Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn xã Tam Quang huyện Vũ Thư tỉnh Thái Bình

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian học tập tại Trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà
Nội, em đã nhận được nhiều sự quan tâm giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các thầy cô
giáo trong khoa Quản lý đất đai. Đặc biệt, trong thời gian làm đồ án tốt nghiệp
ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân em đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của các
thầy cô giáo trong khoa và trực tiếp là cô giáo TH.S Vũ Thị Thu Hiền.
Em xin chân thành cảm ơn Khoa Quản lý đất đai cùng toàn thể các thầy, cô
đã dạy bảo chúng em trong suốt những năm học tập trên giảng đường trường Đại
học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội.
Em xin chân thành cảm ơn cô giáo TH.S Vũ Thị Thu Hiền, người đã tận
tình chỉ bảo Em phương pháp nghiên cứu để hoàn thành đồ án tốt nghiệp của mình.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến toàn thể các Bác, các Cô, các Chú, các
Anh chị thuộc UBND xã Tam Quang- huyện Vũ Thư- tỉnh Thái Bình, đã tạo điều
kiện về thời gian và cung cấp số liệu cho em viết đồ án này.
Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn gia đình và các bạn trong lớp đã động
viên em hoàn thành đồ án tốt nghiệp của mình.
Tam Quang, ngày tháng năm 2015
Sinh viên

Hoàng Thị Hoa

i


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
3.6.1. Giải pháp chung.............................................................................................................77
- Nhanh chóng thành lập hệ thống bản đồ chính quy để thuận lợi cho công tác ĐKĐĐ, cấp

GCN, tránh việc trích đo do tốn nhiều công, mất thời gian, không hiệu quả...........................77
3.6.2. Giải pháp cụ thể.............................................................................................................78
- Cán bộ địa chính xã cần phân tích và làm rõ tầm quan trọng của việc ĐKĐĐ, cấp GCN và
quyền lợi, lợi ích từ việc ĐKĐĐ, cấp GCN đến với người SDĐ đảm bảo cho họ yên tâm đầu tư
sản xuất trên đất......................................................................................................................78

ii


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
TT

Từ viết tắt

Giải thích nghĩa

1

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

2

CP

Chính phủ

3

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

4

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất

5

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6

NĐ

Nghị định

7

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

8

QSH

Quyền sở hữu

9

SDĐ

Sử dụng đất

10

TT

Thông tư

11

UBND

Ủy ban nhân dân

v


DANH MỤC BẢNG
TT

Tên bảng

Danh mục bảng

Trang
số

1

3.1

Dân số và số hộ xã Tam Quang (tính đến 31/12/2014)
Hiện trạng SDĐ theo các đối tượng sử dụng và quản lý đất trên

2

3.2

3

3.3

Hiện trạng SDĐ của xã Tam Quang năm 2014

4

3.4

Tình hình biến động đất đai của xã Tam Quang

5

3.5

Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đối với đất nông nghiệp cho hộ gia

địa bàn xã Tam Quang (tính đến 31/12/2014)

đình, cá nhân trên địa bàn xã Tam Quang (tính đến 31/12/2014)
6

3.6

Những trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN đối với đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã Tam
Quang (tính đến 31/12/2014)

7

3.7

Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đối với đất ở nông thôn cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn xã Tam Quang (tính đến 31/12/2014)

8

Những trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN đối với đất ở
nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã Tam Quang
(tính đến 31/12/2014)

9

Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN cho tổ chức trên địa bàn xã Tam
Quang (tính đến 31/12/2014)

10

Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN cho cơ sở tôn giáo trên địa bàn xã
Tam Quang (tính đến 31/12/2014)

vi


DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ
TT

Hình, biểu đồ,

Tên

sơ đồ

1

Hình 1.1

3

Sơ đồ 3.1

Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trình tự, thủ tục cấp GCN trên địa bàn xã Tam
Quang- huyện Vũ Thư- tỉnh Thái Bình.

vii

Số trang


MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá, là nguồn vốn to lớn của mỗi Quốc
gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người cùng các sinh vật khác trên Trái
đất. LĐĐ 1993 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khẳng định: “Đất đai là
tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân
dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo về được vốn đất đai như
ngày nay”
Trong tiến trình lịch sử của loài người, con người và đất đai có mối quan hệ
không thể tách rời. Đất đai là tài sản vô tận của con người, dựa vào đất đai con
người tạo ra những sản phẩm duy trì sự tồn tại của mình. Khi dân số tăng, nhu cầu
về đất đai ngày càng tăng nên con người sẽ có tác động tích cực hoặc tiêu cực lên
đất đai. Đất đai tác động lên tất cả các mặt của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là
địa điểm, cơ sở của thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giáo dục, giao
thông, thủy lợi. Đất đai cung cấp nguyên liệu cho các ngành xây dựng như: gạch,
ngói, gốm, sứ…ngoài ra còn tham gia vào ngành sản xuất của xã hội như một công
cụ đặc biệt. Đối với nước ta là một nước nông nghiệp thì đất đai càng quan trọng, là
yếu tố hàng đầu không thể thiếu. Đất đai là nguồn của cải, là thước đo sự giàu có
của mỗi quốc gia, là một trong những bộ phận lãnh thổ của đất nước. Như vậy đất

đai không chỉ đóng vai trò quan trọng trong sản xuất mà còn có vai trò quan trọng
trong việc phát triển kinh tế, chính trị, xã hội.
Hiện nay, công tác ĐKĐĐ, cấp GCN ngày càng trở nên phức tạp do đất đai là
một nguồn tài nguyên hạn chế trong khi nhu cầu SDĐ ngày càng tăng. Việc tranh
chấp đất đai thường xuyên xảy ra và càng trở nên khó giải quyết do thiếu các giấy
tờ hợp lý. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của Đất nước là sự phát
triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản mà nguồn cung chính của thị trường là
đất đai. Để đảm bảo việc chuyển QSDĐ, QSH trên thị trường được thực hiện một
1


cách công khai, minh bạch đòi hỏi phải tiến hành công tác ĐKĐĐ, cấp GCN. Nếu
công tác này bị chậm trễ sẽ làm ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý quỹ đất Nhà
nước, đồng thời làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của của công dân, cản trở
các hoạt động chuyển QSDĐ, QSH của công dân. Công tác quản lý và SDĐ một
cách hợp lý không chỉ có ý nghĩa quan trọng ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế
của Đất nước mà còn ảnh hưởng đến mặt ổn định chính trị - xã hội.
Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn nêu trên và để có thêm vốn hiểu biết
của bản thân, đồng thời nhận được sự hướng dẫn của cô giáo TH.S Vũ Thị Thu
Hiền- giảng viên khoa Quản lý đất đai trường Đại học Tài nguyên và Môi trường
Hà Nội, em tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn xã Tam Quang - huyện Vũ Thư - tỉnh Thái Bình”
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài.
2.1. Mục đích.
- Củng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường và tìm hiểu việc áp dụng
những quy định của Pháp luật về công tác ĐKĐĐ,

cấp GCN trên địa bàn xã

Tam Quang- huyện Vũ Thư- tỉnh Thái Bình.
-Tìm hiểu các quy định pháp lý về công tác ĐKĐĐ, cấp GCN trên địa bàn xã
Tam Quang- huyện Vũ Thư- tỉnh Thái Bình.
- Đánh giá thực trạng công tác ĐKĐĐ,

cấp GCN tại địa bàn xã Tam Quang-

huyện Vũ Thư- tỉnh Thái Bình.
- Đề xuất các giải pháp nhằm giải quyết các vấn đề còn tồn đọng trong công
tác ĐKĐĐ, cấp GCN trên địa bàn xã Tam Quang - huyện Vũ Thư - tỉnh Thái
Bình.
2.2. Yêu cầu.
- Nắm chắc những quy định của Pháp luật về công tác ĐKĐĐ,

cấp

GCN.
- Các hồ sơ, số liệu được tiến hành phân tích đánh giá một cách khách quan
chính xác theo đúng quy định của Pháp luật.
2


- Các văn bản, tài liệu, số liệu thu thập được trong quá trình nghiên cứu phải
có tính chính xác, phản ánh được đầy đủ công tác ĐKĐĐ,

cấp GCN trên địa bàn

xã.
3. Cấu trúc của đề tài.
Mở đầu

- Chương I: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
- Chương II: Đối tượng, nội dung, phương pháp nghiên cứu
- Chương III: Kết quả nghiên cứu
Kết luận và kiến nghị

3


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận.
1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế- xã
hôi.
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai.
Theo Đôcurtaiep người Nga thì: “ Đất là vật thể tự nhiên được hình thành do
tác động tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình và thời gian, đối
với trồng trọt có thêm con người”.
Các Mác viết rằng: “ Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần
để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản
trong nông lâm nghiệp”.
Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng
gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người,
con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn là thành
phần quan trọng của môi trường sống, không có đất đai thì không có bất kỳ một
ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có
sự tồn tại của xã hội loài người.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình
công nghiệp, giao thông, thủy lợi, các công trình phúc liợi khác, các cánh đồng để
con người trồng trọt, chăn nuôi...
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước
đo sự giàu có của mỗi quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo

hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và là một nguồn
lực cho các mục đích tiêu dùng.
Trong mọi nền kinh tế, đất đai là một trong ba nguồn lực đầu vào (tài chính,
đất đai, lao động). Ba nguồn lực này hỗ trợ, tương tác lẫn nhau tạo nên một cơ cấu
đầu vào hợp lý, quyết định tính hiệu quả trong phát triển kinh tế.
Trong quá trình sản xuất, đất không trực tiếp tạo ra thu nhập, nhưng nó là
điều kiện không thể thiếu để các hoạt động sản xuất diễn ra và tạo thu nhập. Đất đai
4


cần cho cở sở nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải…Đối với mỗi ngành
đất đai có vai trò khác nhau, tùy vào mục đích SDĐ… Có thể nói, đất đai là tài
nguyên quan trọng không thể thay thế được, song đất đai chỉ có thể phát huy vai trò
vốn có của nó dưới tác động tích cực của con người một cách thường xuyên. Ngược
lại đất đai sẽ không phát huy được tác dụng, nếu con người quản lý, sử dụng nó một
cách tùy tiện, chỉ khai thác mà không thực hiện bảo vệ, cải tạo, bồi bổ. Đây cũng là
yêu cầu đặt ra đối với việc xây dựng, hoạch định và tổ chức thực hiện chính sách
pháp luật đất đai của nhà nước.
Với những vai trò quan trọng trên, đất đai đã trở thành mối quan tâm hàng
đầu của mỗi một quốc gia, dù mỗi nước có cách tiếp cận với đất đai riêng sao cho
phù hợp với hoàn cảnh lịch sử của mình song mọi cách tiếp cận đều nhằm mục tiêu
đảm bảo nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế đất hiệu quả và xác lập quyền bình
đẳng về hưởng dụng đất đai để tạo sự ổn định kinh tế - xã hội.
Từ ý nghĩa kinh tế, chính trị của nó đối với cuộc sống nên các cuộc cách
mạng trong lịch sử đều lấy đất đai làm đối tượng, coi đó là nhiệm vụ cần giải quyết,
chính sách đất đai được coi là một trong những chính sách lớn.
- Phân loại đất đai
Theo sự thống nhất về quản lý và SDĐ của LĐĐ 2003, đất đai nước ta được
phân loại theo các nhóm sau:
+ Nhóm đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây

lâu năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp
khác.
+ Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở (gồm đất ở nông thôn và đất ở
đô thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự
nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng), đất tôn giáo tín ngưỡng, đất
nghĩa trang nghĩa địa, đất sông ngòi kênh rạch, suối và mặt nước, đất phi nông
nghiệp khác.

5


+ Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm: Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa
sử dụng, núi đá không có rừng cây.
1.1.1.2. Vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế- xã hội.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn phân
bố dân cư, xây dựng cơ sở văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành, các lĩnh vực của xã hội. Trong giai
đoạn hiện nay khi đất nước đang tiến hành công nghiệp hóa hiện đại hoá và mở cửa
hội nhập thì đất đai vẫn giữ một vị trí then chốt trong các ngành. Đồng thời đất đai
là nguồn lực cơ bản quan trọng nhất góp phần cho sự phát triển đất nước.
1.1.2. Đăng ký đất đai.
1.1.2.1. Khái niệm Đăng ký đất đai.
Theo Điều 3 LĐĐ 2013 thì: ĐKĐĐ, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là
việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, QSH nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
ĐKĐĐ là bắt buộc đối với người SDĐ và người được giao để quản lý; đăng
ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì thực hiện theo yêu cầu
của chử sở hữu.

ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm ĐKĐĐ lần đầu và đăng
ký biến động.
* ĐKĐĐ lần đầu
- Là đăng ký thực hiện với các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất để sử dụng mà người SDĐ đang SDĐ mà chưa được cấp GCN. Mục đích giúp
xác định chủ SDĐ hợp pháp tiến đến cấp GCN .
- ĐKĐĐ lần đầu được thực hiện trong các trường hợp:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
6


* Đăng ký biến động đất đai, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Được thực hiện với người SDĐ đã được cấp GCN hoặc có giấy tờ hợp lệ về
QSDĐ theo quy định tại LĐĐ 2013 mà có thay đổi về QSDĐ với các trường hợp:
+ Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, tài sản gắn
liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
+ Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích SDĐ;
+ Có thay đổi thời hạn SDĐ;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước
giao đất không thu tiền SDĐ sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có
thu tiền SDĐ theo quy định của LĐĐ 2013.
+ Chuyển QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của

chồng thành QSDĐ chung, QSH tài sản chung của vợ và chồng;
+ Chia tách QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức
hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người SDĐ chung,
nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi QSDĐ, quyền QSH tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải
thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận
trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc
bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã
được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người SDĐ.

7


1.1.3. Khái niệm GCN, và mục đích cấp GCN
* Khái niệm GCN:
Theo khoản 16, Điều 3 LĐĐ 2013 thì khái niệm GCN được quy định như sau:
GCN là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, QSH nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, QSH nhà ở và QSH tài sản khác gắn
liền với đất.
*Các loại GCN:
GCN do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và
được áp dụng trong phạm vi đối với cả nước, đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. GCN hiện nay ở nước ta đang tồn tại ở 4 loại:
+ Loại thứ nhất: GCN được cấp theo LĐĐ 1988 do Tổng cục địa chính (nay
là Bộ tài nguyên và môi trường) phát hành theo mẫu quy định tại Quyết định
201/1989/QĐ/ĐK ngày/14/07/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất để cấp cho đất
nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ.

+ Loại thứ hai: GCN tại đô thị do bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định
của NĐ 60/1994/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của chính phủ và theo LĐĐ 1993 GCN
có hai màu, màu hồng giao cho chủ SDĐ, màu trắng lưu tại Sở địa chính (nay là Sở
tài nguyên và môi trường).
+ Loại thứ ba: GCN lập theo quy định của LĐĐ 2003 mẫu giấy theo QĐ
24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 và QĐ 08/2006/QĐ-BTNMT ngày
21/07/2006, sửa đổi QĐ 24/2004/ QĐ-BTNMT. Giấy có hai màu, màu đỏ giao cho
các chủ SDĐ, màu trắng lưu tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, tỉnh.
+ Loại thứ tư: GCN lập theo quy định của LĐĐ 2003, Nghị định
88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của chính phủ ban hành về việc cấp GCN. Mẫu
GCN ban hành theo thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài
nguyên và môi trường quy định về GCN. Mẫu GCN cấp theo mẫu cũ vẫn có giá trị
về tính pháp lý, đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người SDĐ như GCN
mới.
*Mẫu GCN:
8


Hiện nay cả nước đang sử dụng GCN được quy định tại Thông tư số
23/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về GCN.
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu
thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn
trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ
sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung
theo quy định như sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục
“I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số

phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được
in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng
sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và
cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch;
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ
sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”
như trang 4 của Giấy chứng nhận;
- Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ ở trên do
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn
9


phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất
đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Dưới đây là hình ảnh GCN được quy định tại Thông tư số 23/214/BTNMT
ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCN.

10


Hình 1.1. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất.
1.1.3.2. Mục đích cấp GCN
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá và vai trò của đất đai đối với con
người và đời sống xã hội vô cùng quan trọng. Điều 4, LĐĐ 2013 đã quy định: “ Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Nhà nước có đầy đủ 3 quyền: quyền định đoạt, quyền chiếm hữu và QSDĐ. Nhà
nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài hoặc cho các tổ
chức, cá nhân thuê đất. QSDĐ nằm trong khuôn khổ pháp luật và chịu sự quản lý
của Nhà nước.
Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu của các ngành sản xuất, là cơ sở và
nền tảng để các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân tiến hành các hoạt động sản xuất
kinh doanh. Chúng ta đang chủ trương thi hành chính sách sở hữu đất đai, do vậy
vấn đề quản lý chặt chẽ biến động về tình hình sử dụng đất đai, nhất là đất cho xây
dựng các công trình cụ thể là nhà ở là hết sức quan trọng. Một mục tiêu trong chính
sách đô thị là nhằm đảm bảo và cải thiện sự công bằng kinh tế cho nhóm người có
thu nhập thấp trong sử dụng đất đai. Nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước, các hộ
gia đình và những cá nhân có thu nhập thấp khó có thể có đủ khả năng có đất để
tiến hành các hoạt động sản xuất và kinh doanh.
11


ĐKĐĐ, cấp GCN là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
Cùng với quy hoạch, kế hoạch SDĐ, tổ chức đăng ký cấp GCN là một nội dung
không thể thiếu trong quản lý đất đai của Nhà nước. Đây là công cụ giúp Nhà nước
quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, quản lý mục đích SDĐ theo quy hoạch và kế
hoạch.
GCN là cơ sở xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người
SDĐ, tạo điều kiện cho việc SDĐ một cách đầy đủ, hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất.
Trên cơ sở ĐKĐĐ, cấp GCN thì Nhà nước sẽ phát hiện được những trường hợp
SDĐ trái phép, sai quy hoạch, kế hoạch SDĐ, từ đó có những biện pháp xử lý vi

phạm kịp thời.
Cùng với ĐKĐĐ ban đầu, đăng ký biến động đất đai sẽ giúp Nhà nước thu
được các khoản thu thuế và lệ phí từ hoạt động này. Thông qua đăng ký biến động
đất ở, Nhà nước có thể nắm được tình hình biến động quỹ đất ở từ đó phân tích, dự
đoán được xu hướng biến động đất ở trong thời gian tới. Dựa trên xu hướng đó mà
có phương hướng điều chỉnh hợp lý quy hoạch, kế hoạch SDĐ ở trong tương lai,
định hướng cho thị trường bất động sản phát triển một cách thuận lợi.
Thị trường bất động sản nước ta mới được hình thành nhưng hoạt động của thị
trường rất sôi động và ngày càng mở rộng. Làm tốt công tác ĐKĐĐ, cấp GCN sẽ
làm tăng mức độ rõ ràng các thông tin về đất đai, hạn chế các giao dịch “ ngầm”
trên thị trường bất động sản.
Như vậy, công tác ĐKĐĐ, cấp GCN là một nội dung rất quan trọng trong quản
lý nhà nước về đất đai. Thông qua công tác ĐKĐĐ, cấp GCN, người SDĐ phải thực
hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với nhà nước. Để thực hiện tốt việc ĐKĐĐ, cấp GCN
đòi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp chính quyền và người dân.
1.1.4. Vai trò của công tác ĐKĐĐ, cấp GCN trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai.
ĐKĐĐ là một trong những nội dung rất quan trọng trong các nội dụng quản lý
nhà nước về đất đai, là một thủ tục hành chính nhăm thiết lập hồ sơ địa chính đầy
đủ và cấp GCN cho người SDĐ hợp pháp. ĐKĐĐ có quan hệ gần gũi và liên quan
12


thiết thực đến quyền lợi của người SDĐ, tạo cơ sở pháp lý cho việc bảo vệ các
quyền lợi hợp pháp của người SDĐ..
GCN là một công cụ quản lý đất đai vô cùng quan trọng, giúp cho Nhà nước
quản lý đất đai một cách hiệu quả và khoa học, là căn cứ quan trọng để bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của người

SDĐ và là cơ sở để các đối tượng khác như ngân

hàng, các công ty…đưa ra các quyết định liên quan đến quá trình quản lý, SDĐ, là
một công cụ mang nhiều ý nghĩa to lớn đối với xã hội.
- Đối với nhà nước
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, thuộc quyền sở hữu toàn dân, do nhà
nước thống nhất quản lý. Việc ĐKĐĐ, cấp GCN giúp nhà nước nâng cao hiệu quả
quản lý đất đai, cụ thể:
GCN là cơ sở cung cấp các thông tin quan trọng, phục vụ cho việc theo dõi và
quản lý đất đai của nhà nước; đặc biệt là trong công tác kiểm kê đất đai như : tổng
diện tích tự nhiên, hiện trạng SDĐ, chủ SDĐ…
Việc cấp GCN nhằm giải quyết những vấn đề tồn tại trong lịch sử về quản lý
và sử dụng đất đai.
GCN là công cụ để nhà nước thực hiện các kế hoạch SDĐ đã đề ra, giúp việc
sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.
GCN là căn cứ để nhà nước thu các khoản thuế, phí, lệ phí đúng đối tượng,
tăng nguồn ngân sách cho nhà nước.
GCN là cơ sở để nhà nước giải quyết các vấn đề thường xảy ra trong quá trình sử
dụng đất như: tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.
GCN là căn cứ để nhà nước đền bù cho các cá nhân, hộ gia đình khi nhà nước
thu hồi đất, góp phần đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng.
Thông qua GCN nhà nước quản lý được các hoạt động trao đổi, mua bán đất
đai, làm minh bạch hơn thị trường bất động sản.
- Đối với người SDĐ:

13


GCN là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người
SDĐ, là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư nhằm sử dụng đất
đai một cách hợp lý và tiết kiệm hơn.

GCN là cơ sở cho việc thực hiện các quyền của người SDĐ như chuyển
nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ một cách thuận tiện.
GCN là cơ sở để người SDĐ thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước, đặc biệt
là nghĩa vụ tài chính như: nộp thuế trước bạ, thuế SDĐ, thuế chuyển QSDĐ…
Người SDĐ phải SDĐ đúng mục đích, diện tích.. đã ghi trong GCN.
- Các đối tượng khác
Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp GCN cung cấp thông
tin một cách nhanh chóng, thuận tiện cho cá nhân, tổ chức, các doanh nghiệp…,
nâng cao hiệu quả hoạt động xã hội, giúp thị trường đất đai phát triển lành mạnh.
GCN là căn cứ để các ngân hàng, tổ chức tín dụng ra quyết định cho vay vốn
đối với người SDĐ thông qua hoạt động thế chấp QSDĐ, là căn cứ để xác nhận vốn
góp bằng QSDĐ đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần.
Ngoài ra, GCN sẽ cung cấp các thông tin chính xác về thửa đất cho các cá
nhân, tổ chức khi tham gia mua bán QSDĐ trên thị trường bất động sản.
GCN là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước và người
SDĐ, là GCN do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người SDĐ để bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ. Việc cấp GCN với mục đích để nhà
nước tiến hành các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai, người SDĐ an tâm
khai thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo
nguồn tài nguyên đất cho thế hệ sau này. Thông qua việc cấp GCN để nhà nước
nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất.
1.2. Cơ sở pháp lý.
1.2.1. Một số văn bản pháp luật có liên quan đến công tác ĐKĐĐ, cấp GCN.
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐT ngày 30/11/2001 của Tổng cục địa chính
hướng dẫn đăng ký, cấp GCNQSDĐ.
14


- LĐĐ 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004, trong

đó, các trường hợp được cấp GCN, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN, trình
tự thủ tục hành chính để cấp GCN, lập hồ sơ địa chính, xác định diện tích đất ở đối
với các trường hợp thửa đất có nhiều vườn ao gắn liền với nhà ở.
- Thông tư số 03/2003/TTLT/BTC-BTNMT ngày 04/07/2003 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành về quy định cấp GCN.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về hướng dẫn
thi hành LĐĐ 2003, trong đó quy định cụ thể hóa những quy định của LĐĐ.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 phạt hành chính trong lĩnh vực
đất đai.
- Thông tư số 09/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản
lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và môi trường về việc quy định về GCN.
- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 quy định sửa đổi bổ sung
một số nội dung liên quan đến thủ tục hành hính về lĩnh vự đất đai.
- LĐĐ 2013 có hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2014.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của LĐĐ 2013.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 15/05/2014 của Bộ Tài nguyên môi
trường quy định về GCN.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của BTNMT quy định về
hồ sơ địa chính.
Ngoài ra còn nhiều các văn bản pháp luật khác cũng quy định về việc cấp
GCN
15

1.2.2. Một số quy định của Pháp luật về công tác ĐKĐĐ, cấp GCN.
1.2.2.1. Những trường hợp được cấp GCN.
* Theo điều 99 LĐĐ 2013 thì:
- Nhà nước cấp GCN cho những trường hợp sau đây:
+ Người đang SDĐ có đủ điều kiện cấp GCN theo quy định tại các Điều 100,
101 và 102 của LĐĐ 2013;
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày LĐĐ 2013 có hiệu
lực thi hành;
+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ; người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp
bằng QSDĐ để thu hồi nợ;
+ Người được SDĐ theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
+ Người trúng đấu giá QSDĐ;
+ Người SDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế;
+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
+ Người SDĐ tách thửa, hợp thửa; nhóm người SDĐ hoặc các thành viên hộ
gia đình, hai vợ chồng, tổ chức SDĐ chia tách, hợp nhất quyền SDĐ hiện có;
+ Người SDĐ đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất.
1.2.2.2. Điều kiện được cấp GCN
a. Đối với hộ gia đình, cá nhân.
* Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang SDĐ có giấy tờ về QSDĐ.

16

Việc cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang SDĐ và có
giấy tờ về QSDĐ được quy định tại Điều 100 LĐĐ 2013 và Điều 18 NĐ
43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014.
* Điều 100 LĐĐ 2013 quy định như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau
đây thì được cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ:
+ Những giấy tờ về quyền được SDĐ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam
Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ GCN tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong
Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất;
giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng SDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày
15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của Pháp luật;
+ Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người
SDĐ;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ có một trong các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều 100 LĐĐ 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy
tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày
LĐĐ 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định
của Pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp

tiền SDĐ.
17


- Hộ gia đình, cá nhân được SDĐ theo bản án hoặc quyết định của Tòa án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết
quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCN; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của Pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ
ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày LĐĐ 2013 có hiệu lực thi hành mà chưa được
cấp GCN thì được cấp GCN; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện theo quy định của Pháp luật.
- Cộng đồng dân cư đang SDĐ có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường,
nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại Khoản 3 Điều 131 của LĐĐ 2013 và đất
đó không có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng
chung cho cộng đồng thì được cấp GCN.
* Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định Giấy tờ khác
về QSDĐ quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của LĐĐ 2013.
Các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại
Điểm g Khoản 1 Điều 100 của LĐĐ 2013 có tên người SDĐ bao gồm:
- Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.
- Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất
theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về
công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan
nhà nước đang quản lý, bao gồm:
+ Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người
đang SDĐ là hợp pháp;
+ Bản tổng hợp các trường hợp SDĐ hợp pháp do UBND cấp xã hoặc Hội
đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh

lập;
+ Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có
giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 LĐĐ 2013.
18


- Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế
mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
- Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho
người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).
- Giấy tờ có nội dung về QSH nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa
nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước
về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.
- Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được
SDĐ được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày
01 tháng 7 năm 1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
- Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan,
tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở
để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà
nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng
nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan
quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
- Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của LĐĐ 2013 và các giấy tờ quy
định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 100 LĐĐ 2013 có xác nhận của UBND
huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với
trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu
giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.
* Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ mà không có giấy tờ về QSDĐ.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ nhưng không có các giấy tờ về

QSDĐ được quy định rõ tại Điều 101 LĐĐ 2013 và Điều 20 NĐ 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014:
* Điều 101 LĐĐ 2013 quy định như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ trước ngày LĐĐ 2013 có hiệu lực thi hành
mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của LĐĐ 2013, có hộ khẩu thường
19


trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện
kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là
người đã SDĐ ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCN.
- Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có các giấy tờ quy định tại Điều 100
của LĐĐ 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm
2004 và không vi phạm Pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là
đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch SDĐ, quy hoạch chi tiết xây dựng
đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp GCN.
* Điều 20 NĐ 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 thì việc cấp GCN (công nhận
QSDĐ) cho hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm
2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của LĐĐ 2013 ,
Điều 18 của NĐ 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 và không thuộc trường hợp quy
định tại Khoản 1 Điều 101 của LĐĐ 2013, Điều 23 của NĐ 43/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 được thực hiện theo quy định như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân SDĐ có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có
tranh chấp SDĐ; việc SDĐ tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN là phù hợp với
quy hoạch SDĐ, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm
dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù

hợp với quy hoạch nhưng đã SDĐ từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc
SDĐ tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận QSDĐ như sau:
+ Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn
mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của LĐĐ 2013 (sau đây gọi là
hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công
nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở;
20