Những vấn đề lý luận và thực tiễn của việc ban hành luật thuế sử dụng đất

Những vấn đề lý luận và thực tiễn của việc ban hành Luật thuế sử
dụng đất
Trong những năm qua thị trường bất động sản đã và đang hình
thành, phát triển ở Việt Nam, góp phần tăng trưởng kinh tế, ổn
định xã hội, kích thích đầu tư, đáp ứng các yêu cầu về đất đai, nhà
ở. Để quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, Nhà
nước đã áp dụng nhiều chính sách trong đó chính sách thuế đóng
một vai trò hết sức quan trọng. Trong phần bài tập học kì này, em
xin đi vào trình bày việc ban hành một trong các chính sách thuế
đó:

thuế

sử

dụng

đất.

B. Thân bài
I. Cơ sở lý luận:
1. Giới thiệu về thuế sử dụng đất:
• Thuế sử dụng đất:
Là loại thế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với
thuế suất. Người sở hữu đất (hoặc người được Nhà nước giao đất
sử dụng ổn định, lâu dài) có trách nhiệm nộp thuế đất như một loại
thuế đánh vào tài sản. Mục đích thu thuế sử dụng đất là tận dụng
và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ
đất đai. Thuế thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiều thì tổng
giá trị đất càng cao, và nếu thuế suất lũy tiến thì thuế càng lớn.
Chủ sử dụng đất mà sử dụng không hiệu quả thì phải chuyển

nhượng cho người khác. Qua đó thúc đẩy việc chuyển dịch đất đai


một cách hợp lý, ngăn ngừa đầu cơ đất đai, đồng thời điều tiết
cung về đất đai.
Hiện nay, thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông
nghiệp và pháp lệnh thuế nhà, đất. Tới ngày 01/01/2012 khi Luật
thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực thì thuế sử dụng đất
sẽ bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp.
2. Giới thiệu về thuế sử dụng đất nông nghiệp và pháp lệnh thuế
nhà, đất :
• Thuế sử dụng đất nông nghiệp (thuế SDĐNN):
Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp được ban hành vào năm 1993
để thay thế cho Luật thuế nông nghiệp được ban hành từ năm
1951. Thuế nông nghiệp trước đây trên hoa lợi thu được với thuế
suất tương đối cao đã ảnh hưởng lớn đến đời sống của người nông
dân, không khuyến khích việc thâm canh tăng vụ, chuyển đổi cơ
cấu cây trồng. Thuế sử dụng đất nông nghiệp (đánh thuế đối với
việc sử dụng đất) ra đời đáp ứng được các mục tiêu cơ bản như:
khuyến khích sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả, khuyến
khích phát triển nông nghiệp cả về diện tích cũng như sản lượng,
đảm bảo được sự quản lý của Nhà nước đối với đất nông nghiệp.
• Pháp lệnh thuế nhà, đất:
Pháp lệnh thuế nhà, đất được ban hành từ năm 1992, pháp lệnh
này chỉ thu thuế đối với đất ở, đất xây dựng công trình; chưa thu
thuế đối với nhà. Căn cứ tính thuế đối với đất dựa vào căn cứ tính
thuế sử dụng đất nông nghiệp tức là mức thuế đất gấp mấy lần
mức thuế sử dụng đất nông nghiệp. Ví dụ mức thuế đất Hà Nội cao

nhất, gấp 32 lần mức thuế nông nghiệp. Pháp lệnh thuế nhà, đất
ra đời để sử dụng có hiệu quả nguồn lực của đất nước và tăng thu
cho ngân sách, đáp ứng các yêu cầu cho đầu tư phát triển đất
nước
II. Thực tiễn việc ban hành thuế sử dụng đất và những hạn chế của
thuế sử dụng đất nông nghiệp và pháp lệnh thuế nhà, đất:
1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
1.1 Thực tiễn việc ban hành và thực hiện:
Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết thu nhập từ việc
sử dụng đất nông nghiệp, đất trồng rừng. Căn cứ tính thuế SDĐNN
là diện tích, hạng đất và định suất thuế.
Do việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông
nghiệp, đất trồng rừng đã cơ bản hoàn thành, nên việc quản lý đối
tượng nộp thuế, diện tích tính thuế tương đối đầy đủ, chặt chẽ. Kết
quả cụ thể từ năm 2000 đến năm 2003 như sau:

1.2 Những mặt hạn chế của thuế sử dụng đất nông nghiệp:
Bối cảnh hiện nay là sự tích tụ đất đai và phân hóa giàu nghèo
trong nông nghiệp đang ngày càng rõ nét, do vậy, tính công bằng
xã hội giữa người sử dụng nhiều đất, người sử dụng ít đất vào sản
xuất nông nghiệp và với những người sử dụng đất vào các mục
đích khác đang có chiều hướng giảm. Điều này đặt ra yêu cầu hợp
nhất Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh Thuế nhà,
đất. Trong đó thay đổi căn bản các căn cứ tính thuế là diện tích,
giá đất và thuế suất, đảm bảo thuế sử dụng đất chỉ điều tiết thu


vào đất, không thu vào hoa lợi trên đất, nhằm tăng năng suất và
thay đổi cơ cấu cây trồng, thúc đẩy nông nghiệp phát triển. Luật

mới còn bảo đảm công bằng trong nghĩa vụ thuế giữa các loại đất
và giữa các tầng lớp cư dân nông thôn với đô thị.
Theo các chuyên gia, nội dung luật thuế sử dụng đất tăng cường
quản lý nhà nước về đất đai để sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, hạn
chế sự tích tụ đất đai và phân hóa giàu nghèo trong nông nghiệp,
tức là hạn chế mặt trái của chính sách phát triển kinh tế trang trại.
Ngoài ra, luật mới cũng phải đơn giản hóa, phù hợp với nông dân,
với trình độ của cán bộ thuế và nâng cao hiệu quả trong công tác
quản lý thuế. Đây được coi là bước đột phá trong tiến trình cải
cách thuế bước II (bước I là giai đoạn 1990-1995).
2. Pháp lệnh thuế nhà, đất:
2.1 Thực tiễn việc ban hành và thực hiện:
Sau một thời gian thực hiện, thuế nhà đất đã bộc lộ một số nhược
điểm như: thiếu sự thống nhất giữa các văn bản quản lý, mức thu
thuế cao đối với đất ở vùng nông thôn... Sau một lần sửa đổi, đến
ngày 19/5/1994, Uỷ ban thường vụ Quốc hội đã thông qua pháp
lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất phù
hợp với tình hình thực tế, chủ yếu là điều chỉnh mức thuế so với
thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Hiện nay, chúng ta mới chỉ thực hiện đánh thuế đối với đất, tạm
thời chưa quy định đánh thuế đối với nhà. Thuế đất thực hiện điều
tiết thu nhập trong phạm vi sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình
phục vụ sản xuất kinh doanh, dịch vụ... đối với các tổ chức, cá
nhân sử dụng đất (trừ trường hợp sử dụng đất thuê).


Kết quả quản lý đối tượng nộp thuế, đối tượng chịu thuế và số
thuế nhà, đất cụ thể từ năm 2000 đến năm 2003 như sau:
2.2 Những mặt hạn chế của Pháp lệnh thuế nhà, đất:
Thứ nhất, Pháp lệnh thuế nhà, đất được Uỷ ban Thường vụ Quốc

hội thông qua ngày 03/7/1992, được sửa đổi, bổ sung một số điều
năm 1994, quy định về điều tiết nguồn thu đối với đất phi nông
nghiệp. Pháp lệnh này bước đầu đặt cơ sở cho việc tăng cường
quản lý, động viên đóng góp của người sử dụng đất vào ngân sách
nhà nước, tăng cường nguồn lực cho ngân sách địa phương.
Tuy nhiên, qua hơn 16 năm thực hiện, đến nay, trước những bất
cập phát sinh trong quản lý, điều tiết việc sử dụng đất, nhiều quy
định của Pháp lệnh đã không còn đáp ứng yêu cầu thực tiễn, cần
sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với Luật đất đai năm 2003; nguồn
thu ngân sách nhà nước từ thuế chưa tương xứng với giá trị đất
đai; đặc biệt, chưa thể hiện vai trò điều tiết, quản lý của Nhà nước
trong vận hành nền kinh tế thị trường.
Thứ hai, một số quy định về quản lý thuế đất trong Pháp lệnh đã
được thể hiện trong Luật quản lý thuế. Vì vậy, việc sửa đổi, nâng
cao giá trị pháp lý của Pháp lệnh là cần thiết, nhằm hoàn thiện
một bước khuôn khổ pháp lý về quản lý, sử dụng đất theo hướng
tiết kiệm, hiệu quả, công bằng; đồng thời, việc ban hành luật
nhằm thể chế hóa chủ trương đổi mới chính sách về đất đai mà
Đảng đã đề ra trong Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 30/01/2008,
theo đó, tăng cường hơn nữa vai trò của thuế trực thu, trong đó có
thuế sử dụng đất.


Thứ ba, việc nâng lên thành Luật là để phù hợp thẩm quyền của
Quốc hội quy định tại Điều 84 Hiến pháp năm 1992 và Điều 1 Nghị
quyết số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 của Quốc hội về việc sửa
đổi, bổ sung một số điều của Hiến pháp năm 1992 (việc sửa đổi
hoặc bãi bỏ các thứ thuế thuộc thẩm quyền của Quốc hội).
III. Những điểm khiếm khuyết trong Pháp lệnh thuế nhà, đất đã
được bổ sung, hoàn thiện trong Luật thuế sử dụng đất phi nông

nghiệp:
1. Giới thiệu về Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (thuế SDĐPNN):
Trước đây thì Quốc hội đã ra dự thảo về luật thuế nhà đất, tuy
nhiên ngày 15-3-2010, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã thống nhất
rút nhà ở ra khỏi đối tượng chịu thuế và đổi tên thành Luật Thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở và đất sản xuất - kinh
doanh (SXKD). Sau này, Quốc hội khóa XII đã thông qua Luật Thuế
sử dụng đất phi nông nghiệp. Từ ngày 1/1/2012, Luật Thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp đánh vào người sở hữu bất động sản sẽ
có hiệu lực. Theo đó, người sở hữu đất phi nông nghiệp phải nộp
thuế theo tỷ lệ trên giá đất do UBND tỉnh, thành phố công bố. Theo
đó, thuế suất đối với đất ở áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng
phần.
Bậc thuế Diện tích đất tính thuế (m2) Thuế suất (%)
1 Diện tích trong hạn mức 0,03
2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07
3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15


Cụ thể, đất ở nhà nhiều tầng, có nhiều hộ ở, nhà chung cư, công
trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03% (các hộ
sẽ chia nhau nộp trên tổng diện tích đất chung). Đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp có mức thuế suất 0,03%. Đất sử dụng
không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp
dụng mức thuế suất 0,15%. Đất lấn chiếm áp dụng mức thuế suất
0,2% và không áp dụng hạn mức.
2. Những điểm khiếm khuyết trong Pháp lệnh thuế nhà, đất đã
được bổ sung, hoàn thiện trong Luật thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp:

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không đưa nhà ở vào diện
chịu thuế với lý do sau:
(1) Qua lấy ý kiến nhân dân cho thấy, việc áp dụng thuế nhà ở tại
thời điểm hiện nay chưa có sự đồng thuận cao trong nhân dân.
Hơn nữa, khi nền kinh tế chưa ổn định, việc áp dụng thuế nhà ở sẽ
tác động đến tâm lý và làm tăng thêm nghĩa vụ tài chính đối với
một bộ phận người dân.
(2) Một trong những mục tiêu áp dụng thuế đối với nhà ở là nhằm
hạn chế đầu cơ nhà ở, song trên thực tế giá trị nhà ở lại gắn liền
với giá trị đất và đầu cơ lại tập trung vào đất, căn cứ vào vị trí, địa
thế của đất mà không phải đầu cơ giá trị xây dựng nhà trên đất.
Do vậy, để hạn chế đầu cơ thì phải tập trung áp dụng công cụ điều
tiết đối với đất.
(3) Áp dụng thuế nhà ở thực chất là áp dụng thuế tài sản, song
trên thực tế, ngoài nhà ở còn có nhiều loại tài sản khác có giá trị


lớn, thậm chí lớn hơn giá trị xây dựng của nhiều loại nhà như ô tô,
máy bay, tàu thủy, du thuyền… Nếu chỉ áp dụng thuế tài sản đối
với nhà ở thì chưa bảo đảm tính hợp lý, công bằng của một sắc
thuế. Mặt khác, một số nước có trình độ phát triển hơn Việt Nam
cũng chưa áp dụng thuế đối với nhà ở.
(4) Tại thời điểm hiện nay, việc tổ chức thực thi thuế đối với nhà ở
có thể gặp khó khăn do nhiều điều kiện bảo đảm thực thi chưa đầy
đủ, đồng bộ.
(5) Dự kiến số thu từ thuế nhà ở cho ngân sách nhà nước không
lớn, trong khi đó chi phí cho công tác hành thu lại không nhỏ.
IV. Những mặt hạn chế của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
và một số kiến nghị khắc phục:
1. Vê mục tiêu, định hướng hoạt động của Luật thuế sử dụng đất

phi nông nghiệp:
Việc ban hành Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được kỳ
vọng là sẽ giúp cơ quan chức năng tăng cường kiểm soát chặt chẽ
hơn thị trường bất động sản; chống đầu cơ, thao túng giá cả trong
lĩnh vực này. Tuy nhiên, theo một số chuyên gia thì khả năng điều
tiết thị trường bất động sản của Luật này là không nhiều. GS. TSKH
Đặng Hùng Võ phân tích, do mức thuế đánh vào việc sở hữu bất
động sản quá thấp, nên khó hạn chế được tình trạng mua hàng
loạt bất động sản sau đó để hoang, không ở (như đối với các biệt
thự tại Hà Nội là 1 ví dụ). Nếu căn cứ theo Biểu thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp, thì toàn bộ số thuế thu được đối với đất phi nông
nghiệp là khoảng hơn 438 tỷ đồng/năm (theo Ủy ban Thường vụ


Quốc hội) – một con số vô cùng khiêm tốn nếu so với quy mô và
giá trị giao dịch của thị trường bất động sản Việt Nam mỗi năm. Lợi
nhuận mà giới đầu tư thu được luôn vượt gấp nhiều lần con số này
và đó là lý do chính dẫn đến tình trạng đầu cơ đất tràn lan trong
những năm qua.
Dọc theo các tuyến Quốc lộ 1A (Hà Nội - Lạng Sơn), Quốc lộ 2 (Hà
Nội - Việt Trì), các trục đường chính dẫn vào TP. Hà Nội, người ta có
thể dễ dàng bắt gặp hàng trăm dự án nhà ở, khu đô thị mới đang
xây thô hoặc đã hoàn thiện. Theo kết quả kiểm tra sơ bộ của Cục
Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong số 16
dự án tại Hà Nội (một phần nhỏ trong tổng số gần 200 dự án nhà
ở, khu đô thị mới tại Hà Nội đã được xây dựng), với 2.684 căn biệt
thự, thì chỉ có 1.743 căn được sử dụng, còn 941 căn bỏ hoang. Tỷ
lệ biệt thự bỏ hoang tại Hà Nội lên đến 35% là một con số đáng
kinh ngạc.
Từ tháng 3/2011, UBND TP. Hà Nội cũng đã có văn bản yêu cầu

một trong số các chủ đầu tư có dự án biệt thự bỏ hoang là Công ty
cổ phần Tập đoàn Đầu tư Ba Đình phải có biện pháp yêu cầu
khách hàng là chủ nhân của các biệt thự bỏ hoang phải hoàn thiện
và đưa vào sử dụng. Thành phố thậm chí còn yêu cầu chủ đầu tư
phải mua lại các biệt thự nếu người mua không sử dụng, song đây
dường như lại tiếp tục là một biện pháp bất khả thi nếu người mua
không muốn bán hoặc rao bán với giá quá cao. Việc hoàn thiện các
biệt thự hầu như cũng chỉ mang tính đối phó.
2. Cần xác định rõ tiêu chí đất ở và đất sản xuất kinh doanh
Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành quy định đối tượng chịu thuế là
đất ở, đất xây dựng công trình. Tuy nhiên, theo quy định của Luật
đất đai năm 2003 thì nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: đất ở,


đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng... Do đó, Luật thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp quy định đối tượng chịu thuế là đất ở,
đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đảm bảo phù hợp với
Luật đất đai năm 2003. Đối với đất phi nông nghiệp thuộc đối
tượng tại Điều 3 của Luật, nếu sử dụng vào mục đích kinh doanh
thì cũng thuộc đối tượng chịu thuế. Cụ thể đối tượng chịu thuế bao
gồm:
- Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng
khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu
xây dựng, làm đồ gốm.
- Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng
vào mục đích kinh doanh.
Trong thuế SDĐPNN, đối tượng chịu thuế gồm hai loại: đất ở và đất

SXKD. Người nộp thuế là người có quyền sử dụng đất (xin gọi tắt là
chủ đất). Vì vậy việc phân biệt các loại đất này phải căn cứ vào
mục đích sử dụng đất của chủ đất. Một ngôi nhà được người chủ sử
dụng làm nhà ở thì lô đất đó là đất ở. Nhưng cũng ngôi nhà đó, nếu
người chủ cho thuê, dù người thuê cũng dùng để ở, thì từ giác độ
thuế, lô đất đó là đất SXKD.
Tuy đều là đất, nhưng nội dung kinh tế của mỗi loại đất lại khác
nhau. Đất ở thuộc phạm trù hàng tiêu dùng, vì nó không tạo ra thu
nhập cho người nộp thuế (chủ đất), do đó tiền thuế phải trích từ
thu nhập sau thuế của chủ đất. Còn nếu là đất SXKD, kể cả đất có
nhà ở cho thuê, lại thuộc phạm trù phương tiện kinh doanh (vốn),
vì nó đem lại cho chủ đất hoa lợi (thu nhập). Đất này tự tạo ra
nguồn tiền nộp thuế.
Từ phân tích trên rút ra:


1) Cơ sở kinh tế (hay nguồn tiền nộp thuế) của thuế đất ở và thuế
đất SXKD không giống nhau, do đó phải có chính sách khác nhau.
Một bên là chính sách đối với mức tiêu dùng của dân, bên kia là
chính sách đối với đầu tư và sử dụng vốn và tất cả đều phải
khuyến khích sử dụng hợp lý.
2) Việc phân loại đất ở với đất SXKD không đơn giản, bởi nó không
căn cứ vào công dụng vật chất của các công trình trên đất, mà căn
cứ vào sự sử dụng công trình trên đất của chủ đất, thêm nữa sự sử
dụng này lại không cố định, mà có thể thay đổi, hoán vị cho nhau.
Nếu chủ đất sử dụng nhà làm nhà ở của mình thì nộp thuế đất ở,
xét về nội dung kinh tế là thuế thu vào một loại hàng tiêu dùng,
còn nếu các công trình trên đất là nhà xưởng, kho tàng, chuồng
trại chăn nuôi, nhà ở cho thuê... thì nộp thuế đất SXKD, thực chất
là thuế thu vào vốn kinh doanh. Tiếc rằng luật không đề cập tới

vấn đề quan trọng và phức tạp này, thậm chí không thấy định
nghĩa và định rõ tiêu chí phân loại.
3) Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định thuế suất lũy
tiến cho đất ở là 0,03%, 0,06%, 0,09%, tùy theo diện tích đất sử
dụng so với hạn mức đất ở và thuế suất bình quân cho đất SXKD là
0,05%, không phân biệt diện tích sử dụng. Nhìn bề ngoài thuế suất
quy định như vậy có vẻ chống đầu cơ, song thực tế là điều tiết tài
sản của người có nhiều đất ở, không phù hợp với đường lối “dân
giàu, nước mạnh” trong giai đoạn hiện nay.
Quy định hạn mức đất ở là cần thiết. Song, ngày nay phải có tư
duy mới về hạn mức đất ở. Nếu quan niệm rằng đất đai ở nước ta
thuộc sở hữu toàn dân và đất ở đáp ứng một nhu cầu tiêu dùng
thiết yếu của dân, chỉ dưới cái ăn, thì Nhà nước phải lo đất ở cho


dân. Một hạn mức đất ở tối thiểu nào đó cần được coi là chủ quyền
của mỗi công dân. Sử dụng trên mức đó phải nộp thuế, coi như sử
dụng đất SXKD. Đấy là ý tưởng có sức thuyết phục về mặt chính
sách, lại giảm tải cho bộ máy hành thu.
C. Kết luận:
Thực hiện chính sách đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản ở nước ta đã bắt
đầu được hình thành và đi vào hoạt động, góp phần vào việc đáp
ứng nhu cầu bất động sản cho các đơn vị tổ chức và cá nhân, biến
bất động sản thành nguồn lực to lớn cho đầu tư phát triển. Tuy
nhiên về cơ bản, thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn sơ
khai; nguồn thu từ bất động sản còn hạn chế. Để khắc phục những
hạn chế trên, cần thực hiện đồng bộ nhiều chính sách trong đó
chính sách thuế đóng vai trò hết sức quan trọng.