Hoàn thiện và đẩy nhanh tiến độ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở đối với cá nhân, hộ gia đình trên địa bàn huyện Từ Liêm thành phố Hà Nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
  
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP
Đề tài:
Hoàn thiện và đẩy nhanh tiến độ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và nhà ở đối với cá nhân, hộ gia đình trên địa bàn
huyện Từ Liêm thành phố Hà Nội
Giáo viên hướng dẫn:TS. Phạm Lan Hương
Sinh viên thực hiện : Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp : KT&QL Địa chính - K52
Mã sv : CQ520353
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
Hà Nội - 2014
MỤC LỤC
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2
1.1. KHÁI NIỆM, SỰ CẦN THIẾT CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ, CẤP GCNQSDĐ 2
1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ 2
1.1.2. Sự cần thiết của công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ 4
1.2. YÊU CẦU, CĂN CỨ VÀ THẨM QUYỀN XÉT DUYỆT CẤP GCNQSDĐ 8
1.2.1. Yêu cầu chung của công tác kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ 8
1.2.2. Căn cứ cấp GCNQSDĐ 9
1.2.3. Thẩm quyền xét duyệt cấp GCNQSDĐ 12
1.3. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CẤP GCNQSDĐ 13
1.3.1. Hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ 13
1.3.2. Phân loại và xét duyệt hồ sơ cấp xã 13
1.3.3. Tiếp nhận và thẩm định hồ sơ cấp GCNQSDĐ cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh
15
1.3.4. Trình UBND huyện (quận) ký quyết định cấp GCNQSDĐ 16

1.3.5. Chủ sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận GCNQSDĐ 17
1.4. NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GCNQSDĐ 19
1.4.1. Chính sách pháp luật về đất đai 19
1.4.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 20
1.4.3. Trình độ chuyên môn của cán bộ quản lý đất đai 21
1.4.4. Sự hiểu biết pháp luật về đất đai của người dân 22
1.4.5. Công tác đo đạc, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính 23
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
TỪ LIÊM
THÀNH PHỐ HÀ NỘI 24
2.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI HUYỆN TỪ LIÊM 24
2.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 24
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Từ Liêm 28
2.1.3. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội có ảnh hưởng đến công tác đăng ký, cấp
GCNQSDĐ huyện Từ Liêm 34
2.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN TỪ LIÊM 34
2.2.1. Bộ máy quản lý đất đai của huyện Từ Liêm 34
2.2.2. Khái quát tình hình sử dụng đất của huyện Từ Liêm 37
2.2.3. Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện những năm gần đây 39
2.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GCNQSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM 41
2.3.1. Tổ chức bộ máy tham gia công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ của huyện Từ Liêm 41
2.3.2. Quy trình đăng ký cấp GCNQSDĐ 42
2.3.3. Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ huyện Từ Liêm 46
2.3.4. Đánh giá chung 48
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
2
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
CHƯƠNG 3

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ TẠI HUYỆN TỪ LIÊM - THÀNH PHỐ HÀ NỘI 52
3.1. MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ TẠI HUYỆN TỪ LIÊM 52
3.1.1. Hoàn thiện cơ cấu tổ chức phòng Tài nguyên và Môi trường 52
3.1.2. Tăng cường hoạt động quản lý đất đai tại địa bàn xã (thị trấn) 53
3.1.3. Nâng cao trình độ cán bộ chuyên môn 54
3.1.4. Đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật về đất đai trong cộng đồng 55
3.1.5. Một số giải pháp cụ thể 56
3.2. KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CƠ QUAN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 58
3.2.1. Với Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường 58
3.2.2. Với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 58
KẾT LUẬN 59
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
3
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2
1.1. KHÁI NIỆM, SỰ CẦN THIẾT CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ, CẤP GCNQSDĐ 2
1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ 2
1.1.2. Sự cần thiết của công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ 4
1.2. YÊU CẦU, CĂN CỨ VÀ THẨM QUYỀN XÉT DUYỆT CẤP GCNQSDĐ 8
1.2.1. Yêu cầu chung của công tác kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ 8
1.2.2. Căn cứ cấp GCNQSDĐ 9
1.2.2.1. Đối tượng kê khai, đăng ký cấp GCNQSDĐ 9
1.2.2.2. Những trường hợp được cấp GCNQSDĐ 10
1.2.2.3. Những trường hợp không được cấp GCNQSDĐ 11
1.2.3. Thẩm quyền xét duyệt cấp GCNQSDĐ 12
1.3. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CẤP GCNQSDĐ 13

1.3.1. Hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ 13
1.3.2. Phân loại và xét duyệt hồ sơ cấp xã 13
1.3.3. Tiếp nhận và thẩm định hồ sơ cấp GCNQSDĐ cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh
15
1.3.4. Trình UBND huyện (quận) ký quyết định cấp GCNQSDĐ 16
1.3.5. Chủ sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận GCNQSDĐ 17
1.4. NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GCNQSDĐ 19
1.4.1. Chính sách pháp luật về đất đai 19
1.4.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 20
1.4.3. Trình độ chuyên môn của cán bộ quản lý đất đai 21
1.4.4. Sự hiểu biết pháp luật về đất đai của người dân 22
1.4.5. Công tác đo đạc, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính 23
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
TỪ LIÊM
THÀNH PHỐ HÀ NỘI 24
2.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI HUYỆN TỪ LIÊM 24
2.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 24
2.1.1.1. Vị trí địa lý 24
2.1.1.2. Địa hình, địa chất 24
2.1.1.3. Đặc điểm khí hậu 25
2.1.1.4. Các nguồn tài nguyên khác 25
2.1.1.4.1. Tài nguyên đất 25
2.1.1.4.2. Tài nguyên nước 26
2.1.1.4.3. Tài nguyên khoáng sản 27
2.1.1.4.4. Tài nguyên nhân văn 27
2.1.1.4.5. Tài nguyên du lịch 27
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Từ Liêm 28
2.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế 28
2.1.2.1.1. Tốc độ tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 28

2.1.2.1.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 30
2.1.2.1.3. Thực trạng phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 31
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
1
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
2.1.2.1.3.1. Thực trạng phát triển hạ tầng kỹ thuật 31
2.1.2.1.3.2. Thực trạng phát trển hạ tầng xã hội 33
2.1.3. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội có ảnh hưởng đến công tác đăng ký, cấp
GCNQSDĐ huyện Từ Liêm 34
2.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN TỪ LIÊM 34
2.2.1. Bộ máy quản lý đất đai của huyện Từ Liêm 34
2.2.1.1. Bộ máy phòng Tài nguyên và Môi trường 34
2.2.1.2. Bộ máy quản lý đất đai ở các xã, thị trấn trong huyện 37
2.2.2. Khái quát tình hình sử dụng đất của huyện Từ Liêm 37
2.2.3. Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện những năm gần đây 39
2.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GCNQSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM 41
2.3.1. Tổ chức bộ máy tham gia công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ của huyện Từ Liêm 41
2.3.2. Quy trình đăng ký cấp GCNQSDĐ 42
2.3.3. Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ huyện Từ Liêm 46
2.3.4. Đánh giá chung 48
2.3.4.1. Kết quả đạt được 48
2.3.4.2. Thuận lợi 48
2.3.4.3. Tồn tại và nguyên nhân 49
CHƯƠNG 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ TẠI HUYỆN TỪ LIÊM - THÀNH PHỐ HÀ NỘI 52
3.1. MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ TẠI HUYỆN TỪ LIÊM 52
3.1.1. Hoàn thiện cơ cấu tổ chức phòng Tài nguyên và Môi trường 52
3.1.2. Tăng cường hoạt động quản lý đất đai tại địa bàn xã (thị trấn) 53

3.1.2.1. Đối với các xã (thị trấn) đã cơ bản hoàn thành công tác xét duyệt hồ sơ cấp GCNQSDĐ 53
3.1.2.2. Đối với các xã chưa hoàn thành công tác xét duyệt hồ sơ cấp GCNQSDĐ 53
3.1.3. Nâng cao trình độ cán bộ chuyên môn 54
3.1.4. Đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật về đất đai trong cộng đồng 55
3.1.5. Một số giải pháp cụ thể 56
3.2. KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CƠ QUAN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 58
3.2.1. Với Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường 58
3.2.2. Với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 58
KẾT LUẬN 59
Chương 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm, sự cần thiết của công tác đăng kí, cấp GCNQSDĐ
1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ
Trong thực tế cuộc sống có rất nhiều sự việc phải đăng ký. Ví dụ như khi có
những sự việc lớn trong cuộc sống như đăng ký sinh, tử, kết hôn, nhận con nuôi,…
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
2
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
khi phát sinh nhu cầu sử dụng tài sản phải đăng kí nhà ở, xe, hoặc khi phát sinh các
nhu cầu khác như đăng ký bản quyền, đăng kí nghĩa vụ quân sự, Từ đó ta có thể
thấy đăng ký là công việc của cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó
đứng ra thực hiện việc ghi nhận hoặc xác nhận về một sự việc, một tài sản nhằm
đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như của tổ chức, cá
nhân đứng ra đăng ký.
Vậy đăng kí đất đai là gì? Theo Điều 46 Luật đất đai 2003 và Điều 696 của
Bộ luật Dân sự: việc đăng kí được thực hiện đối với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả
nước( gồm cả đất chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc đối với mọi đối
tượng sử dụng đất. Đăng kí đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước

thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Bởi
đất đai là một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết đối với mọi tổ chức,
cá nhân, hộ gia đình trong quá trình sản xuất và đời sống.
Đăng kí đất đai là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy
đủ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp
nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất,
làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa
chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Qua quá trình vận động, phát triển của đời
sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới
nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, Vì vậy, đăng ký đất đai phải
thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính
luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng
đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật. Theo quy mô và mức độ
phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia
thành hai giai đoạn:
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
3
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên
phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã
hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung
của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là kết quả của công tác đăng ký đất đai.
Theo điều 48 Luật đất đai 2003 và Điều 41 Nghị định 181/NĐ-CP/2004, Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lí xác nhận quyền sử dụng đất hợp
pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo, nâng cao hiệu quả sử
dụng đất, thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Theo khoản 20
Điều 4 Luật đất đai 2003: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận
do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
1.1.2. Sự cần thiết của công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ
Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá, là điều kiện tồn tại và phát triển
của con người và các sinh vật khác trên thế giới. Trong hoạt động kinh tế của mỗi
quốc gia, mỗi doanh nghiệp, đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực, là một yếu tố
đầu vào không thể thiếu. Diện tích đất đai lại có hạn nên để quản lí quỹ đất đai đòi
hỏi Nhà nước phải có những biện pháp thích hợp. Đăng ký, cấp GCNQSDĐ là một
trong những nội dung của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Thực hiện tốt công
tác đất đai một mặt giúp cho Nhà nước quản lí chặt chẽ quỹ đất, mặt khác thiết lập
mối quan hệ pháp lí giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Thông qua việc đăng kí
cấp GCNQSDĐ sẽ tạo ra tâm lí ổn định cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai
thác mang lại hiệu quả cao nhất. Vai trò của việc đăng kí cấp GCNQSDĐ được thể
hiện cụ thể ở một số điểm sau:
a. Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
4
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng
đất theo quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa

vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung
của toàn xã hội trong sử dụng đất.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản
lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa
chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là
cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ
khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng
đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ
bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,
b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ,
hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất
trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý
chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của
quản lý đất.
Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành địa
chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có:
- Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần biết
gồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất,
mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những
thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm: vị trí,
hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất).
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
5
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây là

đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và
pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký đất
đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện
đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất,
cho thuê đất, phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình
hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý
chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
c. Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của
từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực
hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như:
- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất.
Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký
thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất;
- Công tác điều tra, đo đạc: kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học cho
việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực tế
sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký;
- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả quy hoạch và lập kế
hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm bảo
việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu quả cao. Vì vậy thông qua
việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp tới đăng
ký đất đai để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đơn
giản, ổn định (ít biến động) và tiết kiệm. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng
trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất đai, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ
không giải quyết triệt để các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng,
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52

6
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
bất hợp pháp, do vậy sẽ không hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký
đất ban đầu;
- Công tác giao đất, cho thuê đất: Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm
quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây là bước tạo tập cơ sở pháp lý ban
đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ
quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ sau khi người được giao
đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới chính
thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Vì
vậy, quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền
(nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký;
- Công tác phân hạng và định giá đất: kết quả phân hạng và định giá đất là cơ
sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời là cơ sở để xác định
trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng;
- Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai: trong quá trình thực hiện
đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai
trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong những trường hợp
có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan
hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của
Nhà nước.
Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp
ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng
và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính,
quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải
quyết tranh chấp đất đai,
Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà
còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung,

nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông
tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
7
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải
quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao
đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất, công tác thống kê đất đai.
Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những
sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả
đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng đất.
1.2. Yêu cầu, căn cứ và thẩm quyền xét duyệt cấp GCNQSDĐ
1.2.1. Yêu cầu chung của công tác kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ
- Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý: Đăng ký đúng đối tượng, diện tích trong
hạn mức đất được giao, đúng mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, xác định đúng
quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ thủ tục, tuân
thủ mọi quy định của pháp luật, đảm bảo không có kẽ hở vi phạm pháp luật. Đất đai
là tài sản của Nhà nước, sử dụng đúng mục đích, đúng pháp luật cũng là cơ sở để
bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất.
- Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật: Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo
quy định của Tổng cục quản lý đất đai với chất lượng cao nhất về các loại thông tin:
diện tích, hình thể, kích thước từng thửa, hạng đất.
+ Diện tích là thông tin quan trọng làm cơ sở xác định quyền lợi và nghĩa vụ
sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Để có các thông tin về diện tích thửa đất,
người ta thực hiện việc đo, tính trực tiếp từ số đo ngoài thực địa hoặc đo vẽ và tính
trên bản đồ.
+ Hình thể thửa đất là thông tin thể hiện bằng bản đồ dùng để nhận dạng thửa
đất. Độ chính xác đo vẽ hình thể thửa đất trên bản đồ ảnh hưởng lớn tới độ chính

xác của thông tin thửa đất.
+ Kích thước, góc cạnh thửa đất là thông tin quan trọng không chỉ trên cơ sở
toán học nhằm đảm bảo cho độ chính xác hình thể và diện tích thửa đất, mà còn hết
sức cần thiết trong quản lý đất đai, nhất là việc thanh tra và giải quyết tranh chấp sử
dụng đất, đồng thời có thể khắc phục được những hạn chế của bản đồ khi xác định
kích thước cạnh do điều kiện tỷ lệ đo đạc.
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
8
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
- Thực hiện triệt để, kịp thời: Mọi đối tượng sử dụng đất hay có nhu cầu biến
động dưới mọi hình thức đều phải làm thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền, không để sai sót bất kỳ trường hợp sử dụng đất nào mà không được
đăng ký, đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai trên toàn bộ lãnh thổ, đảm
bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, các quyền của
người sử dụng đất luôn được bảo vệ và thực hiện theo pháp luật. Trong mọi trường
hợp, đăng ký đất phải được thực hiện ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất hoặc cho phép biến động đất đai.
1.2.2. Căn cứ cấp GCNQSDĐ
1.2.2.1. Đối tượng kê khai, đăng ký cấp GCNQSDĐ
∗ Đối tượng chịu trách nhiệm kê khai GCNQSDĐ gồm:
- Hộ gia đình sử dụng đất do chủ hộ gia đình đại diện hoặc người đại diện
khác được ủy quyền thực hiện việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất.
- Cá nhân sử dụng đất hoặc người được cá nhân ủy quyền thực hiện việc kê
khai, đăng ký quyền sử dụng đất.
- Tổ chức trong nước sử dụng đất do người đứng đầu hoặc người được người
đứng đầu của tổ chức đó ủy quyền đại diện thực hiện việc kê khai, đăng ký quyền
sử dụng đất. Tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị xã hội, tổ chức hội nghề nghiệp, tổ chức kinh tế.
- Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất do thủ trưởng hoặc người được thủ

trưởng của đơn vị đầu mối Bộ Quốc phòng, Bộ Công an ủy quyền đại diện thực
hiện việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất.
- Cơ sở tôn giáo sử dụng đất do người đứng đầu thực hiện việc kê khai, đăng
ký quyền sử dụng đất.
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất có các công trình đình, đền, am, miếu, từ
đường, nhà thờ họ hoặc các công trình khác phục vụ lợi ích công cộng của cộng
đồng, cử người đại diện thực hiện việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất.
- Tổ chức nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam do người đứng đầu hoặc
người được người đứng đầu của tổ chức đó ủy quyền đại diện thực hiện việc kê
khai, đăng ký quyền sử dụng đất.
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
9
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
- Cá nhân nước ngoài đầu tư có sử dụng đất tại Việt Nam, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam thực hiện việc kê khai, đăng ký quyền
sử dụng đất.
- Việc ủy quyền thực hiện kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất phải bằng văn
bản; đối với hộ gia đình, cá nhân, văn bản ủy quyền phải có chứng thực của UBND
cấp xã nơi cư trú.
∗ Diện tích đất kê khai
- Người sử dụng đất:
+ Người đang sử dụng đất có trách nhiệm kê khai toàn bộ diện tích đất đang
sử dụng, đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao, cho thuê sử dụng; kể cả
diện tích cho người khác thuê, mượn, diện tích đất chưa đưa vào sử dụng, diện tích
sử dụng đang có tranh chấp với người khác, diện tích đất của các tổ chức giao cho
cán bộ nhân viên làm nhà ở nhưng chưa bàn giao cho các địa phương quản lý.
+ Người đang sử dụng đất thuê mượn của người khác, đất nhận khoán của
các doanh nghiệp Nhà nước, đất thuê từ quỹ đất công ích của cấp xã thì không kê
khai diện tích đó.

- UBND cấp xã kê khai các loại đất sau:
+ Đất do Hội đồng nhân dân, UBND xã trực tiếp sử dụng.
+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng ở địa phương do UBND xã trực tiếp
quản lý.
+ Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
hiện do UBND xã trực tiếp quản lý đang cho thuê, mượn hay đấu thầu.
+ Đất thùng đào, thùng đấu, các đoạn công sụt, kênh rạch, đê đập, đường
giao thông, sân phơi, nhà kho, nhà xưởng, trại chăn nuôi và các loại đất chuyên
dụng khác hiện không sử dụng, đất mới bồi ven sông, ven biển; đất hoang hóa, đất
chưa sử dụng thuộc địa giới hành chính cấp xã.
1.2.2.2. Những trường hợp được cấp GCNQSDĐ
Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau:
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
10
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993
đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất;
- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật đất
đai 2003 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới
được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh

chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật đất đai
2003;
- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
- Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở;
- Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
Những trường hợp được cấp GCNQSDĐ cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức,
cơ sở tôn giáo được quy định cụ thể tại Điều 50, Điều 51 Luật đất đai 2003.
1.2.2.3. Những trường hợp không được cấp GCNQSDĐ
- Lấn chiếm đất công, đất chưa sử dụng kể từ ngày UBND phường, xã, thị
trấn tiếp nhận, quản lý hồ sơ, quản lý diện tích đất công, đất chưa sử dụng.
- Tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở sau
ngày 09/4/2002.
- Đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án theo quy hoạch.
- Lấn chiếm đất lưu thông giữa các nhà chung cư.
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
11
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
- Các trường hợp mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng mà đất đó nằm trong
hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, ðýờng giao thông, cầu cống, ðê
ðiều, di tích lịch sử, vãn hóa, an ninh quốc phòng tại thời điểm sau khi cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền ban hành văn bản quy định về phạm vi, hành lang bảo vệ công
trình nói trên. Thời điểm mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng do UBND xã, phường,
thị trấn xác nhận.
1.2.3. Thẩm quyền xét duyệt cấp GCNQSDĐ
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có thẩm quyền xem xét và
cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp sau:
+ Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng.

+ Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng: nhà thờ, đền chùa
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài thực hiện dự án đầu tư
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- UBND huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh có thẩm quyền xem xét và
cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp sau:
+ Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất.
+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm xem xét tính đầy đủ hợp lệ của
hồ sơ đăng ký, xác nhận và đề xuất kiến nghị vào từng hồ sơ xin đăng ký quyền sử
dụng đất về các vấn đề:
+ Hiện trạng: vị trí, diện tích, loại đất…
+ Nguồn gốc, thời điểm và những biến động phát sinh trong quá trình sử
dụng đất.
+ Tình trạng tranh chấp hay không tranh chấp quyền sử dụng đất.
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
12
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
+ Đề nghị giải quyết các trường hợp vi phạm chính sách đất đai.
+ Phân loại hồ sơ đủ điều kiện, chưa đủ điều kiện và chuyển lên cho cấp trên.
Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng

nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường
thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.3. Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ
1.3.1. Hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ
Theo Luật đất đai 2003 quy định, hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ bao gồm:
- Đơn xin cấp GCNQSDĐ (theo mẫu của Bộ Tài nguyên và Môi trường).
- Các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Hộ khẩu thường trú, chứng minh thư nhân dân (bản phô tô).
- Văn bản ủy quyền xin cấp GCNQSDĐ (nếu là trường hợp ủy quyền).
1.3.2. Phân loại và xét duyệt hồ sơ cấp xã
UBND xã, phường, thị trấn tổ chức thành lập Hội đồng đăng ký đất và tổ
đăng ký đất. Hội đồng đăng ký đất là tổ chức tư vấn cho UBND xã, phường, thị trấn
trong việc xét đơn đăng ký quyền sử dụng đất tại cấp xã. Hội đồng đăng ký đất cấp
xã có từ 7 đến 10 thành viên do UBND xã, phường, thị trấn xem xét và quyết định
thành lập.
* Thành phần bắt buộc phải có của Hội đồng đăng ký đất cấp xã:
- Phó chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn - Chủ tịch hội đồng
- Cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn - Phó chủ tịch hội đồng.
- Cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn - Thư ký hội đồng.
- Trưởng thôn bản ấp (đối với xã) và tổ trưởng tổ dân phố (đối với phường,
thị trấn) - Ủy viên hội đồng.
Tùy tình hình mỗi địa phương, UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực
thuộc tỉnh có thể quyết định bổ sung theo những thành viên khác.
* Thành lập tổ chuyên môn giúp việc (tổ đăng ký đất)
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
13
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
Nhiệm vụ của tổ đăng ký đất là trực tiếp giúp UBND xã, phường, thị trấn
triển khai thực hiện toàn bộ công việc chuyên môn trong quá trình tổ chức kê khai

đăng ký đất, lập hồ sơ địa chính, chuẩn bị hồ sơ để trình lên cấp có thẩm quyền xét
cấp GCNQSDĐ. Thành phần tổ đăng ký đất gồm: cán bộ địa chính xã, phường, thị
trấn - tổ trưởng; cán bộ của UBND am hiểu tình hình đất đai của địa phương (như:
cán bộ thống kê, thuế, chủ nhiệm hoặc phó chủ nhiệm hợp tác xã, trưởng thôn, tổ
trưởng tổ dân phố…) và một số người tiếp thu nhanh kỹ thuật và chuyên môn.
* Xây dựng phương án, kế hoạch tổ chức kê khai đăng ký đất của xã,
phường, thị trấn. Phương án, kế hoạch thực hiện phải xác định rõ các giải pháp cụ
thể về chuyên môn và tổ chức thực hiện phù hợp với chủ trương chung của tỉnh,
huyện và đặc điểm cụ thể của địa phương.
* Thu thập các tài liệu có liên quan phục vụ cho công tác kê khai, đăng ký và
xét duyệt cấp GCNQSDĐ, như:
- Bản đồ, sơ đồ, số liệu đất đai hiện có.
- Tài liệu, sổ sách, đăng ký đất đã lập trước đây.
- Bản đồ quy hoạch, bản đồ địa giới hành chính.
* Trình tự phân loại và xét duyệt hồ sơ cấp phường:
- Trên cơ sở kê khai của chủ sử dụng đất, tổ đăng ký đất tiến hành thẩm tra,
xác minh và lập hồ sơ đầy đủ cho từng chủ sử dụng đất; sơ bộ phân loại hồ sơ theo
mức độ hoàn thiện, đầy đủ hoặc chưa đầy đủ, hợp lệ hoặc chưa hợp lệ, rõ ràng hoặc
chưa rõ ràng về nguồn gốc sử dụng đất.
- Tổ chức hội nghị xét đơn: trong quá trình xét duyệt, Hội đồng đăng ký đất
họp dưới sự điều khiển của chủ tịch hội đồng để xem xét từng đơn kê khai, đăng ký
trên cơ sở hồ sơ, tài liệu của chủ sử dụng đất đã được tổ chuyên môn giúp việc
chuẩn bị, thẩm tra phân loại. Hội đồng có thể xét duyệt đồng loạt nhiều hồ sơ đăng
ký (trong trường hợp tổ chức kê khai đồng loạt), hoặc xét duyệt cho một số ít hồ sơ
(trong trường hợp kê khai đăng ký đơn lẻ). Trên cơ sở kết quả xét đơn của chủ sử
dụng đất, Hội đồng đăng ký đất xác định và phân loại hồ sơ theo các trường hợp:
+ Trường hợp đủ điều kiện đăng ký và đề nghị được cấp GCNQSDĐ.
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
14

Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
+ Trường hợp chưa đủ điều kiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, phải bổ sung, xác
minh lại mới được đăng ký, cấp GCNQSDĐ.
+ Trường hợp không được đăng ký cấp GCNQSDĐ.
Kết quả làm việc của Hội đồng đăng ký đất được ghi lại bằng biên bản.
- Công bố công khai hồ sơ xét duyệt
Trên cơ sở nghiên cứu kết luận của Hội đồng đăng ký đất và các quy định
của pháp luật, UBND xã, phường, thị trấn xác nhận vào đơn đăng ký của từng chủ
sử dụng đất và thực hiện công bố công khai kết quả đã xét duyệt để mọi người dân
được tham gia ý kiến. Thời gian công bố công khai là 15 ngày, hết thời hạn này
UBND xã, phường, thị trấn lập biên bản kết thúc việc công bố công khai hồ sơ.
- Lập hồ sơ kết quả xét đơn đăng ký cấp xã để trình lên Phòng Tài nguyên và
Môi trường. Hồ sơ gồm:
+ Hệ thống đơn xin đăng ký của từng chủ sử dụng đất đã được ghi ý kiến của
UBND xã, phường, thị trấn kèm theo giấy tờ có liên quan đến nguồn gốc sử dụng
đất.
+ Bản đồ địa chính.
+ Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, biên bản xác định ranh giới thửa đất.
+ Biên bản xét duyệt của hội đồng đăng ký đất.
+ Tờ trình của UBND xã, phường, thị trấn kèm theo danh sách đề nghị cấp
GCNQSDĐ.
1.3.3. Tiếp nhận và thẩm định hồ sơ cấp GCNQSDĐ cấp quận, huyện, thị xã,
thành phố trực thuộc tỉnh
Văn phòng đăng kí đất và nhà nhận hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ do cấp
phường chuyển lên để thẩm tra, đồng thời là cơ quan trực tiếp lập và nhận hồ sơ từ
người sử dụng đất.
- Căn cứ vào hồ sơ xét duyệt của UBND xã, phường, thị trấn trình lên, phòng
Tài nguyên và Môi trường tổ chức kiểm tra toàn bộ hồ sơ xét đơn đăng ký theo các
nội dung:
+ Mức độ đầy đủ của hồ sơ tài liệu theo quy định.

SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
15
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
+ Kết quả xét duyệt trên đơn đăng ký, biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng
ký đất, biểu tổng hợp xử lý vi phạm.
+ Hình thức quy cách trình bày trên từng tài liệu.
+ Đối soát tính đồng bộ, thống nhất giữa đơn đăng ký với bản đồ địa chính,
danh sách đề nghị cấp GCNQSDĐ.
- Sau khi đã hoàn thành việc kiểm tra, thẩm định hồ sơ, phòng Tài nguyên và
Môi trường ghi ý kiến kết luận và lập tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cấp
GCNQSDĐ, dự thảo quyết định xử lý các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp
GCNQSDĐ; viết GCNQSDĐ cho các đối tượng có đủ điều kiện và lập hồ sơ trình
lên UBND huyện.
- Đối với hồ sơ mà Văn phòng đăng kí đất và nhà trực tiếp nhận và thẩm tra
từ các hộ gia đình, cá nhân. Văn phòng Đăng kí Đất và nhà tổ chức Hội đồng xét
duyệt đơn xin đăng kí cấp GCNQSDĐ, lấy ý kiến của các phường về nguồn gốc sử
dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai, hiện trạng sử dụng đất… và phân loại ra
thành các loại hồ sơ đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ. Quy trình
thực hiện tương tự như Hội đồng xét duyệt hồ sơ cấp phường.
1.3.4. Trình UBND huyện (quận) ký quyết định cấp GCNQSDĐ
Phòng Tài nguyên và Môi trường phân công cho bộ phận chuyên môn là Văn
phòng đăng kí đất và nhà tổ chức phúc tra các hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ kèm theo
danh sách; lập báo cáo trình UBND cấp huyện (quận) danh sách những cá nhân, hộ
gia đình đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ và chịu trách nhiệm trước UBND về kết quả
kiểm tra. Đồng thời trình UBND những trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ.
Sau khi có quyết định cấp GCNQSDĐ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ra thông báo và chuyển quyết định
cấp GCNQSDĐ đó xuống các phường để phường phát quyết định cho chủ sử dụng
đất có trong quyết định.

Sau khi có quyết định cấp GCNQSDĐ của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền, chủ sử dụng đất sẽ mang theo quyết định này đến Văn phòng đăng kí đất và
nhà kê khai và nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
16
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
Theo Luật đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của
Chính phủ về thi hành Luật đất đai:
- UBND cấp huyện sẽ kí duyệt và cấp GCNQSDĐ cho các đối tượng thuộc
thẩm quyền UBND cấp huyện cấp. Bao gồm các trường hợp sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất.
+Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở.
- Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện theo ủy quyền đối với GCNQSDĐ
do UBND thành phố cấp. Bao gồm các đối tượng sau:
+ Tổ chức trong nước sử dụng đất.
+ Cơ sở tôn giáo.
+ Cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Đối với trường hợp khi phát hiện nội dung ghi trên GCNQSDĐ có sai sót thì
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra, đính chính đối với
GCNQSDĐ do UBND thành phố cấp. Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách
nhiệm kiểm tra, đính chính đối với GCNQSDĐ do UBND quận (huyện) cấp.
Việc thu hồi hay cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp nào có
thẩm quyền cấp mới thì có quyền thu hồi và cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
1.3.5. Chủ sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận GCNQSDĐ
Sau khi UBND quận, huyện quyết định cấp GCNQSDĐ, Phòng Tài nguyên
và Môi trường quận, huyện ra thông báo (kèm theo bản sao Quyết định cấp

GCNQSDĐ) gửi người được cấp GCNQSDĐ và cơ quan thuế về thực hiện nghĩa
vụ tài chính của người sử dụng đất và chế độ thu tiền, nộp ngân sách Nhà nước theo
quy định. Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất và nhà tổ
chức giao GCNQSDĐ tại văn phòng, hoặc trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có
đất.
Người nhận GCNQSDĐ phải nộp phí địa chính và lệ phí trước bạ (trừ trường
hợp trong quyết định giao đất ghi chủ sử dụng đất không phải nộp), trường hợp phải
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
17
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thì nộp thêm thuế chuyển quyền sử dụng đất
theo quy định của Nhà nước.
Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo Nghị định số
198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và phí
trước bạ, Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
Trường hợp chủ sử dụng đất muốn nộp ngay các khoản quy định, Văn phòng
đăng ký đất và nhà sẽ thông báo chuyển tới chi cục thuế quận để chủ sử dụng đất đi
nộp. Sau khi có biên lai thu tiền ở chi cục thuế, Văn phòng đăng ký đất và nhà sẽ
giữ lại giấy tờ gốc và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất.
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ giao cho chính chủ sử dụng đất và chủ sử
dụng đất phải xuất trình chứng minh thư. Trong trường hợp chính chủ không thể
đến nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể ủy quyền cho người khác và
phải viết giấy ủy quyền.
Trong trường hợp chủ sử dụng đất có đơn xin nộp chậm nghĩa vụ tài chính,
Văn phòng đăng ký đất và nhà sẽ xác nhận vào giấy ghi nợ nghĩa vụ tài chính, và
quy định thời gian để người có nghĩa vụ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đó.
Sau khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu
tiền tại Ủy ban nhân dân phường nơi có đất. Cán bộ địa chính thực hiện trao trả giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và ghi vào sổ địa chính để
theo dõi, quản lý. Trong trường hợp chủ sử dụng đất chưa thực hiện nghĩa vụ tài
chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giữ lại ở Ủy ban nhân dân phường
nơi có đất và sẽ được trao trả khi chủ sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.
Ta có thể thấy rõ trình tự làm việc của bộ máy quản lý đất đai nhà nước qua
bảng sau:
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
18
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
1.4. Nhân tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ
1.4.1. Chính sách pháp luật về đất đai
Mỗi quốc gia muốn đảm bảo cho sự phát triển và ổn định về kinh tế, chính trị
và xã hội đều phải thiết lập một hệ thống pháp luật riêng của quốc gia mình. Nước
ta trong quá trình đổi mới và hội nhập với nền kinh tế thế giới, việc xây dựng và
kiện toàn hệ thống pháp luật luôn được Đảng và Nhà nước đặt lên hàng đầu. Hệ
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
19
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
thống pháp luật nói chung và Luật đất đai nói riêng của nước ta ngày càng hoàn
thiện, nhiều chủ trương đã được xây dựng và liên tục đổi mới nhằm giải quyết các
vấn đề liên quan đến đất đai.
Tuy nhiên một thực trạng đặt ra trong Luật đất đai 2003 cũng như trong các
văn bản pháp luật khác, đó là sự thiếu đồng bộ, ăn khớp giữa việc thực hiện các văn
bản pháp quy. Việc thi hành Luật đất đai phải chờ các căn bản hướng dẫn thi hành
Luật gây tâm lý chờ đợi ở cơ quan thi hành Luật, e ngại và dè dặt của người dân.
Bên cạnh đó chính sách đất đai chưa thực sự phát huy đầy đủ vai trò điều tiết thúc
đẩy và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta gây ra các rào cản đối với các
doanh nghiệp và người sử dụng đất. Việc quản lý Nhà nước về đất đai một cách chặt

chẽ và có hiệu quả thì Nhà nước phải tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ hệ thống pháp
luật về đất đai và thị trường quyền sử dụng đất.
Hệ thống văn bản pháp luật phải được ban hành đúng thẩm quyền, các văn
bản do cơ quan cấp dưới ban hành phải đảm bảo thống nhất với các văn bản của cấp
trên, các văn bản của cấp trên phải thể hiện được nguyện vọng và lợi ích của cấp
dưới, hệ thống văn bản phải thống nhất với nhau, tạo điều kiện thuận lợi cho người
sử dụng đất. Mặt khác, hệ thống văn bản phải đảm bảo sự ổn định thể hiện được
quan điểm của cấp trên đối với cấp dưới một cách lâu dài, tránh tình trạng các văn
bản ban hành được một thời gian mới thấy không phù hợp với thực tế phải điều
chỉnh, bổ sung hoặc xóa bỏ làm cho người dân thi hành quy định không kịp ứng phó
với những thay đổi trong quy định của Nhà nước và do đó gây ra tâm lý e ngại và
mất lòng tin vào các cơ quan Nhà nước.
Mặt khác, nếu hệ thống văn bản pháp luật được ban hành đảm bảo tính đồng
bộ và đúng đắn nhưng không được phổ biến đến người dân thì nó cũng không phát
huy được tác dụng, do đó ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản thì
các địa phương mà cụ thể là UBND phường cùng cán bộ lãnh đạo phải tuyên
truyền, phổ biến sâu rộng đến người dân, giúp họ hiểu được tinh thần của Đảng và
Nhà nước, từ đó dân mới tin và thực hiện đúng các quy định của Nhà nước nói
chung và các quy định liên quan đến đất đai nói riêng.
1.4.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
20
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mang tính vĩ mô và dài hạn. Quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất ảnh hưởng lớn đến công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ.
Trên cơ sở phân hạng đất đai, Nhà nước bố trí sắp xếp các loại đất cho các
đối tượng quản lý và sử dụng. Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai hợp lý hơn,
tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được
phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất đai trên vùng lãnh thổ thì họ yên tâm

đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo điều kiện cho việc tính thuế, xác định giá cả các
loại đất đai hợp lý. Đây là cũng cơ sở để đánh giá tổng quát về nguồn tài nguyên đất
đai, đảm bảo cơ sở pháp luật cho công tác quản lý đất đai, thu hồi đất, giao đất, cho
thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất; phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã
hội, an ninh, quốc phòng của vùng, địa phương. Qua đó đưa ra hướng giải quyết
cho công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.4.3. Trình độ chuyên môn của cán bộ quản lý đất đai
Để đáp ứng kịp thời quá trình phát triển công nghệ thông tin, cũng như
những ứng dụng của công nghệ mới trong ngành địa chính; đáp ứng được công tác
quản lí đất đai trước mắt và lâu dài, đòi hỏi phải có đội ngũ cán bộ có đủ bản lĩnh
phẩm chất, năng lực, trí tuệ và khả năng tổ chức lãnh đạo. Cán bộ làm công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải hiểu và sử dụng thông thạo máy vi
tính, trong đó chú trọng tới khai thác và sử dụng tốt các phần mềm ứng dụng của
ngành địa chính, phải có kiến thức chuyên môn về bản đồ và công tác đo đạc và
thành lập bản đồ, đặc biệt là bản đồ địa chính. Cán bộ phải nắm và vận dụng tốt
Luật đất đai cũng như các văn bản pháp lí của Nhà nước và của ngành địa chính.
Công tác quản lý Nhà nước về đất đai của cấp dưới ảnh hưởng đến công tác đăng ký
đất đai, cấp GCNQSDĐ của cấp trên. Hiện nay ở nhiều địa phương, nhất là cấp
chính quyền cơ sở chưa thực hiện nghiêm các quy định về quản lý đất đai. Vẫn diễn
ra tình trạng lãnh đạo xã, phường bao che, dung túng cho những cá nhân sai phạm.
Không ít gia đình lấn chiếm đất công, đất của người khác rồi được cơ quan “tiếp
tay” làm thủ tục cấp sổ đỏ. Nhiều người ngang nhiên chiếm đoạt đất thuê, mượn
gây khó khăn cho hoạt động của cán bộ cấp trên.
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
21
Dàn bài chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Phạm Lan Hương
Công tác quản lý và sử dụng đất đai là một trong sáu lĩnh vực trọng tâm của
ngành Tài nguyên và Môi trường. Đây là lĩnh vực có nhiều vấn đề nhạy cảm ảnh

hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân và chiến lược phát triển kinh tế xã hội
với mục tiêu đảm bảo bền vững. Trong thời gian thời toàn ngành tiếp tục tăng
cường củng cố công tác quản lý đất đai ở các cấp; đảm bảo về kinh phí, nâng cao
hoạt động kiểm tra, đôn đốc. Nhất là củng cố về tổ chức, bộ máy quản lý đất đai các
cấp để đáp ứng nhiệm vụ trong thời kỳ mới.
1.4.4. Sự hiểu biết pháp luật về đất đai của người dân
Đất đai là tài sản lớn. Vì vậy, vấn đề liên quan đến đất đai luôn là vấn đề lớn
của mọi người dân có thể gây bức xúc cả về phương diện lý luận và thực tiễn, vi mô
lẫn vĩ mô, chính sách và thực thi chính sách, đối với người dân cũng như với các
cấp chính quyền.
Hiểu biết của người dân đối với vấn đề quản lý đất đai rất quan trọng. Người dân
nắm rõ về luật và các quy định hiện hành giúp cho cán bộ địa chính dễ dàng xử lý hồ sơ
và các công tác khác liên quan đến việc đăng ký đất đai, tiến trình cấp GCNQSDĐ. Đại
đa số các vụ khiếu kiện đông người, phức tạp, khó giải quyết; số cán bộ có khuyết điểm,
làm sai bị kỷ luật nhiều hơn cả cũng là liên quan đến đất đai.
Công tác tuyên truyền và hướng dẫn người sử dụng đất kê khai, đăng ký phải
được tiến hành tốt hơn nữa nhằm giảm thiểu số hồ sơ đã kê khai đăng ký không đủ
điều kiện, do thiếu giấy tờ hợp lệ hay kê khai không đúng quy định, ghi sai thông
tin về thửa đất. Giải quyết tốt vấn đề này sẽ mang lại hai lợi ích: Thứ nhất, người sử
dụng đất sẽ không mất nhiều thời gian khi thực hiện kê khai, xin cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, nhờ thế sẽ khuyến khích người sử dụng đất tự nguyện thực
hiện kê khai đăng ký. Thứ hai, đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ giảm
bớt số lượng hồ sơ thiếu sót cần thẩm định lại cũng như giảm được thời gian xem
xét các hồ sơ này.
SV: Hoàng Thị Thùy Chi
Lớp: KT&QL địa chính - K52
22