Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Nho Quan – tỉnh Ninh Bình

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong đồ án này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện đồ án này đã được
cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong đồ án đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày … tháng … năm 2015
Sinh viên
Đinh Vũ Tuấn

1


LỜI CẢM ƠN
Được sự phân công của khoa Quản lý đất đai Trường Đại học Tài
nguyên và Môi trường Hà Nội, và sự đồng ý của Th.s Trương Thu Loan em
đã thực hiện đề tài “ Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nho Quan –
tỉnh Ninh Bình”.
Để hoàn thành khóa luận này, em xin chân thành cảm ơn các thầy cô
giáo đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình học tập và rèn
luyện ở Trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội.
Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn đến cô giáo – Th.s Trương Thu
Ngoan đã dành thời gian hướng dẫn, chỉ bảo em trong suốt quá trình thực tập
và viết khóa luận tốt nghiệp của mình.
Qua đây em cũng xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban lãnh đạo cùng
toàn thể các cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nho Quan đã tạo
điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình thực tập và nghiên cứu đề tài.
Hà Nội, ngày … tháng … năm 2015
Sinh viên
Đinh Vũ Tuấn

2


MỤC LỤC

3


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT
1
2

Chữ viết tắt
BĐĐC
ĐKĐĐ

Diễn giải
Bản đồ địa chính
Đăng ký đất đai

3

GCN

4
5
6

HSĐC

KKĐK
UBND

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Hồ sơ địa chính
Kê khai đăng ký
Ủy ban nhân dân

4


DANH MỤC CÁC BẢNG
TT
1.1
1.2
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8

Tên bảng
Kết quả cấp GCN cả nước tính đến năm 2014
Kết quả cấp GCN của tỉnh Ninh Bình tính đến năm 2014
Hiện trạng dân số và lao động huyện Nho Quan năm 2014
Hiện trạng sử dụng đất huyện Nho Quan 2014

Kết quả đăng kí đất đai, cấp GCN đất ở huyện Nho Quan giaii
đoạn 2010-2014
Tổng hợp những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy GCN
đất ở huyện Nho Quan giai đoạn 2010 – 2014
Kết quả kê khai đăng kí, cấp GCN nông nghiệp huyện Nho
Quan giai đoan 2010-2014
Tổng hợp những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy GCN
nông nghiệp huyện Nho Quan giai đoạn 2010 – 2014

Trang
47
49
63
72
76

Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN lâm nghiệp huyện Nho
Quan giai đoạn 2010 – 2014
Tổng hợp những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy GCN
lâm nghiệp huyện Nho Quan giai đoạn 2010 – 2014

86

5

79
81
84

88

DANH MỤC CÁC HÌNH
TT
3.1
3.2
3.3

Tên hình
Cơ cấu kinh tế năm 2014 của huyện Nho Quan
Tỉ lệ các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN đất ở huyện
Nho Quan giai đoạn 2010 - 2014
Tỷ lệ các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN nông
nghiệp huyện Nho Quan giai đoạn 2010 - 2014

6

Trang
62
78
83


ĐẶT VẤN ĐỀ
1: Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đã

được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 28 tháng 11 năm 2013,
tại chương I, điều 53 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng
sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài
sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, tại Điều 54 đã quy định
“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển
đất nước, được quản lý theo pháp luật”.
Qua nhiều năm thực hiện công tác đổi mới, Đảng và Nhà nước đã nhiều
lần thay đổi và bổ sung các chính sách pháp luật về đất đai nhằm đưa công tác
quản lý Nhà nước về đất đai có hiệu quả và đúng pháp luật. Công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất( gọi là GCN) là một trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai là thủ tục nhằm thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, nhằm xác định mối quan hệ
pháp lý giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất làm cơ sở cho Nhà nước nắm chắc
và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong cả nước theo pháp luật. Từ đó, chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất được bảo vệ, đất đai được sử dụng hiệu quả và tiết kiệm.
GCN là cơ sở pháp lý quan trọng thể hiện mối quan hệ pháp lý giữa
người sử dụng đất và Nhà nước. Quá trình tổ chức thực hiện việc cấp GCN là

7


quá trình xem xét nguồn gốc sử dụng và xác lập căn cứ đầy đủ để công nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng đất.
Nho Quan là một huyện miền núi nằm ở phía tây của tỉnh Ninh Bình.
Với diện tích tự nhiên 45,8333ha. Đất đai hình thành 3 vũng rõ rệt, vùng rừng
núi, vùng bán sơn địa và nhiều vùng đồng chiêm trũng. Đặc biệt diện tích
rừng chiếm 21% diện tích tự nhiên, có nhiều rừng đồi chạy dài trên địa bàn

huyện. Chính vì vậy huyện có những mặt hạn chế về tiềm năng đất đai. Trong
nhiều năm qua nhu cầu về đất đai trên địa bàn huyện liên tục tăng, qua các
năm đã làm cho quỹ đất của có nhiều biến động. Trong khi đó vấn đề quản lý
đất đai trên toàn huyện vẫn đang còn hạn chế và công tác này vẫn chưa được
quan tâm đúng mức. Việc quản lý đất đai trên địa bàn huyện vẫn đang còn
lỏng lẻo, số hộ được cấp giấy chưa nhiều, người dân sử dụng đất đang còn tuỳ
tiện. Ngoài ra việc xây dựng các quy hoạch kế hoạch của các cấp, các ngành
đang còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ cũng đã tạo ra những khó khăn cho vấn
đề quản lý đất trên địa bàn huyện.
Vì vậy, tìm hiểu công tác quản lý đất đai là việc rất cần thiết giúp ta
hiểu rõ những điểm tích cực để phát huy và những hạn chế để khắc phục từ đó
hoàn thiện hơn hệ thống quản lý đất đai. Với vai trò là một sinh viên thực tập
tốt nghiệp, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai, trường Đại học Tài
nguyên và Môi trường Hà Nội, được sự hướng dẫn của Th.s Trương Thu
Loan, cùng với sự chấp nhận của phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Nho Quan em tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá tình hình cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn huyện Nho Quan – tỉnh Ninh Bình”.

8


2: Mục đích và yêu vầu nghiên cứu.
2.1.Mục đích nghiên cứu.
- Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất tại huyện Nho Quan.
- Đánh giá thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn huyện Nho Quan.
- Đề xuất các giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn huyện Nho Quan.
2.2.Yêu cầu nghiên cứu:
- Nắm vững nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, những quy định về
cấp GCN theo pháp luật.
- Hiểu rõ các quy trình, quy phạm, văn bản về đăng ký, cấp GCN.
- Số liệu điều tra, thu thập phải khách quan, trung thực.
- Những đề xuất, kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi và phù hợp với
điều kiện thực tế của huyện Nho Quan.

9


Chương I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.
1.1 Cơ sở lý luận.
1.1.1: Vai trò, ý nghĩa của công tác cấp giấy chứng nhận trong việc quản lý
nhà nước về đất đai.
GCN là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho
người sử dụng đất để đảm bảo họ quyền và lợi ích hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Cấp GCN cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của Đảng và nhà ước
nhằm tạo động lực thúc đấy phát triển kinh tế xã hội, đồng nghĩa với việc tăng
cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai.
- Vai trò:
+ Cấp GCN là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất
đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng
đất của họ.
+ GCN có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựn các quyết định cụ
thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch
dân sự về đất đai.

+ GCN không những buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài
chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi
+ GCN còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.

10


+ Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên
toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu
được nguồn tài chính lớn hơn nữa.
- GCN là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh
tế xã hội. giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên
mảnh đất của mình.

- Ý nghĩa:
+ Cấp GCN có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà nước,
đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân.
+ Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự
về đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành
mạnh tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản.
1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại điều 22
Luật đất đai 2013.
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra
xây dựng giá đất.
11

4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

12


1.2.1. Trước khi có Luật Đất đai 2003.
Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa
ra đời. Ngày 04/02/1953, Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa thông
qua Luật Cải cách Ruộng đất. Ngày 19/12/19053, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký
Sắc lệnh ban hành Luật Cải cách Ruộng đất. Mục đích và ý nghĩa chính của

Luật Cải cách Ruộng đất là: “Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực
dân Pháp và đế quốc xâm lược khác ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến
chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ để thực hiện chế độ sở hữu ruộng
đất của nông dân, giải phóng sức sản xuất ở nông thôn, đẩy nhanh sản xuất
nông nghiệp và mở đường cho công thương nghiệp phát triển, cải thiện đời
sống của nông dân, bồi dưỡng lực lượng của nông dân, lực lượng của kháng
chiến…”.
Năm 1980, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khẳng định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch
nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm”.
Quyết định số 201/QĐ-CP ngày 01/07/1980 của Chính phủ về việc
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và kế hoạch chung trong cả nước,
xác định rõ nhiệm vụ của ngành địa chính ở các cấp. Quyết định đã nêu lên 7
nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có ĐKĐĐ, cấp GCN.
Với mục đích nhằm đưa việc quản lý và sử dụng ruộng đất vào quy chế
chặt chẽ, nâng cao ý thức trách nhiệm của mọi cơ quan, tổ chức và mọi người
trong việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu quả tất cả các loại ruộng đất, Thủ
tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị 299/TTg quy định việc thống nhất quản lý và
tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước. Trong đó, nêu rõ:
“Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thông nhất quản lý theo
quy hoạch và kế hoạch chung”. Chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ

13


tướng Chính phủ đã quy định về công tác đo đạc phân hạng và đăng ký thống
kê ruộng đất.
Ngày 30/09/1981, Tổng cục Quản lý Ruộng đất ra Thông tư số
02/TCRĐ giải thích và hướng dẫn thi hành Quyết định số 201/QĐ-CP của
Chính phủ.

Ngày 05/11/1981, Tổng cục Quản lý Ruộng đất ban hành Quyết định số
56/QĐ-ĐKTK về thủ tục đăng ký đất đai, thống kê đất đai trong cả nước.
Luật Đất đai đầu tiên của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
được công bố ngày 08/11/1988. Tại điều 18 đã quy định cụ thể về đăng ký đất
đai, lập và giữ sổ địa chính, cấp GCN, các nội dung khác về quản lý đất đai
cũng dược nêu cụ thể trong Luật.
Cùng ngày, Hội đồng Bộ trưởng đã ra Chỉ thị số 67/CT về một số việc cần
tiếp tục triển khai để thi hành Luật Đất đai năm 1988. Tại Khoản 2, Điều 6 Chỉ
thị có nêu “Chỉ đạo hoàn thành việc đo đạc, phân hạng và đăng ký đất đai, lập hồ
sơ địa chính, cấp GCN, lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất”.
Để cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai năm 1988, ngày
14/07/1989 Tổng cục Quản lý Ruộng đất đã ra Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK
về đăng ký đất đai, cấp GCN. Đến ngày 28/10/1989, Tổng cục Quản lý Ruộng
đất ban hành Thông tư số 302/TT/ĐKTK hướng dẫn thi hành Quyết định số
201/QĐ-ĐKTK.
Ngày 14/06/1990, Tổng cục Quản lý Ruộng đất ra Quyết định số
114/TCRĐ quy định chế độ báo cáo thống kê, kiểm kê đất định kỳ.
Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội khóa IX thông qua ngày
14/07/1993 thay thế cho Luật Đất đai năm 1988. Luật Đất đai 1993 ra đời đã
nêu ra 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có đăng ký đất đai,
cấp GCN và lập hồ sơ địa chính.

14


Sau khi Luật Đất đai 1993 ra đời, để cụ thể hóa nội dung của Luật, một
số văn bản sau của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã được ban hành:
- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Thủ tướng Chính phủ quy định
về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài vào
mục đích sản xuất nông nghiệp và cấp GCN.

- Nghị định 02/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ quy định quyền sở
hữu nhà và quyền sử dụng đất đô thị. Trong đó, công tác ĐKĐĐ, cấp GCN
được quy định cụ thể tại khoản 1 và 2 Điều 10 và khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 16.Chỉ thị 346/TTg ngày 05/07/1994 của Thủ tướng Chính phủ quy định về việc
cấp GCN và quyền sở hữu nhà ở.
- Nghị định 88/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về quản lý và sử
dụng đất đô thị.
- Chỉ thị 245/CP ngày 22/04/1996 của Thủ tướng Chính phủ tổ chức
thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý sử dụng đất của các tổ chức
trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
- Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg ngày 10/02/1998 của Thủ tướng Chính
phủ về đẩy mạnh và hoàn thiện việc cấp GCN đối với đất nông nghiệp.
- Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 01/7/1999
tiếp tục thực hiện Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về
đẩy mạnh hoàn thành việc cấp GCN ở nông thôn và đô thị.
- Công văn số 830/CP-NN ngày 10/08/1999 của Chính phủ về việc tiếp
tục thực hiện Chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về thu
lệ phí trước bạ đối với người sử dụng đất.
- Nghị định 04/2000/NĐ/CP ngày 11/02/2000 của Chính phủ quy định
về điều kiện được xét cấp và không được cấp GCN.

15


Để cụ thể hóa các văn bản nêu trên của Chính phủ và Thủ tướng Chính
phủ thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai của mình, Tổng cục Địa
chính (nay là Bộ Tài Nguyên và Môi Trường) đã có nhiều văn bản hướng dẫn
thi hành như:
- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/01/1995 của Tổng cục Địa chính về
việc ban hành biểu mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai.

- Công văn 382/CV-ĐC ngày 31/3/1995 của Tổng cục Địa chính về
việc kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 1995.
- Thông tư 1124/TT-ĐC ngày 08/09/1995 của Tổng cục Địa chính về
việc hướng dẫn thi hành việc lập hồ sơ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài
thuê đất tại Việt Nam và của các tổ chức Việt Nam thuê đất để liên doanh với
nước ngoài.
- Công văn số 1427/CV-ĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính
về việc hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai, cấp GCN.
- Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa
chính về việc hướng dẫn đăng ký đất đai.
- Mẫu hồ sơ sổ sách được xây dựng theo Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày
27/01/1995.
Để công tác quản lý đất đai ngày càng đi vào nề nếp, phù hợp với thực
tiễn phát triển kinh tế xã hội, ngày 02/12/1998 Luật sửa đổi bổ sung một số
điều của Luật Đất đai 1993 đã được Quốc hội khóa X nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam thông qua tại kỳ họp thứ 4 và có hiệu lực thi hành từ
ngày 01/01/1999.
- Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày
30/11/2001, hướng dẫn thi hành về việc ĐKĐĐ, cấp GCN, lập HSĐC.

16


- Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 93/2002/TT-BTC ngày
21/10/2002 quy định chế độ thu, nôp và quản lý sử dụng lệ phí địa chính đối
với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
1.2.2. Luật đất đai 2003 sửa đổi 2009 ra đời và áp dụng tới khi có luật đất
đai 2013.
- Luật Đất đai 2003 ra đời và được Quốc hội thông qua ngày
26/11/2003 có hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004, trong đó quy định các

vấn đề mang tính nguyên tắc về giấy chứng nhận; các trường hợp được cấp
GCN, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN; lập HSĐC và về việc xác
định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với
nhà ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp GCN hoặc
chính lý biến động về sử dụng đất trên GCN.
- Nghị quyết 775/205/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội quy định giải quyết một số trường hợp cụ thể về nhà đất
trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo
xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991 làm cơ sở xác định điều kiện cấp
GCN đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện các
chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH11.
- Nghị quyết số 1307/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của Ủy
ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xác
định đối tượng được cấp giấy chứng nhận trong các trường hợp có tranh chấp.
- Nghị định 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 của Chính phủ sửa đổi bổ
sung một số điều của Nghị định 176/1999/NĐ-CP.
- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về
việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCN trong năm 2005.

17


- Nghị định số 152/2004/NĐ-CP ngày 06/08/2004 của Chính phủ về
việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 164/2003/NĐ-CP
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất khi cấp GCN.
- Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/07/2005 của Chính phủ về việc

cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng.
- Nghị định số 142/2005 ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật Đất đai về thu tiền sử dụng đất
khi cấp GCN.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc
bổ sung sửa đổi một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/02/2006 của Thủ tướng Chính
phủ về việc khắc phục yếu kém, sai pham, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành
Luật Đất đai, trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản
việc cấp GCN trong năm 2006.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/01/2009 của Chính phủ quy định
về việc cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/1/2010 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004
của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 3
năm 2011.

18


- Nghị định 71/2010/NĐ/CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.
- Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ phí
trước bạ.
- Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/08/2011 của Chính phủ về thực hiện
một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCN, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành ở Trung ương ban hành
có quy định về ĐKĐĐ, cấp GCN và các vấn đề có liên quan bao gồm:
- Thông tư số 03/2003/TTLT/BTC-BTNMT ngày 04/07/2003 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng
ký và cung cấp thông tin về tranh chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định
số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 ban hành quy định GCN.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ
sơ địa chính nhằm hoàn thiện hồ sơ địa chính trong cả nước giúp cho quá
trình thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện dễ dàng và chính xác hơn.
- Thông tư số 117/2004/ QĐ-BTNMT ngày 07/12/2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về việc thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn và tổ chức của VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển quỹ đất.

19


- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 14/04/2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn một số vấn đề khi cấp GCN như: xác định
thời hạn sử dụng đất, xác định mục đích sử dụng đất chính và mục đích phụ
trong một số trường hợp đang sử sụng đất, việc cấp GCN cho cơ sở tôn giáo

đang sử dụng đất nông nghiệp.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005
của Liên bộ Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc
luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 16/06/2005
của Liên bộ Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường thay thế Thông tư
số 03/2003/TTLT/BTC-BTNMT ngày 04/07/2003.
- Thông tư số 04/2005/TT-BTNMT ngày 18/07/2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện các biện pháp quản lý, sử dụng
đất đai sau khi sắp xếp, đổi mới và phát triển các nông, lâm trường quốc
doanh sau khi sắp xếp lại.
- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính
hướng dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
- Thông tư số 29/2005/TT-BTNMT ngày 01/11/2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 04/TT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp
và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp
đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 01/08/2006 của Bộ Tài chính
hướng dẫn sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 117/2004/ QĐ-

20


BTNMT ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định
số 198/2004/NĐ-CP về việc thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn việc chuyển hợp đồng thuê đất và cấp GCN
khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.
- Thông tư số 02/2007/TT-BTC ngày 08/01/2007 của Bộ Tài chính ban

hành về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005
của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí
trước bạ.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi
đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về việc cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày
15/03/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính ban
hành hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ
chế tài chính của VPĐKQSDĐ.
- Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/07/2010 của Bộ Tài chính
hướng dẫn lệ phí cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định bổ sung về GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.

21


- Thông tư số 09/2011/TT-BTNMT ngày 31/03/2011 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định đấu thầu cung cấp dịch vụ sự nghiệp công sử
dụng ngân sách nhà nước về đo đạc đất đai phục vụ cấp GCN, sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 của Bộ Tài chính sửa

đổi Thông tư 117/2004/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 198/2004/NĐ-CP về
thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 của Bộ Tài chính về sửa
đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/ 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12
năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, có hiệu lực từ ngày
15/8/2011.
- Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ
phí trước bạ.
- Công văn 1980/BTC-TCT ngày ngày 16 /02 /2012 của Bộ Tài chính
về hướng dẫn thực hiện chính sách lệ phí trước bạ.
1.2.3. Sau khi có luật đất đai năm 2013.
- Luật đất đai năm 2013 ra đời và được Quốc hội thông qua ngày
29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2014.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành
một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất (Có
hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).

22


- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Thông tư số 17/2014/TT-BTNMT ngày 21/04/2014 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường hướng dẫn việc xác định ranh giới, diện tích, và xây
dựng cơ sở dữ liệu đất trồng lúa;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất, cho thuê đất;
- Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Ninh Bình : Ban
hành ngày 28/08/2014, Quy định về hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình,
cá nhân; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở; hạn mức công nhận
đất ở cho mỗi hộ gia đình; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt
nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.
Trên đây là những văn bản của Nhà nước quy định và hướng dẫn về
ĐKĐĐ, cấp GCN. Đây là cơ sở và căn cứ pháp lý quan trọng để thực hiện và
đẩy nhanh quá trình ĐKĐĐ, cấp GCN trên địa bàn mỗi tỉnh, mỗi địa phương.
Những quy định này góp phần tháo gỡ những khó khăn phát sinh trong quá

23


trình thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp GCN từng bước hoàn thiện chính sách
pháp luật đất đai của Nhà nước, đưa công tác cấp GCN thực sự đi vào cuộc
sống, đảm bảo quyền và nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng đất, trách
nhiệm quản lý của các cơ quan Nhà nước hữu quan.

1.3. Những quy định chung cấp giấy chứng nhận.
1.3.1. Khái niệm giấy chứng nhận được quy định tại khoản 16 điều 3 Luật
đất đai 2013.
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất” là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất.
1.3.2. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống
nhất trong cả nước.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của
pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10
tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng

24


nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm
2009 có nhu cầu cấp
đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT: Quy định về giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở, và tài sản khác gắn liền trên đất.
1. Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo
một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại
đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04
trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy
chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x
265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:
a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in
màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng
Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi
trường;
b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng
năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận;

25