đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang khu công nghiệp

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Lời mở đầu
1.Tính cấp thiết của việc chọn đề tài:
Bắt đầu từ nửa sau thế kỉ 20, quá trình phát triển của nhân loại đã chuyển biến
theo hớng mới, tạo cơ hội cho các quốc gia đang phát triển, nhất là các quốc gia
châu á đã có những bớc phát triển mang tính nhảy vọt. Quá trình hiện đại hóa trên
cơ sở công nghiệp hóa đã làm cho quá trình đô thị hóa trở thành một xu hớng nổi
bật của các quốc gia đang phát triển vào thập kỉ 50-60. Tốc độ phát triển của dân
số đô thị ở các nớc đang phát triển đã nhanh hơn nhiều so với các nớc phát triển.
Theo Báo cáo phát triển thế giới 2003 đã dự đoán đến năm 2050, lần đầu tiên
trong lịch sử, đa số ngời dân ở các nớc đang phát triển sẽ đợc sống ở các đô thị và
các thành phố. Xu hớng đô thị hóa nhanh cũng đa đến những hậu quả bất lợi cho
đời sống đô thị, sự suy thoái về môi trờng, cạn kiệt tài nguyên, các ảnh hởng sâu
sắc đến đời sống văn hóa tinh thần của con ngời,
Là một nớc đang phát triển, Việt Nam cũng không nằm ngoài xu thế đó. Quá
trình đô thị hóa đang diễn ra sôi động trên khắp cả nớc, từ miền Bắc đến miền
Nam, từ miền xuôi đến miền ngợc, từ đồng bằng đến hải đảo, không đâu là không
mọc lên các khu công nghiệp, khu đô thị mới. Hệ thống đô thị Việt Nam đang trở
thành hạt nhân của quá trình phát triển kinh tế-xã hội của đất nớc. Đặc biệt ở các
vùng ngoại thành và ven đô Hà Nội - TP Hồ Chí Minh việc đô thị hóa diễn ra sôi
động hơn bao giờ hết, điều này đang gây ra áp lực ngày càng lớn đối với đất đai.
áp lực với đất đai là điều không thể tránh khỏi-bởi chúng ta chỉ có thể sử dụng sao
cho hợp lí nguồn của cải quốc gia chứ không thể thay đổi quỹ đất đợc. Với một
quỹ đất đai có hạn, chúng ta cần xem xét lại quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp
sang đất khu công nghiệp nh hiện nay đã có tính hiệu quả hay cha? Ngời ta thờng
nghĩ đến mặt lợi nh cung cấp nhiều cơ hội việc làm, lơng bổng, dịch vụ xã hội,
năng suất lao động cao hơn, nó góp phần chuyển hớng phát triển kinh tế và là
động lực dịch chuyển cơ cấu kinh tế ở cả khu vực đô thị và nông thôn. Bên cạnh
đó, chúng ta cũng nên nhìn nhận lại mặt trái của quá trình chuyển đổi đất nông
nghiệp sang đất khu công nghiệp ra sao?
Thực tiễn cho thấy yêu cầu phải kiểm soát sự phát triển đô thị theo các dự án phát

triển có quy mô nhất định, khi xây dựng xong sẽ hình thành các cụm công nghiệp
hay khu đô thị đồng bộ, hoàn thiện các công trình hạ tầng kĩ thuật lẫn xã hội.
Trong những năm tới, cần phải đẩy mạnh việc phát triển các khu công nghiệp, tập
trung phát triển một số ngành công nghiệp mũi nhọn cho đô thị.
Vấn đề đặt ra là làm sao để quá trình đô thị hóa, phát triển khu công nghiệp thực
sự là động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội, nâng cao đời sống nhân dân?
Một trong những phơng pháp tiếp cận để xét xem việc sử dụng quỹ đất hợp lí và
đạt hiệu quả hay không là đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi chuyển từ đất nông
nghiệp sang đất khu công nghiệp. Từ thực tế đó, em đi vào nghiên cứu đề tài:
Đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất
nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.

2.Mục đích của đề tài:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Trên cơ sở các lí luận và những cơ sở khoa học, em sẽ phân tích thực tiễn nội
dung của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khu
công nghiệp, nêu ra các phơng pháp cần thiết để đánh giá hiệu quả sử dụng đất.
Đồng thời, em xin nêu ra một số giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng
đất. Nội dung cụ thể của đề án gồm các phần nh sau:
Phần I: Cơ sở khoa học để đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng
đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.
Phần II: Tình hình thực tê của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển từ đất
nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.
Phần III: Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của việc chuyển mục đích sử
dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.
3.Đối tợng, phạm vi và phơng pháp nghiên cứu:
- Đối tợng: Là quá trình chuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp và
hiệu quả mang lại từ sự chuyển đổi này.
-Phạm vi: Các vùng nông thôn có sự chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu
công nghiệp đặc biệt là các vùng ngoại thành và ven đô Hà Nội và TP Hồ Chí

Minh.
-Phơng pháp nghiên cứu: Chủ yếu sử dụng phơng pháp so sánh, định tính, tổng
hợp trên cơ sở các số liệu đã đợc thu thập, từ đó rút ra những kết luận, những nhận
định, diễn biến xảy ra trong thực tế và xu hớng trong tơng lai.
Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, PGS.TS Hoàng Cờng đã giúp đỡ em hoàn
thành đề án này.

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Phần I: Cơ sở khoa học để đánh giá hiệu quả của việc
chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông
nghiệp sang đất khu công nghiệp.
I. Các khái niệm:
1. Khái niệm đất nông nghiệp:
Đất nông nghiệp là đất đợc dùng chủ yếu cho sản xuất nông nghiệp theo nghĩa
rộng, bao gồm đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.(Theo
Luật đất đai 2003)
2. Khái niệm đất khu công nghiệp:
Đất khu công nghiệp là một loại đất phi nông nghiệp. Đây là loại đất đang đợc sử
dụng hoặc sẽ đợc sử dụng (trong quy hoạch) vào phục vụ khu công nghiệp.
Khu công nghiệp hiêủ theo nghĩa rộng bao gồm: khu công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao.Trong đó:
-Khu công nghiệp là khu tập trung các doanh nghiệp công nghiệp chuyên sản xuất
hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp có ranh giới
địa lí nhất định và không có dân c sinh sống do Chính phủ và Thủ tớng chính phủ
quy định.
- Khu chế xuất là nơi tập trung các doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu
và có ranh giới địa lí nhất định và không có dân c sinh sống do Chính phủ và Thủ
tớng chính phủ quy định.
- Khu công nghệ cao là nơi tập trung các doanh nghiệp công nghệ kĩ thuật cao và
các đơn vị hoạt động phục vụ cho phát triển các doanh nghiệp công nghệ cao bao

gồm: nghiên cứu, triển khai khoa học kĩ thuật, đào tạo các dịch vụ liên quan, có
ranh giới địa lí nhất định và không có dân c sinh sống do Chính phủ và Thủ tớng
chính phủ quy định.
3. Khỏi nim hiu qu s dng t:
+ Hiu qu k thut: L hiu qu m xột trong mi quan h vt cht gia yu t
u t vi kt qu mang li. Nú c xỏc nh bng t s
d
Q


,trong ú:
l kt qu mang li tng lờn

d

l yu t vt cht c tng lờn.
V nguyờn lớ, hiu qu k thut t c khi
d
Q




0. Hiu qu k thut l
cao nht khi
d
Q


l ln nht.

+ Hiu qu trao i: L hiu qu c xỏc nh bng mi quan h so sỏnh gia
cỏc yu t u t vi kt qu mang li. Xỏc nh da trờn t s
P
P
q
d

+ Hiu qu kinh t: L hiu qu c xem xột trong mi quan h gia hiu qu
k thut v hiu qu trao i cú c giỏ tr mang li nhiu nht so vi chi phớ
u t b ra.
Nhng trng hp xy ra trong quan h gia hiu qu k thut, trao i v
kinh t:
Q

Website: Email : Tel : 0918.775.368
* Mối quan hệ giữa việc tăng lên về diện tích sử dụng và kết quả tạo ra, được
biểu hiện thông qua hiệu quả kinh tế - kĩ thuật, tức sự gia tăng diện tích làm gia
tăng hiệu quả nhưng sự gia tăng không đều nên ảnh hưởng đến qui mô đất đai.
* Mối quan hệ giữa gia tăng diện tích với gia tăng các yếu tố sản xuất khác để
cùng tạo ra một khối lượng sản phẩm nhất định, quyết định sự thay thế diện tích
sử dụng và các yếu tố đầu tư khác, chú ý khai thác theo chiều sâu.
* Mối quan hệ giữa các yếu tố trong việc sử dụng cùng một đơn vị diện tích đất
đai: Người ta có thể lựa chọn các mục đích sử dụng khác nhau đối với một quỹ
đất đai nhất định, với cách phân bổ khác nhau thì hiệu quả mang lại có thể khác
nhau.
Từ đó đặt ra một vấn đề là: Mối quan hệ nào sẽ đạt được hiệu quả cao nhất về
mặt kinh tế - kĩ thuật.
Cơ sở để xác định các phân vùng đất đai cho mục đích nào đó thì dựa vào hiệu
quả tổng hợp mang lại của việc sử dụng đất đai vào những mục đích khác nhau.
So sánh hiệu quả này sẽ lựa chọn được mục đích sử dụng đất hợp lí nhất. Về mặt

hiệu quả kinh tế người ta có thể đơn giản hóa việc lựa chọn bằng việc sử dụng
hàm thuê đất (hàm sử dụng đất):
G=
Quimo
ChiphiQ
p
d
−
.
Với Q là sản lượng;
p
d
là giá.
4.Hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông
nghiệp sang đất khu công nghiệp:
Để xác định tính hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển
đất nông nghiệp sang đất đô thị, chúng ta có thể sử dụng lý thuyết lợi thế trong
sử dụng đất đai. Có thể nói mọi hoạt động kinh doanh liên quan đến đất đai đều
phải sử dụng lí thuyết về địa tô, vì vậy có thể sử dụng lí thuyết lợi thế. Mức độ
vận dụng tuỳ thuộc vào vị trí của đất đai trong hoạt động kinh doanh. Các hoạt
động kinh doanh trong nông nghiệp, công nghiệp khai khoáng, ngư nghiệp, công
nghiệp xây dựng, lựa chọn cảng khẩu, lựa chọn vị trí của các KCN, KCX,… đều
có thể vận dụng lí thuyết lợi thế. Đối với sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu
sản xuất chủ yếu không thể thay thế. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, nhu
cầu đất đai thường xuyên tăng lên, đặc biệt là nhu cầu đất đai phi nông nghiệp
tăng rất nhanh. Điều đó đồng nghĩa với diện tích đất nông nghiệp sẽ giảm
xuống, bởi diện tích đất đai là không đổi. Quỹ đất nông nghiệp tuy giảm nhưng
luôn tồn tại vì trong sử dụng đất, đất đai sử dụng trong nông nghiệp luôn được
ưu tiên nhất, đất nông nghiệp có thể giảm do các ngành khác sử dụng nhưng lại
được bổ sung bằng một lượng đất chưa sử dụng nhưng có khả năng sử dụng cho

nông nghiệp vào quỹ đất nông nghiệp. Các ngành khác không thể phân bố sử
dụng hết đất nông nghiệp. Ta không chuyển hết phần dư đất nông nghiệp sang
đất phi nông nghiệp vì đất phi nông nghiệp chỉ tập trung tại một số vùng, một số
điểm phát triển chứ không phải ở mọi nơi. Ta có thể thể hiện rõ hơn tính chất
này qua đồ thị bên:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Gọi O là trung tâm đô thị, trung tâm đô thị mở rộng đến đâu không phải là do
qui định mà do phạm vi tập trung của hoạt động phi nông nghiệp, các hoạt động
kinh doanh, dịch vụ, văn phòng, dịch vụ, nhà ở. Càng xa trung tâm, độ dốc càng
giảm nhanh; càng xa trung tâm thì việc xây dựng các nhà máy, khu công nghiệp
sẽ đạt hiệu quả cao hơn là các hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại dịch
vụ. Các vùng nằm trong bán kính OI, xây dựng phát triển các hoạt động thương
mại dịch vụ đạt hiệu quả cao nhất. Phần ngoài ra thuận lợi cho hoạt động công
nghiệp, nông nghiệp. Phạm vi phân bố hoàn toàn do độ dốc đường cong hiệu
quả này quyết định, phụ thuộc vào mức độ tập trung, trình độ phát triển. Vấn đề
không phải đơn thuần chuyển nông nghiệp sang phi nông nghiệp, nhu cầu này
chỉ tạo ra mâu thuẫn làm mất cân đối cung cầu trong việc sử dụng đất đai ở khu
vực II và khu vực III. Phải phân bố đất đai sao cho hợp lí nhất, hiệu quả nhất.
4. Các quy định pháp luật về việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển
đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:
1.Căn cứ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Theo Luật đất đai 2003-Điều 31, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất bao gồm:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch
xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt;
b) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Các điều luật liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển

đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:
a) Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất được sử dụng vào mục đích phát triển
kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế và các dự án lớn theo quy định của Chính phủ (Theo điều 40-Luật
đất đai 2003).
b) Việc thu hồi đất và quản lí quỹ đất đã thu hồi:
+ Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất do
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi
đấtm bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lí quỹ đất đã thu hồi đối
với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa
có dự án đầu tư.
+ Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà
đầu tư để thực hiện dự án đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
+ Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất thực hiện việc thu hồi đất theo quy định.
Đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn được giao cho UBND xã quản lí, thuộc
khu vực đô thị và khu vực đã được quy hoạch để phát triển đô thị được giao cho
tổ chức phát triển quỹ đất quản lý.
c) Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi:
+Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có
cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW lập và thực hiện các dự án tái định cư
trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở
mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự
án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở
cũ.
*Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường
bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước đối với khu
vực đô thị; bồi thường bằng đất đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị

quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu
hồi đất được bồi thường bằng tiền phần chênh lệch đó.
(Theo Luật đất đai 2003-điều 42)
* Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho
từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lí
chênh lệch giá đất liền kề giữa các khu vực, giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất , phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình HĐND cùng cấp cho ý kiến
trước khi quyết định.
-Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được công bố công
khai vào ngày 01 tháng 01 hằng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất,; tính tiền sử dụng đất và
tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không
thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính
tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây
thiệt hại cho Nhà nước.
(Theo Luật đất đai 2003-điều 57)
+ Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không
có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường
bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống,
đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc mới.
+ Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và
việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất.
d) Quy định riêng cho đất khu công nghiệp:
+ Đất KCN bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu
chế xuất, các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng

đất.
+ Việc sử dụng đất để xây dựng KCN phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng KCN đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Khi lập kế hoạch chi tiết xây dựng
KCN phải đảm bảo đồng bộ quy hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời
sống người lao động làm việc trong KCN.
+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất
hằng năm đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho
thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm
đối với nguời Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để
đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN.
Đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong KCN thì nhà
đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào sản xuất kinh hoanh trong
khu công nghiệp được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất của Nhà nước; nhận chuyển nhượng; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết
cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư xây
dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của
tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất kinh doanh trong
KCN được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất
Website: Email : Tel : 0918.775.368
ca Nh nc tr tin thuờ t mt ln cho c thi gian di thuờ hoc tr tin
thuờ t hng nm; thuờ t, thuờ li t gn vi kt cu h tng ca t chc
kinh t khỏc, ngi Vit Nam nc ngoi u t xõy dng kinh doanh kt cu
h tng KCN; thuờ li t gn vi kt cu h tng ca t chc, cỏ nhõn nc
ngoi u t xõy dng kinh doanh kt cu h tng KCN.
T chc, cỏ nhõn nc ngoi u t vo sn xut, kinh doanh trong KCN c
la chn hỡnh thc thuờ t ca Nh nc tr tin thuờ t mt ln cho c thi
gian thuờ hoc tr tin thuờ t hng nm; thuờ t, thuờ li t gn vi kt cu

h tng ca t chc kinh t, ngi Vit Nam nc ngoi u t xõy dng kinh
doanh kt cu h tng KCN; thuờ li t gn vi kt cu h tng ca t chc, cỏ
nhõn nc ngoi khỏc u t xõy dng kinh doanh kt cu h tng KCN.
+ Ngi s dng t trong KCN phi s dng t ỳng mc ớch ó c xỏc
nh, c cp giy chng nhn quyn s dng t v cú cỏc quyn v ngha v
theo quy nh ca Lut ny.
Trng hp chuyn nhng quyn s dng t trong KCN thỡ ngi nhn
chuyn nhng phi tip tc s dng t ỳng mc ớch ó c xỏc nh.
+ Ngi thuờ li t trong KCN trc ngy Lut t ai 2003 cú hiu lc thi
hnh m ó tr tin thuờ li t cho c thi gian thuờ li hoc tr tin thuờ li t
cho nhiu nm m thi hn thuờ li t ó tr tin cũn li ớt nht l 5 nm thỡ t
chc kinh t cú cỏc quyn quy nh ti iu 110 ca Lut ny, H gia ỡnh, cỏ
nhõn cú cỏc quyn quy nh ti iu 113 ca Lut ny.
II. Nội dung đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi
chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:
1. Sự cần thiết và tính hợp lí của việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:
Việt Nam là một nớc nông nghiệp, nên các thành phố, thị trấn, thị tứ ở nớc ta đợc
hình thành trớc hết từ nhu cầu chính trị, xã hội hơn là nhu cầu kinh tế. Trong lịch
sử, chỉ có hai đô thị đợc hình thành do yêu cầu kinh tế nhng rồi nó lại nhanh
chóng lụi tàn do không đủ điều kiện hoạt động. Do sự phát triển yếu kém của công
nghiệp và thơng nghiệp trong lịch sử cho nên c dân đô thị Việt Nam chủ yếu là các
công chức hành chính, hởng lơng Nhà nớc, hoạt động văn hóa, giáo dục, một phần
nữa là thơng nhân với buôn bán nhỏ, thợ thủ công. Hiện nay, các khu công nghiệp
mới theo mô hình các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế mở
đang hình thành với quy mô, chất lợng phát triển rất khác nhau. Mô hình xây dựng
khu công nghiệp vẫn là các kết câú hạ tầng kĩ thuật dành cho việc sản xuất là chủ
yếu, các cơ sở hạ tầng xã hội vẫn cha đợc chú trọng, thờng sử dụng các hạ tầng xã
hội vẫn cha đợc chú trọng, thờng sử dụng các hạ tầng xã hội cua các khu dân c bên
cạnh đó (xã, phờng). Đó là các khu công nghiệp cha hoàn chỉnh về mặt kết cấu hạ

tầng kĩ thuật và kết cấu hạ tầng xã hội.
Trong bối cảnh đó, cộng với lịch sử phát triển đô thị không dài và có tính chất
không điển hình nên ngời dân đô thị không thể chỉ dựa vào đô thị để duy trì cuộc
sống mà phải dựa vào nông thôn với nền sản xuất nông nghiệp truyền thống. Sự
liên hệ chặt chẽ với nông thôn trở thành một đặc điểm nổi bật của các đô thị Việt
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nam, thể hiện các tàn d của xã hội nông thôn trong đời sống đô thị. Làng trong
phố phờng với các thiết chế văn hóa truyền thống, nếp sống làng xã, vẫn còn là
một bộ phận hiện hữu của đô thị nớc ta. Thực tiễn này đòi hỏi các tiến trình quản
lí đô thị sẽ rất khác so với các đô thị Âu- Mỹ.Tuy nhiên, việc tăng mức đầu t và
chú trọng phát triển đô thị nói chung và khu công nghiệp nói riêng đã tạo lập
những tiền đề mở rộng các thị trờng hàng hóa và việc làm cho cả nông thôn và đô
thị.Nhìn tổng thể thì tỷ trọng của nông nghiệp có xu hớng giảm xuống và tỷ trọng
của khu vực công nghiệp và khu vực dịch vụ nói chung trong cơ cấu kinh tế của
các đô thị lớn lại có xu hớng tăng. Và tất yếu-để thực hiện quá trình này phải có sự
chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang để làm đất phục vụ cho khu
công nghiệp. Địa điểm xảy ra thờng là các vùng ngoại thành, ven đô.
Mặc dù còn nhiều khó khăn và bỡ ngỡ khi bắt tay vào phát triển khu công nghiệp
nhng Việt Nam cũng nhận đợc những thuận lợi lớn chính nhờ sự chậm chân của
mình. Chúng ta càng cần thiết giảm tỉ trọng đất sử dụng trong nông nghiệp chuyển
sang đất KCN bởi vì: Do tính quy luật rút ngắn thời gian công nghiệp hóa là cơ sở
hình thành KCN.Chúng ta thiếu những điều kiện tiền đề cho quá trình công nghiệp
hóa bởi xuất phát điểm quá thấp từ một nớc nông nghiệp nghèo nàn. Nhng ngày
nay, chính sách mở cửa và thông thoáng của Đảng và Chính phủ nớc ta cũng nh
nhu cầu về chuyển giao công nghệ đã giải quyết những lo lắng của chúng ta về
công nghệ. Mặt khác, Việt Nam có môi trờng đầu t khá tốt và môi trờng chính trị
ổn định nên rất gây sự chú ý, thu hút nhà đầu t nớc ngoài nhờ tạo đợc tâm lí an
toàn cho họ. Đã nhận đợc sự chuyển giao công nghệ của các nớc đi trớc thì vấn đề
của chúng ta là phải vận dụng thành quả khoa học kĩ thuật của các nớc đi trớc sao
cho đạt hiệu quả cao nhất. Thu nhận không có nghĩa là chúng ta bớc lại những bớc

mà ngời đi trớc đã bớc, mà phải vận dụng một cách sáng tạo vào điều kiện cụ thể
của đất nớc mình, bỏ qua những khâu gây lãng phí thời gian và không cần thiết.
Cũng là một nớc xuất phát điểm là một nớc chủ yếu là sản xuất nông nghiệp và
buôn bán nhỏ, chỉ nhờ việc vận dụng sáng tạo và biết đặt định hớng cụ thể, rõ ràng
mà Singapo đã hoàn thành mục tiêu trở thành một nớc công nghiệp chỉ sau 15
năm. Thế còn mục tiêu đến năm 2020 đa Việt Nam trở thành một nớc công nghiệp
(Theo tinh thần Nghị quyết Đại hội Đảng IX) liệu có thực hiện đợc hay không?
Thời gian công nghiệp hóa ngày càng đợc rút ngắn và chất lợng công nghiệp hóa
ngày càng đợc nâng cao. Đó đang là qui luật chung diễn ra trên thế giới, riêng với
Việt Nam chúng ta phải nắm bắt đợc những thành tựu khoa học kĩ thuật, tổ chức
công nghiệp, quản lí công nghiệp. Đồng thời, biết vận dụng hợp lí những giá trị
văn hóa vào quản lí kinh tế, để đặc trng công nghiệp hóa của nớc ta hòa nhập
nhng không bị hòa tan.
Do tính hiệu quả của sản xuất công nghiệp tập trung (đặc trng của tính kinh tế
theo qui mô), nó là nhân tố thúc đẩy sự ra đời của khu công nghiệp về qui mô và
cơ cấu phù hợp. Chính phủ ta đã thấy đợc u điểm của việc tăng cờng phát triển
KCN nhng các chủ trơng, chính sách cha thật sự phù hợp và thu hút nhà đầu t. Tuy
đã đợc qui hoạch nhng diện tích đất KCN bị bỏ hoang ở nớc ta là khoảng 60%
trong khi nhiều doanh nghiệp vẫn thiếu mặt bằng sản xuất. Có thể nêu một vài
nguyên nhân rút ra từ thực tế nh sau:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Giá đất quá cao (ở Việt Nam giá thuê bình quân là 2-8$/1m
2
đất KCN, trong khi
ở Trung Quốc giá thuê chỉ là 0.5-1$/1m
2
). Dù đợc miễn thuế trong vài năm đầu,
không có rào cản nhng vẫn khiến các doanh nghiệp e ngại bởi riêng tiền thuê đất
đã chiếm khoảng 30% tổng vốn đầu t, lợng vốn chết này quá nhiều, làm giảm khả
năng sinh lời cho doanh nghiệp.

+ Bộ máy quản lí Nhà nớc cồng kềnh, thủ tục hành chính nhiêu khê, phức tạp
chính là rào cản lớn mà chúng ta đã tạo ra cho các doanh nghiệp.
+ Ngời dân cũng là một nhân tố gây không ít cản trở cho hoạt động đầu t của các
doanh nghiệp. Điều này do sự thiếu hiểu biết của ngời dân và khả năng tuyên
truyền đờng lối chính sách của các địa phơng cha tốt. Trớc khi chuyển từ đất nông
nghiệp sang đất khu công nghiệp, giá trị đất nông nghiệp có giá trị thấp. Vì vậy,
ngời dân chấp nhận mức đền bù theo khung giá đất nông nghiệp mà Nhà nớc qui
định khi thu hồi đất. Khi đầu t cơ sở hạ tầng vào phần đất đó, giá trị đất đợc nâng
cao gấp bội nên ngời dân thấy mình bị thiệt hại. Trờng hợp này đã diễn ra ở nớc ta,
tiêu biểu là KCN An Khánh (Hà Tây), lí do trên đã khiến ngời dân có nhiều hành
động quá khích gây mất an ninh trật tự ở KCN và giảm năng lực cạnh tranh của
địa phơng mình. Chúng ta cần chú ý rằng khu công nghiệp là nơi kết hợp giữa sức
cạnh tranh doanh nghiệp và sức cạnh tranh vĩ mô. Nhà đầu t nớc ngoài nhìn vào
KCN (KCN là một trong những tiêu chí cơ bản để đánh giá sức cạnh tranh của cả
nền kinh tế), nên phải quán triệt để không xảy ra tình trạng nêu trên nữa.
Khu công nghiệp là nơi đào tạo, bồi dỡng nguồn nhân lực chất lợng cao cho quá
trình hiện đại hóa đất nớc. Nớc ta có nguồn nhân lực dồi dào nhng năng lực rất
hạn chế. Nếu qua việc phát triển các KCN mà thu hút đợc các nhà đầu t nớc ngoài,
họ yêu cầu cao về nguồn nhân lực nên họ đầu t vào đào tạo tay nghề cho lao động,
chúng ta đợc hởng nguồn lợi về lao động đó.
Và một điều quan trọng là KCN phát triển gắn liền với tiến trình đô thị hóa, đẩy
nhanh sự đô thị hóa. KCN ở đâu kéo theo số lợng ngời lao động đi theo và gia đình
họ rất lớn, dẫn đến hình thành một đô thị nhỏ cho những ngời trong KCN, văn hóa
KCN.
2. Ni dung ỏnh giỏ hiu qu s dng t khi chuyn mc ớch s dng
t t t nụng nghip sang t khu cụng nghip:
õy chỳng ta xem xột, ỏnh giỏ hiu qu trong mi quan h gia chi phớ m
nh u t phi b ra v li ớch m h nhn c so vi phn vn b ra.
Liu chỳng ta cú nờn chuyn khu t sn xut nụng nghip ca xó A sang cho
doanh nghip B xõy dng v phỏt trin KCN? Cõu hi ny khụng th tr li

bng cỏch da vo cm tớnh, m phi nh lng da trờn cỏc k thut phõn tớch
chi phớ - li ớch. Gi s trc khi ra quyt nh nờn chuyn mc ớch s dng
hay khụng, ta cú cỏc d ỏn u t. i vi d ỏn u t t nhõn, cỏc doanh
nghip ra quyt nh u t nhm mc ớch ti a húa thu nhp hay ti sn ca
h. Nhng cõu hi t ra i vi u t cụng cng li khụng ging vi u t t
nhõn, chớnh ph hay cỏc cp chớnh quyn a phng cú rt nhiu mi quan tõm
khỏc ngoi hiu qu kinh t trc tip ca cỏc d ỏn u t; vn ngi ta quan
tõm khụng phi l d ỏn ú s em li bao nhiờu cho Ngõn sỏch Nh nc m l
s cú li ớch nh th no i vi s phỏt trin t nc, vi mc tiờu ti a húa
Website: Email : Tel : 0918.775.368
lợi ích xã hội. Đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang xây dựng
KCN, lợi ích mà Chính phủ nhằm tới khi quy hoạch xây dựng KCN là đẩy
nhanh quá trình đô thị hóa đất nước, còn doanh nghiệp khi đầu tư vào xây dựng
KCN thì chú trọng xem xét lợi nhuận có thể đạt được.
Để đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông
nghiệp sang đất khu công nghiệp, ta cũng lần lượt thực hiện theo các bước cơ
bản trong chu trình phân tích chi phí - lợi ích.
2.1. Xác định vấn đề:
Bước đầu tiên liên quan đến việc điều tra và đánh giá vấn đề, hoàn cảnh, cơ sở
của nó. Đây là cơ sở để đặt dự án vào phạm vi, bối cảnh rộng lớn như khu vực
và trong nước, đến địa phương, trước khi thu hẹp tập trung vào chính dự án hay
chương trình đó. Với dự án chuyển từ đất nông nghiệp sang đất KCN, ta xác
định các mục tiêu cần đạt tới và lợi ích xã hội, lợi ích của nhà đầu tư.
2.2. Xác định các ràng buộc thay thế:
Những ràng buộc trong việc đạt được các mục tiêu này sẽ được xác định để bảo
đảm rằng, tất cả các phương án thay thế được xét đến trong quá trình phân tích
là khả thi. Những ràng buộc có thể có đối với dự án chúng ta nghiên cứu là:
*Tài chính (ràng buộc ngân sách, giá trần, giá sàn);
*Phân phối (những yêu cầu liên quan đến việc phân phối lợi ích dự án cho các
cá nhân hoặc nhóm cá nhân);

*Quản lí (giới hạn về số lượng / hoặc chất lượng các nhân viên sẵn có để tiến
hành hoạt động, số lao động phục vụ trong KCN,…);
*Môi trường (những tiêu chuẩn bảo vệ môi trường phải được đáp ứng, an toàn
chất lượng sản phẩm;…);
*Các ràng buộc về pháp luật, thị trường tiêu thụ,…;
*Các ràng buộc khác.
2.3. Xác định các phương án thay thế:
Muốn xác định được phương án thay thế tối ưu cho dự án, chúng ta phải theo
trình tự của chuỗi phân tích sau (Với điều kiện số phương án thay thế phát sinh
phải đủ để cung cấp cho những người ra quyết định một lượng thông tin đủ rộng
để đưa ra để sự lựa chọn. Các phương án thay thế cũng cần phải có sự khác biệt
đối với các phương án khác.
Xác định phạm vi và các mục tiêu  Xác định các ràng buộc Xác định các
phương án thay thế  Xác định các chi phí và lợi ích  Lượng hóa/đánh giá chi
phí và lợi ích  Tính giá trị hiện tại ròng  Kiểm tra độ nhạy đối với các rủi ro
 Cân nhắc những vấn đề công bằng và những yếu tố vô hình  Báo cáo.
Cuối cùng, phương án thay thế không làm gì cả cần luôn luôn được xác định,
một cách ẩn ý hoặc rõ ràng .Điều này rất cần thiết bởi lợi ích và chi phí luôn
luôn phát sinh đối với những gì có lẽ đã xảy ra nếu dự án không được thực hiện.
Do vậy, sự lựa chọn không làm gì cả cũng là tình huống cơ sở hay tình huống
không có dự án. Chẳng hạn với dự án xây dựng và phát triển KCN theo quy
hoạch của chúng ta, với các phương án lập ra có thể dùng làm một nhà máy
may mặc, hay chế biến nông sản, hay giày da, hay cùng một mặt hàng cho các
Website: Email : Tel : 0918.775.368
phương án- thì nên lựa chọn phương án nào? Trong trường hợp các phương án
đem ra, sau khi tính toán, đánh giá các chỉ tiêu NPV, IRR thì thấy tính khả thi
không cao. Khi đó, chúng ta nên từ bỏ dự án, nếu chính mục đích sử dụng ban
đầu là đầu tư vào nông nghiệp đem lại hiệu quả kinh tế, xã hội cao nhất.
Bản chất và qui mô của những ràng liên quan đến một dự án hay chương trình
cụ thể nào đó có thể luôn không được xác định một cách chắc chắn. Có thể khi

dự án xây dựng KCN của chúng ta đang thời kì đánh giá hiệu quả bị ảnh hưởng
bởi việc Chính phủ mở một con đường đi qua KCN, nhưng ta lại không biết
chắc là người ta có xây dựng con đường đó trong thời gian hoạt động dự kiến
của KCN :hay không. Do đó, các ràng buộc tiềm ẩn nên được xác định một cách
rõ ràng .
2.4. Xác định lợi ích và chi phí:
Cần phải đưa ra một bản liệt kê tất cả các lợi ích và chi phí mong đợi phát sinh
từ dự án được đề xuất. Để xác định được các lợi ích và chi phí thì cần phải hiểu
rõ được chuỗi các nguyên nhân hay kết quả của dự án. Bản liệt kê có thể bao
gồm các khoản mục sau:
* Giá trị của sản phẩm phản ánh theo doanh thu phát sinh một cách trực tiếp
hoặc gián tiếp từ một dự án cụ thể;
* Giá trị các thiết bị cho dự án;
* Các chi phí tránh được- những chi phí có thể phát sinh trong tình huống không
làm gì cả hoặc tình huống không có dự án;
* Tiết kiệm nhờ hiệu suất - giảm mức chi tiêu hiện tại nhờ việc thực hiện dự án
hay chương trình;
* Lợi ích về y tế, môi trường và các lợi ích xã hội khác, tất cả các lợi ích này
hoặc không được tính theo giá thị trường hoặc được tính theo giá phản ánh
không đầy đủ giá trị của chúng;
* Giảm thất nghiệp…
Tương tự như vậy, đối với mỗi phương án thay thế, cần đưa ra một bản liệt kê
tất cả các chi phí. Có thể gồm một số khoản mục như sau:
* Chi phí vốn;
* Chi phí hoạt động của dự án và bảo trì toàn bộ vòng đời dự tính cho các máy
móc, thiết bị phục vụ cho dự án;
* Chi phí nhân công;
* Chi phí cho các yếu tố đầu vào khác (nguyên vật liệu, đầu vào cho sản xuất,
vận tải, cất trữ,…);
* Các chi phí nghiên cứu, thiết kế và phát triển;

* Chi phí cơ hội liên quan đến việc sử dụng đất và / hoặc các thiết bị sẵn có
thuộc tài sản công cộng;
* Các ảnh hưởng ngoại ứng tiêu cực đối với các nhóm người khác (chi phí môi
trường như ô nhiễm không khí, tiếng ồn, khói bụi, rác thải, tệ nạn xã hội;…).
2.4.1. Lợi ích và chi phí: