Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP quốc dân
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (823.58 KB, 71 trang )
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Chuyên đề tốt nghiệp “Hoàn thiện quy trình và phương
pháp định giá bất động sản đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng
TMCP Quốc Dân” là công trình nghiên cứu riêng của tôi.
Các số liệu trong chuyên đề được sử dụng trung thực. Các số liệu có nguồn
trích dẫn, kết quả trong chuyên đề là trung thực và chưa từng được công bố trong
các công trình nghiên cứu khác.
Hà Nội, ngày 25 tháng 05 năm 2016
Tác giả
Nguyễn Phương Anh
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
MỤC LỤC
MỤC LỤC............................................................................................................................2
LỜI MỞ ĐẦU.......................................................................................................................7
CHƯƠNG I..........................................................................................................................9
CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI......................................9
1.1 Cơ sở lý luận cơ bản về bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay........................................9
1.1.1 Khái niệm bất động sản....................................................................................................9
1.1.2. Tiêu chuẩn bất động sản đảm bảo được định giá.........................................................10
1.1.3. Vai trò của bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay trong ngân hàng thương mại........14
1.2. Cơ sở lý luận cơ bản về định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay.......................14
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay...........14
1.2.2. Các căn cứ định giá bất động sản đảm bảo...................................................................15
1.2.3. Nguyên tắc định giá bất động sản đảm bảo..................................................................16
1.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản đảm bảo........................................................20
1.2.5. Quy trình định giá bất động sản....................................................................................27
CHƯƠNG II.......................................................................................................................31
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO BẤT
ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC DÂN.................................31
2.1. Khái quát về Ngân hàng TMCP Quốc dân.......................................................................31
2.1.1. Cơ cấu tổ chức-nhân sự của phòng thẩm định giá tài sản miền Bắc tại hội sởNgân hàng
TMCP Quốc dân......................................................................................................................31
2.2. Thực trạng quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ
hoạt độngcho vay Ngân hàng TMCP Quốc dân.....................................................................32
2.2.1. Quy định của Ngân hàng TMCP Quốc dân về định giá bất động sản đảm bảo phục vụ
hoạt động cho vay...................................................................................................................32
2.2.2. Thực trạng quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ
hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quốc dân......................................................................38
2.3. Đánh giá thực trạng áp dụng quy trình và phương pháp định giá bất động sản đảm bảo
tại NCB............................................................................................................................... 55
2.3.1. Những kết quả đạt được...............................................................................................56
2.3.2. Những mặt tồn tại và nguyên nhân...............................................................................57
CHƯƠNG III......................................................................................................................60
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS ĐẢM BẢO PHỤC
VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC DÂN........................................60
3.1. Phương hướng phát triển và nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS sử dụng làm
tài sản đảm bảo của Ngân hàng TMCP Quốc dân..................................................................60
3.2. Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS tài sản đảm bảo phục vụ
hoạt động tín dụng tại Ngân hàng TMCP Quốc dân..............................................................61
3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên....................................................................61
3.2.2. Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin........................................................62
3.2.3. Xây dựng, phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá của bất động sản nhằm tạo điều
kiện tốt cho việc tra cứu và cung cấp thông tin.......................................................................63
3.2.4. Đánh giá lại bất động sản đảm bảo...............................................................................63
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
3.3. Kiến nghị......................................................................................................................64
3.3.1. Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền...........................................................64
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Quốc dân.....................................................................67
KẾT LUẬN..........................................................................................................................69
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................................70
PHỤ LỤC...........................................................................................................................71
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
3
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ.
MỤC LỤC............................................................................................................................2
LỜI MỞ ĐẦU.......................................................................................................................7
CHƯƠNG I..........................................................................................................................9
CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI......................................9
1.1 Cơ sở lý luận cơ bản về bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay........................................9
1.1.1 Khái niệm bất động sản....................................................................................................9
1.1.2. Tiêu chuẩn bất động sản đảm bảo được định giá.........................................................10
1.1.2.1. Các loại bất động sản đảm bảo được định giá.......................................................................10
1.1.2.2. Quy định cho vay bằng tài sản đảm bảo là bất động sản......................................................11
1.1.3. Vai trò của bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay trong ngân hàng thương mại........14
1.2. Cơ sở lý luận cơ bản về định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay.......................14
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay...........14
1.2.2. Các căn cứ định giá bất động sản đảm bảo...................................................................15
1.2.3. Nguyên tắc định giá bất động sản đảm bảo..................................................................16
1.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản đảm bảo........................................................20
1.2.4.1. Phương pháp so sánh.............................................................................................................20
1.2.4.2. Phương pháp chi phí..............................................................................................................22
1.2.4.3. Phương pháp thu nhập..........................................................................................................23
1.2.4.4. Phương pháp thặng dư..........................................................................................................25
1.2.5. Quy trình định giá bất động sản....................................................................................27
1.2.5.1. Chuẩn bị bất động sản............................................................................................................27
1.2.5.2. Lập kế hoạch định giá bất động sản.......................................................................................28
1.2.5.3. Thực hiện bất động sản..........................................................................................................28
1.2.5.4. Kết thúc ĐGBĐS......................................................................................................................29
CHƯƠNG II.......................................................................................................................31
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO BẤT
ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC DÂN.................................31
2.1. Khái quát về Ngân hàng TMCP Quốc dân.......................................................................31
2.1.1. Cơ cấu tổ chức-nhân sự của phòng thẩm định giá tài sản miền Bắc tại hội sởNgân hàng
TMCP Quốc dân......................................................................................................................31
2.1.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Quốc dân........................................31
2.1.1.2. Chức năng nhiệm vụ..............................................................................................................32
2.1.1.3. Cơ cấu tổ chức........................................................................................................................32
2.2. Thực trạng quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ
hoạt độngcho vay Ngân hàng TMCP Quốc dân.....................................................................32
2.2.1. Quy định của Ngân hàng TMCP Quốc dân về định giá bất động sản đảm bảo phục vụ
hoạt động cho vay...................................................................................................................32
2.2.1.1. Căn cứ pháp lý cho hoạt động tín dụng bằng tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Quốc
dân.......................................................................................................................................................32
2.2.1.2. Các loại BĐS được sử dụng làm tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Quốc dân................33
2.3.1.3. Tiêu chuẩn BĐS được dùng làm tài sản đảm bảo.................................................................34
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
2.2.2. Thực trạng quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ
hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quốc dân......................................................................38
2.2.2.1 Quy trình định giá tài sản đảm bảo.........................................................................................38
2.2.2.2. Phương pháp định giá tài sản đảm bảo tại ngân hàng TMCP Quốc dân...............................43
2.2.2.3. Thực trạng thẩm định bất động sản tại NCB..........................................................................49
2.3. Đánh giá thực trạng áp dụng quy trình và phương pháp định giá bất động sản đảm bảo
tại NCB............................................................................................................................... 55
2.3.1. Những kết quả đạt được...............................................................................................56
2.3.1.1. Quy trình................................................................................................................................56
2.3.1.2. Phương pháp..........................................................................................................................56
2.3.1.3. Chuyên viên thẩm định..........................................................................................................57
2.3.1.4. Các yếu tố khác......................................................................................................................57
2.3.2. Những mặt tồn tại và nguyên nhân...............................................................................57
2.3.2.1. Quy trình................................................................................................................................57
2.3.2.2. Phương pháp..........................................................................................................................58
CHƯƠNG III......................................................................................................................60
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS ĐẢM BẢO PHỤC
VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC DÂN........................................60
3.1. Phương hướng phát triển và nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS sử dụng làm
tài sản đảm bảo của Ngân hàng TMCP Quốc dân..................................................................60
3.2. Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS tài sản đảm bảo phục vụ
hoạt động tín dụng tại Ngân hàng TMCP Quốc dân..............................................................61
3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên....................................................................61
3.2.2. Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin........................................................62
3.2.3. Xây dựng, phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá của bất động sản nhằm tạo điều
kiện tốt cho việc tra cứu và cung cấp thông tin.......................................................................63
3.2.4. Đánh giá lại bất động sản đảm bảo...............................................................................63
3.3. Kiến nghị......................................................................................................................64
3.3.1. Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền...........................................................64
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Quốc dân.....................................................................67
KẾT LUẬN..........................................................................................................................69
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................................70
PHỤ LỤC...........................................................................................................................71
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
5
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.
BĐS
ĐGBĐS
GTBĐS
NCB
Bất động sản.
Định giá bất động sản.
Giá trị bất động sản.
National Citizen Bank – Ngân hàng thương mại cổ phần
TMCP
NHTM
TSSS
TSTĐ
CTXD
TSĐB
CVTĐ
ĐVKD
TĐTS
Quốc dân.
Thương mại cổ phần.
Ngân hàng thương mại.
Tài sản so sánh.
Tài sản thẩm định.
Công trình xây dựng.
Tài sản đảm bảo.
Chuyên viên thẩm định
Đơn vị kinh doanh
Thẩm định tài sản
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càng
nhanh thì hoạt động tín dụng tại các Ngân hàng thương mại hiện nay là rất quan
trọng. Một trong những hoạt động tín dụng phát triển trong những năm gần đây là
hình thức cho vay có tài sản đảm bảo là bất động sản. Do đó hoạt động định giá
BĐS là căn cứ, nền tảng vô cùng cần thiết để phục vụ cho hoạt động tín dụng. Định
giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, định giá đất và công trình trên đất.
Đối với hoạt động tín dụng thì BĐS được định giá để ngân hàng quyết định mức
cho vay, nhằm giảm rủi cho khoản vay khi khách hàng không trả được nợ. Tuy
nhiên do nhiều nguyên nhân khách quan cũng như chủ quan mà công tác định giá
BĐS thế chấp tại các ngân hàng ở Việt Nam còn gặp nhiều khó khăn, khó khăn về
mặt cơ chế chính sách, hạn chế về quy định, quy trình định giá, chất lượng đội ngũ
chuyên viên… khiến cho hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS chưa đáp ứng được
nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của Ngân hàng.
Trong quá trình thực tập tại Phòng thẩm định tại Hội sở Ngân hàng TMCP
Quốc dân, em nhận thấy hoạt động định giá bất động sản của ngân hàng vẫn còn
gặp một số hạn chế, khó khăn. Do đó, để có thể giảm thiểu thiếu sót và hoàn thiện
hoạt động định giá BĐS đảm bảo nên trong khoảng thời gian thực tập tại Ngân hàng
TMCP Quốc dân, em quyết định chọn đề tài:
“Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản đảm bảo phục
vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Quốc Dân” làm chuyên đề thực tập tốt
nghiệp.
2. Mục tiêu nghiên cứu.
Nghiên cứu cơ sở lý luận về định giá bất động sản đảm bảo tại NHTM.
Thực trạng áp dụng quy trình và phương pháp định giá BĐS đảm bảo tại
Ngân hàng TMCP Quốc dân.
Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS
đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Quốc dân.
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
7
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
3. Đối tường và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu: Quy trình và phương pháp định giá bất động sản
đảm bảo tại NHTM
Phạm vi nghiên cứu: Quy trình và phương pháp định giá Bất động sản đảm
bảo tại Hội sở Ngân hàng TMCP Quốc dân, trong khoảng thời gian 2014-2016.
4. Phương pháp nghiên cứu.
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng là:
Phương pháp tra cứu, thu thập thông tin, tổng hợp những vấn đề lý luận về
định giá bất động sản bảo đảm.
Ứng dụng các phương pháp định giá vào quá trình định giá bất động sản
bảo đảm ở ngân hàng.
Phương pháp phân tích tổng hợp.
5. Kết cấu, nội dung của đề tài:
Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung chuyên đề
bao gồm 3 chương sau:
Chương I: Cơ sở lý luận cơ bản về quy trình và phương pháp định giá bất
động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại.
Chương II:Thực trạng quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm
bảo bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Quốc dân.
Chương III: Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá
BĐS đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Quốc Dân.
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
8
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI.
1.1 Cơ sở lý luận cơ bản về bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay.
1.1.1 Khái niệm bất động sản.
- Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm bất động sản (BĐS), nhưng đều
thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Theo
đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được
tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình
được xây dựng, mùa màng, cây trồng,... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay
gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh
thổ.
-Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định”.
-Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) có định nghĩa như sau:
BĐS (Real estate) bao gồm: đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất
đai; BĐS (Real property) là quyền tài sản BĐS, bao gồm các quyền và lợi ích liên quan
đến sở hữu BĐS. Theo đó, thuật ngữ BĐS (Real estate) là đất đai và các vật gắn liền
với đất đai, hàm ý tính vật chất của BĐS. Còn thuật ngữ BĐS (Real property) chỉ
quyền tài sản bất động sản, hàm ý quyền sở hữu, sử dụng đất đai và các tài sản đi kèm,
kể cả các tài sản tự nhiên như cây cối khoáng vật và các quyền phát sinh.
-Như vậy, có thể tựu chung lại cách nhìn nhận phổ biến về BĐS là: BĐS là
những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại ổn định, lâu dài. Và một tài sản được
coi là BĐS khi có các điều kiện sau: là một yếu tố vật chất có ích cho con người, có
thể đo lường bằng giá trị nhất định, không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính
chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi và tồn tại lâu dài.
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
9
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
1.1.2. Tiêu chuẩn bất động sản đảm bảo được định giá.
- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thược quyền sử dụng, quản lý của
khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:
+ Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng
vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về đất
đai…
+ Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước thì phải là tài sản do nhà nước
giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo
quy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước.
+ Đối với tài sản khác, thì phải thuộc sở hữu của khách hàng vay, bên bảo
lãnh: trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu tài sản.
- Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo
lãnh và các giao dịch khác.
- Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký
kết hợp đồng bảo đảm.
Trước khi tiến hàng cho vay, Ngân hàng phải kiểm tra tất cả các điều kiện
trên để đảm bảo việc cho vay đúng pháp luật và tránh rủi ro cho ngân hàng.
1.1.2.1. Các loại bất động sản đảm bảo được định giá.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;
-Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;
- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm
ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi
tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà
bên thế chấp có quyền nhận;
Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài
sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
10
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản
thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản
thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên
bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
1.1.2.2. Quy định cho vay bằng tài sản đảm bảo là bất động sản.
a) Hồ sơ cho vay thế chấp.
- Trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc đăng kí
thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ đăng
kí bao gồm:
+ Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất (03 bản); văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu đăng kí là
người được uỷ quyền.
+ Hợp đồng thế chấp quuyền được sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất (02 bản), hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất (03 bản).
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất ở, nhà ở tại đô thị.
+ Trích lục bản đồ địa chính (đối với nơi đã có bản đồ địa chính) hoặc trích đo
địa chính (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) đối với trường hợp trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở chưa thể hiện sơ đồ thửa đất.
+ Chứng từ nộp tiền thuế đất (trường hợp được nhà nước cho thuê đất)
- Trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất, thì hồ
sơ đăng kí bao gồm:
+ Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp, bảo lãnh (03 bản); văn bản uỷ quyền đối với
trường hợp người yêu cầu đăng kí là người được uỷ quyền.
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp
pháp luật quy định tài sản đó phải đăng kí quyền sở hữu.
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
11
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
b) Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên.
Quyền hạn và nghĩa vụ của bên thế chấp.
- Bên thế chấp trong thời gian thế chấp BĐS vẫn được sử dụng BĐS thế
chấp: đây là một điều kiện quan trọng và có ý nghĩa với các cá nhân, tổ chức thế
chấp vì họ vừa có thể tiến hành các hoạt động trên BĐS một cách bình thường như
trước khi tiến hàng thế chấp vừa có vốn để tiến hành các hoạt động đã ghi trong hồ
sơ thế chấp như vay để đầu tư, để kinh doanh, để sửa chữa nhà cửa hay mở rộng sản
xuất…
- Bên thế chấp được quyền nhận tiền vay từ tổ chức nhận thế chấp theo hợp
đồng vay: khi hai bên thế chấp và nhận thế chấp đã kí hợp đồng tức là hai bên phải
có nghĩa vj thực thi hợp đồng đã kí, bên nhận thế chấp phải cấp vốn vay cho bên
thế chấp theo đúng số lượng và thời hạn đã ghi trên hợp đồng. Nếu bên nhận thế
chấp không thực hiện cấp vốn cho bên thế chấp không đúng thep như trong hợp
đồng thì bên thế chấp hoàn toàn có quyền kiến nghị lên các cơ quan có chức năng.
- Bên thế chấp không được phép có bất kì một hành động nào huỷ hoại làm
giảm giá trị của BĐS. Việc huỷ hoại đó không những làm giảm giá trị của chính
BĐS mà bên thế chấp đã thế chấp mà còn ảnh hưởng rất lớn đến uy tín của khách
hàng đối với các tổ chức thế chấp. Bên nhận thế chấp sẽ khó có thể chấp nhận cho
vay lần hau với các cá tổ chức có hành động phá hoại những BĐS thế chấp.
- Trong thời hạn thế chấp bên thế chấp không được tiến hành mua bán, trao
đổi, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại… BĐS đã thế chấp nếu
không có sự đồng ý của bên thế chấp. Quy định này nhằm đảm bảo rằng BĐS đó
vẫn thuộc sở hữu, sử dụng của bên thế chấp để bên nhận thế chấp có thể thực thi
hợp đồng một cách tốt nhất và tránh rủi ro cho bên nhận thế chấp vì có thể bên thế
chấp sẽ chối bỏ trách nhiệm trả vốn vay và lãi cho bên nhận thế chấp.
- Bên thế chấp phải thanh toán các khoản vay và khoản lãi đúng thời hạn và
đúng số lượng như đã ghi trong hợp đồng đối với bên nhận thế chấp. Điều này đảm
bảo cho lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp và đảm bảo lượng vốn cho bên
nhận thế chấp có thể tiến hành hoạt động kinh doanh một cách hiệu quả.
- Bên thế chấp phải thực hiện các nghĩa vụ khác với bên nhận thế chấp nếu
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
12
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
có trong hợp đồng.
Quyền hạn và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp.
- Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp giao các giấy tờ sổ sách
có liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng BĐS. Các giấy tờ đó như một sự đảm
bảo đối với bên nhận thế chấp là khách hàng sẽ trả nợ theo các điều khoản đã ghi
trong hợp đồng.
- Bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra BĐS, kiểm tra việc thực hiện các
nghĩa vụ của bên thế chấp như trả lãi vay, không phá hoại BĐS thế chấp cũng như
kiểm tra các điều kiện khác mà hai bên đã cam kết ghi trong hợp đồng.
- Bên nhận thế chấp phải chuyển vốn cho bên thế chấp theo đúng số lượng và
thời hạn mà hai bên cam kết. Việc này nhằm đảm bảo uy tín của bên nhận thế chấp
đối với bên thế chấp và tránh kiện tụng sau này nêys bên nhận thế chấp không
chuyển vốn cho bên thế chấp hoặc chuyển không đúng hạn.
- Bên nhận thế chấp phải trả tất cả các loại giấy tờ, hồ sơ… về BĐS thế chấp
cho bên thế chấp sau khi hợp đồng thế chấp được thanh lý, bên nhận thế chấp không
được phép giữ bất kì một loại giấy tờ nào liên quan đến BĐS đó.
- Bên nhận thế chấp phải thực hiện tất cả các nghĩa vụ khác nếu hai bên đã
thoả thuận trong hợp đồng.
c) Mức cho vay tối đa.
Mức cho vay tối đa do các ngân hàng xét theo tình hình kinh doanh của mình
để quy định, tuy nhiên ngân hàng nào cũng không thể cho khách hàng vay bằng giá
trị tài sản thế chấp được vì sẽ ảnh hưởng không tốt đến việc bảo toàn vốn của ngân
hàng cũng như kiểm soát rủi ro. Thông thường các ngân hàng hiện nay thường cho
khách hàng vay từ 70-80% giá trị của BĐS thế chấp, một số ngân hàng có thể có
vay tỉ lệ cao hơn, tuỳ thuộc vào chính sách của từng ngân hàng.
d) Thời điểm xác định giá trị BĐS thế chấp.
Giá trị BĐS thế chấp được xác định tại thời điểm hai bên thế chấp và nhận
thế chấp ký hợp đồng, thời điểm này không được áp ụng khi bên nhận thế chấp xử
lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ do BĐS có giá trị biến động theo thời gian, do vậy
giá tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng có thể khác so với gái BĐS khi hai bên
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
13
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
thanh lý hợp đồng. Điều này phải được quy định rõ trong hợp đồng để tránh tranh
chấp cũng như làm giảm lợi ích cho một trong hai bên.
Việc định giá BĐS thế chấp có thể do bên nhận thế chấp đơn phương tiến
hành hoặc có thể thuê tổ chức định giá, tư vấn bên ngoài, điều này do hai bên bàn
bạc thống nhất với nhau.
1.1.3. Vai trò của bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay trong ngân hàng
thương mại.
- Đối với chủ sở hữu BĐS, đem bất động sản làm tài sản đảm bảo để vay vốn tại
các tổ chức tín dụng là một hình thức huy động vốn hiệu quả, nhanh chóng đối với họ.
Người chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời
lại có thêm lượng vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện.
- Đối với các ngân hàng, bất động sản thế chấp đảm bảo an toàn khi có rủi ro
do phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được, hoặc xảy ra các rủi
ro không lường trước được.
1.2. Cơ sở lý luận cơ bản về định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản đảm bảo phục
vụ cho vay.
1.2.1.1. Khái niệm định giá tài sản đảm bảo là bất động sản:
-
Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu
bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ
trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương
pháp phù hợp.
-
Theo Luật Kinh doanh bất động sản: “ Định giá bất động sản là
hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định
có tính đến đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiền ẩn trong thị trường
bất động sản. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính
chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá.
Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp
luật.”
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
14
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
-
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
Định giá bất động sản là hoạt động “ ước tính” nên mức độ
chính xác về mặt giá trị ước tính phụ thuộc nhiều vào các nhân tố chủ quan và
khách quan trong quá trình định giá.
-
Định giá BĐS phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau. Ví dụ
như để mua, bán, cho thuê, bảo hiểm, vay vốn Ngân hàng…Vai trò của định giá
BĐS không chỉ quan trọng trong việc ước tính giá trị BĐS của các cá nhân, tổ chức
mà còn giúp Ngân hàng đảm bảo sự an toàn, hạn chế rủi ro tín dụng. Thuật ngữ
định giá tài sản đảm bảo là BĐS là việc ước tính giá trị tài sản đảm bảo là BĐS tại
một thời điểm xác định có tính đến đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh
tế tiền ẩn trong thị trường bất động sản trong trường hợp BĐS dùng làm tài sản đảm
bảo cho khoản vay tại Ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng khác.
1.2.1.2. Sự cần thiết phải định giá tài sản đảm bảo là bất động sản.
-
Đối với họat động tín dụng của Ngân hàng thì định giá tài sản
đảm bảo là BĐS không thể thiếu. Tất cả các khoản vay từ Ngân hàng yêu cầu cần
có tài sản đảm bảo. Việc định giá cần cẩn thận, chuyên nghiệp để xác định mức cho
vay an toàn đối với từng yêu cầu của các khách hàng khác nhau. Việc làm này tránh
được rủi ro cao cho Ngân hàng. Trong trường hợp người vay không thể trả được
khoản nợ đã vay từ Ngân hàng thì Ngân hàng có thể phát mãi tài sản thế chấp của
khách hàng nhằm thu hồi lại vốn. Định giá càng chính xác bao nhiêu thì việc thu hồi
nợ sẽ dễ dàng bấy nhiêu tránh thua lỗ cho Ngân hàng.
1.2.2. Các căn cứ định giá bất động sản đảm bảo.
- Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo lên bất động sản.
+/ Số lượng lao động, chất lượng lao động, tư liệu lao động
+/ Quy mô và vị trí của bất động sản.
- Căn cứ chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản
+/ Chi phí cơ hội là chi phí ròng của các cơ hội không được lựa chọn hoặc
các lựa chọn bị bỏ qua.
+/ Nhà đầu tư là người lựa chọn một đầu tư tốt nhất đáp ứng yêu cầu của họ.
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
15
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
+/ Chi phí cơ hội phải gánh chịu ở nhiều hình thức khác nhau. Xác định chi
phí cơ hội có ý nghĩa cụ thể trong việc ước lượng tỷ suất sinh lợi dự kiến của bất
động sản.
+/ Sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lĩnh
vực cạnh tranh nhau trên thị trường.
- Sự thay đổi trong nền kinh tế.
+/ Thay đổi trong chính sách đất đai, nhà ở.
+/ Sự biến động của thị trường bất động sản.
+/ Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá, tinh thần của người dân.
+/ Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng.
- Sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào khu vực
+/ Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư
+/ Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong bất động sản và giữa bất
động sản với bất động sản xung quanh.
+/ Sự đóng góp của bất động sản làm phát triển giá trị của bất động sản xung quanh.
- Các yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản
+/ Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản gồm: Quy mô, vị trí và
quyền, quyền lợi pháp lý của bất động sản.
- Khả năng cạnh tranh
+/ Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất:
+/ Cạnh tranh trong cung- cầu, giữa cung- cầu.
- Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai của bất động sản sẽ mang lại.
+/ Giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong
tương lai của bất động sản. Dự kiến giá trị tương lai của bất động sản cần được tính
đến trong định giá.
1.2.3. Nguyên tắc định giá bất động sản đảm bảo.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
a.
b.
-
Cơ sở nguyên tắc:
Con người luôn có động cơ khai thác tối đa lợi ích của tài sản.
Nội dung của nguyên tắc:
Khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật,
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
16
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
tài chính cho phép.
Mỗi tài sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại
-
các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác nhận hay thừa nhận trong
điều kiện nó được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt mức hũu dụng tối đa
trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ
thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Theo IVSC một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là:
- Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên: điều kiện có thực, có độ tin
cậy tại thời điểm định giá, không bị bi quan, lạc quan quá mức, …
- Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý. Ngoài ra, mặc dù không hẳn
là mặt pháp lý, song những quy định có tính thông lệ, hay tập quán xã hội cũng phải
được tôn trọng.
- Tài sản được sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính. Tức
là đặt trong chi phí cơ hội riêng của mình.
Nguyên tắc cung cầu
a. Cơ sở nguyên tắc:
- Giá cả của tài sản có xu hướng tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với
yếu tố cung
b. Nội dung nguyên tắc:
- Giá cả là sự thừa nhận của thị trường về giá trị của tài sản. Do đó giá cả có
thể có khoảng cách rất xa so với giá trị. Khi so sánh tài sản với nhau cần thận trọng
phân tích cung cầu, tình trạng thị trường.
- Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường được xác định bằng sự tương tác
của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì
giá thị trường sẽ giảm, Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng
thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì
giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung cầu, giá tăng khi tốc độ
tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
a.Cơ sở nguyên tắc:
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
17
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
-
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà
nó sẽ mang lại cho người sử dụng
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
18
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
b.Nội dung nguyên tắc:
Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản
có thể mang lại cho các chủ thể làm cơ sở để ước tính giá trị tài sản.
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một BĐS, cần phải đánh giá
đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ BĐS đó. Việc đánh giá
các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá
trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình
đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các
yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ BĐS bao gồm: lao động, vốn, đất đai,
quản lý.
Nguyên tắc thay thế
- Cơ sở nguyên tắc: Những người thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để
mua một tài sản nào đó, họ sẽ tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương
tự như vậy để thay thế.
- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt
quá chi phí để có một tài sản tương đương.
Nguyên tắc này cho rằng: giá thị trường của một BĐS chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện
dụng so với BĐS chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận
giá cra và thanh toán. Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp
định giá BĐS: định giá BĐS theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
Nguyên tắc đóng góp
a.Cơ sở nguyên tắc:
-Khi kết hợp với một tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ cao hơn tổng giá trị
của tài sản đơn le
b.Nội dung nguyên tắc:
-Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc
vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của tài sản tăng hoặc giảm đi
bao nhiêu.
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tùy
thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợp
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
19
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
thành. Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của BĐS
có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực,
vì thu nhập có thực có thể được vốn hóa thành giá trị.
1.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản đảm bảo.
1.2.4.1. Phương pháp so sánh.
a. Khái niệm phương pháp
Là phương pháp định giá bằng cách só sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các
BĐS tương tự đã được bán trên thị trường. Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận
cho rằng giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá bán của các
BĐS tương tự có thể so sánh được đã được mua bán, giao dịch trên thị trường.
Các bước thực hiện phương pháp:
• Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu
- Xác định các yếu tố liên quân đến vị trí, mặt tiền của BĐS mục tiêu.
- Nghiên cứu các thông tin kỹ thuật về BĐS như: diện tích, chiều ngang, hình
thể, kết cấu, tuổi thọ…
- Nghiên cứu các yếu tố pháp lý, quyền năng liên quan đến BĐS và các ràng
buộc khác.
• Bước 2: Thu thập các thông tin về các BĐS đã được bán trong khoảng thời
gian gần nhất với các điều kiện tương đồng. Việc thu thập thông tin có thể dựa vào
nhiều nguồn thông tin như báo chí, các cơ sở giao dịch khác…
• Bước 3: Kiểm tra các thông tin về các BĐS so sánh thu nhập được để xác
định lựa chọn nhóm BĐS so sánh phù hợp nhất. Cần kiểm tra phân tích và làm rõ
nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.
- Kiểm tra thông tin để đảm bảo BĐS só sánh có phù hợp tương đồng đối với
BĐS mục tiêu không.
- Lựa chọn một số BĐS phù hợp nhất với BĐS mục tiêu để tiến hành so sánh.
Thường lựa chọn 3 đến 6 BĐS để so sánh. Khi chọn BĐS so sánh phải đáp ứng các
điều kiện: (1) các BĐS này ở cùng khu vực hoặc khi lân cận với BĐS cần định giá;
(2) vị trí mặt bằng, kích thước lô đất, hình dáng lô đất, quy mô khu đất; (3) công
trình xây dựng trên đất; (4) điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường; (5) yếu
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
20
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
tố khác: tính pháp lý, quy hoạch, thời gian mua bán …
• Bước 4: Phân tích giá bán và điều kiện của BĐS so sánh để tìm ra các điều
chỉnh.
- Đây là bước quan trọng nhất. Trong quá trình so sánh sự khác biệt cần phải
đánh giá xem có yếu tố đặc biệt nào ảnh hưởng đến giá trị thị trường của BĐS só
sánh hay không, hoặc yếu tố bào ảnh hưởng đến GTBĐS cần định giá hay không.
Trên cơ sở phân tích, xác định những khác biệt đó để đưa ra những điều chỉnh cho
phù hợp.
-
Bước 5: Ước tính GTBĐS cần định giá
- Quá trình so sánh và điều chỉnh sẽ cho ta kết quả cuối cùng về GTBĐS. Kết
quả ước lượng này được đưa ra từ việc hoà hợp các chỉ số giá trị của các phương
pháp định giá khác nhau hoặc từ các BĐS so sánh khác nhau.
b. Ưu điểm của phương pháp so sánh:
Đây là phương pháo phổ biến được áp dụng nhiều nhất trong thực tế, vì xuất
phát từ 3 ưu điểm cơ bản sau:
- Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá ít gặp khó khăn về mặt
kỹ thuật vì: không có công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện
của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
- Phương pháp này còn là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương
pháp khác như: phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư. Phương pháp này
trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính. Thông thường người ta sử
dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp thẩm định
khác để định giá BĐS.
Nhược điểm của phương pháp so sánh:
- Nếu chất lượng thông tin không tốt về những vụ giao dịch tương tự sẽ ảnh
hưởng tới kết quả thẩm định giá. Do đó, phải có các thông tin đáng tin cậy về các
giao dịch của BĐS tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử dụng để so sánh. Nếu
có ít thông tin hoặc có ít các BĐS so sánh được thì kết quả sẽ có độ chính xác
không cao.
- Đôi khi chứa đựng yếu tố chủ quan. Phương pháp này một mặt dựa trên hệ
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
21
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
thống cơ sở dữ liệu thu thập, một mặt còn phụ thuộc rất lớn vào kinh nghiệm, kiến
thức thị trường, khả năng sử dụng thông tin của thẩm định viên.
1.2.4.2. Phương pháp chi phí.
a. Khái niệm phương pháp:
Dựa trên giả định rằng GTBĐS cần được định giá có thể được đo bằng cho phí
làm ra một BĐS tương tự và coi đây là một vật thay thế.
Dựa trên cơ sở lập luận là người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý thì
sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng
một công trình có cùng một lợi ích tương tự.
Các bước cơ bản để thực hiện phương pháp:
-
Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá,
coi như miếng đất đó là miếng đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là sử dụng
tốt nhất và hiệu quả nhất.
-
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại những
công trình hiện có trên miếng đất. Bao gồm các chi phí xây dựng, chi phí tái tạo, chi
phí thay thế các công trình, phần lợi nhuận cho nhà đầu tư, thuế, phí phải nộp cho
Nha nước theo quy định.
Các loại chi phí
- Chi phí xây dựng công trình (chi phí xây dựng mới), gồm: chi phí trực tiếp,
chi phí chung, lợi nhuận nhà đầu tư và các khoản thuế phí phải nộp theo quy định
của Nhà nước.
- Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế
giống hệt với công trình đang được định giá bao gồm cả những điểm lỗi thời của
công trình mục tiêu cần định giá.
- Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có
giá trị sử dụng tương đương, nhưng nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật
hiện đại được sử dụng.
Các phương pháp xác định chi phí:
- Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng.
- Phương pháp khảo sát số lượng.
- Phương pháp chi phí mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng.
- Phương pháp so sánh thị trường.
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
22
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
• Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng
hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân.
Sự giảm giá tích luỹ:
Là sự mất mát giá trị, vì bất kỳ lý do gì, tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thay
thế (hoặc xây dựng lại mới) của một công trình xây dựng (bằng tiền) so với giá trị
thị trường của công trình xây dựng tương tự tại thời điểm định giá.
Phân loại giảm giá:
- Giảm giá tự nhiên: giảm giá tự nhiên là giảm giá do các nguyên nhân: do
thời gian sử dụng và cường độ sử dụng; tác động của yếu tố tự nhiên; do không biết
cách sử dụng, quản lý kém, bị phá hoại.
- Giảm giá do lỗi thời chức năng.
- Giảm giá do lỗi thời bên ngoài: là sự giảm giá công tình xây dựng do các
nguyên nhân môi trường.
Phương pháp đo giảm giá;
•
Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại
để xây dựng lại công trình hiện có trên miếng đất, chênh lệch thu được là giá trị
hiện tại của công trình.
•
Bước 5: Cộng giá trị đất đai (bước 1) với chi phí giảm giá
(bước 4), sẽ được giá trị ước tính của BĐS.
b. Ưu điểm của phương pháp
- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở để
dự báo các khoản lợi ích trong tương lai mà BĐS mang lại.
- Là phương pháp cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng được.
c. Nhược điểm của phương pháp
- Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị. Phương
pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa
chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
-
Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật xây dựng và phải có
kinh nghiệm.
1.2.4.3. Phương pháp thu nhập
a. Khái niệm phương pháp:
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
23
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
-
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
Là việc ước tính gía trị những khoản thu nhập, nhưng lợi ích
mà BĐS mang lại cho các nhà đầu tư trong tương lai quy về hiện tại.
-
Cơ sở lý luận là dựa theo nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích
trong tương lai, người chủ sở hữu tiềm năng của một BĐS trông đợi sẽ nhận đựo
thu nhập hay lợi ích từ việc sử dụng BĐS bao gồm cả tiền thu được từ việc bán lại
BĐS đó.
Các bước thực hiện phương pháp:
• Bước 1: Ước tính thu nhậo hằng năm của BĐS.
- Thu nhập tiềm năng là tổng thu nhập chính dự tính trong một năm với 100%
công suất tạo ra từ BĐS thẩm định.
- Thất thu bỏ trống là khoản thất thu bằng tiền dự tính trong năm do không
khai thác hết 100% công suất của BĐS.
• Bước 2: Ước tính chi phí hàng năm. Lấy thu nhập trừ chi phí thu được thu
nhập ròng hàng năm.
• Bước 3: Xác định tỷ lệ chiết khấu (tỷ suất chiết khấu) hiện tại hoá.
Bằng các phương pháp:
- Định gía tài sản vốn- mô hình CAMP:
- So sánh rút ra từ thị trường
- Chi phí sử dụng vốn bình quân:
• Bước 4: Áp dụng công thức hiện tại hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS
cần định giá.
Trong đó:
+
+
: giá trị của BĐS.
: thu nhập ròng năm t.
+ t: năm thứ t (t=1,n)
+ n: số năm hoạt động
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
24
Lớp: K15TCL
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Trịnh Chi Mai
+r: tỷ lệ chiết khấu.
b. Ưu điểm phương pháp:
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì
nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể
so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
c. Nhược điểm phương pháp
- Trong điều kiện Việt Nam hiện nay chưa có nguồn dữ liệu chính thức về
giao dịch BĐS, đây chính là thách thức lớn cho nghiệp vụ thẩm định giá trị BĐS
nói chung và tiếp cận thu nhập nói riêng. Vì kết quả thẩm định giá theo giá trị thị
trường tính bằng tiếp cận thu nhập phụ thuộc vào rất nhiều độ tin cậy của nguồn dữ
liệu thị trường.
1.2.4.4. Phương pháp thặng dư
a. Khái niệm phương pháp
-
Là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản
cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị
ước tính của sự phát triển giả định của BĐS trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo
ra sự phát triển đó.
-
Cơ sở lý luận dựa trên nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
-
Nguyên tắc đóng góp: giá trị của tổng các tài sản bộ phận
thường nhỏ hơn giá trị tài sản toàn bộ, chúng ta thường lấy chênh lệch giữa giá trị
tài sản toàn bộ với giá trị tổng những bộ phận còn lại của tài sản.
-
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất: có nghĩa là trong
số trong số các phương án sử dụng BĐS thì phương án được chọn là phương án
trong đó các chức năng của lô đất cùng các cải tạo trên đó được thực hiện một cách
đầy đủ nhất.
-
Các bước thực hiện phương án:
• Bước 1: Xác định phương án tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS cần định giá.
Sinh viên: Nguyễn Phương Anh
25
Lớp: K15TCL
