Thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn việt nam

I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

PHM TH HUYN TRANG

THựC THI PHáP LUậT CHO VAY
ĐầU TƯ BấT ĐộNG SảN TạI NGÂN HàNG NÔNG NGHIệP
Và PHáT TRIểN NÔNG THÔN VIệT NAM

LUN VN THC S LUT HC

H NI - 2015


I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

PHM TH HUYN TRANG

THựC THI PHáP LUậT CHO VAY
ĐầU TƯ BấT ĐộNG SảN TạI NGÂN HàNG NÔNG NGHIệP
Và PHáT TRIểN NÔNG THÔN VIệT NAM
Chuyờn ngnh: Lut Kinh t
Mó s: 60 38 01 07

LUN VN THC S LUT HC

Cỏn b hng dn khoa hc: PGS.TS. Lấ TH THU THY

H NI - 2015

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu khoa
học của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố tại
bất kỳ công trình khoa học nào khác. Các trích dẫn và ví dụ đưa ra đảm bảo
chính xác, trung thực.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật Đại học quốc gia
Hà Nội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Ngƣời cam đoan

Phạm Thị Huyền Trang


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
Danh mục các bảng phụ lục

MỞ
ĐẦU .
...........
...........
...........
...........
...........
...........

...........
...........
...........
...........
.....1
C
h
ƣ
ơ
n
g

1
:
N
H
Ữ
N
G

V
Ấ


N ĐỀ CƠ BẢN VỀ
CHO VAY ĐẦU TƢ
BẤT
ĐỘNG SẢN
VÀ PHÁP
LUẬT CHO

VAY ĐẦU TƢ
BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NGÂN
HÀNG THƢƠNG
MẠI ..........................
.......................7
1

1.2.

.
1

1.2.1.

.
1.2.2.

1
.
1
.
1
.

1.2.3.

1

1.2.5.

.
1
.
2
.

1
.
1
.
3
.

1.2.4.

K
b
K
K
n
N
đ
Q
h
Q
s
Q
t
Q

t
Q
t


1.2.6.

Quy định về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay đầu tư bất động sản tại
ngân hàng thương mại .................................................................................39

Kết luận chƣơng 1 ...................................................................................................41
Chƣơng 2: THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY TRONG
LĨNH VỰC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM.........42
2.1.

Khái quát về lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng
Nông nghiệp và phát triển Nông thôn Việt Nam ....................................42

2.2.

Hệ thống văn bản điều chỉnh hoạt động cho vay tại Ngân hàng
Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam ....................................43

2.3.

Quy trình xét duyệt khoản vay đầu tƣ bất động sản tại Ngân hàng
Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam ....................................45

2.3.1.

Thẩm quyền phê duyệt khoản vay...............................................................45 Hồ

2.3.2.

sơ xét duyệt cho vay ..............................................................................47 Quy

2.3.3.

trình thẩm tra hồ sơ cho vay ................................................................50 Quy

2.4.

trình xét duyệt tài sản bảo đảm .......................................................54 Hợp

2.5.

đồng tín dụng.....................................................................................58

2.5.1.

Quy trình giao kết hợp đồng cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân
hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam................................58

2.5.2.

Chấm dứt hợp đồng tín dụng .......................................................................61

2.6.

Đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản
tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam...........68

2.6.1.

Tình hình cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và
Phát triển Nông thôn Việt Nam ...................................................................68

2.6.2. Những ưu điểm và hạn chế trong việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất
động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam........74 Kết
luận chƣơng 2 ...................................................................................................82
Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP
LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM....................... 83


3.1.

Hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động cho vay
đầu tƣ bất động sản ...................................................................................83

3.2.

Hoàn thiện các quy định đánh giá năng lực tài chính của khách
hàng khi vay vốn đầu tƣ bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp
và Phát triển Nông thôn Việt Nam...........................................................84

3.3.

Hoàn thiện các quy định về quy trình cho vay đầu tƣ bất động sản

tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam...........85

3.4.

Hạn chế tình trạng chênh lệch giữa kỳ hạn vay vốn đầu tƣ bất
động sản và kỳ hạn huy động vốn từ khách hàng tại ngân hàng
Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam ....................................90

3.5.

Nâng cao chất lƣợng thông tin về khách hàng vay vốn .........................91

3.6.

Xây dựng và hoàn thiện bộ quy tắc ứng xử trong nội bộ Ngân
hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam ..........................91
Kết luận chƣơng
3 ...................................................................................................92 KẾT LUẬN
..............................................................................................................93 TÀI
LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................94
PHỤ
LỤC .................................................................................................................99


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

1.
2.
3.
4.

5.
6.
7.

TỪ VIẾT TẮT

TỪ ĐƯỢC VIẾT TẮT

Agribank

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam

BĐS

Bất động sản
Bộ luật Dân sự Việt Nam số: 33/2005/QH11 được

BLDS

thông qua ngày 14/06/2005
Bộ hồ sơ cho vay

Bộ hồ sơ vay vốn theo yêu cầu của Agribank

Công ty Thanh

Công ty TNHH sản xuất và xây dựng thương mại

Phát

Thanh PHát

Doanh Nghiệp

Doanh nghiệp, hợp tác xã vay vốn đầu tư bất động sản

ĐS

Động sản

Luật Giao dịch
8.

Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

điện tử

Luật Giao dịch điện tử số: 51/2005/QH11 do Quốc
Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông
qua ngày 29/11/2005
Luật Kinh doanh bất động sản số: 66/2014/QH13 do

9.

Luật KDBĐS

Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
thông qua ngày 25/11/2014
Luật Các tổ chức tín dụng số: 47/2010/QH12 do Quốc

10.
11.
12.

Luật CTCTD

hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông
qua ngày 16 tháng 6 năm 2010

Ngân hàng
Nghị định 163

Ngân hàng thương mại
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ban
hành ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm
"Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng" ban hành
kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày

13.

Quy Chế Cho Vay 31 tháng 12 năm 2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà
nước về việc ban hành Quy chế cho vay của tổ chức
tín dụng đối với khách hàng


Quy chế cho vay
14.

tại Agribank

Quy định cho vay đối với khách hàng trong hệ thống Ngân
hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam do
Hội đồng thành viên Agribank ban hành ngày 22/01/2014
kèm theo Quyết định số 66/QĐ-HĐTV-KHDN
Quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng trong hệ

15.

Quy chế bảo đảm

thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn

cấp tín dụng

Việt Nam do Hội đồng thành viên Agribank ban hành
ngày 15/01/2014 kèm theo Quyết định số 35/QĐHĐTV-HSX
Quy định phân cấp quyết định cấp tín dụng trong hệ

16.

Quy chế phân cấp

thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn

cấp tín dụng

Việt Nam do Hội đồng thành viên Agribank ban hành
ngày 15/01/2014 kèm theo Quyết định số 31/QĐHĐTV-KHDN

DANH MỤC BẢNG PHỤ LỤC

Số hiệu bảng

Tên bảng

Trang

Bảng 1: Thẩm quyền quyết định cấp tín dụng của giám
đốc sở giao dịch, chi nhánh loại I, loại II theo
mức dư nợ cho vay

99

Bảng 2: Thẩm quyền quyết định cấp tín dụng của giám
đốc chi nhánh loại III theo mức dư nợ cho vay

100


M Ở ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Trong năm năm trở lại đây không chỉ Việt Nam mà các quốc gia phát triển
trên thế giới đều bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng kinh tài chính và suy thoái kinh tế
toàn cầu. Các chính phủ đã đặt ra những kế hoạch năm năm, kế hoạch mười năm để phục
hồi nền kinh tế, để đưa đất nước thoát khỏi cuộc khủng hoảng. Đảng và Nhà nước Việt
Nam cũng đã đề ra các mục tiêu và nhiệm vụ tại Nghị quyết Đại
hội XI về kế hoạch 5 năm 2011 - 2015. Một trong số các nhiệm vụ đặt đó là:
Tiếp tục kiên trì kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, ổn định giá
trị sức mua đồng tiền. Thực hiện chính sách tiền tệ với mục tiêu hàng đầu là

ổn định giá trị đồng tiền, kiểm soát để bảo đảm tương thích giữa tăng tổng
phương tiện thanh toán, tăng dư nợ tín dụng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và
kiềm chế tăng chỉ số giá tiêu dùng. Giảm dần tỷ lệ huy động vốn đầu tư từ tín
dụng ngân hàng, đẩy mạnh kênh huy động vốn qua thị trường chứng khoán
và các định chế tài chính khác [11].
Qua đó ta thấy hoạt động tín dụng của các ngân hàng có ý nghĩa quan trọng tới
nền kinh tế của một quốc gia bởi nó có tác động rất lớn tới điều tiết nền kinh tế. Hoạt
động tín dụng được định hướng đúng đắn sẽ làm cho đồng tiền của quốc gia đó có tính
thanh khoản cao và từ đó tạo ra giá trị thặng dư cho nền kinh tế.
Một trong những hoạt động quan trọng của tín dụng ngân hàng đó là cho vay đầu
tư. Nếu căn cứ theo lĩnh vực đầu tư thì hoạt động cho vay đầu tư bao gồm: cho vay đầu
tư trong lĩnh vực nông nghiệp, cho vay đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp, cho vay đầu tư
trong lĩnh vực tài chính - tiền tệ … và cho vay đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.
Bất động sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với
thị trường vốn, thị trường lao động… thị trường bất động sản là một trong những thị trường
đầu vào của quá trình sản xuất. Có thể nói thị trường bất động sản là một trong những thị
trường giao dịch quan trọng của nền kinh tế. Trong thế kỷ 21, thời kỳ phát triển cực
thịnh của thị trường bất động bắt đầu từ đầu năm 2007 và
1


đến giữa năm 2008 là kết thúc chuỗi ngày tăng trưởng 364% so với những năm
trước đó. Thời kỳ này, tín dụng ngân hàng có thanh khoản cao, nguồn tiền được các ngân
hàng giải ngân nhanh chóng phục vụ cho các hoạt động đầu tư bất động sản, khả năng
thu hồi vốn và lãi cho vay của ngân hàng cũng rất cao. Tuy nhiên, khi nền kinh tế rơi vào
cuộc khủng hoảng suy thoái toàn cầu thì thị trường bất động sản cũng bị "đóng băng".
Sự khó khăn của thị trường bất động sản được đánh dấu bằng việc các ngân hàng xiết chặt
tiêu chí cho vay đầu tư bất động sản, nâng lãi suất cho vay đầu tư bất động sản và việc
giải ngân nguồn vốn đầu tư cũng "dè dặt" hơn. Mặc dù vậy, so với sự thất thường của thị
trường vàng, thị trường chứng khoán với biên độ dao động lớn và thời gian ngắn, thì bất

động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn được mọi người quan tâm, đảm bảo đồng vốn tốt
trong thời kỳ lạm phát, trượt giá và ít rủi ro hơn. Bên cạnh đó, giá trị gia tăng của bất
động sản cũng là một yếu tố giúp cho nhà đầu tư luôn hy vọng vào thị trường này bởi
ngoài đáp ứng nhu cầu nhà ở thì khi cần thì bất động sản là một loại "hàng hóa" có thể
bán với mức giá kỳ vọng. Vậy nên, việc nghiên cứu về hoạt động cho vay đầu tư bất
động sản của ngân hàng vẫn còn nguyên tính thời sự và giá trị của nó.
Hiện nay, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam là ngân
hàng thương mại duy nhất do Nhà nước làm chủ sở hữu, vì vậy, hoạt động cho vay đầu
tư bất động sản nói riêng và hoạt động tín dụng của ngân hàng này nói chung bên cạnh
sự quản lý, điều hành của bộ máy lãnh đạo nội bộ còn có sự tham gia điều chỉnh, điều
tiết hoạt động của Nhà nước trong từng thời kỳ. Chính vì vậy, hoạt động cho vay đầu tư
bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam là một vấn
đề rất đáng được lưu tâm.
Do vậy, tác giả lựa chọn đề tài: "Thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động
sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam" là đề tài luận văn
tốt nghiệp.
2. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Xuất phát từ góc độ pháp luật, luận văn phân tích, đánh giá, bình luận về quy
định pháp luật hiện hành đối với hoạt động cho vay đầu tư bất động sản trong mối

2


tương quan với quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đất đai, tín dụng - tài
chính trong thời kỳ nền kinh tế có những chuyển biến tích cực sau thời gian dài rơi vào
khủng hoảng suy thoái. Để làm được điều này, luận văn tập trung nghiên cứu, khái quát
hệ thống các vấn đề lý luận về cho vay nói chung và đầu tư kinh doanh bất động sản
nói riêng của pháp luật Việt Nam hiện hành và quy định của Ngân hàng Nông nghiệp
và Phát triển Nông thôn Việt Nam, từ đó, phân tích các nhân tố nội hàm của hoạt động
này cũng như các yếu tố tác động làm thay đổi các nhân tố của hoạt động cho vay đầu tư

bất động sản.
Trên cơ sở những vấn đề lý luận đã nêu ra, luận văn phân tích thực tiễn thực thi
pháp luật cho vay đầu tư bất động sản của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông
thôn Việt Nam, chỉ ra những ưu điểm cũng như các bất cập, hạn chế trong việc thực thi
đó. Đồng thời, đưa ra những kiến nghị, giải pháp để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật
hoạt động cho vay đầu tư bất động sản trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế.
3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. Mục tiêu tổng quát
Thông qua việc nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật Việt
Nam hiện hành về hoạt động cho vay nói chung và hoạt động cho vay đầu tư trong lĩnh
vực bất động sản nói riêng, cũng như việc áp dụng các quy định pháp luật đó để ban hành
ra các văn bản điều chỉnh hoạt động cho vay này trong nội bộ của của Ngân hàng Nông
nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, Luận văn phân tích thực tiễn thực thi pháp
luật cho vay bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt
Nam, chỉ ra những đặc điểm của ngân hàng này trong hoạt động cho vay đầu tư bất
động sản cũng như những mặt tích cực và những mặt còn thiếu sót của pháp luật khi áp
dụng vào thực tế. Đồng thời, Luận văn đưa ra các kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả thực thi pháp luật của lĩnh vực này.
3.2. Mục tiêu cụ thể
Để đạt được mục tiêu tổng quát đã đặt ra, Luận văn xây dựng một kết cấu
nghiên cứu đi từ lí luận chung đến thực tiễn pháp luật hiện hành, từ thực trạng đến

3


giải pháp. Hoạt động cho vay đầu tư bất động sản được tìm hiểu xuất phát từ những
vấn đề cơ bản nhất về khái niệm bất động sản theo pháp luật của một số nước trên thế
giới và của Việt Nam, những quy định của pháp luật Việt Nam cũng như quy định của
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam về hoạt động cho vay đầu
tư bất động sản và thực tiễn thực thi pháp luật đó để có thể đánh giá được tính chặt chẽ,

hợp lý và phù hợp với thực tiễn của pháp luật. Bên cạnh đó, các kiến nghị của Luận văn
nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản được đưa ra trên
cơ sở đánh giá các kết quả đạt được cũng như các bất cập còn tồn tại trong các quy định
của pháp luật cả về mặt xây dựng, hoàn thiện pháp luật, các quy định cho vay trong nội
bộ Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam và cả thực tiễn thực thi
các quy định này.
4. Tính mới và những đóng góp của đề tài
Việc nghiên cứu các vấn đề liên quan đến hoạt động cho vay đầu tư bất động
sản luôn là lĩnh vực nghiên cứu được nhiều học giả trong và ngoài nước quan tâm, theo
đó, có thể kể đến các nghiên cứu như: T.S Lê Xuân Bá (2003), "Sự hình thành và phát
triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam", Nxb. Khoa học - kỹ
thuật Hà Nội; Edward W.Reed, Ph.D và Edward K.Gill, Ph.D (2004), "Ngân hàng thương
mại", tổ chức biên dịch và hiệu đính PGS.TS Lê Văn Tề, T.S Hồ Diệu, Nxb. Thống kê;
Nguyễn Hồng Quân (2008), "Khủng hoảng tài chính - tín dụng bất động sản tại Hoa
Kỳ"; "Thị trường bất động sản của Việt Nam - Thực trạng và giải pháp"; Thanh Hải
(2005), "Phá "tảng băng" thị trường bất động sản";
Vũ Phương Liên (2005), "Giải pháp chiến lược cho thị trường bất động sản"…
Mặc dù đã được tìm hiểu, song có thể thấy những nghiên cứu trên phần lớn vẫn
mang tính chất bao quát, tổng thể. Bên cạnh đó, bất động sản lại là một thị trường luôn
có nét đặc trưng riêng ở từng thời kì, một mặt hoạt động đầu tư bất động sản tác động
tới nền kinh tế, mặt khác nó lại bị những biến động của nền kinh tế tác động ngược trở
lại. Việc đánh giá tác động của pháp luật hiện hành và quy định của một ngân hàng
thương mại cụ thể đối với hoạt động cho vay đầu tư bất

4


động sản vẫn là một đề tài tương đối mới. Do đó, việc lựa chọn đề tài "Thực thi
pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát
triển Nông thôn Việt Nam" làm luận văn tốt nghiệp cao học luật có ý nghĩa cả về

mặt lý luận và thực tiễn.
Thông qua việc nghiên cứu về đề tài này, tác giả hệ thống hóa được những lý
luận về cho vay đầu tư bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện hành và quy định nội
bộ của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam; phân tích các nhân tố
tác động đến hoạt động cho vay này ở trong lý luận cũng như thực tiễn. Ngoài ra, luận
văn còn chỉ ra những ưu điểm và vướng mắc còn tồn tại trong việc thực thi pháp luật đối
với hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông
thôn, qua đó, đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật, hoàn thiện các quy định cho
vay nội bộ của ngân hàng này nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong hoạt
động cho vay đầu tư bất động sản.. Những quan điểm, đề xuất trong luận văn phần nào
sẽ giúp ích cho các ngân hàng thương mại nói chung và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát
triển Nông thôn nói riêng trong việc nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hoạt động
cho vay đầu tư bất động sản.
5. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Nội dung nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu và xây dựng hệ thống lý luận pháp luật về bất động sản
cũng như hoạt động cho vay đầu tư bất động sản giữa đối tượng cho vay và đối tượng
đi vay thông qua hoạt động cho vay tín dụng đầu tư của Ngân hàng Nông nghiệp và
Phát triển Nông thôn Việt Nam; phân tích sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật
đối với hoạt động của nhóm đối tượng này; những đặc trưng, yêu cầu của pháp luật
được đề cập; để từ đó rút ra những bài học, kinh nghiệm trong việc quản lý, thẩm định
và phê duyệt khoản vay v.v… đối với Ngân hàng Nông
nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.
Luận văn nghiên cứu quan niệm của các nước trên thế giới cũng như của
Việt Nam về bất động sản để qua đó, thấy được sự thống nhất về cách hiểu của các quốc
gia đối với loại tài sản này. Đồng thời, hệ thống hóa các quy định về cho vay

5

của pháp luật Việt Nam và của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn
Việt Nam để nêu bật những vấn đề pháp lý trong hoạt động cho vay đầu tư bất động sản,
đồng thời chỉ ra những bất cập cần tiếp tục hoàn thiện trong gian tới.
Trên cơ sở những kết quả nghiên cứu đạt được từ việc phân tích thực trạng thực
thi pháp luật về cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển
Nông thôn Việt Nam, luận văn nghiên cứu và đề xuất cơ sở, phương hướng hoàn thiện
pháp luật về hoạt động đặc thù này và đưa ra một số giải pháp, kiến nghị cụ thể để hoàn
thiện, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng
Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam nói riêng và ở các tổ chức tín dụng khác
nói chung.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Để triển khai các nội dung trong khuôn khổ nghiên cứu, tác giả sử dụng các
phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, từ đó đưa tới cho người đọc cái nhìn tổng
quát nhất về việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản của các tổ chức tín
dụng tại Việt Nam qua việc phân tích chi tiết về việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư
bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam. Đồng thời,
phương pháp phân tích còn chỉ ưu điểm và hạn chế trong quy định của pháp luật về hoạt
động cho vay đầu tư bất động sản và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật trong lĩnh vực này. Ngoài ra, tác giả còn kết hợp sử dụng các số liệu, vụ việc
thực tế để việc phân tích, tổng hợp khách quan và thuyết phục hơn.
6. Kết cấu của luận văn
Kết cấu của luận văn gồm: Phần Mở đầu, ba chương và kết luận. Cụ thể các
chương của luận văn như sau:
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về cho vay đầu tư bất động sản và pháp
luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cho vay
đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
Nông thôn Việt Nam.

6


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG
MẠI
1.1. Khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc của hoạt động cho vay đầu tƣ bất
động sản
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản (sau đây gọi tắt là "BĐS") là một thuật ngữ được sử dụng rộng
rãi, phổ biến trong đời sống thường ngày song song với thuật ngữ động sản (sau đây gọi tắt
là "ĐS"). BĐS được hiểu đơn giản là những tài sản không di dời được như: đất đai, nhà
cửa, cây cối…. còn những vật có thể di chuyển được được coi là ĐS. Xét về khía cạnh luật
học, rất nhiều quốc gia trên thế giới phân chia tài sản của mình thành BĐS và ĐS. Tuy
nhiên, xét về khía cạnh nguồn gốc lịch sử pháp luật phân chia tài sản thành BĐS và ĐS,
ta phải tìm về với pháp luật của luật cổ La Mã. Đây là đạo luật được xem là chính thống,
quan trọng nhất và đầu tiên của loài người ghi nhận sự phân chia này. Luật La Mã là hệ
thống luật cổ được xây dựng cách đây khoảng hơn 2000 năm (năm 449 trước Công
nguyên) đánh dấu sự ra đời và phát triển của Nhà nước La Mã cổ đại. Đây là hệ thống
pháp luật hoàn chỉnh nhất của nhà nước chiếm hữu nô lệ. Do vậy, Luật La Mã, đặc biệt
là các chế định pháp luật về dân sự của Luật La Mã đã ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát
triển của pháp luật và các học thuyết pháp lý của các nước châu Âu lục địa, đặc biệt là hệ
thống Luật Dân sự (Civil Law) [13, tr.5].
Theo Luật La Mã, "Tài sản - res" là một thuật ngữ dùng để chỉ một vật tồn tại
theo tính chất của nó, một vật có biểu hiện vật chất cụ thể. Mặt khác, "res"cũng được
hiểu như một quyền trừu tượng mà con người có được đối với vật (vật quyền). Nếu vật là

đối tượng của quyền thì con người là chủ thể của quyền. Trong quan hệ đó, vật được coi là
tài sản [13, tr.7]. Tài sản được chia thành ĐS và BĐS. "ĐS - resmobilis" được

7


hiểu là những vật có thể bị di chuyển trong không gian mà không ảnh hưởng đến giá trị
và đặc tính của vật. "BĐS - res immobilis" là những vật không thể di chuyển được trong
không gian mà không ảnh hưởng đến giá trị và đặc tính sử dụng của vật. BĐS cơ bản và rõ
ràng nhất là đất đai và những vật gắn liền với nó.
Đối với các quốc gia theo hệ thống Civil Law như Pháp, Đức, Nhật Bản, Nga…
BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liên với đất đai.
Theo đó, Tập II - Tài sản và những biến dạng của quyền sở hữu tài sản của Bộ
luật Dân sự Pháp 1804 đã dành hẳn một Chương để nói về BĐS (Immovables)
tại các Điều 518, Điều 519, Điều 520 như sau:
Đất đai và nhà ở bản chất là bất động sản; Cối xay gió, cối xay nước
mà gắn liền và là một phần không tách rời của nhà cửa về bản chất cũng là
bất động sản; Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động
sản, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Chỉ phần nào của mùa màng,
cây cối bị bứt khỏi thì phần đó là động sản [41].
Ta thấy, Bộ luật Dân sự Pháp 1804 khẳng định, BĐS không chỉ bao gồm đất đai,
nhà cửa mà còn là bất cứ vật nào gắn liền với đất, là một phần không tách rời của đất
như: cối xay gió, cối xay nước, mùa màng chưa gặt, động vận chưa được phân phối tới
các nông trại khác ngoài vùng đất mà chúng được nuôi ban đầu, hạt giống để gieo trồng,
chim bồ câu ở trong chuồng của chúng (Điều 524, Bộ luật Dân sự Pháp năm 1804) đều
được coi là BĐS. Có nghĩa rằng, theo Bộ luật Dân sự Pháp 1804, tại một thời điểm này
thì một vật được coi là BĐS nhưng tại một thời điểm
khác, vật đó lại trở thành ĐS khi nó đã bị tách rời khỏi những vật cố định trên đất.
Bộ luật Dân sự của Nhật Bản (bản đã được dịch song ngữ Nhật - Anh) chia tài
sản thành động sản (Movables) và bất động sản (Real Estate). Theo đó, Điều 86 Bộ luật

Dân sự Nhật Bản quy định rằng: "Đất đai và bất kỳ những vật không tách rời của đất
đai đều được coi là bất động sản; 2) Bất kỳ vật nào mà không phải là bất động sản thì
được coi là động sản…" [42]. Qua đó ta thấy đối với khái niệm "vật gắn liền với đất", so với
Bộ luật Dân sự Pháp, Bộ luật Dân sự Nhật Bản không đi sâu vào việc liệt kê các sự vật
được coi là vật gắn liền với đất mà khái quát bản chất của tất cả những vật không tách rời
của đất đai đều là BĐS.
8


Một ví dụ khác cho trường phái pháp luật Civil Law, đó là pháp luật dân sự
của Nga. Định nghĩa về BĐS được quy định tại Chương 6 - Điều khoản chung của Bộ
luật Dân sự Nga năm 2003. Theo đó, Điều 130 quy định rằng: "Bất động sản (những
tài sản không di chuyển được) được coi là mảnh đất, mỏ khoáng sản trong lòng mảnh
đất đó, các sinh vật dưới nước thuộc mảnh đất đó và tất cả những vật khác mà gắn liền
với mảnh đất đó v.v. Những vật này không thể bị di chuyển mà không gây ra tổn hại
nghiêm trọng tới giá trị của chúng..." [6]. Như vậy, theo pháp luật dân sự của Nga, BĐS
không chỉ là mảnh đất, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra dưới
sự tác động của con người gắn liền với mảnh đất đó như: các khu rừng, các đồn điền được
trồng lâu năm trên mảnh đất đó, nhà ở cũng như các công trình xây dựng trên đất v.v…
Tuy nhiên, pháp luật của Nga chỉ quy định "mảnh đất" là BĐS chứ không phải là "đất đai" nói
chung. Điều này là hợp lý nếu coi đất đai là đối tượng của giao dịch dân sự bởi đất đai là
một danh từ chung chỉ toàn bộ vùng đất rộng lớn thuộc chủ quyền của một quốc gia, không
một giao dịch dân sự nào lại có thể đem đất đai của một quốc gia làm đối tượng của giao dịch
dân sự. Còn "mảnh đất" là đất đai được giới hạn trong một phạm vi nhất định, thuộc sở
hữu chung hoặc riêng của cá nhân hoặc tổ chức và có thể trở thành đối tượng của giao dịch
dân sự. Bên cạnh đó, Điều 130, Bộ luật Dân sự Nga còn liệt kê những vật không gắn liền
với đất như: tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ v.v… cũng là các BĐS.
Ngoài ra, tác giả MC Kenzie and Betts trong quyển "Essentials of real estate
economic" có viết: "Bất động sản bao gồm đất đai và các tòa nhà. Hiểu một cách đơn
giản thì đất đai là những thứ gắn liền với nó, được trang bị cho nó và là những thứ không

di dời được theo quy định của pháp luật" [40].
Như vậy, hầu hết các quốc gia thuộc hệ thống pháp luật Civil Law đều có cách
phân loại tài sản thành ĐS và BĐS. Sự phân loại tài sản thành ĐS và BĐS xuất
phát từ ba cách tiếp cận cơ bản sau:
- Bất động sản được xác định theo bản chất tự nhiên, theo giá trị sử dụng và
bởi đối tượng trên bất động sản (Ví dụ Bộ luật Dân sự của Pháp);
- Coi mảnh đất và những tài sản có liên quan tới mảnh đất đó là bất động sản
(Ví dụ Bộ Luật Dân sự của Nga);
9


- Coi đất đai và những gì liên quan đến đất đai là bất động sản (Ví dụ Bộ
Luật Dân sự Nhật Bản).
Quy định về BĐS trong Bộ luật Dân sự Việt Nam số: 33/2005/QH11 được Quốc
Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 (sau đây
gọi tắt là "BLDS") đã tiếp cận BĐS theo cách thứ ba. Với cách thức tiếp cận này, quan
niệm về BĐS đã có những thay đổi so với sự liệt kê thuần túy theo quan niệm truyền
thống về những tài sản nào được coi là bất động sản chuyển sang việc quy định những
điều kiện đặc trưng chung [18, tr.4].
Khoản 1, Điều 174 BLDS cũng chia tài sản thành BĐS và ĐS. Theo đó:
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a, Đất đai;
b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định [44, Điều 174]
Như vậy, cũng giống như pháp luật của đa số các quốc gia trên thế giới, pháp
luật dân sự của Việt Nam cũng ghi nhận tài sản bao gồm ĐS và BĐS. Trong đó BĐS là
đất đai và những thứ gắn liền với đất đai, những thứ không di chuyển được và công
dụng, tính năng của nó gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, ngoài việc liệt kê BĐS là đất đài

và các vật gắn liền với đất giống như pháp luật của một số quốc gia, BLDS của Việt
Nam còn quy định BĐS bao gồm "Các tài sản khác do pháp luật quy định". Đây là một
quy định tương đối mở trong việc xác định loại tài sản là BĐS nhưng quy định này cũng
gây ra nhiều tranh cãi xung quanh việc xác định đâu là ĐS và đâu là BĐS bởi cho đến
nay pháp luật Việt Nam vẫn chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Tuy nhiên, trong phạm vi luận văn của mình, tác giả chỉ xét đến đối tượng BĐS
là đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai là nhà cửa, các công trình phụ khác đi kèm
với nhà cửa, được sử dụng trong giao dịch dân sự. Cụ thể BĐS là đối tượng trong giao
dịch cho vay đầu tư dự án BĐS để kinh doanh tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
Nông thôn Việt Nam.
10


1.1.1.2. Đặc điểm bất động sản
BĐS là tài sản đặc biệt của mỗi quốc gia vì vậy, ở mỗi quốc gia BĐS lại có
những đặc trưng riêng phù hợp với đặc điểm địa lý, phong tục, tập quán, con người, tình
hình kinh tế - chính trị - văn hóa - xã hội v.v… của mỗi quốc gia đó. Bên cạnh đó, BĐS
được xét đến dưới góc độ pháp lý là tài sản có giá trị, được chuyển giao
trong giao dịch cho vay. Vậy nên, BĐS có những đặc điểm sau:
Bên cạnh những đặc điểm tự nhiên mà BĐS nào cũng có như: BĐS là kết tinh
sức lao động của con người; BĐS thỏa mãn những nhu cầu thiết yếu của con người;
BĐS cố định về vị trí địa lý; BĐS có tính lâu bền và khan hiếm; và BĐS mang nặng
yếu tố tập quán, vị trí địa lý, thị hiếu và tâm lý xã hội, BĐS với vai trò là đối tượng trong
giao dịch cho vay đầu tư còn có những đặc điểm khác biệt.
Thứ nhất, BĐS trị giá đƣợc thành tiền: Từ xa xưa, trong quan hệ cung - cầu,
các loại tài sản đều có thể trở thành hàng hóa để con người trao đổi ngang giá, vật đổi
vật hoặc vật đổi tiền, hoặc tiền đổi vật. BĐS cũng không nằm ngoại lệ, trong quan hệ
cung cầu, BĐS này có thể mang ra để trao đổi lấy BĐS khác hoặc BĐS được đem bán
để đổi lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị và giá trị sử dụng của BĐS, hoặc dùng một
khoản tiền để đổi lấy BĐS. Điều này có nghĩa là, nếu BĐS chỉ là vật bất biến mà con

người không đưa nó vào trong giao dịch trao đổi, không khái quát giá trị của nó thành
tiền thì BĐS sẽ không phải là hàng hóa và như vậy BĐS trong trường hợp này không
phải là đối tượng của giao dịch cho vay đầu tư.
Thứ hai, BĐS chịu tác động và ảnh hƣởng lẫn nhau: Giữa các BĐS với
nhau, là giữa các BĐS liền kề hoặc ở trong cùng một khu vực sẽ có ảnh hưởng trực tiếp
hoặc gián tiếp tới nhau. Ảnh hưởng đó có thể là tích cực hoặc tiêu cực. BĐS được hình
thành có ảnh hưởng tích cực tới các BĐS khác là khi BĐS đó được xây dựng với mục
đích nâng cao giá trị cuộc sống, được thiết kế và có cấu trúc cũng như kết cấu xây dựng
hợp lý và đúng tiêu chuẩn. Tuy nhiên, việc xây dựng các BĐS sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới
các BĐS khác đặc biệt là các BĐS liền kề khi BĐS được xây dựng không đúng theo quy
chuẩn, chỉ tiêu thiết kế và không phù hợp với kết cấu chịu lực của công trình hoặc của
đất đai xung quanh nơi tiến hành xây dựng.

11


Việc xây dựng các BĐS không đúng quy cách này sẽ gây ra hiện tượng sụt lún, nứt
tường và có thể dẫn đến tình trạng sập, đổ các BĐS khác.
Đây là đặc điểm đáng được lưu tâm của BĐS là đối tượng được đầu tư xây
dựng, bởi các nhà đầu tư khi quyết định bỏ vốn xây dựng, vận hành BĐS đều phải tìm
hiểu rất kỹ các yếu tố có thể ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư của mình. Trong đó, quan
trọng nhất là sự tác động, ảnh hưởng của các BĐS liền kề với BĐS mà mình xây dựng.
Thứ ba, BĐS có sự can thiệp và quản lý mạnh mẽ của Nhà nƣớc: Đất đai, các
hầm mỏ, sông ngòi, những rừng cây v.v… "là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân"
[43]. Điều này được ghi nhận trong các bản Hiến pháp của Việt Nam từ
năm 1959 tới năm 1992. Đến Hiến pháp năm 2013, Điều 53 ghi nhận:
Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng
biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu
tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý và Khoản 1 Điều 54 ghi nhận: Đất đai là tài

nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo phap luâṭ [47, Điều 54].
Từ đó ta thấy, trong các bản Hiến định của Việt Nam đều khẳng định quyền đại
diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý toàn bộ đất đai, tài nguyên của Việt Nam thuộc về
Nhà nước. Chính vì vậy, trong các giao dịch dân sự, thương mại, tín dụng liên quan đến
BĐS, Nhà nước đều có sự kiểm soát đặc biệt với vai trò là đại diện chủ sở hữu. Nhà
nước kiểm soát các giao dịch này bằng việc ban hành quy định pháp luật điều chỉnh các
hoạt động trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, v.v… và vay vốn tại ngân hàng
thương mại để đầu tư xây dựng, vận hành.
Thứ tƣ, ngƣời dân chỉ có quyền sử dụng đối với đất đai: Do Nhà nước quản
lý và là đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai, tài nguyên khoáng sản của đất
nước nên người dân chỉ có quyền sử dụng đối với đất đai. Điều này được ghi nhận trong
Khoản 2, Điều 54, Hiến pháp năm 2013 như sau: "Tổ chức, cá nhân được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử

12


dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy
định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ" [47, Điều 54]. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người dân bằng việc ban ban hành Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Bên cạnh đó, Nhà nước còn cho thuê đất thông qua kí kết hợp đồng cho thuê
quyền sử dụng đất với đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Đồng thời, Nhà nước có quyền
thu hồi và trưng dụng quyền sử dụng đất vì các mục đích quan trọng của quốc gia bao
gồm: quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi
ích quốc gia, dân tộc v.v…
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hoạt động cho vay đầu tư bất động sản
tại ngân hàng thương mại
1.1.2.1. Khái niệm ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay đầu tư bất
động sản tại ngân hàng thương mại

* Khái niệm ngân hàng thương mại
Ngân hàng thương mại (sau đây gọi tắt là "Ngân hàng") là một loại hình tổ
chức có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế nói chung và đối với từng cộng đồng địa
phương và chủ thể tham gia nói riêng. Có thể nói, từ khi xuất hiện tới nay, Ngân hàng
luôn là một tổ chức có tác động mạnh tới sự phát triển của nền kinh tế. Cũng giống như
các doanh nghiệp bình thường khác, nếu Ngân hàng có tính thanh khoản lớn, tốc độ lưu
chuyển vốn nhanh chóng, sẽ mở ra rất nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp cần nhiều
nguồn kinh phí cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của mình. Với vai trò quan trọng như
vậy, nên việc quan niệm như thế nào về Ngân hàng, và sự phân biệt nó với các tổ chức
phi ngân hàng là một điều cần thiết. Có thể định nghĩa Ngân hàng thông qua chức năng
mà chúng thực hiện trong nền kinh tế. Tuy nhiên, nền kinh tế của mỗi một quốc gia lại
được vận hành, điều tiết khác nhau. Vì vậy, tuỳ theo điều kiện của mỗi quốc gia và sự
phát triển của hệ thống tài chính quốc gia đó mà sẽ có những định nghĩa khác nhau về
Ngân hàng.
Tại Việt Nam, theo Khoản 3, Điều 4, Luật Các tổ chức tín dụng số:
47/2010/QH12 do Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông q u a n g à
y 1 6 t h á n g 6 n ă m 2 0 1 0 ( s au đ â y g ọ i t ắ t l à " L u ậ t C T C TD " ) , n gâ n hà n g

13


thương mại là: "loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân
h à n g v à c ác h o ạ t đ ộng k i n h d o a nh k h á c the o q u y đ ị nh c ủ a L u ật n à y n h ằ m m ụ c tiêu
lợi nhuận" [46, Điều 4, Khoản 3]. Các hoạt động của Ngân hàng bao gồm các hoạt động
được quy định tại Điều 98 Luật CTCTD như: nhận tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi có
kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm và các loại tiền gửi khác; chiết khấu, tái chiết khấu; bảo lãnh
ngân hàng; phát hành thẻ tín dụng; bao thanh toán trong nước; bao thanh toán quốc tế
v.v… và cho vay [46, Điều 98]. Cho vay là một trong những hình thức cấp tín dụng phổ biến và
cơ bản nhất của các Ngân hàng.
Tóm lại, mặc dù Ngân hàng có nhiều hoạt động kinh doanh khác nhau với

những nghiệp vụ đặc trưng riêng của ngành tín dụng nhưng tựu chung lại, mục đích của
các hoạt động này đều hướng tới lợi nhuận thu được từ việc kinh doanh tiền tệ. Hoạt
động cho vay cũng không nằm ngoại lệ bởi Ngân hàng sử dụng tiền gửi của khách hàng
này để cho khách hàng khác vay vốn với mục tiêu kiếm lời từ khoản tiền đã cho vay đó.
Vì vậy, có thể coi Ngân hàng như một thương nhân và hàng hóa của thương nhân này
chính là tiền tệ.
* Khái niệm hoạt động cho vay đầu tư bất động sản của ngân hàng thương mại
Luật CTCTD quy định: "Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho
vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích
xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc
và lãi" [46, Điều 4].
Xuất phát từ khái niệm "cho vay" này, có thể hiểu rằng hoạt động cho vay đầu tư
BĐS của Ngân hàng là: một hình thức cấp tín dụng, theo đó Ngân hàng - bên cho vay
thỏa thuận giao cho khách hàng - bên vay một khoản tiền để thanh toán các khoản chi phí
đầu tư vào đất đai, nhà cửa, các công trình trên đất và các công trình gắn liền với đất
khác làm gia tăng giá trị/giá trị sử dụng của chúng với mục tiêu kinh doanh, trong một
khoảng thời gian và lãi suất nhất định. Sau khoảng thời gian đó, nếu không được ân hạn,
khách hàng phải hoàn trả lại toàn bộ tiền gốc và tiền lãi cho Ngân hàng.
Hiện nay, trong xu thế hội nhập quốc tế, sự phát triển của nền kinh tế Việt

14


Nam đã và đang đặt ra nhu cầu cấp thiết, đa dạng, phong phú về thể loại của các
doanh nghiệp vay vốn. Đối với lĩnh vực cho vay đầu tư BĐS, các Ngân hàng thường
căn cứ vào hai tiêu chí để phân loại các loại hình cho vay đầu tư BĐS là: thời hạn sử
dụng vốn vay và tính chất bảo đảm của khoản vay.
Thứ nhất, căn cứ vào thời hạn sử dụng vốn vay. Điều 8 "Quy chế cho vay
của tổ chức tín dụng" ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ- NHNN ngày
31 tháng 12 năm 2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc ban hành Quy chế

cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng (sau đây gọi tắt là "Quy Chế Cho
Vay") quy định có 03 (ba) thể loại cho vay là: cho vay ngắn h ạ n , c h o v a y t r u n g h ạn v à c
h o v a y d à i h ạ n [ 23 , Đ i ều 8 ] . D o a n h ng h i ệ p v a y v ố n đ ầ u t ư B ĐS l à l o ạ i h ìn h đ ầ u tư đ
ò i h ỏi s ố v ố n l ớ n , t h ời g i a n đ ầu t ư v à th u h ồ i vốn dài (có kỳ hạn trên 12 tháng), vì
vậy, thực tế doanh nghiệp ít khi vay ngắn hạn để đầu tư BĐS. Căn cứ vào tiêu chí này,
hoạt động cho vay của Ngân hàng đối với dự án đầu tư BĐS có thể chỉ xét đến hai loại
là: cho vay đầu tư BĐS trung hạn và cho vay đầu tư BĐS dài hạn.
(i) Cho vay đầu tư bất động sản trung hạn
Cho vay đầu tư BĐS trung hạn là loại hình cho vay đầu tư BĐS mà thời gian
quay vòng vốn của dựán trong vòng từ 01 (một) năm đến 05 (năm) năm. Vì vậy, xét về mức độ
và quy mô đầu tư thì đây là những dự án có diện tích, quy mô và nguồn vốn vay đầu tư
không quá lớn và có thời gian quay vòng vốn, trả nợ Ngân hàng nhanh.
(ii) Cho vay đầu tư bất động sản dài hạn
Loại hình cho vay đầu tư BĐS dài hạn thường được áp dụng cho những dự án
đầu tư có quy mô lớn, cần nhiều vốn để xây dựng và vận hành. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là,
các dự án như thế nào được gọi là các dự án lớn và các doanh nghiệp cần phải đáp ứng
những điều kiện gì để được Ngân hàng chấp thuận cho vay dài hạn. Theo nghiên cứu,
dự án được phê duyệt cho vay dài hạn là những dự án chứng minh được thời gian đầu tư
thực hiện lâu dài, dự án đem lại hiệu quả kinh tế lớn, khả năng thu hồi vốn cao nhưng
phải sau một thời gian dài vận hành và đi vào hoạt động. Ngoài ra, để được vay vốn,
khách hàng phải chứng minh được mục đích, sự tồn tại của dự án

15