ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH

i

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

-------------------

NGUYỄN THỊ HUYỀN TRANG

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH

Hà Nội, Năm 2014


ii

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

-------------------

NGUYỄN THỊ HUYỀN TRANG

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH
Chuyên ngành

: Địa chính

Mã ngành

: D850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: Th.S. Lê Thị Lan

Hà Nội, Năm 2014


iii

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập và rèn luyện tại trường Đại học Tài Nguyên Và Môi
Trường Hà Nội, được sự giúp đỡ và giảng dạy chu đáo, nhiệt tình của các thầy cô
giáo trong trường nói chung và khoa Quản Lý Đất Đai nói riêng em đã được trang bị
kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho em hành trang vững chắc
trong cuộc sống sau này.
Xuất phát từ lòng kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành gửi lời
cám ơn tới ban giám hiệu trường Đại học Tài Nguyên Và Môi Trường Hà Nội, ban
chủ nhiệm khoa Quản Lý Đất Đai và toàn thể các quý thầy cô, đã giảng dạy, hướng
dẫn em trong suốt quá trình học tập tại trường. Đặc biệt để hoàn thành khóa luận tốt
nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân, em còn được sự quan tâm, giúp đỡ,
chỉ bảo tận tình của cô giáo Th.S Lê Thị Lan - người đã trực tiếp hướng dẫn em thực
hiện đề tài này.

Qua đây, em cũng xin trân trọng gửi lời cám ơn tới toàn thể các chú, các anh,
các chị tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh đã tạo điều kiện,
giúp đỡ em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Cuối cùng, em kính chúc các thầy cô giáo và toàn thể các chú, các anh, các chị
tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh luôn luôn mạnh khỏe,
hạnh phúc, công tác tốt, có một năm đầy may mắn và thành công.

Hà Tĩnh, ngày 28 tháng 05 năm 2014
Giáo viên hướng dẫn

Th.S Lê Thị Lan

Sinh viên

Nguyễn Thị Huyền Trang


iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Đăng ký Quyền sử dụng đất

: ĐKQSDĐ

Đăng ký đất đai

: ĐKĐĐ

Điều kiện

: ĐK

Ủy ban nhân dân

: UBND

Giải phóng mặt bằng

: GPMB

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

: GCN

Quy hoạch sử dụng đất

: QHSDĐ

Tài nguyên môi trường

: TNMT

Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất

: VPĐKQSDĐ


v

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Kêt quả cấp GCN trên cả nước .................................................................. 19
Bảng 1.2: Kết quả cấp GCN QSDĐ trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh (tính đến 31/12/2013) 23
Bảng 3.1:Kết quả tiếp nhận, giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo (tính đến ngày
31/12/2013) ............................................................................................................... 43
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn Thành phố hà Tĩnh ............................ 44
Bảng 3.3: Thực trạng cấp GCN QSDĐ trên địa bàn TP Hà Tĩnh ( tính đến ngày
31/12/2013) ............................................................................................................... 51
Bảng 3.4:Kết quả ĐKDĐ, cấp GCN đất sản xuất nông nghiệp trên địa bàn Thành phố
Hà Tĩnh (tính đến ngày 31/12/2013) .......................................................................... 57
Bảng 3.5: Kết quả ĐKDĐ, cấp GCN đất ở đô thị trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh (tính
đến ngày 31/12/2013) ................................................................................................ 61


vi

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 3.1: Cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng tại Thành phố Hà Tĩnh ....... 43
Biểu đồ 3.2 :Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hà
Tĩnh ........................................................................................................................... 58
Biểu đồ 3.3: Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đất ở đô thị trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh 62


vii

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. i
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.................................................................................... iv

DANH MỤC BẢNG BIỂU ........................................................................................ v
DANH MỤC BIỂU ĐỒ ............................................................................................ vi
MỤC LỤC ................................................................................................................ vii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1.Tính cấp thiết của đề tài. ........................................................................................... 1
2.Mục đích và yêu cầu của đề tài ................................................................................. 3
2.1 Mục đích ................................................................................................................ 3
2.2 Yêu Cầu ................................................................................................................. 3
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................... 5
1.1. Cơ sở lý luận và căn cử pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ............................................................................................... 5
1.1.1.Cơ sở lý luận ....................................................................................................... 5
1.1.2 Căn cứ pháp lý ................................................................................................... 6
1.1.3 Những quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính...................... 9
1.2.1. Tình hình chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của một số nước trên Thế giới................................................................. 13
1.2.2. Tình hình chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa
bàn cả nước, tính đến ngày 31/12/2013 ...................................................................... 17
1.2.3. Kết quả thực hiện ĐKĐĐ, cấp GCN ở tỉnh Hà Tĩnh ......................................... 20
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP ......... 24
NGHIÊN CỨU ......................................................................................................... 24
2.1

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 24

2.1.1

Đối tượng ...................................................................................................... 24

2.1.2

Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 24

2.2. Nội dung nghiên cứu. .......................................................................................... 24
2.3. Phương pháp nghiên cứu. .................................................................................... 24


viii

2.3.1. Phương pháp điều tra, khảo sát......................................................................... 24
2.3.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu................................................................ 25
2.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan. ................................................. 26
2.3.4. Phương pháp chuyên gia .................................................................................. 26
2.3.5. Phương pháp so sánh ....................................................................................... 26
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................... 27
3.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của thành phố Hà Tĩnh ................................. 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 27
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ................................................................................... 31
3.1.3. Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội gây áp lực đối với đất đai ....................... 35
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh. .................... 37
3.21. Giai đoạn trước năm 2003(đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009) ....................... 37
3.2.2. Giai đoạn Luật đất đai năm 2003 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009) có
hiệu lực ...................................................................................................................... 39
3.2.3. Hiện trạng sử dung đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh ................................... 43
3.1.3.1. Đất nông nghiệp ............................................................................................ 45
3.3. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà
Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh ..................................................................................................... 47
3.3.1. Tổ chức, bộ máy của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà
Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh ..................................................................................................... 47

3.3.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà
Tĩnh- tĩnh Hà Tĩnh ..................................................................................................... 49
3.3.3. Thực trạng cấp GCN QSDĐ trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh (tính đến ngày
31/12/2013) ............................................................................................................... 51
3.4. Đánh giá công tác ĐKĐĐ, cấp GCN trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh ................. 63
3.4.1. Đánh giá chung của công tác ĐKĐĐ, cấp GCN tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh
Hà Tĩnh tính đến ngày 31/12/2013 ............................................................................. 63
3.4.2. Những thận lợi và khó khăn trong vấn đề cấp GCN QSSĐ trên địa bàn
Thành phố Hà Tĩnh. ................................................................................................... 63
3.5. Những giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác ĐKĐĐ, cấp GCNtại thành phố Hà
Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh tính đến ngày 31/12/2013............................................................. 65


ix

3.5.1. Giải pháp về công tác xây dựng đội ngũ cán bộ ............................................... 65
3.5.2. Giải pháp về tăng cường công tác Quản lý Nhà nước về đất đai ....................... 66
3.5.3. Giải pháp về hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai ................................... 66
3.5.4 . Giải pháp về mặt công nghệ ............................................................................ 66
3.5.5. Giải pháp nâng cao ý thức pháp luật đất đai cho cán bộ và nhân dân ................ 67
CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................... 68
4.1. Kết luận. ............................................................................................................. 68
4.2. Kiến nghị ............................................................................................................ 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................... 71


1
MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài.
Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý, do cơ quan

nhà nước có thẩm quyền cấp cho “người sử dụng đất” nhằm mục đích bảo đảm quyền
của người sử dụng đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất
nông - lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lược phát triển
nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói
chung. Nó là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh.
Đối với con người, đất đai cũng có vị trí vô cùng quan trọng, con người không thể tồn
tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai.
Hiện nay đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng quy định của pháp
luật và trở thành nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển đô thị, kinh tế xã hội.
Một trong những công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành và phát triển thị
trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước. Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở
hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai
một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Hiện nay tình trạng lấn
chiếm đất đai diễn ra khá phức tạp dẫn đến tình trạng có tranh chất đất đai.
Đất đai là sản phẩm của sự tác động đồng thời của nhiều yếu tố tự nhiên và kinh
tế - xã hội. địa hình đa dạng, khí hậu nhiệt đới, ẩm, gió mùa mang tính chất chuyển
tiếp, mạng lưới sông ngòi, nguồn nước ngầm khá phong phú, thảm thực vật khá đa
dạng, phong phú, dân số đông, lực lượng lao động dồi dào, tình hình kinh tế, xã hội ổn
định đã có nhiều thuận lợi và cũng gây ra không ít khó khăn cho đất đai.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh
quốc phòng. Đất đai đã trở thành hàng hóa và là một mặt hàng đem lại lợi nhuận cao
cho các nhà đầu tư. Hiện nay thị trường bất động sản đang rất phát triển, đất đai ngày
càng có giá trị kinh tế cao.
Chính vì vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền trên đất là một chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp
pháp, được cấp cho người sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sủ dụng đất có hiệu quả

2
cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Để thực hiện tốt
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền trên đất thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện
tích của mình đang sử dụng. Thông qua đăng ký đất sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp
lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng
ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên
đất là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng
đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất nhằm mục đích đảm bảo
quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất hợp
pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất.
Như vậy việc nhà nước cấp GCN cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác
lập quyền và nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Đồng thời qua
việc cấp GCN nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất của quốc gia.
Nếu việc cấp GCN chậm không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản
lý tài nguyên đất đai của nhà nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó
còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, cản
trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử
dụng đất.
Thành phố Hà Tĩnh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội của tỉnh Hà
Tĩnh, là nơi có điều kiện tự nhiên thuận lợi nên đây là nơi tiềm năng để phát triển kinh
tế. Trong bối cảnh nền kinh tế nước ta đang tích cực hội nhập với kinh tế khu vực và
thế giới, việc tạo ra hành lang pháp lý thuận lợi thông qua hoạt động lập pháp, để các
cá nhân và tổ chức huy động các nguồn lực cho phát triển kinh tế là rất quan trọng. Để
thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, trong đó thị trường quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất có vị trí quan trọng đặc biệt
của thị trường này, mục tiêu hoàn thành cơ bản cấp GCN ban đầu là yếu tố rất quan
trọng để thị trường hoạt động lành mạnh và thiết lập quan hệ pháp lý giữa Nhà nước

và chủ thể được giao quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
trên đất. Chính vì vậy, Bộ Tài nguyên & môi trường đã có chỉ thị số 1474/CT-TTG


3
ngày 24/8/2011 về “thực hiện một số nhiệm vụ giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
trên đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai", việc cấp giấy chứng nhận phải hoàn thành
vào năm 2013”.
Nhận thức được vai trò của công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, cũng như sự cần thiết hoàn thiện hơn công tác đăng ký đất đai và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cả nước nói chung và thành phố Hà Tĩnh,
tỉnh Hà Tĩnh nói riêng. Được sự phân công của Khoa Quản Lý Đất Đai Trường Đại
Học Tài Nguyên Và Môi Trường Hà Nội, cùng với sự hướng dẫn của cô giáo ThS. Lê
Thị Lan, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:“ Đánh giá thục trạngcông tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh ”.
2.Mục đích và yêu cầu của đề tài
2.1 Mục đích
- Với mong muốn đi sâu vào thực tế và áp dụng kiến thức đã học tại trường
để có cái nhìn tổng quan hơn về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh, Tỉnh Hà
Tĩnh.
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất, trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh
để làm rõ các vấn đề trong công tác cấp giấy từ đó chỉ ra được những mặt mạnh và
những tồn tại yếu kém.
- Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi cao nhằm hỗ trợ địa phương trong
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai,nhà ở trên địa bàn thành

phố Hà Tĩnh.
2.2 Yêu Cầu
- Nắm vững các văn bản quy định về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
của nhà nước nói chung và thành phố Hà Tĩnh nói riêng.
- Thu thập đầy đủ tài liệu về việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử


4
dụng đất trên địa bàn thành phố.
- Tiếp cận thực tế công việc để nắm rõ quy trình, trình tự cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
- Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn thành phố.
- Đưa ra những đề xuất và kiến nghị phải phù hợp với thực tế hiện nay tại
địa phương.


5

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận và căn cử pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
1.1.1.Cơ sở lý luận
Đất là trung tâm của vũ trụ, là thành phần cơ bản của nền văn minh nguồn gốc
của mọi tính cách. Đất nối liền quá khứ, hiện tại và tương lai.
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là nội lực để phát
triển đất nước, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội,
an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai có diện tích giới hạn, có vị trí cố định trong

không gian. Giá trị sử dụng của tài nguyên tốt hay xấu phụ thuộc vào tình hình sử
dụng và quản lý của con người.
Trong những năm gần đây, sự phát triển của quá trình công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước làm cho nhu cầu đất đai tăng, vấn đề sử dụng đất của nhiều ngành, nhiều
địa phương có nhiều biến động.
Vì thế công tác quản lý, sử dụng đất được Nhà nước ta quan tâm một cách đúng
mức. Trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai thì công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất,, lập hồ sơ địa chính giữ vai trò quan trọng.
Thông qua công tác đăng ký đất đai, Nhà nước nắm bắt được tình hình sử dụng
đất và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. Đây thực chất là
thủ tục hành chính nhằm thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp
lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất làm cơ sở để quản chặt, nắm chắc toàn
bộ đất đai theo pháp luật. Đăng ký đất đai có hai loại, đó là đăng ký ban đầu và đăng
ký biến động quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất


6
để tạo điều kiện cho họ yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Mẫu
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành thống
nhất trong cả nước đối với tất cả các loại đất theo Thông tư 17/2009/TT- BTNMT
ngày 21/10/2009.
Theo thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn lập, chỉnh
lý, quản lý hồ sơ địa chính thì hồ sơ địa chính được quy định: Là hệ thống tài liệu, bản
đồ sổ sách chứa đựng những thông tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp
lý của đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạc thành lập bản đồ địa chính, đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính bao gồm:

Bản địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động và bản lưu giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập và quản
lý hồ sơ địa chính vừa có tính kế thừa vừa có tác động qua lại và có mối quan hệ hữu
cơ với 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai
1.1.2 Căn cứ pháp lý
Năm 1975 đất nước thống nhất. Năm 1976 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam ra đời, cả nước bước vào thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội, để nắm chắc
và quản chặt toàn bộ quỹ đất thực hiện thống kê, kiểm kê trong cả nước.
Hiến pháp năm 1980 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời đã
khẳng định: "Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung nhằm đảm
bảo đất đai được sử dụng hợp lý tiết kiệm..."Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được Đảng và Nhà nước ta quan tâm chỉ đạo thông qua các
văn bản luật.
Quyết định số 201/QĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 01/07/1980 về việc
thống nhất quản lý ruộng đất theo quy hoạch và kế hoach chung trong cả nước .
Quyết định số 56/QĐ-KĐTK của Tổng cục quản lý ruộng đất quy định trình tự
thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.


7
Chỉ thị số 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 10/11/1980
với nội dung đo đạc và phân hạng đất, đăng ký đất đai trong cả nước.
Ngày 01/08/1988 Luật đất đai ra đời. Tại điều 9 của luật này nêu rõ: "Đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, quản lý
các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai" là một trong 7 nội dung quản lý
nhà nước về đất đai.
Ngày 14/07/1989 Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành quyết định số
201/QĐ-ĐKTK về việc ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Từ khi có Luật đất đai năm 1988 công tác quản lý đất đai đã từng bước đi vào

ổn định. Trong giai đoạn này công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được
cấp theo một loại giấy thống nhất trong cả nước.
Sau 5 năm đổi mới Hiến pháp năm 1992 ra đời khẳng định: " Đất đai, rừng núi,
sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở nguồn biển, thềm lục địa
và vùng trời,... đều thuộc sở hữu toàn dân. Luật đất đai 1993 ra đời và Luật sửa đổi bổ
sung một số điều Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội khoá IX thông qua ngày
02/12/1998 và Quốc hội khoá X thông qua ngày 29/06/2001:
- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất
nông nghiệp.
- Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị.
- Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục địa chính, hướng
dẫn thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa
chính.
- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 19/03/1998 của Tổng cục địa chính
hướng dẫn các thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ
sơ địa chính thay cho thông tư 346/TT-TCĐC ngày 13/03/1998.


8
- Thông tư liên tịch số 1442/TTLT-TCĐCC-BTC ngày 21/09/1999 của Bộ tài
chính và Tổng cục địa chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
chỉ thị 18/1999/CT-TTg.
- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/01/2000 của Chính phủ về quy
định điều kiện được cấp xét và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
- Quyết định số 499/QĐ-CP ngày 27/07/1995 của Tổng cục địa chính quy định
mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ theo dõi
biến động đất đai.

- Chỉ thị 18/CP-TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về một số biện
pháp đẩy mạnh về việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn.
- Luật đất đai 2003 tiếp tục khẳng định: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước đại diện chủ sở hữu".
- Tiếp theo đó nhiều văn bản luật, thông tư, nghị định hướng dẫn thực hiện Luật
2003 ra đời:
+ Nghị định 181/NĐ-CP của Chính phủ bổ sung một số điều của Luật đất đai
2003.
+ Thông tư số 29/2004/TT-BTN&MT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng chính
phủ về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
+ Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ về
việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trong năm 2005.
+ Quyết định số 24/2004/QĐ-BTN&MT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau hai năm thực hiện nhận thấy còn một số hạn chế ngày 21/07/2006 Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành Quyết định số 08/2006/QĐ-BTN&MT quy định về


9
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay thế cho quyết định số 24/2004/QĐBTN&MT ngày 01/11/2004:
+ Nghị định số 84/NĐ-CP ngày 25/07/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
+ Thông tư số 09/2007/TT-BTN&MT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
+ Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

+ Nghị định số 88/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Thông tư số 17/2009/TT-BTN&MT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.3 Những quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính
1.1.3.1 Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối
với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Việc đăng ký quyền sử dụng được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất trong các trường hợp sau:
- Đăng ký ban đầu được thực hiện đối với các trường hợp sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
+ Người đang sử dụng đất mà các thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận.


10
- Đăng ký biến động quyền sử dụng được thực hiện đối với người sử dụng đất
có thay đổi về sử dụng đất với những trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh.
1.1.3.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá trình xác

lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan đến quan hệ đất
đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và giữa những người sử dụng
đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay đang tồn tại 4 mẫu:
Mẫu thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật đất đai
1988 do Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo
mẫu quy định tại Quyết định số 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý
ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ.
Mẫu thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại
đô thị do Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày
05/07/1994 của Chính phủ và theo Luật đất đai 1993. Giấy chứng nhận có hai màu:
Màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu xanh lưu tại Sở địa chính (nay là Sở Tài
nguyên và Môi trường) trực thuộc.
Mẫu giấy thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo các quy
định của Luật đất đai năm 2003, mẫu giấy theo Quyết định 24/2004/QĐ-BTN&MT
ngày 01/11/2004 và Quyết định 08/2006/QĐ-BTN&MT. Giấy có hai màu: Màu đỏ
giao cho các chủ sử dụng đất và màu trắng lưu tại phòng Tài nguyên và Môi trường.


11
Theo điều 48 của Luật đất đai 2003 và Quyết định 24/2004/QĐ-BTN&MT
ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử
dụng đất theo mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất, cấp theo từng thửa
đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.
Mẫu giấy thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất do bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành, mẫu giấy theo
Nghị định số 88/CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ.
a. Những trường hợp đựơc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, (trừ trường hợp thuê đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn);
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993
đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật đất
đai năm 2003 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới
được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp
đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;