Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại huyện đông anh, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN
THỰC HIỆN TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYỄN BÁ TRINH

HÀ NỘI - 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN
THỰC HIỆN TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYỄN BÁ TRINH
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ

HÀ NỘI - 2015

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn “Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại
huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội” là kết quả của sự nỗ lực cố gắng, tìm tòi và
sáng tạo của riêng bản thân tác giả cùng với sự hướng dẫn tận tình, trách nhiệm của
Thầy PGS.TS Phạm Hữu Nghị. Công trình nghiên cứu này không có bất kỳ sự sao
chép nào mà không có trích dẫn nguồn, tác giả.
Tôi xin cam đoan những lời trên đây là hoàn toàn đúng sự thật và tôi xin chịu toàn
bộ trách nhiệm về lời cam đoan của mình.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Bá Trinh


LỜI CẢM ƠN

Công trình nghiên cứu “Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất từ thực tiễn
thực hiện tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội” được hoàn thành cùng với sự
nỗ lực, cố gắng của bản thân. Tôi xin được gửi lời trân trọng cảm ơn và biết ơn sâu
sắc tới Thầy giáo hướng dẫn khoa học PGS.TS Phạm Hữu Nghị, người đã tận tình
giúp đỡ, chỉ bảo tôi trong quá trình tôi triển khai đề tài và viết luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong Hội đồng thẩm định
quy cách luận văn, Hội đồng phản biện luận văn đã đánh giá, góp ý giúp tôi hoàn
thiện tốt hơn luận văn của mình.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các Thầy giáo, Cô giáo Viện Đại học Mở Hà Nội,
Khoa Đào tạo sau đại học Viện Đại học Mở Hà Nội đã đào tạo và tạo những điều
kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình theo học tại đây và hoàn thành luận văn của
mình.

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1 ........................................................................................................... 8
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ........................................................................................................... 8
1.1. Những vấn đề lí luận về đăng kí quyền sử dụng đất ..................................... 8
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất ................................................................... 8
1.1.2. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất........................................................ 10
1.1.3. Yêu cầu của đăng ký QSD đất .................................................................... 13
1.1.4. Lịch sử hình thành pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất ......................... 15
1.2. Khái niệm pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất - Đặc điểm của pháp
luật đăng ký QSD đất .......................................................................................... 21
1.2.1. Khái niệm pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất. .................................. 21
1.2.2. Đặc điểm của pháp luật đăng ký QSD đất .................................................. 23
1.2.3. Tiêu chí đánh giá hiệu quả thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ............................................................ 26
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .................................................................................... 29
CHƯƠNG II ........................................................................................................ 30
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC
TIỄN TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................... 30
2.1. Pháp luật về đăng kí quyền sử dụng đất ...................................................... 30
2.1.1. Phân loại đăng ký ....................................................................................... 30
2.1.2. Đối tượng thực hiện đăng ký đất đai .......................................................... 32
2.1.3.Trình tự, thủ tục đăng ký ............................................................................. 32
2.1.4. Hồ sơ địa chính ........................................................................................... 32
2.1.5.Cơ quan lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính ......................................... 33
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật đăng kí quyền sử dụng đất tại huyện Đông
Anh, thành phố Hà Nội ....................................................................................... 40

2.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Anh, thành
phố Hà Nội ........................................................................................................... 40
2.2.2. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh, Thành
phố Hà Nội ........................................................................................................... 45
2.2.3. Thực trạng công tác đăng ký QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất
tại huyện Đông Anh ............................................................................................. 56
2.2.3.1. Những căn cứ để huyện thực hiện công tác cấp GCN QSDĐ .................... 56
2.2.3.2. Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ của huyện Đông Anh
giai đoạn 2010 – 2014 ........................................................................................... 57
2.2.4. Đánh giá chung về tình hình đăng ký QSD đất tại huyện Đông Anh, Thành
phố Hà Nội ........................................................................................................... 67
2.2.4.1. Thuận lợi .................................................................................................. 67
2.2.4.2. Khó khăn, vướng mắc ............................................................................... 68
3.1. Các yêu cầu đối với công tác đăng ký quyền sử dụng đất........................... 72
3.2. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký QSD
đất trên địa bàn huyện Đông Anh...................................................................... 73
3.2.1. Nhóm giải pháp chung ............................................................................... 73
3.2.2. Một số giải pháp cụ thể ............................................................................... 75
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .................................................................................... 77
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 81


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

HĐND

Hội đồng nhân dân

LĐĐ

Luật Đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên và môi trường

TTHU

Thường trực Huyện uỷ

UBND

Uỷ ban nhân dân

VP ĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Số hiệu

Tên bảng

bảng
Bảng 2.1

Tổng giá trị sản xuất các ngành kinh tế trên địa bàn và
thuộc huyện Đông Anh quản lý giai đoạn 2010 - 2014

Bảng 2.2

Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn và thuộc huyện
Đông Anh quản lý giai đoạn 2010 - 2014

Bảng 2.6

Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 (tính đến ngày
01/01/2014)

Bảng 2.7

Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2013

Bảng 2.8

Kết quả cấp GCN QSDĐ cho đất Nông nghiệp huyện

Đông Anh

Bảng 2.9

Kết quả cấp GCN QSDĐ cho đất Nông nghiệp huyện
Đông Anh giai đoạn từ 1/1/2010 đến 30/10/2014

Bảng 2.10

Kết quả cấp GCN QSDĐ cho đất ở huyện Đông Anh

Bảng 2.11

Kết quả cấp GCN QSDĐ cho đất ở huyện Đông Anh giai
đoạn từ 1/1/2010 đến 30/10/ 2014

Bảng 2.12

Kết quả phân loại các trường hợp chưa được cấp GCN
trên địa bàn hyện Đông Anh từ trước cho đến 1/12/2014

Bảng 2.13

Kế hoạch cấp GCN trên địa bàn huyện Đông Anh trong
năm 2015

Trang

42

43

54
55
58
59
61
62
64
66


MỞ ĐẦU
Trong những năm qua, pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất đã từng bước được hoàn thiện, hệ thống các cơ quan có thẩm
quyền đăng ký được thành lập tới cấp huyện, mô hình “một cửa” ở nhiều địa
phương cùng với một số cải cách về thủ tục đăng ký đã tạo thuận lợi hơn cho người
dân và doanh nghiệp, công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm pháp
luật được thực hiện thường xuyên... Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, việc thực hiện
pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hiện
vẫn chưa đáp ứng được mục tiêu “Tổ chức vận hành hiệu quả hệ thống đăng ký
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thống nhất, công khai,
minh bạch, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch về bất động sản, hoàn chỉnh
các quy định về thế chấp đất đai” được nêu trong Nghị quyết số 08-NQ/TW ngày
05/02/2007 của Hội nghị lần thứ tư Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X1. Do
vậy, nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất sẽ góp phần quan trọng vào việc cụ thể hóa mục tiêu
“tiếp tục đổi mới việc xây dựng và thực thi luật pháp” và “phát triển lành mạnh,
bền vững thị trường bất động sản, ngăn chặn tình trạng đầu cơ; hoàn thiện cơ chế
vận hành sàn giao dịch bất động sản” của Đại hội Đảng toàn quốc lần XI2.

Đông Anh là một huyện ngoại thành nằm về phía bắc Thủ đô Hà Nội đang
chuyển mình mạnh mẽ trên đà phát triển công nghiệp hóa, đô thị hóa. Theo quy
hoạch phát triển không gian đô thị thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã được Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt (tại Quyết định số: 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998) thì phần
lớn diện tích đất tự nhiên của huyện Đông Anh sẽ được chuyển sang xây dựng các khu
đô thị mới và các khu công nghiệp hiện đại. Mặc dù đô thị hóa nông thôn là một quá
trình phát triển tất yếu nhưng để đảm bảo quá trình này phát triển theo đúng mục
tiêu, chiến lược, quy hoạch lại là một bài toán không dễ. Mặc dù trong thời gian qua
1
Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X: Nghị quyết về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế
phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam trở thành thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO)
2
Đại hội Đảng toàn quốc lần XI: Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011 - 2020 và Cương lĩnh
xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội (bổ sung và phát triển năm 2011)

1


được sự quan tâm của các cấp, các ngành song công tác đăng ký QSDĐ còn gặp
nhiều hạn chế do nhiều nguyên nhân tác động.
Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề, tác giả
luận văn đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Pháp luật về đăng ký QSDĐ từ thực tiễn
thực hiện tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội”.
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong
việc xác lập, bảo đảm an toàn pháp lý cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất, từ đó góp phần ngăn ngừa tranh chấp, giúp thị trường bất động sản vận
động minh bạch, an toàn, công khai. Mặt khác, thông qua việc kiểm soát thông tin
về “tình trạng pháp lý” của bất động sản, hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất đã
giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về bất động sản, khai thác tốt nguồn lực

của thị trường bất động sản, từ đó tạo động lực thúc đẩy nền kinh tế đất nước phát
triển nhanh, bền vững. Tuy nhiên, so với yêu cầu thực tiễn, nhất là trong bối cảnh
nước ta đẩy mạnh thực hiện mục tiêu hoàn thiện hệ thống pháp luật, xây dựng nhà
nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa thì việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn còn tồn tại một số hạn chế,
vướng mắc sau đây:
Thứ nhất, tổ chức, cá nhân gặp nhiều khó khăn khi có nhu cầu thực hiện đúng
các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất do pháp luật trong lĩnh vực này quy
định phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật, một số quy định mâu thuẫn,
thiếu thống nhất; trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về bất động sản chưa
thực sự đơn giản, nhanh chóng và thuận lợi.
Thứ hai, tỷ lệ các giao dịch mua bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất được các bên ký kết, thực hiện trên thị trường “phi
chính thức” (giao dịch “ngầm”) không có chiều hướng giảm, mà tiếp tục gia tăng
nên đã ảnh hưởng tiêu cực đến mục tiêu thúc đẩy sự phát triển minh bạch, bền vững
của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế ở nước ta nói chung.
Thứ ba, hành vi vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng bất động sản (đặc biệt
là đất đai) đã được truy tố, xét xử với tính chất, mức độ ngày càng nghiêm trọng và

2


số lượng bị can, bị cáo trong mỗi vụ án ngày càng tăng, trong đó có nhiều người giữ
các vị trí quan trọng trong bộ máy chính quyền ở địa phương. Tình trạng nhũng
nhiễu từ phía các cơ quan công quyền khi người dân, tổ chức thực hiện các thủ tục
về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không ngừng
tiếp diễn. Mặc dù, Nhà nước ta đã có nhiều nỗ lực nhằm nâng cao hiệu lực quản lý
để ngăn ngừa tham nhũng, nhưng vẫn chưa đạt được hiệu quả như mong muốn.
Nguyên nhân dẫn đến hệ quả nêu trên là do tính minh bạch về thông tin liên quan
đến tình trạng pháp lý của bất động sản, trong đó cụ thể là thông tin trong việc thu

hồi đất, giao đất, cho thuê đất, tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư về đất còn
rất thấp.
Thứ tư, các vụ việc về tranh chấp, tố cáo, khiếu nại vượt cấp, kéo dài trong
lĩnh vực bất động sản hiện chiếm tỷ lệ rất lớn trong tổng số các vụ việc mà cơ quan
nhà nước có thẩm quyền thụ lý, giải quyết, gây mất ổn định về trật tự an toàn - xã
hội tại một số địa phương. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng nêu trên là do trong một
số trường hợp cụ thể các cơ quan nhà nước thực hiện không đúng các quy định về
đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để trục lợi, gây bất
bình cho người dân, xã hội và do ý thức chấp hành pháp luật của người dân, doanh
nghiệp về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng
còn nhiều hạn chế nên tính bất ổn trong các giao dịch tăng cao, dẫn đến tranh chấp
kéo dài, khó khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
Thứ năm, nhìn từ góc độ kinh tế thì việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chưa hỗ trợ cho sự phát triển
nhanh, bền vững của thị trường bất động sản, cũng như nền kinh tế nước ta thời
gian qua. Thực tiễn áp dụng pháp luật cho thấy, không ít cá nhân, doanh nghiệp lợi
dụng, trục lợi bất chính, “đầu cơ, lũng đoạn” trong thị trường bất động sản, thị
trường vốn, dẫn đến sự bất ổn cho nền kinh tế và đời sống xã hội ở nước ta.
Với việc lựa chọn đề tài “Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất từ thực
tiễn thực hiện tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội”, Luận văn tập trung phân
tích khái niệm, đặc điểm, bản chất của quyền sử dụng đất. Ngoài ra, trên cơ sở phân
tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực trạng thực hiện pháp luật về đăng ký

3


quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất từ thực tiễn thực hiện tại
huyện Đông Anh. Luận văn chỉ rõ những hạn chế, bất cập trong các quy định, cũng
như trong quá trình tổ chức thực hiện các quy định đó tại Việt Nam từ thực tiễn
huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội, đồng thời đề xuất phương pháp tổng thể, toàn

diện nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật trong lĩnh vực này, góp phần bảo
vệ quyền dân sự của người sử dụng đất, lợi ích của Nhà nước và của xã hội.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
Tìm hiểu tình hình hoạt động đăng ký QSDĐ trên địa bàn huyện Đông Anh,
thành phố Hà Nội.
Đánh giá kết quả thực hiện việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất; phân tích những mặt tích cực và những hạn chế trong công tác đăng ký
QSD đất, tìm ra những nguyên nhân và biện pháp đẩy nhanh tiến độ hoạt động đăng
ký QSDĐ đảm bảo đúng yêu cầu của pháp luật.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nêu trên, Luận văn đặt ra các nhiệm vụ nghiên cứu sau
đây:
Thứ nhất: Làm rõ những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất cũng như vấn
đề lý luận về đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở nước ta, cụ thể
như sau:
- Lý luận về quyền sử dụng đất, trong đó bao gồm các vấn đề như: Khái niệm,
bản chất của quyền sử dụng đất.
- Lý luận về đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong đó bao
gồm các vấn đề như: Khái niệm, đặc điểm, vai trò và các nguyên tắc, yêu cầu đối
với đăng ký quyền sử dụng đất
- Lý luận về thực hiện pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất trong đó bao gồm các vấn đề như: Khái niệm, đặc điểm; các hình thức thực
hiện pháp luật; các yếu tố tác động đến hiệu quả thực hiện pháp luật về đăng ký
quyền sử dụng đất

4


Thứ hai: Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền

sử dụng đất trong mối quan hệ so sánh với pháp luật về đăng ký động sản khác như
đăng ký xe máy, đăng ký ô tô...
Thứ ba: Phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về đăng ký quyền
sử dụng đất tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội, từ đó chỉ rõ nguyên nhân dẫn
đến những hạn chế, yếu kém trong quá trình thực hiện pháp luật về đăng ký quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thứ tư: Trên cơ sở những vấn đề lý luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật
trong lĩnh vực đăng ký quyền sử dụng đất, Luận văn tập trung kiến nghị những giải
pháp tổng thể nhằm nâng cao hiệu quả, hiệu lực thực hiện pháp luật về đăng ký
quyền sử dụng đất,
3. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu
3.1. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận về đăng ký quyền sử dụng đất cũng
như cơ sở lý luận và thực tiễn thực hiện pháp luật trong lĩnh vực đăng ký quyền sử
dụng đất tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. Từ đó góp phần hoàn thiện hệ
thống pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng
đất ở Việt Nam trong thời gian tới.
3.2. Đối tượng nghiên cứu
Trên cơ sở sử dụng kết quả nghiên cứu về thực hiện pháp luật, đề tài xác định
khái niệm, đặc điểm, các hình thức của thực hiện pháp luật trong lĩnh vực đăng ký
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và giới hạn nghiên cứu các
hình thức thực hiện pháp luật theo khái niệm và đặc điểm đã phân tích.
4. Phương pháp nghiên cứu
* Phương pháp điều tra thực tế: Điều tra các số liệu cụ thể về hoạt động đăng
ký QSD đất tại các phòng ban của Phòng TNMT huyện Đông Anh, Sở TNMT
thành phố Hà Nội.
* Phương pháp thu thập số liệu: Dùng phương pháp kết hợp giữa tài liệu, số
liệu có sẵn như: sổ mục kê, sổ cấp GCN, quyết định giao đất, các biểu số liệu thống

5

kê, kiểm kê đất đai; số liệu giao đất, đăng ký QSD đất của các hộ gia đình, cá nhân
và các tổ chức.
* Phương pháp xử lý thông tin: Trên cơ sở các số liệu thu thập được dùng
phương pháp xử lý thông tin để loại bỏ các số liệu, thông tin không chính xác, sai
sự thật. Đảm bảo có những thông tin chính xác nhất, phản ánh trung thực hoạt động
đăng ký QSD đất trên địa bàn huyện Đông Anh.
* Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích từng giai đoạn, từng chủ thể của
từng vấn đề nghiên cứu nhằm phân tích tiến trình đăng ký QSD đất, tổng hợp kết
quả nghiên cứu từ việc phân tích số liệu, tài liệu.
* Phương pháp so sánh: So sánh tình hình đăng ký QSD đất, kết quả đạt được
qua các năm, các giai đoạn, so sánh các quy trình, từ đó rút ra những hiệu quả đạt
được sau khi thực hiện.
* Phương pháp đánh giá tổng hợp: Đánh giá tình hình thực hiện việc quản lý
nhà nước về đất đai, việc thực hiện những chủ trương, chính sách của Đảng và
Nhà nước.
* Phương pháp chuyên gia: Phỏng vấn tham khảo ý kiến của cán bộ quản lý
Nhà nước về đất đai.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của Luận văn
Với mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu như trên, Luận văn sẽ góp phần tạo ra
một cách nhìn toàn diện, sâu sắc, khoa học và thực tiễn hơn về lý luận và thực tiễn
thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. Bên
cạnh đó, bằng việc phân tích, đánh giá một cách có hệ thống các quy định của pháp
luật hiện hành về đăng ký quyền sử dụng đất, đề tài Luận văn có khả năng đóng góp
những giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện
pháp luật trong lĩnh vực này. Đồng thời, Luận văn còn là tài liệu tham khảo cho các
nhà khoa học liên ngành, nghiên cứu sinh, học viên, sinh viên chuyên ngành Luật,
các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan có thẩm quyền đăng ký, người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.…

6. Những điểm mới của Luận văn
Luận văn có những đóng góp mới cho khoa học pháp lý ở một số điểm như sau:

6


- Luận văn tổng quan các công trình khoa học của nhiều tác giả trong và ngoài
nước về thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất; xác định những kết quả
nghiên cứu có thể kế thừa và những vấn đề cần tiếp tục tập trung nghiên cứu về lý
luận và thực tiễn.
- Luận giải những vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật đăng ký quyền sử
dụng đất: Khái niệm, các hình thức thực hiện; đặc điểm riêng của thực hiện pháp
luật và các yếu tố tác động đến thực hiện pháp luật trong lĩnh vực này.
- Phân tích, luận giải các quy định của pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền
sử dụng đất trong đó chỉ rõ những kết quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân
dẫn đến những hạn chế trong các quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề này.
- Phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng
đất tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội; trong đó chỉ những kết quả đạt được và
những hạn chế, yếu kém trong quản lý nhà nước, trong việc thực hiện việc đăng ký
quyền sử dụng đất từ đó chỉ ra nguyên nhân dẫn đến những hạn chế, yếu kèm cần
khắc phục.
- Từ cơ sở nghiên cứu lý luận và thực tiễn, Luận văn đã đưa ra định hướng cho
việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Đông Anh, thành phố
Hà Nội.
- Luận văn đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi
hành pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất như: Nhận diện đúng bản chất của
hoạt động đăng ký; tăng cường tuyên truyền giáo dục pháp luật, đẩy mạnh ứng dụng
công nghệ thông tin trong hoạt động đăng ký...
7. Kết cấu của Luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung

luận văn kết cấu gồm ba chương :
Chương 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất và thực tiễn thực
hiện tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.
Chương 3. Hoàn thiện pháp luật đăng kí quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại
huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.

7


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT ĐĂNG
KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Những vấn đề lí luận về đăng kí quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Nhìn từ phương diện pháp lý thì khái niệm “quyền sử dụng đất” đã được đề
cập trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, bắt đầu từ thập niên 70 của
thế kỷ XX với tên gọi ban đầu là “quyền quản lý và sử dụng ruộng đất [5]. Tuy
nhiên, đến thời điểm hiện nay, pháp luật thực định của Việt Nam vẫn chưa định
nghĩa chính thức về nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất. Theo Từ điển Luật
học năm 2006 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc
được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho..."[14]. Trong khi đó, Giáo trình Luật Đất đai
của Trường Đại học Luật Hà Nội thì cho rằng: "Quyền sử dụng đất là quyền khai
thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế
- xã hội của đất nước" [14].
Mặc dù nghiên cứu ở giác độ khác nhau, song nội hàm của các khái niệm về
quyền sử dụng đất nêu trên có các đặc điểm chủ yếu như:
- Quyền sử dụng đất là quyền khai thác giá trị của đất đai;

- Chủ thể thực hiện việc khai thác chính là người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân)
- Quyền sử dụng đất không phải là quyền sở hữu đất đai. Tuy nhiên, tác giả
cho rằng, các định nghĩa nêu trên vẫn chưa thể hiện được đầy đủ và rõ nét bản chất
của đất đai là tài sản thuộc sở hữu của quốc gia, nhưng khi Nhà nước đã giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của người dân, doanh nghiệp thì có
nghĩa là những chủ thể này phải có quyền tài sản (quyền dân sự) đối với thửa đất cụ
thể. Qua theo dõi quá trình lấy ý kiến nhân dân về Dự thảo sửa đổi Hiến pháp năm
8


1992 (nay là Hiến pháp năm 2013), có nhiều ý kiến cho rằng tại thời điểm hiện nay,
Nhà nước cần xem xét, công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất ở. Đồng thời,
nghiên cứu quy định của pháp luật đất đai cho thấy, đối tượng các loại đất được áp
dụng chế độ pháp lý sử dụng ổn định lâu dài cũng ngày càng được mở rộng (Điều
125 Luật Đất đai năm 2013 quy định 11 loại đất, trong đó trước tiên là đất ở). Nhìn
từ góc độ khoa học pháp lý, cá nhân tác giả đồng tình với loại ý kiến này vì đã phản
ánh đúng bản chất, phạm vi các quyền của người sử dụng đất ở. Việc công nhận
quyền sở hữu tư nhân về đất ở không có nghĩa là Nhà nước không có quyền thu hồi
đất, quyết định các vấn đề về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Hơn nữa, công nhận
quyền sở hữu tư nhân về đất ở sẽ giúp Nhà nước áp dụng cơ chế phù hợp, hiệu quả
để bảo vệ tốt hơn quyền sở hữu tư nhân theo đúng nguyên tắc Hiến định.
Về vấn đề này, tiếp tục kế thừa và phát triển nội dung của các văn kiện Đại hội
Đảng toàn quốc, tại Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần
thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách,
pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền
tảng đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại,
Đảng ta tiếp tục khẳng định quyền sử dụng đất là “một loại tài sản và hàng hoá
đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu"[2].
Nhìn từ phương diện kinh tế, một hàng hoá thông thường bao giờ cũng có giá

trị và giá trị sử dụng, trong đó giá trị của hàng hoá được xác định bằng lao động kết
tinh trong hàng hoá (lao động hao phí phải bỏ ra để tạo ra sản phẩm), nhưng giá trị
của quyền sử dụng đất không được xác định thông qua quy luật thông thường,
không có hao phí lao động nào được bỏ ra để hình thành nên đất (chỉ có lao động bỏ
ra để cải tạo, tu bổ đất). Hơn nữa, đối tượng của quyền sử dụng đất là đất đai, một
tài sản thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu quản lý.
Không giống với các hàng hoá thông thường mà chủ sở hữu được toàn quyền định
đoạt, quyền sử dụng đất là loại hàng hoá mà sự tồn tại phụ thuộc rất nhiều vào ý chí
của Nhà nước (quyết định giao đất, cho thuê đất; quyết định thu hồi đất…). Qua đó,
chúng ta có thể nhận thấy tính chất đặc biệt của loại hàng hoá là“quyền sử dụng
đất” trên thị trường, cũng như để quyền sử dụng đất phát huy được vai trò là một

9


loại hàng hoá đặc biệt trên thị trường thì Nhà nước phải xác lập cơ chế quản lý hữu
hiệu, phù hợp nhằm “tạo cơ sở pháp lý cho việc hình thành và phát triển thị trường
bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất, từng bước mở rộng thị trường bất
động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài đầu tư ở Việt
Nam[3]”.
Từ một số định nghĩa, đánh giá nêu trên, thông qua mối quan hệ giữa Nhà
nước với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đặc biệt là từ chính cách
thức xử lý của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 khi quy định về các quyền của
người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất
(khoản 2 Điều 173) và phương thức bảo vệ các quyền đối với tài sản của người
không phải là chủ sở hữu đó cũng được thực hiện như bảo vệ đối với chủ sở hữu tài
sản (khoản 4 Điều 173, Điều 261), tác giả cho rằng nhìn từ góc độ khoa học pháp lý
thì quyền sử dụng đất cần được định nghĩa như sau: Quyền sử dụng đất là quyền tài
sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật
quy định.
1.1.2. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất
Trước khi nghiên cứu khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất, qua tìm hiểu các công trình nghiên cứu và sách tham khảo cho
thấy có nhiều định nghĩa về “đăng ký”, ví dụ như: Theo cuốn Từ điển Tiếng Việt
do Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa xuất bản năm 2005 thì “Đăng ký: Ghi vào sổ
của cơ quan quản lý”; theo cuốn Đại từ điển Tiếng Việt do Nhà xuất bản Văn hoá Thông tin xuất bản năm 1998 thì “Đăng ký: Đứng ra khai báo để được cấp Giấy
công nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào đó” ; Từ điển Tiếng Việt do Nhà xuất bản
Khoa học xã hội và Trung tâm Từ điển xuất bản năm 1994 thì: “Đăng ký: Ghi vào
Sổ của cơ quan quản lý để chính thức công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm
nghĩa vụ” hoặc theo Từ điển Giải thích thuật ngữ hành chính do Nhà xuất bản Lao
động xuất bản năm 2002 thì “Đăng ký: Thể thức ghi chép vào sổ sách nhà nước đặt

10


ra như: đăng ký kết hôn, đăng ký kinh doanh, đăng ký chứng khoán... Những sự
kiện được nghi chép vào sổ là không thể chối cãi được”... Ngoài ra, một số tác giả
khi nghiên cứu về đăng ký bất động sản cũng đã đề xuất trong công trình khoa học
của mình một số khái niệm như: “Đăng ký bất động sản là sự ghi nhận của Nhà
nước về quyền của chủ sở hữu bất động sản[4]” hoặc “Đăng ký bất động sản là
việc tạo ra nguồn thông tin công khai (trong một quyền sổ công) về sự tồn tại của
những quyền gắn liền với một bất động sản hữu hình (quyền có tính chất đối vật).
Những quyền đó, hoặc được xác lập và tồn tại trước khi nguồn thông tin được tạo
ra, dựa trên những căn cứ hợp pháp; hoặc được xác lập và tồn tại từ việc tạo ra
nguồn thông tin đó, bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhưng không phụ thuộc
vào sự lựa chọn cách thức xác lập quyền như đã nêu, những quyền gắn liền với bất
động sản chỉ có thể thực thi để chống lại bên thứ ba (đối kháng với bên thứ ba) kể

từ thời điểm thông tin về quyền được công khai [10]”.
Nhìn từ góc độ pháp luật thực định, mà cụ thể là quy định tại khoản 15 Điều 3
Luật Đất đai năm 2013 thì “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là
việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ
địa chính”. Khái niệm nêu trên của Luật Đất đai năm 2013 tuy đã đề cập đến nội
dung của hoạt động đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là “kê khai
và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất”, không phải là “hiện trạng vật lý” của thửa đất, tài sản gắn
liền với đất (ví dụ: Diện tích, số tờ bản đồ, số thửa đất hay kết cấu công trình, số
tầng của công trình xây dựng...). Song, khái niệm đó vẫn chưa thể hiện được chủ thể
thực hiện hành vi đăng ký (từ góc độ Nhà nước, cũng như góc độ người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất) và đặc biệt là giá trị pháp lý của việc đăng
ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Định nghĩa tại khoản
15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 sử dụng từ “ghi nhận” và nếu xét về ngữ nghĩa
thì từ này hoàn toàn khác với từ “công nhận”. Việc sử dụng từ “ghi nhận” trong
khái niệm về đăng ký của Luật Đất đai năm 2013 dường như không phù hợp với hệ
quả mà hiện nay khi giải quyết tranh chấp, các cơ quan có thẩm quyền vẫn thường

11


xác định là nếu hợp đồng về quyền sử dụng đất không đăng ký thì chưa làm phát
sinh hiệu lực của hợp đồng, mặc dù hợp đồng đó đã được công chứng, chứng thực
theo quy định của pháp luật. Do vậy, trong nhiều trường hợp, Tòa án cấp có thẩm
quyền tuyên hợp đồng bị vô hiệu với lý do vi phạm quy định về hình thức. Ngoài ra,
nếu chưa tìm hiểu kỹ nội hàm của khái niệm được quy định thì việc sử dụng từ ngữ
“đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất” của Luật Đất đai năm 2013
dễ dẫn đến cách hiểu đối tượng đăng ký trong trường hợp này chính là hiện trạng
vật lý của bất động sản (đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất), trong khi thực

chất của đăng ký chính là xác định được rõ ràng về tình trạng pháp lý của bất động
sản (quyền sở hữu và các dịch chuyển quyền liên quan đến bất động sản).
Về nguyên tắc, nếu như động sản được chủ sở hữu chiếm hữu trực tiếp thông
qua các hành vi cầm, nắm... (hành vi thực tế), thì bất động sản chỉ có thể chiếm hữu
được thông qua việc thiết lập quyền lên bất động sản (tính chất vô hình). Khoa học
pháp lý thừa nhận nguyên tắc suy đoán trong việc xác định chủ sở hữu động sản.
Điều này có nghĩa là chủ thể nào đang chiếm hữu thực tế động sản thì chủ thể đó
được suy đoán là chủ sở hữu của chính động sản đó. Đồng thời, việc chiếm hữu trực
tiếp động sản cũng là cách thức để chủ sở hữu công khai quyền của mình đối với
người thứ ba. Về vấn đề này, chế độ pháp lý áp dụng với bất động sản lại hoàn toàn
khác với động sản. Do việc chiếm hữu bất động sản không thể thực hiện trực tiếp
thông qua hành vi cầm, nắm... nên việc công khai quyền của chủ sở hữu bất động
sản phải được thực hiện thông qua hệ thống đăng ký. Mặt khác, trong nền kinh tế
thị trường thì bất động sản là đối tượng của giao dịch và việc chuyển dịch quyền
liên quan đến bất động sản thường xuyên diễn ra. Thực tế đó đòi hỏi hệ thống đăng
ký không chỉ ghi nhận để công khai, minh thị về quyền sở hữu, mà còn bao gồm cả
các vật quyền khác liên quan đến bất động sản (ví dụ: quyền thế chấp, quyền thuê,
quyền góp vốn...).Như vậy, thông qua hệ thống đăng ký, chủ sở hữu bất động sản sẽ
xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba và thời điểm đăng ký chính là căn cứ để
xác định thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng. Nếu bất động sản không được đăng
ký thì người thứ ba sẽ không biết và không thể biết được tình trạng pháp lý của bất
động sản tại một thời điểm cụ thể. Điều này đồng nghĩa với hệ quả là những nội

12


dung được thỏa thuận trong hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản sẽ
không có ý nghĩa ràng buộc đối với người thứ ba. Như vậy, đăng ký bất động sản là
một nhu cầu tất yếu và không thể thiếu khi các quốc gia vận hành nền kinh tế theo
cơ chế thị trường, trong đó có sự tồn tại của thị trường bất động sản. Đối với Việt

Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, còn tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì có quyền sử dụng đất (gồm tập hợp nhiều quyền
liên quan đến thửa đất cụ thể). Do vậy, bên cạnh quyền sở hữu đất đai thì quyền sử
dụng đất và các dịch chuyển quyền cũng cần được ghi nhận thông qua hệ thống
đăng ký, vì suy cho cùng thì quyền sử dụng đất cũng là quyền liên quan đến đất đai
- một loại bất động sản theo định nghĩa của pháp luật dân sự.
Từ những phân tích nêu trên, khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất trong Luận văn này được định nghĩa như sau: Đăng
ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là việc cơ quan nhà
nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký bất động sản sự kiện làm phát sinh, thay
đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất nhằm xác lập hiệu lực đối kháng giữa người sử dụng đất, chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất với người thứ ba theo quy định của pháp luật.
1.1.3. Yêu cầu của đăng ký QSD đất
Nhìn từ góc độ lý luận, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất phải đáp ứng các yêu cầu chủ yếu sau đây:
Thứ nhất: Đăng ký tài sản nói chung, đăng ký bất động sản nói riêng cần được
nhìn nhận như một cơ chế, cách thức để Nhà nước ghi nhận và bảo hộ quyền sử
dụng, quyền sở hữu tài sản hợp pháp của tổ chức, cá nhân trong xã hội. Một hệ
thống pháp luật về đăng ký bất động sản được Nhà nước tổ chức thực hiện nghiêm
túc, đầy đủ sẽ nâng cao hiệu quả thực thi quyền tài sản trong xã hội, từ đó góp phần
bảo vệ trên thực tế quyền con người, vì suy cho cùng thì quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng chính là biểu hiện cụ thể của quyền con người.
Do vậy, pháp luật cần khẳng định nguyên tắc công bố triệt để, cụ thể là: “Người thủ
đắc quyền liên quan đến bất động sản được pháp luật bảo đảm hành xử tự do và
yên ổn, khi đã công bố quyền vào Sổ điền thổ" [16].

13

Thứ hai: Hệ thống đăng ký phải tối đa hóa được thông tin về tình trạng pháp
lý của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Điều này đồng
nghĩa với việc Sổ đăng ký bất động sản lưu tại cơ quan có thẩm quyền đăng ký là
“sơ yếu lý lịch” của bất động sản được đăng ký. Chính vì lý do đó, ngoài các vật
quyền đã được pháp luật ghi nhận (Ví dụ như: Quyền sở hữu, quyền hưởng dụng,
quyền thế chấp, quyền ưu tiên...) thì hệ thống đăng ký bất động sản cần phải ghi các
hạn chế quyền (ví dụ: Sai áp; cấm chuyển nhượng; hương hỏa; quyền chuộc lại...).
Việc ghi nhận các vật quyền và hạn chế quyền không chỉ góp phần bảo vệ quyền,
lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản, mà còn giúp các chủ thể khác dễ
dàng nhận biết được tình trạng pháp lý của bất động sản là đối tượng của giao dịch.
Để thực hiện điều đó, Nhà nước cần khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện đăng
ký thông qua các quy định nhằm bảo đảm cho chi phí thực hiện thấp, thời gian
nhanh và thủ tục đơn giản.
Thứ ba: Sự tồn tại của hệ thống đăng ký không triệt tiêu thỏa thuận hợp pháp
giữa các bên trong hợp đồng, giao dịch về bất động sản. Về nguyên tắc, thỏa thuận
hợp pháp trong hợp đồng phải được các bên chủ động, thiện chí và chịu trách nhiệm
thực hiện và việc đăng ký bất động sản không phải là điều kiện để giao dịch, hợp
đồng có hiệu lực. Sự nhầm lẫn trong quy định của pháp luật về thời điểm có hiệu
lực của hợp đồng với thời điểm chuyển dịch quyền và thời điểm đối kháng với
người thứ ba sẽ dẫn đến những hậu quả bất lợi cho chính các bên chủ thể ký kết hợp
đồng, cũng như dẫn đến những bất ổn trong giao lưu dân sự. Vì vậy, hệ thống đăng
ký bất động sản phải đặt ra mục tiêu trước tiên là thúc đẩy tính minh bạch trong việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, vì “dưới
chế độ đăng tịch điền thổ, những điều ghi trong sổ điền thổ có tín lực tuyệt đối với
kẻ đệ tam, những gì không ghi trong Sổ điền thổ, đối với họ, kể như không"[16].
Thứ tư: Sự ra đời của hệ thống đăng ký bất động sản chính là nhằm giải quyết
yếu tố căn bản của chế độ bảo vệ các quyền được đăng ký đối với bất động sản, đó
là thể thức công bố. Do vậy, thông tin về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất phải được thiết lập tại hệ thống dữ liệu tập trung, chính xác và dễ
tiếp cận. Thực tiễn cho thấy, xu hướng chung của các quốc gia là từng bước tin học

14


hóa, nối mạng hệ thống đăng ký nhằm khắc phục nguy cơ tiêu cực, sai sót của hệ
thống đăng ký bất động sản vận hành thủ công, lạc hậu. Đầu tư nhằm nâng cao chất
lượng hoạt động của hệ thống đăng ký không chỉ giúp Nhà nước quản lý thị trường
bất động sản theo hướng minh bạch, hiệu quả, tách bạch được chức năng đăng ký
với chức năng, nhiệm vụ quản lý hành chính nhà nước về đất đai, tài sản gắn liền
với đất[15], mà còn đáp ứng được yêu cầu tra cứu, cung cấp thông tin về tình trạng
pháp lý của bất động sản là đối tượng của giao dịch cho người dân, doanh nghiệp
với chi phí xã hội thấp
1.1.4. Lịch sử hình thành pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất
Nhìn từ góc độ lịch sử, tư tưởng pháp lý liên quan đến đăng ký đất đai ở nước
ta ít nhiều cũng đã có trong các cổ luật của nhà nước phong kiến, mặc dù mục đích
của các quy định đấy là nhằm phục vụ hoạt động quản lý của Nhà nước đối với tư
liệu sản xuất quan trọng hàng đầu của nền kinh tế nông nghiệp khép kín, ví dụ như:
Trong Bộ luật Hồng Đức năm 1483 của nhà Hậu Lê thì việc đo đạc, đánh giá
ruộng đất là hoạt động cơ bản, quan trọng nhằm thu thập các thông tin chính xác về
số lượng ruộng đất (diện tích đất công hay tư trên một vùng lãnh thổ), chất lượng
đất (phẩm chất của đất đối với hoạt động sản xuất nông nghiệp), từ đó làm cơ sở để
thực hiện những nội dung tiếp theo trong hoạt động quản lý. Nhà nước đã thể hiện
thái độ rất nghiêm khắc đối với những người thực hiện việc đo đạc ruộng đất không
chính xác “Những người thuộc lại đi đo ruộng công hay ruộng tư mà tự tiện thêm
bớt diện tích thì phải tội đồ làm khao đinh...” (Điều 87 Chương Vi chế). Cũng trong
Bộ luật Hồng Đức, Điều 366 quy định hình thức của văn khế phải do quan chưởng
trong làng viết, chứng nhận và chỉ có giá trị khi có chứng nhận của người có thẩm
quyền tại địa phương, cụ thể là: “Những người làm chúc thư văn khế mà không nhờ
quan chưởng trong làng viết thay và chứng kiến thì phải phạt 80 trượng, phạt tiền
theo việc nặng nhẹ. Chúc thư văn khế ấy không có giá trị”. Việc xác nhận các chúc

thư có liên quan đến ruộng đất là hoạt động để Nhà nước kiểm soát các giao dịch về
ruộng đất, từ đó làm cơ sở để Nhà nước can thiệp vào các quan hệ này khi cần thiết.
Do ảnh hưởng của các chính sách kinh tế lạc hậu nên luật dân sự thời kỳ nhà
Nguyễn kém phát triển và lệ thuộc nhiều vào luật của Đại Thanh. Do vậy, các giao

15


dịch dân sự liên quan đến đất đai (mua, bán, vay, thuê, mượn đất) trong Bộ luật Gia
Long năm 1815 quy định rất hạn chế, không cụ thể như các quy định của Bộ luật
Hồng Đức thời Lê. Tuy nhiên, thông qua những quy định tản mạn vẫn có thể thấy
thái độ ngiêm khắc của Nhà nước đối với những hành vi vi phạm về đạo đức, thuần
phong mỹ tục thể hiện trong hợp đồng, ví dụ như: Nghiêm cấm con cháu bán trộm
ruộng đất, tài sản của ông bà, cha mẹ; cấm giả mạo giấy tờ (văn tự) để đem một
phần ruộng đất bán cho cả 02 nơi. Những hành vi nói trên đều bị xử phạt như tội ăn
trộm (tùy theo loại ruộng đất cụ thể). Điều 87 Bộ luật Gia Long cho phép tiêu hủy
khế ước, nếu khế ước được giao kết bất hợp pháp như: bán ruộng đất phi pháp, bán
điền sản trái phép, bán ruộng hương hỏa, bán tài sản của ông bà...
Trong thời kỳ Pháp thuộc, nước ta bị chia thành 3 kỳ (Bắc Kỳ, Trung Kỳ và
Nam Kỳ), gắn với 03 Bộ luật Dân sự (Bộ Dân luật giản yếu năm 1883, Bộ Dân luật
Bắc kỳ năm 1931, Bộ Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật năm 1939). Theo đó, cùng với
việc thiết lập hệ thống cai trị, chính quyền thực dân Pháp đã triển khai các quy định
về việc đăng ký bất động sản (bao gồm ruộng đất và những bất động sản). Cụ thể là,
Toàn quyền Đông Dương đã ra các Huấn thị ngày 12/2/1927 và ngày 07/6/1927 về
việc áp dụng Sắc lệnh Điền thổ ngày 21/7/1925. Theo Sắc lệnh điền thổ thì “sự
hành xử tự do và yên ổn các vật quyền đối với bất động sản, cùng những quyền đối
nhân thiết lập trên bất động sản được bảo đảm cho tư nhân và tập thể thủ đắc
những quyền đấy, với điều kiện là sự hiện hữu các quyền đó được thông báo cho đệ
tam nhân biết bằng sự công bố vào sổ điền thổ và chỉ từ ngày và trong giới hạn mà
sự công bố đã được thực hành” (Điều 316)[16]. Thông qua hệ thống đăng ký bất

động sản, chính quyền cai trị của thực dân Pháp đã dễ dàng kiểm soát được tình
trạng pháp lý của thửa đất, từ đó làm cơ sở có việc triển khai chính sách khai thác,
bóc lột thuộc địa, phục vụ chính quốc.
1.1.4.1. Thời kỳ từ năm 1945 đến năm 1987
Hiến pháp năm 1946 đã khẳng định: “quyền tư hữu tài sản của công dân được
đảm bảo”. Trên cơ sở Hiến pháp năm 1946 và trước những đòi hỏi của sự nghiệp
Cách mạng, Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hoà đã thông qua Luật Cải cách
ruộng đất vào năm 1953 với mục tiêu đảm bảo “người cày có ruộng” và Nhà nước

16


đã ghi nhận phạm vi quyền năng của người sở hữu ruộng đất (chia gia tài, cầm,
bán, cho...), mặc dù đó mới chỉ là những quy định sơ khai, chưa có những quy
phạm hướng dẫn cách thức thực hiện quyền năng đó. Trong số các loại bất động
sản, theo quy định của Luật cải cách ruộng đất năm 1953 mới chỉ có duy nhất ruộng
đất là được đăng ký.
Hiến pháp năm 1959 ghi nhận và bảo vệ 3 hình thức sở hữu đất đai, gồm: sở
hữu của nhà nước (sở hữu toàn dân), sở hữu hợp tác xã (sở hữu tập thể) và sở hữu
của người lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư bản dân tộc (sở hữu tư nhân). Trong
giai đoạn này, ở miền Bắc thì nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như nhà trẻ,
trường học, bệnh viện... được coi như là những công trình phúc lợi xã hội và Nhà
nước đầu tư từ ngân sách để phục vụ nhân dân. Việc tạo lập bất động sản nói chung,
công trình xây dựng nói riêng trong giai đoạn này chủ yếu do nhà nước thực hiện và
nhà nước không quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản.
Trong khi đó, ở Miền Nam giai đoạn trước khi Bộ luật dân sự năm 1972 có
hiệu lực,“đối với các khế ước, các nghĩa vụ và các vấn đề thừa kế, các toà án vẫn
phải chiếu cố vào các điều khoản trong Dân luật Pháp với tính cách lý trí thành
văn”[7]và“các quyền đối vật liên quan đến bất động sản muốn được đối kháng với
người đệ tam phải được đăng ký vào các sổ địa bộ, và các trích lục sổ địa bạ có tín

lực đến khi có phản chứng"[7].Chế độ ruộng đất được thực hiện theo chính sách cải
cách điền địa của chính quyền Ngô Đình Diệm và Nguyễn Văn Thiệu với 02 hình
thức sở hữu là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân. Chủ sở hữu bất động sản (gồm
cả đất đai và công trình xây dựng), việc cấp Bằng khoán điền thổ do Nha trước bạ
thực hiện. Việc mua bán bất động sản thông qua văn tự Doãn mại do phòng Chưởng
khế lập (tương tự như tổ chức hành nghề công chứng ngày nay). Việc thế chấp, cầm
cố, treo nợ được ghi trong Bằng khoán điền thổ. Nhà ở và công trình xây dựng được
thể hiện trong Tờ lược giải.
Trong giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1986, Chính phủ đã có Quyết định số
201/CP ngày 01/8/1980 quy định: “Tổ chức, cá nhân sử dụng đất đều phải khai báo
chính xác và đăng ký các loại ruộng đất mình sở hữu vào sổ địa chính của nhà
nước. UBND phải kiểm tra việc khai báo này. Sau khi kê khai và đăng ký, tổ chức,

17