Đề tài NGĂN NGỪA VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN VÀ PHÍ DỊCH VỤ CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

BỘ NỘI VỤ
HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài: NGĂN NGỪA VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỞ
HỮU TÀI SẢN VÀ PHÍ DỊCH VỤ CÁC KHU CHUNG CƢ TẠI
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐÔ THỊ VÀ NÔNG THÔN

Giảng viên hƣớng dẫn: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu
Sinh viên thực hiện: Cao Thị Luân Lý
Lớp: kh11-Đô thị

HÀ NỘI - 2014
Khóa luận tốt nghiệp

Trang 1


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

MỤC LỤC
MỤC LỤC ................................................................................................................................. 2
MỤC LỤC BẢNG ...................................................................................................................... 4
MỤC LỤC HÌNH ....................................................................................................................... 4
MỤC LỤC ẢNH ......................................................................................................................... 4
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................................ 5
LỜI NÓI ĐẦU ........................................................................................................................... 6
PHẦN MỚ ĐẦU........................................................................................................................ 8

1. Lí do chọn đề tài ............................................................................................................ 8
2. Mục đích nghiên cứu .................................................................................................... 9
3. Đối tƣợng nghiên cứu ................................................................................................... 9
4. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................................... 9
5. Nhiệm vụ nghiên cứu .................................................................................................... 9
6. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................................... 10
7. Kết cấu luận văn ......................................................................................................... 10
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ QUẢN LÝ GIẢI QUYẾT MỘT SỐ TRANH
CHẤP TRONG QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ ............................................... 11
1.1. NHÀ CHUNG CƢ........................................................................................................ 11
1.1.1.Một số khái niệm ........................................................................................................ 11
1.1.2. Phân loại chung cƣ .................................................................................................... 14
a. Phân loại theo sở hữu ..................................................................................................... 14
b. Phân loại theo kiến trúc chiều cao tầng ........................................................................ 14
c. Phân loại theo thời gian hình thành .............................................................................. 15
d. Phân loại chung cƣ theo giá trị. ..................................................................................... 15
1.1.3. Đặc điểm của chung cƣ ............................................................................................. 17
1.1.4. Vị trí của chung cƣ trong việc phát triển đô thị hiện nay ..................................... 18
1.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ GIẢI QUYẾT, QUY ĐỊNH CHUNG VÀ NHỮNG TIỀN LỆ
ĐÃ CÓ LIÊN QUAN TỚI QUẢN LÝ SỬ DỤNG CHUNG CƢ .................................... 19
1.2.1. Các nội dung quản lý nhà nƣớc về sử dụng nhà chung cƣ ................................... 19
a. Phân định phần sở hữu riêng và chung trong nhà chung cƣ .................................. 19
b. Nội dung về tổ chức quản lý vận hành nhà chung cƣ ................................................. 21
c. Nội dung về chi phí dịch vụ nhà chung cƣ .................................................................... 21
d. Nội dung về Quyền, trách nhiệm của các chủ thể trong quản lý sử dụng chung cƣ 25
e. Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm........................................................................ 29
1.2.2.
Tổ chức bộ máy quản lý nhà chung cƣ ............................................................. 32
1.3. CÁC TRANH CHẤP CẦN GIẢI QUYẾT TRONG QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ
CHUNG CƢ HIỆN NAY.................................................................................................... 33

1.3.1. Các bên tham gia trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ ........................................ 33
1.3.2. Các tranh chấp về quyền sở hữu chung, riêng ....................................................... 35
1.3.3. Các tranh chấp liên quan tới phí dịch vụ ............................................................... 36
1.4. TIỂU KẾT CHƢƠNG 1 .............................................................................................. 37
CHƢƠNG 2. TỔNG QUAN VỀ TRANH CHẤP TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI, TÌNH
HUỐNG TRANH CHẤP TẠI CHUNG CƢ KEANGNAM .. VÀ GOLDEN WESTLAKE
.................................................................................................................................................. 38
2.1. TỔNG QUAN VỀ TRANH CHẤP, XUNG ĐỘT TẠI CÁC CHUNG CƢ HÀ NỘI
.............................................................................................................................................. 38
2.2. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU TÌNH HUỐNG ................................................... 40
Khóa luận tốt nghiệp
Trang 2


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu
2.3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................................................... 41
2.3.1. Tranh cấp tại chung cƣ Keangnam ......................................................................... 41
a. Giới thiệu về chung cƣ Keangnam ................................................................................ 41
b. Diễn biến tranh chấp đã xảy ra ..................................................................................... 42
c. Phân tích nguyên nhân ................................................................................................... 47
2.3.2. Tranh chấp tại chung cƣ Golden Westlake ........................................................... 50
a. Chung cƣ Golden Westlake ........................................................................................... 50
b. Diễn biến tranh chấp ...................................................................................................... 50
c. Phân tích nguyên nhân tranh chấp ............................................................................... 56
2.4. So sánh tranh chấp hai tình huống trên .................................................................... 59
2.4.1. Giống nhau ................................................................................................................ 59
2.4.2. Khác nhau .................................................................................................................. 60
2.5. ĐÁNH GIÁ VÀ TÌM NGUYÊN NHÂN TRANH CHẤP ........................................ 61
2.5.1. Đánh giá ..................................................................................................................... 61
2.5.2. Phân tích nguyên nhân ............................................................................................. 62

a. Từ phía CĐT, doanh nghiệp quản lý vận hành ....................................................... 62
b. Từ phía cƣ dân và cộng đồng ..................................................................................... 65
c. Từ phía nhà nƣớc ........................................................................................................ 66
2.6. TIỂU KẾT CHƢƠNG 2 .............................................................................................. 72
CHƢƠNG 3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NGĂN NGỪA VÀ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH
CHẤP Ở CHUNG CƢ ............................................................................................................ 74
3.1. CƠ SỞ XÂY DỰNG GIẢI PHÁP .............................................................................. 74
3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ NGĂN NGỪA VÀ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP
Ở CHUNG CƢ .................................................................................................................... 75
3.2.1. Giải pháp nâng cao ý thức và trách nhiệm của chủ đầu tƣ .................................. 75
3.2.2. Giải pháp cho cƣ dân, ban quản trị ........................................................................ 77
3.2.3. Giải pháp từ phía cơ quan nhà nƣớc ...................................................................... 78
a. Xây dựng và Hoàn thiện hệ thống pháp luật............................................................ 78
b. Tổ chức bộ máy hoạt động hiệu quả ......................................................................... 80
PHẦN KẾT LUẬN ................................................................................................................. 83
1. KẾT LUẬN ...................................................................................................................... 83
2. MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ ............................................................................................ 83
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................. 85
PHỤ LỤC................................................................................................................................. 88

Khóa luận tốt nghiệp

Trang 3


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

MỤC LỤC BẢNG
Bảng 1.1. KHUNG GIÁ DỊCH VỤ NHÀ CC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ...... 24
Bảng 2.1: Sự khác nhau của hai tình huống tranh chấp tại Keangnam và Golden Westlake .. 60

MỤC LỤC HÌNH
Hình 1.1 Tổ chức bộ máy nhà nước quản lý nhà ở CC ............................................................ 32
Hình 1.2: Các bên tham gia trong quản lý sử dụng CC ............................................................ 34
Hình 3.1. Sơ đồ minh họa mối quan hệ giữa các vấn đề liên quan đến nguyên nhân tranh chấp
.................................................................................................................................................. 62

MỤC LỤC ẢNH
Ảnh 2.1. Cư dân Keangnam phản đối CĐT thu phí dịch vụ cao .............................................. 43
Ảnh 2.2. Người dân mắc võng, trực trước phòng của CĐT khi không về được nhà ................ 44
Ảnh 2.3. Người dân không về được nhà sinh hoạt luôn dưới sân tòa nhà ............................... 44
Ảnh 2.4. Cư dân GW bỏ xe của mình ngoài trời, dán băng rôn phản đối CĐT ....................... 53
Ảnh 2.5. Cư dân không vào được tầng hầm nên đỗ xe ngoài lối đi vào ................................... 54

Khóa luận tốt nghiệp

Trang 4


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Stt

Các từ viết tắt

Ký hiệu viết tắt

1

Ban quản trị

BQT

2

Bộ Xây dựng

BXD

3

Chung cư

CC

4

Chủ đầu tư

CĐT

5

Golden westlake

GW

6

Thành phố

TP

7

Ủy ban nhân dân

UBND

Khóa luận tốt nghiệp

Trang 5


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

LỜI NÓI ĐẦU
Từ khi du nhập vào Việt Nam, mô hình nhà CC được xác định là một trong
những giải pháp tốt cho bài toán nhà ở tại đô thị, bởi nó giải quyết được vấn đề về
không gian sống ở thành phố chật chội. Cũng từ đây, sự phát triển ngày càng nhiều
loại hình nhà CC đòi hỏi cần phải có một mô hình quản lý phù hợp, đội ngũ quản lý
chuyên nghiệp để đảm bảo quyền lợi, lợi ích của cả CĐT và cư dân tại các CC. Tuy
nhiên trong những năm gần đây loại hình nhà ở này còn nhiều bất cập đã khiến CC
trở thành đề tài của nhiều cuộc tranh cãi. Trong đó những tranh chấp trong quản lý
sử dụng như quyền sở hữu tài sản chung – riêng, về phí dịch vụ là một trong những
đề tài tốn nhiều giấy mực trong thời gian qua.
TP. Hà Nội là trung tâm kinh tế - chính trị của cả nước, nơi đây tập trung rất
nhiều dân cư và cũng là nơi mà mô hình nhà CC rất phát triển trong nhiều năm qua.
Tuy nhiên cùng với sự phát triển đó những tranh chấp cũng liên tục xảy ra và diễn ra
đa dạng, tại rất nhiều các phân khúc CC khác nhau.

Là một sinh viên học chuyên ngành quản lý nhà nước về Đô Thị, với những
kiến thức đã được học về quản lý đô thị, về quản lý nhà ở đô thị. Giúp em nhận thấy
rằng, đây là một vấn đề quan trọng cần được ngăn ngừa và giải quyết từ nhiều phía,
trong đó nhà nước luôn có vai trò rất quan trọng. Nếu tình trạng này liên tục sảy ra
sẽ gây khó khăn trong công tác quản lý, cũng như thiệt hại cho các bên tham gia,
ảnh hưởng lớn tới sự phát triển của mô hình này, gây mất trật tự và văn minh đô thị.
Qua đây em cũng muốn gửi lời cảm ơn tới tất cả các thầy cô trong nhà trường
đã miệt mài giảng dạy chúng em suốt bốn năm học vừa qua, các thầy cô trong khoa
Quản lý nhà nước về Đô thị và Nông thôn đã giúp đỡ chúng em rất nhiều trong quá
trình học tập vào chuyên ngành. Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn Ts. Nguyễn
Ngọc Hiếu – Phó Trưởng Khoa quản lý nhà nước về đô thị và nông thôn đã hướng
dẫn, giúp em hoàn thành tốt luận văn này.

Khóa luận tốt nghiệp

Trang 6


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

Do thời gian và kiến thức của bản thân có giới hạn, nên trong bài viết chắc
chắn sẽ còn nhiều thiếu sót. Em mong sẽ nhận được sự thông cảm và đóng góp ý
kiến của thầy cô để em có thể hoàn thiện bài tốt hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

Khóa luận tốt nghiệp

Trang 7

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

PHẦN MỚ ĐẦU
Giới thiệu lý do chọn đề tài, mục đích, đối tƣợng, phạm vi,
nhiệm vụ, phƣơng pháp và kết cấu bài nghiên cứu
1.

Lí do chọn đề tài

Hiện nay, xây dựng nhà CC là một giải pháp phù hợp để phát triển nhà ở tại
đô thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội, tạo môi trường sống và diện mạo đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.
Gần đây, nhà CC đã được đầu tư xây dựng ở các đô thị lớn với tốc độ khá cao.
Khác với các loại hình nhà ở khác, Nhà CC có đặc điểm là loại nhà có nhiều
người sử dụng, nhiều chủ sở hữu, bao gồm các chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các
phần diện tích không phải là nhà ở,... Đặc biệt, nhà CC có nhiều diện tích thuộc sở
hữu chung, sử dụng chung. Chính vì vậy vấn đề về quyền sở hữu, quản lý vận hành
nhà CC sao cho hài hòa được lợi ích của các bên là vấn đề cần được quan tâm. Vì,
nếu có những tranh chấp sảy ra sẽ gây nhiều khó khăn trong công tác quản lý, ảnh
hưởng đến quyền lợi của khách hàng, CĐT cũng như sự tăng trưởng của nhà ở nói
chung và nhà CC nói riêng.
Cùng với sự phát triển nhà CC, công tác quản lý sử dụng nhà CC trong cả
nước nói chung và trên địa bàn Thủ đô Hà Nội nói riêng đã bước đầu đạt được một
số kết quả nhất định. Qua việc triển khai thực hiện các quy định về quản lý sử dụng
nhà ở đã duy trì được chất lượng của nhà CC, giữ gìn cảnh quan môi trường, nâng
cao điều kiện sống trong các khu CC, đặc biệt đã góp phần hình thành một nếp sống
trong nhà CC theo hướng văn minh, hiện đại.
Tuy nhiên, cùng với sự phát triển nhanh chóng về số lượng, trong quản lý sử
dụng nhà CC cũng đã nảy sinh một số vướng mắc, bấp cập. Thực tế đã xảy ra rất
nhiều các tranh chấp, hầu hết các tranh chấp liên quan đến vấn đề sở hữu chung

trong nhà CC cũng như chưa có sự thống nhất trong việc thu phí dịch vụ nhà CC gây
bức xúc cho các hộ dân tại các nhà CC và trong dư luận.
Khóa luận tốt nghiệp

Trang 8


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

Hiện nay các tranh chấp cũng đã trầm lắng hơn, tuy nhiên: Rủi ro của thị
trường bất động sản sẽ còn tiếp diễn, xung đột sẽ ngày càng gay gắt nếu không có sự
can thiệp kịp thời của cơ quan quản lý nhà nước và sự thực hiện nghiêm túc của các
cơ quan liên quan, trong đó Tranh chấp giữa CĐT dự án nhà CC và cư dân ở nhà CC
về các không gian công cộng, chi phí dịch vụ và chất lượng dịch vụ là một trong các
loại tranh chấp phổ biến trên thị trường bất động sản hiện nay [1].
Chính vì vậy em chọn đề tài “Ngăn ngừa và giải quyết tranh chấp về quyền
sở hữu tài sản và phí dịch vụ các khu CC tại TP. Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu của
mình. Với mục đích nghiên cứu được trình bày ở phần dưới đây.
2.

Mục đích nghiên cứu

-

Phản ánh tình trạng tranh chấp trong quản lý sử dụng các khu CC trên

địa bàn TP. Hà Nội trong những năm vừa qua.
-

Cung cấp một số thông tin làm cơ sở hỗ trợ quá trình đánh giá, giải

quyết các tranh chấp trong quản lý sử dụng CC.
3.

Đối tƣợng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hành vi của các bên quản lý và tham gia
trong các vụ việc tranh chấp trong quản lý sử dụng CC trên địa bàn TP. Hà Nội. Cụ
thể là hành vi của các bên như: CĐT; BQT và chủ sở hữu; doanh nghiệp quản lý vận
hành, cung cấp dịch vụ; cơ quan nhà nước quản lý về nhà ở của phường, quận, TP..
4.

Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu tại TP. Hà Nội và chỉ đề cấp tới các chung cư mới hình
thành trong giai đoạn sau khi có Nghị định 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây
dựng nhà ở để bán và cho thuê ( là các nhà chung cư cao tầng). Cụ thể phạm vi
nghiên cứu chủ yếu ở một số dự án nhà CC mới hình thành trong giai đoạn này như:
Keangnam (xây dựng cuối năm 2007), Golden westlake (xây dựng vào năm 2006).
5.

Nhiệm vụ nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp

Trang 9


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

-

Hệ thống hóa những vấn đề lý luận liên quan tới quản lý giải quyết một

số tranh chấp trong quản lý sử dụng CC.
-

Mô tả, đánh giá thực trạng, so sánh, phân tích các nguyên nhân tranh

chấp về quyền sở hữu tài sản và phí dịch vụ tại một số khu CC điển hình.
-

Đề xuất một số biện pháp, giải pháp, khuyến nghị để ngăn ngừa và giải

quyết một số tranh chấp.
6.

Phƣơng pháp nghiên cứu

Trong khi nghiên cứu em sử dụng một số phương pháp sau:
-

Phương pháp nghiên cứu, phân tích tài liệu

-

Phương pháp quan sát thực tiễn

-

Phương pháp phân tích so sánh, tổng hợp

Các phương pháp này sẽ được trình bày rõ hơn tại mỗi phần của luận văn, đã
sử dụng phương pháp nào để nghiên cứu.
7.

Kết cấu luận văn

Kết cấu chính của luận văn ngoài phần mở đầu và kết luận bao gồm ba
chương sau:
Chương 1. Tổng quan về vấn đề quản lý giải quyết một số tranh chấp trong
quản lý sử dụng nhà CC;
Chương 2. Tổng quan về tranh chấp tại thành phố Hà Nội, cụ thể tình huống
tranh chấp tại CC Keangnam và Golden Westlake;
Chương 3. Một số giải pháp ngăn ngừa và giải quyết các tranh chấp ở chung
cư.

Khóa luận tốt nghiệp

Trang 10


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ QUẢN LÝ GIẢI QUYẾT
MỘT SỐ TRANH CHẤP TRONG QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ
1.1. NHÀ CHUNG CƢ
1.1.1.Một số khái niệm


Khái niệm nhà ở

Trước đây vào thời kỳ nguyên thuỷ, nhà ở mới chỉ đơn giản được hiểu là nơi
che mưa, che nắng, tránh thú dữ. Khi cuộc sống ngày một phát triển cũng là lúc tầm
quan trọng của ngôi nhà được nâng lên. Nhà ở đã trở thành nơi diễn ra mọi sinh
hoạt, nơi tái tạo sức lao động và còn là một hàng hoá đặc biệt có những đặc điểm
riêng.
Theo từ điển Tiếng Việt "nhà" được định nghĩa là: công trình xây dựng có
mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một công việc nào đó.
Nhà ở theo quy định tại điều 1 Luật nhà ở 2005 là: công trình xây dựng với
mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.


Quản lý nhà nước về nhà ở

Để hiểu được khái niệm quản lý nhà nước về nhà ở, trước hết phải hiểu khái
niệm về quản lý nhà nước:
Quản lý nhà nước theo nghĩa rộng : Là một dạng quản lý xã hội đặc biệt,
mang tính quyền lực nhà nước và sử dụng pháp luật, chính sách để điều chỉnh hành
vi của cá nhân, tổ chức trên tất cả các mặt của đời sống xã hội do các cơ quan trong
bộ máy nhà nước thực hiện bao gồm lập pháp, hành pháp và tư pháp, nhằm phục vụ
nhân dân duy trì sự ổn định và phát triển xã hội.
Theo nghĩa hẹp, Quản lý nhà nước chủ yếu là quá trình chấp hành và điều
hành của hệ thống cơ quan hành chính nhà nước đối với các hành vi của cá nhân, tổ
chức trên tất cả các mặt của đời sống xã hội theo pháp luật nhằm đạt được những
mục tiêu yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước. Quản lý nhà nước theo nghĩa hẹp này
Khóa luận tốt nghiệp

Trang 11

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

còn đồng nghĩa với khái niệm quản lý hành chính nhà nước [2]. Dưới góc độ nghiên
cứu về hành chính nhà nước, chúng ta sẽ cùng đi tìm hiểu về khái niệm quản lý nhà
nước về nhà ở theo nghĩa hẹp này.
Quản lý nhà nước về nhà ở hiểu theo nghĩa hẹp là: quá trình chấp hành và
điều hành của hệ thống cơ quan hành chính nhà nước đối với các hành vi của các
nhân, tổ chức trong lĩnh vực nhà ở theo pháp luật nhằm đạt được những mục tiêu
yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước về nhà ở.


Quản lý nhà nước về quản lý sử dụng nhà chung cư

Quản lý nhà nước về quản lý sử dụng CC là quá trình chấp hành và điều hành
của hệ thống cơ quan hành chính nhà nước đối với các hành vi của cá nhân, tổ chức
trong quá trình quản lý sử dụng nhà CC theo quy định của pháp luật, nhằm đạt được
những mục tiêu của quản lý nhà nước về quản lý sử dụng nhà CC


Nhà chung cư

Khái niệm nhà CC ở nước ta được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở
2005 (điều 70), trước đó nhà CC thường được gọi là nhà tập thể, theo đó:
“ Nhà CC là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà CC có phần
sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ
gia đình, cá nhân sử dụng nhà CC”.


Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Là nhà CC có từ hai chủ sở hữu trở lên. trong bài chủ yếu nói về loại nhà CC
này, vì đây là nơi nảy sinh nhiều mâu thuẫn tranh chấp khi có nhiều chủ sở hữu các
phần chung, riêng.


Chủ đầu tư

Khóa luận tốt nghiệp

Trang 12


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

CĐT là người sở hữu vốn hoặc được giao quản lý sử dụng vốn để thực hiện
đầu tư xây dựng nhà CC theo quy định của pháp luật; là người trực tiếp bán các căn
hộ trong nhà CC cho bên mua.


Chủ sở hữu nhà chung cư

Chủ sở hữu nhà CC là tổ chức, cá nhân đang sử hữu hợp pháp phần sở hữu
riêng trong nhà CC.


Người sử dụng nhà chung cư

Người sử dụng nhà CC là tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phần sở

hữu riêng trong nhà CC.


Đơn vị đang quản lý nhà chung cư

Đơn vị đang quản lý nhà CC là tổ chức đang được giao trách nhiệm trực tiếp
quản lý nhà CC đó.


Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư

Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà CC là đơn vị có năng lực chuyên môn về
quản lý vận hành nhà CC được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật
về doanh nghiệp. Doanh nghiệp này được chủ đầu tư hoặc BQT nhà CC ký hợp
đồng để thực hiện nhiệm vụ cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà CC.


Hội nghị nhà chung cư

Hội nghị nhà CC là hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà CC. Chủ
sở hữu, người sử dụng nhà CC có thể cử đại diện hoặc ủy quyền cho người khác
tham dự Hội nghị nhà CC. Hội nghị nhà CC là cơ quan có quyền cao nhất trong việc
quản lý sử dụng nhà CC đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.


Ban quản trị

BQT nhà CC do Hội nghị nhà CC bầu ra, là người đại diện để bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử
dụng nhà CC.

Khóa luận tốt nghiệp

Trang 13


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

BQT nhà CC gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà CC đó. Số
lượng thành viên BQT do Hội nghị nhà CC quyết định. Nhiệm kỳ của BQT nhà CC
tối đa là ba năm. BQT hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số.


Phí dịch vụ

Phí dịch vụ là mức phí mà người sử dụng phải thanh toán khi sử dụng một
dịch vụ nào đó. Theo nguyên tắc, mức phí tương ứng với chi phí cho dịch vụ đó.
Phí dịch vụ nhà CC là một mức phí mà người sử dụng phải thanh toán khi sử
dụng một dịch vụ nào đó trong nhà CC. Có thể hiểu rằng chi phí dịch vụ nhà CC bao
gồm chi phí quản lý vận hành nhà CC và phí dịch vụ khác (như trông giữ xe ô tô...).
trong đó, chi phí quản lý vận hành chỉ tập trung cho việc quản lý và vận hành phần
sở hữu chung nhà CC.


Quyền sở hữu tài sản

Quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật dân sự. Tuy nhiên
trong sở hữu tài sản ở CC quyền của chủ sở hữu sẽ bị giới hạn do đặc điểm của nhà
CC. Các quyền đó được quy định trong các văn bản pháp luật của nhà nước và quy
chế của nhà CC.

1.1.2. Phân loại chung cƣ
a. Phân loại theo sở hữu
CC thuộc sở hữu nhà nước
CC thuộc sở hữu của của các tổ chức chính trị xã hội, tổ chức kinh tế.
CC thuộc sở hữu tư nhân
b. Phân loại theo kiến trúc chiều cao tầng
Loại siêu cao tầng: trên 40 tầng
Loại rất cao: từ 25 tới 40 tầng
Khóa luận tốt nghiệp

Trang 14


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

Loại cao tầng: từ 9 tới 25 tầng
Loại nhiều tầng: từ 4 tới 8 tầng
Loại thấp tầng: từ 2 tới 3 tầng
Hiện nay ở Hà nội phổ biến là các nhà CC loại cao tầng từ 9 tới 25 tầng.
c. Phân loại theo thời gian hình thành
Nếu xét về thời gian các chung cư được xây dựng có thể phân loại thành các
khu chung cư cũ và mới.
Chung cư cũ là những khu chung cư được xây dựng từ lâu, cách đây khoảng
30 năm trở đi, hầu hết đây là những khu chung cư được hình thành trong thời kỳ bao
cấp của nước ta trước năm 1986, thường được gọi với tên là nhà tập thể. Theo thống
kê của Sở Xây dựng Hà Nội (năm 2010), Hà Nội còn hơn 1.000 chung cư cũ (cao 4
– 5 tầng). Trong đó có 982 chung cư cũ do TP quản lý và 173 chung cư, nhà tập thể
khác do Cty TNHH MTV đầu tư phát triển nhà và đô thị quản lý. Đặc điểm của các
khu chung cư cũ này là hạ tầng kỹ thuật đã xuống cấp, chất lượng kém, thiết kế kiểu
cũ không tiện dụng như nhiều khu không có chỗ để xe cho cư dân tập thể, diện tích

căn hộ nhỏ... hiện nay TP Hà Nội đang tiến hành kiểm định, khảo sát, nhằm cải tạo,
xây lại các chung cư cũ, đã xuống cấp này.
Chung cư mới là những khu chung cư được hình thành trong thời gian gần
đây, với kết cấu hạ tầng hiện đại hơn, thiết kế tiện ích hơn, với chiều cao tầng và
diện tích căn hộ cũng lớn và đa dạng hơn. Trong bài chủ yếu nghiên cứu về các khu
chung cư mới này, đặc biệt là những chung cư được hình thành sau khi có Nghị định
71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà CC. Vì tranh chấp về quyền sở hữu
tài sản và phí dịch vụ hiện nay hầu hết chỉ xảy ra tại các khu chung cư mới hình
thành này.
d. Phân loại chung cƣ theo giá trị.
Thông tư 14/2008/TT-BXD về phân hạng nhà CC, Nhà CC được phân thành
các hạng như sau:
Khóa luận tốt nghiệp

Trang 15


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

Nhà CC hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn
hảo;
Nhà CC hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy
hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết
bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;
Nhà CC hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang
thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;
Nhà CC hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu

về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều
kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
Phân loại nhà CC hiện nay là một việc làm rất cần thiết. Khi CC được phân
loại đúng thì khách hàng sẽ mua được những căn hộ có giá cả phù hợp với chất
lượng vì giá căn hộ được CĐT đưa ra căn cứ vào hạng CC. Bên cạnh đó, việc phân
loại này còn giúp cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức, cá nhân phân biệt được
chất lượng của CC để quản lý, sử dụng, bảo hành, bảo trì và tính các loại phí vận
hành sao cho phù hợp nhất.
Vì thực tế cho thấy, trên thị trường hiện nay, các dự án vẫn được CĐT gắn đủ
các tên mác như “căn hộ cao cấp”, “căn hộ siêu cao cấp”, “căn hộ siêu sang”, “căn
hộ đẳng cấp”… để đưa ra thị trường với đủ các loại giá cả, không ít người dân vì tin
vào đó mà mua căn hộ với giá đắt nhưng chất lượng thì không như quảng cáo [3].
Trên các phương tiện truyền thông thường phản ánh nhiều trường hợp cư dân sống
tại CC phản ứng, kiện tụng CĐT vì mua CC với giá cao cấp nhưng khi đến ở phát
hiện ra chỉ là thấp cấp vì có quá nhiều vấn đề về chất lượng, dịch vụ và còn phải
gánh thêm những chi phí quá cao vì mang tiếng là CC cao cấp.
Khóa luận tốt nghiệp

Trang 16


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

Mặc dù BXD đã quy định phân hạng CC, nhưng trên thực tế, nhiều CĐT các
dự án nhà CC đang gặp khó khăn trong việc thực hiện Thông tư 14. Ví dụ, muốn
được xếp căn hộ loại 1 (cao cấp nhất), căn hộ phải thỏa mãn tất cả các tiêu chí được
liệt kê, trong đó có nhiều tiêu chí rất khó thực hiện trong điều kiện hiện nay, như
quy định: “Mỗi căn hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô”. Chính vì vậy để phân loại được
CC là một điều rất khó ở nước ta hiện nay. Tuy nhiên đây lại là công việc rất cần

thiết và quan trọng trong giai đoạn hiện nay, để đảm bảo quyền lợi của cả bên mua
và bán.
1.1.3. Đặc điểm của chung cƣ


Theo Nghị định 209/2004/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình, nhà

ở gồm nhà CC và nhà riêng lẻ, vì vậy nhà CC mang những đặc điểm của nhà ở như:
Nhà ở gắn liền với vị trí không gian nên không thể di chuyển được, không
mang đi trao đổi mua bán dễ dàng như những loại hàng hoá khác.
Nhà ở là một trong những loại hàng hóa có giá đắt nhất. Do chi phí xây dựng
lớn, giá thành nguyên vật liệu cao và quỹ đất xây dựng luôn có giới hạn so với mức
gia tăng của dân số nên giá nhà ở là rất đắt, đặc biệt ở những TP. lớn.
Nhà ở có tính bền vững, lâu dài. Một ngôi nhà có thể là nơi sinh hoạt của các
thế hệ trong một hay nhiều gia đình, trải qua hàng trăm năm lịch sử.
Giá nhà ở trước hết phụ thuộc vào giá đất, tiếp theo là phụ thuộc vào mức độ
bền vững về kết cấu xây dựng, mức thuận tiện trong sinh hoạt. Việc giao dịch mua
bán, chuyển nhượng nhà ở phải thực hiện theo những quy định hết sức chặt chẽ của
pháp luật.


Ngoài những đặc điểm trên, nhà CC còn có một số đặc điểm riêng về sở

hữu chung, theo điều 225 Luật dân sự:
Nhà CC có đặc điểm là loại nhà có nhiều người sử dụng, nhiều chủ sở hữu,
bao gồm các chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích không phải là nhà ở,
người sử dụng là người đi thuê…
Khóa luận tốt nghiệp

Trang 17

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà CC thuộc sở hữu chung
của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia.
Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà CC có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong
việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung.
Trong trường hợp nhà CC bị tiêu hủy, thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà
CC có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà CC theo quy định của pháp luật.
Chính những đặc điểm riêng biệt của nhà CC so với loại hình nhà ở khác nên
vấn đề quản lý sử dụng nhà CC cũng khá phức tạp, nhiều vấn đề cần quan tâm và
giải quyết cũng như hệ thống pháp luật cần đầy đủ và đồng bộ để điều chỉnh sao cho
phù hợp.
1.1.4. Vị trí của chung cƣ trong việc phát triển đô thị hiện nay
CC có vai trò rất quan trọng trong sự phát triển của đô thị ngày nay, với tốc
độ đô thị hóa cao cùng với đó là sự tập trung ngày càng đông đúc dân cư chính là
lúc nảy sinh nhiều vấn đề về nhà ở, trong đó, nhu cầu về nhà ở là rất lớn. Nên sự
phát triển mô hình nhà CC hiện nay là rất cần thiết và trên thực tế các dự án CC liên
tục phát triển tại các TP lớn như: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí minh... Vì Sự phát
triển của mô hình này không chỉ vì nhu cầu của CĐT, người ở mà nó còn đến từ góc
độ cộng đồng và đô thị, như tiết kiệm diện tích sử dụng đất, có thể tiết kiệm chi phí
xây dựng hạ tầng và tiện tích, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác
nhau.
Theo Dự thảo Báo cáo chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và
tầm nhìn đến năm 2030, việc tăng tỷ lệ nhà ở CC cao tầng phù hợp với điều kiện của
từng đô thị để tiết kiệm quỹ đất, tạo diện mạo và cuộc sống đô thị văn minh, công
nghiệp và hiện đại. Chính vì vậy, nhà nước chủ trương khuyến khích các thành
phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở chung cư cao tầng
theo dự án. Phấn đấu đến năm 2020, nâng tỷ lệ nhà ở CC tại khu vực đô thị trên cả

nước đạt 15% (hiện tại là 4%); tại Hà Nội tỷ lệ CC đạt 25-30% (hiện tại là 17%); tại
Khóa luận tốt nghiệp

Trang 18


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

TP. Hồ Chí Minh tỷ lệ CC đạt 18-20% (hiện tại là 6%); tại các đô thị loại I tỷ lệ nhà
ở CC đạt 15% (hiện tại là 4-6%); tại các đô thị khác tỷ lệ nhà ở CC đạt 5-7%.
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản trong kiến nghị bổ sung vào Báo
cáo gửi Thủ tướng Chính phủ về “Tình hình thị trường bất động sản và một số giải
pháp nhằm quản lý thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh”, một số giải pháp
trong đó có quy định để đa dạng hóa các loại hình nhà ở trong các dự án phát triển
nhà ở, tăng tỷ lệ nhà CC cao tầng với quy mô diện tích căn hộ đa dạng đáp ứng nhu
cầu của thị trường. Đối với hai TP lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh các dự án phát
triển nhà ở phải có tỷ lệ nhà CC trên 80% tổng số nhà ở.
Chính vì vậy có thể thấy mô hình này ngày càng có vai trò quan trọng trong
chiến lược phát triển đô thị và nhà ở của nước ta. Cũng từ đó quản lý nhà nước trong
các vấn đề về nhà ở, trong đó có quản lý nhà nước về sử dụng CC cũng đặt ra yêu
cầu ngày càng phải chú trọng trong việc ban hành các văn bản pháp luật, tổ chức bộ
máy quản lý để điều chỉnh hành vi của các cá nhân, tổ chức theo đúng mục tiêu đã
đề ra. Dưới đây là phần cơ sở pháp lý giải quyết, những quy định chung liên quan
tới quản lý sử dụng CC.
1.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ GIẢI QUYẾT, QUY ĐỊNH CHUNG VÀ NHỮNG
TIỀN LỆ ĐÃ CÓ LIÊN QUAN TỚI QUẢN LÝ SỬ DỤNG CHUNG CƢ
1.2.1. Các nội dung quản lý nhà nƣớc về sử dụng nhà chung cƣ
a. Phân định phần sở hữu riêng và chung trong nhà chung cƣ
Các quy định về phần sở hữu trong nhà CC đã được quy định cụ thể trong
pháp luật về nhà ở: tại Điều 70 của Luật nhà ở, Điều 49 của Nghị định số

71/2010/NĐ-CP, Điều 4 của Quy chế quản lý sử dụng nhà CC ban hành kèm theo
Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD.
 Phần sở hữu riêng trong nhà CC bao gồm:
Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn
liền với căn hộ đó.
Khóa luận tốt nghiệp

Trang 19


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

Phần diện tích khác trong nhà CC được công nhận là sở hữu riêng theo quy
định của pháp luật.
Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện
tích thuộc sở hữu riêng.
 Phần sở hữu chung trong nhà CC bao gồm:
Phần diện tích nhà còn lại của nhà CC ngoài phần diện tích thuộc sở hữu
riêng;
Phần diện tích thuộc sở hữu chung bao gồm: Không gian và hệ thống kết cấu
chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà CC, gồm khung, cột, tường
chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng,
hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật,
nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình,
thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của
căn hộ nào.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà CC đó.
Trên đây là phần quy định theo Luật Nhà ở và Quy chế quản lý sử dụng nhà
CC ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD, qua đây không quy định
tầng hầm là của ai, và đã quy định nơi để xe là sở hữu chung. Nhưng tới Nghị định

71 lại quy định rằng.
Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng
theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại
phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà CC. Đối với khu vực để xe ô tô thì phải
xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do CĐT quyết định thuộc quyền sở hữu
chung của các chủ sở hữu nhà CC hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà CC;
Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (chủ đầu tư giữ lại, không
bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán
căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ)
Khóa luận tốt nghiệp

Trang 20


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà CC phải được ghi rõ trong hợp
đồng mua bán căn hộ CC theo quy định của BXD
Tại TP. Hà Nội Từ tháng 1/2013, Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND của
UBND TP. Hà Nội có hiệu lực thi hành với nhiều điều khoản về quản lý sử dụng
nhà CC trên địa bàn TP. Trong đó, có đề cập khái niệm sở hữu chung, riêng và việc
xác định các phần sở hữu này. Tuy nhiên, trên thực tế việc phân định quyền sở hữu
chung, riêng không đơn giản, nhất là đối với những tòa nhà CC xây dựng và từ trước
khi có Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
b. Nội dung về tổ chức quản lý vận hành nhà chung cƣ
Nhà CC có nhiều chủ sở hữu phải có BQT do Hội nghị nhà CC bầu ra. Trong
thời hạn không quá mười hai tháng, kể từ ngày nhà CC được đưa vào khai thác, sử
dụng, CĐT có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị CC để bầu BQT. Khi chưa thành
lập được BQT thì CĐT có trách nhiệm thực hiện các công việc của BQT.
Quản lý vận hành nhà CC bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động

của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự
phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu
chung hoặc phần sử dụng chung của nhà CC; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh,
thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác)
đảm bảo cho nhà CC hoạt động bình thường. Việc quản lý vận hành nhà CC do
doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà CC thực hiện.
Dịch vụ quản lý vận hành nhà CC được hưởng các cơ chế như đối với dịch vụ
công ích theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.
Các chi phí dịch vụ khi sử dụng nhà CC, kể cả phí dịch vụ trông giữ xe ô tô
không được cao hơn mức giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp
các bên có thỏa thuận khác.
c. Nội dung về chi phí dịch vụ nhà chung cƣ

Khóa luận tốt nghiệp

Trang 21


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

Các quy định về chi phí dịch vụ nhà CC đã được quy định cụ thể trong pháp
luật về nhà ở (tại Điều 68 của Luật nhà ở, Điều 50 của Nghị định số 71/2010/NĐCP, Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà CC ban hành kèm theo Quyết định số
08/2008/QĐ-BXD...).
 Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà CC bao gồm
Chi phí cho doanh nghiệp vận hành nhà CC; điều khiển hoạt động của hệ
thống trang thiết bị và nhân công thực hiện các dịch vụ cho nhà CC; các chi phí sử
dụng năng lượng, nhiên liệu, vật liệu, duy tu bảo dưỡng thường xuyên và các chi phí
khác để đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết bị (như thang máy, máy bơm và máy
móc, thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung trong nhà CC.
Chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên BQT và các chi phí hợp lý

khác phục vụ cho hoạt động của BQT.
Phí trông giữ ôtô, xe đạp, xe máy được hạch toán riêng và được bù đắp vào
chi phí quản lý vận hành nhà CC.
 Việc huy động kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà CC
Nhà CC có nhiều chủ sở hữu thì kinh phí vận hành được huy động từ các chủ
sở hữu theo nguyên tắc đảm bảo tính đủ chi phí. Mức đóng góp kinh phí được tính
theo tháng, phân bổ theo diện tích phần sở hữu riêng của từng chủ sở hữu và thu từ
người sử dụng nhà CC mỗi tháng một lần.
UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ương căn cứ vào tình hình thực tế của địa
phương để quy định mức thu tối đa (giá trần) kinh phí quản lý vận hành nhà CC trên
địa bàn. CĐT dự án nhà CC căn cứ mức thu tối đa do UBND tỉnh, TP trực thuộc
Trung ương quy định để tính toán, cân đối mức phí dịch vụ ngay từ khi lập dự án.
Đối với dự án nhà CC có sử dụng dịch vụ gia tăng (như tắm hơi, bể bơi sử
dụng riêng cho từng nhà hoặc các dịch vụ gia tăng khác) ngoài các dịch vụ quy định
ở trên mà CĐT có thoả thuận mức phí dịch vụ với người mua bằng văn bản khi ký
hợp đồng mua bán nhà ở thì mức thu thực hiện theo thoả thuận đó.
Khóa luận tốt nghiệp

Trang 22


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

Mới đây BXD vừa ban hành Thông tư 05/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung
Điểm a, Khoản 2, Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung. Thông tư
05/2014/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 25/6/2014.
Theo đó, mức đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà CC được tính theo
tháng và phân bổ theo diện tích thông thủy của căn hộ hoặc phần nhà khác không
phải là căn hộ nhà CC (kể cả diện tích nhà để xe) thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở
hữu nhà CC. Và theo đó UBND TP cũng không quy định mức giá trần như trước.

Trong khi theo quy định hiện hành (Quy chế quản lý sử dụng nhà CC ban
hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD), mức đóng góp kinh phí được tính
theo tháng, phân bổ theo diện tích phần sở hữu riêng của từng chủ sở hữu và thu từ
người sử dụng nhà CC mỗi tháng một lần.
Với quy định của Thông tư 05, BXD thể hiện rõ quan điểm thống nhất cách
tính diện tích căn hộ CC và cũng để thống nhất với Thông tư 03/2014/TT-BXD. Bởi
trước đó, BXD cũng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều
21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD, nêu rõ: Diện tích sử dụng căn hộ được tính
theo kích thước thông thủy (trước kia có thể tính theo cả tim đường) và được ghi vào
Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các
phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó,
không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp
kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
 Mức phí tối đa trông giữ các phương tiện tại các CC và mức trần giá
dịch vụ nhà CC trên địa bàn TP. Hà Nội
Trước hàng loạt các tranh chấp xảy ra về phí dịch vụ cao, như tại Ciputra
2006, The manor năm 2007 cao trào vào đầu năm 2009 người dân sống tại The
Manor đã dàn xe phản đối việc thu phí gửi xe quá cao và cho rằng, diện tích tầng
hầm, diện tích công cộng là thuộc về người dân.
Nhận thấy những tranh chấp phức tạp, ảnh hưởng đến đời sống xã hội, ngày
29/9/2009, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định 107/2009/QĐ-UBND bổ
Khóa luận tốt nghiệp

Trang 23


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

sung, điều chỉnh Quyết định số 25/2009/QĐ-UBND (xem phụ lục 1) theo đó quy
định mức phí tối đa trông giữ các phương tiện tại các CC là 1.250.000 đồng/tháng/ô

tô. Tuy nhiên, trên thực tế quy định này cũng không áp chế được những tranh chấp
giữa CĐT và người dân các khu CC khi CĐT thường áp dụng vượt trần.
Ngày 29/9/2011, UBND TP Hà Nội đã có Quyết định 4520/QĐ-UBND phê
duyệt Đề án Giá dịch vụ nhà CC và ban hành mức trần giá dịch vụ nhà CC trên địa
bàn TP. Hà Nội (xem phụ lục 2) theo đó Mức giá trần phí quản lý nhà CC theo
quyết định này là 4.000 đồng/m2/tháng. Trường hợp giữa bên cung cấp và bên sử
dụng dịch vụ đã có thỏa thuận về các điều kiện liên quan đến giá dịch vụ nhà CC thì
thực hiện theo thỏa thuận đó. Dù vậy, trên thực tế, các dự án đều thu mức phí dịch
vụ cao hơn quy định nhiều lần.
Sau đó ngày 31/5/2013 UBND TP Hà Nội có Quyết định 3431/QĐ-UBND,
về việc công bố khung giá dịch vụ nhà CC trên địa bàn TP Hà Nội thay cho Quyết
định 4520, theo đó không quy định mức giá trần thấp như trước. theo thực tế, từ khi
khung giá này được ban hành với mức trong khung quy định hợp lý hơn, mức giá
mềm dẻo hơn, phía ban quản lý CC cũng dễ áp giá hơn.
Bảng 1.1. KHUNG GIÁ DỊCH VỤ NHÀ CC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HÀ NỘI
(Ban hành kèm theo Quyết định số 3431/QĐ-UBND của UBND
Thành phố Hà Nội ngày 31/5/2013)
Loại

Giá tối thiểu
(đồng/m2)

Giá tối đa
(đồng/m2)

1. Nhà CC không có thang máy.

45

5.000

2. Nhà CC có thang máy.

800

16.500

Khóa luận tốt nghiệp

Trang 24


GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu

d. Nội dung về Quyền, trách nhiệm của các chủ thể trong quản lý sử
dụng chung cƣ
 Chủ đầu tư
Chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp có chức năng và chuyên môn để quản
lý vận hành nhà CC kể từ khi đưa CC vào sử dụng cho tới khi BQT CC được thành
lập. Đề xuất doanh nghiệp quản lý vận hành nhà CC để Hội nghị nhà CC lần thứ
nhất thông qua.
Thu kinh phí bảo trì và quản lý phí này đúng theo pháp luật.
Tổ chức đại Hội nghị nhà CC mỗi năm 01 lần. Trong thời hạn không quá 12
tháng, kể từ ngày nhà CC được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được
bán trở lên (kể cả số căn hộ mà CĐT giữ lại) thì CĐT có trách nhiệm tổ chức Hội
nghị nhà CC lần đầu. Đề Hội nghị nhà CC đề cử và bầu BQT
Bàn giao mạng lưới hạ tầng kỹ thuật ngoài CC cho cơ quan có thẩm quyền.
Hướng dẫn việc sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị trong nhà
CC cho người sử dụng nhà CC.

Bàn giao 01 bộ bản vẽ hoàn công và hồ sơ có liên quan đến quản lý sử dụng
nhà CC đối với phần sở hữu chung cho BQT nhà CC lưu giữ.
Cử người tham gia BQT.
Trong thực tế hiện nay tại nhiều dự án CĐT vẫn chưa làm hết trách nhiệm
của mình: như đã đưa dự án vào vận hành mấy năm nhưng không thành lập BQT,
thu giữ kinh phí bảo trì nhưng không thực hiện bảo trì khi có hỏng hóc xảy ra
 Ban quản trị
BQT nhà CC có thể được bầu từ 05 đến 15 thành viên, tuỳ theo điều kiện cụ
thể của nhà CC, cụm nhà CC đó. Cơ cấu BQT gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó
ban, trong đó có 01 Phó ban là thành phần do CĐT hoặc đơn vị quản lý nhà CC cử
tham gia BQT. Quyền hạn và trách nhiệm của BQT như sau:
Khóa luận tốt nghiệp

Trang 25