thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố vĩnh yên, tỉnh vĩnh phúc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM







NGUYỄN NGỌC HẢI


THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH
TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN,
TỈNH VĨNH PHÚC



LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI






Thái Nguyên - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM







NGUYỄN NGỌC HẢI


THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH
TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN,
TỈNH VĨNH PHÚC

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS.Nguyễn Ngọc Nông



Thái Nguyên - 2014

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giũp đỡ cho việc thực hiện Luận văn
này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc./.

Vĩnh Phúc, ngày 4 tháng 11 năm 2014
Tác giả luận văn


Nguyễn Ngọc Hải



ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS.Nguyễn Ngọc Nông Phó
hiệu trưởng Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn, giúp đỡ
rất tận tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp
Tôi xin chân thành cảm ơn đến các thầy, cô giáo trong Ban Giám hiệu
nhà trường, phòng quản lý Sau đại học, khoa quản lý Tài nguyên và các
phòng ban trong Trường Đại học Nông Lâm đã giảng dạy, đóng góp ý kiến,
tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn đến cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vĩnh
Yên; Lãnh đạo Sở, cán bộ, các phòng, trung tâm thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường Vĩnh Phúc đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thu thập
tài liệu thực hiện đề tài.
Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình và những người bạn, những
người đã cùng tôi chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập, đặc biệt là
trong thời gian thực hiện đề tài này.

Vĩnh Phúc, ngày 4 tháng 11 năm 2014
Tác giả luận văn


Nguyễn Ngọc Hải






iii

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 3
2.1. Mục tiêu tổng quát 3
2.2. Mục tiêu cụ thể 3
3. Yêu cầu của đề tài 3

4. Ý nghĩa của đề tài 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 5
1.1.1. Cơ sở lý luận 5
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài 6
1.2. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai, bất động sản 11
1.2.1. Đất đai 11
1.2.2. Đăng ký đất đai, bất động sản 12
1.3. Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên thế giới và tại Việt Nam 16
1.3.1. Tình hình quản lý đất đai và nghiên cứu về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên thế giới. 16
1.3.2. Tình hình nghiên cứu về quản lý đất đai và cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở Việt Nam. 18
1.4. Công tác quản lý nhà nước về đất đai tại tỉnh Vĩnh Phúc 24
1.4.1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất,
chuyển mục đích sử dụng đất: 25
1.4.2. Công tác ký hợp đồng thuê đất: 26
1.4.3. Công tác giá đất, thẩm định phương án bồi thường tái định cư: 26
1.4.4. Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thành lập hồ sơ địa chính: 26


iv

1.4.5. Công tác thống kê đất đai 28
Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30
2.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu 30
2.2. Phạm vi nghiên cứu 30
2.3. Nội dung nghiên cứu 30
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 30
2.3.2. Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các

tổ chức trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên. 30
2.3.3. Đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu 31
2.4.1. Thu thập số liệu thứ cấp 31
2.4.2. Thu thập số liệu sơ cấp về tình hình sử dụng đất của các tổ chức 32
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 34
3.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội 36
3.1.3. Đánh giá chung về đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội 40
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai 41
3.2. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho các tổ chức 43
3.2.1. Khái quát về Văn phòng đăng ký QSD đất tỉnh Vĩnh phúc 43
3.2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố
Vĩnh Yên 45
3.2.4. Ý kiến của đại diện các tổ chức về công tác cấp GCN QSD đất 56
3.2.5. Phân tích những thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân tồn tại trong quá
trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức 58


v

3.3. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
các tổ chức trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 61
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 64
1. KẾT LUẬN 64
2. KIẾN NGHỊ 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO 67

vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS
: Bất động sản
ĐKĐĐ
: Đăng ký đất đai
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC
: Hồ sơ địa chính
VPĐK
: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
UBND
: Uỷ ban nhân dân
BĐĐC
: Bản đồ địa chính
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
TP
: Thành phố

GCN
: Giấy chứng nhận
ĐKTK
: Đăng ký thống kê
HĐND
: Hội đồng nhân dân
TN và MT
: Tài nguyên và Môi trường
QLĐĐ
: Quản lý đất đai







vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3. 1 Tình hình dân số và lao động của thành phố Vĩnh Yên năm 2013 40
Bảng 3. 2 a
2005 – 2013 42
Bảng 3. 3 Hiện trạng trang thiết bị làm việc của Văn phòng ĐKQSD đất tỉnh 44
Bảng 3. 4 Thực trạng trình độ cán bộ của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc 45
Bảng 3. 5 Kết quả phân loại tổ chức theo loại hình sử dụng P.Vĩnh Yên
giai đoạn 2005 – 2013 45
Bảng 3. 6 Kết quả phân loại tổ chức sử dụng đất theo địa bàn của TP.Vĩnh
Yên giai đoạn 2005 – 2013 46

Bảng 3. 7 Tình hình vi phạm của các tổ chức kinh tế trong việc sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 47
Bảng 3. 8 Tình hình vi phạm nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế
được UBND tỉnh Vĩnh Phúc cho thuê đất trên địa bàn thành phố
Vĩnh Yên 49
Bảng 3. 9 Kết quả xử lý vi phạm các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn
thành phố Vĩnh Yên 49
Bảng 3. 10 Kết quả đăng ký, cấp GCN cho các tổ chức trên địa bàn thành
phố Vĩnh Yên từ năm 2005-2013 50
Bảng 3. 11 Kết quả thực hiện đăng ký thế chấp cho các tổ chức trên địa
bàn thành phố Vĩnh Yên từ năm 2005- 2013 52
Bảng 3. 12 Kết quả thực hiện cung cấp thông tin địa chính cho Cục thuế
tỉnh để thực hiện nghĩa vụ tài chính từ năm 2005- 2013 53
Bảng 3. 13 Kết quả cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính trên địa
bàn thành phố Vĩnh Yên tại VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 55


viii

Bảng 3. 14 Danh sách các tổ chức được điều tra, khảo sát về công tác cấp
GCN QSD đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 70
Bảng 3. 15 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ cấp GCN QSD đất trên địa
bàn thành phố Vĩnh Yên của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc 57
Bảng 3. 16 Mức độ công khai, minh bạch thủ tục hành chính trên địa bàn
thành phố Vĩnh Yên của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc 57
Bảng 3. 17 Mức độ hướng dẫn của cán bộ khi thực hiện các thủ tục tại địa
bàn thành phố Vĩnh Yên của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc 58
Bảng 3. 18 Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục hành
chính trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên tại VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc 58

ix

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1. 1. Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai 24

Hình 3.1. Bản đồ hành chính tỉnh Vĩnh Phúc 35
Hình 3.2 Cơ cấu các ngành kinh tế 39


1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống. Con người sinh ra và lớn lên
nhờ đất, đất đai gắn bó máu thịt với con người và cả dân tộc, là sự sống còn
của mỗi quốc gia.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của Quản lý
Nhà nước về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các
quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là
một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng
cũng như lợi ích của người sử dụng đất.
Lợi ích đối với các tổ chức và cá nhân: Tăng cường sự an toàn về chủ
quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư mở rộng sản xuất, kinh

doanh; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất
động sản; Giảm tranh chấp đất đai.
Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất,
thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư
liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một
hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch
đất đai; Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an;
Tỉnh Vĩnh Phúc được tái lập và chính thức đi vào hoạt động từ ngày
01/01/1997 trên cơ sở tách ra từ tỉnh Vĩnh Phú. Vĩnh Phúc là tỉnh thuộc đồng
Bằng châu thổ sông Hồng là cửa ngõ phía Tây Bắc của thủ đô Hà Nội. Từ khi
được thành lập và đi vào hoạt động đến nay, với chủ trương của Ban tổ chức
Tỉnh ủy và UBND tỉnh Vĩnh Phúc là xây dựng tỉnh trở thành một tỉnh công


2
nghiệp - đô thị hiện đại - thành phố vệ tinh của thành phố Hà Nội. Do vậy
trong những năm gần đây, Vĩnh Phúc đã có những chuyển biến, những thành
tựu to lớn về mặt kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng được củng cố giữ vững,
đời sống nhân dân ngày càng được cải thiện về chất và lượng, các thủ tục
hành chính dần được UBND tỉnh quan tâm và cải cách, để đáp ứng nhu cầu
và để tăng thu hút đầu tư của các cơ quan, tổ chức, cá nhân vào Tỉnh. Một
trong những cải cách đó là sự ra đời của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất (VPĐK) tỉnh Vĩnh Phúc được thành lập theo Quyết định 606/2005/QĐ-
UB ngày 04/3/2005 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc thành lập Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc.
Thành phố Vĩnh Yên là trung kinh tâm kinh tế, chính trị, văn hóa xã
hội của tỉnh Vĩnh Phúc, trong những năm qua có tốc độ phát triển mạnh mẽ,
tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, công tác quản lý Nhà nước về đất đai
luôn được các cấp chính quyền địa phương quan tâm chú trọng, trong đó công
tác cấp Gấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung, công tác cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức nói riêng hết sức cấp thiết, góp
phần quan trọng trong công tác quản lý đất đai của thành phố. Vì vậy để khái
quát được thực trạng đáp ứng các yêu cầu thực tiễn đặt ra là mục tiêu của đề
tài nghiên cứu: “Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên,
tỉnh Vĩnh Phúc ”. Dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông - Phó
Hiệu trưởng Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng sự giúp đỡ của
Văn phòng đăng ký (VPĐK) quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc. Nhằm nghiên
cứu giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCNQSDĐ) cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh
Phúc góp phần đưa công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiệu quả, trên địa
bàn tỉnh.


3
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Làm rõ những vấn đề lý luận về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
các tổ chức trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc từ khi thành lập
VPĐK (năm 2005) thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Vĩnh Phúc.
- Tìm ra nguyên nhân và hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp để đẩy nhanh tiến độ công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
các tổ chức trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc, từ đó tìm được
những mặt mạnh và tồn tại trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên tỉnh Vĩnh Phúc;

- Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ, nâng cao hiệu quả công
tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn
thành phố Vĩnh Yên.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn, các số liệu điều tra,
thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy và trung thực.
- Các giải pháp đưa ra phải phù hợp với điều kiện của địa phương, từ
đó giúp cơ quan quản lý nhà nước đẩy nhanh được công tác cấp Giấy chứng
nhận cho các tổ chức tại thành phố Vĩnh Yên.
4. Ý nghĩa của đề tài
4.1.Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân
đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác cấp
GCNQSD đất trong thực tế.


4
- Cần nắm vững những quy định của pháp luật về cấp GCNQSD đất
theo Luật Đất đai 2003, hệ thống các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung
Ương và địa phương về công tác cấp GCNQSD đất.
4.2.Ý nghĩa trong thực tiễn
- Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải
pháp phù hợp để công tác cấp GCNQSD đất nói riêng và công tác quản lý
Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
- Đề tài có ý nghĩa góp phần đẩy nhanh công tác cấp GCNQSD đất.



5
Chƣơng 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân
tộc. Vì vậy không thể có bất kỳ một cá nhân nào, một nhóm người nào có thể
chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tùy ý áp đặt quyền định đoạt cá
nhân đối với tài sản chung đó. Chỉ có Nhà nước – người đại diện hợp pháp
duy nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về
đất đai. Đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản suất, là cơ sở, là nền tảng
của các tổ chức nói chung và của các tổ chức kinh tế nói riêng. Nhà nước với
tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai giao quyền quản lý, sử dụng
với mục tiêu tăng cường quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý có hiệu quả đất
đai. Tuy nhiên quyền sử dụng đất phải trong khuôn khổ luật pháp và quản lý
thống nhất của Nhà nước.
Nhà nước là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, có quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và định đoạt đất đai. Tuy nhiên đất đai là tư liệu
sản xuất đặc biệt, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao
một phần đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong quá trình sử dụng
đất. Thông qua các Quy phạm Pháp luật về đất đai, quy định cụ thể về quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định trong các văn bản như Luật,
Nghị định,… sẽ là cơ sở pháp lý để người sử dung đất tuân thủ nhằm sử dụng
đất hợp pháp, đạt hiệu quả kinh tế cao và tiết kiệm.
Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước thì các tổ chức
cũng ngày càng mở rộng và không ngừng lớn mạnh cả về quy mô, số lượng
và chất lượng. Do đó nhu cầu sử dụng đất cho các tổ chức tăng lên là điều
không thể tránh khỏi. Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất trong


6
từng thời kỳ, Nhà nước không chỉ dừng lại ở việc Nhà nước giao đất mà còn

tiến tới cho thuê đất. Bên cạnh đó, như chúng ta biết, đất đai có giới hạn về
mặt diện tích, trong khi đó dân số lại tăng lên một cách rất nhanh chóng, điều
này đã làm cho áp lực trong việc sử dụng đất ngày càng tăng lên: Đất đai
được sử dụng để mở rộng sản xuất, kinh doanh; Đất sử dụng xây dựng trụ sở
cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất cho các nhu cầu
thiết yếu của con người.
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.1.2.1. Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được
thực hiện tại VPĐK trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay
đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết
định của Toà án nhân dân, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành” [18]
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công
thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa
chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ”. [18]
- Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
1.1.2.2. Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự


7
2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền

định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc
đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối
với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với
tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và
nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất)
đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền. [19]
1.1.2.3. Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản (2009)
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý nhà
nước về đất đai. Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.[20]
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung Ương quyết định thành lập VPĐK thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường và thành lập các Chi nhánh của VPĐK tại các địa bàn cần thiết;
UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký
quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập VPĐK thuộc Phòng Tài
nguyên và Môi trường. [12]
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập
cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt
những ách tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai.
+ Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. [13].


8
Nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất cũng

như xác lập quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, nhằm đảm bảo thống nhất
trong công tác quản lý giữa các Bộ, Ngành nâng cao vai trò trong công tác
quản lý đất đai từ Trung Ương đến địa phương. Nghị định 88/2009/NĐ-CP
quy định cụ thể việc cấp Giấy chứng nhận đơn thuần chỉ là quyền sử dụng đất
mà nó bao gồm cả tài sản khác gắn liền với đất và được nhắc đến “Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất ”.
Nếu như vậy thì vai trò của VPĐK các cấp phải đảm nhiệm thêm một
nhiệm vụ mới, đó là phải xác định được công trình nhà ở và các tài sản khác
gắn liền với đất và tất nhiên phải có sự thay đổi phương pháp làm việc, mẫu
Giấy chứng nhận, mẫu văn bản có liên quan để bổ sung các yếu tố như nhà ở,
công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng, đồng thời
cũng quy định các văn bản pháp lý có liên quan để xác định quyền hợp pháp
của người đăng ký chủ sở hữu tài sản đó (Điều 8 đến Điều 10).
Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có
quyền lựa chọn các hình thức, trình tự cấp Giấy chứng nhận đối với các
trường hợp nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất
nhưng không đồng thời là chủ sử dụng đất (Điều 20). Một điểm nữa Nghị
định 88/2009/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận, nơi nộp
và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm đơn giản hoá thủ
tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện công việc và hiệu quả của cán bộ
trực tiếp thực thi nhiệm vụ (Điều 11,12).
+ Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
(hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển
quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về


9
cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với

công tác cải cách hành chính. [3]
+ Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV ngày 13 tháng 5
năm 2010 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, tổ chức của VPĐK và tổ chức
phát triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ
điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK
gắn liền với công tác cải cách hành chính. [4]
+ Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm
2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân
chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước
thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên
quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền
sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, ). [5]
+ Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6
năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất. [6]
+ Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh. [7]
- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTTL-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. [8]
+ Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT hướng dẫn về cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất. [9]


10
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gồm có 4

chương và 36 điều. Được quy định cụ thể và thống nhất trong toàn quốc, việc
sử dụng Giấy chứng nhận một mẫu chung cho tất cả các loại đất và nhà cũng
như tài sản khác gắn liền trên đất, việc thể hiện các thông tin về người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hình thức sử dụng đất và tài sản,
loại đất theo mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất ( Điều 3 đến Điều 5).
Thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nhìn chung
các thông tin quy định để người thực hiện chức năng thể hiện các nội dung
liên quan đến Giấy chứng nhận tại các Điều 6 đến Điều 8 quy định cụ thể và
chi tiết cách thể hiện loại tài sản như nhà ở công trình xây dựng, mục đích
nguồn gốc thời điểm hình thành các loại tài sản là nhà ở, công trình xây dựng
và các loại tài sản khác gắn liền với đất, và một số nội dung liên quan đến
việc thực hiện thủ tục hành chính trong đó thể hiện các nội dung liên quan đến
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với đất.
+ Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan
đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai. [10]
Như vậy trong khoảng thời gian ngắn với sự phát triển kinh tế của đất
nước, để Pháp luật có thể đáp ứng được mọi nhu cầu của đối tượng sử dụng
đất và đối tượng quản lý Nhà nước về đất đai. Tại thông tư này còn quy định
sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính và rút ngắn
thời gian từ 50 ngày đối với cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo Nghị định số
88/2009/NĐ-CP; còn 43 ngày đối với Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày
20/5/2011, đồng thời điều chỉnh bổ sung một số nội dung đơn xin giao đất
làm nhà ở của Thông tư 09/2007/TT-BTNMT và một số mẫu đơn xin chuyển


11
mục đích sử dụng đất bằng mẫu đơn xin đăng ký biến động (Mẫu 03) của
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT….

1.2. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1. Đất đai
1.2.1.1. Về mặt thổ nhưỡng (soil)
Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết
quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian.
Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler
(1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi
khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật
sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ
của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất
cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như
vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này
chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng
chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật
mang lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần
thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển. [2]
1.2.1.2. Về tài nguyên, tài sản (land)
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: Đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ
sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được
định nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả
các đặc tính sinh quy
gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm:


12
hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); Lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm
sát bề mặt trái đất; Tập đoàn thực vật và động vật; Trạng thái định cư của con

người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá
khứ và hiện tại tạo ra”.[2]
1.2.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi
Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất
của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
+ Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền
tổ chức đăng ký đất đai.
+ Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai.
+ Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.2.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
+ Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng.
Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản.
Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất.
Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật.
Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.


13
+ Lợi ích đối với công dân:
Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản.

Khuyến khích đầu tư cá nhân.
Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. [16]
1.2.2.3. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản
- Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
+ Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
+ Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
- Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
+ Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
+ Nguyên tắc đồng thuận;
+ Nguyên tắc công khai;
+ Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật
bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất
biến về pháp lý. [16]
- Đơn vị đăng ký đất đai - Thửa đất


14
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận

biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa
đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định,
các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa
chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế
không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục mét
vuông cho đến hàng ngàn hecta được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống
bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn
quốc. [16]
1.2.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a) Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ
liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm
thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn
kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo
đảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa
dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một
giao dịch thuê nhỏ đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn,