Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp trên địa bàn huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


1
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN






NGUYỄN ĐĂNG SINH



"ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CẤP GCNQSD ĐẤT LÂM NGHIỆP
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LẬP THẠCH, TỈNH VĨNH PHÚC"



LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN, NĂM 2014


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


2
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN





NGUYỄN ĐĂNG SINH


"ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CẤP GCNQSD ĐẤT LÂM NGHIỆP
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LẬP THẠCH, TỈNH VĨNH PHÚC"

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học:TS Trần Văn Điền


THÁI NGUYÊN, NĂM 2014


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


I
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan
Đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai
công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc
chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn



Nguyễn Đăng Sinh


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

II
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, em còn nhận đƣợc sự hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo của
các thầy, cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất, phòng Tài nguyên và Môi trƣờng huyện Lập Thạch,
Phòng đăng ký thống kê huyện Lập Thạch, Trung tâm Đo Đạc và Bản đồ tỉnh
Vĩnh Phúc.
Em xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hƣớng dẫn khoa
học TS. Trần Văn Điền đã tận tình hƣớng dẫn, tạo điều kiện tốt nhất giúp đỡ
em trong suốt quá trình thực hiện luận văn đến nay. Em luôn ghi nhớ những
công lao của thầy đã dìu dắt và hƣớng dẫn em.
Sẽ là một thiếu sót to lớn của em nếu không nhắc đến những công sức
và tạo điều kiện của ban giám hiệu, các thầy, cô giáo trƣờng Đại học Nông Lâm.
Em xin trân trọng cảm ơn các thầy, cô giáo trong Khoa Tài nguyên và
Môi trƣờng, Ban đào tạo sau Đại học Trƣờng đại học Nông lâm, Phòng Tài
nguyên và Môi trƣờng huyện Lập Thạch – tỉnh Vĩnh Phúc, các phòng, ban,
cán bộ và nhân dân huyện Lập Thạch đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình
thực hiện luận văn này./

Tác giả luận văn



Nguyễn Đăng Sinh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


III
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
GCNQSD
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCN
Giấy chứng nhận
ĐKQSD
Đăng ký quyền sử dụng
KTKT
Kinh tế kỹ thuật
ĐK
Đăng ký
SDĐ
Sử dụng đất
VPĐKQSD
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
QĐ
Quyết định
KQĐT
Kết quả điều tra
TV
Tiểu Vùng
UBND

Ủy ban nhân dân
HĐND
Hội đồng nhân dân
GPMB
Giải phóng mặt bằng
CNH - HĐH
Công nghiệp hóa hiện đại hóa


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


IV
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Kết quả cấp GCN trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2012 23
Bảng 1.2. Kết quả cấp GCNQSD đất lâm nghiệp trƣớc năm 2013 25
Bảng 3.1 : Biến động về giá trị sản xuất theo ngành giai đoạn 2010-2014 34
Bảng 3.2. Tình hình chuyển dịch cơ cấu giá trị gia tăng giai đoạn 2010-2013 35
Bảng: 3.3. Một số sản phẩm công nghiệp trên địa bàn 37
Bảng 3.4 : Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp 47
Bảng: 3.5. Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất lâm nghiệp huyện Lập Thạch giai
đoạn 1995 – 2011 57
3.6 57
3.7
đoạn 2011 - 2013 61
Bảng 3.8. Tỷ lệ kê khai đăng ký cấp GCNQSD đất Lâm Nghiệp huyện Lập Thạch
63
Bảng 3.9. Tổng hợp số GCN cấp mới, cấp đổi đất Lâm Nghiệp giai đoạn 2011 –
2013 64
Bảng 3.10. tổng hợp KQĐT nguồn gốc SDĐ 67

Bảng 3.11. Tổng hợp KQĐT Công tác tuyên truyền dự án đo đạc, cấp GCN 68
Bảng 3.12. Tổng hợp KQĐT mối quan hệ: công tác tuyên truyền, mục đích kê khai
đăng ký, chính sách dự án với thời gian thực hiện thủ tục kê khai. 69
Bảng 3.13.Bảng kết quả ĐK cấp GCN trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 70


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


V
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí vùng nghiên cứu 35
Hình 3.2. Chuyển dịch cơ cấu theo ngành 35
Sơ đổ: 3.3. Trình tự xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính 27
Sơ đồ 3.3. Trình tự, thủ tục cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với
trƣờng hợp cấp giấy chứng nhận lần đầu 28
Sơ đồ 3.4. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất trúng đấu giá QSD đất. 29
3.5. Tỷ lệ GCN, diện 58
Biểu đồ 3.6. So sánh tỷ lệ cấp GCN hai giai đoạn trên. 65


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


VI
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. Đặt vấn đề 1
2. Mục đích của đề tài 2

3. Yêu cầu của đề tài 2
4. Ý nghĩa của đề tài 2
Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1. Cơ sở pháp lý của công tác cấp GCNQSD đất. 3
1.2. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất trên thế giới và Việt Nam. 11
1.2.1. Tình hình cấp GCNQSD đất của một số nƣớc trên thế giới. 11
1.2.1.1. Pháp 11
1.2.1.2. Thái Lan 12
1.2.1.3. Trung Quốc 14
1.2.2. Lịch sử đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất tại Việt Nam. 14
1.2.2.1. Thời kỳ trƣớc năm 1945 14
1.2.2.2. Thời kỳ Mỹ Ngụy tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975) 15
1.2.2.3. Thời kỳ “Dân Chủ Cộng Hoà & Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam” . 16
1.2.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21
1.2.3.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo Luật đất đai năm 2003 đến nay . 21
1.2.3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 22
1.2.3.3. Kết quả cấp giấy CNQSD đất lâm nghiệp trên địa bàn tỉnh vĩnh phúc. 25
Chƣơng 2 ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG, PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
2.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 27
2.2. Thời gian và địa điểm thực hiện 27
2.3. Nội dung nghiên cứu 27
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội củ 27
2.3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Lập Thạch 27
2.3.2.1. Một số quy định chung về trình tự, thủ tục cấp GCNQSD đất thực hiện tạ
. 27
2.3.2.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất huyện Lập Thạch . 27


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

VII
2.3.3. Đánh giá công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn tỉnh 28
2.3.4. Đề xuất những giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. 28
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu 28
2.4.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu Error! Bookmark not defined.
2.4.2. Phƣơng pháp thống kê, so sánh, xử lý số liệu 29
2.4.3. Phƣơng pháp minh họa bằng biểu, bản đồ: 29
2.4.4. Phƣơng pháp chuyên gia 29
Chƣơng 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Lập Thạch 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 29
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội. 32
3.1.2.1. Tăng trƣởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế. 32
3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế. 36
3.1.2.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 38
3.2. Tình hình quản lý đất đai 40
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất 40
3.2.1.1. Phân tích hiện trạng sử dụng các loại đất. 40
3.2.1.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất 40
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 40
3.2.2.1. Địa giới hành chính 50
3.2.2.2. Triển khai thi hành luật Đất đai 51
3.2.2.3. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 51
3.2.2.4. Công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi dất, chuyển mục dích
sử dụng đất. 52
3.2.2 ản đồ địa chính. 53
3.2.2 ất đai, cấp GCNQSD đất. 53
3.2.2 . 54

3.2.2
. 54


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


VIII
3.2.2.9. Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai. 54
3.2.2.10. Công t ản lý việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất. 55
3.2.2.11. Xây dựng hệ thống thông tin đất. 55
3.2.2.12. Côn ản lý tài chính về đất đai và giá đất 55
3.2.2 ản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ ngƣời sử
dụng đất. 55
3.2.2. ổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai. 56
3.2.2 ản lý hoạt động dịch vụ về đất đai. 56
3.3. Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất huyện Lập Thạch 56
3.3.1. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Lập Thạch. 25
3.3.1.1. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân đối với trƣờng hợp thửa đất đƣợc đo đạc địa chính , đăng ký đất đai và cấp
GCNQSD đất lâm nghiệp và xây dựng CSDL địa chính 25
3.3.1.2. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân đối với trƣờng hợp cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu 28
3.3.1.3. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân đối với trƣờng hợp trúng đấu giá QSD đất. 29
3.3.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Lập Thạch 30
3.3.1.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất nông nghiệp. 30
3.3.1.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất ở Error! Bookmark not defined.
3.3.1.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất lâm nghiệp 56
3.3.1.4. Kết quả điều tra các trƣờng hợp thực hiện kê khai đăng ký cấp GCN 67

3.4. Đánh giá công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ ĐK, cấp GCN 70
3.4.1. Kết quả và đánh giá, nhận xét một số dự án đăng ký, cấp GCN, lập HSĐC và
xây dựng CSDL địa chính trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 70
3.4.2. Đánh giá thực trạng xây dựng cơ sở dữ liệu trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc. 71
3.5. Phƣơng hƣớng và giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất 72
3.5.1. Phƣơng hƣớng và mục tiêu của huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc trong công
tác cấp GCNQSD đất. 72


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


IX
3.5.2. Những giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận QSD
đất huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75
Kết luận 75
Kiến nghị 76



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của
con ngƣời. Dựa vào đất chúng ta có lƣơng thực, thực phẩm, trang phục, khoáng sản,

năng lƣợng, nguyên vật liệu, địa điểm để xây dựng nhà ở, nơi làm việc và các công
trình khác… Để có đất sử dụng cho các mục đích khác nhau thì sự phân bố và sử
dụng hợp lý là chìa khóa cần thiết có ý nghĩa sống còn cho sự tồn tại của con ngƣời.
Vấn đề quản lý và sử dụng đất lại càng trở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ
dân số, tài nguyên cạn kiệt và suy thoái môi trƣờng ngày càng nghiêm trọng do các
hoạt động của con ngƣời trên phạm vi nhƣ hiện nay.
Công tác quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam ngày càng đƣợc Nhà nƣớc
hết sức quan tâm, đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để quản lý đất đai, ngay sau khi giải phóng miền Nam, thống nhất đất nƣớc, Hiến
pháp năm 1980 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất
quản lý” và Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định quan điểm này. Trên cơ sở Hiến
pháp, Luật đất đai năm 1988 đã ra đời, trong đó cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đƣợc coi là một nội dung then chốt trong các nội dung quản lý nhà nƣớc về đất
đai.
Vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSD đất đang là vấn
đề trọng tâm, trọng điểm không chỉ riêng tỉnh Vĩnh Phúc mà còn là vấn đề của cả
đất nƣớc. Vai trò quan trọng này vẫn đƣợc khẳng định trong điều 13 - Luật đất đai
2003 và đặc biệt nghị quyết số 30/2012/QH13 quốc hội, chỉ thị số 1474/CT-TTg
của thủ tƣớng chính phủ về đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSD đất.
Là một dự án thí điểm đầu tiên của tỉnh Vĩnh Phúc, áp dụng cho địa bàn
huyện Lập Thạch việc đăng ký cấp GCN lâm nghiệp đảm bảo quyền lợi của ngƣời
sử dụng đất cũng nhƣ công tác quản lý đất đai trên địa bàn.
Lập Thạch là huyện trẻ đƣợc tách ra từ huyện Lập Thạch cũ đã và đang phát
huy những lợi thế về vị trí địa lý khi đƣợc kết nối với các địa bàn lân cận. Là huyện
trung du miền núi của tỉnh Vĩnh Phúc Lập Thạch có những lợi thế trong việc phát


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

2
t
.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn và ý nghĩa trên, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá
thực trạng và đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất lâm nghiệp trên địa bàn huyện Lập Thạch - Tỉnh Vĩnh Phúc” là hết sức
cần thiết đối với công tác quản lý và sử dụng.
2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp huyện
Lập Thạch giai đoạn từ năm 1995 đến nay.
- Đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đăng ký đất đai đặc biệt cho đất
lâm nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá đƣợc thực trạng về kết quả cấp GCNQSD đất lâm nghiệp trên địa bàn
huyện Lập Thạch trên cơ sở thu thập và nghiên cứu số liệu thứ cấp.
- Đề xuất đƣợc những giải pháp và kiến nghị đƣa ra phải phù hợp và có tính khả thi
ở điều kiện huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc.
4. Ý nghĩa của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là những đánh giá khách quan quá trình
thực hiện cấp GCNQSD đất lâm nghiệp đặc biệt giai đoạn 2011- 2013 từ đó rút ra
kinh nghiệm và những bài học cho việc thực hiện các dự án đo đạc, cấp GCNQSD
đất lâm nghiệp nói riêng và các loại đất khác nói chung cho các huyện, tỉnh khác.
Là tài liệu tham khảo khi nghiên cứu các vấn đề liên quan đến đất đai của các huyện
có điều kiện tƣơng đồng trên địa bàn huyện Lập Thạch tỉnh Vĩnh Phúc.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


3

Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở pháp lý của công tác cấp GCNQSD đất.
Sau cách mạng tháng Tám, kháng chiến chống thực dân Pháp thắng lợi, cải
cách ruộng đất thành công (năm 1957), hình thức đƣa ruộng đất vào sở hữu tập thể
phát triển nhanh chóng. Do điều kiện thiếu thốn, chiến tranh kéo dài, hệ thống hồ sơ
chế độ cũ để lại không đƣợc chỉnh lý và không sử dụng đƣợc, hồ sơ đất đai trong
giai đoạn này chủ yếu gồm có: Sổ mục kê và bản đồ hoặc sơ đồ dải thửa ruộng đất.
Chỉ sau khi Nhà nƣớc ban hành Hiến pháp, Quyết định, Chỉ thị thì việc đăng ký đất
đai mới đƣợc bắt đầu thực hiện trở lại ở Việt Nam đó là:
- Quyết định 201/CP ngày 1/7/1980 của Chính Phủ về thống nhất quản lý ruộng đất
và tăng cƣờng công tác quản lý ruộng đất trong cả nƣớc (Chính phủ, năm 1980).
- Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng đất và đăng ký
thống kê ruộng đất (Chính phủ, năm 1980)
- Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất ban
hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nƣớc (Tổng cục quản
lý ruộng đất, năm 1981)
- Đặc biệt Hiến pháp 1980 ra đời quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nƣớc thống nhất quản lý”.
Đến năm 1988, trên cơ sở Hiến pháp 1980, Luật đất đai đầu tiên ra đời. Việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc ghi vào Luật đất đai và trở thành một
trong 7 nội dung của quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Công tác đăng ký đất đai vẫn
đƣợc triển khai thực hiện theo tinh thần Chỉ thị 299/TTg năm 1980, Tổng cục địa
chính đã ban hành Quyết định 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất và Thông tƣ 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 hƣớng dẫn thực
hiện Quyết định này. Quy định này đã tạo ra sự biến đổi lớn về chất cho hệ thống
đăng ký đất đai ở Việt Nam (Tổng cục địa chính, năm 1989) .


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


4
Trƣớc năm 1993, Nhà nƣớc ta đã có những hệ thống văn bản pháp luật về
đăng ký đất đai để phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế xã hội. Luật đất đai
năm 1993 ra đời ngày 14/7/1993 đã đánh dấu một mốc quan trọng về sự đổi mới
chính sách đất đai của Nhà nƣớc ta với những thay đổi quan trọng nhƣ: Đất đai
đƣợc khẳng định có giá trị; ruộng đất nông, lâm nghiệp đƣợc giao ổn định lâu dài
cho các hộ gia đình, cá nhân, ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng các quyền chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất…
Từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến năm 2003, để phù hợp với tinh thần sửa
đổi chính sách đất đai, Nhà nƣớc ta đã ban hành một hệ thống văn bản bao gồm:
- Công văn 434/CVĐC do Tổng cục Địa chính đã xây dựng và ban hành hệ thống sổ
sách địa chính mới vào tháng 7/1993 để áp dụng tạm thời, thay thế cho các mẫu quy
định tại quyết định 56/ĐKTK năm 1981 (Tổng cục địa chính, năm 1993)
- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông
nghiệp (Chính phủ, năm 1993)
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô
thị (Chính phủ, năm 1994) Cùng ngày, Chính phủ ban hành Nghị định 61/CP về
mua bán và kinh doanh nhà (Chính phủ, năm 1994)
- Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ, trong đó quy định việc thu
tiền sử dụng đất khi bán nhà ở cho ngƣời đang thuê ( Chính phủ, năm 1994)
- Nghị định 02/NĐ - CP ngày 15/01/1995 ban hành qui định về việc giao đất lâm

nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm
nghiệp.
- Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 đã sửa đổi & hoàn thiện sau 2 năm thử
nghiệm theo công văn 434 CV/ĐC của Tổng cục Địa chính về hệ thống sổ sách địa
chính (Tổng cục Địa chính, năm 1995)
- Thông tƣ số 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục địa chính hƣớng dẫn thủ tục đăng
ký, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay thế hoàn
toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981 (Tổng cục địa chính, năm 1998)


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


5
- Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg của Thủ tƣớng Chính phủ ngày 20/02/1998 về đẩy
mạnh và hoàn thiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 6/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà nƣớc
(Chính phủ, năm 1998)
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 ngày 02/12/1998
- Quyết định số 20/1999/ QĐ-BTC ngày 25/02/1999 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn
thực hiện nghị định số 14/1998/NĐ-CP (Bộ tài chính, năm 1999)
- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ quy định về lệ phí
trƣớc bạ (Chính phủ, năm 1999)
- Thông tƣ số 1442/2000/TTLT/BTC-TCĐC của liên Bộ Tài chính và Tổng cục Địa
chính hƣớng dẫn thực hiện giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tƣớng Chính phủ .
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (Chính phủ, năm 2000).
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 ngày 29/06/2001.
- Thông tƣ số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính

hƣớng dẫn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Tổng cục địa chính,
năm 2001).
Trong quá trình thực hiện Luật đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn đề bất
cập, Luật đất đai 2003 ra đời thay thế cho Luật đất đai 1993, trong đó có nêu lên 13
nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai và nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là một nội dung quan trọng đƣợc tái khẳng định.
Trong những năm qua, cùng với quá trình xây dựng, đổi mới chính sách,
pháp luật đất đai; các quy định về đăng ký, cấp GCNQSD đất cũng ngày càng đƣợc
hoàn thiện. Đến nay, cùng với việc ban hành Luật đất đai năm 2003 đã có nhiều văn
bản do các cơ quan có thẩm quyền ở trung ƣơng và địa phƣơng ban hành làm cơ sở
cho việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thƣờng vụ Quốc hội ban hành có quy định
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


6
- Luật đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành vào ngày 1/7/2004,
trong đó có quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; các trƣờng hợp đƣợc cấp giấy chứng nhận, thực hiện nghĩa vụ
tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và về việc xác định diện tích
đất ở đối với các trƣờng hợp thửa đất có vƣờn, ao gắn liền với nhà ở; trình tự thực
hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên giấy chứng nhận.
- Nghị quyết 775/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Ủy ban thƣờng vụ
Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trƣờng hợp cụ thể về nhà đất trong quá
trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ
nghĩa trƣớc ngày 01/7/1991 làm cơ sở xác định điều kiện cấp giấy chứng nhận đối

với trƣờng hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện các chính sách quy định
tại điều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH11 nhƣng đến nay cơ quan nhà nƣớc chƣa
có văn bản quản lý, hoặc đã có văn bản quản lý nhƣng thực tế Nhà nƣớc chƣa quản
lý, chƣa bố trí sử dụng nhà đất đó (Quốc hội, năm 2005)
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006 của Ủy ban thƣờng vụ
Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở đƣợc xác lập trƣớc ngày 1/7/1991 có ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài tham gia làm cơ sở xác định đối tƣợng đƣợc cấp
giấy chứng nhận trong những trƣờng hợp có tranh chấp (Quốc hội, năm 2006) .
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tƣớng Chính phủ ban hành có
quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các vấn đề liên quan gồm:
- Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003 sửa đổi bổ sung một số điều của
Nghị định số 176/1999/NĐ-CP (Chính phủ, năm 2003)
- Nghị định số 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003, trong đó có quy định việc thu
thuế thu nhập đối với tổ chức chuyển quyền sử dụng đất (Chính phủ, năm 2003) .
- Thông tƣ số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng, Bộ Tài chính hƣớng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông
tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


7
- Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc triển
khai thi hành Luật đất đai 2003; trong đó có chỉ đạo các địa phƣơng đẩy mạnh để
hoàn thành cơ bản việc cấp GCN trong năm 2005 (Chính phủ, năm 2004)
- Nghị định số 152/2004/NĐ-CP ngày 06/08/2004 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ
sung một số điều của Nghị định số 164/2003/NĐ-CP (Chính phủ, năm 2004)
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hƣớng dẫn thi

hành Luật đất đai năm 2003. Trong đó quy định cụ thể hóa những quy định trong
Luật đất đai ( Chính phủ, năm 2004)
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền sử dụng đất
khi cấp giấy chứng nhận ( Chính phủ, năm 2004)
- Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nƣớc thành công ty cổ
phần. Trong đó sửa đổi bổ sung một số quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc xác nhận hợp đồng chuyển nhƣợng,
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ƣơng ban hành có quy
định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các vấn đề liên quan gồm:
- Thông tƣ số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng hƣớng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính (Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng, năm 2004)
- Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng, năm 2004)
- Thông tƣ số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài Chính hƣớng dẫn
thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất (Bộ tài chính, năm 2004)
- Thông tƣ liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng, Bộ nội vụ hƣớng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


8
tổ chức của Văn phòng đăng ký QSDĐ và tổ chức phát triển quỹ đất (Bộ Tài

nguyên và Môi trƣờng, năm 2004)
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai
2003 do Chính phủ ban hành (Chính phủ, năm 2004)
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng, năm 2004)
- Thông tƣ số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng về việc hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính (Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng, năm 2004)
- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê
đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền thuê đất khi cấp
giấy chứng nhận ( Chính phủ, năm 2005)
- Thông tƣ số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 về thi hành Luật đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, năm 2005).
Trong đó hƣớng dẫn một số vấn đề khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣ
việc xác định thời hạn sử dụng đất, xác định mục đích sử dụng đất chính và mục
đích phụ trong một số trƣờng hợp đang sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận cho
cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp, trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế
- Thông tƣ liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC_BTNMT ngày 18/04/2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng, Bộ Tài chính hƣớng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của ngƣời
sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (Bộ tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng , năm 2005)
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay thế cho Quyết định số
24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ( Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, năm 2006)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


9
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 2/6/2006 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc khắc
phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật đất đai; trong đó
chỉ đạo các địa phƣơng đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận
trong năm 2006 ( Chính phủ, năm 2006)
- Nghị quyết số 23/2006/NQ-CP ngày 07/09/2006 về một số giải pháp nhằm đẩy
nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc cho ngƣời đang thuê theo quy định tại
(Chính phủ, năm 2006)
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều
của các Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai ( Chính phủ, năm 2006)
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai (Chính phủ, năm 2007)
- Thông tƣ số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 hƣớng dẫn thực hiện một số
điều của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 05/05/2007 (Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng, năm 2007)
- Thông tƣ số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính (Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng, năm 2007)
- Hƣớng dẫn số 749/TNMT- ĐKĐĐ ngày 14/07/2008 của sở Tài nguyên và Môi
trƣờng Vĩnh Phúc hƣớng dẫn quy trình thành lập hồ sơ địa chính và quy định trách
nhiệm các cấp trong công tác thành lập hồ sơ địa chính trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc
(Chi cục quản lý đất đai, năm 2008)
- Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng về việc Quy định về cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, năm 2009)

- Kế hoạch số 2349/KH-UBND ngày 17/06/2009 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về đẩy
mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập hồ sơ địa chính (Ủy ban
tỉnh Vĩnh Phúc, năm 2009)


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


10
- Chỉ thị số 44/2009/CT-UBND ngày 09/07/2009 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về
thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp để cơ bản hoàn thành cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, lập Hồ sơ địa chính trên địa bàn tỉnh theo Nghị quyết số
07/2007/QH12 của Quốc hội.
- Thông tƣ 21/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 06 năm 2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi Trƣờng về việc Sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Quy phạm thành lập bản
đồ địa chính tỷ lệ 1:200, 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000 và 1:10000 (Bộ Tài nguyên
và Môi trƣờng, năm 2011)
- Thiết kế Kỹ thuật - Dự toán thành lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1/2000 và lập hồ sơ
địa chính đất lâm nghiệp huyện Lập Thạch đã đƣợc phê duyệt (Công ty Đo đạc và
Khoáng sản Vĩnh Phúc, năm 2011)
-Công văn số 3439/UBND-NN2 ngày 05/09/2011 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về
việc thực hiện Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/08/2011 của Thủ tƣớng Chính phủ
về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai.
- Công văn số 2015/UBND-NN2 ngày 31/05/2012 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về
việc triển khai thực hiện Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/08/2011 của Thủ tƣớng
Chính phủ ( Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc, năm 2012).
-Công văn số 3042/UBND-NN2 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc ngày 23/7/2012 V/v
đẩy mạnh cấp Giấy chứng nhận QSDĐ để cơ bản hoàn thành trong năm 2012

- Quyết định 116/QĐ-STNMT ngày 25 tháng 6 năm 2012 của Sở TNMT về việc sử
dụng phần mềm xây dựng và khai thác dữ liệu đất đai.
- Quyết định số 1748/QĐ-UBND ngày 26/07/2012 UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc
phê duyệt đơn giá đăng ký quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
- Hƣớng dẫn số 840/ HD-STNMT ngày 15/8/2012 của sở Tài nguyên và Môi trƣờng
Vĩnh Phúc hƣớng dẫn quy trình kê khai đăng ký, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


11
và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (Chi cục quản lý đất đai, năm 2012)
- Luật số 45/2013/QH13, ngày 29/11/2013, Luật Đất đai (Quốc hội khóa 13, năm
2013)
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014, quy định chi tiết thi hành một số điều
Luật Đất đai ( Chính phủ, năm 2014)
- Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014, quy định về hồ sơ địa chính
(Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, năm 2014)
- Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014, quy định về GCNQSD đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng,
năm 2014)
1.2. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất trên thế giới và Việt Nam.
1.2.1. Tình hình cấp GCNQSD đất của một số nước trên thế giới.
Trên thế giới có rất nhiều quốc gia và ở mỗi quốc gia có một hình thức sở
hữu đất đai và các quan hệ đất đai riêng. Điều đó phụ thuộc vào bản chất của từng
Nhà nƣớc và lợi ích của giai cấp thống trị của quốc gia đó.
1.2.1.1. Pháp

Hầu hết đất đai tại Pháp thuộc sở hữu toàn dân. Nƣớc Pháp đã thiết lập đƣợc
hệ thống thông tin, đƣợc nối mạng truy cập từ trung ƣơng đến địa phƣơng. Đó là hệ
thống tin học hoàn chỉnh (phục vụ trong quản lý đất đai). Nhờ hệ thống này mà họ
có thể cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng, thƣờng
xuyên và phù hợp và cũng có thể cung cấp thông tin chính xác, kịp thời đến từng
khu vực, từng thửa đất.
Tuy nhiên, nƣớc Pháp không tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
mà họ tiến hành quản lý đất đai bằng tƣ liệu đã đƣợc tin học hoá và tƣ liệu trên giấy,
bao gồm: các chứng thƣ bất động sản và sổ địa chính. Ngoài ra, mỗi chủ sử dụng đất
đƣợc cấp một trích lục địa chính cho phép chứng thực chính xác của các dữ liệu địa
chính đối với bất kỳ bất động sản nào cần đăng ký[16].


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


12
1.2.1.2. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nƣớc
và sở hữu tƣ nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đai.
Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai khác nhau.
Mỗi loại giấy chứng nhận có quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai
đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về
đất đƣợc cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc
1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000.
Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhƣợng (phải đăng ký
chuyển nhƣợng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử
dụng tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận

NS4 đƣợc cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc
chuyển nhƣợng, nếu đƣợc cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm
không đƣợc chuyển nhƣợng [16].
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không
phải sở hữu). Có hai loại giấy chứng nhận đƣợc cấp tùy thuộc vào việc sử dụng
phƣơng pháp nào để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Đƣợc cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó đƣợc xác định trên bản đồ đƣợc thành lập từ bản đồ ảnh chƣa nắn. Loại
giấy này có quyền chuyển nhƣợng (phải đăng ký chuyển nhƣợng). Nếu 5 năm
đất không đƣợc sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận.
Nếu giấy chứng nhận NS3K đƣợc cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm
hạn chế việc chuyển nhƣợng [16].
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Đƣợc cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó đƣợc đo độc lập bằng phƣơng pháp tam giác (đo mặt đất), sau 3 ngày thông báo
loại giấy này mới đƣợc chuyển nhƣợng (phải đăng ký chuyển nhƣợng). Đất không
đƣợc để không sử dụng trên 5 năm.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


13
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trƣớc xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy này đƣợc cấp cho loại đất đƣợc chiếm hữu trƣớc năm 1954 sau khi có
đơn xin cấp giấy hoặc đất đƣợc chiếm hữu sau năm 1954 nhƣng không thuộc vùng
đất mà Ủy ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này có
quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhƣợng trừ khi có dấu “Được sử dụng”. Có
thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NS3K sau khi cấp ít nhất 3
quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không đƣợc để
không sử dụng quá 10 năm [16].

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho ngƣời đã khai báo chiếm hữu và
sử dụng đất trƣớc năm 1954. Sau khi đƣợc chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận
này có thể chuyển nhƣợng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng
nhận sở hữu NS4 [16].
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995, Chính phủ cho phép các Tỉnh
trƣởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng đƣợc
quyền sử dụng đất trong vòng 5 năm và đƣợc tiếp tục sử dụng nếu đƣợc Cục Lâm
nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2 [16].
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cƣ do Cục phúc
lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không đƣợc chuyển
nhƣợng, chỉ có thể đƣợc thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất không
qua việc trả tiền thuế sử dụng đất do Văn phòng đất đai cấp huyện, giấy này không
chuyển nhƣợng đƣợc.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp
dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất lâm nghiệp bị thoái
hóa. Các thửa đất này không đƣợc phép chia nhỏ, không đƣợc chuyển nhƣợng chỉ đƣợc
thừa kế. Từ năm 1993-1995, Chính phủ cho phép ngƣời dân có giấy chứng nhận SPK-
01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp đƣợc đổi thành giấy NS4 [16].


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


14
1.2.1.3. Trung Quốc
Theo Điều 10, Hiến pháp 1982 của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở
Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nƣớc (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với
đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tƣợng quản lý của
chính quyền địa phƣơng và Trung ƣơng, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở

Trung Quốc đều “dƣới sự làm chủ” của Nhà nƣớc Trung Quốc. Mặc dù không thừa
nhận tƣ hữu đất đai nhƣng theo Điều 2 của Hiến pháp đƣợc sửa đổi năm 1988,
quyền sử dụng đất đƣợc phép chuyển nhƣợng tại Trung Quốc [16]. Trong điều kiện
này, quyền sử dụng đất đã đƣợc tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: quyền sử
dụng đất đƣợc “cấp” và quyền sử dụng đất đƣợc “giao”. Quyền sử dụng đất đƣợc
“cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống đƣợc áp dụng cho các doanh nghiệp
nhà nƣớc. Nhà nƣớc cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nƣớc không thu tiền hoặc
thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trƣờng hợp này, quyền sử dụng
đất không thể chuyển nhƣợng, cho thuê hay thế chấp [16].
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trƣờng ở Trung
Quốc đã làm xuất hiện hình thức quyền sử dụng đất “giao”. Các doanh nghiệp,
ngƣời sử dụng đất đƣợc phép mua quyền sử dụng đất giao đối với một thửa đất nhất
định nào đó từ Nhà nƣớc với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thƣờng từ
40-70 năm tùy thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể đƣợc thực
hiện thông qua thỏa thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có đƣợc quyền sử dụng
đất ngƣời sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai nhƣ chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất, thể chấp quyền sử dụng đất [16].
1.2.2. Lịch sử đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất tại Việt Nam.
1.2.2.1. Thời kỳ trước năm 1945.
Ở Việt Nam, công tác đăng ký đất đai có từ thế kỷ thứ VI và nổi bật nhất là:
* Thời kỳ Gia Long với sổ Địa bạ đƣợc lập cho từng xã phân biệt rõ đất công điền
và đất tƣ điền của mỗi xã. Trong sổ đó ghi rõ của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạ để
tính thuế. Sổ Địa bạ đƣợc lập cho 18.000 xã từ Mục Nam Quan đến mũi Cà Mau,