NỘI DUNG THUYẾT TRÌNH đề tài NHỮNG điểm mới của LUẬT KINH DOANH bất ĐỘNG sản 2014

NỘI DUNG THUYẾT TRÌNH ĐỀ TÀI

NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014
1/ So sánh Luật KDBĐS 2006 & 2014
Chỉ tiêu
Nội dung

Phạm
chỉnh

vi

Luật KDBDS 2006

Luật KDBDS 2014

6 chương, 81 điều

6 chương, 82 điều

điều Luật này quy định về hoạt động
kinh doanh bất động sản;
quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá
nhân hoạt động kinh doanh bất
động sản và giao dịch bất động
sản có liên quan đến kinh doanh
bất động sản.

Luật này quy định về kinh doanh
bất động sản, quyền và nghĩa vụ
của tổ chức, cá nhân kinh doanh

bất động sản và quản lý nhà nước
về kinh doanh bất động sản.

Vốn pháp định

Vốn pháp định 06 tỷ đồng
Vốn pháp định không thấp hơn 20
Khoản 1, điều 3 của Nghị định tỷ đồng
153/2007/NĐ-CP
Điều 3, Nghị định 76/2015/NĐ-CP

Giải thích từ ngữ

Hoạt động kinh doanh bất động
sản bao gồm kinh doanh bất
động sản và kinh doanh dịch vụ
bất động sản

Kinh doanh bất động sản là việc
đầu tư vốn để thực hiện hoạt động
xây dựng, mua, nhận chuyển
nhượng để bán, chuyển nhượng;

Đánh giá
Tích cực

Tiêu cực vì trong Luật nhà ở 2014 lại
quy định rõ “…Đối với giao dịch
mua bán, cho thuê, cho thuê mua
nhà ở thương mại của các doanh

nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất
động sản thì thực hiện theo quy
định của pháp luật về kinh doanh
bất động sản.”
Tiêu cực vì quy định về Điều kiện
của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản không rõ ràng, dẫn đến hiểu
nhầm kinh doanh dịch vụ bất động
sản cũng phải có vốn pháp định >=
20 tỷ đồng
Tiêu cực không tách riêng giữa kinh
doanh bất động sản & kinh doanh
dịch vụ bất động sản


Phương thức giao Việc bán, cho thuê, cho thuê
dịch BDS
mua nhà ở thương mại của
doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản phải thực hiện thông
qua sàn giao dịch bất động sản
theo đúng quy định tại Điều 60
của Nghị định số 71/2010/NĐCP và pháp luật về kinh doanh
bất động sản, trừ trường hợp
chủ đầu tư thực hiện huy động
vốn thông qua các hình thức
quy định tại các điểm a, b, c và
điểm d khoản 1 Điều 9 của
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.

cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản; thực hiện dịch
vụ môi giới bất động sản; dịch vụ
sàn giao dịch bất động sản; dịch
vụ tư vấn bất động sản hoặc quản
lý bất động sản nhằm mục đích
sinh lợi.
Bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá Tích cực
nhân kinh doanh bất động sản phải
bán, cho thuê, cho thuê mua bất
động sản thông qua sàn giao dịch
bất động sản.

2/ So sánh Luật KDBĐS 2014 của VN & thế giới
Trong quá trình xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã sưu tầm tài liệu và nghiên cứu kinh
nghiệm của một số nước như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc, Úc, New Zealand, một số nước Châu Âu và Mỹ về chính
sách liên quan đến thị trường bất động sản để tham khảo, học hỏi kinh nghiệm để đưa những nội dung, những quy định phù hợp với
điều kiện của nước ta và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Khái quát chung cho thấy các nước đều rất quan tâm đến


thị trường bất động sản. Đây là một thị trường lớn, đóng góp một phần đáng kể cho thu nhập quốc dân, là một thị trường ảnh hưởng
trực tiếp đến kinh tế-xã hội của đất nước, đặc biệt là ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập, đời sống, sinh hoạt của người dân. Tuy có
khác nhau, nhưng nhìn chung các nước đều có tương đối đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật để quản lý, tạo điều kiện thúc đẩy
thị trường này hoạt động hiệu quả, lành mạnh, ổn định, có tính chuyên nghiệp cao và đều có xu hướng mở cửa, thu hút đầu tư nước
ngoài vào thị trường này được thể hiện từ các quy định của Luật đến các quy định, chính sách xử lý từng tình huống cụ thể, nhất là
khi có biến động không ổn định của thị trường bất động sản (lúc “nóng”, lúc “lạnh” thậm chí “đóng băng”). Các nước đều có sự quan
tâm đặc biệt đến thị trường nhà ở, vì đây là thị trường nhạy cảm liên quan trực tiếp đến nhu cầu thiết yếu về chỗ ở của người dân,
nhất là đối với các đối tượng thu nhập thấp, cụ thể như sau:
Chỉ tiêu
VN

MỸ
SINGAPORE
Về hệ thống văn bản liên quan đến Luật kinh doanh Luật về cấp phép hành Luật bất động sản
kinh doanh bất động sản
BDS, luật nhà ở, nghề bất động sản
(Residential
Property
luật đất đai &
Act)
luật dân sự

Các loại BDS đưa vào kinh doanh
+ Về khái niệm BĐS

+ Bộ luật dân sự
2005 định nghĩa
BDS bao gồm:
đất đai, nhà, công
trình, tài sản tài
sản gắn liền với
đất,...

+ Về các loại BĐS được đưa vào kinh + Điều 5. Các
doanh
loại bất động sản
đưa vào kinh

+ Được chia thành
nhiều loại: BĐS ở (có
loại BDS ở không có

hạn chế), công nghiệp,
thương mại & BDS là
khách sạn,…

KẾT LUẬN
Hầu hết các nước
đều có hệ thống
pháp luật điều
chỉnh các quan hệ
liên quan đến
BĐS, giao dịch
BĐS…
+ Đa số quy định
giống nhau, các
nước đều quy
định bất động sản
gồm đất đai và
các công trình xây
dựng trên đất
không di chuyển
được
+ Các nước đều


doanh
Các loại bất động
sản đưa vào kinh
doanh theo quy
định của Luật
này (sau đây gọi

là bất động sản)
bao gồm:
1. Nhà, công
trình xây dựng có
sẵn của các tổ
chức, cá nhân;
2. Nhà, công
trình xây dựng
hình thành trong
tương lai của các
tổ chức, cá nhân;
3. Nhà, công
trình xây dựng là
tài sản công được
cơ quan nhà
nước có thẩm
quyền cho phép
đưa vào kinh
doanh;

coi bất động sản
là loại tài sản
hàng hóa, được
giao dịch trên thị
trường, trừ một số
loại bất động sản
thuộc sở hữu nhà
nước, làm trụ sở
cơ quan nhà nước,
phục vụ cho an

ninh, quốc phòng
là không được
đưa vào kinh
doanh,..


4. Các loại đất
được
phép
chuyển nhượng,
cho thuê, cho
thuê lại quyền sử
dụng đất theo
quy định của
pháp luật về đất
đai thì được phép
kinh
doanh
quyền sử dụng
đất.
Về quyền sở hữu BDS & phạm vi
kinh doanh BDS của tổ chức, cá
nhân nước ngoài
+ Về sở hữu BDS
+ Về đầu tư kinh doanh BDS

+ Các nước hiện
nay đều cho phép
người nước ngoài
được sở hữu bất

động sản ở nước
mình
+ Khuyến khích
các nhà đầu tư
nước ngoài bỏ
vốn thực hiện các
dự án đầu tư kinh
doanh bất động
sản trên đất nước


mình, kể cả việc
đầu tư thông qua
hình thức mua bán
bất động sản.
Về giao dịch bất động sản

Thông qua tổ
chức, cá nhân đủ
điều
kiện
KDBDS theo quy
định của pháp
luật

Thị trường bất động
sản Mỹ có một số
lượng lớn các doanh
nghiệp môi giới BĐS,
chủ yếu hoạt động

trong lĩnh vực bất
động sản khu vực dân
cư. Tại các thành phố
lớn ở Mỹ đều có hội
nghề nghiệp để giúp
cho những người môi
giới bất động sản hành
nghề có hiệu quả hơn,
đó là MLS (Multiple
Listing Service). MLS
cung cấp đầy đủ mọi
thông tin chi tiết về

Một điểm đặc biệt trong
pháp luật về đăng ký bất
động sản của Singapore
là chỉ có luật sư có
chứng chỉ hành nghề
mới được phép làm dịch
vụ tư vấn chuyển
nhượng bất động sản.
Luật sư là người có đủ
năng lực pháp lý và là
nhân viên của toà. Chủ
sở hữu tài sản phải tham
khảo và nhờ luật sư tư
vấn cho bất cứ vấn đề
pháp lý nào liên quan
tới giao dịch và hợp
đồng mua bán. Các giấy

tờ chuyển nhượng chỉ
được văn phòng chứng
nhận sở hữu chấp nhận
đăng ký nếu có xác
nhận của Luật sư. Do đó

Ở hầu hết các
nước, các giao
dịch bất động sản
của các tổ chức,
cá nhân đều thực
hiện thông qua
Trung tâm, văn
phòng môi giới
bất động sản, nhà
môi giới bất động
sản độc lập hoặc
các luật sư; việc
thanh toán trong
các giao dịch bất
động sản đều
thông qua ngân
hàng


tình trạng mua, bán
BĐS trong khu vực.
Khi những thông tin
này được sử dụng
thành công, những

người môi giới phải
chia một phần thù lao
cho tổ chức đã cung
cấp thông tin gốc. Hầu
hết tất cả các giao dịch
bắt đầu bằng việc
người bán đăng ký
niêm yết bất động sản
với một đại lý theo
một mức giá và thời
gian cụ thể. Việc niêm
yết được đại lý kiểm
duyệt, sau đó thông tin
về bất động sản đăng
ký niêm yết sẽ được
gửi tới MLS địa
phương qua mạng
điện tử. Các đại lý đại

trong giao dịch liên
quan đến bất động sản,
luật sư cũng là người
thực hiện việc tìm hiểu
giấy tờ sở hữu, tìm hiểu
các thông tin liên quan
đến bất động sản, tìm
hiểu các yêu cầu pháp lý
liên quan đến một số cơ
quan Chính phủ, hoàn
tất việc chuyển nhượng

và các giao dịch bất
động sản khác.


diện cho người mua
liên tục tìm kiếm trên
MLS về các bất động
sản phù hợp với
những gì người mua
của họ muốn và có
nhu cầu;
Về mua bán, cho thuê BDS hình
thành trong tương lai

Chứng chỉ hành nghề môi giới BDS

Cá nhân phải có Để hành nghề môi
chứng chỉ hành giới bất động sản ở
nghề
Mỹ, phải có 1 giấy
phép do chính quyền
bang cấp, phải thi trả
lời nhiều câu hỏi về
các giao dịch bất động
sản cơ bản và luật liên
quan đến mua bán bất

Hầu hết các nước
đều cho phép mua
bán bất động sản

hình thành trong
tương lai, đặc biệt
là đối với bất
động sản là nhà ở
hình thành trong
tương lai.
Hầu hết các nước
đều quy định chặt
chẽ về điều kiện
hành nghề môi
giới bất động sản.
Văn phòng, trung
tâm môi giới bất
động sản được
thành lập bởi các
nhà môi giới có


động sản, phải tham
gia một khóa đào tạo
từ 60 đến 120 giờ, và
phải có kinh nghiệm
mua bán bất động sản
từ 1 đến 3 năm. Giấy
phép hành nghề có
giá trị từ 1 đến 2
năm. Như vậy để hành
nghề môi giới tại Mỹ
phải trải qua đợt kiểm
tra sát hạch, đáp ứng

hàng loạt các quy định
chặt chẽ, đòi hỏi kinh
nghiệm, chính vì thế
mà dịch vụ môi giới tại
Mỹ rất phát triển và rất
chuyên nghiệp. Đặc
biệt, tại bang New
York, giấy phép hành
nghề môi giới và việc
sát hạch thi viết để cấp
giấy phép do Bộ Nội
vụ tổ chức

trình
độ
và
chuyên môn cao
trong lĩnh vực bất
động sản (Hàn
Quốc). Để hành
nghề, cá nhân
phải có chứng chỉ
hành nghề hoặc
thẻ hành nghề
(Anh), để được
cấp chứng chỉ
hành nghề thì cá
nhân phải trải qua
đào tạo và sát
hạch nghiêm túc

và đáp ứng một số
điều kiện nhất
định

3/ Phân tích những điểm mới của Luật KDBDS 2014
Ngày 25/11/2014, Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 8 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (gọi tắt là Luật KDBĐS năm 2014).
Luật này bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, sẽ thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và có nhiều điểm mới tích cực.


Được kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Đây là điểm mới được của Luật KDBĐS năm 2014. So với Luật KDBĐS hiện hành thì Điều 5 của Luật quy định rất chi tiết các loại
bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: 1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; 2. Nhà, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; 3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép đưa vào kinh doanh; 4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước
Mặc dù đều quy định về phạm vi kinh doanh, nhưng Luật KDBĐS hiện hành quy định rất khái quát, còn Luật KDBĐS năm 2014 đã
quy định chi tiết phạm vi, hình thức kinh doanh bất động sản đối với từng chủ thể kinh doanh bất động sản. Theo đó, Điều 11 của
Luật quy định:
Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức: 1. Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê,
cho thuê mua; 2. Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; 3. Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở
để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về
đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó; 4.
Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không
phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; 5. Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng
nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; 6. Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì
được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; 7. Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất; 8. Nhận chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; 9. Nhận
chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho

thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây: a) Các hình thức quy định tại các
điểm 2, 4, 7 và 8 nêu trên; b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;c) Đối
với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì
được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng


Theo Luật KDBĐS hiện hành thì vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng. Con số về vốn đã tăng lên
gấp hơn 3 lần theo Luật KDBĐS 2014, Điều 10 quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Đây là mức đã được hạ tới hơn một nửa so với đề xuất mức
vốn pháp định 50 tỷ tại dự thảo luật được Quốc hội cho ý kiến ở kỳ họp trước. Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải thích, thì việc
quy định mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng là điều kiện cần khi thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Còn khi thực
hiện dự án cụ thể thì chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử
dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của
pháp luật về đất đai.
Cũng theo Điều 10 của Luật KDBĐS năm 2014 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất
động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của
pháp luật.
Theo thống kê cho thấy các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thành lập có vốn dưới 20 tỷ hiện chiếm khoảng 60%. Như vậy,
có trên 40% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn pháp định trên 20 tỷ là đủ điều kiện hoạt động. 60% doanh nghiệp có vốn
dưới 20 tỷ hiện nay vẫn triển khai bình thường, nhưng sau 1 năm kể từ khi Luật KDBĐS có hiệu lực (tức 1/7/2016), nếu doanh
nghiệp không bổ sung thêm vốn pháp định thì không thể tiếp tục thị trường kinh doanh bất động sản.
Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Theo Điều 12 của Luật KDBĐS năm 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao
nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Để tăng cường thêm các biện pháp bảo vệ người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 34 của Luật quy định bên thuê
mua có quyền yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng.
Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Về vấn đề bán nhà ở hình thành trong tương lai thì trước đây Luật KDBĐS năm 2006 quy định chưa chặt chẽ. Do vậy, thực tế phát

sinh nhiều khiếu kiện, tranh chấp xảy ra. Chủ đầu tư có thể vì lý do nào đó triển khai dự án chậm, hoặc không còn khả năng triển khai
dự án nữa. Do đó, người dân, nhà đầu tư đã nộp tiền cho chủ dự án rồi và dự án không bàn giao đúng tiến độ được, người dân phải
chịu thiệt thòi.


Khắc phục những tồn tại, Luật KDBĐS 2014 đã bổ sung nhiều quy định về hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, cụ
thể:
Điều 55 quy định về điều kiện của Bất động sản hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh nếu thỏa mãn các điều kiện: có
giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối
với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo
tiến độ dự án.
trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn
thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản
thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Muốn bán, cho thuê mua nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì bắt buộc chủ dự án phải có bảo lãnh
Điều 56 của Luật KDBĐS 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu
tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng
Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh
có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp
đồng bảo lãnh đã ký kết
Theo Điều 57, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu
không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70%
giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
bên mua, bên thuê mua.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản

Luật KDBĐS 2014 đã loại bỏ một số dịch vụ bất động sản như như định giá, đấu giá, quảng cáo BĐS. Điều 60 quy định về phạm vi
kinh doanh dịch vụ bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài, theo đó tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền kinh doanh
các dịch vụ sau: Môi giới bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản theo quy định của
Luật này.
Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực
thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có
công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản và dịch vụ quản lý bất động sản
phải thành lập doanh nghiệp
Điều 62 Luật KDBĐS 2014 quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và
phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Nếu không thành lập doanh nghiệp, thì cá nhân kinh doanh
dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về
thuế. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện
hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Tương tự, Điều 63 quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao
dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người
có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi
giới bất động sản.
Điều 74 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Trường hợp kinh doanh
dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Xử lý thu hồi dự án bất động sản
Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ
luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.


Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án quyết định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện trong

các trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp
khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của
pháp luật về đất đai.
Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải quyết những tồn tại của dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các
bên có liên quan tới dự án.
Cơ quan quyết định thu hồi dự án có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi dự án giải quyết những tồn tại của dự án; thông báo và
tổ chức lựa chọn chủ đầu tư mới để giao tiếp tục thực hiện dự án.
Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi không được giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản mới trong thời gian 02 năm kể từ ngày
dự án bị thu hồi.