Luận văn Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LỜI NÓI ĐẦU
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, cùng với quá
trình pháp triển kinh tế xã hội, đất đai đóng vai trò quyết định đến sự tồn tại
và phát triển của xã hội loài người, không có đất đai thì không có bất kỳ
một ngành sản xuất nào, cũng như không thể nào có sự tồn tại của loài
người. Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của loài người, là điều
kiện cho sự sống của động vật, thực vật và con người trên trái đất này.
Đất đai có vai trò rất quan trọng nên công việc đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đai (GCNQSDĐ) là một nhiệm vụ hang đầu mà
mỗi một nhà nước phải tiến hành tốt và chặt chẽ.Việc đăng ký cấp
GCNQSDĐ sẽ giúp cho người sử dụng đất có thể yên tâm đầu tư, cải tạo
nâng cao hiệu quả đồng thời sẽ giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ và bảo
vệ quyền hợp pháp cho người sử dụng đất.
Hiện nay với sự phát triển của công nghiệp hoá, đô thị hoá, sự gia tăng
dân số, nhu cầu sử dụng đất cao, mọi người ai cũng muốn sở hữu nó thế
nhưng đất đai lại có hạn, không sản sinh ra được nên xẩy ra hiện tượng
tranh giành, lẫn chiếm, khiếu nại tố cáo ngày càng nhiều. Vì thế cấp
GCNQSDĐ rất quan trọng. Nhận thức được tầm quan trọng của việc cấp
GCNQSDĐ trong thời gian qua Nhà nước và các cấp, các ngành đã hết sức
nỗ lực nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ nhằm tạo ra một hệ thống
địa chính hoàn chỉnh phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Nhà
nước đã ban hành các văn bản, hướng dẫn việc cấp GCNQSDĐ.Trong quá
trình thực hiện đã thu được một số thành quả nhất định song bên cạnh đó
cũng gặp phải một số khó khăn, vướng mắc. Vì thế chúng ta cần tìm hiểu
những khó khăn đó, để đề ra phương hướng giải quyết, nhằm mục đích đẩy
nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ.
Từ những yêu cầu cấp thiết trên,em đã lựa chọn đề tài: "Thực trạng
và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
1

đất".
Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm vận dụng, bổ sung, mở rộng những
kiến thức về lý thuyết đã được học và kiến thức thực tế để nghiên cứu
những vấn đề chung của công tác cấp GCNQSDĐ, đồng thời trên cơ sở đó
nghiên cứu thực trạng việc cấp GCNQSDĐ để từ đó đưa ra những giải
pháp giúp cho công tác cấp GCNQSDĐ được nhanh hơn và đúng tiến độ.
Phương pháp nghiên cứu: Đề tài sử dụng các phương pháp sau:
Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp thống kê,
Phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét việc
cấp GCNQSDĐ…Các số liệu lấy từ nguồn số liệu thống kê của cơ quan
Nhà nước, trên các tạp chí và các trang web chuyên ngành.
Nội dung nghiên cứu đề tài chia làm 3 chương:
Chương 1 :Cơ sở khoa học của việc cấp GCNQSDĐ.
Chương 2: Thực trạng cấp GCNQSDĐ.
Chương 3: Giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ.
Trong quá trình thực hiện làm đề án môn học em xin chân thành cảm
ơn GS.TSKH.LÊ ĐÌNH THẮNG đã giúp em hoàn thành bài viết này .

2


CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

I. KHÁI NIỆM, SỰ CẦN THIẾT PHẢI CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Khái niệm
Theo điều 4 Luật Đất đai có ghi:” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đai là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.

2. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1 Vai trò của đẩt đai
a) Đất đai là nguồn tài nguyên
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của con người và sinh vật khác trên trái đất. C.Mác viết
rằng:”Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện không thể thiếu
được để sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp”.
Đất đai được hình thành và tiến hoá chậm hàng thế kỷ do sự phong
hoá đá và sự phân huỷ xác thực vật dưới ảnh hưởng của các yếu tố môi
trường. Một số đất được hình thành do bồi láng phù sa sông biển hay do
gió. Đất đai là một vật thể thiên nhiên, cấu tạo độc lập, lâu đời do kết quả
của quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm: đá mẹ, thực vật, động
vật, khí hậu, địa hình và thời gian.
Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai
ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau. Khi xã hội loài người chưa phát triển,
đất đai đã là một kho của cải có sẵn và con người dựa vào đó để tạo nên sản
phẩm nuôi sống mình. Khi xã hội phát triển con người tiếp tục dựa vào đất
đai để khai thác các điều kiện đất đai, ít nhất là coi đất đai là một địa bàn để
tiếp tục phát triển. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của
3


môi trường sống. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một
ngành sản xuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào, cũng như không
thể nào có sự tồn tại của con người.
Luật đất đai 2003 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có
ghi:” Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã
tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày

nay”.
Con người khai thác sử dụng đất đai để trồng trọt chăn nuôi, tạo ra
nhiều sản phẩm thoả mãn nhu cầu lương thực, thực phẩm của mỗi người.
Trình độ khai thác đất đai gắn liền với sự tiến hoá của xã hội làm cho con
người và đất đai ngày càng gắn chặt hơn. Quan hệ giữa con người và đất
đai càng phát triển và chặt chẽ hơn. Mặt khác con người càng ngày nhận
thức và hiểu biết hơn về khoa học kỹ thuật, khám phá và khai thác “kho
báu” trong lòng đất phục vụ cho mục đích của mình.
Đất đai gắn liền với khí hậu, trải qua lịch sử hàng triệu năm của trái
đất, khí hậu cũng trải qua nhiều biến động do những nguyên nhân tự nhiên
hoặc do những tác động của con người. Trong quá trình cải tạo và chinh
phục thiên nhiên, con người càng can thiệp vào quá trình biến đổi của tự
nhiên. Biến đổi khí hậu có tác động mạnh mẽ đến các hệ sinh thái trên đất
liền, đặc biệt là đối với cây trồng.
Như vậy, việc sử dụng hợp lý đất đai ngoài ý nghĩa về kinh tế còn có ý
nghĩa về cải tạo, bảo vệ và biến đổi môi trường. Những biến đổi khí hậu,
sự phá vỡ hệ sinh thái trên trái đất ngoài tác động ảnh hưởng của tự nhiên
thì vai trò con người tác động cũng rất lớn: lụt úng do chặt phá rừng, canh
tác bất hợp lý…Tất cả những tác động đều làm biến đổi đến môi trường. Vì
vậy sử dụng tài nguyên đất không thể tách rời việc bảo vệ và cải tạo môi
trường .
4


b) Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy
nhiên đối với từng ngành cụ thể thì đất đai có vị trí, vai trò khác nhau.
Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền
tảng, làm địa điểm, làm cơ sở để tiến hành những thao tác, những hoạt
động sản xuất kinh doanh.

Muốn xây dựng một nhà máy, trước hết phải có địa điểm, diện tích
đất đai nhất định,trên đó sẽ xây dựng các nhà xưởng để máy móc, bến bãi
kho tàng, nhà làm việc, làm cơ sở, đường sá đi lại trong nội bộ…Tất cả
những việc đó là cần thiết trước tiên để tiến hành hoạt động sản xuất kinh
doanh. Sự phát triển nhanh chóng của công nghiệp đòi hỏi mở rộng qui mô
xây dựng, các nhà máy tăng lên làm tăng số lượng diên tích đất đai cho yêu
cầu này.
Đối với ngành nông nghiệp, đất đai có vị trí đặc biệt. Nó không những
là chỗ đứng, chỗ tựa để lao động, mà nó còn là nguồn cung cấp thức ăn cho
cây trồng và thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp
thức ăn cho gia súc, là nơi chuyển dần hầu hết tác động của con người vào
cây trồng. Đất đai sử dụng trong nông nghiệp được gọi là ruộng đất.Và
ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu, không thể thay thế được.Ruộng đất
vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động.
Trong nông nghiệp, con người cùng với những kinh nghiệm và khả
năng lao động với những phương pháp khác nhau tác động tích cực vào
ruộng đất như:cày bừa, làm cỏ, chăm sóc… nhằm làm thay đổi chất lượng
đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và pháp triển ,tức
là biến đất từ kém màu mỡ thành màu mỡ, đất khô cằn thành đất tươi
xốp…Trong quá trình này ruộng đất đóng vai trò như là đối tượng lao
động. Mặt khác con người sử dụng đất đai như một công cụ để tác động lên
cây trồng, thông qua đó làm tăng độ màu mỡ của đất đai nhằm thu sản
5


phẩm nhiều hơn.Trong quá trình này, ruộng đất đóng vai trò như là tư liệu
lao động.
2.2. Sự cần thiết phải cấp giâý chứng nhận quyền sử dụng đất đai.
a)

Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo

vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu thống
nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách hợp lý, đầy đủ, tiết
kiệm và có hiệu quả cao. Nhà nước chỉ giao cho các tổ chức,cá nhân và các
hộ gia đình, và người sử dụng đất được hưởng các quyền lợi và có trách
nhiệm thực hiên các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu, đăng ký đất sẽ quy định trách nhiện pháp lý giữa cơ quan nhà nước
với người sử dụng đất. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất sẽ cung cấp thông tin một cách đầy đủ và cơ sở pháp lý để xác định các
quyền của người sử dụng nhằm bảo vệ khi có tranh chấp xẩy ra, đồng thời
đưa ra những quy định về nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ như
nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai một cách hiệu quả, nghĩa vụ tài chính
khi sử dụng đất.
b) Đăng ký đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ,hợp lý,tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích nằm
trong phần lãnh thổ của quốc gia.Vì vậy Nhà nước muốn quản lý đất đai
cần phải nắm rõ các thông tin về tình hình sử dụng đất.Các thông tin cần
thiết để quản lý nhà nước về đất đai gồm có:
- Đối với đất đai Nhà nước giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết
gồm: tên chủ sử dụng, kích thước, diện tích, vị trí, hình thể, hạng đất, mục
đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những
thay đổi và cơ sở pháp lý của những thay đổi đó.
6

- Đối với đất chưa có người sử dụng đất thì Nhà nước cần nắm
thông tin cần nắm là: vị trí, diện tích, hạng đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất.
Thửa đất là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội
và pháp lý. Dựa vào những thông tin này để thực hiện việc đăng ký đất,
thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất. Nhà
nước dựa vào những thông tin đó sẽ quản lý được tình hình sử dụng đất và
những biện động đất
c) Đăng ký đất là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận, đây là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm
vụ quản lý nhà nước về đất đai khác như:
- Ban hành và xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và
sử dụng đất. Các văn bản này sẽ là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực
hiện đúng đối tượng. đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính bản đồ
địa chính. Thông qua việc đăng ký đất của người sử dụng đất để từ đó Nhà
nước sẽ xác định được ranh giới giữa các quận, huyện.
Công tác điều tra, đo đạc, đánh giá, phân hạng, lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất: Dựa vào kết quả điều tra, đo đạc sẽ xác định được hình thể, vị trí,
diện tích, loại đất, kích thước tên, chủ sử dụng đất, đồng thời dựa vào việc
phân hạng và định giá để xác định được trách nhiệm tài chính của người sử
dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả quy hoạch và
lập kế hoạch là căn cứ đảm bảo việc sử dụng đất một cách ổn định, hợp lý,
có hiệu quả cao giúp cho việc đăng ký một cách nhanh chóng. Đồng thời
dựa vào đăng ký hiện trạng sử dụng thì Nhà nước sẽ nghiên cứu lập ra Quy
hoạch phù hợp với hiện trạng hơn.
7

- Công tác giao đất, cho thuê đất: Khi có quyết định giao đất, cho thuê
đất sẽ tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu cho người được giao đất thực hiện
nghĩa vụ tài chính.Và sau khi đăng ký, được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì lúc đó mới chính thực có sự rằng buộc pháp lý giữa Nhà nước
với người sử dụng đất.
- Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: Dựa vào những số liệu, con số
trong việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho việc thông kê, kiểm kê chính xác, đạt
hiệu quả cao.
- Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai: Trong quá trình
thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh
chấp giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn
tại trong quá khứ.
Để hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký, cấp GCNQSDĐ ta cần triển khai
thực hiện các nội dung một cách đồng bộ, kết hợp chặt chẽ với nhau giúp
cho việc cung cấp các thông tin một cách chính xác, đầy đủ, thực trạng tình
hình sử dụng đất đai để đánh giá, đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các
chính sách, chủ trương, chiến lược quản lý sử dụng đất.
Qua đó cho chúng ta thấy được tầm quan trọng của việc cấp
GCNQSDĐ, việc cấp GCN có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết
những vấn đề tồn tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất; giải quyết có
hiệu quả tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; góp phần đẩy nhanh và
thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu
hồi đất.
Đồng thời với công tác đăng ký đất đai và cấp GCN, Nhà nước tiến
hành xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Đây là tài liệu cơ sở pháp lý quan
trọng để phục vụ cho việc theo dõi và quản lý của Nhà nước đối với các
hoạt động liên quan tới đất đai, là dữ liệu chính để xây dựng hệ thống thông
tin đất đai. GCN tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của

người SDĐ như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho,
8


cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; bảo vệ lợi ích chính
đáng của người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,thừa kế nhận thế
chấp…
Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp GCN sẽ được
kết nối với hệ thống các cơ quan nhà nước có liên quan, với hệ thống các tổ
chức tài chính, tín dụng, được đưa lên mạng thông tin điện tử để cá nhân, tổ
chức, doanh nghiệp có thể tìm hiểu thông tin đất đai một cách thuận lợi,
nhanh chóng, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của xã hội. GCN tạo
thuận lợi cho giao dịch bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển của
thị trường bất động sản, tạo điều kiện để huy động vốn đầu tư thông qua
hoạt động thế chấp vay vốn.
II. CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ TÌNH TỰ CỦA CÔNG TÁC KÊ KHAI
ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Yêu cầu chung của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ
Đăng ký đất là một thủ tục hành chính nhằm xác lập mối quan hệ pháp
lý về sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng, đòi hỏi phải đáp ứng
các yêu cầu cơ bản:
- Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý: đăng ký đúng đối tượng, đúng hạn
mức đất, đúng mục đích của pháp luật. Đăng ký đất đai là cơ sở để Nhà
nước bảo vệ người sử dụng đất, đồng thời giúp cho người sử dụng đất phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật: cần đảm bảo các thông tin như:
diện tích, hình thể, kích thước từng thửa đất.
Diện tích là một thông tin rất quan trọng là cơ sở xác định quyền và
nghĩa vụ sử dụng đất. Thông tin về diện tích được đo và tính trên thực địa
hoặc được đo và tính trên bản đồ. Phương pháp đo vẽ trên bản đồ có độ

chính xác cao. Độ chính xác ngoài phụ thuộc vào phương pháp còn phụ
thuộc vào công cụ đo, tính diện tích trên bản đồ và hình thể của thửa đất
cần đo vẽ.
9


Hình thể diên tích là thông tin cho chúng ta biết hình dạng thửa đất, độ
chính xác của hình thể thửa đất nó phụ thuộc vào độ chính xác của thông
tin về diện tích .
Kích thước của thửa đất là một thông tin rất quan trọng không chỉ đảm
bảo thông tin về diện tích và hình thể diện tích mà nó còn rất quan trọng
trong việc quản lý đất đai, nhất là trong việc thanh tra và giải quyết tranh
chấp đất đai đồng thời khắc phục những hạn chế khi xác định kích thước
khi đo vẽ bản đồ.
Diện tích, hình thể, kích thước là ba loại thông tin có mối quan hệ mật
thiết với nhau. Độ chính xác của thông tin phụ thuộc vào các điều kiên đo
đạc như: trình độ chuyên môn, kinh phí, các phương pháp và phương tiện
đo vẽ, tính toán. Tuy nhiên, trước yêu cầu về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và lập hồ sơ địa chính ban đầu, trong điều kiện kính phí nước ta
còn hạn chế nên có thể đo vẽ bản đồ bằng toạ độ địa chính chỉnh lý bản đồ
giải thửa cũ, hay tính diện tích bằng số đỏ trực tiếp ngoài thực địa….Tuỳ
từng địa phương sẽ chọn ra một phương pháp đo vẽ nhằm đẩy nhanh việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu.
- Thực hiện triệt để, kịp thời: mọi đối tượng sử dụng đất hay có nhu
cầu biến động đều phải làm thủ tục đăng ký với cơ quan nhà nước nhằm
đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai trên toàn lãnh thổ đồng thời
đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng về sử dụng đất,
đảm bảo cho người sử dụng đất được bảo vệ và thực hiện đúng nghĩa vụ
của mình.
2. Đối tượng kê khai đăng ký quyền sử dụng đất

Theo Luật đất đai 2003 và nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng
10 năm 2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định:
2.1. Các đối tượng chịu trách nhiệm kê khai
Đối tượng kê khai đăng ký là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền
10


và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì phải tiến hành kê
khai diện tích mà mình sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Hộ gia đình sử dụng đất: Người chủ sở hữu hoặc người được chủ sở
hữu uỷ quyền đi đăng ký, thì người đăng ký sẽ cầm giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, hồ sơ kê khai, giấy tờ mang tên chủ hộ.
- Cá nhân sử dụng đất hoặc người được uỷ quyền hợp pháp.
- Các tổ chức sử dụng đất:
+ Đối với tổ chức có tư cách pháp nhân bao gồm: cơ quan nhà nước,
tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội, tổ chức chính trị xã hội-nghề
nghiệp, tổ chức kinh tế trong nước, tổ chức kinh tế nước ngoài, liên doanh
giữa một bên là các tổ chức, cá nhân Việt Nam với một bên là các tổ chức,
cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.Và người có quyền kê khai đăng ký là thủ
trưởng hoặc người được uỷ quyền. Người đứng tên đăng ký là tên tổ chức
sử dụng đất.
+ Đối với tổ chức chưa có tư cách pháp nhân thì tổ chức chủ quản của
đơn vị có tư cách pháp nhân sẽ đứng ra đăng ký.
- Các đơn vị sử dụng đất thuộc Bộ Quốc phòng, Công an, Bộ Nội vụ
thì sẽ do các đơn vị chủ quản đầu mối đứng ra đăng ký.
- Đối với đất tôn giáo thì phải do người đứng đầu, chủ quản sẽ đứng ra
đăng ký và không có sự uỷ quyền.
- Đất cộng đồng dân cư sử dụng: chùa, nhà thờ, đình, điền, miếu…thì
cử một người đại điện đứng ra đăng ký.

- Cơ quan đại diện ngoại giao, lãnh sự, các cơ quan tổ chức quốc tế,
các tổ chức đầu tư Việt Nam thì do người đứng đầu đăng ký, nhưng các cơ
quan ngoại giao ở nước ta nhưng thuộc chủ quản của nước ngoài thì những
tổ chức đó phải đăng ký và người đứng đầu hoặc được uỷ quyền đăng ký.
- Các cá nhân nước ngoài hoặc những người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thì những người này phải đăng ký và đăng ký ở cấp Huyện.
- Các loại đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích hoặc
11


đất phi nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công cộng, những đất này
thì do chủ tích xã đứng ra đăng ký.
- Đất bị thu hồi, chưa giao, chưa cho thuê, chưa sử dụng thì chủ tịch
xã đứng ra đăng ký.
2.2

Các loại đất phải kê khai đăng ký quyền sử dụng đất.
Các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình phải kê khai toàn bộ phần diện tích

đất hiện đang sử dụng, kể cả phần diện tích mà tổ chức, hộ gia đình và cá
nhân cho người khác thuê. Nhưng không kê khai diện tích mà mình đi thuê.
Văn phòng uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương kê
khai để đăng ký vào sổ địa chính phần diện tích của cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác có chức năng ngoại giao của
nước ngoài, cơ quan đại diện của các tổ chức quốc tế và liên chính phủ
hoặc phi chính phủ tại Việt Nam.
Văn phòng uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn kê khai để đăng ký
vào sổ địa chính phần diện tích sau đây:
+ Đất xây dựng trụ sở làm việc của cơ quan hành chính, sự nghiệp của
xã, các loại đất chuyên dụng khác sử dụng vào mục đích công cộng trong

phạm vi từng xã, phường, thị trấn.
+ Đất nông nghiệp, đất làm muối, đất mặt nước, đất nuôi trồng thuỷ
sản, đất chuyên dụng khác chưa giao ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân hiện do uỷ ban nhân dân cấp xã trực tiếp quản lý
+ Đất chưa sử dụng gồm đất đồi núi trọc, núi đá, bãi bồi ven sông, ven
biển…nằm trong địa giới hành chính mỗi xã.
3. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo điều 49 của Luật Đất đai 2003, Nhà nước cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10
12


năm 1993 đến ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp
đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, tổ chức sử
dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng giá trị
sử dụng đất.
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định
giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được
thi hành.
- Người trúng đấu giá sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
- Những người sử dụng ổn định không có tranh chấp, đúng mục đích
hiệu quả và có một trong những giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất đai

hợp pháp được pháp luật quy định.
Theo điều 50 của Luật Đất đai 2003 quy định các loại giấy tờ hợp
pháp đó là:
- Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách
đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà Chính phủ cách mạng
lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất. Các giấy tờ
hợp pháp về chuyển nhượng, mua bán đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 và được UBND xã, phường nhận sử dụng đất trước ngày đó.
13


- Giấy tờ thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật.
- Giấy tờ do cơ quan thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Nếu
hộ gia đình thuộc tên của người khác thì phải có giấy tờ chuyển nhượng và
có chữ ký của tên người đó còn nếu người đó mất thì phải có ngưòi thân
của người chuyển nhượng ký và không có tranh chấp.
4. Những trường hợp không được cấp GCNQSDĐ.
Theo điều 41 của nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai. Nhà nước không cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau:
- Đất do nhà nước giao cho các tổ chức quản lý các công trình công
cộng, quản lý diện tích đất để thực hiện các dự án đầu tư theo hình thức xây
dựng-chuyển giao, quản lý đất có mặt nước của các sông lớn và đất có mặt

nước chuyên dùng, quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quy định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền.
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do UBND xã, phường, thị
trấn quản lý sử dụng.
- Người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác mà không phải là
đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp.
- Người đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện để được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường.
5. Thẩm quyền xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo điều 52 của Luật Đất đai 2003 quy định:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho các tổ chức được Nhà nước giao hoặc cho thuê; các
tổ chức, cơ sở tôn giáo sử dụng; người Việt Nam định cư ở nước ngoài
mua, có quyền sử dụng; tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê ở Việt Nam.
- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCNQSDĐ
14


cho hộ gia đình, cá nhân, công đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng được
uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp.
Chính phủ quy định điều kiện được uỷ quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
6. Các bước thực hiện cấp GCNQSDĐ.
a. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận bao gồm :
Đơn đăng ký xin cấp GCNQSDĐ (theo mẫu).
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các
khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai năm 2003(nếu có).

_ Tờ tường trình nguồn gốc sử dụng đất đối với trường hợp không có
giấy tờ hợp lệ theo khoản 1,2 va 5 điều 50 của Luất Đất đai năm 2003 được
UBND Phường nơi có đất thẩm tra xác nhận về nguồn gốc đất,thời điểm
sử dụng đất và tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất xác nhận về
nguồn gốc đất,thời điểm sử dụng đất và tình trạng tranh chấp đất đai đối
với thử đất (kèm theo các giấy tờ lien quan nếu có như:tờ khai nhà đất năm
1977-1983-1999…).
- Trích lục bản đồ địa hình thửa đất hoặc trích đo bản đồ địa hình thửa đât.
- Bản sao hộ khẩu thưởng trú và chứng minh nhân dân có chứng thực
hoặc bản photo thì phải mang theo bản chính để đối chiếu .
-

Văn bản uỷ quyền xin cấp GCNQSDĐ (nếu có).
Hồ sơ được lập thành 2 bộ ( một bộ chính, một bộ sao) .
b- Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bước 1 : Người sử dụng đất và chủ sở hữu nhà (sau đây gọi chung

là đương sự) có trách nhiệm :
- Liên hệ Trung tâm Địa chính - Nhà đất hoặc những đơn vị có chức
năng đo lập bản đồ địa chính để ký hợp đồng đo vẽ, lập hồ sơ kỹ thuật thửa
đất và sơ đồ mặt bằng nhà, mua mốc ranh đất và mẫu đơn xin cấp giấy
15


chứng nhận .
- Cắm mốc ranh đất có sự chứng kiến và ký xác nhận không tranh
chấp của đại diện các hộ tứ cận, trước khi đơn vị đo đạc đến đo đạc.
- Kê khai đầy đủ, trung thực, rõ ràng nguồn gốc hình thành nhà, đất
theo các nội dung trong đơn .
Bước 2 : Sau khi có hồ sơ kỹ thuật thửa đất và sơ đồ mặt bằng nhà,

đương sự liên hệ Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có nhà, đất tọa lạc để được
xác nhận nguồn gốc hình thành nhà, đất .
Bước 3 : Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ do đương
sự chuyển đến, UBND cấp xã hoàn thành việc thẩm tra, xác minh, xác nhận
vào đơn (05 ngày), công bố công khai để người dân tham gia góp ý nhằm
phát hiện tranh chấp và giao trả hồ sơ cho đương sự (15 ngày) .
Bước 4 : Sau khi được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận, đương sự
nộp hồ sơ tại Phòng Quản lý Phát triển Đô thị hoặc Phòng Xây dựng và
Phát triển Nông thôn (sau đây gọi chung là cơ quan Địa chính - Xây dựng
cấp huyện) .
Bước 5 : Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của
đương sự, cơ quan Địa chính - Xây dựng cấp huyện hoàn thành phần việc
chuyên môn để trình UBND cùng cấp ký giấy chứng nhận và giới thiệu cho
đương sự thực hiện nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế .
Bước 6 : Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ do
cơ quan Địa chính - Xây dựng cấp huyện chuyển đến, UBND cấp huyện
xem xét ký giấy chứng nhận .
Bước 7 : Đương sự đến nhận giấy chứng nhận tại cơ quan Địa chính Xây dựng cấp huyện và nộp lệ phí theo qui định .
Thời hạn thực hiện việc cấp giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền là 40 ngày (từ bước 3 đến bước 7) không kể ngày nghỉ theo qui
định .
c- Trình tự thực hiện việc cấp giấy chứng nhận theo hình thức kê khai
16


đăng ký (cấp tập trung) :
Giai đoạn 1: Uỷ ban nhân dân cấp xã :
a. Tổ chức, hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân đặt mốc ranh đất và kê
khai đăng ký xin cấp giấy chứng nhận (theo mẫu) .
b. Sau khi đăng ký 15 ngày Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm

thẩm tra và xác nhận vào đơn xin đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu nhà đối với nhà, đất có giấy tờ hợp lệ. Thời hạn
thẩm tra và xác nhận là 05 ngày.
c. Trường hợp nhà, đất không có giấy tờ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân cấp
xã phải thông qua Hội đồng đăng ký đất để tổ chức xét duyệt đơn đăng ký.
d. Công bố công khai kết quả xét đơn (15 ngày) tại Uỷ ban nhân dân
cấp xã để người dân tham gia góp ý nhằm phát hiện tình trạng tranh chấp .
Giai đoạn 2: Cơ quan Địa chính - Xây dựng cấp huyện :
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ do Uỷ ban nhân
dân cấp xã chuyển đến, cơ quan Địa chính - Xây dựng hoàn thành phần
việc chuyên môn chuyển cơ quan Thuế để tổ chức thu thuế và trình Uỷ ban
nhân dân cấp huyện phê duyệt . Trường hợp hồ sơ không đạt yêu cầu thì
thông báo UBND cấp xã sửa chữa, bổ sung. Thời hạn sửa chữa, bổ sung
không quá 07 ngày.
Giai đoạn 3 : Uỷ ban nhân dân cấp huyện :
Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ do cơ quan Địa
chính- Xây dựng chuyển đến, Uỷ ban nhân dân cấp huyện xem xét ký giấy
chứng nhận .
Giai đoạn 4 : Cơ quan Địa chính - Xây dựng cấp huyện phối hợp với
UBND cấp xã nơi có đất để phát giấy chứng nhận khi đương sự đã thực
hiện hoàn thành nghịa vụ tài chính .
Thời hạn hoàn thành việc cấp gíây chứng nhận theo hình thức tập
trung là 55 ngày, không kể ngày nghỉ theo qui định .
d- Thủ tục xin cấp bản nhì giấy chứng nhận :
17


Trường hợp đương sự xin cấp bản nhì giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hoặc bản nhì giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà khi bị mất, bao gồm
các bước sau :

Bước 1 : Đương sự làm đơn xin cấp lại bản nhì giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và nộp tại Uỷ
ban nhân dân cấp xã nơi có nhà, đất tọa lạc để xác nhận việc mất giấy
chứng nhận .
Bước 2 : Cán bộ Địa chính cấp xã có trách nhiệm xác định số vào sổ
cấp giấy chứng nhận bị mất, ghi việc mất giấy chứng nhận vào sổ địa
chính; niêm yết thông báo việc mất giấy chứng nhận tại trụ sở UBND cấp
xã và thông tin cho đương sự thực hiện việc đăng báo 3 kỳ liên tiếp về sự
mất giấy tờ và xin cấp lại bản nhì ; chuyển đơn xin cấp bản nhì đến cơ quan
Địa chính - Xây dựng cấp huyện để lập thủ tục cấp lại giấy chứng nhận .
Bước 3 : Sau khi nhận đơn do UBND cấp xã chuyển đến, cơ quan Địa
chính - Xây dựng cấp huyện ghi tình trạng mất giấy chứng nhận vào sổ địa
chính, dừng việc đăng ký biến động liên quan đến giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đã mất .
Bước 4 : Trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày ra thông báo mất giấy
chứng nhận, nếu không phát sinh tranh chấp hoặc có khiếu nại gì khác, thì
cơ quan Địa chính - Xây dựng cấp huyện trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp
ra Quyết định hủy bỏ giấy chứng nhận đã mất và cấp lại giấy chứng nhận
mới cho đương sự
* Trường hợp có thay đổi ranh đất hoặc có nhận chuyển nhượng thêm
làm thay đổi diện tích sử dụng đất, thì đương sự phải lập hồ sơ xin cấp lại
giấy chứng nhận theo trình tự, thủ tục cấp riêng lẻ (nêu tại điểm 2, khoản II,
mục này)
e- Thủ tục đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất :
* Trường hợp đương sự có Quyết định công nhận quyền sử dụng đất
do Uỷ ban nhân dân tỉnh cấp trước đây mà diện tích đất đó sử dụng đến nay
18


không thay đổi, nếu có nhu cầu xin đổi giấy chứng nhận theo mẫu thống

nhất, thì thực hiện các việc sau :
1. Làm đơn xin đổi giấy chứng nhận (đơn tự viết) kèm theo bản chính
Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và bản đồ hiện trạng, nộp tại cơ
quan Địa chính - Xây dựng cấp huyện .
2. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan
Địa chính - Xây dựng cấp huyện trình UBND cùng cấp cấp đổi giấy chứng
nhận cho đương sự.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT
I. LỰC LƯỢNG THAM GIA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP
GCNQSDĐ
1. Tổ chức bộ máy đăng ký xã.
Công tác quản lý đất đai ở mỗi xã được giao cho đội ngũ cán bộ địa
19


chính của cấp xã, mỗi xã đều có một cán bộ địa chính, có nhiệm vụ đến đất
đai của xã mình và chịu trách nhiệm trước UBND xã về công tác quản lý
đất đai, đồng thời chịu sự chỉ đạo trực tiếp của phòng tài nguyên và môi
trường cấp Huyện.Cán bộ địa chính là người tiếp nhận hồ sơ đăng ký cấp
GCNQSDĐ tại địa phương.Tuy nhiên trong một xã còn gọi là hội đồng
đăng ký cấp xã có trách nhiệm tư vấn cho uỷ ban nhân dân xã, phường, thị
trấn trong việc xét đơn đăng ký quyền sử dụng đất tại cấp xã. Số lượng
thành viên Hội đồng có từ 7 tới 10 người,các thành phần bao gồm:
- Phó chủ tịch uỷ ban nhân dân xã (phường ,thị trấn):chủ tịch hội
đồng;
- Cán bộ phụ trách tư pháp:Phó chủ tịch Hội đồng;
- Cán bộ địa chính:Thư ký Hội đồng;
- Chủ tịch Hội đồng nhân dân:Uỷ viên Hội đồng;

- Trưởng thôn,bản, ấp(đối với xã) và tổ trưởng tổ dân phố(đối với
phường,thị trấn):Uỷ viên Hội đồng.
Trong quá trình xét duyệt, Hội đồng họp dưới sự điều khiển của Chủ
tịch hội đồng để xem xét từng đơn kê khai đăng ký trên cơ sở hồ sơ, tài liệu
của chủ sử dụng đất đã được tổ chuyên môn giúp việc chuẩn bị, thẩm tra,
phân loại.Việc xét duyệt của hội đồng có thể được tiến hành kê khai đăng
ký đồng loạt hoặc kê khai đăng ký riêng lẻ.

20


2. Bộ máy xét duyệt, cấp GCNQSDĐ cấp huyện.
Phòng tài nguyên và môi trường là cơ quan chuyên môn thuộc UBND
huyện, giúp UBND huyện thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về tài
nguyên đất, tài nguyên nước, khoáng sản, môi trường và thực hiện chức
năng văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Sở tài nguyên môi trường có trách nhiệm quản lý GCNQSDĐ đã phát
hành cho địa phương, theo dõi việc cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp
thuộc thẩm quyền của UBND cùng cấp, lập sổ quản lý việc cấp phát và
việc cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Phòng tài nguyên và môi trường có trách nhiệm quản lý GCNQSDĐ
dã phát hành về địa phương, theo dõi việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình,
cá nhân, cộng động dân cư tại địa phương.
Trong công tác xét duyệt cấp GCNQSDĐ thì một cán bộ được phân
công phụ trách chính. Nhìn chung đội ngũ cán bộ quản lý đất đai cấp huyện
là những người có trình độ chuyên môn đều tốt nghiệp cao đẳng và đại học
trở lên, có tinh thần trách nhiệm trong công tác, song do lực lượng còn quá
ít mà nhu cầu về cấp GCNQSDĐ ngày càng nhiều làm cho tiến độ cấp
GCNQSDĐ chậm.

Trong thời gian tới việc bổ sung lực lượng làm công tác quản lý đất
đai là một việc làm cần thiết, đồng thời phải tổ chức cho đội ngũ cán bộ
hiện có tham gia các khoá học nâng cao trình độ để đáp ứng những đòi hỏi
của công việc trong thời gian tiếp.
II. CÔNG TÁC KÊ KHAI DĂNG KÝ VÀ XÉT DUYỆT ĐƠN DĂNG
KÝ Ở CẤP XÃ.
1. Tổ chức kê khai đăng kí đất.
Việc kê khai đăng ký đất đai là việc làm hết sức cần thiết vì nó là cơ
sở để bảo vệ quyền lợi và xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất, mặt
khác để thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ xác lập mối quan hệ
21


pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất giúp cho Nhà nước quản lý
chặt chẽ quỹ đất đai.
Trước khi tổ chức kê khai đăng ký đất, UBND xã tổ chức thực hiện
một số công việc chuẩn bị như: lập danh sách chủ sử dụng đất cần đăng ký,
chuẩn bị địa điểm đăng ký, lịch đăng ký phù hợp với từng loại đối tượng và
từng địa phương, phổ biến hướng dẫn để mọi chủ sử dụng đất thực hiện,
chuẩn bị đầy đủ các tài liệu, bản đồ, biểu mẫu cần thiết phục vụ cho việc kê
khai đăng ký, bố trí lực lượng cán bộ làm công tác kê khai đăng ký đất cho
từng điểm đân cư.
Trong qua trình tổ chức kê khai đăng ký đất, cán bộ chuyên môn của
tổ đăng ký hướng dẫn đến từng chủ sử dụng đất kê khai và chuẩn bị các hồ
sơ có liên quan kèm theo để nộp cho UBND xã nơi có đất sử dụng.
Hồ sơ xin đăng ký đất của chủ sử dụng đất được quy định trong luật
đất đai 2003 bao gồm:
- Đơn xin cấp GCNQSDĐ
- Các giấy tờ hợp pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất( nếu có).
- Biên bản xác định ranh giới, mốc giới của thửa đất.

- Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận (nếu có).
- Sổ hộ khẩu,chứng minh nhân dân photo.
Cán bộ tiếp nhận hồ sơ đăng ký có trách nhiệm kiểm tra ngay để pháp
hiện kịp thời những thiếu sót và hướng dẫn để chủ sử dụng hoàn thiện
ngay.
Hết thời hạn kê khai đăng ký UBND xã(phường, thị trấn) có trách
nhiệm thống kê, công bố công khai những thửa đất không có người kê khai
đăng ký để trực tiếp đăng ký vào sổ địa chính.Trong trường hợp có khiếu
nại về diện tích,hình thể thửa đất, UBND xã(phường ,thị trấn) có trách
nhiệm tổ chức kiểm tra, xác minh lai, kết quả giải quyết được ghi rõ vào
đơn khiếu nại.

22


2 . Xét đơn dăng ký tại Xã.
UBND xã(phường, thị trấn) chịu trách nhiệm xét để xác nhận vào đơn
đăng ký của từng chủ sử dụng đất trên cơ sở nghiên cứu kết luật của Hội
đồng đăng ký đất và các quy định của pháp luật.Trình tự xét duyêt được
tiến hành như sau:
- Trên cơ sở kê khai của chủ sử dụng đất, tổ đăng ký đất tiến hành
thẩm tra, xác minh và lập hồ sơ đẩy đủ cho từng chủ sử dụng đất, sơ bộ
phân loại hồ sơ theo mức độ hoàn thiện: đẩy đủ hoặc chưa đẩy đủ, hợp lệ
hoặc chưa hợp lê…để trình trước hội nghị xét duyệt của Hội đồng đăng ký
đất.
- Tổ chức hội nghị xét đơn: Hội đồng đăng ký nghe báo cáo kết quả,
kê khai, thẩm tra, xác minh của chủ sử dụng đất. Sau đó tiến hành xem xét
từng bộ hồ sơ để xác định và xác nhận về hiện trạng sử dụng đất đã kê
khai: diện tích, mục tiêu sử dụng, thời điểm sử dụng…,nguồn gốc và
những thay đổi trong quá trình sử dụng, tình hình tranh chấp quyền sử dụng

đất.
Trên cơ sở xem xét kỹ các nội dung trên, Hội đồng đăng ký đất xác
định rõ:
+ Các trường hợp có đủ điều kiện được đăng ký và đề nghị cấp
GCNQSDĐ
+ Các trường hợp chưa đủ điều kiện được đăng ký, phải qua xử lý mới
được đăng ký và cấp GCNQSDĐ.
+ Các trường hợp không được đăng ký và cấp GCNQSDĐ.
Kết quả xét duyệt và kết luận của hội đồng phải được biểu quyết và
ghi chi tiết vào biên bản họp.
Công bố công khai danh sách chủ sử dụng được đăng ký, không đăng
ký trước toàn dân. Tiến hành nhận các đơn khiếu nại của người dân. Nếu
trong thời hạn công bố, công khai 15 ngày, nếu trong 15 ngày mà không có
khiếu nại thì sẽ lập biên bản kết thúc thời hạn công bố công khai. Nếu có
23


thắc mắc thì giải quyết xong rồi mới đăng ký, nếu không giải quyết được
thì sẽ để vấn đề đó sau này giải quyết sau và vẫn tiếp tục làm các trường
hợp khác.
3. Công tác xét duyệt và cấp GCNQSDĐ của cấp Huyện
Sau khi nhận hồ sơ do cấp xã gửi lên, UBND Huyện có trách nhiệm
thẩm tra hồ sơ về các vấn đề sau:
-

Mức độ đầy đủ của hồ sơ
Kết quả xét duyệt trên đơn đăng ký, biên bản xét duyệt của Hội đồng

đăng ký đất, biểu tổng hợp xử lý vi phạm về các mặt: phân loại đơn xin
đăng ký đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, hình thức xử

lý từng trường hợp chưa hoặc không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ.
-

Hình thức, quy cách trình bày từng tài liệu.

-

Đối soát tính đồng bộ, thống nhất giữa đơn đăng ký với bản đồ địa

chính, biên bản xét duyêt của Hội đồng đăng ký, danh sách đề nghị cấp
GCNQSDĐ, biểu tổng hợp giải quyết các trường hợp chưa đủ điều kiện
cấp GCNQSDĐ, kết quả kiểm tra.
-

Sau khi hoàn thành việc kiểm tra thẩm định hồ sơ, ghi ý kiến vào

đơn xin đăng ký đất đai, nhưng hồ sơ đủ điều kiện và gửi lên UBND tỉnh,
còn những trường hợp không đủ điều kiện thì ghi ý kiến và chuyển về cho
người dân.
III. THỰC TRẠNG CẤP GCNQSDĐ Ở NƯỚC TA
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là tư liệu
sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông, lâm nghiệp, là địa bàn
phân bố dân cư và các ngành kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc
phòng….Việc cấp GCNQSDĐ là một vấn đề quan trọng.
Sau khi luật đất đai 2003 có hiệu lực,công tác cấp GCNQSDĐ được
đẩy mạnh rõ rệt.Tính đến tháng 11/2007 cả nước ta đã cấp được 25.680.731
GCNQSDĐ cho hộ gia đình,cá nhân và tổ chức với 15.797.115ha đạt
66.7% diện tích cần cấp giấy chứng nhận bao gồm các loại đất nông
24

nghiệp,lâm nghiệp, đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất chuyên dung, đất cơ
sở tôn giáo tín ngưỡng, đất nuôi trồng thuỷ sản. Trong đó có 13 tỉnh cấp
giấy chứng nhận đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với các loại đất
chính(đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn, đất ở đô thị),14 tỉnh đạt
từ 80% đến 90% ,10 tỉnh đạt từ 70%đến 80%,27 tỉnh còn lai đạt dưới
70%.Cụ thể như sau:
- Đối với đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp 13.686.351 giấy với diện
tích 7.485.643 ha, đạt 82,1% so với diện tích cần cấp; trong đó cấp cho hộ
gia đình và cá nhân là 13.681.327 giấy với diện tích 6.963.330 ha; cấp cho
tổ chức 5.024 giấy với diện tích 522.313 ha. Có 31 tỉnh đạt trên 90%, 11
tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 8 tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%; 12 tỉnh đạt từ
50 đến 70%; 2 tỉnh còn l ại đ ạt d ư ới 50%.
- Đối với đất lâm nghiệp : trên phạm vi toàn quốc diện tích đất lâm
nghiệp đã cấp 1.111.302 giấy với diện tích 8.116.154 ha, đạt 62,1% diện
tích cần cấp giấy. Có 13 tỉnh đạt trên 90%, 7 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 5
tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%; 8 tỉnh đạt từ 50 đến 70%; 31 tỉnh còn lại đạt
dưới 50%;
- Đối với đất nuôi trồng thủy sản: đã cấp 642.545 giấy với diện tích
478.225 ha, đạt 68,3% diện tích cần cấp giấy; còn 10 tỉnh chưa triển khai
cấp GCN đối với đất nuôi trồng thuỷ sản.
- Đối với đất ở tại đô thị: đã cấp 2.837.616 giấy với diện tích 64.357
ha, đạt 62,2% diện tích so với nhu cầu cần cấp GCNQSDĐ Có 17 tỉnh c ó t
ỷ lệ di ện tích được cấp giấy đạt trên 90%, 6 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 6
tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%; 15 tỉnh đạt từ 50 đến 70%; 20 tỉnh còn lại
đạt dưới 50%. Từ ngày 01 tháng 7 năm 2006, thực hiện cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đ ất ở cho người có nhu cầu
theo quy định của Luật nhà ở.
- Đối với đất ở tại nông thôn: đã cấp 11.705.664 giấy với diện tích
383.165 ha, đạt 76,5% diện tích cần cấp giấy. Có 19 tỉnh đạt trên 90%, 16

25