TÁC ĐỘNG KINH TẾ XÃ HỘI ĐỔI MỚI TRONG LĨNH VỰC NHÀ Ở ĐÔ THỊ Ở VIỆT NAM

Xã h i h c s 2 (5) 1996

15

TÁC
NG KINH T - XÃ H I C A
IM I
TRONG L NH V C NHÀ
Ô TH VI T NAM
TR NH DUY LUÂN &
NGUYÊN QUANG VINH

I. V N

NHÀ

Ô TH TR

Trong su t h n 40 n m qua, nhà
quan tr ng đ

C VÀ TRONG TH I K

IM I

cho nhân dân các đô th Vi t Nam luôn là m t trong nh ng v n đ xã h i

c s quan tâm c a Nhà n

c, các c p, các ngành và các t ch c xã h i có liên quan.

nh n bi t rõ nét h n tác đ ng c a

i m i trong l nh v c này, có th theo dõi th c ti n phát tri n c a nó

qua hai th i k :
- Th i k tr

c đ i m i (1954 - 1985)

- Th i k đ i m i (T 1986 đ n nay)
I.1. TH I K TR

C

I M I (1954 - 1985) HAY LÀ TH I K BAO C P V NHÀ

Trong th i k này, Nhà n

c đã ban hành nhi u chính sách v nhà . M t ch

m c tiêu xây d ng và cung c p nhà
đ

cho nh ng ng

ng trình nhà

i làm vi c trong khu v c kinh t Nhà n

qu c gia nh m

các đô th đã

c

c tri n khai.
Nhi u C quan, xí nghi p Nhà n

c tr

c khó kh n v nhà

m i đ n v c ng đã ch đ ng đ ra nh ng ch
v y th

ng đ

c đ a vào các K ho ch Nhà n

cán b công nhân viên ch c Nhà n

ng trình nhà

c a công nhân và tùy thu c vào kh n ng c a

riêng c a mình. Vi c xây d ng các khu nhà

c (5 n m hay hàng n m). Vi c phân ph i (cung c p) nhà

c (CBCNVCNN) đ

ng có đ tiêu chu n th

cho

c ti n hành thông qua nh ng tiêu chu n l a ch n và

th l c kéo dài, ph c t p. Theo k t qu c a m t nghiên c u (1985) thì quá trình phân ph i nhà
t

do

cho các đ i

ng kéo dài trung bình kho ng 27 tháng.

Các chính sách có liên quan đ n xây d ng nhà

trong th i k này nh chính sách v v n đ u t c s h

t ng, ch đ phân ph i, ti n thuê nhà... đã góp ph n gi i quy t đ

c m t b ph n nhu c u nhà

c p bách

đô th . M t khác, cách th c s n xu t và phân ph i này ngoài vi c không đáp ng nhu c u nhà

các

c a đông đ o

dân c c ng t o ra nhi u v n đ xã h i nan gi i khác, đ c bi t là s không công b ng gi a các ngành, các c
i lao đ ng làm vi c trong khu v c Nhà n

quan xí nghi p và gi a các nhóm ng

c trong vi c có đ

c nhà

cho CBCNV c a mình.
trong 10 n m đ u sau khi hoà bình l p l i (1954-1964)

1.1. Th c ra, các chính sách nhà
y u d a trên c s nhu c u v nhà
1954 di n tích nhà

c a dân đô th còn th p và ch a b c xúc nh ngày nay. ch ng h n, n m

bình quân đ u ng

i

Hà N i là 6m2 (và sau g n 40 n m, con s này là 4m2/đ u ng

H n n a sau cu c kháng chi n ch ng Pháp, có m t s l
v các vùng quê làm n. Nhà n
t

i).

ng l n dân c đô th mi n B c di c vào Nam ho c tr

c Vi t Nam l i ti p thu đ

ng đ i nguyên v n. Có l vì th mà chính sách nhà

chi n l

mi n B c ch

c t tay ch đ th c dân Pháp các đô th hành chính

c a Nhà n

c trong th i k này ch a đ

c coi là m t

c quan
B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn


16

Tác đ ng kinh t - xã h i c a

i m i trong 1 nh v c nhà

đô th Vi t Nam.

tr ng. úng ra thì đó m i ch là m t chính sách c p nhà cho nh ng ng
nhu c u nhà c a các t ng l p c dân đô th khác thì ch a đ c tính đ n

i làm công n l

ng nhà n

c, còn

1.2. Trong nh ng n m 1965 - 1975, b ng ngu n v n ngân sách, t i các đô th l n mi n B c, Nhà n c đã
xây d ng nh ng khu chung c t hai t ng đ n n m t ng theo mô hình các ti u khu nhà (các khu t p th ) c a
Liên Xô th i k đó.
C ng trong giai đo n này, do thi u kinh nghi m v quy ho ch và qu n lý đô th , Nhà n c m i ch chú ý
đ n vi c xây d ng nhà h n là t ch c qui ho ch không gian đô th m t cách t ng th . Ng i ta đã chú ý xây
d ng nhà nhi u h n là xây d ng các c s h t ng k thu t đô th đi kèm nh h th ng c p thoát n c, c p
đi n, đ ng xá, v sinh môi tr ng.
Tính ch t bao c p tuy t đ i trong l nh v c nhà đ c th hi n trong vi c c p nhà cho thuê v i kho n ti n
thuê nhà r t th p (l% ti n l ng), mang tính t ng tr ng. i u này đã không giúp đ c gì cho vi c b o trì và
nâng c p các khu nhà , khi n cho qu nhà đô th b xu ng c p r t nhanh chóng và gây ra r t nhi u thi t h i và
lãng phí.
1.3. Vi c đánh giá qui mô (hay kh i l ng) nhà đ c s n xu t ra các đô th Vi t Nam th i k này, c n
ph i l u ý t i s khác bi t gi a 2 mi n Nam - B c. Ch ng h n, th i k 1960 - 1975, do đ c đi m có 2 ch đ
chính tr khác nhau và do tác đ ng ng c chi u c a quá trình đô th hóa 2 mi n Nam - B c, kh i l ng nhà
đ c Xây d ng các đô th là không gi ng nhau. S li u đi u tra m u v nhà n m 1984 (đi kèm v i cu c t ng
đi u tra l i dân s ) cho th y: vào th i đi m 1989, 42% dân c thành ph H Chí Mình đang s ng trong nh ng
c n nhà đ c xây d ng trong th i giai 1961 - 1975. T i à n ng, thành ph l n th hai mi n Nam, t l này là
37%. Trong khi đó, mi n B c, m c dù là nh ng n m kh i đ u công nghi p hoá, song do nh h ng c a cu c
chi n tranh phá ho i c a không quân M , các t l t ng ng Hà N i là 23,6% và H i Phòng là 19,8%.
1.4. Trong 10 n m ti p theo (1975 - 1985), m t Ch ng trình nhà qu c gia (ch y u cho các đô th ) đã

đ c B xây d ng ph i h p v i các Vi n nghiên c u tri n khai trên c s chính sách nhà và th c tr ng đi u
ki n nhà các đô th Vi t Nam. Tuy nhiên, nh ng chính sách nhà đô th trong th i k này v n mang n ng t
t ng bao c p, trong đó các gi i pháp kinh t - k thu t và s áp đ t ch quan c a t t ng phân ph i bình quân
th ng gi vai trò ch đ o. Không gian c trú đi n hình c a th i k này là các khu nhà chung c nhi u t ng
kém ti n nghi, ch t l ng th p, đ n đi u v ki u dáng ki n trúc.
Ti p theo, trong nh ng n m 1980, sau khi đúc rút nh ng kinh nghi m c a 20 n m tr c, đã xu t hi n m t s
mô hình nhà - chung c đ c c i ti n v i các c n h khép kín, thông thoáng đ c trang b ti n nghi ch t l ng
cao h n và t ng đ i đ ng b làm cho b m t đô th đ c c i thi n ít nhi u. Vi c mua bán, c i n i, s a ch a,
xây d ng nhà theo ph ng th c “Nhà n c và nhân dân cùng làm” c ng b t đ u đ c Nhà n c l u ý và đã
có m t s th nghi m.
1.5. K t qu là trong 10 n m tr c đ i m i (1975 - 1986) t l qu nhà m i xây d ng trong th i k này đã
chi m khá cao trong t ng qu nhà c a nhi u đô th l n phía B c nh : H i Phòng 43,3%, Hà N i 37,1%, và
à N ng ( phía Nam) là 31,8%. Trong khi đó, thành ph H Chí Minh sau ngày gi i phóng l i lâm vào tình
tr ng khó kh n, đình tr trong l nh v c này. Do nh ng lý do l ch s nh : c ch qu n lý, c s pháp lý và ch
đ s h u không rõ ràng và nhi u lý do khác đã không có đ c các bi n pháp khuy n khích vi c b o d ng,
nâng c p ho c xây m i nhà l i thành ph . K t qu là c ng trong vòng 10 n m này, thành ph H Chí Minh ch
Xây m i 14,5% nhà so v i t ng qu nhà mà thành ph có đ n n m 1986.
1.6. T u trung l i, đúng là trong th i k bao c p, Nhà n c mu n đóng vai trò là ng i s n xu t và phân
ph i tr c ti p nhà cho m t b ph n dân c đô th . Song trên th c t , ý t ng t t đ p này đã không th c hi n
đ c (hay ít ra là không th c hi n đ c nh mong mu n) b i vì:
Do s m t cân đ i gi a cung và c u v nhà là r t l n. Nhu c u v nhà thì r t cao song ngu n kinh phí
c a Nhà n c l i r t h n h p còn vi c phân ph i nhà dù có s ki m soát ch t ch
B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn


Tr nh Duy Luân & Nguy n Quang Vinh
t i đâu c ng không th nào đ y đ , công b ng đ
nhà th ng xuyên x y ra.

17

c. Tình tr ng "chi n tranh nhà c a" tranh ch p, ki n t ng v

Vi c cung c p nhà theo l i bao c p đã làm cho ng i dân đô th không có c h i và ý th c t ch m lo nhà
c a mình mà ch hoàn toàn th đ ng trông ch vào Nhà n c.
K t qu là cho đ n cu i nh ng n m 80, đ u nh ng n m 90 ch có 30% cán b công nhân viên ch c nhà
n c (ch y u các đô th phía b c) đ c c p nhà, 70% còn l i v n ph i t làm l y nhà b ng nhi u cách khác
nhau ho c ph i cam ch u s ng trong nh ng đi u ki n c c k khó kh n.
1.2. TH I K
NHÀ
Ô TH .

I M I (1986

N NAY) NH NG CHUY N BI N TO L N TRONG L NH V C

2.1 T n m 1986 v i vi c th c hành chính sách đ i m i đ nh h ng phát tri n m t n n kinh t hàng hóa
nhi u thành ph n, l nh v c nhà c ng b c đ u có s chuy n bi n. Nhà n c đã tuyên b xoá b ch đ cung
c p nhà , cho phép khuy n khích và t o đi u ki n đ ng i dân t xây d ng nhà . N m 1990 t i các đô th đã
có 1/3 kh i l ng nhà đ c xây d ng b ng ti n c a ng i dân. N m 1992 v n đ u t xây d ng nhà c a c
quan, xí nghi p và nhân dân g p 2 l n v n c a Nhà n c, ch a k m t ph n t ng t do dân t xây không có
gi y phép. S “bùng n ” xây d ng nhà , ch y u trên c s các h gia đình, có lúc th y kh p m i n i. Nhà
m c lên nh n m, ng i dân thành ph đang c g ng t c i thi n đi u ki n c a chính mình.
Vi c chuy n qu nhà do Nhà n c qu n lý sang hình th c kinh doanh đã đ c tri n khai. Pháp l nh nhà
đ c ban hành ngày 6 tháng 4 n m 1991 và đang đ c th c hi n cùng v i hàng lo t v n b n d i lu t c a chính
ph và các c p b ch qu n. M t s chính sách nh hoá giá nhà c p 4, nhà bán kiên c , chính sách cho phép
chuy n nh ng, sang tên h p đ ng, bán nhà c a Nhà n c đang cho thuê ... c ng đ c th c thi.
Nhà n c và các b các ngành c ng đã ban hành hàng tr m v n ki n chính sách khác nhau v nhà nh m
thúc đ y vi c xây d ng nhà t i các đô th Vi t Nam. Nh đó, quá trình s n xu t nhà đã đ c tri n khai và
đ t đ c m t s k t qu nh t đ nh. Trong vòng h n 30 n m (1960-1993) t i các đô th trong c n c, Nhà n c

đã t o ra qu nhà g p h n 1,5 l n qu nhà có đ n n m 1960. Nhà n c c ng đã t o đi u ki n thu n l i cho các
ngu n kinh phí đ u t vào l nh v c s n xu t nhà thông qua các t ch c và đ n v xây d ng và qu n lý nhà
t i các thành ph .
2.2. B c ngo t quan tr ng trong vi c s n xu t nhà đô th Vi t Nam trong nh ng n m đ i m i đ c th
hi n trên 2 hình di n: Kh i l ng nhà đ c s n xu t ra và c c u đa d ng c a các ch th tham gia vào quá
trình s n xu t này.
Xét v kh i l ng nhà m i đ c s n xu t ra, thành ph H Chí Minh là ví d đi n hình. S li u th ng kê
trong 8 n m đ i m i (1986 - 1993) các ch th s n xu t nhà đã s n xu t ra 86% t ng s đ n v (93% di n
tích sàn) đ c s n xu t ra trong toàn b 18 n m k t ngày gi i phóng (1975). c bi t là trong 3 n m 1991 1993, m i n m thành ph s n xu t ra kho ng 16.000 đ n v v i di n tích sàn 500.000m2. So v i vài n m tr c
đó (1987 - 1989) m i n m ch xây đ c kho ng 4.000 c n h , làm 1990 là 8.800 c n. G n nh có s gia t ng
g p đôi kh i l ng nhà m i xây d ng theo chu k 2 - 3 n m l t l n.
Riêng n m 1993 do chuy n h ng s n xu t nhi u nhà cao t ng (dân t xây ho c các chung c do thành ph
xây) nên di n tích sàn đ c xây m i trong n m là 2,8 tri u m2, l n g p 5 l n n m 1992, t o ra 1 k l c m i
trong l ch s xây d ng c a thành ph H Chí Minh trong kho ng g n 20 n m qua.
Còn xét v s bi n đ i c a c c u thành ph n các ch th xây d ng nhà , thì Hà N i có th là m t minh h a
tiêu bi u. Còn b nh h ng r t n ng c a c ch bao c p c v nhà , nh p đ xây d ng c a Hà N i là khá ch m
so v i nhu c u. Song s chuy n đ i c c u thì r t rõ. Theo s li u c a S Nhà đ t Hà N i, t n m 1991-1994 Hà
N i s n xu t ra 700.000 m2 nhà m i (theo k ho ch 5 n m 91 - 95 s n xu t 1 tri u mét, song khó đ t đ c),
trong s đó 70% (kho ng 500.000 m2) là do dân t xây, và t l này có xu h ng t ng d n: n m 1994, 84% nhà
m i là do dân t xây.
B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn


18

Tác đ ng kinh t - xã h i c a

i m i trong l nh v c nhà

đô th Vi t Nam

Rõ ràng ch qua 2 ch báo v a nêu, có th kh ng đ nh s bi n đ i có tính b c ngo t trong l nh v c phát
tri n nhà đô th d i tác đ ng c a công cu c i m i. Chúng ta xem xét chi ti t h n v các lo i hình và nhân
v t tham gia vào quá trình s n xu t nhà này nh ng ph n ti p theo.
2.3 Tuy nhiên tình tr ng nhà hi n nay trong các đô th Vi t Nam v n còn là v n đ xã h i c p thi t và ph c
t p đ c bi u hi n các khía c nh sau đây:
1. Cho dù qu nhà đô th có t ng lên, nh ng di n tích bình quân đ u ng i v n không t ng do m c t ng
s n xu t nhà không theo k p m c t ng dân s và nhu c u nhà t i các đô th . Thi u nhà v n là m t v n đ
th i s , b c thi t các đô th l n nh Hà N i, thành ph H Chí Minh.
Ngoài ra, các đô th này hi n nay v n còn hàng v n h gia đình ph i s ng trong nhi u đi u ki n “d i
tiêu chu n”. Theo s li u c a B Xây d ng, Hà N i hi n có 30% dân s đang s ng trên di n tích d i
3m2/ng i. Thành ph H Chí Minh hi n có 150.000 nhà t m, trong đó 43.000 nhà l p x p và 24.000 nhà
chu t trên kênh l ch.
Do h u qu c a ch đ bao c p v nhà tr c dây, c ng thêm tác đ ng c a kinh t th tr ng g n đây, s
b t bình đ ng trong đi u ki n nhà ngày càng gia t ng, đ c bi t n i lên v n đ nhà cho b ph n ng i nghèo
đô th . Trong c ch th tr ng, hy v ng có đ c nhà t i thi u c a ng i nghèo là khó đ c th c hi n n u
không có s tr giúp c a Nhà n c do giá nhà đã v t kh n ng kinh t c a h .
2. Trong t ng s 54,4 tri u m2 nhà hi n l y các đô th Vi t Nam có t i 32 tri u m2 c n đ
b o d ng và 1,7 tri u m2 c n ph i d b xây m i. Nh ng do các ngu n v n đ u t cho qu nhà
nên hàng tri u ng i v n còn ph i s ng ch t v t, đ i ch trong các khu nhà tàn t y.

c s a ch a,
r th nh p

3. Vi c qu n lý, đi u ti t th tr ng nhà đ t hi n nay v n còn nhi u thi u sót, hi n t ng đ u c đ t và nhà
thu c s h u Nhà n c v n di n ra hàng ngày nh ng Nhà n c ch a có các bi n pháp ki m soát và qu n lý h u
hi u.
4. Vi c qu n lý xây d ng và s d ng nhà t i các đô th còn kém hi u qu . S bùng n các ho t đ ng xây
d ng t phát v i các bi u hi n nh chi m đ t trái phép, xây d ng nhà không phép, c i n i, xây chen không
theo qui ho ch, t ý thay đ i k t c u, công n ng nhà chung c ... di n ra kh p n i và gây nh h ng tr c ti p

đ n tu i th các công trình c ng nh ki n trúc, c nh quan môi tr ng đô th .
5. Các chính sách v nhà trong th i gian qua ít nhi u đã phát huy tác d ng tích c c trong đ i s ng c a c
dân đô th , song chúng v n còn mang tính ch t ch p vá nh t th i đ đ i phó v i hi n tr ng thi u nhà . Các
chính sách đ c ban hành th ng đ đ i phó v i hi n tr ng thi u nhà và th ng không đ ng b , th ng nh t
ho c ch a hoàn toàn phù h p v i c ch kinh t m i. Vi c th c hi n chính sách l i tùy ti n không th ng nh t
gi a các b , các ngành và các đ a ph ng d n t i tình tr ng các qui t c, lu t l b vi ph m, vai trò qu n lý c a
Nhà n c gi m sút, gây ph c t p thêm cho v n đ nhà trong các đô th Vi t Nam.
Cho đ n nay v n ch a hoàn thành và ban hành đ c chi n l c phát tri n nhà đô th qu c gia t i n m
2010 và các ch ng trình phát tri n nhà cho các đô th l n, m t đi u đáng lý ra ph i làm ngay sau khi tuyên
b xóa b ch đ cung c p nhà .
II.
NG THÁI C A QUÁ TRÌNH S N XU T NHÀ
HÌNH VÀ CH TH S N XU T NHÀ .
phân tích đ
đô th Vi t Nam d
hình và nh ng ch
qua. Tuy nhiên, b

Ô TH - S

A D NG HOÁ CÁC LO I

y đ và sâu s c nh ng ngu n g c và đ ng l c t o nên đ ng thái c a quá trình s n xu t nhà
i tác đ ng c a đ i m i, có l đ n gi n nh t là mô t rõ chân dung và đ c đi m c a các lo i
th s n xu t nhà , v n có môi tr ng thu n l i cho s da d ng hóa trong nh ng n m v a
t k m t s mô t hi n th c nào đ u c n có m t khung quy chi u, cho dù ch a hoàn h o

B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn

Tr nh Duy Luân & Nguy n Quang Vinh
các n c th gi i th ba vi c s n xu t nhà th
c ng, Khu v c t nhân và Khu v c “bình dân".

ng đ

9

c phân chia thành 3 khu v c (sectorl: Khu v c công

Nhà thu c khu v c công c ng th ng đ c cung c p tr c ti p b i Nhà n c ho c các c quan, đ n v , t
ch c c a Nhà n c nên c ng còn đ c g i là "Nhà c a Nhà n c”. Nhà thu c Khu v c t nhân các n c
th gi i th ba do các nhà kinh doanh t nhân l n ho c nh xây d ng đ bán ho c cho thuê v i m c đích thu l i
nhu n. Còn khu v c bình dân thì th ng “s n xu t ra các lo i nhà phi chính qui” hay “b t qui t c”, t c là n m
ngoài m i lu t l qui đ nh c a Nhà n c v s d ng đ t, tiêu chu n xây d ng ... tuy m t s nhà lo i này v n
có ch t l ng khá cao.
M t xu h ng ph bi n trong vi c hình thành các chính sách v nhà là càng v sau này, chính ph các
n c càng c g ng h n ch s can thi p tr c ti p vào l nh v c nhà , gi m b t vi c s n xu t nhà Khu v c
công c ng và chú ý nhi u h vào vi c t ng c ng h tr t o đi u ki n cho nhà Khu v c t nhân và Khu v c
bình dân phát tri n trong khuôn kh có s đi u ti t c a chính ph . Cho dù m i qu c gia đ u có nh ng đ c thù và
do đó có nh ng khác bi t trong chính sách nhà c a h , xu h ng nói trên là khá ph bi n.
nhi u n c đã xây d ng các Ch ng trình phát tri n nhà qu c gia, đ a ph ng và khu v c. i theo sau
các ch ng trình này là m t lo t các D án phát tri n. Ch ng h n cách ti p c n, “T O I U KI N” (enabling)
đ c v n d ng v i tinh thân c b n là gi m vai trò can thi p tr c ti p c a nhà n c vào l nh v c nhà , khuy n
khích và t o đi u ki n đ ng i dân, các nhóm xã h i, các c ng đ ng t gi i quy t v n đ nhà c a h .
th c
hi n chi n l c này, ng i ta đã áp d ng nhi u mô hình ch ng trình, d án có các tên g i nh “NÂNG C P”
(upgrading), “ T XÂY D NG VÀ D CH V ” (Site and service) “C NG
NG T GIÚP” (Self - help
community).

Nh ng bài h c kinh nghi m phong phú trong l nh v c nhà đô th c a các n c th gi i th ba đã đ c
trình bày trong r t nhi u tài li u, sách báo, các chuyên kh o. áng ti c là, Vi t Nam ch đ n nh ng n m g n
đây, chúng ta m i có c h i ti p xúc v i ngu n tài li u này, và có l vì th mà vi c ti p thu, h c h i qua nh ng
bài h c kinh nghi m đã đ c t ng k t đó còn khá h n ch , c trong gi i nghiên c u l n trong gi i các nhà l p
chính sách nhà .
2. M c dù là m t n c ch m phát tri n th c ti n c a v n đ nhà đô th Vi t Nam trong giai đo n hi n nay
mang nhi u nét h c đáo, khác bi t v i các n c thu c th gi i th ba, đ c bi t là các n c láng gi ng trong khu
v c ông Nam Á. Trong khi đó, Vi t Nam l i có m t đi m chung, v n có c a nh ng “n n kinh t quá đ " (ch
các n c nh Liên Xô và các n c Xã h i ch ngh a ông Âu c ) là đã t ng có m t khu v c nhà công c ng
v i s bao c p r t l n c a Nhà n c mà gi đây đang ph i đ nh h ng l i cho s phát tri n c a nó, tuy v i m c
đ và quy mô riêng bi t. C th là:
Khu v c công c ng (nhà công) chi m t l không l n và phân b không đ ng đ u các đô th có qui mô và
v trí đ a lý khác nhau (22, l% chung cho khu v c thành th , 48,1% cho Hà N i và 18,7% cho thành ph H Chí
Minh)
Các ch tiêu v s l ng và ch t l ng nhà khu v c công c ng Vi t Nam c ng th p h n nhi u. áng l u
ý là ngay c đ n v tính, Vi t Nam c ng th ng dùng ch tiêu Di n tích sàn (m2) ho c di n tích bình quân đ u
ng i ((m2/ng i) thay vì dùng đ n v (c n h ) trên s gia đình nh
các n c khác.
- Tàn tích c a ch đ bao c p v nhà là khá n ng n , không ch trong tâm lý dân c mà đ c bi t trong h
th ng qu n lý , phân c p, ki m soát quá trình s n xu t và phân ph i nhà khu v c công c ng.
Còn khu v c t nhân và Khu v c bình dân thì h u nh su t nhi u th p niên đã
soát c a Nhà n c.

ngoài t m chú ý và ki m

Các s li u th ng kê và nh ng thông tin đ y đ có h th ng v l nh v c nhà đô th Vi t Nam còn r t h n
ch , không th so sánh đ c và do v y r t khó s d ng khung lý thuy t, phân lo i ho c ch tiêu phân tích đánh
giá ph bi n trên th gi i. Cho đ n nay v n khó mà có đ các ngu n l c v tài chính, cán b đ t ch c các cu c
đi u tra th ng kê c b n v các khu v c nhà đ c bi t là khu v c t nhân và khu v c bình dân.
B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn

Tác đ ng kinh t - xã h i c a

20

i m i trong l nh l c nhà

đô th Vi t Nam

H n n a, d i tác đ ng c a công cu c đ i m i, các thành ph l n Vi t Nam đang "thay da đ i th t" hàng
ngày, trong khi kh n ng ki m soát n m b t th c t c a b máy qu n lý còn r t h n ch . K t qu là có th quan
sát th y s h n lo n, vô tr t t đ n m c không ki m soát n i trong vi c xây d ng nhà t i các thành ph l n
c a đ t n c. Còn s đa d ng trong các lo i hình s n xu t nhà " thì r t khó qui chi u chúng theo nh ng khung
lý thuy t hay nh ng thang phân lo i đã có.
Th c t này là m t "mê cung" đ t ra tr c các nhà qu n lý, ho ch đ nh chính sách v n đang ít nhi u b sa
l y trong vi c gi i quy t các v vi c c th hàng ngày. Nh ng ng i nghiên c u trong l nh v c này c ng không
kém phút lúng túng, ngay c khi b t đ u m t công vi c khiêm t n là mô t , nh n di n v nh ng gì đang x y ra
trong khu v c nhà đô th hi n nay.
3. M t h

ng nghiên c u ban đ u.

Th c tr ng c a l nh v c nhà đô th v a nói trên đã khi n chúng tôi ph i c g ng đi t i m t h ng nghiên
c u mang tính kh thi trong đi u ki n kh n ng th i gian và kinh phí h n h p. ó là h ng nghiên c u quá trình
s n xu t nhà v i các n i dung đ c di n đ t m t cách đ n gi n qua các câu h i nh :
Ai, nhân v t nào hi n đang là nh ng ch th chính tham gia vào quá trình s n xu t nhà
th c nào?
Các ngu n l c “đ u vào" đ

c l y t đâu?:

Qui trình th t c hành chính và pháp lý nào đ
h p pháp ... ) và lý do t i sao?

và d

i nh ng hình

t, v n, v t li u xây d ng, s c lao đ ng ...
c th c hi n, không th c hi n (h p pháp, b t h p pháp, bán

Nh ng ti m n ng, u th và tri n v ng phát tri n nh th nào đ i v i các hình th c (khu v c) s n xu t nhà
này.
Có nh ng thu n l i, khó kh n tr ng i gì mà các chính sách v đ t đai và nhà
lý hi n nay đang nh h ng t i vi c xây d ng và c i thi n nhà c a nhân dân...

c ng nh môi tr

ng pháp

Trong khi ch a có đ c m t cu c t ng đi u tra v nhà toàn qu c, đ tr l i cho các câu h i này, do đi u
ki n kinh phí h n ch , thay vì t ch c nh ng cu c di u tra m u (survey) v i qui mô l n, chúng tôi đã ti n hành
m t lo t các cu c kh o sát nh (case study) trên đ a bàn 2 thành ph l n nh t là Hà N i và thành ph H Chí
Minh (T i 2 thành ph này t p trung 42% t ng qu nhà đô th Vi t Nam trong đó: Hà N i chi m kho ng 10%,
thành ph H Chí Minh 32%. m i case study nh v y, vi c nghiên c u quá trình s n xu t nhà l i đ c t p
trung vào m t s hình th c s n xu t hay lo i hình (nhân v t) s n xu t nhà ch y u. K t qu đã cho m t b c
tranh khá da d ng, ph n ánh th c t c a quá trình s n xu t nhà t i 2 đô th l n đi n hình c a c n c. Nh ng
cu c kh o sát ph ng v n sâu t i các h gia đình, k t h p v i các thông tin c b n v đ a bàn đ c kh o sát (đ c
đi m kinh t - xã h i c a c ng đ ng dân c đ c nghiên c u) đã giúp cho vi c mô t th c tr ng và phát hi n ra

nh ng v n đ đang đ c đ t ra trong b i c nh hi n th c c a chúng.
Ph n còn l i c a báo cáo này s t p trung trình bày k t qu nghiên c u c a các case study đã đ c ti n hành
mình t i Hà N i và thành ph H Chí Minh, theo m t tr t t d a trên khung phân lo i các khu v c s n xu t nhà
(ph bi n các n c th gi i th 3 v i m t s đi u chính cho phù h p v i th c t Vi t Nam).
II.1. XÂY D NG VÀ PHÁT TRI N NHÀ

KHU V C CÔNG C NG (KHU V C CHÍNH QUY)

Nh đã bi t, trong kho ng 3 th p niên tr c i m i, nhà đô th là l nh v c đ c Nhà n
lý m t cách toàn di n: t lên k ho ch, xây d ng đ n phân ph i và b o d ng, phát tri n nhà
Nhà n c đây là tuy t d i. Không có ch cho khu v c nhà phi chính qui.

c t p trung qu n
s can thi p c a

Hà N i c ng nh các thành ph mi n B c tr c 1975 không đ c phép kinh doanh nhà . Sau 1975, m t
s gia đình do phát tri n s n xu t, có đi u ki n xây c t nhà m i thì đã b các chính sách h n ch làm tiêu tan
m m m ng c a vi c kinh doanh, xây d ng phát tri n nhà đô th .

B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn


Tr nh Duy Luân & Nguy n Quang Vinh

21

Tuy nhiên, nh ng mâu thu n n i t i c a h th ng đã t o nên s c ép m nh m , d n đ n s chuy n h
trong chính sách nhà vào cu i nh ng n m 1980 cùng v i ti n trình th c hi n đ ng l i i m i.

ng

T nh ng n m 1986, 1987, Nhà n c không còn đ các ngu n l c (v t t , tài chính) đ ti p t c bao c p v
nhà trong khi nhu c u nhà c a nhân dân ngày càng t ng.
Th
ti n m
mô nh
s a ch
th c "t

c ra tr c đó, ngay t nh ng n m 1970, thành ph Hà N i c ng đã có th nghi m hình th c bán nhà, tr
t l n hay tr góp, đ c c p gi y s h u nhà. R t ti c, vi c h u nhà này ch có tính ch t th nghi m qui
. Ti p đó, trong nh ng n m 1980 đã có phong trào nhà n c và nhân dân cùng làm” trong xây d ng và
a nhà. Th c ch t ph ng th c này c ng không mang tính kinh doanh, mà mang dáng d p c a ph ng
o đi u ki n".

Nh v y, v c b n cho đ n cu i nh ng 1980, ngay Hà N i v n ch a có ho t đ ng kinh doanh nhà. Không
có nhà đ thuê, đ mua, trong khi ng i dân có nhu c u và có kh n ng, h t ph i tìm cách t c i t o, nâng c p,
xây m i nhà cho mình d i m i hình th c, k c b t h p pháp. Khu v c nhà chính qui nh v y đã không th
đáp úng nhu c u nhà c a dân c , buông l ng s qu n lý và can thi p trong m t th i gian dài cho đ n nay). Và
k t qu là chính cái g i là “s bùng n ” xây d ng t phát ph bi n hi n nay.
II.1.1. Sau n m 1988 đã b t đ u có m t s chuy n bi n. Chính ph đã cho phép thành ph giao đ t cho m t
s doanh nghi p thu c các công ty xây d ng trung ng và đ a ph ng xây nhà đ bán theo ph ng th c kinh
doanh. Các doanh nghi p, công ty đ ng ra xây d ng b ng v n c a Công ty (do nhà n c c p) ho c huy đ ng
v n t ng i mua nhà. ây th c s là m t thô hình sân xu t nhà theo đ nh h ng th tr ng. Tuy nhiên nh
các nghiên c u tr ng h p đã ch ra, đây m i ch là lo i th tr ng giành cho t ng l p khá gi trong m t xã h i
đô th còn ph i r t khó kh n đ v t qua tình tr ng nghèo khó thâm niên. ông đ o ng i lao đ ng có thu nh p
th p và đ c bi t là ng i nghèo ch a th nào v i t i đ c lo i hàng hoá nhà này.
M t khác, cùng v i s phát tri n kinh t và gia t ng m c s ng, nhu c u nhà c a nhóm khá gi c ng ngày
m t t ng và lo i hình kinh doanh nhà chính quy này c ng góp ph n đáp ng nhu c u này. i sâu tìm hi u c
ch v n hành c a khu v c công c ng (chính quy) có th nh n th y nó có nh ng u đi m ch y u sau:

- Tuân th quy ho ch t ng th và quy ho ch chi ti t c a thành ph .
- Hình thành m ng l

i các công ty kinh doanh phát tri n nhà Trung

- Khai thác thu n l i c a ch đ đ t đai thu c s h u Nhà n

ng, đ a ph

ng.

c.

- Tham gia vào quá trình đ i m i c b n h th ng tài chính cho nhà . ó là ch m d t ch đ dùng Ngân
sách Nhà n c xây nhà r i phân ph i (cung c p), hình thành ch đ h ch toán kinh doanh xây d ng nhà theo
c ch th tr ng.
T các k t qu nghiên c u, có th nh n th y m t s nét tiêu bi u c a s phát tri n s n xu t nhà
công c ng thu c 2 thành ph Hà N i và thành ph H Chí Minh nh sau:

Khu v c

Th t là ngh ch lý khi rút ra k t lu n là: m c dù tr c i m i, thành ph H Chí Minh có t i 83,4% qu nhà
thu c khu v c t nhân (Hà N i 51,9%), song trong g n 10 n m
i m i, s phát tri n c a Khu v c nhà
công c ng t i thành ph H Chí Minh n ng đ ng và l n m nh h n r t nhi u, c v kh i l ng và t l trong
qu nhà so v i thành ph Hà N i.
Lý do sâu xa có th t m c đ nh h ng khác nhau c a phong cách s n xu t và qu n lý th i bao c p.
Nh ng kh n ng h n h p v v n, nh ng rào c n v hành chính pháp lý đ i v i vi c c p ho c giao đ t và xét
duy t d án đã h n ch các ch th s n xu t nhà t i Hà N i thích ng v i các đi u ki n l ch s m i.
B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn

Tác đ ng kinh t - xã h i c a

22

i m i trong l nh v c nhà

đô th Vi t Nam

T i thành ph H Chí Minh, trong 8 n m
i m i (1986 - 1993), trung bình khu v c công c ng s n xu t ra
kho ng 40% nhà m i (so sánh v i thành ph Hà N i, trong 4 n m g n đây (1991- 1994) t l này là g n 30%.
Nh n ng l c này, khu v c công c ng đóng vai trò quan tr ng trong vi c xây d ng nhà ho c t o ra nh ng khu
đ t có d ch v đ xây d ng các khu đô th m i. Khu v c công c ng c ng góp ph n c i t o kho ng 30 “lõm” đô
th (nh ng khu v c ch m phát tri n, các khu chu t và nhà l p x p n i thành), c i thi n môi tr ng s ng cho
hàng v n c dân nghèo và thu nh p th p.
Ngoài u th trong vi c nh n đ t (hay đ c thuê đ t) cho ho t đ ng s n xu t, kinh doanh, khu v c công
c ng t i thành ph H Chí Minh đã n ng đ ng trong vi c huy đ ng ngu n v n cho ho t đ ng phát tri n nhà.
Ngu n v n vay ngân sách thành ph , v n t ti n bán nhà m i ch là m t b ph n “s n có”. S d ng v n vay
ngân hàng là m t d u hi u c a s n ng đ ng đ i v i nhu c u th tr ng c a khu v c công c ng t i thành ph H
Chí Minh ( Hà N i đi u này r t h n ch ). Ngoài ra, còn có ngu n v n huy đ ng t khách hàng, ng i mua nhà
ho c kho n ti n ti t ki m mà dân c g i đ đ c mua nhà tr góp ho c vay thêm v n làm nhà.
Ch th c a khu v c công c ng, m t cách truy n th ng thì v n là Nhà n c (trung ng, đ a ph ng), các
công ty kinh doanh, phát tri n nhà c a Nhà n c và m t b ph n các công ty t nhân nh n th u các công trình
do Nhà n c giám sát, qu n lý.
Nh đã nh n xét, khu v c công c ng trong phát tri n nhà t i Hà N i cho dù đ c kh i đ ng, song v n
ch a có đà t ng tr ng m nh. M i có kho ng 200.000 m2 nhà đ c s n xu t ra trong 4 n m 1991-1994, (bình
quân 50.000 m2/n m) còn quá ít i (so v i nhu c n c tính kho ng 1 tri u m2/n m). Ngu n v n s d ng c a
các công ty phát tri n nhà c a Nhà n c l i ch y u nh vào v n vay ngân sách và m t ph n huy đ ng t khách

hàng mua nhà. Vay v n t ngân hàng cho kinh doanh nhà , theo l i nhi u giám đ c công ty là “h t s c m o
hi m” do kh n ng th t th ng c a các quy đ nh, lu t l trong s n xu t, kinh doanh hi n nay.
K t qu là, s n ph m nhà c a khu v c công c ng t i Hà N i không nhi u, v i m t s công trình nh xây
m i và s a ch a, c i t o. Nhi u d án t khi chu n b đ n khi đ c phép th c hi n m t vài n m và ti p đó l i b
ách t c vì nhi u lý do.
Nh ng kìm hãm, tr ng i v m t th ch và qu n lý là đi u đáng nói nh t trong tr ng h p thành ph Hà
N i. Các qui đ nh m i v cho thuê đ t (N 18/CP), các v n b n d i lu t và m t s quy đ nh khác đang làm
n n lòng nhi u công ty kinh doanh, phát tri n nhà c a Nhà n c. “Càng làm nhi u càng l , càng nhi u t i”, “ c
mò, cò x i”… là nh ng câu nói c a mi ng c a nhi u giám đ c công ty kinh doanh phát tri n nhà khi phàn nàn
v c ch xét duy t các D án xây d ng và phát tri n nhà t i Hà N i (v n đ này s đ c bàn tr l i các
ph n sau).
II.1.2. Trong quá trình phát tri n ho t đ ng c a khu v c công c ng, c ng t i thành ph H Chí Minh đã hình
thành m t lo i hình s n xu t nhà m i: Nhà xây bán tr góp. ây là m t th nghi m r t đáng l u ý và đang m
ra nhi u tri n v ng cho vi c góp ph n gi i quy t nhà cho các nhóm dân c có thu nh p th p và trung bình. T
n m 1990 đ n 1992 ch ng trình xây nhà và bán tr góp t i thành ph H Chí Minh đã tri n khai v i các
nguyên t c sau:
i) Nhà n
nhà.

c cho các h gia đình (đ

c l a ch n) vay ti n đ mua nhà tr góp ho c vay ti n tr góp đ t xây

ii) Các gia đình này do y ban nhân dân c p huy n l a ch n, riêng các gia đình chính sách xã h i thì do S
Lao đ ng Th ng binh xã h i ch n.
iii) M c vay cao nh t: 10 tri u đ ng, lãi su t 1% tháng, tr góp trong vòng 15 n m.
iv) S nhà đ t thành ph ký h p đ ng cho vay, Ngân hàng Phát tri n nhà làm các th t c c th v phát vay
và thu n .

B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn

Tr nh Duy Luân & Nguy n Quang Vinh

23

T n m 1993. ch ng trình này đ c ti p t c k t h p v i ch ng trình gi i t a nhà ven kênh r ch. K t qu
cho đ n h t 1993, thành ph đã s n xu t ra 3691 c n nhà v i t ng di n tích sàn 234.000 m2 theo ph ng th c
bán tr góp. Tuy nhiên, ch ng trình này v n còn ph i kh c ph c nhi u tr ng i, khi m khuy t xu t hi n trong
quá trình th nghi m. Nó c n ph i đ c hoàn thi n v h th ng qui ch đ tr thành m t ch ng trình chính
th c, trong đó khu v c công c ng đóng vai trò nòng c t, song s có s tham d ngày càng nhi u h n c a khu
v c t nhân s n xu t nhà tr góp.
II.1.3. Tóm l i, t góc đ xem xét tác đ ng c a đ
nh n xét khái quát v khu v c công c ng nh sau:

ng l i đ i m i t i l nh v c nhà

đô th , có th nêu m t

Quá trình đ i m i đã đánh th c khu v c công c ng ho t đ ng theo nh ng phong cách m i: Chuy n t ho t
đ ng s n xu t nhà theo c ch hoàn toàn bao c p sang ph ng th c t h ch toán kinh doanh. ây là b c
chuy n ti p c n b n nh t trong toàn b l nh v c s n xu t nhà đô th trong b i c nh quá đ t i kinh t th
tr ng. N ng l c thích ng và “ti p th ” đã t ra có s khác bi t gi a thành ph H Chí Minh và Hà N i do
nh ng nguyên nhân l ch s .
i u dáng chú ý là, m c dù chuy n sang đ nh h ng th tr ng, quan đi m kinh t , l i nhu n không hoàn
toàn chi ph i ho t đ ng c a Khu v c công c ng. ã có s cân nh c đ y đ vai trò c a khu v c công c ng t
quan đi m xã h i và chính tr . i u này đ c th hi n s phát tri n các lo i hình s n xu t nhà ki u “nhà bán
tr góp”. đây còn g i là có s “bao c p chéo”, theo đó Nhà n c đi u ch nh các ngu n thu nh m t o đi u ki n
và h tr cho nhóm dân c nghèo thu nh p th p có đ c ch
thích h p. Và theo nh ng phân tích g n đây nh t,

hi n nay đang có tình tr ng đ ng v n trong các ngân hàng. i u này đang g i m ra kh n ng m r ng và phát
tri n lo i hình s n xu t nhà bán tr góp không ch trong khu v c công c ng mà c khu v c t nhân nh m k t
h p c 2 quan đi m kinh t và xã h i trong vi c gi i quy t v n đ nhà đô th hi n nay. Bên c nh đó c ng đã
phát hi n ra hàng lo t tr ng i v m t th ch và qu n lý c ng đang đ t ra c n đ c tháo g đ m đ ng cho
khu v c công c ng trong s n xu t nhà ti p t c phát tri n trong th i gian t i.
II.2. S N XU T NHÀ

C A KHU V C T

NHÂN

II.2.1 i u c n nói tr c tiên là khái ni m “khu v c t nhân” trong th c t s n xu t nhà đô th Vi t Nam
hi n nay là có nh ng đi m khác v i khái ni m khu v c t nhân các n c thu c th gi i th 3. Khu v c t
nhân trong s n xu t nhà đô th Vi t Nam hi n nay v c b n là khu v c xây d ng nhà b i các h gia đình,
b ng ngu n v n c a h và ph c v cho nhu c u nhà c a chính h . m t khía c nh nào đó, có th khu v c t
nhân này g n v i khái ni m khu v c bình dân h n, vì nói chung, các h gia đình xây d ng th ng không tuân
th các quy t c, lu t l c a Nhà n c.
Còn v ph n vai trò c a các công ty t nhân tham gia s n xu t kinh doanh nhà thì còn có nh ng h n ch
và tr l c khá l n. Có th quan sát th y s ra đ i c a hàng ch c công ty, t p đoàn t nhân tham gia vào l nh v c
này. Song ho t đ ng c a chúng ch y u v n là nh n th u các công trình xây d ng công nghi p, dân s ho c k t
c u h t ng đô th theo đ n đ t hàng c a Nhà n c ho c các h gia đình. Ngoài ra c ng có th k đ n hàng tr m
đ n v , t ch c t nhân quy mô nh đ m nh n vi c thi t k nhà , làm d ch v mô gi i mua bán, cho thuê nhà,
mua bán v t li u xây d ng kèm theo xây l p trang trí n i th t… Các công ty xây d ng l n c a t nhân thì v n
ch a th c s tr thành nh ng ch th kinh doanh phát tri n quy mô l n, ch đ ng xây d ng theo các d án đ
cung c p s n ph m cho th tr ng nhà hi n nay. Tuy nhiên, s xu t hi n c a h trong th tr ng nhà c ng
đánh d u m t b c chuy n r t m i trong vi c đa d ng hoá các ch th phát tri n nhà đô th hi n nay.
II.1.2. N u c n c vào các con s th ng kê hi n có v phát tri n nhà trong nh ng n m đ i m i, thì “ph n
bù” c a khu v c công c ng chính là khu v c t nhân này. (B i vì khu v c bình dân hi u theo ngh a là các khu
nhà b t h p pháp, l n chi m thì không đ c th ng kê chính th c ghi nh n, ho c b ph n nhà xã h i, nhà c a
khu v c liên k t c ng còn r t nh bé). Hà N i t l nhà xây m i c a khu v c t nhân chi m kho ng 70%,

thành ph H Chí Minh kho ng 60% và v n đang trong xu h ng gia t ng.
B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn


Tác đ ng kinh t - xã h i c a

24

i m i trong l nh v c nhà

đô th Vi t Nam

S phát tri n c a khu v c t nhân trong s n xu t nhà , nh v y rõ ràng mang tính “bùng n ” so v i th i k
tr c đ i m i. Lý do c b n, tr c ti p chính là s tác đ ng c a các chính sách đ i m i, đ c th hi n nh ng
đi m sau:
- M c s ng ng

i dân gia t ng, có ti n đ dành.

- Nhu c u c i thi n nhà

r tl n

- Khu v c công c ng không đ kh n ng đáp ng nhu c u
- Khu v c t nhân s n xu t nhà
- Chính sách nhà

đ bán (kinh doanh) ch a phát tri n.

c i m , t o đi u ki n đ ng

Và k t qu chính là s bùng n xây d ng nhà

i dân t c i thi n nhà
c a các h gia đình d

c a mình.
i nhi u hình th c và th lo i.

ng h p (case study) ít nh t đã cho th y có các lo i hình

II.2.3. Trên ví d
Hà N i, k t qu kh o sát các tr
s n xu t nhà b i các h gia đình nh sau:

a) Xây d ng nhà m i trên đ t m i mua t u, sang nh ng chuy n đ i. M t b ph n c dân có đi u ki n kinh
t (v n tích l y đ dành, thu nh p gia t ng, bán nhà c , đ t c
n i thành) ra mua đ t m i xây nhà các vùng
ven n i thành.
b) Phá b nhà c xây nhà m i trên n n đ t c (tr

ng h p nhà t )

c) Các gia đình ven n i hay các "lõm nông thôn" (làng)
đ l y ti n xây nhà m i cho gia đình và con cái.

n i thành có đ t th c r ng, bán m t ph n đ t

d) S a ch a, nâng c p, c i t o, lên t ng ... các ngôi nhà c (nhà t nhân và nhà Nhà n
Tr

ng h p này r t ph bi n

c).

khu ph c và các khu lao đ ng nghèo t i Hà N i.

e) C i n i, m r ng di n tích các c n h t ng m t t i các khu chung c cao t ng (đôi khi c t ng 2 và các
t ng cao h n ph i h p cùng làm).
f) Xây chen nh ng ph n nhà

gi a các dãy nhà t p th chung c .

Ngoài ra, có m t l i hình s n xu t nhà mang tính h p pháp cao nh t b i các h gia đình là: trên c s các
lô đ t có d ch v đ c phân ph i (c p) bán b i thành ph hay c quan, xí nghi p, các gia đình đ c quy n t
xây d ng nhà theo s thích cá nhân sau khi tuân th nh ng qui đ nh v ki u dáng ki n trúc, s t ng, n n
móng.... đ c phê duy t.
M t s cá nhân riêng l c ng có nh ng ho t đ ng mua đ t, xây nhà bán tham gia vào th tr ng nhà không
chính th c, song v i kh i l ng không nhi u. Nhìn chung, s bùng n xây d ng nhà khu v c t nhân Hà
N i ch y u là các ho t đ ng t xây d ng c a h gia đình.
II.2.4.

c đi m ph bi n c a lo i hình s n xu t nhà

- Tính t phát cao, xu t phát t nhu c u c i thi n nhà

này có th khái quát nh sau:
v i đi u ki n kh n ng s n có v đ t (nhà c ).

- Ti n v n xây nhà do tích l y m i trong 5 - 10 n m g n đây. M t ph n do thu nh p t n

đ ng, buôn bán...). M t ph n v n đ
t ng không ph bi n.

c vay m

n t gia đình, b n bè, ng

- V t li u xây d ng và lao đ ng luôn luôn s n có trên th tr

ng và đ

c ngoài (đi lao

i thân. Vay t các ngân hàng là hi n
c cung ng t i ch .

- Tính b t qui t c r t cao:
Ngo i tr tr ng h p các h gia đình xây nhà trên các tr c ph l n, các tuy n đ
sâu trong ngõ xóm, các khu lao đ ng đ u ch p nh n ph ng th c “xây không

ng chính, còn l i các h

B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn


Tr nh Duy Luân & Nguy n Quang Vinh

25

phép”, s n sàng n p ti n ph t khi b ki m tra đ đ c t n t i. Lý do là th t c xin phép quá ph c t p và luôn

luôn không đ các gi y t c n thi t (ví d gi y xác nh n quy n s h u hay s d ng đ t).
- S đa đ ng v qui mô nhà , v n đ u t , giá c v t li u xây d ng là thích h p v i s đa d ng c a nhu c u
và kh n ng tài chính c a các t ng l p dân c khác nhau.
Có th quan sát th y m t ph r ng l n v ch t l ng và qui mô nhà : t ngôi nhà t ng xây, mái ngói, n n
xi m ng tr giá 10 - 20 tri u đ ng, cho t i nh ng ngôi nhà kiên c , ki n trúc đ p 3 -4 t ng, tr giá 300 -400 tri u
đ ng. S n xu t nhà khu v c t nhân vì v y là m t b ph n r t l n thu hút nhi u ngu n l c: v t li u xây d ng,
lao đ ng, d ch v ... và nh ng y u t đ u vào khác c a quá trình s n xu t nhà đô th .
II 2.5.
ng nhiên, đ ng sau cái đ c c a xã h i- kh i l ng nhà đ c s n xu t ra và s c i thi n dáng
k đi u ki n c a hàng v n h gia đình, khu v c t nhân c ng đã s n sinh ra r t nhi u v n đ nan gi i cho s
phát tri n đô th : xây d ng không theo qui ho ch, phá v tr t t không gian, nhà không có c s h t ng, s
d ng lãng phí đ t và tr t t xã h i, tr t t không gian trong xây d ng b vi ph m. Cân nh c th n tr ng nh ng cái
“đ c” và “m t”, “l i” và “h i” trong s phát tri n nhà đô th khu v c t nhân hi n nay là công vi c c n thi t
đ ho ch đ nh các chính sách, chi n l c, ch ng trình và các d án phát tri n nhà trong nh ng n m t i.
Nhà khu v c t nhân th c s là s n ph m, k t qu c a nh ng tác đ ng kinh t - xã h i c a đ i m i trên đ a
bàn đô th Vi t Nam trong g n 10 n m qua.
II.3. PHÁT TRI N NHÀ

THU C KHU V C “LIÊN K T XÃ H I”

II 3.1. ây là m t khu v c s n xu t nhà khá đ c thù, khi n cho không th x p vào m t trong s 3 khu v c
đã đ c phân lo i trên (Khu v c công c ng, khu v c t nhân, khu v c bình dân). Tính ch t đ c thù c a nó là
ch : nó bi u di n nh ng c g ng liên k t nh ng l c l ng xã h i đa d ng (Nhà n c, đoàn th xã h i, t nhân,
các ho t đ ng nhân đ o và b o tr xã h i, b n thân s n l c c a nh ng ng i ch a có nhà ...) nh m cung ng
m t ph n nhà cho các đ i t ng đ c u đãi c a chính sách xã h i ho c công nhân viên ch c nghèo.
M c dù còn đang trên đ ng hoàn thi n, khu v c s n xu t nhà “liên k t xã h i” không nh ng góp ph n
vào quá trình s n xu t nhà mà còn tham gia xây d ng m t xã h i công b ng, v n minh trong các quan h con
ng i. Nó g n g i v i quan đi m xã h i khi xem nhà không ch nh m t hàng hóa trên th tr ng, mà còn là
m t phúc l i xã h i, m t y u t c u thành nên môi tr ng xã h i c a con ng i.
II.3.2. Xây d ng “nhà tình ngh a” đ t ng cho nh ng ng i có công v i n c (gia đình li t s bà m anh

hùng, th ng binh... ). Chi phí xây nhà do nhi u l c l ng xã h i đóng góp qu xã h i c a đ a ph ng, đóng góp
t nguy n c a các c quan, đoàn th và cá nhân, các doanh nghi p, các nhà h o tâm, các t ch c qu c t , ng i
Vi t Nam đ nh c
n c ngoài ...). t xây nhà do chính quy n đ a ph ng c p.
V i đ c đi m v a ra kh i nh ng cu c chi n tranh lâu dài, h u qu chi n tranh đ l i r t l n, l i chuy n ngay
sang n n kinh t th tr ng, ch ng trình xây nhà tình ngh a đã là m t sáng ki n r t có ý ngh a và hi u qu v
m t xã h i.
Theo s li u th ng kê, trong nh ng n m v a qua, trên toàn qu c đã xây d ng đ c 80.000 nhà tình ngh a,
trong s đó thanh ph H Chí Minh trên 8000 nhà. Do ý ngh a xã h i c a nó, phong trào xây nhà tình ngh a
đang đ c ti p t c phát tri n.
11.3.3 Ch ng trình “nhà
đ ng thành ph H Chí Minh

cho công nhân viên ch c có thu nh p th p” theo sáng ki n c a Liên đoàn lao

Trong b i c nh ch m d t s bao c p v nhà , m t s l ng l n công nhân viên ch c khu v c Nhà n c v n
ch a đ c c p nhà , trong khi giá nhà đ t t ng cao. Ng i lao đ ng (công nhân viên ch c) nghèo không th có
đ kh n ng t gi i quy t v n đ nhà c a h . Xu t phát t th c t
B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn


26

Tác đ ng kinh t - xã h i c a

i m i trong l nh v c nhà

này, Liên đoàn Lao đ ng thành ph đã đ xu t m t Ch
ch a có nhà .

ng trình nhà

đô th Vi t Nam
cho công nhân viên ch c thu nh p th p,

Ph ng châm ch đ o c a ch ng trình là: Nhà n c đoàn th xã h i, các doanh nghi p s d ng ng i lao
đ ng và thân thân ng i lao đ ng cùng liên k t và chia s trách nhi m t o d ng nhà . Nh ng d án đ u tiên đã
đ c đ a vào th c hi n th nghi m.
ng nhiên, m t s khó kh n v ng m c đã xu t hi n do ph i k t h p c hai m c tiêu kinh t và xã h i
trong m t ch ng trình. C n ph i s m gi i to các v ng m c v m t lu t pháp và hành chính thì các c n nhà và
lô đ t bán cho công nhân viên ch c nghèo m i có đ c m t giá mà h có th ch p nh n đ c. Tuy nhiên, nh ng
ch ng trình nh v y c ng là m t h ng đi m i trong quá trình tìm tòi nh ng mô hình s n xu t và cung c p nhà
b o đ m tho mãn nh ng nhu c u c a th tr ng, đ ng th i th c hi n s công b ng xã h i và h tr t ng l p
dân c thu nh p th p c a các thành ph m t cách tho đáng.
II.4. V N

NHÀ

C A KHU C

TRÚ L N CHI M, B T QUY T C.

ây v n là m t hi n t ng khá ph bi n t i đô th các n c đang phát tri n. Các khu c trú lo i này phát
tri n khá nhanh trong b i c nh s đô th hoá gia t ng, và th ng có các tên g i khác nhau nh : khu c trú b t
h p pháp, l n chi m đ t công, xóm li u, b t qui t c, phi chính ph hay các khu chu t.
Các khu c trú lo i này c ng có th đ c xem là nh ng khu đ m (transitional area), th ng n m các ven
n i ho c các v trí không có c s h t ng ho c có nh ng r t y u kém (ven sông, h , các bãi rác, g m c u). ó
c ng th ng là nh ng khu v c ít b ki m soát và có s c thu hút nh ng ng i nghèo trung tâm thành ph ho c
nông dân t các vùng nông thôn lân c n đ n thành ph tìm ngu n s ng. Trong ý ngh a nào đó, có th xem các
khu c trú này nh m t th “van” đ đi u ch nh s c ép v dân s và nhu c u nhà t i các trung tâm đô th . Tuy

nhiêu s bành tr ng t phát các khu c trú này th ng d n đ n nhi u h u qu xã h i ph c t p cho s phát tri n
và qu n lý đô th và cho c dân sinh s ng đây.
II.4.1 Nh ng n m tr c đ i m i, khi mà quá trình đô th hoá còn di n ra ch m, kèm theo ch đ ki m soát
nh p c ch t ch (b ng vi c đ ng ký h kh u và h th ng tem phi u cung c p l ng th c th c ph m bao c p),
v n đ các khu c trú l n chi m, b t h p pháp, b t quy t c ch a nói lên thành v n đ l n (ít nh t là các thành
ph l n phía B c nh Hà N i).
Trong nh ng n m đ i m i g n đây, hi u l c c a s ki m soát này h u nh b tri t tiêu (do xoá b h th ng
cung c p b ng tem phi u theo h kh u). L p t c đã quan sát th y s hình thành và bành tr ng c a các khu c
trú m i lo i này.
Hai case study đã đ
Chí Minh (xóm Ma, ph

c ti n hành t i Hà N i (Ph ng Ch ng D ng qu n Hoàn Ki m) và t i thành ph H
ng 12 qu n Bình Th nh) nh m tìm hi u v n đ này.

II.4.2 Qua hai cu c kh o sát có th nh n th y v n đ các khu c trú b t quy t c đô th đã b t đ u hình
thành và có xu h ng m r ng, bành tr ng. Tuy nhiên t c đ phát tri n ch a cao (tr ng h p Hà N i).
C dân các khu c trú này ch y u là t ng l p dân nghèo c a thành ph , ph i “trôi d t” ra các vùng ngo i
vi đ c trú do có nh ng khó kh n v nhà , vi c làm, thu nh p.
Dân nh p c t nông thôn ch a nhi u. c bi t Hà N i, th ng đó là nh ng ng i di c theo mùa v (di
c con l c pendalum migration), không có gia đình đi theo. H ki m s ng b ng nhi u lo i công vi c, c trú t m
th i trong các nhà tr bình dân đây và th ng tr v quê v i gia đình theo nh ng th i h n nh t đ nh.
Tr ng h p thành ph H Chí Minh, thì ngoài b ph n l n chi m là dân c a thành ph , còn có m t b ph n
là dân nông thôn nh p c và m t b ph n khác là nh ng ng i dân thành ph đ c đ a đ n các “vùng kinh t
m i” không thành công, tr v .
B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn


Tr nh Duy Luân & Nguy n Quang Vinh

27

Qui mô c a khu c trú lo i này t i thành ph H Chí Minh c ng l n h n nhi u so v i Hà N i do nh ng lý
do l ch s , chi n tranh và m c đ đô th hóa khác nhau 2 mi n gây ra. V ch t l ng nhà , c ng nh
b tk
khu c trú b t qui t c nào khác trên th gi i, nhà c a dân c
đây là t m b , t xây d ng b ng các v t li u r
ti n ho c ph li u. i u ki n d ch v c s h t ng n c s ch, đi n, thoát n c th i, thu gom rác) là r t y u kém.
Tuy nhiên c ng đã quan sát th y có nh ng s là c i thi n c a các giá đình riêng l . Nh ng y u t c a quan
h c ng đ ng, t ch c c ng đ ng m i ch xu t hi n trong ph m vi sinh ho t, quan h xã h i c a đ i s ng th ng
ngày, ch a phát huy nhi u tác d ng trong các ho t đ ng h tr nhau c th đ hoàn thi n đi u ki n .
Thái đ c a chính quy n đ a ph ng, các gi i pháp chính sách đ i v i dân c
đây l i t ra khá “m m” và
linh ho t. Không có s s n đu i (tion) quy t li t, tr nh ng tr ng h p ngo i l đe d a an ninh chung. M t b
ph n dân nh p c còn đ c phép đ ng ký t m trú và làm n sinh s ng. ( i u này c ng đã đ c nh n th c b i
các nhà qu n lý và ho ch đ nh chính sách v phát tri n đô th , đ c th hi n trong m t s d th o v n b n v
Chi n l c v n i đ n n m 2010 và các Ch ng trình phát tri n nhà đô th đ n n m 2000 hi n đang đ c
so n th o).
V i s phát tri n kinh t n ng đ ng theo c Ch th tr ng, m c s ng gia t ng, s khác bi t thành th , nông
thôn c ng ngày m t l n. Trên c s đó, “l c hút” c a thành ph và “l c đ y” t nông thôn ch c ch n s d n đ n
gia t ng các dòng di c nông thôn - đô th . Khi đó v n đ các khu c trú b t h p pháp, b t quy t c s ngày càng
tr nên ph c t p và gay g t mà các nhà qu n lý đô th s ph i đ ng đ u trong nh ng th p niên s p t i.
III.
I M I VÀ S
TRI N V NG.

PHÁT TRI N TI P T C L NH V C NHÀ

III.1. M T TH P NIÊN PHÁT TRI N NHÀ

Ô TH - NH NG TR

Ô TH TRONG TH I K

L C VÀ

IM I

Nhìn l i g n 10 n m th c hi n công cu c đ i m i, có th nh n th y nh ng đ i thay to l n mang tính cách
m ng trong l nh v c nhà đô th Vi t Nam. Nó d ng nh c ng có th đ c xem nh là m t s ph n ánh khá
toàn di n nh ng tác đ ng kinh t - xã h i nhi u chi u do s nghi p đ i m i đem l i.
1. V c b n đã xóa b h th ng cung c p nhà theo l i bao c p, chuy n d n và t ng b ph n sang h th ng
cung c p nhà m i, trên nguyên t c th tr ng. ã hình thành nên ít nh t 4 khu v c (sector) s n xu t nhà đô
th v i quy mô và m c đ khác nhau đang đóng góp cho qu nhà , đáp ng nhu c u ngày m t gia t ng c a dân
c .
2. ang di n ra s đa d ng hoá các ch th s n xu t nhà , thay th cho s đ c quy n s n xu t và phân ph i
c a Nhà n c trong th i k bao c p tr c đây. Qua đó, phát huy đ c n i l c c a m i thành ph n (Nhà n c,
khu v c t nhân, h gia đình, các đoàn th xã h i…).
3. Thông qua s đa d ng hoá v a nói, đã di n ra nh ng s gi i phóng các ti m n ng to l n thông qua m t h
th ng các chính sách và lu t l mang tinh th n đ i m i trong l nh v c này. Cách ti p c n chi n l c “t o đi u
ki n” (enabling) đã đ c nhìn nh n trong nh ng v n b n pháp lý cao nh t c a Nhà n c trong l nh v c phát
tri n nhà đô th (cho dù m i d ng th c s kh i).
Các cách ti p c n hay mô hình phát tri n nhà ch y u c a th gi i và khu v c các n c đang phát tri n
c ng đang đ c chú ý v n d ng (có ý th c hay ng u nhiên). Ch ng h n đã có nh ng d án theo mô hình đ t xây
d ng và d ch v , nâng c p, t l c, nhà cho ng i nghèo thu nh p th p…
c đi m n i b t c a s phát tri n nhà đô th trong nh ng n m i m i là s chi m u th c a khu v c
nhà do dân t xây d ng (Khu v c t nhân và khu v c bình dân). H gia đình tr thành đ n v xây d ng m nh
m và ch y u nh t. Nh v y, các lo i hình s n xu t nhà đa d ng v ch t l ng, quy mô và giá thành đã k p
th i đáp ng nh ng nhu c u c ng đa d ng muôn v v nhà c a dân c . S bùng n xây d ng quy mô h gia
đình là đ c đi m n i b t, đi n hình c a th i k

4.

B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn


28

Tác đ ng kinh t - xã h i c a

i m i trong l nh v c nhà

đô th Vi t Nam

đ i m i. Nó đã đem l i nh ng thay đ i c n b n trong quan ni m. phong cách ho t đ ng và nh ng tôn ch m c
đích c a s nghi p phát tri n nhà đô th Vi t Nam hi n nay. ó là: ng i dân có th và có đ kh n ng t lo
li u ch
c a mình theo nh ng phong cách đa d ng nh t. Th c t sôi đ ng phát tri n nhà đô th trong nh ng
n m đ i m i đã ch ng minh cho s c s ng c a nh ng quan ni m và cách ti p c n m i đang đ c kh o nghi m.
V n đ còn l i là s can thi p và đi u hành c a Nhà n c s
m c đ nào và d i nh ng hình th c nào đ ti p
t c duy trì và phát tri n nh ng thành qu này. i u đó c ng s quy t đ nh h ng phát tri n ti p t c l nh v c nhà
đô th Vi t Nam đi theo nh ng qu đ o t t nh t cho xã h i và m i cá nhân, m i h gia đình.
5. Có th nh n th y m t đ c tr ng khác, khá đi n hình c a s phát tri n khu v c nhà
tính t phát cao, kèm theo tính ch t b t qui t c trong các ho t đ ng s n xu t nhà .
S ki m soát c a Nhà n
m nh t.

cd

đô th hi n nay. ó là

ng nh r t ít hi u l c, còn vai trò c a các khu v c s n xu t nhà

thì còn khá

Khu v c công c ng m c dù có nhi u u th , song t i nhi u đ a bàn còn khá y u và kém n ng đ ng.
Khu v c t nhân thì l
khu v c công c ng.

i hình thành và trên th c t v n ch a đ

c tham gia vào “cùng m t sân ch i” v i

i u này c ng th hi n nh ng do d và lúng lúng trong vi c đi u hành v mô, không ch trong m t l nh v c
đ n l nh l nh v c nhà đô th , mà trên toàn b n n kinh t . Theo ngh a đó, tinh th n c a
i m i đang c n
đ c ti p thêm n ng l ng thông qua vi c t ng c ng s c m nh v n ng l c th ch , c s v t ch t, tài chính và
nhi u th khác n a.
III.2. NH NG V N

TR L C C N TI P T C NGHIÊN C U VÀ GI I QUY T

ti p t c b o đ m m t s phát tri n b n v ng theo qu đ o c a đ ng l i, m i l nh v c đ u ph i v
qua nhi u tr l c, và rào c n. L nh v c nhà đô th c ng không ph i là ngo i l .

t

1. Thông th ng, cái nhìn tr c di n ban đ u th ng h ng vào nh ng tr l c các y u t đ u vào c a quá
trình s n xu t nhà nh : đ t, d ch v , lao đ ng, v t li u, v n và c c ch đi u hành quá trình s n xu t. Qu
th c là có nh ng y u t v t ch t r t quan tr ng chi ph i m c đ thành công hay th t b i c a các ch ng trình,

chi n l c phát tri n nhà . Ch ng h n v n đ đ t, h th ng tài chính nhà hay s đi u hành quá trình này.
2. Ti p đó là xem xét t i nh ng tr c tr c trong đ u ra c a quá trình: nh ng s n ph m và s đáp ng nhu c u
th c t v nhà . i u đáng nói đây là: th ng xuyên có s b t c p không ch v m t ch t l ng hay s l ng,
mà ch y u là trong s không t ng x ng gi a Cung và C u r t đa d ng v nhà . Kinh t th tr ng trong l nh
v c nhà đang ph c v t t cho t ng l p khá gi , còn nh ng ng
n đ nh phù h p v i h .

i nghèo v n ch a th c s tìm th y m t c ch

3. Tuy nhiên nh ng thách đ c n b n nh t, then ch t nh t v n là nh ng tr l c trong môi tr
th ch , đóng vai trò đi u hành toàn b l nh v c này.

ng pháp lý và

3.1. V n ch a có đ c m t quan ni m rõ ràng và c th v v trí và vai trò c a v n đ nhà trong toàn b h
th ng K ho ch phát tri n kinh t - xã h i c a qu c gia và các đô th l n. (Ch ng h n nh trong tr ng h p c a
Singapore, nhà đ c xem nh m t b ph n không th tách r i c a các k ho ch phát tri n kinh t xã h i c a
qu c gia. ó không ch là m t v n đ quan tr ng v an sinh xã h i mà tr c h t còn là m t ngành s n xu t kinh
t thu hút lao đ ng, t o vi c làm, h tr phát tri n kinh t và xã h i, t o ra nhi u r i ro.
3.2. Trong b i c nh môi tr ng lu t pháp đang hình thành trên t t c l nh v c, tính th ng xuyên thay đ i
c a nó (b sung, hoàn thi n, s a đ i) là đi u không tránh kh i. Song đó c ng là m t tr ng i cho các ho t đ ng
đ u t s n xu t nhà , đ c bi t đ i v i khu v c t nhân.
B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn


Tr nh Duy Luân & Nguy n Quang Vinh

29

Các lu t l , chính sách qui đ nh th ng xuyên đ c han hành nhi u khi trùng l p, ch ng chéo, mâu thu n

th m chí ph nh n l n nhau. Tính ch t “h i t ” c a các v n b n pháp lu t m i c ng là m t th “c m b y” đ i
v i các ch th s n xu t nhà nghiêm ch nh tuân th pháp lu t.
3.3 V m t th ch có th th y quá nhi u các c quan cùng tham gia qu n lý toàn b hay t ng ph n c a l nh
v c nhà . ó là các c quan qu n lý đ t đai, xây d ng, mua bán, chuy n nh ng, b o d ng, thu .... Còn trên
th c t thì h u nh l i thi u m t “t ng ch huy” m t “nh c tr ng” khi n cho s đi u hành thi u th ng nh t và
kém hi u qu trong l nh v c này.
3.4 Nh là m t k t qu , nh ng c n tr v môi tr ng pháp lý và khung th ch là m t trong nh ng thách đ
quan tr ng nh t đang làm ách t c quá trình s n xu t nhà và cung c p nhà trên th tr ng (chính th c, không
chính th c) hi n nay. đây không ch có khu v c t nhân trong s n xu t nhà th ng ph i ch u s ki m soát
kh t khe c a các đ nh ch pháp lu t và s “ch m sóc” c a các th ch có liên liên quan, mà c khu v c công
c ng c ng ph i đ ng đ u v i nh ng “c m b y” pháp lu t và th ch .
Nh ng v n đ xã h i n i lên chung quanh vi c chuy n c , gi i phóng m t b ng cho c i t o đô th phát tri n
nhà th ng t o nên nh ng ách t c h t s c khó v t qua. Lý do là còn thi u v ng s cam k t mang tính th ch
gi a ng i dân và chính quy n các c p.
i v i các h gia đình đang ho t đ ng nh là nh ng ch th s n xu t nhà ph bi n thì do ho t đ ng đ n
l và v i m c tiêu s d ng là chính nên d dàng lu n lách trong “mê cung” c a các quy t c, lu t l đ n m ngoài
t m ki m soát c a các quy t c này.
K t qu c a s t phát và b t qui t c trong xây d ng nhà
ho ch - ki n trúc và tr t t xã h i c a các đô th .

lo i này là s phá h y v tr t t không gian qui

Cu i cùng, s phát tri n c a l nh v c nhà đô th trong th i k đ i m i, d i s c ép c a s t ng tr ng và
phát tri n kinh t c ng đang đe do môi tr ng v n hoá, s b o t n v n hoá đô th . ó c ng là đi u r t khó kh c
ph c hay s a ch a và có th d n đ n m t s đánh đ i hay m t mát n ng n d i tác đ ng c a các l c l ng th
tr ng.
III.3. KI N NGH CHO M T TRI N V NG PHÁT TRI N B N V NG L NH V C NHÀ
VI T NAM.

Ô TH

T nh ng thành qu và nh ng tr l c th c t v a phân tích trên, đ có th thúc đ y s t ng tr ng và phát
tri n l nh v c nhà đô th , còn có nhi u vi c ph i làm trên ph ng di n pháp lu t, kinh t , chính sách. T t c
đ u c n ph i đ c hoàn thi n và sáng t o thêm.
H n n a, đi u quan tr ng c a s phát tri n và t ng tr ng đây không đ n thu n s l ng đ n v nhà ,
di n tích sàn đ c xây d ng, mà quan tr ng h n là chúng đ c xây d ng b i nh ng ch th nào, và ai là ng i
đ c th h ng. D i đây là m t s ki n ngh nh m h ng t i hoàn thi n môi tr ng pháp lý, t ch c l i và
c ng c ph ng di n th ch , nâng cao n ng l c đ khai thác, c ng c và làm b n v ng thêm nh ng thành qu
mà đ i m i đã đem đ n cho l nh v c này.
1. Kh ng đ nh vai trò m i c a Nhà n

c trong l nh v c nhà đô th trong đi u ki n kinh t th tr

nh h ng can thi p thông qua nh ng cách ti p c n chi n l
đ u các d án phát tri n nhà quy mô l n.

c, d báo và đ xu t các ch

ng. ó là:
ng trình và đ

Nh t quán th c hi n cách ti p c n t o đi u ki n nh đã nêu ra trong d th o chi n l c qu c gia v ch
n m 2010, và ch ng trình phát tri n Nhà đô th (th i k 1996 - 2000) bao g m c 2 ph ng di n: t o đi u
ki n cho c ng đ ng (khu v c bình dân và t o đi u ki n cho th tr ng (khu v c t nhân).
- i u hành thông qua các đ nh ch pháp lu t và h th ng các thi t ch đ c phân công phân nhi m rõ ràng,
ho t đ ng th ng nh t và có hi u qu . (Ch ng h n, thu v m t đ u m i t p trung nh m t T ng c c gia c , cùng
v i m t s c quan t v n h tr ho t đ ng).
B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn

30

Tác đ ng kinh t - xã h i c a

i m i trong l nh v c nhà

đô th Vi t Nam.

2. Nâng cao vai trò c a l nh v c nhà nh là m t thành ph n h u c c a các k ho ch phát tri n kinh t - xã
h i. Không nên ch xem nó đ n thu n nh là 1 y u t c a c s h t ng.
G n qui ho ch đô th v i qu n lý đô th đ qua đó có th gi i quy t v n đ nhà đô th m t cách hi u qu
h n, lâu b n h n, c ng nh khai thác h t ti m n ng c a m i ngu n l c trong l nh v c này.
3. C ng c các khu v c s n xu t nhà : khu v c công c ng, khu v c t nhân, khu v c bình dân và khu v c
liên k t xã h i.
C n đa d ng hoá h n các ho t đ ng c a khu v c công c ng, nâng cao tính ch t kinh doanh đ c l p, ch
đ ng trong huy đ ng v n, xây d ng d án đ u t kinh doanh song không lãng quên nh ng khía c nh xã h i c a
v n đ nhà cho ng i nghèo và ng i có thu nh p th p.
C n th c s t o đi u ki n pháp lý cho khu v c t nhân đ c tham gia bình đ ng “trên cùng m t sân ch i”
v i khu v c công c ng, không b khu v c công c ng chèn ép. Nhanh chóng đúc rút kinh nghi m t các th
nghi m c a khu v c liên k t xã h i đ có th phát tri n thành m t khu v c đ c đáo trong vi c s n xu t nhà th
tr ng và xã h i Vi t Nam.
4. V n đ nhà cho ng i nghèo c n ph i đ c đ a vào trung tâm chú ý c a nhà n c và toàn xã h i. Phát
tri n thích đáng h n lo i hình nhà cho thuê và tr góp đ i v i dân nghèo v i m t s u đãi v thuê đ t và chi
phí cho c s h t ng.
C n th ch hóa ho t đ ng gi i to , đ n bù, t ch c tái đ nh c và ki m soát kh n ng hoà nh p v i cu c
s ng t i n i m i c a nhóm dân c ph i di chuy n. V n đ này c n đ c nâng lên thành m i quan tâm c p
qu c gia vì hi n còn nhi u b t c p, tr ng i thi u công b ng thi u trách nhi m tr c s ph n dân nghèo.
Kh c ph c xu h ng mu n xoá nhanh toàn b các “lõm” nghèo nh m t cách duy ý chí mà xem th
ho c ho c không mu n áp d ng các gi i pháp “m m”, t o đi u ki n nâng c p c ng đ ng n i c .

ng

5. Tài chính nhà : Hoàn thi n qu phát tri n nhà đô th . Tìm kh n ng và ph ng th c đ các ngân hàng
nhà ho t đ ng hoàn thi n. Th nghi m lo i hình cho vay th ch p nhà . S đóng góp ti t ki m đ làm nhà
c a dân c c ng c n có s th ch hoá h p d n, thu hút ng i dân tham gia.
Ti p t c c ch “bao c p chéo”, l y nhà tiêu chu n cao, có lãi đ h tr cho nhà xây d ng dành cho dân
nghèo.
6. Phát huy ho t đ ng c a các c ng đ ng trong các khu dân c nghèo đ h có th phát huy tinh th n t l c
trong vi c c i thi n nhà và các ti n nghi c s h t ng t i thi u (đi n n c s ch, n c th i, rác…).
7. Tri n khai các quy t c đ x lý ngay các v
l ch s đ l i.
T o đi u ki n đ b o đ m quy n an toàn h
hi n nay.

ng m c v quy n s h u, quy n h
ng d ng đ t đ ng

ng d ng đ t và nhà

do

i dân yên tâm đ u t xây d ng trên đ t

8. Khuy n khích ti p t c nghiên c u khoa h c v nhà đô th và qu n lý phát tri n đô th (Có th thành l p
nh ng Trung tâm Nghiên c u Nhà
ô th ). Chúng s đóng vai trò t v n cho vi c ho ch đ nh, tri n khai các
chi n l c, chính sách v đô th và nhà đô th . M t khác, ho t đ ng nghiên c u c ng s là m t d ng giám sát
xã h i đ i v i các chính xác nhà hi n hành.
C n s m ti n hành m t cu c T ng ki m kê nhà
tri n nhà đô th trong th i gian t i.

t

đô th , l p c s d li u ph c v cho vi c qu n lý phát

a d ng hoá các ho t đ ng h p tác qu c t , đ c bi t v i các n
ng đ ng v i Vi t Nam trong l nh v c phát tri n nhà đô th .

c trong khu v c ông Nam Á có nhi u nét

B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn