Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên địa bàn quận ngô quyền thành phố hải phòng”

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng cá nhân tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nghiên cứu nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp
đỡ, những ý kiến đóng góp, truyền đạt vốn kiến thức quý báu của các thầy, cô giáo
trong Viện đào tạo sau đại học, trường Đại học Hàng Hải Việt Nam.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Dương Văn
Bạo là giáo viên hướng dẫn trực tiếp tôi trong thời gian nghiên cứu đề tài và viết
luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Uỷ ban nhân dân quận
Ngô Quyền, Phòng Tài nguyên và Môi Trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất một cấp tại quận Ngô Quyền, các anh chị em và bạn bè đồng
nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người
thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn tất cả mọi sự giúp đỡ quý
báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!

ii

MỤC LỤC
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 3
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 3
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 4
5. Phương pháp nghiên cứu 4
6. Kết cấu của luận văn. 5

iii


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT
Viết tắt
Nội dung
1
CNQ
Chứng nhận quyền
2
CP
Chính phủ
3
GCN
Giấy chứng nhận
4
GPMB
Giải phóng mặt bằng
5
QSD
Quyền sử dụng

6
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
7
QL
Quản lý
8
QLNN
Quản lý Nhà nước
9
SDĐ
Sử dụng đất
10
UBND
Ủy ban nhân dân
1. Tính cấp thiết của đề tài......................................................................................1
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài.....................................3
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài.....................................................3
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài....................................................4
5. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................4
6. Kết cấu của luận văn...........................................................................................5

iv


v


LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Khi đất nước ta trong thời kỳ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, đất đai mới
chỉ được coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn lực tài chính từ đất đai chưa được
quan tâm nhiều, việc khai thác sử dụng chưa thực sự có hiệu quả, kết quả thu được
cho Nhà nước, xã hội từ đất đai chưa lớn. Kể từ khi đổi mới, với sự hình thành và
phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), đất đai
đó thực sự trở thành nguồn lực tài chính quan trọng của đất nước. Kể từ đó việc
quản lý đất đai nói chung và quản lý đăng ký quyền SDĐ nói riêng luôn là vấn đề
nóng bỏng, bức bách ở mọi tầng lớp dân cư, mọi địa bàn trên phạm vi cả nước.
Sau gần 10 năm triển khai thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban
Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về
đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, chúng ta đã
đạt nhiều kết quả tích cực, góp phần khai thác và phát huy có hiệu quả nguồn lực
đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh,
ổn định xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường.... Hiệu quả quản
lý nhà nước về đất đai từng bước được tăng cường; chính sách pháp luật về đất đai
ngày càng được hoàn thiện; các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và
được Nhà nước bảo đảm; thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất
đã được hình thành và phát triển nhanh. Kết quả đó khẳng định các quan điểm chỉ
đạo, định hướng chính sách pháp luật về đất đai được xác định trong Nghị quyết
Trung ương 7 khoá IX cơ bản là đúng đắn, phù hợp với đặc điểm, tình hình phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Hội nghị Trung ương 6 Khóa XI đã ra Nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính
sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo
nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng
hiện đại. Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đặt ra những yêu cầu to
lớn đối với công tác quản lý Nhà nước về mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội,
trong đó quản lý nhà nước về đất đai là một nội dung quan trọng nghiên cứu các

1

quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân. Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và nhà nước luôn quan
tâm đến vấn đề đất đai và đã ban hành nhiều văn bản quy định pháp luật về đất đai.
Cũng chưa có đạo luật nào bổ sung, sửa đổi lại tốn nhiều giấy mực và thời gian
tranh cãi như Luật Đất đai. Từ khi ban hành cho đến nay, Luật Đất đai đã trải qua
rất nhiều lần sửa đổi, bổ sung như: năm 1993, 2001, 2003 và gần đây nhất ban
hành Luật đất đai 2013. Trong khi các nước khác từ khi ban hành Luật Đất đai cho
đến nay chưa một lần chỉnh đổi, bổ sung như: Thụy Điển (1970), Trung Quốc
(1994)… Nhìn chung, công tác quản lý đất đai đặc biệt là trong công tác quản lý
biến động đất đai trong thời gian qua còn lỏng lẻo, chưa chặt chẽ. Vẫn còn nhiều
trường hợp người dân thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho tặng,
chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, không thông qua các cơ quan chức năng,
không được sự cho phép của Nhà nước, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất còn diễn ra rất chậm, chưa đúng tiến độ quy định. Xong vấn đề nổi cộm
đáng quan tâm ở đây việc thực hiện tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng còn rất chậm
và hiệu quả sử dụng đất chưa cao... tại sao lại có hiện tượng đó? Một phần rất quan
trọng đó là vấn đề công tác quản lý nhà nước về đất đai chưa được thực hiện tốt và
giám sát chặt chẽ..., dẫn đến việc thu hồi đất giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều
khó khăn và việc sử dụng đất tràn lan sai mục đích làm lãng phí, kém hiệu quả. Do
đó yêu cầu quản lý chặt chẽ và sử dụng đất đai hợp lý để phát huy tác dụng tích
cực và làm giảm những tác động tiêu cực đến đất đai trở nên hết sức cần thiết.
Bên cạnh đó Đảng và Nhà nước luôn khuyến khích động viên các đối tượng
sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm đạt hiệu quả cao theo đúng quy định của
pháp luật. Tuy vậy đất đai là sản phẩm của tự nhiên và nó tham gia vào tất cả các
hoạt động kinh tế xã hội do đó các quan hệ đất đai luôn chứa đựng trong nó những
vấn đề phức tạp, đòi hỏi phải có sự giải quyết kịp thời đảm bảo được các lợi ích
của xã hội và người sử dụng đất.
Ngô Quyền là một trong bảy quận nội thành của thành phố Hải Phòng, có
diện tích là 10,96 km2, nằm ở phía Đông Bắc thành phố, dọc con sông Cấm, ôm

2


lấy hầu như toàn bộ khu vực cảng chính, phía Bắc tiếp giáp sông Cấm, phía Đông
giáp quận Hải An, phía Nam giáp sông Lạch Tray, phía Tây giáp quận Hồng
Bàng và quận Lê Chân. Nhiều dự án lớn được triển khai tại quận như dự án xây
dựng khu đô thị mới Ngã năm-Sân bay Cát Bi, dự án xây dựng Công viên An Biên,
dự án cải tạo thoát nước 1B, nâng cấp cảng biển khu vực Đoạn Xá, đường 100 m,
đường Lạch Tray-Hồ Đông... đã củng cố cơ sở hạ tầng của quận. Do đó nhiệm vụ
đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đăng ký quyền SDĐ trên địa bàn quận là
vô cùng cấp thiết.
Từ những lý do trên, tác giả đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác quản lý
nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên địa bàn quận Ngô
Quyền - thành phố Hải Phòng” làm đề tài luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ, chuyên
ngành Quản lý kinh tế cho mình.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Việc phân tích thực trạng công tác QLNN về đăng ký quyền SDĐ và quy
trình thực hiện các thủ tục hành chính tại Quận Ngô Quyền, những khó khăn bất
cập về công tác quản lý đất đai là cơ sở để UBND quận Ngô Quyền đề từ đó hoàn
thiện quy trình đăng ký quyền SDĐ của UBND quận, giải pháp về QLNN trên cơ
sở các quy định pháp luật để đưa công tác QLNN dần hoàn thiện tạo ra một hệ
thống QLNN về đăng ký quyền SDĐ công khai và minh bạch.
Đã có rất nhiều giáo trình nghiên cứu về công tác QLNN và một số công
trình nghiên cứu luận văn tiến sĩ, thạc sĩ về đề tài nâng cao hiệu quả QLNN về đất
đai như:
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Công tác quản lý Nhà nước về đăng ký quyền SDĐ trên địa bàn quận Ngô
Quyền - thành phố Hải Phòng.

3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: luận văn tiếp cận nghiên cứu Công tác quản lý đất đai trên
địa bàn quận Ngô Quyền - thành phố Hải Phòng dưới góc độ quản lý nhà nước về

3


đăng ký quyền SDĐ của chính quyền cấp quận Ngô Quyền.
- Về không gian: giới hạn nghiên cứu công tác quản lý đối với toàn bộ diện
tích đất đai trong phạm vi các đơn vị hành chính thuộc quận Ngô Quyền, thành phố
Hải Phòng.
- Về thời gian: số liệu thu thập, xử lý và phân tích trong giai đoạn 20112015, các giải pháp đề xuất định hướng đến năm 2020.
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Mục đích nghiên cứu của đề tài là hoàn thiện quy trình quản lý Nhà nước về
đăng ký quyền SDĐ trên địa bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng. Đề thực
hiện được mục đích đó, luận văn cần phải giải quyết các nhiệm vụ nghiên cứu chủ
yếu sau:
- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận về quản lý nhà nước đối với đăng ký
quyền SDĐ
- Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đăng ký quyền SDĐ
trên địa bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2011-2015, từ đó,
chỉ ra những điểm mạnh, những điểm yếu và làm rõ nguyên nhân của những điểm
yếu trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải
Phòng.
- Hoàn thiện quy trình đăng ký quyền SDĐ; đề xuất một số giải pháp và kiến
nghị chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác quản lý đăng ký quyền SDĐ trên địa bàn
quận Ngô Quyền thành phố Hải Phòng đến nãm 2020.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp phân tích, tổng hợp tài liệu: để tìm hiểu về cơ sở khoa học và
tính pháp lý của quản lý Nhà nước về đất đai.

- Phương pháp điều tra khảo sát thực tế: sử dụng để thu thập thông tin, số
liệu về thực trạng của quản lý Nhà nước về đăng ký quyền SDĐ trên địa bàn quận
Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng.
- Phương pháp so sánh: so sánh thực trạng của quản lý Nhà nước về đất đai
trên địa giữa các năm, các giai đoạn để làm cơ sở để đề xuất các giải pháp hoàn

4


thiện công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Ngô Quyền thành phố Hải Phòng.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến chuyên gia nhằm đưa ra đánh
giá khách quan về thực trạng và ý tưởng các giải pháp quản lý đất đai trên địa bàn
quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng.
6. Kết cấu của luận văn.
Ngoài phần mở đầu, kết luận, kiến nghị và danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn được kết cấu thành 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận quản lý Nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất của
hộ gia đình
Chương 2: Thực trạng quản lý Nhà nước về đăng ký quyền SDĐ của hộ gia
đình trên địa bàn quận Ngô Quyền
Chương 3: Hoàn Thiện quá trình quản lý Nhà nước về đăng ký quyền SDĐ đất
của hộ gia đình trên địa bàn quận Ngô Quyền

5


CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH
1.1. Cơ sở lý luận về đất đai
1.1.1. Khái niệm đất đai

Đất đai đóng vai tròvô cùng quan trọng trong nền sản xuất. Đất đai là điều
kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới. Đất đai là khởi điểm tiếp
xúc và sử dụng tự nhiên ngay sau khi nhân loại xuất hiện. Trong quá trình phát
triển của xã hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật
chất và văn minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học đều
được xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất đai. Trong Luật Đất đaicủa Việt
Nam có hiệu lực năm 2013 đã khẳng định rằng “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công tình kinh
tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”. Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất
đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người. Nói cách khác, không
có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người. Do
vậy, để có thể sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quả toàn bộ quỹ đất thì việc hiểu rõ
khái niệm về đất đai là vô cùng cần thiết. Có hai thuật ngữ sau hay được hiểu là
một nhưng thực chất lại có sự khác biệt nhất định là thuật ngữ khoa học “Đất” và
“Đất đai”. Theo các nhà khoa học thì “Đất” tương đương với từ “Soil” trong tiếng
Anh, nó có nghĩa trùng với thổ hay thổ nhưỡng bao hàm ý nghĩa về tính chất của
nó. Còn “Đất đai” tương đương với từ “Land” trong tiếng Anh, nó có nghĩa về
phạm vi không gian của đất hay có thể hiểu là lãnh thổ. Một khái niệm khá đầy đủ
và phổ biến hiện nay về đất đai như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề
mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và
dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp
trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn
động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người
trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát

6


nước, đường sá, nhà cửa...)” (Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio,

Brazil, 1993).
Tóm lại, có thể hiểu đơn giản là đất đai là một khoảng không gian có thời
hạn theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt,
thảm động thực vật, nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng
đất) theo chiều ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy
văn cùng nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối
với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
1.1.2.Chức năng của đất đai
Có rất nhiều khái niệm về đất đai. Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận
thức con người về thế giới tự nhiên và sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo
thời gian. Con người đã thừa nhận đất đai đối với loài người có rất nhiều chức
năng. Tuy nhiên, chức năng của đất đai bao gồm cơ bản như sau:
- Chức năng sản xuất: là cơ sở cho nhiều hệ thống phục vụ cuộc sống của
con người, qua quá trình sản xuất, đất đai cung cấp lương thực, thực phẩm và rất
nhiều sản phẩm khác cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp thông qua chăn
nuôi và trồng trọt.
- Chức năng cân bằng sinh thái: đất đai và việc sử dụng nó là nguồn và là
tấm thảm xanh đã hình thành một thể cân bằng năng lượng trái đất thông qua việc
phản xạ, hấp thụ và chuyển đổi năng lượng phóng xạ từ mặt trời và tuần hoàn khí
quyền của địa cầu.
- Chức năng môi trường sống: đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật
sống trên lục địa thông qua việc cung cấp các môi trường sông cho sinh vật và gen
di truyền để bào tồn nòi giống cho thực vật, động vật và các cơ thể sống cả trên và
dưới mặt đất.
- Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước: đất đai là kho tàng lưu trữ
nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác động mạnh tới chu trình tuần hoàn nước
trong tự nhiên và có vai trò điều tiết nước rất to lớn.
- Chức năng dự trữ: đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi

7

nhu cầu sử dụng của con người.
- Chức năng không gian sự sống: đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là
môi trường đệm và làm thay đổi hình thái, tính chất của các chất thải độc hại.
- Chức năng bảo tồn, bào tàng lịch sử: Đất đai là trung gian để bảo vệ các
chứng tích lịch sử, văn hóa của loài người, là nguồn thông tin về các điều kiện khí
hậu, thời tiết và cả quá trình sử dụng đất trong quá khứ.
- Chức năng vật mang sự sống: đất đai cung cấp không gian cho sự chuyển
vận của con người, cho đầu tư sản xuất và cho sự dịch chuyển của động vật... giữa
các vùng khác nhau của hệ sinh thái tự nhiên.
- Chức năng phân dị lãnh thổ: sự thích hợp của đất đai về các chức năng chủ
yếu nói trên thể hiện rất khác biệt ở các vùng lãnh thổ của mỗi quốc gia nói riêng
và trên toàn trái đất nói chung. Mỗi phần lãnh thổ mang những đặc tính tự nhiên,
kinh tế, xã hội rất đặc thù.
1.1.3. Vai trò của đất đai
Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình
lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò
quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Đất đai tham gia vào
tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là nguồn của cải, là một
nguồn tài sản cố định hoặc đầu tư cố định. là thước đo sự giầu có của một quốc gia.
Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển
nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu
dùng.Đất đai có những vai trò quan trọng cụ thể và khác nhau ở từng lĩnh vực:
Trong ngành nông nghiệp, đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng, nó vừa là
đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động. Con người khai phá đất hoang để chăn
nuôi trồng trọt, là nguồn sống để cây trồng sinh trưởng và phát triển, cung cấp
lương thực thực phẩm để nuôi sống con người. Cho nên nếu không có đất, các hoạt
động sản xuất nông nghiệp sẽ không thể tiến hành được.
Trong công nghiệp, đất đai cung cấp nguyên vật liệu để làm gạch, ngói, xi

măng, đồ gốm sứ phục vụ cho ngành xây dựng và ngành khai thác khoáng sản. Đất

8


còn làm nền móng, là địa điểm để tiến hành các hoạt động sản xuất, là chỗ đứng
cho công nhân trong sản xuất công nghiệp.
Trong cuộc sống, đất đai còn là địa bàn phân bố khu dân cư, là nơi để con
người xây dựng nhà ở, hệ thống hạ tầng đường sá giao thông, các công trình thuỷ
lợi. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các toà nhà cao tầng,
các công trình văn hoá kiến trúc tạo nên bộ mặt tổng thể của một quốc gia. Ngoài
ra, đất đai còn là nơi để xây dựng các công trình công cộng, tụ điểm vui chơi giải
trí, thể dục thể thao, xây dựng các di tích lịch sử, các danh lam thắng cảnh để phục
vụ các nhu cầu cuộc sống hàng ngày của con người.
Mặt khác, đất đai là một trong những yếu tố cấu thành nên lãnh thổ quốc gia.
Vì vậy việc xâm phạm đất đai là xâm phạm lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, để bảo
vệ chủ quyền đó Nhà nước phải luôn luôn thực hiện các biện pháp quản lý, phải sử
dụng quyền lực của mình để ngăn chặn sự xâm phạm từ bên ngoài. Rõ ràng đất đai
có vai trò hết sức quan trọng, là tư liệu sản xuất chính, là điều kiện chung của lao
động, là bộ phận của lãnh thổ quốc gia. Trải qua các cuộc đấu tranh dựng nước và
giữ nước, đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của bao thế hệ cha ông ta đã
hy sinh xương máu, dày công vun đắp mới có được. Từ đó đất đai trở thành giá trị
thiêng liêng và vô cùng quý giá, đòi hỏi chúng ta phải giữ gìn, sử dụng và khai
thác hợp lý tài nguyên đất đai.
Vai trò to lớn của đất đai chỉ có thể phát huy một cách đầy đủ khi mà có sự
tác động tích cực của con người một cách thường xuyên. Nếu như con người sử
dụng, khai thác kiệt quệ độ phì nhiêu của đất mà không bồi dưỡng cải tạo đất thì
vai trò to lớn của đất đai sẽ không thể được phát huy. Sự hạn chế về mặt diện tích
đất cùng với sự hạn chế trong việc khai thác tiềm năng đất do tiến bộ khoa học kỹ
thuật đòi hỏi con người phải biết tính toán, đánh giá đầy đủ về đất đai để có thể

khai thác hiệu quả nhất. Mục đích sử dụng đất nêu trên được biểu lộ càng rõ nét
trong các khu vực kinh tế phát triển, kinh tế xã hội phát triển mạnh,cùng với sự
tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa người và đất ngày càng căng
thẳng, những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến

9


huỷ hoại môi trường đất, một số công năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử
dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang tính toàn cầu.
1.2. Cơ sở lý luận về đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất không được quy định trong luật đất đai nhưng căn cứ
trên cơ sở khái niệm quyền sử dụng tài sản được quy định tại Điều 172 (Luật đất
đai 2013) là:“Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức
từ tài sản”. Từ đó có thể hiểu Quyền sử dụng đất quyền là quyền khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là đất”.
1.2.2. Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với thửa đất, tài
sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. (Luật đất đai 2013 tại Chương 7,
Mục I, Điều 95)
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng có
những đặc điểm chung như các loại hình đăng ký khác; song đăng ký quyền sử
dụng đất có một số đặc điểm khác biệt:
Một là: đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước quy
định và tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất;
Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu

cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Hai là: đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt:
- Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị; giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử
dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân, nhưng chí
có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng; giá
trị đặc biệt của đất đai còn được thể hiện ở giá đất và luôn có xu hướng tăng lên.
- Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân; người đăng ký chỉ được hưởng quyền

10


sử dụng đất; trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không
đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ
chức, cá nhân) khác nhau sử dụng;
- Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây
rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất
tại vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản gắn
liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất;
Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
phải thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan nhà
nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và
theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào
việc sử dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo
pháp luật
1.2.3. Quy định về đăng ký quyền sử dụng đất
Việc đăng ký quyền sử dụng đất được quy định tại điều 46 của Luật đất đai
năm 2013, cụ thể như sau:
Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất;
2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
3. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
4. Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay
đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
1.3. Cơ sở lý luận QLNN về đất đai và QLNN về đăng ký quyền sử dụng

11


đất của hộ gia đình
1.3.1. Cơ sở lý luận QLNN về đất đai
1.3.1.1.
Khái niệm QLNN về đất đai
Theo một số giáo trình chuyên ngành Luật của các trường Đại học, Cao
đẳng, khái niệm quản lý nhà nước tuy có sự khác biệt đôi chút nhưng chủ yếu bao
gồm những ý chính sau: Quản lý nhà nước mang tính quyền lực, sử dụng các
quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội chủ yếu và quan trọng của
con người.
Nước nào trên thế giới cũng có quan tâm hàng đầu là đất đai. Nếu có điều
kiện, bất kể quốc gia nào cũng sẵn sàng mở rộng quỹ đất hạn hẹp và cố định của
mình. Đất đai là một mảng trọng yếu của quốc gia nên thực tế là quốc gia nào cũng
cần đến sự can thiệp và điều tiết của Nhà nước đối với đất đaivì các lý do sau đây:
Một là, hàng hoá và dịch vụ công cộng chủ yếu bao gồm các kết cấu hạ tầng

như: điện, cấp thoát nước, giao thông công cộng, bưu chính viễn thông, y tế giáo
dục, bảo vệ môi trường… thường do Nhà nước đóng vai trò người cung cấp thông
qua ngành kinh tế công cộng. Những sản phẩm này đều gắn liền với đất đai, hàng
hoá, dịch vụ, và sẽ được cung cấp với chi phí thấp hơn nếu như đất đai được sử
dụng có hiệu quả.
Hai là, đất đai là không gian cơ bản trong sản xuất và sinh hoạt của con
người và có tính chất khan hiếm. Vì vậy, trong SDĐ không thể tránh khỏi những
mâu thuẫn như: mâu thuẫn giữa sự phát triển nhanh chóng của KT - XH với sự
khan hiếm của đất đai; mâu thuẫn giữa lợi ích tư nhân với lợi ích cộng đồng; mâu
thuẫn giữa hiệu quả và bình đẳng… Việc điều hoà các mâu thuẫn này cần phải có
sự can thiệp của Nhà nước.
Ba là, sự hạn chế của thị trường đất đai là một nguyên nhân quan trọng, Nhà
nước cần phải can dự và điều tiết sự vận hành kinh tế đất đai. Bởi lẽ: thị trường đất
đai không phải là một thị trường cạnh tranh hoàn hảo, tính cố định của đất đai, sự
độc chiếm của quyền tài sản đất đai và xu thế tập trung đất đai vào một số ít
người… làm cho thị trường đất đai tiềm ẩn yếu tố độc quyền; thị trường đất đai về
bản chất là thị trường chia cắt, có tính không hoàn chỉnh. Tính không lưu động của

12


đất đai và tính đơn nhất về giá trị của mỗi thửa đất, làm cho các bên mua bán khó
có được thông tin về giá thực của từng thửa đất trong thị trường đất đai. Điều này
gây trở ngại cho việc điều tiết kịp thời trong sử dụng và phân bổ đất đai. Đất đai,
thu nhập từ đất đai và SDĐ đều là những vấn đề trọng đại có quan hệ đến lợi ích
của mỗi cá nhân, cộng đồng và toàn xã hội. Thị trường đất đai thường biến động
phức tạp, nên phải có sự quản lý của Nhà nước và là một công việc không mấy dễ
dàng.
Bốn là, đất đai luôn gắn liền với phạm vi lãnh thổ của chính quyền địa
phương, tuy nhiên những chính sách về QLĐĐ nói chung, phân cấp về QLĐĐ nói

riêng hiện còn bất cập, cần được hoàn chỉnh, bổ sung cho phù hợp và thích nghi
với tình hình thực tiễn của từng địa phương. Trên thực tế đây là lĩnh vực quản lý
chủ yếu của chính quyền địa phương, những biến động về đất đai trong nền kinh tế
thị trường diễn ra hàng ngày, hàng giờ và chỉ có chính quyền địa phương mới có
thể nắm bắt và giải quyết được kịp thời, do vậy việc phân cấp cho chính quyền địa
phương theo một thể thống nhất trong quản lý là một xu thế của QLNN về đất đai.
Vậy tóm lại, “Quản lý Nhà nước về đất đai là việc quản lý mang tính quyền
lực, sử dụng các quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội chủ yếu và
quan trọng của con người về vấn đề đất đai.”
1.3.1.2. Mục tiêu quản lý nhà nước về đất đai.
a. Đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả
Đất đai là một tài nguyên quý giá, tài sản, tư liệu sản xuất đặc biệt..., không
tái tạo được. Do vậy, đất đai cần được sử dụng một cách khoa học, tiết kiệm, nhằm
mang lại nguồn lợi ích cao nhất cả về mặt vật chất và tinh thần cho mọi người, đảm
bảo đất đai được sử dụng lâu dài theo đúng mục đích, đúng quy hoạch, kế hoạch
SDĐ được phê duyệt. Ngoài ra, sự can thiệp của chính quyền cấp quận còn nhằm
phát huy những tích cực và hạn chế tiêu cực. Trong thực tế, xảy ra nhiều trường
hợp mâu thuẫn về lợi ích thường được gọi là hiệu ứng ngoại lai, mà tự bản thân thị
trường không giải quyết được. Ví dụ, như việc một nhà máy công nghiệp gây ô
nhiễm nằm trong khu dân cư, sẽ gây tác động xấu cho cộng đồng dân cư ở đó.

13


Ngược lại, những dự án xây dựng các khu công viên cây xanh mang lại lợi ích xã
hội, nhưng lại không hấp dẫn với các nhà đầu tư nên cần phải được chính quyền hỗ
trợ hoặc có chính sách ưu đãi.
Hiệu quả QLNN về đất đai của chính quyền cấp quận còn nhằm giảm thiểu
chi phí của các yếu tố đầu vào và gia tăng kết quả đạt được. Điều này đòi hỏi phải
chú ý đến chất lượng công việc hàng ngày, đảm bảo các mục tiêu QLNN về đất đai

được thực hiện một cách linh hoạt, sáng tạo và phân định rõ ràng về trách nhiệm
cho từng tổ chức, cá nhân. Người đứng đầu chính quyền cấp quận phải là người
chịu trách nhiệm trực tiếp kết quả thực hiện các nhiệm vụ được giao.
b. Đảm bảo tính công bằng trong quản lý và sử dụng đất
Các chính sách quản lý của Nhà nước nhằm bảo đảm sự phân bổ hợp lý giữa
lợi ích thu được với chi phí phải bỏ ra tương ứng cho các bộ phận dân cư khác
nhau. Về nguyên tắc, Nhà nước không để cho nhóm dân cư này gây tác hại cho
nhóm dân cư khác mà không chịu sự trừng phạt. Chính sách đất đai cũng có chính
sách ưu đãi đối với người nghèo, nhóm người dễ bị tổn thương như phụ nữ, trẻ em,
dân tộc thiểu số. Việc phân bổ đất thường chịu sự tác động của quy luật kinh tế thị
trường là tối đa hóa lợi nhuận, do đó chính sách của Nhà nước có nhiệm vụ điều
hòa lợi ích để đảm bảo sự công bằng. Ngoài ra, chính sách đất đai của Nhà nước
nhằm tạo điều kiện cho mọi tầng lớp dân cư được tiếp cận với việc SDĐ dễ dàng.
Sự công bằng được thể hiện ở việc chính quyền cấp quận đảm bảo các quyền
của người SDĐ được Nhà nước cho phép, mọi người đều có cơ hội và bình đẳng
trước pháp luật về đất đai. Chính quyền cấp quận thay mặt cho Nhà nước QLĐĐ
và giao đất lâu dài và ổn định cho HGĐ & CN, khuyến khích họ khai thác và SDĐ
theo hướng có hiệu quả cũng như xử lý nếu sai phạm. Khi cần thu hồi đất cho các
mục đích KT - XH, chính quyền cấp quận thay mặt Nhà nước thực hiện những
chính sách đền bù thoả đáng. Quyền lợi của người bị thu hồi đất được bảo đảm bù
đắp những thiệt hại bị mất đi vì lợi ích chung, giúp cho người SDĐ yên tâm đầu tư
phát triển đất đai.
c. Đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước quận

14


Nhà nước có chính sách phát huy nguồn vốn đất đai, bảo đảm các nguồn thu
tài chính từ đất đai cho ngân sách. Nhà nước điều tiết hợp lý các khoản thu, chi
ngân sách, phần giá trị tăng thêm của đất do quy hoạch, các khoản thu do đầu tư

thu được từ đất đai. Chính quyền cấp quận có trách nhiệm thực hiện các khoản thu
từ đất đai cho ngân sách Nhà nước bao gồm:
- Tiền sử dụng đất: giao đất có thu tiền SDĐ; chuyển mục đích SDĐ từ đất
được Nhà nước giao không thu tiền SDĐ sang đất được Nhà nước giao có thu tiền
SDĐ; chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu
tiền SDĐ.
- Thuế: là nguồn thu theo nghĩa vụ được quy định bởi pháp luật, là nguồn
thu chủ yếu của ngân sách Nhà nước mà quận được quyền thu và giữ lại theo quy
định: việc đánh thuế SDĐ, do đất mang lại lợi ích cho các chủ đất và các nhà đầu
tư. Chính sách thuế vừa phải đảm bảo khuyến khích sự phát triển đất đai, vừa đảm
bảo nguồn thu cho Nhà nước.
- Các khoản thu nhập khác từ đất đai: chính quyền cấp quận có thể tạo ra
các khoản thu nhập từ cho thuê, góp vốn bằng đất hoặc trực tiếp tham gia đầu tư và
kinh doanh đất đai nhằm tạo ra lợi nhuận từ đất đai; các khoản thu từ việc Nhà
nước tạo ra các giá trị gia tăng về đất đai do đầu tư hạ tầng; các khoản thu từ việc
xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt
hại trong quản lý và SDĐ.
1.3.2.Cơ sở lý luận QLNN về đăng ký quyền SDĐ của hộ gia đình
1.3.2.1. Khái niệm QLNN về đăng ký quyền SDĐ của hộ gia đình
Từ trước đến nay chưa có một văn bản pháp lý nào đưa ra khái niệm về thuật
ngữ trên. Theo sự tìm hiểu của tác giả, dựa trên thuật ngữ “Quản lý nhà nước” và
“Đăng ký quyền SDĐ” “Quản lý Nhà nước về đăng ký quyền SDĐ của hộ gia
đình” tác giả định nghĩa như sau: “Quản lý Nhà nước về đăng ký quyền SDĐ của
hộ gia đình là việc quản lý mang tính quyền lực, sử dụng các quyền lực nhà nước
để điều chỉnh các quan hệ xã hội chủ yếu và quan trọng của con người về vấn đề
đăng ký quyền SDĐ.”

15

Cần có sự phân biệt rõ ràng giữa đăng ký quyền SDĐ với giấy chứng nhận
quyền SDĐ. Đây là hai loại giấy khá giống nhau về quy trình và mục đích là chứng
nhận quyền sở hữu với tài sản là đất đai. Nhưng điểm khác biệt là đăng ký quyền
SDĐ thì người chủ tài sản chưa làm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, còn đối với
giấy chứng nhận quyền SDĐ thì người chủ sở hữu đã thực hiện nghĩa vụ với Nhà
nước, tức là đã đóng thuế phí đầy đủ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thường
được ngôn ngữ bình dân gọi là sổ đỏ hoặc giấy đỏ, là chứng thư có giá trị pháp lý
xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất về quyền hạn và nghĩa
vụ trong việc sử dụng đất đai. Một thuật ngữ liên quan mật thiết là giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà (tức sổ hồng). Khác với hầu hết các quốc gia trên thế
giới, Hiến pháp Việt Nam quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và Nhà nước
là chủ thể đại diện duy nhất và tuyệt đối của quyền sở hữu đất đai (Theo Luật đất
đai 2013)
1.3.2.2. Sơ đồ QLNN về đăng ký quyền sử dụng đất
Quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất nằm trong bộ máy quản lý
nhà nước về đất đai. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà
nước thực hiện quyền đối với đất đai thông qua hệ thống các cơ quan QLNN về đất
đai. Nhà nước, với mục đích thực hiện được sự thống nhất QLNN về đất đai từ
trung ương đến địa phương nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng
pháp luật và quy hoạch, kế hoạch SDĐ, khai thác và SDĐ ổn định, lâu dài và có
hiệu quả cao nhất về KT- XH trên phạm vi toàn lãnh thổ. Phòng tài nguyên môi
trường đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất đai và các nguyên
tắc của hệ thống QLNN về đăng ký quyền SDĐ.Đăng ký quyền sử dụng đất
(QSDĐ) là việc thực hiện một trong những quyền cơ bản của người SDĐ và được
chia thành hai loại:
(i) Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) lần đầu thực hiện với những người đang SDĐ,
nhưng chưa kê khai đăng ký QSDĐ và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (CNQSDĐ) hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở;
(ii) Đăng ký biến động đất đai thực hiện đối với người SDĐ đã được cấp
giấy CNQSDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền SDĐ ở tại đô

16


thị khi có một trong những thay đổi về mục đích sử dụng, loại đất sử dụng, diện
tích đất sử dụng...
Tuy nhiên, trọng tâm hiện nay chuyển sang việc đăng ký các giao dịch về
quyền đối với đất. Nếu như việc chuyển trọng tâm này không thành công, sẽ có
những khó khăn cho cả người quản lý và người SDĐ. Đây là cơ sở pháp lý quan
trọng để thiết lập mối quan hệ giữa người SDĐ và Nhà nước, tạo điều kiện cho họ
thực hiện các giao dịch về đất đai trên thị trường BĐS cũng như việc thực hiện các
quyền gắn liền với QSDĐ như: chuyển đổi, chuyển nhượng, trao tặng, thừa kế, thế
chấp.
Tóm lại, đăng ký đất có hai hình thức đó là đăng ký lần đầu và đăng ký biến
động. Đăng ký đất phải được thực hiện thường xuyên liên tục để có thể phản ánh kịp
thời cập nhật những biến động đất đai. Đăng ký đất thường được tiến hành ở cấp xã,
là đầu mối tiếp xúc với người dân ngay tại địa phương mình quản lý. Hồ sơ địa chính
và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất, là cơ sở để
bảo vệ các quyền của người sử dụng đất khi xảy ra tranh chấp cũng như xác định
nghĩa vụ tài chính mà họ phải tuân thủ theo pháp luật. Việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được quy định theo sự phân cấp. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố
thuộc trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức và đối tượng
được chính phủ quyết định giao đất. Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
QLNN về đăng ký quyền sử dụng đất nằm trong nội dung QLNN về đất đai,
được thể hiện cụ thể ở sơ đồ sau:

17


Nội dung quản lý nhà nước về đất đai của chính

quyền cấp quận

Quản lý quy
hoạch, kế
hoạch sử
dụng đất

Quản lý việc
giao đất, cho
thuê, thu hồi
và chuyển
mục đích sử
dụng đất

Quản lý đăng
ký quyền
SDĐ, lập và
QL hồ sơ địa
chính, cấp
giấy quyền
SDĐ

Quản lý tài
chính về đất
đai

Thanh tra,
kiểm tra việc
chấp hành luật
pháp và giải

quyết khiếu nại
tố cáo trong
quản lý đất đai

Nguồn: UBND Quận Ngô Quyền
Hình 1.1. Quản lý nhà nước về đăng ký quyền SDĐ
1.3.2.3. Yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất
a. Nhóm yếu tố thuộc về môi trường vĩ mô
- Pháp luật, chính sách, quy định của nhà nước về quản lý đất đai
Đảng ta xác định nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật, tăng cường pháp
chế xã hội chủ nghĩa, xây dựng nhà nước pháp quyền của dân, do dân và vì dân.
Một hệ thống pháp luật đồng bộ, rõ ràng, cụ thể làm cho công tác quản lý được
hiệu quả và thuận lợi, các cơ quan quản lý theo đúng pháp luật quy định mà thực
hiện, không gặp những vướng mắc trở ngại nào nếu như văn bản pháp luật đó
mang tính khoa học và cụ thể. Pháp luật xác định rõ các nguyên tắc tổ chức và hoạt
động cũng như thẩm quyền của cơ quan Nhà nước. Pháp luật của nhà nước ta hiện
nay phải là cơ sở để hoàn thiện bộ máy nhà nước phù hợp với cơ chế mới mà trước
hết phải cải cách một bước nền hành chính quốc gia. Nhưng thực tế Luật Đất đai
hiện nay cho thấy vẫn còn có một số hạn chế làm giảm hiệu lực của cơ quan nhà
nước. Đó là do Luật Đất đai được xây dựng trong điều kiện kinh tế đang từng bước
hoàn thiện, chưa lường trước được sự chuyển biến tình hình, vì vậy Luật còn quy
định chung chung, mặt khác việc hướng dẫn thực hiện luật còn chậm, thiếu đồng
bộ và cụ thể làm cho các cấp lúng túng trong việc thi hành bởi vậy hiệu quả quản

18


lý nhà nước về đất đai vẫn còn thấp. Từ đó, ta có thể thấy nhân tố pháp luật có tác
động mạnh đến công tác quản lý đất đai, nó có thể làm nâng cao hiệu quả hoặc làm
giảm hiệu lực quản lý. Chính vì thế, kiện toàn hệ thống pháp luật là vấn đề cấp

bách hiện nay.
- Yếu tố văn hóa, xã hội
Yếu tố văn hóa, xã hội có vai trò đặc biệt quan trọng trong tổ chức điều hành
quản lý xã hội và tăng cường chức năng quản lý của nhà nước về mọi lĩnh vực nói
chung cũng như về lĩnh vực đất đai nói riêng. Một chính sách quản lý đất đai đúng
đắn phải đề cập đến các yếu tố xã hội, từ đó nó không những làm ổn định xã hội
mà còn tăng cường vai trò quản lý của nhà nước và cơ quan quản lý. Các yếu tố xã
hội như việc làm, xoá đói giảm nghèo, chăm sóc bảo vệ cho nhân dân, ưu đãi
người có công với cách mạng, văn hoá, y tế, dân tộc… cũng ảnh hưởng đến công
tác quản lý nói chung và quản lý đất đai nói riêng. Yếu tố này làm cho công tác
quản lý đất đai được nhẹ nhàng hơn và hiệu lực quản lý từng bước được nâng cao.
Bởi vì các tệ nạn xã hội đã bị giảm bớt, công bằng xã hội được thiết lập và đảm
bảo cho cơ quan quản lý thực hiện trách nhiệm quản lý dễ dàng hơn. Việc thực
hiện chính sách người có công với cách mạng như tặng nhà tình nghĩa, không phải
nộp tiền thuê đất… là công việc quản lý thể hiện truyền thống uống nước nhớ
nguồn của dân tộc ta. Tập trung đầu tư cho giáo dục, văn hoá để nâng cao nhận
thức về pháp luật cho mọi người là việc làm quan trọng, để cho nhân dân thấy rõ
được chủ trương, đường lối chính sách của Đảng trong công tác quản lý. Một yếu
tố quan trọng khác cũng có ảnh hưởng đến quản lý đất đai đó là phong tục tập quán
của người dân cũng như tâm lý của họ trong đời sống xã hội. Tập quán sinh sống
làng xã, cộng đồng, nhiều thế hệ cùng chung sống trong một gia đình, đất đai do
ông bà tổ tiên để lại không có giấy tờ hợp pháp cũng chẳng làm cho họ bận tâm vì
họ nghĩ chẳng ai có thể đuổi họ đi chỉ vì không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hay sở hữu nhà ở. Mặt khác đất sử dụng lại không có chủ cụ thể do chuyển đổi
từ nhiều đời không có giấy tờ chứng minh vì vậy gây khó khăn cho công tác quản
lý Nhà nước về đất đai nhất là ở khu vực nông thôn hiện nay.

19

- Thực trạng phát triển kinh tế
Công tác quản lý nói chung và quản lý đất đai nói riêng phải có cơ sơ vật
chất kỹ thuật, máy móc hiện đại để đáp ứng cho yêu cầu quản lý hiện nay. Đào tạo
nhân lực là cốt lõi để thực hiện quản lý. Thực hiện công việc này phải có một
nguồn kinh phí lớn. Sự phát triển của nền kinh tế với nhịp độ cao và ổn định tạo ra
được giá trị sản phẩm to lớn từ đó có thể tập trung nguồn lực để đầu tư cho việc
đào tạo nhân lực. Măt khác một nền kinh tế phát triển sẽ kích thích sự phát triển
của khoa học công nghệ, kích thích sự phát triễn sản xuất, tăng năng suất lao động,
thúc đẩy chuyên môn hoá sản xuất và phân công lao động xã hội … giúp cho công
tác quản lý được thuận lợi hơn, giảm bớt được những khó khăn phức tạp trong
quản lý. Công tác quản lý nói chung và quản lý đất đai nói riêng phải có cơ sở vật
chất kỹ thuật, máy móc hiện đại để đáp ứng cho yêu cầu quản lý hiện nay.
Từ khi thực hiện cơ chế mở cửa, đổi mới đối với nền kinh tế, cơ cấu kinh tế
cũng đã chuyển đổi theo hướng dịch vụ - công nghiệp - thương mại - nông nghiệp.
Đó là điều đáng mừng vì kết quả của sự chuyển dịch đã đóng góp không nhỏ trong
quá trình phát triển kinh tế. Một phần lớn diện tích đất nông nghiệp đã được lấy đi
để sử dụng cho sản xuất công nghiệp như xây dựng các nhà máy, khu công nghiệp,
sản xuất gạch ngói đồ gốm, vật liệu xây dựng… làm cho diện tích đất nông nghiệp
giảm đi và nó tác động tới nguồn cung cấp lương thực cho người dân. Giá cả các
mặt hàng nông sản tăng lên vì nguồn cung bị ảnh hưởng do đó, song song với việc
thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế thì cũng cần phải chú ý đến an toàn lương
thực cho người dân.
Quá trình đổi mới kinh tế làm cho vấn đề sử dụng đất đai có nhiều biến động
vì vậy không thể áp dụng mô hình quản lý cũ được. Việc đầu tư cơ sở hạ tầng mở
mang đô thị đã làm cho giá đất tăng lên một cách đáng kể. Tại các vùng ven đô
trước kia là khu nông thôn nhưng hiện nay quá trình đô thị hoá đã đẩy giá đất tăng
cao vùn vụt và đó cũng là nguyên nhân của nhũng cơn sốt đất trên địa bàn thành
phố thời gian qua. Từ sự phân tích trên có thể thấy yếu tố kinh tế có tác động mạnh
đến quản lý sử dụng đất, đến giá trị của đất nhất là trong sự phát triển kinh tế với

20