Đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị

Lời mở đầu
1.Tính cấp thiết của việc chọn đề tài:
Bắt đầu từ nửa sau thế kỉ 20, quá trình phát triển của nhân loại đã chuyển
biến theo hớng mới, tạo cơ hội cho các quốc gia đang phát triển, nhất là các quốc
gia châu á đã có những bớc phát triển mang tính nhảy vọt. Quá trình hiện đại hóa
trên cơ sở công nghiệp hóa đã làm cho quá trình đô thị hóa trở thành một xu hớng
nổi bật của các quốc gia đang phát triển vào thập kỉ 50-60. Tốc độ phát triển của
dân số đô thị ở các nớc đang phát triển đã nhanh hơn nhiều so với các nớc phát
triển. Theo Báo cáo phát triển thế giới 2003 đã dự đoán đến năm 2050, lần đầu
tiên trong lịch sử, đa số ngời dân ở các nớc đang phát triển sẽ đợc sống ở các đô
thị và các thành phố. Nhng ngời ta cũng khẳng định tính có hại của đời sống đô
thị, sự suy thoái về môi trờng, cạn kiệt tài nguyên, các ảnh hởng sâu sắc đến đời
sống văn hóa tinh thần của con ngời,
Là một nớc đang phát triển, Việt Nam cũng không nằm ngoài xu thế đó.
Quá trình đô thị hóa đang diễn ra sôi động trên khắp cả nớc, từ miền Bắc đến miền
Nam, từ miền xuôi đến miền ngợc, từ đồng bằng đến hải đảo, không đâu là không
mọc lên các khu công nghiệp, khu đô thị mới. Hệ thống đô thị Việt Nam thực sự là
hạt nhân của quá trình phát triển kinh tế-xã hội của đất nớc. Đặc biệt ở các vùng
ngoại thành và ven đô Hà Nội-TP Hồ Chí Minh việc đô thị hóa diễn ra sôi động
hơn bao giờ hết, điều này đang gây ra áp lực ngày càng lớn đối với đất đai. áp lực
với đất đai là điều không thể tránh khỏi-bởi chúng ta chỉ có thể sử dụng sao cho
hợp lí nguồn của cải quốc gia chứ không thể thay đổi quỹ đất đợc. Với một quỹ
đất đai có hạn, chúng ta cần xem xét lại quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp
sang đất đô thị (cụ thể là đất khu công nghiệp) nh hiện nay đã có tính hiệu quả hay
cha? Nói đến đô thị ngời ta thờng nghĩ ngay đến mặt lợi nhiều hơn là mặt hại, trớc
tiên các đô thị lớn cung cấp nhiều cơ hội việc làm, lơng bổng, dịch vụ xã hội, năng
suất lao động cao hơn. Nó góp phần chuyển hớng phát triển kinh tế và là động lực
dịch chuyển cơ cấu kinh tế ở cả khu vực đô thị và nông thôn. Nhng chúng ta cũng
1
nên nhìn nhận lại mặt trái của quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu
công nghiệp ra sao?

Thực tế thì Việt Nam là một nớc đang phát triển, ở Việt Nam các thành thị
bành trớng nhanh chóng thiếu quy hoạch, thiếu tài nguyên và theo dõi nên phát
sinh một số tệ trạng kém chất lợng nh dân số đông đảo, giao thông tắc nghẽn,tội
ác, nghèo khó, thiếu điện nớc và ô nhiễm không khí. Sự phát triển của đô thị cha
đáp ứng đợc yêu cầu của dân c đô thị với mức sống còn rất khiêm tốn nh hiện nay.
Kết cấu hạ tầng kĩ thuật đô thị nớc ta trở nên quá tải , không còn phù hợp với tình
hình thực tế. Đó là hậu quả của sự phát triển đô thị hóa tự phát. Chính quá trình
chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, đất đô thị không có quy
hoạch, kế hoạch đã dẫn đến đô thị hóa tự phát.Việc phát triển đô thị kiểu tự phát
hoặc thiên về kiểu cải tạo hoặc xây mới các công trình nhỏ lẻ đã dẫn tới phá vụn
bộ mặt đô thị hoặc hình thành những khu ổ chuột, phát triển bất chấp quy hoạch
và không thể kiểm sóat đợc chất lợng vệ sinh, chất lợng sống nói chung, Muốn
khắc phục tình trạng này, cơ quan quản lý nhà nớc phải nhanh chóng xây dựng
những phơng án quy hoạch, kế hoạch cụ thể để từng bớc hình thành mạng lới đô
thị hợp lí, tránh không tạo ra các siêu đô thị, đẩy mạnh quá trình đô thị hóa và điều
hòa sự tăng trởng phát triển của các đô thị lớn.
Thực tiễn cho thấy yêu cầu phải kiểm soát sự phát triển đô thị theo các dự
án phát triển có quy mô nhất định, khi xây dựng xong sẽ hình thành các cụm công
nghiệp hay khu đô thị đồng bộ, hoàn thiện các công trình hạ tầng kĩ thuật lẫn xã
hội. Trong những năm tới, cần phải đẩy mạnh việc phát triển các khu công nghiệp,
tập trung phát triển một số ngành công nghiệp mũi nhọn cho đô thị.
Vấn đề đặt ra là làm sao để quá trình đô thị hóa, phát triển khu công nghiệp
thực sự là động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội, nâng cao đời sống nhân
dân? Một trong những phơng pháp tiếp cận để xét xem việc sử dụng quỹ đất hợp lí
và đạt hiệu quả hay không là đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi chuyển từ đất
nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. Từ thực tế đó, em đi vào nghiên cứu đề tài:
Đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất
2
nông nghiệp sang đất đô thị. Em mong rằng đề tài nghiên cứu của mình sẽ là
một cách nhìn mới về sự phát triển muôn màu và đa dạng của tiến trình đô thị hóa.

Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, PGS.TS Hoàng Vn Cờng đã giúp đỡ
em hoàn thành đề án này.
2.Mục đích của đề tài:
Trên cơ sở các lí luận và những cơ sở khoa học, em sẽ phân tích thực tiễn
nội dung của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất
khu công nghiệp, nêu ra các phơng pháp cần thiết để đánh giá hiệu quả sử dụng
đất. Đồng thời, em xin nêu ra một số giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả sử
dụng đất. Nội dung cụ thể của đề án gồm các phần nh sau:
Phần I: Cơ sở khoa học để đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử
dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.
Phần II: Tình hình thực tê của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển
từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.
Phần III: Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của việc chuyển mục đích
sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.
3.Đối tợng và phơng pháp nghiên cứu:
-Đối tợng: Các vùng nông thôn có sự chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất
khu công nghiệp đặc biệt là các vùng ngoại thành và ven đô Hà Nội và TP Hồ Chí
Minh.
-Phơng pháp nghiên cứu: Chủ yếu sử dụng phơng pháp so sánh, định tính,
tổng hợp trên cơ sở các số liệu đã đợc thu thập, từ đó rút ra những kết luận, những
nhận định, diễn biến xảy ra trong thực tế và xu hớng trong tơng lai.
3
Phần I: Cơ sở khoa học để đánh giá hiệu quả của việc
chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông
nghiệp sang đất đô thị.
I. Các khái niệm:
1. Khái niệm đất nông nghiệp:
Đất nông nghiệp là đất đợc dùng chủ yếu cho sản xuất nông nghiệp theo
nghĩa rộng, bao gồm đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
(Theo Luật đất đai 2003)

2. Khái niệm đất khu công nghiệp:
Đất khu công nghiệp là một loại đất phi nông nghiệp. Đây là loại đất đang
đợc sử dụng hoặc sẽ đợc sử dụng (trong quy hoạch) vào phục vụ khu công nghiệp.
Khu công nghiệp hiêủ theo nghĩa rộng bao gồm: khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao.Trong đó:
-Khu công nghiệp là khu tập trung các doanh nghiệp công nghiệp chuyên
sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp có
ranh giới địa lí nhất định và không có dân c sinh sống do Chính phủ và Thủ tớng
chính phủ quy định.
- Khu chế xuất là nơi tập trung các doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất
khẩu và có ranh giới địa lí nhất định và không có dân c sinh sống do Chính phủ và
Thủ tớng chính phủ quy định.
- Khu công nghệ cao là nơi tập trung các doanh nghiệp công nghệ kĩ thuật
cao và các đơn vị hoạt động phục vụ cho phát triển các doanh nghiệp công nghệ
cao bao gồm: nghiên cứu, triển khai khoa học kĩ thuật, đào tạo các dịch vụ liên
quan, có ranh giới địa lí nhất định và không có dân c sinh sống do Chính phủ và
Thủ tớng chính phủ quy định.
3. Khỏi nim hiu qu s dng t:
4
+ Hiệu quả kĩ thuật: Là hiệu quả mà xét trong mối quan hệ vật chất giữa
yếu tố đầu tư với kết quả mang lại. Nó được xác định bằng tỉ số
d
Q
∆
∆
,trong đó:
là kết quả mang lại tăng lên

d
∆

là yếu tố vật chất được tăng lên.
Về nguyên lí, hiệu quả kĩ thuật đạt được khi
d
Q
∆
∆

≥
0. Hiệu quả kĩ thuật
là cao nhất khi
d
Q
∆
∆
là lớn nhất.
+ Hiệu quả trao đổi: Là hiệu quả được xác định bằng mối quan hệ so
sánh giữa các yếu tố đầu tư với kết quả mang lại. Xác định dựa trên tỉ số
P
P
q
d

+ Hiệu quả kinh tế: Là hiệu quả được xem xét trong mối quan hệ giữa
hiệu quả kĩ thuật và hiệu quả trao đổi để có được giá trị mang lại nhiều nhất so
với chi phí đầu tư bỏ ra.
Những trường hợp xảy ra trong quan hệ giữa hiệu quả kĩ thuật, trao đổi
và kinh tế:
* Mối quan hệ giữa việc tăng lên về diện tích sử dụng và kết quả tạo ra,
được biểu hiện thông qua hiệu quả kinh tế - kĩ thuật, tức sự gia tăng diện tích
làm gia tăng hiệu quả nhưng sự gia tăng không đều nên ảnh hưởng đến qui mô

đất đai.
* Mối quan hệ giữa gia tăng diện tích với gia tăng các yếu tố sản xuất
khác để cùng tạo ra một khối lượng sản phẩm nhất định, quyết định sự thay thế
diện tích sử dụng và các yếu tố đầu tư khác, chú ý khai thác theo chiều sâu.
* Mối quan hệ giữa các yếu tố trong việc sử dụng cùng một đơn vị diện
tích đất đai: Người ta có thể lựa chọn các mục đích sử dụng khác nhau đối với
một quỹ đất đai nhất định, với cách phân bổ khác nhau thì hiệu quả mang lại có
thể khác nhau.
5
Q
∆
Từ đó đặt ra một vấn đề là: Mối quan hệ nào sẽ đạt được hiệu quả cao
nhất về mặt kinh tế - kĩ thuật.
Cơ sở để xác định các phân vùng đất đai cho mục đích nào đó thì dựa
vào hiệu quả tổng hợp mang lại của việc sử dụng đất đai vào những mục đích
khác nhau. So sánh hiệu quả này sẽ lựa chọn được mục đích sử dụng đất hợp lí
nhất. Về mặt hiệu quả kinh tế người ta có thể đơn giản hóa việc lựa chọn bằng
việc sử dụng hàm thuê đất (hàm sử dụng đất):
G=
Quimo
ChiphiQ
p
d
−.
Với Q là sản lượng;
p
d
là giá.
4.Hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất
nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:

Để xác định tính hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi
chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị, chúng ta có thể sử dụng lý thuyết lợi thế
trong sử dụng đất đai. Có thể nói mọi hoạt động kinh doanh liên quan đến đất
đai đều phải sử dụng lí thuyết về địa tô, vì vậy có thể sử dụng lí thuyết lợi thế.
Mức độ vận dụng tuỳ thuộc vào vị trí của đất đai trong hoạt động kinh doanh.
Các hoạt động kinh doanh trong nông nghiệp, công nghiệp khai khoáng, ngư
nghiệp, công nghiệp xây dựng, lựa chọn cảng khẩu, lựa chọn vị trí của các KCN,
KCX,… đều có thể vận dụng lí thuyết lợi thế. Đối với sản xuất nông nghiệp, đất
đai là tư liệu sản xuất chủ yếu không thể thay thế. Tuy nhiên, trong giai đoạn
hiện nay, nhu cầu đất đai thường xuyên tăng lên, đặc biệt là nhu cầu đất đai phi
nông nghiệp tăng rất nhanh. Điều đó đồng nghĩa với diện tích đất nông nghiệp
sẽ giảm xuống, bởi diện tích đất đai là không đổi. Quỹ đất nông nghiệp tuy giảm
nhưng luôn tồn tại vì trong sử dụng đất, đất đai sử dụng trong nông nghiệp luôn
được ưu tiên nhất, đất nông nghiệp có thể giảm do các ngành khác sử dụng
nhưng lại được bổ sung bằng một lượng đất chưa sử dụng nhưng có khả năng sử
dụng cho nông nghiệp vào quỹ đất nông nghiệp. Các ngành khác không thể phân
bố sử dụng hết đất nông nghiệp. Ta không chuyển hết phần dư đất nông nghiệp
6
sang đất phi nông nghiệp vì đất phi nông nghiệp chỉ tập trung tại một số vùng,
một số điểm phát triển chứ không phải ở mọi nơi. Ta có thể thể hiện rõ hơn tính
chất này qua đồ thị bên:
Gọi O là trung tâm đô thị, trung tâm đô thị mở rộng đến đâu không phải là
do qui định mà do phạm vi tập trung của hoạt động phi nông nghiệp, các hoạt
động kinh doanh, dịch vụ, văn phòng, dịch vụ, nhà ở. Càng xa trung tâm, độ dốc
càng giảm nhanh; càng xa trung tâm thì việc xây dựng các nhà máy, khu công
nghiệp sẽ đạt hiệu quả cao hơn là các hoạt động sản xuất kinh doanh, thương
mại dịch vụ. Các vùng nằm trong bán kính OI, xây dựng phát triển các hoạt
động thương mại dịch vụ đạt hiệu quả cao nhất. Phần ngoài ra thuận lợi cho hoạt
động công nghiệp, nông nghiệp. Phạm vi phân bố hoàn toàn do độ dốc đường
cong hiệu quả này quyết định, phụ thuộc vào mức độ tập trung, trình độ phát

triển. Vấn đề không phải đơn thuần chuyển nông nghiệp sang phi nông nghiệp,
nhu cầu này chỉ tạo ra mâu thuẫn làm mất cân đối cung cầu trong việc sử dụng
đất đai ở khu vực II và khu vực III. Phải phân bố đất đai sao cho hợp lí nhất,
hiệu quả nhất.
7


TM
CN
NN
O I C N
4. Các quy định pháp luật về việc chuyển mục đích sử dụng đất khi
chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:
1.Căn cứ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Theo Luật đất đai 2003-Điều 31, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất bao gồm:
a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị,
quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt;
b) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Các điều luật liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất khi
chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:
8
a) Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất được sử dụng vào mục đích phát
triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ
cao, khu kinh tế và các dự án lớn theo quy định của Chính phủ (Theo điều 40-
Luật đất đai 2003).
b) Việc thu hồi đất và quản lí quỹ đất đã thu hồi:
+ Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất cho tổ chức phát triển quỹ

đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc
thu hồi đấtm bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lí quỹ đất đã thu
hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố
mà chưa có dự án đầu tư.
+ Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho
nhà đầu tư để thực hiện dự án đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
+ Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất thực hiện việc thu hồi đất theo quy
định. Đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn được giao cho UBND xã quản lí,
thuộc khu vực đô thị và khu vực đã được quy hoạch để phát triển đô thị được
giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý.
c) Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi:
+Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới
có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW lập và thực hiện các dự án tái
định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu
hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho
nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt
hơn nơi ở cũ.
*Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi
thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước đối
với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất đối với khu vực nông thôn, trường hợp
9
giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị
thu hồi đất được bồi thường bằng tiền phần chênh lệch đó.
(Theo Luật đất đai 2003-điều 42)
* Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại
đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và
việc xử lí chênh lệch giá đất liền kề giữa các khu vực, giữa các tỉnh, thành phố

trực thuộc trung ương.
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất , phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình HĐND cùng cấp cho ý
kiến trước khi quyết định.
-Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được công bố
công khai vào ngày 01 tháng 01 hằng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế
sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất,; tính tiền sử dụng đất
và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không
thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính
tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây
thiệt hại cho Nhà nước.
(Theo Luật đất đai 2003-điều 57)
+ Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà
không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi
thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời
sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc mới.
+ Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu
hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất.
d) Quy định riêng cho đất khu công nghiệp:
10
+ Đất KCN bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp,
khu chế xuất, các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử
dụng đất.
+ Việc sử dụng đất để xây dựng KCN phải phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng
KCN đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Khi lập kế hoạch chi
tiết xây dựng KCN phải đảm bảo đồng bộ quy hoạch nhà ở, công trình công
cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong KCN.

+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền
thuê đất hằng năm đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài; cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất
hằng năm đối với nguời Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN.
Đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong KCN
thì nhà đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào sản xuất kinh hoanh
trong khu công nghiệp được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc thuê đất của Nhà nước; nhận chuyển nhượng; thuê đất, thuê lại đất gắn với
kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư
xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng
của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng
KCN.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất kinh doanh
trong KCN được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê
đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian dài thuê hoặc trả tiền
thuê đất hằng năm; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức
kinh tế khác, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu
hạ tầng KCN; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước
ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN.
11
T chc, cỏ nhõn nc ngoi u t vo sn xut, kinh doanh trong KCN
c la chn hỡnh thc thuờ t ca Nh nc tr tin thuờ t mt ln cho c
thi gian thuờ hoc tr tin thuờ t hng nm; thuờ t, thuờ li t gn vi kt
cu h tng ca t chc kinh t, ngi Vit Nam nc ngoi u t xõy dng
kinh doanh kt cu h tng KCN; thuờ li t gn vi kt cu h tng ca t
chc, cỏ nhõn nc ngoi khỏc u t xõy dng kinh doanh kt cu h tng
KCN.
+ Ngi s dng t trong KCN phi s dng t ỳng mc ớch ó c

xỏc nh, c cp giy chng nhn quyn s dng t v cú cỏc quyn v
ngha v theo quy nh ca Lut ny.
Trng hp chuyn nhng quyn s dng t trong KCN thỡ ngi nhn
chuyn nhng phi tip tc s dng t ỳng mc ớch ó c xỏc
nh.
+ Ngi thuờ li t trong KCN trc ngy Lut t ai 2003 cú hiu lc
thi hnh m ó tr tin thuờ li t cho c thi gian thuờ li hoc tr tin thuờ li
t cho nhiu nm m thi hn thuờ li t ó tr tin cũn li ớt nht l 5 nm thỡ
t chc kinh t cú cỏc quyn quy nh ti iu 110 ca Lut ny, H gia ỡnh,
cỏ nhõn cú cỏc quyn quy nh ti iu 113 ca Lut ny.
II. Nội dung đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất
khi chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị:
1. Sự cần thiết và tính hợp lí của việc chuyển mục đích sử dụng đất từ
đất nông nghiệp sang đất đô thị:
Việt Nam là một nớc nông nghiệp, nên các thành phố, thị trấn, thị tứ ở n-
ớc ta đợc hình thành trớc hết từ nhu cầu chính trị, xã hội hơn là nhu cầu kinh tế.
Trong lịch sử, chỉ có hai đô thị đợc hình thành do yêu cầu kinh tế nhng rồi nó lại
nhanh chóng lụi tàn do không đủ điều kiện hoạt động. Do sự phát triển yếu kém
của công nghiệp và thơng nghiệp trong lịch sử cho nên c dân đô thị Việt Nam chủ
yếu là các công chức hành chính, hởng lơng Nhà nớc, hoạt động văn hóa, giáo
12
dục, một phần nữa là thơng nhân với buôn bán nhỏ, thợ thủ công. Hiện nay, các
khu công nghiệp mới theo mô hình các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất,
khu kinh tế mở đang hình thành với quy mô, chất lợng phát triển rất khác nhau.
Mô hình xây dựng khu công nghiệp vẫn là các kết câú hạ tầng kĩ thuật dành cho
việc sản xuất là chủ yếu, các cơ sở hạ tầng xã hội vẫn cha đợc chú trọng, thờng sử
dụng các hạ tầng xã hội vẫn cha đợc chú trọng, thờng sử dụng các hạ tầng xã hội
cua các khu dân c bên cạnh đó (xã, phờng). Đó là các khu công nghiệp cha hoàn
chỉnh về mặt kết cấu hạ tầng kĩ thuật và kết cấu hạ tầng xã hội.
Trong bối cảnh đó, cộng với lịch sử phát triển đô thị không dài và có tính

chất không điển hình nên ngời dân đô thị không thể chỉ dựa vào đô thị để duy trì
cuộc sống mà phải dựa vào nông thôn với nền sản xuất nông nghiệp truyền thống.
Sự liên hệ chặt chẽ với nông thôn trở thành một đặc điểm nổi bật của các đô thị
Việt Nam, thể hiện các tàn d của xã hội nông thôn trong đời sống đô thị. Làng
trong phố phờng với các thiết chế văn hóa truyền thống, nếp sống làng xã, vẫn
còn là một bộ phận hiện hữu của đô thị nớc ta. Thực tiễn này đòi hỏi các tiến trình
quản lí đô thị sẽ rất khác so với các đô thị Âu- Mỹ.Tuy nhiên, việc tăng mức đầu t
và chú trọng phát triển đô thị nói chung và khu công nghiệp nói riêng đã tạo lập
những tiền đề mở rộng các thị trờng hàng hóa và việc làm cho cả nông thôn và đô
thị.Nhìn tổng thể thì tỷ trọng của nông nghiệp có xu hớng giảm xuống và tỷ trọng
của khu vực công nghiệp và khu vực dịch vụ nói chung trong cơ cấu kinh tế của
các đô thị lớn lại có xu hớng tăng. Và tất yếu-để thực hiện quá trình này phải có sự
chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang để làm đất phục vụ cho khu
công nghiệp. Địa điểm xảy ra thờng là các vùng ngoại thành, ven đô.
Mặc dù còn nhiều khó khăn và bỡ ngỡ khi bắt tay vào phát triển khu công
nghiệp nhng Việt Nam cũng nhận đợc những thuận lợi lớn chính nhờ sự chậm
chân của mình. Chúng ta càng cần thiết giảm tỉ trọng đất sử dụng trong nông
nghiệp chuyển sang đất KCN bởi vì: Do tính quy luật rút ngắn thời gian công
nghiệp hóa là cơ sở hình thành KCN.Chúng ta thiếu những điều kiện tiền đề cho
quá trình công nghiệp hóa bởi xuất phát điểm quá thấp từ một nớc nông nghiệp
nghèo nàn. Nhng ngày nay, chính sách mở cửa và thông thoáng của Đảng và
13
Chính phủ nớc ta cũng nh nhu cầu về chuyển giao công nghệ đã giải quyết những
lo lắng của chúng ta về công nghệ. Mặt khác, Việt Nam có môi trờng đầu t khá tốt
và môi trờng chính trị ổn định nên rất gây sự chú ý, thu hút nhà đầu t nớc ngoài
nhờ tạo đợc tâm lí an toàn cho họ. Đã nhận đợc sự chuyển giao công nghệ của các
nớc đi trớc thì vấn đề của chúng ta là phải vận dụng thành quả khoa học kĩ thuật
của các nớc đi trớc sao cho đạt hiệu quả cao nhất. Thu nhận không có nghĩa là
chúng ta bớc lại những bớc mà ngời đi trớc đã bớc, mà phải vận dụng một cách
sáng tạo vào điều kiện cụ thể của đất nớc mình, bỏ qua những khâu gây lãng phí

thời gian và không cần thiết. Cũng là một nớc xuất phát điểm là một nớc chủ yếu
là sản xuất nông nghiệp và buôn bán nhỏ, chỉ nhờ việc vận dụng sáng tạo và biết
đặt định hớng cụ thể, rõ ràng mà Singapo đã hoàn thành mục tiêu trở thành một n-
ớc công nghiệp chỉ sau 15 năm. Thế còn mục tiêu đến năm 2020 đa Việt Nam trở
thành một nớc công nghiệp (Theo tinh thần Nghị quyết Đại hội Đảng IX) liệu có
thực hiện đợc hay không? Thời gian công nghiệp hóa ngày càng đợc rút ngắn và
chất lợng công nghiệp hóa ngày càng đợc nâng cao. Đó đang là qui luật chung
diễn ra trên thế giới, riêng với Việt Nam chúng ta phải nắm bắt đợc những thành
tựu khoa học kĩ thuật, tổ chức công nghiệp, quản lí công nghiệp. Đồng thời, biết
vận dụng hợp lí những giá trị văn hóa vào quản lí kinh tế, để đặc trng công nghiệp
hóa của nớc ta hòa nhập nhng không bị hòa tan.
Do tính hiệu quả của sản xuất công nghiệp tập trung (đặc trng của tính kinh
tế theo qui mô), nó là nhân tố thúc đẩy sự ra đời của khu công nghiệp về qui mô và
cơ cấu phù hợp. Chính phủ ta đã thấy đợc u điểm của việc tăng cờng phát triển
KCN nhng các chủ trơng, chính sách cha thật sự phù hợp và thu hút nhà đầu t. Tuy
đã đợc qui hoạch nhng diện tích đất KCN bị bỏ hoang ở nớc ta là khoảng 60%
trong khi nhiều doanh nghiệp vẫn thiếu mặt bằng sản xuất. Có thể nêu một vài
nguyên nhân rút ra từ thực tế nh sau:
+ Giá đất quá cao (ở Việt Nam giá thuê bình quân là 2-8$/1m
2
đất KCN,
trong khi ở Trung Quốc giá thuê chỉ là 0.5-1$/1m
2
). Dù đợc miễn thuế trong vài
năm đầu, không có rào cản nhng vẫn khiến các doanh nghiệp e ngại bởi riêng tiền
14
thuê đất đã chiếm khoảng 30% tổng vốn đầu t, lợng vốn chết này quá nhiều, làm
giảm khả năng sinh lời cho doanh nghiệp.
+ Bộ máy quản lí Nhà nớc cồng kềnh, thủ tục hành chính nhiêu khê, phức
tạp chính là rào cản lớn mà chúng ta đã tạo ra cho các doanh nghiệp.

+ Ngời dân cũng là một nhân tố gây không ít cản trở cho hoạt động đầu t
của các doanh nghiệp. Điều này do sự thiếu hiểu biết của ngời dân và khả năng
tuyên truyền đờng lối chính sách của các địa phơng cha tốt. Trớc khi chuyển từ đất
nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, giá trị đất nông nghiệp có giá trị thấp. Vì
vậy, ngời dân chấp nhận mức đền bù theo khung giá đất nông nghiệp mà Nhà nớc
qui định khi thu hồi đất. Khi đầu t cơ sở hạ tầng vào phần đất đó, giá trị đất đợc
nâng cao gấp bội nên ngời dân thấy mình bị thiệt hại. Trờng hợp này đã diễn ra ở
nớc ta, tiêu biểu là KCN An Khánh (Hà Tây), lí do trên đã khiến ngời dân có
nhiều hành động quá khích gây mất an ninh trật tự ở KCN và giảm năng lực cạnh
tranh của địa phơng mình. Chúng ta cần chú ý rằng khu công nghiệp là nơi kết hợp
giữa sức cạnh tranh doanh nghiệp và sức cạnh tranh vĩ mô. Nhà đầu t nớc ngoài
nhìn vào KCN (KCN là một trong những tiêu chí cơ bản để đánh giá sức cạnh
tranh của cả nền kinh tế), nên phải quán triệt để không xảy ra tình trạng nêu trên
nữa.
Khu công nghiệp là nơi đào tạo, bồi dỡng nguồn nhân lực chất lợng cao cho
quá trình hiện đại hóa đất nớc. Nớc ta có nguồn nhân lực dồi dào nhng năng lực
rất hạn chế. Nếu qua việc phát triển các KCN mà thu hút đợc các nhà đầu t nớc
ngoài, họ yêu cầu cao về nguồn nhân lực nên họ đầu t vào đào tạo tay nghề cho lao
động, chúng ta đợc hởng nguồn lợi về lao động đó.
Và một điều quan trọng là KCN phát triển gắn liền với tiến trình đô thị hóa,
đẩy nhanh sự đô thị hóa. KCN ở đâu kéo theo số lợng ngời lao động đi theo và gia
đình họ rất lớn, dẫn đến hình thành một đô thị nhỏ cho những ngời trong KCN,
văn hóa KCN.
2. Ni dung ỏnh giỏ hiu qu s dng t khi chuyn mc ớch s
dng t t t nụng nghip sang t khu cụng nghip:
15
Ở đây chúng ta xem xét, đánh giá hiệu quả trong mối quan hệ giữa chi phí
mà nhà đầu tư phải bỏ ra và lợi ích mà họ nhận được so với phần vốn bỏ ra.
Liệu chúng ta có nên chuyển khu đất sản xuất nông nghiệp của xã A sang
cho doanh nghiệp B xây dựng và phát triển KCN? Câu hỏi này không thể trả lời

bằng cách dựa vào cảm tính, mà phải định lượng dựa trên các kĩ thuật phân tích
chi phí - lợi ích. Giả sử trước khi ra quyết định nên chuyển mục đích sử dụng
hay không, ta có các dự án đầu tư. Đối với dự án đầu tư tư nhân, các doanh
nghiệp ra quyết định đầu tư nhằm mục đích tối đa hóa thu nhập hay tài sản của
họ. Nhưng câu hỏi đặt ra đối với đầu tư công cộng lại không giống với đầu tư tư
nhân, chính phủ hay các cấp chính quyền địa phương có rất nhiều mối quan tâm
khác ngoài hiệu quả kinh tế trực tiếp của các dự án đầu tư; vấn đề người ta quan
tâm không phải là dự án đó sẽ đem lại bao nhiêu cho Ngân sách Nhà nước mà là
sẽ có lợi ích như thế nào đối với sự phát triển đất nước, với mục tiêu tối đa hóa
lợi ích xã hội. Đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang xây dựng
KCN, lợi ích mà Chính phủ nhằm tới khi quy hoạch xây dựng KCN là đẩy
nhanh quá trình đô thị hóa đất nước, còn doanh nghiệp khi đầu tư vào xây dựng
KCN thì chú trọng xem xét lợi nhuận có thể đạt được.
Để đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, ta cũng lần lượt thực hiện theo các bước
cơ bản trong chu trình phân tích chi phí - lợi ích.
2.1. Xác định vấn đề:
Bước đầu tiên liên quan đến việc điều tra và đánh giá vấn đề, hoàn cảnh,
cơ sở của nó. Đây là cơ sở để đặt dự án vào phạm vi, bối cảnh rộng lớn như khu
vực và trong nước, đến địa phương, trước khi thu hẹp tập trung vào chính dự án
hay chương trình đó. Với dự án chuyển từ đất nông nghiệp sang đất KCN, ta xác
định các mục tiêu cần đạt tới và lợi ích xã hội, lợi ích của nhà đầu tư.
2.2. Xác định các ràng buộc thay thế:
Những ràng buộc trong việc đạt được các mục tiêu này sẽ được xác định
để bảo đảm rằng, tất cả các phương án thay thế được xét đến trong quá trình
16
phân tích là khả thi. Những ràng buộc có thể có đối với dự án chúng ta nghiên
cứu là:
*Tài chính (ràng buộc ngân sách, giá trần, giá sàn);
*Phân phối (những yêu cầu liên quan đến việc phân phối lợi ích dự án cho

các cá nhân hoặc nhóm cá nhân);
*Quản lí (giới hạn về số lượng / hoặc chất lượng các nhân viên sẵn có để
tiến hành hoạt động, số lao động phục vụ trong KCN,…);
*Môi trường (những tiêu chuẩn bảo vệ môi trường phải được đáp ứng, an
toàn chất lượng sản phẩm;…);
*Các ràng buộc về pháp luật, thị trường tiêu thụ,…;
*Các ràng buộc khác.
2.3. Xác định các phương án thay thế:
Muốn xác định được phương án thay thế tối ưu cho dự án, chúng ta phải
theo trình tự của chuỗi phân tích sau (Với điều kiện số phương án thay thế phát
sinh phải đủ để cung cấp cho những người ra quyết định một lượng thông tin đủ
rộng để đưa ra để sự lựa chọn. Các phương án thay thế cũng cần phải có sự khác
biệt đối với các phương án khác.
Xác định phạm vi và các mục tiêu  Xác định các ràng buộc Xác định
các phương án thay thế  Xác định các chi phí và lợi ích  Lượng hóa/đánh
giá chi phí và lợi ích  Tính giá trị hiện tại ròng  Kiểm tra độ nhạy đối với
các rủi ro  Cân nhắc những vấn đề công bằng và những yếu tố vô hình  Báo
cáo.
Cuối cùng, phương án thay thế không làm gì cả cần luôn luôn được xác
định, một cách ẩn ý hoặc rõ ràng .Điều này rất cần thiết bởi lợi ích và chi phí
luôn luôn phát sinh đối với những gì có lẽ đã xảy ra nếu dự án không được thực
hiện. Do vậy, sự lựa chọn không làm gì cả cũng là tình huống cơ sở hay tình
huống không có dự án. Chẳng hạn với dự án xây dựng và phát triển KCN theo
quy hoạch của chúng ta, với các phương án lập ra có thể dùng làm một nhà máy
may mặc, hay chế biến nông sản, hay giày da, hay cùng một mặt hàng cho các
17
phương án- thì nên lựa chọn phương án nào? Trong trường hợp các phương án
đem ra, sau khi tính toán, đánh giá các chỉ tiêu NPV, IRR thì thấy tính khả thi
không cao. Khi đó, chúng ta nên từ bỏ dự án, nếu chính mục đích sử dụng ban
đầu là đầu tư vào nông nghiệp đem lại hiệu quả kinh tế, xã hội cao nhất.

Bản chất và qui mô của những ràng liên quan đến một dự án hay
chương trình cụ thể nào đó có thể luôn không được xác định một cách chắc
chắn. Có thể khi dự án xây dựng KCN của chúng ta đang thời kì đánh giá hiệu
quả bị ảnh hưởng bởi việc Chính phủ mở một con đường đi qua KCN, nhưng ta
lại không biết chắc là người ta có xây dựng con đường đó trong thời gian hoạt
động dự kiến của KCN :hay không. Do đó, các ràng buộc tiềm ẩn nên được xác
định một cách rõ ràng .
2.4. Xác định lợi ích và chi phí:
Cần phải đưa ra một bản liệt kê tất cả các lợi ích và chi phí mong đợi
phát sinh từ dự án được đề xuất. Để xác định được các lợi ích và chi phí thì cần
phải hiểu rõ được chuỗi các nguyên nhân hay kết quả của dự án. Bản liệt kê có
thể bao gồm các khoản mục sau:
* Giá trị của sản phẩm phản ánh theo doanh thu phát sinh một cách trực
tiếp hoặc gián tiếp từ một dự án cụ thể;
* Giá trị các thiết bị cho dự án;
* Các chi phí tránh được- những chi phí có thể phát sinh trong tình huống
không làm gì cả hoặc tình huống không có dự án;
* Tiết kiệm nhờ hiệu suất - giảm mức chi tiêu hiện tại nhờ việc thực hiện
dự án hay chương trình;
* Lợi ích về y tế, môi trường và các lợi ích xã hội khác, tất cả các lợi ích
này hoặc không được tính theo giá thị trường hoặc được tính theo giá phản ánh
không đầy đủ giá trị của chúng;
* Giảm thất nghiệp…
Tương tự như vậy, đối với mỗi phương án thay thế, cần đưa ra một bản
liệt kê tất cả các chi phí. Có thể gồm một số khoản mục như sau:
18