Vườn hoa +cây
cảnh
San lấp mặt bằng
Sân bóng chuyền

16

Cơng trình phụ
trợ

7
8
9
10

m2

m
cái
m2
m3
m2

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

3600
3%
(A+B+C
+D)
2%
(A+B+C
+D)
521
2

750

2.700.000

270.000

2.970.000

3.344.932

334.493

3.679.425

691

2.229.954
360.011
210.000

222.995
36.001
21.000

2.452.950
396.012
231.000

4500
18000
1200
1%
(A+B+C
+D)

120
150
3990

540.000
2.700.000
4.788.000

54.000
270.000
478.800

594.000
2.970.000
5.266.800

1.114.977
129.485.59
3

111.498
12.948.55
9

1.226.475

TỔNG

142.434.152

I.2. Xác định chi phí thiết bị cho dự án.( GTB)
a) Chi phí mua sắm thiết bị.
* Căn cứ xác định:
- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị
trong các nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lý điều hành dự án….
- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận
chuyển, kho băi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho băi hiện trường.
- Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy tại thời điểm lập dự án là:
1USD = 21000 VNĐ
- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành.
* Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau :
m

TB
GTB = ∑ Qi . * M i (1 + TVAT
)
j =1

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

23


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

Trong đó:
Qi : Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i
M i : Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i

M i = mi + ni + Vi + K i + hi
mi : Giá gốc của thiết bị thứ i tại nếu mua hoặc tại cảng VN
ni : Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i
Vi : Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường
K i : Chi phí lưu kho băi, container…
hi : Thuế và phí bảo hiểm

BẢNG 1.2A: THỐNG KÊ SỐ LƯỢNG TRONG CÁC NHÀ
STT

Loại phòng

Nhà A

Nhà B

Nhà C

Nhà D

1
2
3
4
5

Phòng khách
Phòng ngủ
Phòng vệ sinh
Phòng bếp

Phòng ăn

1
3
3
1
1

2
6
6
2
2

1
4
6
1
1

1
4
7
1
1

Số
lượng
(phòng)
36

119
147
36
36

6

Phòng giúp việc

1

0

1

1

18

8

0

2

0

1

24

1

2

0

0

25

10

Phòng giặt
Phòng quần áo và thay
đồ
Phòng thờ

1

2

0

1

31

11

Phòng sinh hoạt chung

1

0

1

1

18

12

Phòng tập thể dục

1

0

0

0

7

9

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

24


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TS. VŨ KIM YẾN

13

Phòng làm việc

1

0

0

1

13

14
15

Gara
Phịng bảo vệ

1

2

1

1

36
2

16

Phịng quản lý

1

17
18
19

Phịng phó GĐ
Phịng GĐ
Phịng tài vụ

1
1
1

20

Phòng reception

1

Trang thiết bị đối với từng phòng:(Theo TTLB số 1192/TT-LB ngày 29-12-93)
• Phịng bảo vệ gồm có 2 phịng : 1 phịng ở cổng chính và 1 phịng ở cổng phụ.
• Phịng quản lý đặt ở cổng chính bên cạnh phòng bảo vệ.
Các phòng còn lại đều đă đc bố trí trên mặt bằng các nhà A,B,C,D
Trang thiết bị đối với từng phòng (Theo TTLB số 1192/TT-LB ngày 29-12-93
và quyết định 02/2001/QĐ_TCDL).
1. Phòng khách (36 phòng): 1 bộ Salon to, 1 Telephone, 1 Tivi 21 inch, 1
Radiocatsette, nếi để quần áo hành lý, các đồ dùng vật rẻ tiền mau hỏng.
2. Phòng ngủ (119 phòng): 1 giường đệm, 1 salon nhỏ, 1 tủ áo và trang điểm, 1
điều hoà nhiệt độ, 1 Tivi mầu 21 inch, 1 telephone, 1 tủ lạnh 90l, 1
Radiocatsette
3. Phòng vệ sinh (147 phòng): 1 bình nóng lạnh, 1 lavabo, 1xí bệt, 1 sen
4. Phịng bếp (36 phòng) : 1 tủ bếp, 1 máy hút mùi, 1 bếp ga, 1 tủ lạnh 100l
5. Phòng ăn (36 phịng ): 1 điều hồ, 1 bàn ăn, 1 Tivi mầu 21 inch và có cây
cảnh.
6. Phịng giúp việc (18 phòng): ): 1 giường, 1 tủ đứng, 1 Telephone.
8. Phòng giặt (24 phòng): 1 máy giặt
NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

25