Tiểu luận đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp

Lời mở đầu
1.Tính cấp thiết của việc chọn đề tài:
Bắt đầu từ nửa sau thế kỉ 20, quá trình phát triển của nhân loại đã chuyển biến
theo hớng mới, tạo cơ hội cho các quốc gia đang phát triển, nhất là các quốc gia
châu á đã có những bớc phát triển mang tính nhảy vọt. Quá trình hiện đại hóa
trên cơ sở công nghiệp hóa đã làm cho quá trình đô thị hóa trở thành một xu hớng nổi bật của các quốc gia đang phát triển vào thập kỉ 50-60. Tốc độ phát triển
của dân số đô thị ở các nớc đang phát triển đã nhanh hơn nhiều so với các nớc
phát triển. Theo Báo cáo phát triển thế giới 2003 đã dự đoán đến năm 2050,
lần đầu tiên trong lịch sử, đa số ngời dân ở các nớc đang phát triển sẽ đợc sống ở
các đô thị và các thành phố. Xu hớng đô thị hóa nhanh cũng đa đến những hậu
quả bất lợi cho đời sống đô thị, sự suy thoái về môi trờng, cạn kiệt tài nguyên,
các ảnh hởng sâu sắc đến đời sống văn hóa tinh thần của con ngời,
Là một nớc đang phát triển, Việt Nam cũng không nằm ngoài xu thế đó. Quá
trình đô thị hóa đang diễn ra sôi động trên khắp cả nớc, từ miền Bắc đến miền
Nam, từ miền xuôi đến miền ngợc, từ đồng bằng đến hải đảo, không đâu là
không mọc lên các khu công nghiệp, khu đô thị mới. Hệ thống đô thị Việt Nam
đang trở thành hạt nhân của quá trình phát triển kinh tế-xã hội của đất nớc. Đặc
biệt ở các vùng ngoại thành và ven đô Hà Nội - TP Hồ Chí Minh việc đô thị hóa
diễn ra sôi động hơn bao giờ hết, điều này đang gây ra áp lực ngày càng lớn đối
với đất đai. áp lực với đất đai là điều không thể tránh khỏi-bởi chúng ta chỉ có
thể sử dụng sao cho hợp lí nguồn của cải quốc gia chứ không thể thay đổi quỹ
đất đợc. Với một quỹ đất đai có hạn, chúng ta cần xem xét lại quá trình chuyển
đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp nh hiện nay đã có tính hiệu quả
hay cha? Ngời ta thờng nghĩ đến mặt lợi nh cung cấp nhiều cơ hội việc làm, lơng
bổng, dịch vụ xã hội, năng suất lao động cao hơn, nó góp phần chuyển hớng phát
triển kinh tế và là động lực dịch chuyển cơ cấu kinh tế ở cả khu vực đô thị và
nông thôn. Bên cạnh đó, chúng ta cũng nên nhìn nhận lại mặt trái của quá trình
chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp ra sao?
Thực tiễn cho thấy yêu cầu phải kiểm soát sự phát triển đô thị theo các dự án
phát triển có quy mô nhất định, khi xây dựng xong sẽ hình thành các cụm công
nghiệp hay khu đô thị đồng bộ, hoàn thiện các công trình hạ tầng kĩ thuật lẫn xã

hội. Trong những năm tới, cần phải đẩy mạnh việc phát triển các khu công
nghiệp, tập trung phát triển một số ngành công nghiệp mũi nhọn cho đô thị.
Vấn đề đặt ra là làm sao để quá trình đô thị hóa, phát triển khu công nghiệp thực
sự là động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội, nâng cao đời sống nhân dân?
Một trong những phơng pháp tiếp cận để xét xem việc sử dụng quỹ đất hợp lí và
đạt hiệu quả hay không là đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi chuyển từ đất nông
nghiệp sang đất khu công nghiệp. Từ thực tế đó, em đi vào nghiên cứu đề tài:
Đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất
nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.
2.Mục đích của đề tài:


Trên cơ sở các lí luận và những cơ sở khoa học, em sẽ phân tích thực tiễn nội
dung của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khu
công nghiệp, nêu ra các phơng pháp cần thiết để đánh giá hiệu quả sử dụng đất.
Đồng thời, em xin nêu ra một số giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả sử
dụng đất. Nội dung cụ thể của đề án gồm các phần nh sau:
Phần I: Cơ sở khoa học để đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng
đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.
Phần II: Tình hình thực tê của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển từ
đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.
Phần III: Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của việc chuyển mục đích sử
dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.
3.Đối tợng, phạm vi và phơng pháp nghiên cứu:
- Đối tợng: Là quá trình chuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp và
hiệu quả mang lại từ sự chuyển đổi này.
-Phạm vi: Các vùng nông thôn có sự chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu
công nghiệp đặc biệt là các vùng ngoại thành và ven đô Hà Nội và TP Hồ Chí
Minh.
-Phơng pháp nghiên cứu: Chủ yếu sử dụng phơng pháp so sánh, định tính, tổng

hợp trên cơ sở các số liệu đã đợc thu thập, từ đó rút ra những kết luận, những
nhận định, diễn biến xảy ra trong thực tế và xu hớng trong tơng lai.
Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, PGS.TS Hoàng Cờng đã giúp đỡ em
hoàn thành đề án này.


Phần I: Cơ sở khoa học để đánh giá hiệu quả của việc
chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông
nghiệp sang đất khu công nghiệp.
I. Các khái niệm:
1. Khái niệm đất nông nghiệp:
Đất nông nghiệp là đất đợc dùng chủ yếu cho sản xuất nông nghiệp theo nghĩa
rộng, bao gồm đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
(Theo Luật đất đai 2003)
2. Khái niệm đất khu công nghiệp:
Đất khu công nghiệp là một loại đất phi nông nghiệp. Đây là loại đất đang đợc
sử dụng hoặc sẽ đợc sử dụng (trong quy hoạch) vào phục vụ khu công nghiệp.
Khu công nghiệp hiêủ theo nghĩa rộng bao gồm: khu công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao.Trong đó:
-Khu công nghiệp là khu tập trung các doanh nghiệp công nghiệp chuyên sản
xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp có
ranh giới địa lí nhất định và không có dân c sinh sống do Chính phủ và Thủ tớng
chính phủ quy định.
- Khu chế xuất là nơi tập trung các doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất
khẩu và có ranh giới địa lí nhất định và không có dân c sinh sống do Chính phủ
và Thủ tớng chính phủ quy định.
- Khu công nghệ cao là nơi tập trung các doanh nghiệp công nghệ kĩ thuật cao và
các đơn vị hoạt động phục vụ cho phát triển các doanh nghiệp công nghệ cao bao
gồm: nghiên cứu, triển khai khoa học kĩ thuật, đào tạo các dịch vụ liên quan, có
ranh giới địa lí nhất định và không có dân c sinh sống do Chính phủ và Thủ tớng

chính phủ quy định.
3. Khỏi nim hiu qu s dng t:
+ Hiu qu k thut: L hiu qu m xột trong mi quan h vt cht gia yu t
u t vi kt qu mang li. Nú c xỏc nh bng t s
Q

l kt qu mang li tng lờn
d l yu t vt cht c tng lờn.

V nguyờn lớ, hiu qu k thut t c khi
nht khi

Q
l ln nht.
d

Q
,trong ú:
d

Q
0. Hiu qu k thut l cao
d

+ Hiu qu trao i: L hiu qu c xỏc nh bng mi quan h so sỏnh gia
cỏc yu t u t vi kt qu mang li. Xỏc nh da trờn t s

P
P

d
q

+ Hiu qu kinh t: L hiu qu c xem xột trong mi quan h gia hiu qu
k thut v hiu qu trao i cú c giỏ tr mang li nhiu nht so vi chi phớ
u t b ra.
Nhng trng hp xy ra trong quan h gia hiu qu k thut, trao i v
kinh t:


* Mối quan hệ giữa việc tăng lên về diện tích sử dụng và kết quả tạo ra, được
biểu hiện thông qua hiệu quả kinh tế - kĩ thuật, tức sự gia tăng diện tích làm gia
tăng hiệu quả nhưng sự gia tăng không đều nên ảnh hưởng đến qui mô đất đai.
* Mối quan hệ giữa gia tăng diện tích với gia tăng các yếu tố sản xuất khác để
cùng tạo ra một khối lượng sản phẩm nhất định, quyết định sự thay thế diện tích
sử dụng và các yếu tố đầu tư khác, chú ý khai thác theo chiều sâu.
* Mối quan hệ giữa các yếu tố trong việc sử dụng cùng một đơn vị diện tích đất
đai: Người ta có thể lựa chọn các mục đích sử dụng khác nhau đối với một quỹ
đất đai nhất định, với cách phân bổ khác nhau thì hiệu quả mang lại có thể khác
nhau.
Từ đó đặt ra một vấn đề là: Mối quan hệ nào sẽ đạt được hiệu quả cao nhất về
mặt kinh tế - kĩ thuật.
Cơ sở để xác định các phân vùng đất đai cho mục đích nào đó thì dựa vào hiệu
quả tổng hợp mang lại của việc sử dụng đất đai vào những mục đích khác nhau.
So sánh hiệu quả này sẽ lựa chọn được mục đích sử dụng đất hợp lí nhất. Về mặt
hiệu quả kinh tế người ta có thể đơn giản hóa việc lựa chọn bằng việc sử dụng
hàm thuê đất (hàm sử dụng đất):
G=

Q. p − Chiphi

d

Quimo

Với Q là sản lượng; pd là giá.
4.Hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông
nghiệp sang đất khu công nghiệp:
Để xác định tính hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển
đất nông nghiệp sang đất đô thị, chúng ta có thể sử dụng lý thuyết lợi thế trong
sử dụng đất đai. Có thể nói mọi hoạt động kinh doanh liên quan đến đất đai đều
phải sử dụng lí thuyết về địa tô, vì vậy có thể sử dụng lí thuyết lợi thế. Mức độ
vận dụng tuỳ thuộc vào vị trí của đất đai trong hoạt động kinh doanh. Các hoạt
động kinh doanh trong nông nghiệp, công nghiệp khai khoáng, ngư nghiệp, công
nghiệp xây dựng, lựa chọn cảng khẩu, lựa chọn vị trí của các KCN, KCX,… đều
có thể vận dụng lí thuyết lợi thế. Đối với sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu
sản xuất chủ yếu không thể thay thế. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, nhu
cầu đất đai thường xuyên tăng lên, đặc biệt là nhu cầu đất đai phi nông nghiệp
tăng rất nhanh. Điều đó đồng nghĩa với diện tích đất nông nghiệp sẽ giảm
xuống, bởi diện tích đất đai là không đổi. Quỹ đất nông nghiệp tuy giảm nhưng
luôn tồn tại vì trong sử dụng đất, đất đai sử dụng trong nông nghiệp luôn được
ưu tiên nhất, đất nông nghiệp có thể giảm do các ngành khác sử dụng nhưng lại
được bổ sung bằng một lượng đất chưa sử dụng nhưng có khả năng sử dụng cho
nông nghiệp vào quỹ đất nông nghiệp. Các ngành khác không thể phân bố sử
dụng hết đất nông nghiệp. Ta không chuyển hết phần dư đất nông nghiệp sang
đất phi nông nghiệp vì đất phi nông nghiệp chỉ tập trung tại một số vùng, một số
điểm phát triển chứ không phải ở mọi nơi. Ta có thể thể hiện rõ hơn tính chất
này qua đồ thị bên:


Gọi O là trung tâm đô thị, trung tâm đô thị mở rộng đến đâu không phải là do

qui định mà do phạm vi tập trung của hoạt động phi nông nghiệp, các hoạt động
kinh doanh, dịch vụ, văn phòng, dịch vụ, nhà ở. Càng xa trung tâm, độ dốc càng
giảm nhanh; càng xa trung tâm thì việc xây dựng các nhà máy, khu công nghiệp
sẽ đạt hiệu quả cao hơn là các hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại dịch
vụ. Các vùng nằm trong bán kính OI, xây dựng phát triển các hoạt động thương
mại dịch vụ đạt hiệu quả cao nhất. Phần ngoài ra thuận lợi cho hoạt động công
nghiệp, nông nghiệp. Phạm vi phân bố hoàn toàn do độ dốc đường cong hiệu
quả này quyết định, phụ thuộc vào mức độ tập trung, trình độ phát triển. Vấn đề
không phải đơn thuần chuyển nông nghiệp sang phi nông nghiệp, nhu cầu này
chỉ tạo ra mâu thuẫn làm mất cân đối cung cầu trong việc sử dụng đất đai ở khu
vực II và khu vực III. Phải phân bố đất đai sao cho hợp lí nhất, hiệu quả nhất.

4. Các quy định pháp luật về việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển
đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:
1.Căn cứ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Theo Luật đất đai 2003-Điều 31, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất bao gồm:


a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch
xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt;
b) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Các điều luật liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển
đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:
a) Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất được sử dụng vào mục đích phát triển
kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế và các dự án lớn theo quy định của Chính phủ (Theo điều 40-Luật
đất đai 2003).

b) Việc thu hồi đất và quản lí quỹ đất đã thu hồi:
+ Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất do
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi
đấtm bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lí quỹ đất đã thu hồi đối
với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa
có dự án đầu tư.
+ Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà
đầu tư để thực hiện dự án đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
+ Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất thực hiện việc thu hồi đất theo quy định.
Đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn được giao cho UBND xã quản lí, thuộc
khu vực đô thị và khu vực đã được quy hoạch để phát triển đô thị được giao cho
tổ chức phát triển quỹ đất quản lý.
c) Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi:
+Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có
cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW lập và thực hiện các dự án tái định cư
trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở
mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự
án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở
cũ.
*Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường
bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước đối với khu
vực đô thị; bồi thường bằng đất đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị
quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu
hồi đất được bồi thường bằng tiền phần chênh lệch đó.
(Theo Luật đất đai 2003-điều 42)
* Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho
từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lí

chênh lệch giá đất liền kề giữa các khu vực, giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương.


- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất , phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình HĐND cùng cấp cho ý kiến
trước khi quyết định.
-Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được công bố công
khai vào ngày 01 tháng 01 hằng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất,; tính tiền sử dụng đất và
tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không
thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính
tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây
thiệt hại cho Nhà nước.
(Theo Luật đất đai 2003-điều 57)
+ Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không
có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường
bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống,
đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc mới.
+ Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và
việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất.
d) Quy định riêng cho đất khu công nghiệp:
+ Đất KCN bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu
chế xuất, các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng
đất.
+ Việc sử dụng đất để xây dựng KCN phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng KCN đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Khi lập kế hoạch chi tiết xây dựng

KCN phải đảm bảo đồng bộ quy hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời
sống người lao động làm việc trong KCN.
+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất
hằng năm đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho
thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm
đối với nguời Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để
đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN.
Đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong KCN thì nhà
đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào sản xuất kinh hoanh trong
khu công nghiệp được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất của Nhà nước; nhận chuyển nhượng; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết
cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư xây
dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của
tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất kinh doanh trong
KCN được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất


ca Nh nc tr tin thuờ t mt ln cho c thi gian di thuờ hoc tr tin
thuờ t hng nm; thuờ t, thuờ li t gn vi kt cu h tng ca t chc
kinh t khỏc, ngi Vit Nam nc ngoi u t xõy dng kinh doanh kt cu
h tng KCN; thuờ li t gn vi kt cu h tng ca t chc, cỏ nhõn nc
ngoi u t xõy dng kinh doanh kt cu h tng KCN.
T chc, cỏ nhõn nc ngoi u t vo sn xut, kinh doanh trong KCN c
la chn hỡnh thc thuờ t ca Nh nc tr tin thuờ t mt ln cho c thi
gian thuờ hoc tr tin thuờ t hng nm; thuờ t, thuờ li t gn vi kt cu
h tng ca t chc kinh t, ngi Vit Nam nc ngoi u t xõy dng kinh
doanh kt cu h tng KCN; thuờ li t gn vi kt cu h tng ca t chc, cỏ
nhõn nc ngoi khỏc u t xõy dng kinh doanh kt cu h tng KCN.

+ Ngi s dng t trong KCN phi s dng t ỳng mc ớch ó c xỏc
nh, c cp giy chng nhn quyn s dng t v cú cỏc quyn v ngha v
theo quy nh ca Lut ny.
Trng hp chuyn nhng quyn s dng t trong KCN thỡ ngi nhn
chuyn nhng phi tip tc s dng t ỳng mc ớch ó c xỏc nh.
+ Ngi thuờ li t trong KCN trc ngy Lut t ai 2003 cú hiu lc thi
hnh m ó tr tin thuờ li t cho c thi gian thuờ li hoc tr tin thuờ li t
cho nhiu nm m thi hn thuờ li t ó tr tin cũn li ớt nht l 5 nm thỡ t
chc kinh t cú cỏc quyn quy nh ti iu 110 ca Lut ny, H gia ỡnh, cỏ
nhõn cú cỏc quyn quy nh ti iu 113 ca Lut ny.
II. Nội dung đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi
chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:
1. Sự cần thiết và tính hợp lí của việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:
Việt Nam là một nớc nông nghiệp, nên các thành phố, thị trấn, thị tứ ở nớc ta đợc hình thành trớc hết từ nhu cầu chính trị, xã hội hơn là nhu cầu kinh tế. Trong
lịch sử, chỉ có hai đô thị đợc hình thành do yêu cầu kinh tế nhng rồi nó lại nhanh
chóng lụi tàn do không đủ điều kiện hoạt động. Do sự phát triển yếu kém của
công nghiệp và thơng nghiệp trong lịch sử cho nên c dân đô thị Việt Nam chủ
yếu là các công chức hành chính, hởng lơng Nhà nớc, hoạt động văn hóa, giáo
dục, một phần nữa là thơng nhân với buôn bán nhỏ, thợ thủ công. Hiện nay, các
khu công nghiệp mới theo mô hình các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất,
khu kinh tế mở đang hình thành với quy mô, chất lợng phát triển rất khác nhau.
Mô hình xây dựng khu công nghiệp vẫn là các kết câú hạ tầng kĩ thuật dành cho
việc sản xuất là chủ yếu, các cơ sở hạ tầng xã hội vẫn cha đợc chú trọng, thờng
sử dụng các hạ tầng xã hội vẫn cha đợc chú trọng, thờng sử dụng các hạ tầng xã
hội cua các khu dân c bên cạnh đó (xã, phờng). Đó là các khu công nghiệp cha
hoàn chỉnh về mặt kết cấu hạ tầng kĩ thuật và kết cấu hạ tầng xã hội.
Trong bối cảnh đó, cộng với lịch sử phát triển đô thị không dài và có tính chất
không điển hình nên ngời dân đô thị không thể chỉ dựa vào đô thị để duy trì cuộc
sống mà phải dựa vào nông thôn với nền sản xuất nông nghiệp truyền thống. Sự

liên hệ chặt chẽ với nông thôn trở thành một đặc điểm nổi bật của các đô thị Việt


Nam, thể hiện các tàn d của xã hội nông thôn trong đời sống đô thị. Làng
trong phố phờng với các thiết chế văn hóa truyền thống, nếp sống làng xã, vẫn
còn là một bộ phận hiện hữu của đô thị nớc ta. Thực tiễn này đòi hỏi các tiến
trình quản lí đô thị sẽ rất khác so với các đô thị Âu- Mỹ.Tuy nhiên, việc tăng
mức đầu t và chú trọng phát triển đô thị nói chung và khu công nghiệp nói riêng
đã tạo lập những tiền đề mở rộng các thị trờng hàng hóa và việc làm cho cả nông
thôn và đô thị.Nhìn tổng thể thì tỷ trọng của nông nghiệp có xu hớng giảm
xuống và tỷ trọng của khu vực công nghiệp và khu vực dịch vụ nói chung trong
cơ cấu kinh tế của các đô thị lớn lại có xu hớng tăng. Và tất yếu-để thực hiện quá
trình này phải có sự chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang để làm
đất phục vụ cho khu công nghiệp. Địa điểm xảy ra thờng là các vùng ngoại
thành, ven đô.
Mặc dù còn nhiều khó khăn và bỡ ngỡ khi bắt tay vào phát triển khu công
nghiệp nhng Việt Nam cũng nhận đợc những thuận lợi lớn chính nhờ sự chậm
chân của mình. Chúng ta càng cần thiết giảm tỉ trọng đất sử dụng trong nông
nghiệp chuyển sang đất KCN bởi vì: Do tính quy luật rút ngắn thời gian công
nghiệp hóa là cơ sở hình thành KCN.Chúng ta thiếu những điều kiện tiền đề cho
quá trình công nghiệp hóa bởi xuất phát điểm quá thấp từ một nớc nông nghiệp
nghèo nàn. Nhng ngày nay, chính sách mở cửa và thông thoáng của Đảng và
Chính phủ nớc ta cũng nh nhu cầu về chuyển giao công nghệ đã giải quyết
những lo lắng của chúng ta về công nghệ. Mặt khác, Việt Nam có môi trờng đầu
t khá tốt và môi trờng chính trị ổn định nên rất gây sự chú ý, thu hút nhà đầu t nớc ngoài nhờ tạo đợc tâm lí an toàn cho họ. Đã nhận đợc sự chuyển giao công
nghệ của các nớc đi trớc thì vấn đề của chúng ta là phải vận dụng thành quả khoa
học kĩ thuật của các nớc đi trớc sao cho đạt hiệu quả cao nhất. Thu nhận không
có nghĩa là chúng ta bớc lại những bớc mà ngời đi trớc đã bớc, mà phải vận dụng
một cách sáng tạo vào điều kiện cụ thể của đất nớc mình, bỏ qua những khâu
gây lãng phí thời gian và không cần thiết. Cũng là một nớc xuất phát điểm là một

nớc chủ yếu là sản xuất nông nghiệp và buôn bán nhỏ, chỉ nhờ việc vận dụng
sáng tạo và biết đặt định hớng cụ thể, rõ ràng mà Singapo đã hoàn thành mục
tiêu trở thành một nớc công nghiệp chỉ sau 15 năm. Thế còn mục tiêu đến năm
2020 đa Việt Nam trở thành một nớc công nghiệp (Theo tinh thần Nghị quyết
Đại hội Đảng IX) liệu có thực hiện đợc hay không? Thời gian công nghiệp hóa
ngày càng đợc rút ngắn và chất lợng công nghiệp hóa ngày càng đợc nâng cao.
Đó đang là qui luật chung diễn ra trên thế giới, riêng với Việt Nam chúng ta phải
nắm bắt đợc những thành tựu khoa học kĩ thuật, tổ chức công nghiệp, quản lí
công nghiệp. Đồng thời, biết vận dụng hợp lí những giá trị văn hóa vào quản lí
kinh tế, để đặc trng công nghiệp hóa của nớc ta hòa nhập nhng không bị hòa
tan.
Do tính hiệu quả của sản xuất công nghiệp tập trung (đặc trng của tính kinh tế
theo qui mô), nó là nhân tố thúc đẩy sự ra đời của khu công nghiệp về qui mô và
cơ cấu phù hợp. Chính phủ ta đã thấy đợc u điểm của việc tăng cờng phát triển
KCN nhng các chủ trơng, chính sách cha thật sự phù hợp và thu hút nhà đầu t.
Tuy đã đợc qui hoạch nhng diện tích đất KCN bị bỏ hoang ở nớc ta là khoảng


60% trong khi nhiều doanh nghiệp vẫn thiếu mặt bằng sản xuất. Có thể nêu một
vài nguyên nhân rút ra từ thực tế nh sau:
+ Giá đất quá cao (ở Việt Nam giá thuê bình quân là 2-8$/1m 2 đất KCN, trong
khi ở Trung Quốc giá thuê chỉ là 0.5-1$/1m 2). Dù đợc miễn thuế trong vài năm
đầu, không có rào cản nhng vẫn khiến các doanh nghiệp e ngại bởi riêng tiền
thuê đất đã chiếm khoảng 30% tổng vốn đầu t, lợng vốn chết này quá nhiều, làm
giảm khả năng sinh lời cho doanh nghiệp.
+ Bộ máy quản lí Nhà nớc cồng kềnh, thủ tục hành chính nhiêu khê, phức tạp
chính là rào cản lớn mà chúng ta đã tạo ra cho các doanh nghiệp.
+ Ngời dân cũng là một nhân tố gây không ít cản trở cho hoạt động đầu t của các
doanh nghiệp. Điều này do sự thiếu hiểu biết của ngời dân và khả năng tuyên
truyền đờng lối chính sách của các địa phơng cha tốt. Trớc khi chuyển từ đất

nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, giá trị đất nông nghiệp có giá trị thấp. Vì
vậy, ngời dân chấp nhận mức đền bù theo khung giá đất nông nghiệp mà Nhà nớc qui định khi thu hồi đất. Khi đầu t cơ sở hạ tầng vào phần đất đó, giá trị đất đợc nâng cao gấp bội nên ngời dân thấy mình bị thiệt hại. Trờng hợp này đã diễn
ra ở nớc ta, tiêu biểu là KCN An Khánh (Hà Tây), lí do trên đã khiến ngời dân có
nhiều hành động quá khích gây mất an ninh trật tự ở KCN và giảm năng lực cạnh
tranh của địa phơng mình. Chúng ta cần chú ý rằng khu công nghiệp là nơi kết
hợp giữa sức cạnh tranh doanh nghiệp và sức cạnh tranh vĩ mô. Nhà đầu t nớc
ngoài nhìn vào KCN (KCN là một trong những tiêu chí cơ bản để đánh giá sức
cạnh tranh của cả nền kinh tế), nên phải quán triệt để không xảy ra tình trạng
nêu trên nữa.
Khu công nghiệp là nơi đào tạo, bồi dỡng nguồn nhân lực chất lợng cao cho
quá trình hiện đại hóa đất nớc. Nớc ta có nguồn nhân lực dồi dào nhng năng lực
rất hạn chế. Nếu qua việc phát triển các KCN mà thu hút đợc các nhà đầu t nớc
ngoài, họ yêu cầu cao về nguồn nhân lực nên họ đầu t vào đào tạo tay nghề cho
lao động, chúng ta đợc hởng nguồn lợi về lao động đó.
Và một điều quan trọng là KCN phát triển gắn liền với tiến trình đô thị hóa, đẩy
nhanh sự đô thị hóa. KCN ở đâu kéo theo số lợng ngời lao động đi theo và gia
đình họ rất lớn, dẫn đến hình thành một đô thị nhỏ cho những ngời trong KCN,
văn hóa KCN.
2. Ni dung ỏnh giỏ hiu qu s dng t khi chuyn mc ớch s dng
t t t nụng nghip sang t khu cụng nghip:
õy chỳng ta xem xột, ỏnh giỏ hiu qu trong mi quan h gia chi phớ m
nh u t phi b ra v li ớch m h nhn c so vi phn vn b ra.
Liu chỳng ta cú nờn chuyn khu t sn xut nụng nghip ca xó A sang cho
doanh nghip B xõy dng v phỏt trin KCN? Cõu hi ny khụng th tr li
bng cỏch da vo cm tớnh, m phi nh lng da trờn cỏc k thut phõn tớch
chi phớ - li ớch. Gi s trc khi ra quyt nh nờn chuyn mc ớch s dng
hay khụng, ta cú cỏc d ỏn u t. i vi d ỏn u t t nhõn, cỏc doanh
nghip ra quyt nh u t nhm mc ớch ti a húa thu nhp hay ti sn ca
h. Nhng cõu hi t ra i vi u t cụng cng li khụng ging vi u t t
nhõn, chớnh ph hay cỏc cp chớnh quyn a phng cú rt nhiu mi quan tõm

khác ngoài hiệu quả kinh tế trực tiếp của các dự án đầu tư; vấn đề người ta quan
tâm không phải là dự án đó sẽ đem lại bao nhiêu cho Ngân sách Nhà nước mà là
sẽ có lợi ích như thế nào đối với sự phát triển đất nước, với mục tiêu tối đa hóa
lợi ích xã hội. Đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang xây dựng
KCN, lợi ích mà Chính phủ nhằm tới khi quy hoạch xây dựng KCN là đẩy
nhanh quá trình đô thị hóa đất nước, còn doanh nghiệp khi đầu tư vào xây dựng
KCN thì chú trọng xem xét lợi nhuận có thể đạt được.
Để đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông
nghiệp sang đất khu công nghiệp, ta cũng lần lượt thực hiện theo các bước cơ
bản trong chu trình phân tích chi phí - lợi ích.
2.1. Xác định vấn đề:
Bước đầu tiên liên quan đến việc điều tra và đánh giá vấn đề, hoàn cảnh, cơ sở
của nó. Đây là cơ sở để đặt dự án vào phạm vi, bối cảnh rộng lớn như khu vực
và trong nước, đến địa phương, trước khi thu hẹp tập trung vào chính dự án hay
chương trình đó. Với dự án chuyển từ đất nông nghiệp sang đất KCN, ta xác
định các mục tiêu cần đạt tới và lợi ích xã hội, lợi ích của nhà đầu tư.
2.2. Xác định các ràng buộc thay thế:
Những ràng buộc trong việc đạt được các mục tiêu này sẽ được xác định để bảo
đảm rằng, tất cả các phương án thay thế được xét đến trong quá trình phân tích
là khả thi. Những ràng buộc có thể có đối với dự án chúng ta nghiên cứu là:
*Tài chính (ràng buộc ngân sách, giá trần, giá sàn);
*Phân phối (những yêu cầu liên quan đến việc phân phối lợi ích dự án cho các
cá nhân hoặc nhóm cá nhân);
*Quản lí (giới hạn về số lượng / hoặc chất lượng các nhân viên sẵn có để tiến
hành hoạt động, số lao động phục vụ trong KCN,…);
*Môi trường (những tiêu chuẩn bảo vệ môi trường phải được đáp ứng, an toàn
chất lượng sản phẩm;…);
*Các ràng buộc về pháp luật, thị trường tiêu thụ,…;

*Các ràng buộc khác.
2.3. Xác định các phương án thay thế:
Muốn xác định được phương án thay thế tối ưu cho dự án, chúng ta phải theo
trình tự của chuỗi phân tích sau (Với điều kiện số phương án thay thế phát sinh
phải đủ để cung cấp cho những người ra quyết định một lượng thông tin đủ rộng
để đưa ra để sự lựa chọn. Các phương án thay thế cũng cần phải có sự khác biệt
đối với các phương án khác.
Xác định phạm vi và các mục tiêu  Xác định các ràng buộc Xác định các
phương án thay thế  Xác định các chi phí và lợi ích  Lượng hóa/đánh giá
chi phí và lợi ích  Tính giá trị hiện tại ròng  Kiểm tra độ nhạy đối với các
rủi ro  Cân nhắc những vấn đề công bằng và những yếu tố vô hình  Báo
cáo.
Cuối cùng, phương án thay thế không làm gì cả cần luôn luôn được xác định,
một cách ẩn ý hoặc rõ ràng .Điều này rất cần thiết bởi lợi ích và chi phí luôn
luôn phát sinh đối với những gì có lẽ đã xảy ra nếu dự án không được thực hiện.


Do vậy, sự lựa chọn không làm gì cả cũng là tình huống cơ sở hay tình huống
không có dự án. Chẳng hạn với dự án xây dựng và phát triển KCN theo quy
hoạch của chúng ta, với các phương án lập ra có thể dùng làm một nhà máy
may mặc, hay chế biến nông sản, hay giày da, hay cùng một mặt hàng cho các
phương án- thì nên lựa chọn phương án nào? Trong trường hợp các phương án
đem ra, sau khi tính toán, đánh giá các chỉ tiêu NPV, IRR thì thấy tính khả thi
không cao. Khi đó, chúng ta nên từ bỏ dự án, nếu chính mục đích sử dụng ban
đầu là đầu tư vào nông nghiệp đem lại hiệu quả kinh tế, xã hội cao nhất.
Bản chất và qui mô của những ràng liên quan đến một dự án hay chương trình
cụ thể nào đó có thể luôn không được xác định một cách chắc chắn. Có thể khi
dự án xây dựng KCN của chúng ta đang thời kì đánh giá hiệu quả bị ảnh hưởng
bởi việc Chính phủ mở một con đường đi qua KCN, nhưng ta lại không biết
chắc là người ta có xây dựng con đường đó trong thời gian hoạt động dự kiến

của KCN :hay không. Do đó, các ràng buộc tiềm ẩn nên được xác định một cách
rõ ràng .
2.4. Xác định lợi ích và chi phí:
Cần phải đưa ra một bản liệt kê tất cả các lợi ích và chi phí mong đợi phát sinh
từ dự án được đề xuất. Để xác định được các lợi ích và chi phí thì cần phải hiểu
rõ được chuỗi các nguyên nhân hay kết quả của dự án. Bản liệt kê có thể bao
gồm các khoản mục sau:
* Giá trị của sản phẩm phản ánh theo doanh thu phát sinh một cách trực tiếp
hoặc gián tiếp từ một dự án cụ thể;
* Giá trị các thiết bị cho dự án;
* Các chi phí tránh được- những chi phí có thể phát sinh trong tình huống không
làm gì cả hoặc tình huống không có dự án;
* Tiết kiệm nhờ hiệu suất - giảm mức chi tiêu hiện tại nhờ việc thực hiện dự án
hay chương trình;
* Lợi ích về y tế, môi trường và các lợi ích xã hội khác, tất cả các lợi ích này
hoặc không được tính theo giá thị trường hoặc được tính theo giá phản ánh
không đầy đủ giá trị của chúng;
* Giảm thất nghiệp…
Tương tự như vậy, đối với mỗi phương án thay thế, cần đưa ra một bản liệt kê
tất cả các chi phí. Có thể gồm một số khoản mục như sau:
* Chi phí vốn;
* Chi phí hoạt động của dự án và bảo trì toàn bộ vòng đời dự tính cho các máy
móc, thiết bị phục vụ cho dự án;
* Chi phí nhân công;
* Chi phí cho các yếu tố đầu vào khác (nguyên vật liệu, đầu vào cho sản xuất,
vận tải, cất trữ,…);
* Các chi phí nghiên cứu, thiết kế và phát triển;
* Chi phí cơ hội liên quan đến việc sử dụng đất và / hoặc các thiết bị sẵn có
thuộc tài sản công cộng;

* Các ảnh hưởng ngoại ứng tiêu cực đối với các nhóm người khác (chi phí môi
trường như ô nhiễm không khí, tiếng ồn, khói bụi, rác thải, tệ nạn xã hội;…).
2.4.1. Lợi ích và chi phí:
a) Chi phí là những giá trị vật chất và tinh thần mà ta phải bỏ ra với mong muốn
thu lại được một số ích lợi nào đó. Ở đây chi phí còn bao gồm chi phí cơ hội của
một thứ là cái mà ta phải từ bỏ để có được nó.
Ta có thể xác định một cách cụ thể hơn những chi phí phải bỏ ra khi chuyển từ
đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:
Là sự mất đi nguồn thu mang lại từ các sản phẩm nông nghiệp do diện tích
đất đai bị thu hồi phục vụ cho xây dựng KCN là khá lớn. Người dân sống ngay
tại nông thôn có thể vẫn phải mua lương thực với giá cao vì nông sản không đủ
phục vụ tại chỗ.
Giảm bớt lực lượng nông dân do di chuyển vào thành thị và giảm bớt tiềm
năng sản xuất của các nông trại khác. Vấn đề giải quyết việc làm cho dân cư
nông thôn bị thu hồi đất cũng đã và đang đặt ra nhiều vấn đề bức thiết.
Về văn hóa, cuộc sống ở nông thôn cũng ngày càng ít bị quy định bởi hoạt
động nông nghiệp. Việc các gia đình được trang bị máy móc kĩ thuật phục vụ
cho sản xuất, các trang thiết bị dùng cho gia đình hiện đại, họ cũng được nâng
cao trình độ nhận thức và có các thói quen mới như đi mua sắm, đi du lịch,…
Thói quen mới đã góp phần san bằng lối sống ở thành thị và nông thôn.
Về môi trường, khi thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng KCN, đó là những
khu đất không quá xa khu dân cư sinh sống nên có nhiều ảnh hưởng như khói
bụi, tiếng ồn, khí thải công nghiệp. Đô thị hóa tăng, tất yếu dẫn đến những thách
thức lớn về môi trường. Theo các kết quả nghiên cứu thì môi trường không khí ở
các khu vực đô thị và các KCN đang bị ô nhiễm nặng ảnh hưởng tới sức khỏe
con người. Trong các nhà máy thải các chất thải các chất độc hại đã gây ra nhiều
loại bệnh nghề nghiệp nguy hiểm. Hiện nay, môi trường ở các thành phốn như
Việt Trì, Hà Nội, thị xã Ninh Bình, thành phố Quy Nhơn, thành phố Nha Trang,
đặc khu Bà Rịa - Vũng Tàu, Tp Hồ Chí Minh,… và các khu công nghiệp như

nhà máy hóa chất Việt Trì, nhà máy xi măng Hoàng Thạch, vùng mỏ Quảng
Ninh,… đều là các tụ điểm thải ra các chất thải độc hại nguy hiểm. Có hàng
trăm khu công nghiệp nhưng chưa có khu nào xây dựng xong trạm xử lí nước
thải trực tiếp vào nguồn nước.
Do thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng KCN làm tăng khoảng cách và
không gian phân bố.
b) Lợi ích:
Lợi ích là là những kết quả thu nhận được từ những hoạt động lao động và chi
phí bỏ ra sau một thời gian nhất định.
Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất KCN thường đưa lại hiệu quả sử dụng
đất cao hơn, mang lại nguồn thu cao hơn cho Ngân sách Nhà nước. Hiệu quả
kinh tế-xã hội cũng được nâng cao rõ rệt, cụ thể như đời sống dân cư được nâng
cao, chất lượng và nhu cầu cho cuộc sống của người dân được đáp ứng đầy đủ,


số người dân nông thôn đi học ở các trường đại học và cao đẳng, các trường dạy
nghề ngày càng nhiều.
Thu hút lao động vào các KCN rất lớn, bước đầu hình thành thị trường lao
động. Số lao động này có thể là lao động có tay nghề cao, cũng có thể là những
người lao động thủ công, không đòi hỏi kĩ năng. Trên thực tế KCN đã đáp ứng
nhu cầu cho một khối lượng lao động rất lớn. Mặt khác các KCN còn góp phần
nâng cao chất lượng lao động nói chung.
Để đáp ứng nhu cầu phát triển của mình, các KCN đã đặc biệt chú trọng việc
cải tạo, nâng cấp, xây dựng và mở rộng hệ thống cơ sở hạ tầng cũng như hoạt
động sản xuất, phân phối trao đổi hàng hóa và dịch vụ của các đô thị.
Đô thị hóa và thương mại hóa được đẩy mạnh rõ rệt.
2.4.2. Lượng hóa các chi phí và lợi ích bằng cách nào?
Phân tích chi phí - lợi ích so sánh chi phí và lợi ích sử dụng một thước đo chung,
chủ yếu là thông qua giá quốc tế. Các giá trị cần được phân bổ dưới dạng các chi
phí và lợi ích càng nhiều càng tốt.

Giá thị trường, khi chúng tồn tại, cung cấp cho ta một lượng thông tin đáng kể
về qui mô của các chi phí và lợi ích đó. Do người tiêu dung cuối cùng sẵn sàng
chi trả không hơn hoặc không kém giá thực tế trên thị trường, giá này nói chung
có thể được coi là một thước đo giá trị các hàng hóa và dịch vụ xã hội. Tương tự
như vậy, giá cả các yếu tố đầu vào phản ánh giá được xác định bởi những người
sử dụng khác. Tuy nhiên, giá thực tế đôi khi phải được điều chỉnh để chuyển đổi
các chi phí và lợi ích cá nhân thành các chi phí và lợi ích xã hội, tức là chi phí và
lợi ích phản ánh những cái đạt được và mất đi đối với toàn bộ nền kinh tế, chứ
không phải đối với cá nhân hay nhóm cá nhân. Các điều chỉnh cần thiết như:
+ Giá trị của các sản phẩm cuối cùng:
+ Giá trị của các yếu tố vật chất đầu vào;
+ Lãi suất của vốn vay;
+ Khấu hao;
+ Đất đai;
+ Các chi phí phát sinh khác.
2.4.3. Các vấn đề cần phải lượng hóa khác:
Cần có những bằng chứng đáng tin cậy để lượng hóa các chi phí và lợi ích. Ta
lượng hóa tính khả thi của dự án thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng KCN cần
dựa trên những nghiên cứu kĩ thuật chi tiết. Đó là những nghiên cứu chi tiết về
sản lượng dự kiến khi dự án đi vào hoạt động, cẩn thận hơn có thể đặt ra mức
giả định cho giác (thấp hoặc cao hơn giá dự kiến-trong trường hợp chưa chắc
chắn về thị hiếu khách hàng đối với loại hình sản phẩm đó).
Chi phí và lợi ích phải được ước tính trong toàn bộ vòng đời dự án. Do vậy,
việc dự báo là một phần quan trọng của chu trình đánh giá chi phí và lợi ích. Các
kĩ thuật kinh tế lượng được sử dụng cho mục đích dự báo này. Đối với những dự
án không thể lượng hóa được gọi là vô hình và cần được trình cho các nhà ra
quyết định cùng với những thông tin mô tả càng nhiều càng tốt, bởi chỉ là định
tính nhưng qua đó chúng ta có thể đánh giá được tỷ trọng theo các biến được

lượng hóa trong quá trình ra quyết định. Trong một số trường hợp thì chỉ có thể
lượng hóa một số chi phí và lợi ích theo các đơn vị vật chất nhưng không thể
lượng hóa theo tiền. Chẳng hạn, những ảnh hưởng ô nhiễm môi trường mà KCN
gây ra đối với khu vực dân cư nông thôn xung quanh, ta không thể định lượng
một cách chính xác được.
2.4.4. Lợi ích ròng cần được đánh giá như thế nào?
Lợi ích ròng là tổng chi phí trừ đi tổng lợi ích. Chi phí lớn hơn lợi ích trong
những năm đầu của dự án. Giá trị của chi phí và lợi ích sẽ được tính dựa trên
những giả định rõ ràng về lạm phát giá cả; thông thường, chi phí và lợi ích sẽ
được đánh giá theo giá thực tế với cơ sở là năm hiện hành. Tổng chi phí mỗi
năm trong vòng đời dự án được khấu hao khỏi tổng lợi ích trong năm đó để có
được lợi ích ròng trong từng năm. Luồng lợi ích ròng này sau đó sẽ được chiết
khấu dựa trên nguyên tắc giá trị của một lợi ích ròng phát sinh càng xa trong
tương lai thì giá trị của nó càng được đánh giá thấp trong hiện tại thì giá trị của
nó càng được đánh giá thấp trong hiện tại khi tính toán lợi ích ròng của dự án.
Luồng lợi ích ròng được chiết khấu sau đó được tính tổng đưa ra được giá trị
hiện tại ròng của dự án. Ta xác định giá trị hiện tại ròng theo công thức sau:
t

NPV = ∑
t =0

(B −C )
t

(1+ r )

t
t

Trong đó: B là lợi ích ròng nhận được ở bất kì năm nào trong tương lai
C là chi phí phát sinh tại bất kì năm nào trong tương lai
t phản ánh năm đó.
Phụ thuộc vào những ràng buộc ngân sách, những cân nhắc về các yếu tố vô
hình và các vấn đề phân phối luồng sản phẩm, dự án của chúng ta có thể được
coi là có thể chấp nhận được nếu giá trị hiện tại ròng bằng hoặc lớn hơn không.
Nếu còn tồn tại những ràng buộc ngân sách thì chúng ta phải tiến hành xếp hạng
các dự án thay thế, nhóm các dự án có giá trị hiện tại ròng cao nhất sẽ được lựa
chọn.
Để đem ra được quyết định cuối cùng là có nên đầu tư xây dựng KCN đó hay
không ta cần dựa trên các quy tắc khác như tỷ lệ hoàn vốn nội tại IRR, tỷ lệ lợi
ích – chi phí và thời gian hoàn vốn. Với các phương án khác nhau thì các chỉ
tiêu này là khác nhau.
2.6. Phân tích độ nhạy dự án:
Để có được thông tin đáng tin cậy hơn, ta cần đánh giá mức độ bất định hay
rủi ro mà dự án có thể gặp phải, chúng ta cần sử dụng phương pháp phân tích độ
nhạy. Các vấn đề bất trắc đó thường là: vượt mức chi phí đầu tư, không đạt công
suất thiết kế, giá các chi phí đầu vào tăng, giá tiêu thụ sản phẩm giảm, thay đổi
các chính sách gây bất lợi cho dự án… Trước hết, ta phải thực hiện khảo sát tác
động của các yếu tố này để chỉ ra ảnh hưởng của nó đến hiệu quả đầu tư. Cách
tiếp cận phân tích là hoặc thay đổi một yếu tố trong khi giữ nguyên các yếu tố
khác không đổi. Hoặc thay đổi đồng loạt nhiều yếu tố theo cùng một tỉ lệ và
quan sát tính hiệu quả của dự án (mà hiệu quả của dự án vẫn có lợi nhuận lớn


hơn không, chứng tỏ tính bền vững của dự án). Ngoài ra, nên đưa them phân tích
độ nhạy của dự án trong các giả định bi quan nhất và lạc quan nhất về các nhân
tố quyết định đối với chi phí và lợi ích; cách tiếp cận vẫn như trên.
2.7. Xem xét vấn đề công bằng xã hội:
Trong dự án xây dựng KCN của chúng ta chắc chắn sẽ có người được lợi và

người bị thiệt, ta phải xác định cụ thể từng đối tượng để có cách xử lí đúng đắn.
Thông thường, cách tốt nhất để đáp ứng yêu cầu này là sử dụng ma trận phân
phối, từ đó, xác định được một cách chính xác các nhóm người hay cộng đồng
được lợi hoặc bị thiệt từ dự án và giá trị ước tính của những lợi ích và thiệt hại
này.
Ta cũng có thể đạt được sự công bằng qua việc tham khảo chính sách của
chính phủ. Các nhà phân tích có thể gắn các tỷ trọng khác nhau đối với chi phí
và lợi ích phát sinh đối với các nhóm người cụ thể.
2.8. Trình độ và độ chính xác cần đạt tới:
Các bước nêu trên nhất thiết phải được sử dụng đối với dự án đánh giá hiệu quả
sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khu
công nghiệp. Tuy nhiên, bản than việc thu thập thông tin và phân tích chúng
cũng phải có chi phí. Do vậy, ta phải xác định rằng:
+ Dự án này càng lớn thì chi phí nguồn lực càng lớn, nên chi phí cho thu thập
thông tin và phân tích càng nhiều. Sự khả thi của các dự án nhỏ có thể bị đe dọa
bởi đầu tư quá nhiều vào quá trình phân tích. Điều này sẽ gây nên bất lợi cho
những dự án nhỏ vì chắc chắn người ta phải có những hạn chế rõ ràng đối với
mức độ và độ sâu phân tích.
+ Lợi ích của việc thu thập và phân tích những thông tin có thêm cần phải luôn
lớn hơn chi phí của việc làm này. Những thông tin có chất lượng tốt sẽ giúp chủ
đầu tư giảm thiểu được những rủi ro trong quá trình đầu tư xây dựng KCN. Tuy
nhiên, nếu dự án đã rõ ràng là khả thi hay không khả thi rồi thì lợi ích của thông
tin này đem lại là không đáng kể.
+ Mức độ chi tiết và mức độ phức tạp không đồng nghĩa với độ chính xác. Khi
việc phân tích phức tạp và chi tiết một vấn đề đã được cho là sai sẽ không còn
giá trị.
Lưu ý: Để xác định một cách có cơ sở khoa học và đảm bảo chính xác
rằng có nên thực hiện dự án xây dựng KCN hay không, chúng ta phải thực
hiện các bước đánh giá như đã nêu trên. Qua đó, ta biết được nếu đầu tư vào
dự án nông nghiệp và dự án xây dựng KCN thì cái nào sẽ có giá trị hiện tại

ròng cao hơn, chỉ số hoàn vốn nội tại phù hợp hơn. Sự phân tích này không
phải cho truờng hợp trước và sau dự án, mà là trường hợp có và không có dự
án. Và có thể đưa ra quyết định đầu tư chính xác nhất. Các chỉ tiêu thường
dùng trong việc phân tích lợi ích - chi phí của một dự án chuyển đổi mục
đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp là:
• Các chi phí: + Hàng hóa vật chất và các yếu tố đầu vào cho sản xuất;
+ Lao động
+ Đất đai


+ Khon chi phớ d phũng (trong nhng trng hp xy ra s
c bt thng, lm phỏt, giỏ c nguyờn vt liu tng cao, nụng sn rt giỏ,)
+ Thu v cỏc khon thanh toỏn n
+ Chi phớ chỡm (l nhng chi phớ phỏt sinh trong quỏ kh lm
c s cho d ỏn u t mi)
Cỏc li ớch:
+ Tng thu nhp nh khon u t ú
+ Rỳt ngn thi gian thu hoch i vi d ỏn nụng nghip v rỳt ngn thi gian
lao ng to ra mt n v sn phm trong d ỏn KCN
+ Li ớch t vic thay i phng thc sn xut v tp quỏn sn xut, np sng
gia truyn thng nụng thụn lõu i v cuc sng ụ th.
III. Kinh nghim ca mt s nc:
1. Kinh nghim chuyn t nụng nghip sang t KCN:
Đô thị đầu tiên trên thế giới đã xuất hiện cách đây 5000 năm ở thung lũng sông
Tigris và Euphrates ở Trung Đông. Đến đầu thế kỉ 20. dân số thế giới sông ở
thành thị chiếm 15%, hiện nay gần 50% và trong năm 2030 đến 60%. Đô thị hóa
là một qui trình phát triển và tiến bộ của thế giới, vì tiến trình này đi song song
với sự phát triển kinh tế và công nghệ. Theo định nghĩa trớc đây, đô thị hóa là
một qui trình tập hợp các phố sá, kĩ nghệ, thơng mại, dịch vụ và giao thông ở
một nơi thuận lợi về mặt kinh tế hoặc văn hóa, xã hội. Tuy nhiên, tình trạng chất

lợng của mỗi đô thị khác nhau, tùy thuộc vào sự xuất hiện của chúng ở các nớc
đang phát triển hay các nớc công nghiệp tiên tiến, tại các nớc đang phát triển,
các đô thị bành trớng nhanh chóng thiếu qui hoạch, thiếu tài nguyên và theo dõi
nên gây ra rất nhiều vấn đề khó khăn và làm giảm sút chất lợng cuộc sống của
ngời dân.
Do đó, cần một qui hoạch chính thức cho mỗi đô thị với tầm nhìn xa để điều hòa
quản lí đất đai, xây cất building, khu dân c, thơng mại, hành chính, với sự phối
hợp chặt chẽ cho hạ tầng cơ sở nh đờng sá ra vào, điện nớc, các hệ thống thoát
thủy, quản lí chất thải,
ở các nớc tiên tiến, quá trình đô thị hóa đã bắt đầu từ 200 năm nay, mạnh nhất
giữa thế kỉ 19 đến thế kỉ 20 và còn tiếp tục đến nay. Cho nên, các nớc này đang
đề cập đến bảo vệ đất nông nghiệp, mặc dù còn lỏng lẻo. Chẳng hạn, nớc Mỹ có
luật lệ Liên bang bảo vệ đất nông nghiệp, nhng việc thi hành rất mềm dẻo tùy
theo điều kiện của mỗi bang. Những nơi đã có quá nhiều đô thị lớn nh bang New
York thi hành luật lệ này rất nghiêm ngặt, trong khi ở những nơi còn nhiều đất
nông trại nh bang Indiana, việc thi hành luật rất thông thoáng. Trái lại, một số nớc còn đang phát triển nghĩ đến bảo tồn đất nông nghiệp chỉ cho những nông dân
nghèo.
Trung Quốc có một chính sách rất tiến bộ nhằm phát triển các đô thị để cải tiến
dân sinh va giảm mức nghèo khó ở nông thôn. Hiện nay hớng tiến tới đô thị hóa
của nớc này đã chuyển từ các vùng bờ biển vào lục địa, Chẳng hạn ở Tứ Xuyên,
Hồ Nam. Theo nhà kinh tế Joseph Stiglitz, đoạt giải Nobel về kinh tế, ông đã
phát biểu: Vấn đề đô thị hóa ở Trung Quốc và sự phát triển công nghệ cấp cao


của Mỹ là hai chìa khóa ảnh hởng sâu đậm đến phát triển con ngời trong thế kỉ
21. Đô thị hóa của Trung Quốc sẽ là đầu tàu cho sức mạnh kinh tế của vùng và
mang lại lợi ích kinh tế quan trọng nhất. Họ đang cố gắng chuyển đổi lực lợng
nông nghiệp qua các kĩ nghệ phi nông nghiệp trong những vùng còn hệ thống
nông nghiệp truyền thống, đặc biệt miền Trung Trung Quốc, nơi nghèo khó hơn
các vùng khác, với chính sách kĩ nghệ phát triển kĩ nghệ nhỏ và trung bình ở

nông thôn. Họ muốn biến đổi nông dân thành thị dân càng nhiều càng tốt, còn
vấn đề cung cấp thực phẩm, nếu cần, có các nớc nhỏ xung quanh sản xuất.
ở Thái Lan, thủ đô Bangkok phát triển mạnh từ 1974 đến cuối thập niên 80, khi
nền kinh tế của nớc này tăng trởng rất thịnh vợng.Cho đến đầu thập niên 1990,
vùng bán kính 40 km của thủ đô Bangkok đã bao gồm nhiều khu nhà BĐS, khu
thơng mại, kĩ nghệ và các khu trung tâm giải trí. Tuy nhiên, quan niệm về vùng
thủ đô Bangkok nay mau chóng trở nên lỗi thời và đang đợc thay thế bằng
Bangkok mở rộng, với chính sách khuyến khích di chuyển các vùng kĩ nghệ về
các địa phơng. Hiện nay họ cha chú trọng nhiều đến việc bảo vệ đất nông
nghiệp. Bangkok ngày nay là hình ảnh của Sài Gòn trong 25-30 năm tới, nếu nền
kinh tế Việt Nam vẫn còn giữ đợc tốc độ phát triển nh hiện nay. Khuynh hớng đô
thị hóa của một số nớc khác có thủ đô nh Tokyo, Manila, với những khu đô
thị vệ tinh xung quanh.
Chuyển đổi đất nông nghiệp để làm khu công nghiệp hoặc đô thị là một chuyển
hớng giúp phát triển kinh tê trong một nớc, và cũng là bớc đầu để tiến đến đô thị
hóa vì sẽ tạo ra làn sóng di dân đi tìm việc làm; nhng cũng làm ảnh hởng đến sản
xuất thực phẩm qua hai diện: (I)Làm mất đất nông nghiệp khi diện tích đất đô thị
hoặc đất khu công nghiệp bành trớng trong tơng lai. (II) Giảm bớt lực lợng nông
dân do di chuyển vào thành thị và giảm bớt tiềm năng sản xuất của các nông trại
còn lại. Chẳng hạn, ở Mỹ, khu công nghiệp chiếm hàng năm độ 400000 ha đất
nông nghiệp. Trung Quốc đã bị mất gần 1 triệu ha đất ruộng mỗi năm trong thời
gian từ 1987 đến 1992. Vào 1975, Trung Quốc trồng khoảng 37 triệu ha để nuôi
dân, nay chỉ còn trồng 30 triệu ha lúa; nhng họ không những đã nuôi dân đầy đủ
mà còn có thể xut khu go nh tng gia nng sut. Nh th vic chuyn i
t rung cho cỏc ngnh phỏt trin khỏc cú li nhun nhiu hn khụng phi l
vn ỏng lo ngi , nu c quy hoch k lng v cú qun lý xõy dng ụ
th tuõn theo lut l ụ th khuyn khớch phỏt trin cụng ngh v nn kinh t
quc gia. Ngnh nụng nghip chớnh thụng thng cú sc cnh tranh thp kộm
hn nhng ngnh ngh khỏc.
Trong khi ú Vit Nam s chuyn i t rung 30 000 ha mi nm

trong thp niờn 1990. Cú l mc chuyn i ny cũn ớt so vi mt s nc
trong vựng. Vỡ th, trong nm 2005, dõn s nụng thụn Vit Nam cũn chim
73%, n 71%, Thỏi Lan 67%, Trung Quc 59%, Indonexia 35%, v
Philippin 34%. iu ny cho thy mc ụ th húa ti Vit Nam cũn chm
chp, min Nam Vit Nam cn thỳc y nhanh hn na cụng tỏc chuyn i c
cu nụng nghip xúa úi gim nghốo, vỡ cũn nhiu t nụng nghip kộm li
tc kinh t.


2. Sức cạnh tranh của Việt Nam về việc thu hút doanh nghiệp nước ngoài đầu tư
vào các KCN so với các nước khác:
Theo kết quả điều tra của Tổ chức xúc tiến thương mại Nhật Bản (JETRO) vừa
công bố điều tra hàng năm về tình hình họat động của các doanh nghiệp Nhật
Bản tại các nước ASEAN-trong đó có Việt Nam thì:
Việt Nam có lợi thế về điều kiện chính trị - xã hội ổn định, chi phí sản xuất
thấp nhất, khả năng quản lí lao động và tỷ giá ổn định hơn mức trung bình trong
khu vực. Tuy nhiên, khả năng quản lí lao động của Việt Nam trong thời gian gần
đây bị ảnh hưởng của một số cuộc đình công.
Về thu hút đầu tư trung và dài hạn trong những năm tới, Việt Nam và Thái
Lan đặc biệt được đánh giá cao trong 4 ngành là sản xuất thiết bị điện - điện tử
(Việt Nam đứng đầu), sản xuất thiết bị vận tải và nhựa (Thái Lan đứng đầu).
Việt Nam cũng nằm trong danh sách 3 nước đứng đầu về sản xuất linh kiện, phụ
tùng cho thiết bị điện tử. Nhưng hóa chất, một trong 6 ngành công nghiệp chủ
chốt lại là điểm yếu của Việt Nam.
Vậy tại sao Việt Nam chỉ đứng thứ 5 trong cuộc cạnh tranh thu hút các nhà
đầu tư Nhật Bản khi họ có kế hoạch chuyển địa điểm sản xuất? Bởi ngoài những
lợi thế nêu trên, Việt Nam vẫn tồn tại những yếu tố tác động tiêu cực đến môi
trường đầu tư (đó cũng là trở ngại chung của các nước ASEAN so với Trung
Quốc), như là trình độ của cán bộ kĩ sư, công nghiệp phụ trợ còn hạn chế. Đặc
biệt, trình độ phát triển của công nghiệp Việt Nam vẫn ở mức thấp nhất không

chỉ với Trung Quốc mà còn so với tất cả các nước khác. Thêm vào đó, cơ sở hạ
tầng của Việt Nam được đánh giá là không chỉ kém Trung Quốc (chỉ đạt 76.4%)
mà còn gần như kém nhất trong 6 nước điều tra. Những trở ngại khác của nước
ta là thủ tục hải quan (kém hơn 7%) và bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ IPR (kém
hơn 6.9%).
Tuy vậy, Việt Nam vẫn còn một cơ hội lớn mà để hạn chế rủi ro do tập trung
sản xuất – kinh doanh ở Trung Quốc, các nhà đầu tư Nhật Bản đã lựa chọn Việt
Nam là địa điểm đầu tiên để đầu tư. Cụ thể là, các nhà đầu tư Nhật Bản đã dự
định mở rộng sản xuất tại Trung Quốc sang một nước khác đạt cao nhất tại Việt
Nam (20.5%), cao gấp 2.8 lần so với nước thứ hai là Thái Lan chỉ đạt 7.4%.
Như vậy, tỷ lệ các công ty Nhật Bản dự định chuyển một phần sản xuất từ
Trung Quốc sang Việt Nam là 6.8%, gấp hai lần so với nước xếp thứ hai là
Malaixia đạt 3.1%. Lý do chính của sự “Lựa chọn Việt Nam” theo đánh giá của
các nhà đầu tư Nhật Bản là chi phí sản xuất thấp. Một lí do quan trọng khác là
tốc độ phát triển kinh tế của Việt Nam trong thời gian gần đây tương tự điều
kiện kinh tế Trung Quốc tại thời điểm Nhật Bản bắt đầu tập trung đầu tư tại
Trung Quốc. Triển vọng kinh tế tích cực của Việt Nam hứa hẹn mở ra nhiều cơ
hội kinh doanh và gần đây, các nhà đầu tư Nhật Bản có xu hướng mở rộng đầu
tư từ Trung Quốc sang Việt Nam, tập trung nhiều nhất vào các ngành sản xuất
linh kiện, phụ tùng cho thiết bị vận tải (23%), linh kiện điện - điện tử (18%).
Việt Nam cần lưu ý đến sự cạnh tranh gay gắt từ các nước láng giềng, cụ thể với


Philippin trong sản xuất linh kiện, phụ tùng thiết bị vận tải, với Malaixia và Thái
Lan trong sản xuất linh kiện điện - điện tử.
Phần II: Tình hình của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất
nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.
I.Thực tế của việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.
Thuận lợi và khó khăn:
* Đất chính là tài nguyên quốc gia của đất nước, là một tư liệu sản xuất từ ngàn

xưa của nhân loại, và đặc biệt ở nước ta,1 nước nông nghiệp – có đến 90% dân
số sống ở nông thôn. Trong quá trình công nghiệp hóa, chuyển đất nông nghiệp
cho xây dựng các đô thị là chặng đường tất yếu, là đầu máy không những lôi kéo
nền kinh tế phát triển mau lẹ, mà còn tạo ra một số ảnh hưởng trên các đất nông
nghiệp trên các đất nông nghiệp phụ cận như sau:
1) Làm tăng giá trị đất đai: Nhu cầu đất đai để phát triển đô thị làm cho giá
đất nông nghiệp tăng nhanh. Các nhà xây dựng phải trả giá cao để có đất
xây dựng và phát triển. Sự mất đất đai có thể ảnh hưởng đến mức sản xuất
thành phẩm của nông dân, nhưng họ rất hài lòng khi thấy giá trị của đất
gia tăng. Mặc dù đất sản xuất bị mất vì đô thị hóa, mức sản xuất thực
phẩm trong nước vẫn luôn gia tăng vì năng suất được cải thiện nhờ vào kĩ
thuật mới. Như đã thấy trường hợp sản xuất lúa gạo ở Trung Quốc hoặc
Việt Nam nhờ vào trình độ phát triển lúa lai. Ở Mỹ, mức sản xuất thực
phẩm tăng 2%/năm và dư thừa hơn nhu cầu, mặc dù đất nông nghiệp vẫn
liên tục bị giảm sút.
2) Tăng thị trường thương mại: Các nông trại gần với các đô thị có cơ hội
tìm được đầu ra nhanh chóng. Các đô thị sẽ trở thành các thị trường tiêu
thụ nông sản mạnh mẽ, mở ra thị trường mới, giúp nông dân chuyển đổi
qua sản xuất các nông sản đặc biệt như rau quả, trồng hoa, trái cây,…
.cũng như thay đổi chế độ thương mại của các nhà cung cấp các nhập
lượng trợ nông.
3) Tăng thị trường lao động: Những nông trại gần với các khu tập trung lực
lượng lao động có cơ hội sử dụng nhân công để chuyển đổi cơ cấu nông
nghiệp thích hợp với môi trường mới. Nông dân có thể chuyển đổi trồng
các loại cây đặc biệt để đáp ứng nhu cầu đòi hỏi của các khu công nghiệp,
khu đô thị mới. Tuy nhiên, nông dân có thể bị lôi kéo bỏ nghề để có công
việc bớt nặng nhọc hơn và có lợi tức hằng năm cao hơn ở thành thị.
4) Vấn đề láng giêng phi nông nghiệp: Sự giao thông và chuyên chở của khu
đô thị và vùng nông thôn lân cận đối nghịch nhau. Người đô thị ở các
vùng gần đó sử dụng các con đường nông thôn để giao thông đi lại, trong

khi nông dân dùng con đường này để phục vụ cho sản xuất, đời sống, lao
động, thu hoạch. Nông dân bị chịu chung các hậu quả như bụi bặm, tiếng
ồn,… gây nguy hại cho sức khỏe.
5) Tăng tình quí mến nông thôn: Khi đất nông nghiệp mất đi thì giá trị đất
nông nghiệp trở nên quí giá với dân địa phương vì đất nông nghiệp cung


cấp khoảng trống không gian, phong cảnh thiên nhiên, không khí trong
lành và những đặc tính riêng có của thôn quê.
* Tuy nhiên, khi giải tỏa đất nông nghiệp để chuyển đổi qua các sử dụng khác
như dự án khu công nghiệp, xây dựng đô thị cần phải lưu ý một số vấn đề như
sau để tránh các tiêu cực có thể xảy ra:
• Khuyến khích dành những loại đất nông nghiệp cho mục đích sản xuất nông
nghiệp.
• Bảo tồn những khu thiên nhiên có ảnh hưởng đến môi trường cả vùng (bảo
tồn đất đai, bảo tồn đa dạng sinh học, danh lam thắng cảnh, bảo tồn văn hóa,
…)
• Bảo tồn nguồn cung cấp nước ngầm để cung cấp nguồn nước cho con người
và cho nông nghiệp. Vì quá trình phát triển khu công nghiệp thường làm thay
đổi tình trạng nguồn nước do ô nhiễm, nước thải,…
• Bảo tồn khoảng không gian trống cần thiết nhằm tạo thông thoáng, giảm bớt
ô nhiễm môi trường trong khu công nghiệp.
• Trước khi sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích xây dựng khu công nghiệp,
cần có quy hoạch khoanh vùng hợp lý và quản lý xây dựng hữu hiệu để tránh
các ảnh hưởng tiêu cực từng xảy ra với đô thị và KCN cũ, đặc biệt nên chú ý
tạo ra việc làm và có đủ tài nguyên để phát triển lâu dài.
II. Những thành tựu đã đạt được trong việc chuyển đất nông nghiệp sang
xây dựng khu công nghiệp:
1. Điển hình phát triển công nghiệp ở tỉnh Vĩnh Phúc:
Sau gần 10 năm tái lập tỉnh Vĩnh Phúc, đến nay kinh tế tỉnh Vĩnh Phúc đã có

nhiều khởi sắc. Từ một tỉnh nghèo thuần nông, có xuất phát điểm thấp, Vĩnh
Phúc đã vươn lên đứng trong nhóm các vùng trọng điểm kinh tế phía Bắc. Trong
sự chuyển mình đó, ngành công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc đã có những đóng góp
đáng kể, làm đòn bẩy cho sự phát triển kinh tế toàn tỉnh. Khâu đầu tiên quyết
định sự lớn mạnh của công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc là việc lựa chọn các ngành
công nghiệp chủ đạo, nó có ý nghĩa rất quan trọng. Nhận thức được điều đó,
Vĩnh Phúc đã cho tập trung phát triển các ngành cơ khí, đặc biệt ưu tiên phát
triển công nghiệp lắp ráp ôtô, xe gắn máy. Đó là tiền đề phát triển các ngành
công nghiệp hỗ trợ như: cung cấp linh kiện, phụ tùng kèm theo/
Trong chiến lược phát triển công nghiệp, Vĩnh Phúc rất chú ý đến việc đầu tư
cho KCN. Đến nay, toàn tỉnh đã xây dựng được 5 KCN, 5 cụm công nghiệp tập
trung và 4 cụm công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, làng nghề. Cùng với việc
phát huy nội lực, Vĩnh Phúc đặc biệt chú ý đến nguồn lực bên ngoài, nhất là vốn
đầu tư nước ngoài. Đến đầu năm 2005, toàn tỉnh có 337 dự án đầu tư cho sản
xuất công nghiệp, trong đó có 67 dự án có vốn FDI (tổng 620 triệu USD), với
trên 20 lượt các dự án FDI xin tăng vốn; tỉnh cũng thu hút được 270 dự án đầu
tư trong nước với 16 500 tỉ đồng. Điều này chứng minh một thực tế là các doanh
nghiệp đang hoạt động có hiệu quả cao ở Vĩnh Phúc.
Năm 1997, công nghiệp Vĩnh Phúc xếp 41/61 tỉnh, thành phố; thì đến năm
2005, thứ tự xếp hạng này đã là 7/64. 8 KCN lớn ở Vĩnh Phúc là Quang Minh,


Khai Quang, Lai Sơn, Xuân Hòa, Kim Hoa, Bình Xuyên, Chấn Hưng, Phúc Yên
đã giúp tỉnh “cất cánh”. Tỉnh cũng đang gấp rút xây dựng những khu chế xuất
mới bên cạnh những tập đoàn kinh tế lớn đang đứng chân trên địa bàn như
TOYOTA Việt Nam, HONDA Việt Nam, Shiron, Marumitsu,… Đến với các
KCN ở Vĩnh Phúc, nhà đầu tư được hưởng lợi bởi có nhiều chính sách ưu đãi
như về giá đất, thuế giải phóng mặt bằng cũng như các thủ tục hành chính. Với
vị trí tiếp giáp thủ đô Hà Nội, vừa được Nhà nước quyết định sáp nhập vào vùng
kinh tế trọng điểm Bắc Bộ - địa bàn được ưu tiên đầu tư, sự phát triển các KCN

ở Vĩnh Phúc đang được mở ra nhiều cơ hội mới, Vĩnh Phúc là điểm đến cho
đông đảo các nhà đầu tư.
2. Khu kinh tế Dung Quất - Quảng Ngãi:
Dung Quất là khu kinh tế tổng hợp đa ngành, đa lĩnh vực với trọng tâm là công
nghiệp lọc hóa dầu, hóa chất và các ngành công nghiệp nặng quy mô lớn như
đóng tàu, luyện cán thép. Nó được xây dựng từ việc thu hồi một phần diện tích
đất nông nghiệp lớn khá xa khu dân cư.
Ngày 18/09/2006, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã tổ chức trao giấy phép dự án Nhà
máy luyện cán thép của Tập đoàn Tycoons Đài Loan có tổng vốn đầu tư là 1039
tỉ USD. Dự án lớn này không chỉ có tác dụng thúc đẩy khu kinh tế Dung Quất,
mà còn có tác động to lớn đến nền kinh tế tỉnh Quảng Ngãi và khu vực miền
Nam Trung Bộ.
Khu kinh tế Dung Quất có diện tích 10300 ha, nên việc thu hút đầu tư ở đây
gặp nhiều khó khăn, ngoài công tác di dời và tái định cư khi các dự án hình
thành, thì khó khăn nhất vẫn là kêu gọi và thu hút các dự án. Ban đầu khi tiến
hành dự án khu kinh tế Dung Quất, Chính phủ đã có những chủ trương ưu đãi,
nhưng khi thực hiện thì cơ chế và chính sách ưu đãi không hơn gì các Khu kinh
tế khác có nhiều điều kiện thuận lợi hơn, điển hình là khu công nghiệp nhẹ Bình
Dương. Vì vậy đã không thực sự là tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, việc thu hút lao động có tay nghề, có trình độ và nghiệp vụ, trình
độ quản lí gặp không ít khó khăn, một phần do các chủ doanh nghiệp khi thu
nhận người lao động đã có nhiều hứa hẹn tốt đẹp nhưng khi người lao động nhận
lời vào làm việc cho họ rồi, thì những hứa hẹn đó hầu như không đúng với thực
tế. Mặt khác, khu kinh tế Dung Quất nằm xa khu dân cư, thậm chí có thể nói là
cách biệt, nên điều kiện sinh hoạt, đi lại của người lao động gặp không ít trở
ngại. Có những công ty may – nhà xưởng đã hoàn thành, nhưng việc thu nhận
công nhân may có tay nghề cao là rất khó, vì họ từ chối khi thấy không đủ điều
kiện để làm việc và sinh sống tại khu kinh tế Dung Quất. Vì vậy, muốn thu hút
được lao động, khu kinh tế Dung Quất đã phải mạnh dạn trả kinh phí cho việc
tạo dựng cơ sở hạ tầng trước khi thu nhận người lao động, tạo điều kiện tốt nhất

cho người lao động, đặc biệt những người lao động có trình độ cao đến với
Dung Quất. Nhờ vậy mà tình hình thu hút các dự án đầu tư vào Dung Quất và sự
phát triển của các dự án hiện nay đã có nhiều bước chuyển biến tích cực, môi
trường đầu tư tiếp tục được cải thiện, cơ sở hạ tầng kĩ thuật và cơ sở hạ tầng xã
hội được tiếp tục đầu tư. Nó đã đi vào hoạt động 30 dự án vào tháng 3/2006, tạo


ra 105 tỉ đồng giá trị sản lượng công nghiệp và dịch vụ, kim ngạch xuất khẩu
ước tính đạt 5,6 triệu USD.
Khu kinh tế Dung Quất còn mạnh dạn thu hồi 17 giấy phép đã cấp, bởi các dự
án này không thực hiện đúng những cam kết khi xin cấp phép đầu tư.
Kết quả là trong 9 tháng đầu năm 2006, TT xúc tiến đầu tư và thương mại Dung
Quất đã cấp GCN đăng kí đầu tư và cấp thỏa thuận địa điểm cho 20 dự án, tổng
vốn đầu tư là 27 974 tỉ đồng. Số doanh nghiệp và nhà đầu tư đến khảo sát và
đăng kí đầu tư tăng khá nhanh, song phần lớn đang trong giai đoạn khảo sát lập
dự án và hoàn thành các thủ tục đầu tư.
2. Các dự án đầu trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam chủ yếu tập
trung vào phát triển khu công nghiệp:
Các dự án FDI đã khiến hoạt động ngành công nghiệp thực sự tỏa sáng ,mang
lại hiệu quả lớn cho nền kinh tế cũng như đông đảo người lao động Việt Nam.
Chất lượng những dự án mới và tăng vốn đã có những bước chuyển tích cực,
biểu hiện trên những khía cạnh là nhiều dự án có quy mô đầu tư lớn, có ý nghĩa
quan trọng và trình độ công nghệ tiên tiến. Tiêu biểu là dự án sản xuất thép
không gỉ của doanh nghiệp Đài Loan tại Bà Rịa – Vũng Tàu, có vốn đầu tư lên
tới 700 triệu USD; dự án sản xuất giày HỒng Kông tại Đồng Nai có tổng vốn
đầu tư gần 200 triệu USD; dự án ôtô JRD Malaixia tại Phú Yên 70 triệu USD;…
Tiêu biểu dự án tăng vốn như VMEP tăng vốn 70 triệu USD, dự án Canon tăng
vốn 60 triệu USD, Honda tăng 58 triệu USD,…
Hiệu quả hoạt động của FDI chiếm hơn 36% tổng giá trị sản phẩm công
nghiệp của toàn ngành (chưa tính công nghiệp dược phẩm và chế biến gỗ),

chiếm trên 57% tổng kim ngạch xuất khẩu của cả nước(kể cả dầu thô).
Nhưng hiện nay, có nhiều dự án các nhà đầu tư đã đăng kí nhưng không thể
thực hiện do các nhà đầu tư quá e ngại môi trường đầu tư với quá nhiều tệ như
quan liêu , tham nhũng, các khó khăn về thủ tục hành chính,…
II. Chuyển đất nông nghiệp sang phát triển khu công nghiệp- Nhìn lại
chặng đường 10 năm đã qua:
1. Sử dụng quỹ đất giao cho KCN chưa đạt hiệu quả cao:
Sau 20 năm đổi mới, hàng loạt khu công nghiệp mọc lên nhưng xem ra, toàn
cảnh ngành công nghiệp Việt Nam còn khá trầm lắng, tiến trình công nghiệp
hóa- hiện đại hóa đất nước chưa gặt hái được nhiều thành công như mong đợi.
Đến tháng 8/2006, cả nước có 136 KCN đã được cấp phép hoạt động, chưa
tính hang chục cụm công nghiệp lớn nhỏ và vừa khác. Đặc biệt trong một năm
trở lại đây, số KCN được cấp phép tăng lên rất nhanh. Tuy nhiên, trong số đó,
chỉ có các khu công nghiệp thuộc 4 tỉnh, thành miền Đông Nam Bộ là TP Hồ
CHí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu là thu hút được nhà đầu
tư. TP HCM có 15 KCN và KCX với tỉ lệ lấp đầy diện tích đất cho thuê khá cao,
thấp nhất là 70% và 8 KCN không còn đất cho thuê. Bình Dương hiện có 15
KCN được cấp phép với tổng diện tích 28 000 ha, 9 khu cơ bản đã hoàn thiện cơ
sở hạ tầng với tỉ lệ lấp đầy là 53%. Đồng Nai có 20 KCN, diện tích đất cho thuê


là 2200 ha, 58.3% diện tích đất đã cho thuê trong đó các khu Biên Hòa II,
Loteco, Amata, Tam Phước, Bình Quán hiện không còn đất cho thuê. So với 3
tỉnh trên thì BR_VT còn khá trẻ nhưng với lợi thế về hệ thống cảng nước sâu, cơ
sở hạ tầng kĩ thuật được đầu tư phù hợp mà diện tích đất cho thuê của 7 KCN
hiện có đã đạt 48.2%. Còn lại, các KCN Miền Bắc ,,miền Trung và khu vực
ĐBSCL khá trầm lắng, nhiều KCN có tỉ lệ lấp đầy diện tích đất cho thuê là 1020%. Rõ ràng ,vốn đất bị lãng phí là quá lớn.
Một bất cập khác là tình trạng chồng chéo trong quản lí. Việc quản lí các KCN
chỉ dừng lại ở mức cấp phép thành lập chứ chưa chú ý đến vấn đề quy hoạch.
Đất do Chính phủ duyệt quy hoạch, nhưng việc cấp đất lại do tỉnh duyệt, quy

hoạch đất KCN là của Bộ Xây dựng và cấp phép là của Bộ Kế hoạch và Đầu tư.
Tại Hà Nội và TP Hồ Chí MInh, sau hơn 10 năm xây dựng KCN mới giật
mình nhận ra rằng, có quá nhiều KCN được xây dựng quá gần trung tâm thành
phố. Do thiếu tầm nhìn vĩ mô của các nhà quy hoạch mà khi thành phố mở rộn,
một cuộc di dời tốn kém lại được bắt đầu. Một KCN tập trung đa ngành, vì vậy,
vấn đề xử lí rác thải hết sức khó khăn, ô nhiễm môi trường đã đến mức báo động
đỏ. Do thu hồi lượng đất nông nghiệp rất lớn cho xây dựng khu công nghiệp nên
đẩy một lượng lớn nông dân thành người thất nghiệp, gây khó khăn cho chính
họ và cho quản lí xã hội.
Đâu đâu cũng mọc lên các KCN, mỗi địa phương tự phát triển tùy thuộc vài
điều kiện thiên thời, địa lợi với nhiều ngành nghề na ná nhau, dẫn đến tình trạng
dẫm đạp, chèn ép nhau. Việc hô hào mở rộng KCN nhằm khẳng định vai trò đầu
tàu, dẫn đến quy hoạch KCN tràn lan nhưng lại thiếu đầu tư cơ sở hạ tầng, giao
thông, nhân lực,…nên nhà đầu tư không mặn mà, nhiều KCN ở tình trạng “điù
hiu hắt bong”. Từng tỉnh, thành phố đều có quy hoạch tổng thể phát triển KCN
nhưng lại không có quy hoạch chung cho cả vùng.
Theo ông Trần Du Lịch, Viện trưởng Viện kinh tế TP HCM, các KCN, vùng
kinh tế trọng điểm cần tạo ra những chính sách chung, như thế mới có sự phối
hợp nhịp nhàng và nhà đầu tư mới nhìn thấy ở đó cơ hội đầu tư công khai, bình
đẳng. Trong sự liên kết đó, các địa phương vẫn hoàn toàn phát huy thế mạnh của
riêng mình mà không sợ ảnh hưởng đến cái chung. Trước mắt chúng ta phải
định hướng quy hoạch phát triển, liên kết hạ tầng giao thông vùng có lợi nhất,
phối hợp giải quyết vấn đề môi trường và liên kết đào tạo nhân lực. Mỗi bộ
ngành nên cử một số chuyên viên lập thành từng nhóm với từng nhiệm vụ cụ thể
để chuyên nghiên cứu phát triển vùng.
2. Vấn đề giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất nông nghiệp để xây
dựng các khu công nghiệp:
Theo số liệu của Trường Đại học kinh tế quốc dân, kết quả thu hồi đất đã cho
ra đời nhiều KCN, KCX. Đến năm 2003, cả nước có 131 KCN và KCX đã được
quy hoạch phát triển, trong đó có 91 KCN và 3 KCX đã được chính thức thành

lập với tổng diện tích 18 240 ha. Ngoài ra có 124 cụm công nghiệp và KCN vừa
và nhỏ ở 19 tỉnh, thành phố với diện tích 6500 ha.


Việc thu hồi đất thời gian qua đã góp phần rất lớn vào việc thúc đẩy quá trình
công nghiệp hóa - hiện đại hóa và đưa tốc độ phát triển kinh tế của nước ta
nhanh như hiện nay. Các KCN đã thu hút được hàng chục ngàn dự án đầu tư của
các nhà đầu tư nước ngoài với vài chục tỉ USD và hàng trăm ngàn tỉ đồng. Hàng
triệu lao động đã được giải quyết việc làm với thu nhập cao hơn, ổn định hơn.
Đứng trên quan điểm phát triển, việc thu hồi đất để xây dựng các KCN chính là
điều kiện và thời cơ tốt nhất để chuyển một bộ phận quan trọng lực lượng lao
động nông thôn, là khu vực có năng suất lao động thấp, sang công nghiệp và
dịch vụ. Các tỉnh, thành phố đã có thành tích thu hút được nhiều lao động làm
việc trong khu công nghiệp là Đồng Nai: 190000 người, Hà Nội: 15000 người,
Đà Nẵng:14500 người, Bình Dương: 12000 người.
Bên cạnh những thành tựu đó, việc thu hồi đất cũng đã và đang đặt ra nhiều
vấn đề bức xúc, nhất là trong lĩnh vực giải quyết việc làm, thu hút lao động nông
nghiệp bị mất việc khi thu hồi đất. Theo khảo sát của Bộ Lao động – Thương
binh xã hội, trung bình mỗi hộ nơi thu hồi đất có 1,5 lao động bị mất việc làm và
trung bình mỗi ha đất nông nghiệp bị thu hồi có 13 lao động bị mất việc làm.
Như vậy, với 157 000ha đất đã được chuyển đổi trong giai đoạn 2001-2004 thì
có 20.41 vạn lao động đang cần phải chuyển đổi nghề nghiệp. Tới nay, nhiều
người trong số đó vẫn chưa có việc làm. Do người nông dân chưa biết qua một
nghề nào khác ngoài nông nghiệp nên rất khó khăn cho họ có thể kiếm một việc
làm và họ gia nhập đội quân thất nghiệp hoặc ngay trên mảnh đất của mình nay
đã trở thành KCN hoặc di dân lên thành thị. Hiện tượng này đang rất phổ biến,
nhất là ở các vùng ven đô, những nơi không có nghề truyền thống. Người dân
sau khi bán hết ruộng đất hay nhận được tiền bồi thường từ khoản đất bị thu hồi,
họ thi nhau mua xe, xây nhà thì hết tiền sinh sống, cũng không có chi phí đầu tư
cho chuyển đổi nghề nghiệp. Chúng ta cần có những biện pháp và chính sách cụ

thể để giải quyết vấn đề phát sinh, thậm chí thực hiện ngay việc đào tạo chuyển
đổi nghề cho người nông dân song song với việc xây dựng các KCN.
3. Vấn đề tái định cư và đền bù sau thu hồi đất:
Theo sở tài chính TP HCM từ năm 1998 đến nay có 46000 hộ dân TPHCM
bị thu hồi đất nhưng có 31000 hộ chọn phương án tự lo chỗ ở, chỉ có 15000
hộ yêu cầu được bố trí tái định cư nhưng chỉ mới bố trí được 7167 hộ, còn
5744 hộ khác đang tạm định cư. Nhưng khi đi khảo sát lại ở các quận
huyện thì thanh tra hội đồng nhân dân TPHCM vẫn chưa tin tưởng vào
những con số này bởi nhu cầu tái định cư của người dân rất cao. Và thực tế,
liệu 31000 hộ dân kia có tự lo được chỗ ở hay không? Họ đã ăn ở, sinh
sống như thế nào sau khi bị thu hồi đât?
Cũng theo thông tin từ sở tài chính giá nhà tái định cư bán cho người bị thu
hồi đất được xác định theo nguyên tắc không cao hơn giá đất ở để tính bồi
thường nơi cũ nhằm đảm bảo cho người dân có chỗ ở mới và ổn định cuộc
sống. Nhưng khi đoàn thanh tra của HĐND đi điều tra thức tế vấn đề này
không được thực hiện đúng, vẫn còn một số dự án bán nhà tái định cư với
giá cao hơn rất nhiều so với giá đền bù.