đề tài nghiên cứu về chi phí sử dụng đất trong tổng mức đầu tư xây dựng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

BÁO CÁO TỔNG KẾT
ĐỀ TÀI KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ CẤP TRƯỜNG NĂM 2015

NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH CHI PHÍ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI

Mã số: 49/2015/KHXD

Chủ nhiệm đề tài: ThS Nguyễn Thị Thu Hằng

Hà Nội, Tháng 12/Năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO.......................................................................................1
MỞ ĐẦU.........................................................................................................................11
1. Tổng quan tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực đề tài ở trong và ngoài nước..........11
Tổng mức đầu tư là toàn bộ chi phí dự tính để thực hiện dự án đầu tư, được xác lập
trong giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng/Báo cáo kinh tế - kỹ
thuật. Theo quy định tại Khoản 4. Điều 134. Luật Xây dựng về Tổng mức đầu tư
xây dựng công trình thì “ Tổng mức đầu tư xây dựng phải được thẩm định, phê
duyệt và là cơ sở để quản lý chi phí của dự án. Đối với dự án sử dụng vốn nhà nước,
tổng mức đầu tư xây dựng được phê duyệt là mức chi phí tối đa mà chủ đầu tư được
phép sử dụng để thực hiện dự án”..............................................................................11
Mặt khác theo Khoản 3.Điều 3. Nghị định 32/2015/NĐ-CP (trong Báo cáo này gọi
tắt là NĐ 32) về Nguyên tắc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình thì Chủ đầu
tư chịu trách nhiệm quản lý chi phí đầu tư xây dựng từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến
khi kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng trong phạm vi

tổng mức đầu tư của dự án được phê duyệt gồm cả trường hợp tổng mức đầu tư
được điều chỉnh...........................................................................................................11
Từ những quy định trên, tổng mức đầu tư được thiết lập là cơ sở để người có thẩm
quyền quyết định đầu tư xem xét tính khả thi về ngân sách cũng như đánh giá hiệu
quả kinh tế nhằm ra quyết định đầu tư. Là cơ sở để chủ đầu tư thực hiện quản lý chi
phí xuyên suốt quá trình của dự án. Do đó yêu cầu tính đúng, tính đủ chi phí trong
tổng mức đầu tư là vô cùng quan trọng, giúp chủ đầu tư chủ động dự trù được ngân
sách, tránh xảy ra tình trạng vượt tổng mức đầu tư gây nhiều khó khăn phức tạp
trong việc điều chỉnh cũng như gây thay đổi hiệu quả dự án....................................11
Đối với các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn nhà nước (1) (từ 30% trở lên hoặc
dưới 30% nhưng lớn hơn 500 tỷ đồng), việc tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư xây
dựng công trình là một yêu cầu quan trọng của Chính phủ nhằm khắc phục tình
trạng thời gian qua nhiều dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn nhà nước phải điều
chỉnh tổng mức đầu tư do không tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư xây dựng, gây khó
khăn trong việc bố trí vốn và thậm chí làm dự án mất hiệu quả................................11

49-2015/KHXD

Page 2


Trong phạm vi nghiên cứu của để tài là tổng mức đầu tư của các dự án xây dựng
nhà ở thương mại sử dụng vốn nhà nước, tác giả nhận thấy Quy định pháp luật liên
quan đến việc xác định tổng mức đầu tư và dự toán xây dựng công trình còn những
điểm chưa đủ rõ, đặc biệt trong quy định về chi phí sử dụng đất của dự án dẫn đến
những cách hiểu khác nhau về khoản chi phí này trong tổng mức đầu tư, gây khó
khăn cho việc vận dụng trên thực tế của các chủ đầu tư dự án, tư vấn lập dự án và
các cơ quan thẩm định, thẩm tra tổng mức đầu tư. Không chỉ với các dự án thuộc
phạm vi bắt buộc áp dụng các quy định nhà nước về quản lý chi phí, kể cả những dự
án sử dụng các nguồn vốn khác không bắt buộc áp dụng thì các chủ đầu tư cũng gặp

khó khăn do cách hiểu không thống nhất khi đưa dự án đi thẩm định cấp phép đầu
tư. Mặt khác nhiều đơn vị cố tình tận dụng kẽ hở trong việc quy định chưa rõ ràng
để lách luật, không đưa chi phí sử dụng đất vào tổng mức đầu tư để giảm giá trị tổng
mức, lách các quy định về loại dự án, cấp thẩm định dự án, điều kiện về vốn chủ sở
hữu ..............................................................................................................................11
Từ phát hiện trên, tác giả đã hình thành ý tưởng đề tài “Nghiên cứu xác định chi phí
sử dụng đất trong tổng mức đầu tư dự án nhà ở thương mại” của các dự án sử dụng
vốn nhà nước đã được quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành với kỳ vọng
góp phần giúp các cơ quan hoạch định chính sách của nhà nước có cơ sở nghiên cứu
bổ sung các quy định hiện hành có liên quan, giúp các đối tượng áp dụng quy định
có sự thống nhất trong cách hiểu nhằm tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư xây dựng
trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư..................................................................................12
Để hình thành đề tài nghiên cứu, tác giả đã tiến hành tìm kiếm các nghiên cứu đã
công bố có liên quan đến việc xác định nội dung tổng mức đầu tư dự án nhà ở
thương mại và việc xác định chi phí sử dụng đất của dự án......................................12
Tra cứu hệ thống cơ sở dữ liệu về Luận án Tiến sĩ tại Thư viện quốc gia về lĩnh vực
Chi phí quyền sử dụng đất và tổng mức đầu tư xây dựng công trình, tác giả đã tìm
kiếm được một số đề tài có liên quan như sau:..........................................................12
Ngoài ra, tác giả đã nghiên cứu một số tài liệu sau:..................................................13
Giáo trình và sách tham khảo xuất bản trong nước về Kinh tế đầu tư, quản lý dự án
và quản lý dự án xây dựng..........................................................................................13

49-2015/KHXD

Page 3


Một số bài viết về chủ đề quản lý chi phí đầu tư xây dựng, lập TMĐT đăng trên tạp
chi Kinh tế Xây dựng của Bộ Xây dựng....................................................................13
Các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư và đầu tư xây dựng của Việt Nam từ khi

có Luật Xây dựng 2003 đến nay.................................................................................13
Việc tìm kiếm và tham khảo một số tài liệu trên, tác giả kỳ vọng tìm thấy những
quy định cụ thể về Chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức đầu tư dự án nhà ở
thương mại hoặc những nghiên cứu đã thực hiện, những chỉ dẫn về vấn đề này làm
cơ sở tham khảo cho việc nghiên cứu đề tài...............................................................13
Kết quả nghiên cứu tham khảo các tài liệu trong nước cho thấy:.............................13
Các Luận án Tiến sĩ, Luận văn thạc sĩ mới chỉ tập trung nghiên cứu các vấn đề về
Quyền sử dụng đất và Tổng mức đầu tư một cách riêng lẻ. Chưa có đề tài nào
nghiên cứu sự sự lồng ghép của chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức đầu tư dự
án, đặc biệt với các dự án mang tính chất thương mại...............................................13
Hầu hết các giáo trình hay sách tham khảo về kinh tế đầu tư, quản lý dự án và quản
lý dự án đầu tư xây dựng được xuất bản trong nước trong vòng hơn 10 năm qua
(được nhóm nghiên cứu tìm hiểu) khi đề cập đến phương pháp xác định Tổng vốn
đầu tư dự án hay TMĐT đều hướng dẫn thực hiện theo phương pháp được quy định
trong các văn bản pháp luật hiện hành.......................................................................14
Các bài báo có liên quan đến đề tài đề cập đến TMĐT và DT đăng trên tạp chí Kinh
tế xây dựng được nhóm nghiên cứu tham khảo duy nhất có một bài đề xuất hoàn
thiện phương pháp xác định TMĐT của PGS.TS Trần Văn Tấn khác so với các
phương pháp đã quy định trong các quy định pháp luật Việt Nam còn hầu hết chủ
yếu nêu lên những khó khăn, vướng mắc trong quá trình lập TMĐT và DT khi vận
dụng các quy định pháp luật hiện hành......................................................................14
- Nghiên cứu các quy định pháp luật của nước ta (Luật Đầu tư, Luật Đất Đai, Luật
Xây dựng) trong các văn bản luật và dưới luật về việc xác định chi phí quyền sử
dụng đất trong TMĐT, tác giả nhận thấy nội dung chi phí của tổng mức đầu tư xây
dựng được quy định trong các văn bản pháp luật xây dựng ở nước ta đã ngày một
được hoàn thiện dần. Tuy nhiên hiện nay khi Luật Đất Đai đã có rất nhiều thay đổi
thì những quy định về Quản lý chi phí trong lĩnh vực đầu tư xây dựng vẫn còn

49-2015/KHXD

Page 4


những điểm chưa rõ, chưa đồng bộ trong việc quy định Chi phí cho quyền sử dụng
đất của dự án trong Tổng mức đầu tư. Vấn đề này đã và đang gây khó khăn cho việc
vận dụng pháp luật trên thực tế cũng như khó khăn cho công tác thẩm định. Đây
chính là khoảng trống mà tác giả muốn lấp đầy bằng việc nghiên cứu đề xuất các
kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về xác định chi phí quyền sử dụng đất trong
tổng mức đầu tư xây dựng công trình, giúp cho các cơ quan hoạch định pháp luật
ngành xây dựng có thêm cơ sở để nghiên cứu bổ sung làm rõ các quy định của pháp
luật, giúp người thực hiện có cách hiểu đúng đắn và thống nhất về nội dung chi phí
quyền sử dụng đất trong TMĐT.................................................................................14
2. Tính cấp thiết của đề tài..............................................................................................14
3. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................................16
Đề tài nghiên cứu hướng tới mục tiêu là làm rõ nội dung chi phí Quyền sử dụng đất
trong Tổng mức đầu tư theo quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành nhằm
giúp người sử dụng “tính đúng, tính đủ” chi phí đầu tư xây dựng. Kết quả nghiên
cứu của đề tài kỳ vọng góp phần làm phong phú thêm cơ sở khoa học về phạm trù
“Chi phí quyền sử dụng đất” trong dự án đầu tư xây dựng và góp phần hoàn thiện
các hướng dẫn lập tổng mức đầu tư xây dựng công trình nhà ở thương mại có sử
dụng vốn nhà nước......................................................................................................16
Đề tài cũng được kỳ vọng là tài liệu tham khảo hữu ích đối với các chủ đầu tư, các
tổ chức tư vấn cho dự án sử dụng các nguồn vốn khác trong việc lập tổng mức đầu
tư, đối với các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng trong việc hoàn thiện các quy
định pháp luật có liên quan.........................................................................................16
4. Cách tiếp cận vấn đề nghiên cứu................................................................................16
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..............................................................................17
5.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................17
- Các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành quy định về quyền sử dụng đất và nội
dung tổng mức đầu tư xây dựng công trình (Luật Đầu tư, Luật Đất Đai, Luật Xây

dựng và hệ thống văn bản hướng dẫn).......................................................................17
- Nội dung chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức đầu tư xây dựng công trình
đang được các chủ đầu tư, tư vấn, cơ quan quản lý nhà nước áp dụng hiện nay......17
49-2015/KHXD

Page 5


5.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................18
6. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................18
- Phương pháp phân tích logic hệ thống theo quan điểm duy vật biện chứng:
Phương pháp này được sử dụng để phân tích những bất cập trong quy định pháp luật
hiện hành về nội dung chi phí quyền sử dụng đất trong Tổng mức đầu tư xây dựng
nhà ở thương mại........................................................................................................18
- Phương pháp phân tích dữ liệu thực tế: Phân tích cách xác định chi phí quyền sử
dụng đất trong Tổng mức đầu tư của một số dự án thực tế để rút ra những nhận định
nhằm minh chứng cho những bất cập trong quy định pháp luật hiện hành được chỉ
ra..................................................................................................................................18
7. Nội dung đề tài............................................................................................................18
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHI PHÍ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRONG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN......................................19
1.1Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật quy định về quyền sử dụng đất và tổng mức
đầu tư...............................................................................................................................19
1.2Một số khái niệm liên quan đến vốn nhà nước, quyền sử dụng đất và tổng mức đầu
tư xây dựng công trình....................................................................................................20
1.2.1 Khái niệm về vốn ngân sách nhà nước và vốn nhà nước ngoài ngân sách......20
1.2.2 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất.........................................21
1.2.3 Một số khái niệm liên quan đến tổng mức đầu tư xây dựng công trình..........22
1.3 Các quy định hiện hành về nguồn gốc quyền sử dụng đất của dự án đầu tư...........23
1.3.1 Đất được nhà nước trực tiếp giao/cho thuê......................................................23

1.3.2 Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......................................26
1.3.3 Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.....................................................................26
1.3.4 Đất thuê/thuê lại từ tổ chức/cá nhân được nhà nước giao đất..........................27
1.4 Các quy định hiện hành về xác định tổng mức đầu tư cho dự án............................27
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH CHI PHÍ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI......29
49-2015/KHXD

Page 6


Từ việc hệ thống hóa các quy định hiện hành về đất đai và tổng mức đầu tư dự án ở
Chương 1 đã cho thấy quy định pháp luật liên quan đến việc xác định tổng mức đầu
tư còn những điểm chưa đủ rõ, đặc biệt trong quy định về chi phí sử dụng đất của dự
án tính vào tổng mức đầu tư, dẫn đến những cách hiểu khác nhau gây khó khăn cho
việc vận dụng trên thực tế của các chủ đầu tư dự án, tư vấn lập dự án và các cơ quan
thẩm định, thẩm tra tổng mức đầu tư. Không chỉ với các dự án thuộc phạm vi bắt
buộc áp dụng các quy định nhà nước về quản lý chi phí, kể cả những dự án sử dụng
các nguồn vốn khác không bắt buộc áp dụng thì các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn
do cách hiểu không thống nhất khi đưa dự án đi thẩm định cấp phép đầu tư. Vì theo
quy định của Luật Đất đai thì dự án nhà ở thương mại thuộc đối tượng phải đấu giá
quyền sử dụng đất, trước khi đấu giá phải là đất đã giải phóng mặt bằng do đó chủ
đầu tư không phải thực hiện công việc giải phóng mặt bằng mà chỉ phải nộp tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất rồi mới được cấp phép xây dựng công trình. Số tiền chi phí
cho quyền sử dụng đất này thường lớn hơn nhiều so với chi phí bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư. Nhiều đơn vị cố tình tận dụng kẽ hở trong việc quy định chưa rõ ràng để
lách luật, không đưa chi phí sử dụng đất vào tổng mức đầu tư mà chỉ tính chi phí bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc có tính chi phí sử dụng đất vào tổng mức đầu tư
nhưng chỉ tính giá trị phân bổ trong thời gian xây dựng, còn lại đưa sang chi phí vận
hành (dù trường hợp đó là đất giao thu tiền một lần) để giảm giá trị tổng mức, lách

các quy định về loại dự án, cấp thẩm định dự án, điều kiện về vốn chủ sở hữu.......29
Do đó các dự án này bắt buộc phải áp dụng các quy định của pháp luật về quản lý
chi phí đầu tư xây dựng công trình trong đó có việc xác định tổng mức đầu tư theo
đúng quy định. Đề tài đã khảo sát một số dự án của các đơn vị trên trong phần thực
trạng về xác định chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức đầu tư.........................30
Đất của dự án thực tế có thể hỗn hợp từ nhiều nguồn gốc, có diện tích được nhà
nước trực tiếp giao, có diện tích chủ đầu tư mua lại quyền sử dụng đất của tổ chức
khác, có diện tích thuê ... do đó phần chi phí cho việc sử dụng đất có thể bao gồm
nhiều thành phần. Để đơn giản, đề tài chỉ khảo sát các dự án đất có 1 nguồn gốc đề
xem xét việc tính toán chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí quyền sử
dụng đất trong tổng mức đầu tư..................................................................................30
Hiện nay trên thực tế đang tồn tại nhiều cách tính chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư và chi phí quyền sử dụng đất vào tổng mức đầu tư như sau:........................30
49-2015/KHXD

Page 7


2.1 Tổng mức đầu tư tính toàn bộ Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà không
tính chi phí quyền sử dụng đất........................................................................................30
Chỉ trong trường hợp dự án được giao đất không thu tiền sử dụng đất thì trong tổng
mức đầu tư mới ghi toàn bộ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và không tính chi
phí quyền sử dụng đất. Còn lại trong mọi trường hợp khác đối với dự án nhà ở
thương mại cách tính này là không chính xác............................................................30
VD: Tổng mức đầu tư dự án nhà chung cư A – Cầm Thủy – TP Cẩm Phả - Quảng
Ninh do Vinacominland làm chủ đầu tư, sử dụng nguồn vốn đầu tư phát triển của
doanh nghiệp...............................................................................................................30
2.2 Tổng mức đầu tư tính toán bộ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và một phần
chi phí quyền sử dụng đất phân bổ trong thời gian xây dựng........................................32
2.3 Tổng mức đầu tư tính toàn bộ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phần chi

phí quyền sử dụng đất phải nộp trong thời gian xây dựng.............................................33
Một số đơn vị tư vấn lập dự án lại hiểu chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng
là chi phí quyền sử dụng đất phải nộp trong thời gian xây dựng. Nếu dự án vì một lý
do đặc biệt nào đó được ân hạn chưa phải nộp tiền sử dụng đất trong thời gian xây
dựng hoặc trong thời gian xây dựng chỉ phải nộp một phần thì tổng mức đầu tư chi
tính phần tiền phải nộp đó. Theo quan điểm của cách tính này, tổng mức đầu tư để
dự trù các chi phí cần thiết để thực hiện dự án, mà dự án chỉ cần thiết nộp số tiền sử
dụng đất bằng số tiền yêu cầu nộp trong thời gian xây dựng, xây dựng xong thì đã
có doanh thu để thực hiện chi trả các khoản tiền sử dụng đất còn lại.......................33
Cách tính này lặp lại nhược điểm như cách hiểu ở mục 2.2 là tổng mức đầu tư mất
đi ý nghĩa trong việc dự trù vốn, tính đúng, tính đủ để các quá trình tiếp theo không
vượt quá tổng mức đã lập và phân bổ chi phí đầu tư để hình thành giá thành căn hộ
thương mại..................................................................................................................33
2.4 Tổng mức đầu tư tính toán bộ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và toàn bộ chi
phí quyền sử dụng đất.....................................................................................................33
2.5 Tổng mức đầu tư chỉ tính toàn bộ chi phí quyền sử dụng đất và phần hạ tầng đã
đầu tư (nếu có).................................................................................................................34

49-2015/KHXD

Page 8


VD: Tổng mức đầu tư khu Chung cư Thành Thái ( B29), phường 14, quận 10, TP
Hồ Chí Minh. Đầu tư bằng nguồn vốn doanh nghiệp tư nhân, nhà nước góp vốn
bằng quyền sử dụng đất của diện tích đất lô C...........................................................34
Đặc biệt một số đơn vị lớn của nhà nước, việc tính toán các khoản mục chi phí này
hết sức chính xác. Khảo sát các dự án của Tổng UDIC – một đơn vị 100% vốn nhà
nước tiên phong trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng và thực hiện các dự án phát
triển nhà tại Hà Nội thì chi phí cho phần giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất

và trả cho hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư được tính toán rất chính xác, tuân thủ đúng quy
định pháp luật về đất đai và phù hợp với việc quản lý chi phí trong giai đoạn xác lập
tổng mức đầu tư..........................................................................................................37
VD: Tổng mức đầu tư dự án WEST LAKE do UDIC làm chủ đầu tư, sử dụng
nguồn vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp..........................................................37
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT NỘI DUNG TÍNH TOÁN CHI PHÍ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRONG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI...........44
3.1 Đề xuất cơ cấu tổng mức đầu tư dự án xây dựng công trình...................................44
3.2 Đề xuất nội dung tính toán chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức đầu tư.......45
3.1.1 Trường hợp dự án được nhà nước trực tiếp giao đất/ cho thuê đất.................45
3.2.2 Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......................................48
3.2.3 Góp vốn bằng quyền sử dụng đất ....................................................................49
3.2.4 Chủ đầu tư thuê, thuê lại đất.............................................................................50
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ..............................................................................................52

49-2015/KHXD

Page 9


DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 1. Các văn bản hướng dẫn xác định chi phí quyền sử dụng đất............................20
Hình 2. Quy định giao đất/cho thuê đất đối với dự án nhà ở thương mại.....................47

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1. Tổng mức đầu tư nhà Chung cư A - Cẩm Thủy - Cẩm Phả - Quảng Ninh......31
Bảng 2. Tổng mức đầu tư chung cư Thành Thái, quận 10, TP Hồ Chí Minh...............34
Bảng 3. Tổng mức đầu tư dự án WEST LAKE - UDIC................................................38
Bảng 4. Cơ cấu tổng mức đầu tư đề xuất.......................................................................45

49-2015/KHXD

Page 10


MỞ ĐẦU
1. Tổng quan tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực đề tài ở trong và ngoài nước
Tổng mức đầu tư là toàn bộ chi phí dự tính để thực hiện dự án đầu tư, được xác lập
trong giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng/Báo cáo kinh tế kỹ thuật. Theo quy định tại Khoản 4. Điều 134. Luật Xây dựng về Tổng mức đầu
tư xây dựng công trình thì “ Tổng mức đầu tư xây dựng phải được thẩm định, phê
duyệt và là cơ sở để quản lý chi phí của dự án. Đối với dự án sử dụng vốn nhà
nước, tổng mức đầu tư xây dựng được phê duyệt là mức chi phí tối đa mà chủ đầu
tư được phép sử dụng để thực hiện dự án”
Mặt khác theo Khoản 3.Điều 3. Nghị định 32/2015/NĐ-CP (trong Báo cáo này gọi
tắt là NĐ 32) về Nguyên tắc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình thì Chủ
đầu tư chịu trách nhiệm quản lý chi phí đầu tư xây dựng từ giai đoạn chuẩn bị dự
án đến khi kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng trong
phạm vi tổng mức đầu tư của dự án được phê duyệt gồm cả trường hợp tổng mức
đầu tư được điều chỉnh
Từ những quy định trên, tổng mức đầu tư được thiết lập là cơ sở để người có thẩm
quyền quyết định đầu tư xem xét tính khả thi về ngân sách cũng như đánh giá hiệu
quả kinh tế nhằm ra quyết định đầu tư. Là cơ sở để chủ đầu tư thực hiện quản lý chi
phí xuyên suốt quá trình của dự án. Do đó yêu cầu tính đúng, tính đủ chi phí trong
tổng mức đầu tư là vô cùng quan trọng, giúp chủ đầu tư chủ động dự trù được ngân
sách, tránh xảy ra tình trạng vượt tổng mức đầu tư gây nhiều khó khăn phức tạp
trong việc điều chỉnh cũng như gây thay đổi hiệu quả dự án.
Đối với các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn nhà nước (1) (từ 30% trở lên hoặc
dưới 30% nhưng lớn hơn 500 tỷ đồng), việc tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư xây
dựng công trình là một yêu cầu quan trọng của Chính phủ nhằm khắc phục tình
trạng thời gian qua nhiều dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn nhà nước phải điều

chỉnh tổng mức đầu tư do không tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư xây dựng, gây
khó khăn trong việc bố trí vốn và thậm chí làm dự án mất hiệu quả.
Trong phạm vi nghiên cứu của để tài là tổng mức đầu tư của các dự án xây dựng
nhà ở thương mại sử dụng vốn nhà nước, tác giả nhận thấy Quy định pháp luật
liên quan đến việc xác định tổng mức đầu tư và dự toán xây dựng công trình còn
49-2015/KHXD

Page 11


những điểm chưa đủ rõ, đặc biệt trong quy định về chi phí sử dụng đất của dự án
dẫn đến những cách hiểu khác nhau về khoản chi phí này trong tổng mức đầu tư,
gây khó khăn cho việc vận dụng trên thực tế của các chủ đầu tư dự án, tư vấn lập
dự án và các cơ quan thẩm định, thẩm tra tổng mức đầu tư. Không chỉ với các dự án
thuộc phạm vi bắt buộc áp dụng các quy định nhà nước về quản lý chi phí, kể cả
những dự án sử dụng các nguồn vốn khác không bắt buộc áp dụng thì các chủ đầu
tư cũng gặp khó khăn do cách hiểu không thống nhất khi đưa dự án đi thẩm định
cấp phép đầu tư. Mặt khác nhiều đơn vị cố tình tận dụng kẽ hở trong việc quy định
chưa rõ ràng để lách luật, không đưa chi phí sử dụng đất vào tổng mức đầu tư để
giảm giá trị tổng mức, lách các quy định về loại dự án, cấp thẩm định dự án, điều
kiện về vốn chủ sở hữu ...
Từ phát hiện trên, tác giả đã hình thành ý tưởng đề tài “Nghiên cứu xác định chi phí
sử dụng đất trong tổng mức đầu tư dự án nhà ở thương mại” của các dự án sử dụng
vốn nhà nước đã được quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành với kỳ vọng
góp phần giúp các cơ quan hoạch định chính sách của nhà nước có cơ sở nghiên
cứu bổ sung các quy định hiện hành có liên quan, giúp các đối tượng áp dụng quy
định có sự thống nhất trong cách hiểu nhằm tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư xây
dựng trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Để hình thành đề tài nghiên cứu, tác giả đã tiến hành tìm kiếm các nghiên cứu đã
công bố có liên quan đến việc xác định nội dung tổng mức đầu tư dự án nhà ở

thương mại và việc xác định chi phí sử dụng đất của dự án.
Tra cứu hệ thống cơ sở dữ liệu về Luận án Tiến sĩ tại Thư viện quốc gia về lĩnh vực
Chi phí quyền sử dụng đất và tổng mức đầu tư xây dựng công trình, tác giả đã tìm
kiếm được một số đề tài có liên quan như sau:
- Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 2010 ( LATS Kinh
tế 63.31.12.01; Mã kho LA10.0448.3. – Thư viện quốc gia) – Tác giả: Lê Văn Bình,
Học viện tài chính, bảo vệ ngày 27/10/2001/9/2010.
- Quyền sử dụng đất trong thị trường Bất động sản tại Việt Nam – Một số vấn đề lý
luận và thực tiễn ( LATS Luật học 62.38.50.01; Mã kho LA11.0759.3 – Thư viện
quốc gia) – Tác giả: Nguyễn Thị Dung, Đại học Luật Hà Nội, bảo vệ ngày 15/10/2011.

49-2015/KHXD

Page 12


- Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt
Nam ( LATS Luật học 62.38.50.01; Mã kho LA13.0130.0 – Thư viện quốc gia) – Tác
giả: Nguyễn Thị Hồng Nhung, Đại học Luật Hà Nội, bảo vệ ngày 27/10/2012.
- Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam (LATS
Kinh tế: 62.31.12.01; Mã kho LA12.0085.3 – Thư viện quốc gia) – Tác giả: Ngô Thị
Phương Thảo, Đại học Kinh tế quốc dân, năm xuất bản 2012.
Tra cứu hệ thống dữ liệu về Luận văn Thạc sĩ tại thư viện Đại học Xây dựng và phòng
Sau Đại học – trường Đại học Xây dựng từ năm 2008 đến năm 2014, tác giả đã tìm
kiếm được một số đề tài có liên quan như sau:
-Nâng cao chất lượng công tác lập Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình
– Trịnh Đức Lương ( KTHN1211)
- Xây dựng quy trình điều chỉnh, bổ sung tổng mức đầu tư các dự án đầu tư xây dựng
có sử dụng từ 30% vốn Nhà nước trở lên trên địa bàn tỉnh Bắc Giang - Nguyễn Ngọc
Sơn ( chuyên ngành Xây dựng dân dụng và công nghiệp – 2010)

Ngoài ra, tác giả đã nghiên cứu một số tài liệu sau:
- Giáo trình và sách tham khảo xuất bản trong nước về Kinh tế đầu tư, quản lý dự
án và quản lý dự án xây dựng
- Một số bài viết về chủ đề quản lý chi phí đầu tư xây dựng, lập TMĐT đăng trên
tạp chi Kinh tế Xây dựng của Bộ Xây dựng
Các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư và đầu tư xây dựng của Việt Nam từ khi
có Luật Xây dựng 2003 đến nay
Việc tìm kiếm và tham khảo một số tài liệu trên, tác giả kỳ vọng tìm thấy những
quy định cụ thể về Chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức đầu tư dự án nhà ở
thương mại hoặc những nghiên cứu đã thực hiện, những chỉ dẫn về vấn đề này làm
cơ sở tham khảo cho việc nghiên cứu đề tài.
Kết quả nghiên cứu tham khảo các tài liệu trong nước cho thấy:
- Các Luận án Tiến sĩ, Luận văn thạc sĩ mới chỉ tập trung nghiên cứu các vấn đề về
Quyền sử dụng đất và Tổng mức đầu tư một cách riêng lẻ. Chưa có đề tài nào

49-2015/KHXD

Page 13


nghiên cứu sự sự lồng ghép của chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức đầu tư
dự án, đặc biệt với các dự án mang tính chất thương mại.
- Hầu hết các giáo trình hay sách tham khảo về kinh tế đầu tư, quản lý dự án và
quản lý dự án đầu tư xây dựng được xuất bản trong nước trong vòng hơn 10 năm
qua (được nhóm nghiên cứu tìm hiểu) khi đề cập đến phương pháp xác định Tổng
vốn đầu tư dự án hay TMĐT đều hướng dẫn thực hiện theo phương pháp được quy
định trong các văn bản pháp luật hiện hành.
- Các bài báo có liên quan đến đề tài đề cập đến TMĐT và DT đăng trên tạp chí
Kinh tế xây dựng được nhóm nghiên cứu tham khảo duy nhất có một bài đề xuất
hoàn thiện phương pháp xác định TMĐT của PGS.TS Trần Văn Tấn khác so với

các phương pháp đã quy định trong các quy định pháp luật Việt Nam còn hầu hết
chủ yếu nêu lên những khó khăn, vướng mắc trong quá trình lập TMĐT và DT khi
vận dụng các quy định pháp luật hiện hành.
- Nghiên cứu các quy định pháp luật của nước ta (Luật Đầu tư, Luật Đất Đai, Luật
Xây dựng) trong các văn bản luật và dưới luật về việc xác định chi phí quyền sử
dụng đất trong TMĐT, tác giả nhận thấy nội dung chi phí của tổng mức đầu tư xây
dựng được quy định trong các văn bản pháp luật xây dựng ở nước ta đã ngày một
được hoàn thiện dần. Tuy nhiên hiện nay khi Luật Đất Đai đã có rất nhiều thay đổi
thì những quy định về Quản lý chi phí trong lĩnh vực đầu tư xây dựng vẫn còn
những điểm chưa rõ, chưa đồng bộ trong việc quy định Chi phí cho quyền sử dụng
đất của dự án trong Tổng mức đầu tư. Vấn đề này đã và đang gây khó khăn cho
việc vận dụng pháp luật trên thực tế cũng như khó khăn cho công tác thẩm định.
Đây chính là khoảng trống mà tác giả muốn lấp đầy bằng việc nghiên cứu đề xuất
các kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về xác định chi phí quyền sử dụng đất
trong tổng mức đầu tư xây dựng công trình, giúp cho các cơ quan hoạch định pháp
luật ngành xây dựng có thêm cơ sở để nghiên cứu bổ sung làm rõ các quy định của
pháp luật, giúp người thực hiện có cách hiểu đúng đắn và thống nhất về nội dung
chi phí quyền sử dụng đất trong TMĐT.
2. Tính cấp thiết của đề tài
- Hiện nay, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn đã có sự thay đổi rất nhiều
so với trước đây, đặc biệt là lĩnh vực đất đai cho dự án đầu tư. Luật đã quy định hình
49-2015/KHXD

Page 14


thức giao đất, cho thuê đất, đấu giá hay không đấu giá quyền sử dụng đất cho từng
loại dự án có sử dụng đất, các phương pháp xác định giá đất cụ thể … đã giúp cho việc
xác định giá trị quyền sử dụng đất của các dự án ngày càng tiếp cận giá thị trường,
đảm bảo nguồn thu ngân sách từ đất đai của Nhà nước không bị lãng phí, thất thoát.

Mặt khác những quy định rõ ràng, cụ thể này giúp nhà đầu tư thuận lợi hơn trong quy
trình thủ tục xin thuê/giao đất cho dự án. Với các dự án đầu tư xây dựng mang tính
chất thương mại, đặc biệt là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở/chung cư, khi giá đất
được xác định theo giá đất cụ thể thì các chi phí liên quan đến quyền sử dụng đất là
khá lớn, thậm chí có thể chiếm tới hơn 30% tổng mức đầu tư. Tuy nhiên theo hướng
dẫn về xác định tổng mức đầu tư xây dựng công trình tại Luật Xây dựng, Nghị định
32/2015/NĐ-CP thì khoản mục chi phí quyền sử dụng đất lại chưa được quan tâm
đúng mức, chưa có hướng dẫn cụ thể về việc xác định chi phí này vào tổng mức đầu tư
xây dựng khiến các đơn vị áp dụng có nhiều cách hiểu khác nhau không thống nhất về
nội dung chi phí này trong tổng mức đầu tư.
Trong thực tế lập tổng mức hiện nay, người lập tổng mức đầu tư cũng chưa phân biệt
rõ ràng các thuật ngữ chi phí về quyền sử dụng đất ( tiền sử dụng đất, tiền thuê đất …),
vẫn giữ thói quen tính chi phí đền bù giải phóng mặt bằng + chi phí sử dụng đất trong
thời gian xây dựng vào tổng mức đầu tư mà không phân biệt loại dự án và nguồn gốc
đất của dự án do không có quy định rõ ràng và hướng dẫn cụ thể. Đôi khi còn nhầm
lẫn việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là toàn bộ các chi phí để có quyền sử dụng đất.
Hoặc có tính tiền sử dụng đất nhưng chỉ phần bổ phần tiền sử dụng đất trong thời gian
xây dựng vào tổng mức đầu tư, còn toàn bộ phần còn lại được đưa vào chi phí sản xuất
kinh doanh trong vận hành. Với những cách hiểu không đầy đủ như trên dẫn đến nhầm
lẫn trong xác định tổng mức đầu tư, ảnh hưởng đến việc bố trí vốn, hiệu quả của dự án
đầu tư, quy trình, cấp thẩm định dự án đầu tư, điều kiện vốn chủ sở hữu để được cấp
phép đầu tư... Để xác định đúng và đủ phần chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức
đầu tư, cần xem xét trong từng trường hợp cụ thể về nguồn gốc đất của dự án, tránh
những sai sót như tính thiếu hoặc tính trùng chi phí này trong tổng mức đầu tư.
-

Đồ án tốt nghiệp dạng đề tài Lập dự án đầu tư xây dựng là một trong 3 nhóm đề

tài chính của Khoa Kinh tế và quản lý xây dựng, tuy nhiên qua quá trình hướng dẫn và
chấm đồ án tốt nghiệp tác giả đề tài nhận thấy phần chi phí đền bù giải phóng mặt

bằng và các chi phí liên quan đến quyền sử dụng đất sinh viên thường lung túng, chưa
49-2015/KHXD

Page 15


tính toán cụ thể theo quy định của Luật đất đai cho từng loại dự án, từng nguồn gốc đất
và hiện nay chưa có đề cương hướng dẫn phần chi phí sử dụng đất theo loại dự án đầu
tư, nguồn gốc đất của dự án.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, việc triển khai nghiên cứu đề tài khoa học công
nghệ cấp trường năm 2015 với đề tài “Nghiên cứu xác định chi phí quyền sử dụng đất
trong tổng mức đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” là rất cần thiết, đáp ứng yêu cầu
lý luận và thực tiễn.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu hướng tới mục tiêu là làm rõ nội dung chi phí Quyền sử dụng đất
trong Tổng mức đầu tư theo quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành nhằm
giúp người sử dụng “tính đúng, tính đủ” chi phí đầu tư xây dựng. Kết quả nghiên
cứu của đề tài kỳ vọng góp phần làm phong phú thêm cơ sở khoa học về phạm trù
“Chi phí quyền sử dụng đất” trong dự án đầu tư xây dựng và góp phần hoàn thiện
các hướng dẫn lập tổng mức đầu tư xây dựng công trình nhà ở thương mại có sử
dụng vốn nhà nước.
Đề tài cũng được kỳ vọng là tài liệu tham khảo hữu ích đối với các chủ đầu tư, các
tổ chức tư vấn cho dự án sử dụng các nguồn vốn khác trong việc lập tổng mức đầu
tư, đối với các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng trong việc hoàn thiện các quy
định pháp luật có liên quan.
Đề tài còn có mục tiêu phục vụ cho quá trình học tập, làm đồ án tốt nghiệp của sinh
viên ngành Kinh tế và quản lý xây dựng. Tác giả hy vọng sẽ cung cấp thêm một tài
liệu tham khảo về nội dung chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức đầu tư cho từng
trường hợp cụ thể theo nguồn gốc đất của dự án, giúp các bạn sinh viên hiểu rõ hơn về
khoản mục chi phí này khi làm đồ án tốt nghiệp dạng đề tài lập Báo cáo nghiên cứu

khả thi xây dựng công trình.
4. Cách tiếp cận vấn đề nghiên cứu
Để thực hiện được mục tiêu nghiên cứu đề ra, nhóm nghiên cứu đã tiếp cận vấn đề
nghiên cứu theo các bước sau:
(1) Tạo lập cơ sở lý luận phục vụ nghiên cứu:

49-2015/KHXD

Page 16


- Nghiên cứu các phương pháp xác định “Chi phí thiết bị” trong Tổng mức đầu
tư dự án và dự toán hiện có, chỉ rõ những ưu nhược điểm của từng phương pháp.
- Nghiên cứu làm rõ cơ sở khoa học của việc nhận dạng thiết bị liên quan tới dự
án đầu tư xây dựng công trình nói chung và công trình dân dụng nói riêng. Từ đó làm
sáng tỏ cơ sở phân định thiết bị công trình, thiết bị công nghệ và vật liệu xây dựng.
(2) Làm sáng tỏ những bất cập trong các quy định pháp luật hiện hành:
- Phân tích làm rõ những điểm bất cập trong các văn bản pháp luật hiện hành
liên quan tới quy định về phương pháp xác định chi phí thiết bị trong tổng mức đầu tư
và dự toán xây dựng công trình sử dụng vốn nhà nước.
- Phân tích thực tế việc xác định Tổng mức đầu tư 01 dự án đầu tư xây dựng sử
dụng vốn nhà nước điển hình và 01 dự án đầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn khác
nhằm chỉ rõ những khó khăn vướng mắc trong việc thực hiện các quy định pháp luật
hiện hành khi xác định chi phí thiết bị trong tổng mức đầu tư và dự toán xây dựng
công trình.
(3) Đề xuất hoàn thiện phương pháp xác định “Chi phí thiết bị” trong Tổng mức đầu
tư và trong dự toán xây dựng công trình dân dụng:
- Đề xuất tiêu chí nhận dạng “thiết bị” (phân biệt thiết bị và vật liệu xây dựng)
và các loại thiết bị được đưa vào tính “Chi phí thiết bị” trong tổng mức đầu tư và dự
toán xây dựng công trình.

- Đề xuất hoàn thiện phương pháp xác định tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng
nói chung và “Chi phí thiết bị” nói riêng khi áp dụng phương pháp dựa vào thông tin
của dự án tương tự đã thực hiện.
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
5.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành quy định về quyền sử dụng đất và nội
dung tổng mức đầu tư xây dựng công trình (Luật Đầu tư, Luật Đất Đai, Luật Xây
dựng và hệ thống văn bản hướng dẫn).
- Nội dung chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức đầu tư xây dựng công trình
đang được các chủ đầu tư, tư vấn, cơ quan quản lý nhà nước áp dụng hiện nay.

49-2015/KHXD

Page 17


5.2. Phạm vi nghiên cứu
- Nghiên cứu chi phí quyền sử dụng đất tính vào tổng mức đầu tư của các dự án nhà ở
thương mại sử dụng vốn nhà nước.
6. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp phân tích logic hệ thống theo quan điểm duy vật biện chứng:
Phương pháp này được sử dụng để phân tích những bất cập trong quy định pháp
luật hiện hành về nội dung chi phí quyền sử dụng đất trong Tổng mức đầu tư xây
dựng nhà ở thương mại
- Phương pháp phân tích dữ liệu thực tế: Phân tích cách xác định chi phí quyền
sử dụng đất trong Tổng mức đầu tư của một số dự án thực tế để rút ra những nhận
định nhằm minh chứng cho những bất cập trong quy định pháp luật hiện hành được
chỉ ra.
7. Nội dung đề tài
Chương 1: Tổng quan về quyền sử dụng đất, chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức

đầu tư của dự án nhà ở thương mại
Chương 2: Thực trạng xác định chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức đầu tư dự án
xây dựng nhà ở thương mại
Chương 3: Đề xuất nội dung tính toán chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức đầu
tư dự án nhà ở thương mại

49-2015/KHXD

Page 18


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHI PHÍ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRONG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN
1.1 Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật quy định về quyền sử dụng đất và
tổng mức đầu tư
Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về Đầu tư, Đất đai, Xây dựng
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014
- Luật Đầu tư số 64/2014/QH13 ngày 26/11/2014
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều
của Luật Đất Đai
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất
- Nghị định số 45/2015/NĐ-CP ngày 15/5/2015 quy định về thu tiền sử dụng đất
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt
nước
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường hỗ trợ tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ tài nguyên môi trường hướng
dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP
- Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT- BTNMT – BTP quy định việc tổ chức thực hiện

việc đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng
đất
- Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT hướng dẫn nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
- Nghị định 32/2105/NĐ-CP ngày 25/3/2105 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng

49-2015/KHXD

Page 19


Hình 1. Các văn bản hướng dẫn xác định chi phí quyền sử dụng đất
1.2 Một số khái niệm liên quan đến vốn nhà nước, quyền sử dụng đất và tổng
mức đầu tư xây dựng công trình
1.2.1 Khái niệm về vốn ngân sách nhà nước và vốn nhà nước ngoài ngân sách
Theo quy định tại Luật Ngân sách chia nguồn vốn nhà nước thành 2 loại chính:
Vốn ngân sách nhà nước: là các nguồn vốn nằm trong dự toán ngân sách Nhà nước
được Quốc hội, Hội đồng nhân dân quyết định. Được thực hiện theo quy định của Luật
Ngân sách Nhà nước và các văn bản hướng dẫn Luật.
Vốn nhà nước ngoài ngân sách: là các nguồn vốn không nằm trong dự toán ngân sách
Nhà nước được Quốc hội, Hội đồng nhân dân quyết định. Được thực hiện theo quy
định của cấp có thẩm quyền cho từng nguồn vốn.

49-2015/KHXD

Page 20

Theo quy định tại Khoản 44.Điều 4.Luật Đấu Thầu về giải thích từ ngữ, thì khái niệm
vốn nhà nước được giải thích như sau: Vốn nhà nước bao gồm vốn ngân sách nhà
nước; công trái quốc gia, trái phiếu chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương; vốn
hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ; vốn từ quỹ phát triển
hoạt động sự nghiệp; vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; vốn tín dụng do
Chính phủ bảo lãnh; vốn vay được bảo đảm bằng tài sản của Nhà nước; vốn đầu tư
phát triển của doanh nghiệp nhà nước; giá trị quyền sử dụng đất.
-

Vốn ngân sách

-

Công trái quốc gia, trái phiếu chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương

-

Vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ

-

Vốn từ quỹ phát triển hoạt động sự nghiệp

-

Vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước

-

Vốn tín dụng do Chính phủ Bảo lãnh

-

Vốn vay được đảm bảo bằng tài sản của Nhà nước

-

Vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước

-

Giá trị quyền sử dụng đất

1.2.2 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất
a. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà
nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu
sử dụng đất.
b. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là
việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng
đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
c. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang
người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
d. Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai.

49-2015/KHXD

Page 21


e. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích
đất thu hồi cho người sử dụng đất.
f. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi
để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.
g. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
h. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
i. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện
tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
k. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
công nhận quyền sử dụng đất.
1.2.3 Một số khái niệm liên quan đến tổng mức đầu tư xây dựng công trình
a. Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội dung
nghiên cứu về sự cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng theo
phương án thiết kế cơ sở được lựa chọn, làm cơ sở xem xét, quyết định đầu tư xây
dựng.
b. Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội dung về sự
cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng theo phương án thiết kế
bản vẽ thi công xây dựng công trình quy mô nhỏ, làm cơ sở xem xét, quyết định đầu tư
xây dựng.
c. Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để
tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng
nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong
thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được

thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên
cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

49-2015/KHXD

Page 22


d. Lập dự án đầu tư xây dựng gồm việc lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây
dựng (nếu có), Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ
thuật đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết để chuẩn bị đầu tư xây
dựng.
e. Người quyết định đầu tư là cá nhân hoặc người đại diện theo pháp luật của cơ quan,
tổ chức, doanh nghiệp có thẩm quyền phê duyệt dự án và quyết định đầu tư xây dựng.
f. Chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu
vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động
đầu tư xây dựng.
g. Tổng mức đầu tư xây dựng là toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng của dự án được xác
định phù hợp với thiết kế cơ sở và các nội dung của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư
xây dựng. Trường hợp phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng thì
việc xác định sơ bộ tổng mức đầu tư theo thiết kế sơ bộ là cơ sở để ước tính chi phí
đầu tư xây dựng.
1.3 Các quy định hiện hành về nguồn gốc quyền sử dụng đất của dự án đầu tư
Theo quy định của pháp luật và tổng kết từ thực tế, nguồn gốc đất để thực hiện các dự
án nhà ở thương mại hiện nay có 4 loại:
-

Nhà nước trực tiếp giao đất cho chủ đầu tư có thu tiền sử dụng đất hoặc cho chủ
đầu tư thuê trả tiền 1 lần/trả tiền hàng năm.

-

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng từ tổ chức/cá nhân có quyền sử dụng đất

-

Đất thuộc quyền sử dụng của bên/đối tác Góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào dự
án

-

Thuê/thuê lại từ các tổ chức có quyền sử dụng đất

1.3.1 Đất được nhà nước trực tiếp giao/cho thuê
Theo quy định của Luật Đất đai, dự án đầu tư xây dựng nhà ở đế bán hoặc kết hợp bán
và cho thuê thuộc đối tượng giao đất có thu tiền sử dụng đất ( Điều 55); dự án đầu tư
xây dựng nhà ở cho thuê thuộc đối tượng cho thuê đất thu tiền hàng năm hoặc 1 lần
( Điều 56).

49-2015/KHXD

Page 23


Đất thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại phải thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trong một số trường hợp đặc biệt thì đất thực hiện dự án
đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có thể được giao/cho thuê không qua đấu giá quyền
sử dụng đất ( Điều 118).
a. Giao đất/cho thuê đất thông qua đấu giá
Dự án xây dựng nhà ở thương mại thuộc đối tượng bắt buộc phải thông qua đấu giá

quyền sử dụng đất
Điều kiện để tổ chức đấu giá như sau ( Điều 119):
+ Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được phê duyệt
+ Đất đã thực hiện giải phóng mặt bằng
+ Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được phê duyệt
Bên cạnh đó đơn vị tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện
+ Thuộc đối tượng được giao đất, cho thuê đất
+ Đảm bảo điều kiện về năng lực tài chính theo Điều 14-Nghị định 43/2014/NĐ-CP
( vốn tự có >20% tổng mức đối với dự án sử dụng đất < 20ha; vốn tự có < 20% tổng
mức đối với dự án sử dụng đất > 20ha); thực hiện ký quỹ 1-3% vốn đầu tư của dự án
(Điều 42 - Luật Đầu tư) ; không vi phạm Luật Đất đai
Sau khi thực hiện đấu giá, đơn vị trúng đấu giá sẽ nhận được Quyết định công nhận
kết quả trúng đấu giá bao gồm các nội dung sau:
+Vị trí, diện tích, mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng đất và hạ tầng kỹ thuật, tài sản
gắn liền với thửa đất (nếu có);
+Tên, địa chỉ của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+Số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất
(nếu có); phương thức, địa điểm, thời gian phải nộp tiền trúng đấu giá;
+Đơn vị thực hiện ký hợp đồng thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trúng đấu giá;

49-2015/KHXD

Page 24


Sau 5 ngày kể từ ngày có Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, cơ quan Thuế
có trách nhiệm ra Thông báo nộp tiền gửi đến đơn vị trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong đó có quy định rõ thời hạn nộp tiền như sau:
+ Dự án được giao đất có thu tiền sử dụng đất: (Điều 14- Nghị định 45) Trong thời

hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp
50% tiền sử dụng đất theo Thông báo. Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng
đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo.
+ Dự án thuộc đối tượng thuê đất ( Điều 24 – Nghị định 46)
Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm, tiền thuê nộp mỗi năm 2 kỳ:
Kỳ thứ nhất nộp tối thiểu 50% trước ngày 31 tháng 5; kỳ thứ hai trước ngày 31 tháng
10 hàng năm.
Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước một lần cho cả thời gian thuê: Trong thời
hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo tiền thuê đất, thuê mặt nước của cơ quan thuế,
người thuê đất phải nộp 50% tiền thuê đất theo Thông báo. Trong thời hạn 60 ngày
tiếp theo, người thuê đất phải nộp 50% tiền thuê đất, thuê mặt nước còn lại theo Thông
báo.
Như vậy, trong vòng 65 ngày kể từ ngày có Quyết định công nhận trúng đấu giá quyền
sử dụng đất thì chủ đầu tư phải nộp toàn bộ tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền 1 lần.
Chủ đầu tư không có nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vì điều kiện để
đấu giá là đất đã giải phóng mặt bằng.Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc
trách nhiệm của Tổ chức phát triển quỹ đất ( Điều 68 – Luật Đất Đai). Số tiền này sẽ
được ngân sách hoàn trả cho Tổ chức phát triển quỹ đất theo pháp luật về ngân sách
nhà nước.
b. Giao đất/cho thuê đất không thông qua đấu giá
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được giao đất/cho thuê đất không thông qua
đấu giá trong một số trường hợp đặc biệt sau đây:
+ Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định mà không có người
tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá
+ Đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành

49-2015/KHXD

Page 25