Tiểu luận giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Việt Nam

Phần mở đầu
Xã hội ngày càng phát triển đời sống của đông đảo quần chúng nhân dân
được nâng cao thì nhu cầu về các điều kiện sống cơ bản càng đòi hỏi phải
được đáp ứng đầy đủ . Nhà ở là một vấn đề đang được xã hội quan tâm, một
xã hội phát triển không chỉ được đánh giá qua sự tăng trưởng kinh tế hay
những cơ sở vật chất của xã hội mà nó còn được đánh giá qua những chỉ tiêu
khác như : vấn đề ăn, ở , đi lại và các sinh hoạt khác của quần chúng nhân
dân. Mục tiêu của phát triển kinh tế là nâng cao đời sống của nhân dân , đáp
ứng nhu cầu của nhân dân. Muốn làm được điều đó thì Đảng và nhà nước
phải quan tâm một cách đúng mực cho nhu cầu cơ bản của nhân dân đó là vấn
đề về nhà ở.Không chỉ ở việt nam mới có câu “an cư lạc nghiệp” nhưng quả
thật với người việt nam ,nhà ở không chỉ là chỗ để ở mà còn chứa đựng cả
một tâm linh thiêng liêng của gia đình. . Căn hộ dù chỉ nhỏ vẫn không thể
thiếu vắng một bàn thờ tổ tiên , ông bà , cha mẹ . Nhà ở là nhu cầu thiết yếu
trong đời sống của mỗi con người. ở đó không chỉ là chỗ ở mà còn là nơi sinh
hoạt, tái tạo sức lao động và thực sự là tổ ấm của mỗi gia đình Đó là một nét
thuần phong mỹ tục của người việt nam. Thế nhưng trong điều kiện hiện nay
việc tạo lập một căn nhà nhỏ,một chỗ ở ổn định và bảo đảm các điều kiện sinh
hoạt tối thiểu vẫn đang là ước mơ đối với một bộ phận lớn các cán bộ ,công
nhân viên chức , lao động thu nhập thấp và đó cũng là một vấn đề hết sức bức
thiết ở hầu hết các địa phương trong nước. Nổi cộm nhất trong giai đoạn hiện
nay là nhà ở cho người có thu nhập thấp. Sở dĩ có sự quan tâm đặc biệt như
vậy vì giá cả nhà ở hiện nay đang tăng lên quá cao so với sự tăng lên về thu
nhập của người dân ,những người lao động bình thường , công nhân viên
chức nhà nước không thể mua được nhà để ở dưới bất kỳ hình thức nào nếu
không có sự giúp đỡ, hỗ trợ của nhà nước. Đáp ứng cung về nhà ở là vấn đề
khó khăn nhưng phân phối được sản phẩm đến đúng đối tượng người tiêu
dùng là vấn đề khó khăn hơn . Trên thực tế hiện nay có những dự án xây nhà

1

cho người thu nhập thấp nhưng người thu nhập lại không được mua mà lại rơi
vào tay những nhà đầu cơ và lại đẩy giá cả lên cao hơn .Qua đây có thể thấy
được rằng vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp đang là vấn đề cần được
quan tâm và nghiên cứu ,vì vậy em đã quyết định nghiên cứu đề tài :Giải
pháp phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp ở việt nam .
Ngoài phần mở đầu và kết luận đề tài gồm 4 nội dung cơ bản như sau:
Phần 1 : Khái niệm và vai trò của thị trường nhà ở
Phần 2: Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp
Phần 3: Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở việt nam
Phần 4: Một số kinh nghiệm được rút ra từ các nước trên thế giới.
Đề tài nghiên cứu với phạm vi trong nước với các số liệu được thu thập
chủ yếu là số liệu của hai thành phô lớn là thủ đô Hà Nội và TPHCM.
Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng phương pháp phân tích thị
trường,phương pháp thu thập thông tin...
Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Ngô Phương Thảo đã giúp em hoàn
thành đề án này.

2


Nội dung
1-

Khái niệm và vai trò của thị trường nhà ở

a-Khái niệm
Thị trườngBĐS là tổng hoà các mối quan hệ giao dịch về BĐS được
thực hịên thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ diễn ra trong một không gian và
thời gian nhất định . Đó là nơi diễn ra các các quan hệ giao dịch về BĐS , tại

đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá
cả và số lượng hànghoá và dịch vụ BĐS được giao dịch . Còn theo quan niệm
Marketing thì thị trường là tất cả khách hànghiện có và khách hàngtiềm ẩn.
Từ khái niệm tổng quát về thị trường BĐS ta rút ra khái niệm thị trường nhà
ở: nhà ở và thị trường nhà ở liên quan chặt chẽ với khái niệm BĐS và thị
trường BĐS ,nhà ở là một bộ phận của thị trường BĐS ,hànghoá trên thị
trường là các giao dịch về nhà ở. Thị trường nhà ở là một trong những thị
trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực
tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của
các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
b-Vai trò của thị trường nhà ở .
Thị trường nhà ở là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh
tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn
cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc
dân. Vai trò của thị trường nhà ở là rất quan trọng nó thể hiện trên các khía
cạnh sau .
Vai trò của nhà ở nói chung:
Thứ nhất: nhà ở có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi cá nhân, gia
đình trong xã hội
Nhà ở là một tài sản vật chất có giá trị của mỗi quốc gia . “An cư lạc
nghiệp” là một trong những câu nói mang tính chất mục tiêu của mỗi đất
nước, mỗi cộng đồng người việt . Bởi vì nhà ở không chỉ là nơi để ở , tránh

3


mưa , tránh nắng mà còn là nơi tái tạo sức lao động, xây dựng tổ ấm của mỗi
gia đình . Vì thế nhà ở là tài sản không thể thiếu với bất cứ một gia đình nào
trong xã hội .
Thứ hai: Nhà ở là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh

trình độ phát triển kinh tế xã hội của mỗi nước ,mức sống của mỗi dân tộc
Xã hội ngày càng phát triển thì nhà ở ngày càng được hoàn thiện hơn.
Thời kỳ trước khi đời sống của nhân dân chưa được cải thiện , thu nhập còn
thấp thì nhà ở chỉ là những ngôi nhà tranh tre, nhà cấp bốn tạm bợ , xây dựng
không theo quy hoạch va tiêu chuẩn . Nhưng ngày nay khi xã hội bước lên
một tiến mới , con ngưòi sản xuất ra nhiều của cải vật chất , lúc này không chỉ
đáp ứng về nhu cầu ăn mà còn có của cải để xây dựng nhà cửa . Những ngôi
nhà tạm bợ được thay thế bằng những ngôi nhà hiện đại cao cấp , xây dựng
trên một quy hoạch đã định trước .Những nước càng phát triển thì nhà ở càng
được xây dựng một cách hiện đại và có quy cũ . Như vậy có thể thấy được
rằng sự phát triển của nhà ở gắn liền với sự phát triển của nền kinh tế . Nhìn
vào quy hoạch ,thiết kế nhà ở có thể đánh giá được trình độ phát triển của một
quốc gia .
Không những vậy nhà ở còn có vai trò trong việc hạn chế những phát
sinh về tệ nạn, nhà ở không đảm bảo là nguyên nhân gây ra những tệ nạn
trong xã hội . Vì vậy việc đảm bảo nhà ở ổn định là một điều rất cần thiết cho
mỗi một quốc gia.
Thị trường nhà ở là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh
tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn
cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc
dân. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị
trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường
BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả
sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân
dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn
4


thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân
là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường

BĐS nhà ở.
2- Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp
a- Đặc điểm của thị trường
+Đối tượng khách hàng hay là người tiêu dùng.
Đặc điểm lớn nhất của đối tượng khác hàng này là họ có mức thu nhập
không cao nhưng ổn định , có nhu cầu, có khát vọng mua nhà để ở nhưng với
thu nhập của họ ,họ không có khả năng thanh toán một lúc cho hàng hoá đó.
Những đối tượng khách hàng trong thị trường này phải kể đến những ngưòi
lao động bình thường ,cán bộ công nhân viên chức hưởng lương nhà
nước,công nhân lao động tại các nhà máy,khu công nghiệp tập trung, khu chế
xuất ,thành phần về hưu buôn bán nhỏ lẻ..Do quy mô nghiên cứu đề án hạn
chế nên em chỉ nghiên cứu nhà ở cho những đối tượng có thu nhập thấp
nhưng có khả năng mua nhà trả góp , hay vay vốn cải tạo nhà ở. Với mức thu
nhập hộ được xác định từ 2000000 đến 4000000 Đ/tháng . Với mức thu nhập
này họ có thể tiết kiệm lương hàng tháng để dành cho việc chi trả cho nhà ở.
Trong thị trường này cầu về nhà ở đang ở dạng tiềm năng vì thực sự họ có
nhu cầu nhưng lại gặp khó khăn trong khả năng thanh toán. Vì vậy có thể
nhận định được rằng đây là một thị trường mà cầu đang ở dạng cầu tiềm năng.
Vì vậy cần phải khai thác đúng huyệt thị trường này. Tuy nhiên hiện nay việc
khai thác thị trường này chưa phải là mối quan tâm của các nhà đầu tư.Chúng
ta sẽ nghiên cứu những vấn đề về việc cung ứng nhà ở trong khu vực này để
thấy rõ hơn.
•


Những yếu tố ảnh hưởng đến cầu về nhà ở
Thu nhập của người dân: khi thu nhập tăng lên ngoài việc chi trả

cho việc ăn uống và các dịch vụ khác thì hầu hết người tiêu dùng đều ưu tiên
một khoản tiền để cho việc cải tạo nhà ở .Khi thu nhập càng tăng lên thì

khoản tiền tiết kiệm lớn dần . Thu nhập ổn định cùng với kỳ vọng về thu nhập
5


trong tương lai giúp cho họ có động lực tiết kiệm đẻ mua nhà ở.


Những chính sách của chính phủ: Chính sách của chính phủ là một

nhân tố rất nhạy cảm có ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu nhà ở của người thu
nhập thấp. Chính sách của chính phủ trong thị trường này là xây dựng quỹ
nhà ở, hỗ trợ vốn vay cho người thu nhập thấp có tiền mua nhà.ngoài ra chính
phủ còn có nhiều chính sách nâng cao đời sống cho công nhân viên chức, tầng
lớp lao động trong xã hội.


Dân số là một yếu tố có ảnh hưởng không chỉ đến nhà ở cho người

thu nhập thấp mà nó ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở nói chung. Dân số tăng
nhanh thì sẽ dẫn đến việc hình thành các gia đình trẻ tăng lên do vậy mà nhu
cầu vè nhà ở cũng tăng theo.Với kết cấu dân số trẻ như nước ta thì nhu cầu về
nhà ở sẽ tăng rất nhanh trong tương lai.
+ Đặc điểm về nguồn cung trong khu vực này.
Về doanh nghiệp và các nhà đầu tư họ thực sự không mặn mà trong việc
đầu tư trong thị trường này, đó là một điều rất dễ hiểu bởi vì mục đích
hàngđầu của doanh nghiệp là lợi nhuận ,vì vậy các nhà đầu tư luôn tím đến
những thị trường có kỳ vọng mang lại lợi nhuận cao hơn như xây dựng nhà
cho người thu nhập cao,nhà chung cư cao cấp…Do vậy mà thị trường nhà ở
cho người thu nhập thấp luôn bị bỏ ngỏ, mặc dù đây là thị trường được nhà
nước khuyến khích và tạo nhiều điều kiện thuận lợi .Mặt khác của vấn đề đó

là nguồn vốn , vốn đầu tư trong thị trường này đòi hỏi lớn và thời gian thu hồi
vốn nhanh thì nhà đầu tư mới có thể đầu tư xây dựng các công trình khác.
Nhưng với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp thì không thể đáp ứng
được điều đó , sản phẩm sau khi bán phải mất một thời gian khá dài mới có
thể thu được tiền, đó cũng là nguyên nhân mà các nhà đầu tư không muốn đầu
tư vào thị trường này.
Về phìa nhà nước:Nhà nước hàng năm có quỹ nhà ở dành cho người thu
nhập thấp nhưng vẫn không thể đáp ứng được nhu cầu quá lớn. Nhà nước hỗ
trợ về vốn, dành cho khu vực này quỹ đất nhất định trong tổng quỹ đất đai,
6


tạo điều kiện để các doanh nghiệp tạo ra sản phẩm bán trên thị trường.
+ Về đặc điểm của hàng hoá trong thị trường này
Nhà nước đã có nhưng quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà ở cho
người thu nhập thấp. Các điều kiện được quy định trong QĐ
17/2006/QĐ- BXD ngày 7/6/2006 như sau :
Điều kiện tối thiểu đối với một phòng ở
1.

Diện tích sử dụng phòng ở không được nhỏ hơn 9m2; chiều rộng

thông thuỷ của phòng tối thiểu không dưới 2.40m; chiều cao thông thuỷ của
phòng ở chỗ thấp nhất không dưới 2.70m.
2.

Diện tích sử dụng bình quân cho mỗi người thuê để ở không nhỏ

hơn 3m2( không tính diện tích khu phụ )
3.

Phòng ở phải có cửa đi, cửa sổ đảm bảo yêu cầu thông gió và

chiếu sang tự nhiên. Tỷ lệ diện tích cửa lấy ánh sang không nhỏ hơn 1/10 diện
tích phòng. Cửa đi phải có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 0.75m. Cửa đi phải
có khoá, cửa sổ phải có chấn song đảm bảo an toàn, an ninh trong sử dụng;
phải đảm bảo cho mỗi người thuê có giường để ngủ.
4.

Phải có đèn đủ ánh sang chung cho cả phòng (đảm bảo độ rọi tối

thiểu 50 lux ); phải đảm bảo cho mỗi người thuê tối thiểu 1 ổ cắm điện; mỗi
phòng phải có riêng một aptomat.
5.

Nếu một phòng ở được xây dựng khép kín thì xí, tiểu, tắm phải

có tường ngăn cách với chỗ ngủ và phải đảm bảo hợp vệ sinh.
Điều kiện tối thiểu cho một nhà ở:
1-Móng nhà phải được xây dựng bằng vật liệu bền chắc, đủ khả năng
chịu tải toàn nhà, chống thấm lên tường.
2- Nền nhà phải được lát gạch hoặc láng vữa xi măng . Độ cao của nền
nhà phải cao hơn mặt đường tối thiểu là 03m và cao hơn mạt sân, hè tối
thiểu là 0.15m.
3- Tường bao che và tường ngăn các phòng phải được làm bằng vật
liệu bền chắc đảm bảo yêu cầu phòng cháy, cách âm, cách nhiệt, mặt
7


tường trong phòng nếu xây bằng gạch thì phải trát phẳng và quét vôi 3

nước hoặc sơn.
4- Mái nhà không được lợp bằng vật liệu dễ cháy và phải bảo đảm
không bị thấm giột. Trường hợp lợp bằng tôn hoặc fibro xi măng phải
có trần chống nóng, chống ồn.
5- Nhà ở phải có cấu trúc vững chắc ,chống được gió bão.
6- Mỗi phòng ở phải có lối ra vào và cửa sổ riêng biệt.
7- Về cấp điện: Đường dây cấp điện phải bảo đảm an toàn theo quy
định của nghành điện; phải có đèn chiếu sang ngoài nhà đảm bảo đủ
ánh sang khi đi lại.
8- Về cấp nước sinh hoạt: bảo đảm cung cấp nước sạch tối thiểu
75l/1ng/1 ngày đêm. Trường hợp dùng nước giếng khoan phải có bể lọc
đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh nước uống số 1329/2002/BYT/QĐ của bộ y
tế.
9- Về thoát nước: phải có đường ống hoát nước kết nối với hệ thống
thoát nước chung của khu vực . Trường hợp dùng mương, rãnh thoát
nước phải có nắp đậy.
10- Về phòng cháy chữa cháy nổ: phải có bể chứa nước phục vụ cứu
hoả và các thiết bị phòng cháy nổ theo quy định.
11- Về vệ sinh môi trường: Mỗi nhà cho thuê phải có chỗ nấu ăn, chỗ
giặt và phơi quần áo với diện tích bình quân tối thiểu 0.4m2/người.
Như vậy đối với nhà ở khi xây dựng phải tuân thủ theo quy định kỹ
thuật của nhà nước, hợp theo quy hoạch đã định sẵn. Ngoài ra các nhà
đầu tư phải biết quan tâm đến sản phẩm tương ứng với nhu cầu thực
của khách hàng, căn cứ vào thu nhập thực tế của họ. Bên cạnh đó kinh
doanh nhà ở cần quan tâm nghiên cứu đặc điểm mua sắm ở trên thị
trường với các đặc điểm cơ bản như: khách hàng mua sắm xuất phát từ
nhu cầu và khả năng thanh toán trong từng giai đoạn cụ thể. Các doanh
nghiệp cần có công tác khảo sát thị trường, phân khúc thị trường để đưa
8

ra những sản phẩm tương đồng cho từng nhóm đối tượng khách hàng.
Để khai thác tốt thị trường này các công ty kinh doanh nhà ở phải có
chính sách khuyến khích, chính sách đầu tư để khơi gợi những khác
hàng tiềm năng của mình.
+Cân bằng cung cầu trên thị trường: Khách hàng có nhu cầu mua sắm
nhưng lại không có khả năng thanh toán đây là một vấn đề hết sức khó
khăn cho cả khách hàng và nhà đầu tư.Ngoài ra thông tin về sản phẩm
chưa minh bạch, sản phẩm chưa được công bố thì đã bán hết cho những
khách hàng không có nhu cầu ở mà chủ yếu để đấu cở. Khi sản phẩm
đến được người tiêu dùng thì giá cả đã bị đẩy lên quá cao. Người tiêu
dùng đã khó khăn lại càng khó khăn hơn trong việc mua nhà để ở. Trên
thị trường này rất khó xác định đối tượng khách hàng,vì hiện nay vẫn
chưa có tiêu chí cụ thể để xác định đối tượng nào là đối tượng có thu
nhập thấp. Nên sản phẩm tạo ra cho người thu nhập thấp nhưng lại rơi
vào tay những người có thu nhập cao.
b- Sự cần thiết phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp.
Như chúng ta đã biết, hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá là một hiện
tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá. Một nền kinh tế
sản xuất hàng hoá không thể tồn tại và phát triển nếu không có các hoạt
động tao đổi, mua bán này. Nhà ở là một hàng hoá trên thị trường bất
động sản,vì vậy việc phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập
thấp cũng là một tất yếu khách quan. Ngoài ra sự phát triển thị trường
nhà ở cho người thu nhập thấp là rất cần thiết vì những lí do sau:
Nhà ở là một nhu cầu cở bản của con ngưòi,sau nhu cầu ăn uống là nhu
cầu có nhà ở. Nhưng không phải tất cả gia đình đếu lo cho mình được
nhà ở. Nhà ở là một tài sản có giá trị lớn,muốn có một ngôi nhà thì đòi
hỏi phải có khả năng về tài chính. Với đại bộ phận người lao động với
mức thu nhập thì khả năng chi trả cho một ngôi nhà là một điều rất khó
khăn. Hiện nay giá nhà đất có xướng tăng lên rất nhiều so với mức tăng

9


về thu nhập của người lao động. Vì thế để mua được nhà ở đối với
người thu nhập là điều không thể nếu không có sự hỗ trợ của nhà nước.
Thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, các thông tin
về hàng hoá không đầy đủ và phổ biến rộng rãi. Trên thị trường ngoài
những khách hàng co nhu cầu sủ dụng còn xuất hiện một lượng cầu
tương đối lớn là cầu về mua để đầu cơ, kinh doanh. Làm cho giá cả đẩy
lên cao khiến người tiêu dùng không thể mua được. Vì vậy mà cần phát
thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp, phải có chính sách phát triển
thị trường này để hạn chế đầu cơ, giúp cho người thu nhập thấp trong
xã hội có thể tiếp cận với sản phẩm. Về việc đầu tư cho BĐS nhà ở gặp
nhiều khó khăn vì việc vay vốn của các hộ gia đình để mua nhà còn gặp
nhiều vướng mắc do họ không chứng minh được khả năng tài chính của
mình đối với tổ chức tín dụng.Chính vì vậy nhà nước phải có những
chính sách phát triển phù hợp để giải quyết vấn đề nhà ở cho đối tượng
thu nhập thấp.
3-Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở việt nam.
Người thu nhập thấp ở việt nam
Khái niệm vế người thu nhập thấp: Trong đô thị nước ta có đối tượng
dân cư người nghèo khác với NTNT .Người nghèo được xác định là
người (hộ) thiếu ăn không thể tự lo cho mình nhà ở mà phải do nhà
nước hỗ trợ hoàn toàn. Còn NTNT là người (hộ) với điều kiện ở chật
chội,kém chất lượng với mức thu nhập thấp nhưng ổn định và cũng có
khả năng dành một phần ít thu nhập cho việc lo cải thiện nhà ở với sự
trợ giúp của nhà nước.
Người thu nhập thấp theo bộ lao động thương binh vã xã hội: NTNT
đô thị thu nhập bình quân một tháng của họ chỉ đáp ứng với nhu cầu cơ
bản với cuộc sống hiện tại của con người, có mức sống trên mức trung

bình tối thiểu,còn khó khăn tiếp cận với cải thiện nhà ở.
Theo dự thảo trình quốc hội của “ đề án phát triển nhà ở cho đối
10


tượng thu nhập thấp như quy định trên, có khả năng tích luỹ để giải
quyết chỗ ở nếu được nhà nước hỗ trợ, giúp đỡ ( thông qua hình thức
bán nhà trả góp, cho thuê nhà, cho vay vốn ưu đãi ). Các hộ NTNT gặp
khó khăn về chỗ ở là cán bộ, công nhân viên chức hưởng lương từ ngân
sách , công nhân viên chức làm việc tại các cơ quan nhà, doanh nghiệp
thuộc các thành phần kinh tế . Và công nhân làm việc tại tại các khu
công nghiệp tập trung, khu chế xuất.
Trên thế giới nhiều tập đoàn đã thành công khi thiết lập được mô hình
kinh doanh cho thị trường của nhóm người có thu nhập thấp. Việt Nam
là nước có số lượng người thu nhập thấp rất đông nhưng có ít DN thiết
lập mô hình kinh doanh hiệu quả với thị trường này.
Nhà ở cho người thu nhập thấp đang là chuyện thời sự của nhiều người
dân trong thành phố, nhất là trong những năm gần đây do tác động từ
quá trình đô thị hóa, giá đất tăng cao khiến cơ hội mua nhà ở của những
người có thu nhập thấp ngày càng xa...
Cách đây không lâu, trong buổi làm việc với Liên đoàn Lao động thành
phố, Chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Quốc Triệu đã đề cập nhiều đến việc
chăm lo, xây dựng các chính sách đối với người lao động có thu nhập thấp,
trong đó nhà ở là lĩnh vực được đặc biệt quan tâm. Theo đó, Chủ tịch yêu cầu
chính quyền và Công đoàn các cấp phải coi vấn đề nhà ở cho người có thu
nhập thấp là một chuyên đề, một nhiệm vụ trọng tâm và cho biết, thời gian tới
thành phố sẽ có chương trình riêng về nhà ở cho người lao động có thu nhập
thấp.
Thực trạng cầu về nhà ở của người thu nhập thấp.
Theo số liệu của Cục Thống kê Hà Nội, hiện số gia đình thu nhập thấp

có khó khăn về nhà ở đang công tác và làm việc tại 3.500 cơ quan, tổ chức
trên địa bàn thành phố là 180.000 hộ (chiếm 60% nhu cầu nhà ở của toàn
thành phố). Điều này cho thấy, cùng với nhu cầu của nhiều người dân, vấn đề
nhà ở cho các đối tượng là công nhân viên chức là một vấ đề cấp bách.
11


Hiện nay, nhà ở cho những người có thu nhập thấp là một vấn đề hết sức
bức thiết ở hầu hết các địa phương trong cả nước. Với tổng số khoảng 16 triệu
công nhân viên chức lao động, trong đó có 865.000 công nhân lao động ở 130
khu công nghiệp, khu chế xuất… thì chỉ có 20% công nhân có chỗ ở ổn định,
còn lại chưa có chỗ ở hoặc phải thuê chỗ ở tạm với diện tích 2-3m2/người.
Chỉ có 2% số lao động được ở trong nhà trọ do chủ doanh nghiệp hoặc các tổ
chức đoàn thể đầu tư xây dựng. Nhà trọ ở các khu công nghiệp phần lớn do
người dân tự phát lập ra, không đảm bảo điều kiện về vệ sinh môi trường,
điện, nước, ăn ở chật chội, làm ảnh hưởng đến sức khỏe và năng suất lao
động, dễ xẩy ra tệ nạn xã hội. Một bộ phận lớn cán bộ, công chức, viên chức,
quân nhân, sỹ quan vẫn chưa có nhà ở vẫn phải thuê nhà ở với giá cao so với
đồng lương hàng tháng (giá thuê khoảng 750.000-1500.000đ/tháng) hoặc thuê
nhà ở giá có rẻ hơn nhưng không đảm bảo các điều kiện sinh hoạt tối thiểu,
ảnh hưởng đến sức khỏe và khả năng tái tạo sức lao động dễ xẩy ra tệ nạn xã
hội.
Hiện nay, dân số nước ta khoảng trên 80 triệu người. Theo kết quả dự
báo, đến 2010 dân số nước ta khoảng 88,3 triệu người, trong đó dân số đô thị
khoảng 29,2 triệu người, chiếm tỷ lệ 33% tổng số dân toàn quốc. Dân số nông
thôn khoảng 59,1 triệu người. Theo Quyết định Phê duyệt Ðịnh hướng phát
triển nhà ở đến năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ, kế hoạch đề ra cho phát
triển nhà ở đô thị phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người
khoảng 15 m2 sàn vào năm 2010 (vốn đầu tư phát triển nhà ở tính bình quân
cả nước trong giai đoạn 2004-2010 khoảng 400.000 tỷ đồng) và 20 m2 sàn

vào năm 2020, chất lượng nhà ở đạt tiêu chuẩn quốc gia. Phấn đấu để mỗi hộ
dân đô thị được ở trong căn hộ độc lập. Trong đó tập trung chỉ đạo thực hiện
phát triển nhà ở theo dự án. Triển khai tốt các chính sách ưu đãi trong xây
dựng nhà ở, phục vụ nhu cầu của cán bộ, công chức, viên chức và người thu
nhập thấp.
Thực trạng cung nhà ở cho người thu nhập thấp.
12


Những năm gần đây, xuất phát từ nhu cầu đặt ra, quỹ nhà của thành phố
tăng nhanh nhưng so với nhu cầu thực tế chỉ như muối bỏ bể. Thành phố đã
đầu tư xây dựng 3000 căn hộ cho những người khó khăn về nhà ở bao gồm
người nghèo, các đối tượng chính sách, trong đó có hơn 1000 nhà tình thương
với tổng kinh phí trên 13 tỷ đồng. Bên cạnh đó, thành phố cũng đã xây dựng
thí điểm nhà 5 tầng gồm 25 căn hộ tại đường Láng cho cán bộ, công nhân
viên chức thuê với điều kiện có 10 năm công tác, có thu nhập dưới 450.000
đ/tháng/người và chưa được hưởng quyền lợi về nhà đất tại cơ quan vợ,
chồng... Và theo những thống kê mới nhất từ Sở Tài nguyên, Môi trường và
Nhà đất, đến nay tại các khu đô thị đã có 2700 căn hộ dành cho các đối tượng
có thu nhập thấp và 1500 trong số đó đã được bàn giao. Số còn lại nằm trong
các dự án đang được triển khai. Theo kế hoạch, đến hết năm nay thành phố dự
kiến xây dựng 10.000 căn hộ, tương đương 450.000m2 sàn trong tổng số 50%
quỹ nhà chung cư cao tầng để bán cho các đối tượng là cán bộ, công nhân
viên chức khó khăn về nhà ở, có diện tích bình quân dưới 5m2/người. Mặc dù
tổng diện tích nhà ở trong cả nước đã tăng từ 629 triệu m2 năm 1991 lên 739
triệu m2 vào năm nay, nhưng nhà ở vẫn thiếu trầm trọng. Nguyên nhân của
tình trạng này là do giá cả nhà đất biến động mạnh, tăng quá cao với thu nhập
của đại bộ phận dân cư. Tại các đô thị, hiện giá thành 1 m2 sàn xây dựng
khoảng 2 triệu đồng, gồm cả chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh,
chi phí thuê đất, sử dụng đất, đẩy mức giá nhà thông thường lên 120-200 triệu

đồng/căn hộ diện tích 60-80 m2; mức căn hộ trả góp khoảng từ 100 đến 140
triệu đồng/căn hộ 40-60 m2.
Với mức giá này, theo đánh giá của Cục Quản lý Nhà, có khoảng 50%
số dân cư không có khả năng cải thiện nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào, nếu
không có sự trợ giúp. Hầu hết các dự án phát triển nhà của Hà Nội, TP HCM
thời gian qua nói là phục vụ người có thu nhập thấp nhưng giá cả thì đối
tượng này không thể với tới được.
Những bất cập và khó khăn trong việc phát triển thị trường nhà ở.
13


Cố gắng, nỗ lực là vậy nhưng thực tế cho thấy, việc đáp ứng nhu cầu
nhà ở cho người nghèo, cho cán bộ công nhân viên chức có thu nhập thấp
hiện vẫn là thách thức không nhỏ. Nhiều người muốn mua nhà nhưng đành
“mong đợi ngậm ngùi” bởi giá nhà thì cao mà muốn chứng minh mình là
người có thu nhập thấp thì không dễ bởi chưa có tiêu chí đánh giá. Đã có
những đề án về phương thức bán nhà trả góp cho người có thu nhập thấp
nhưng cái khó vẫn là cần một môi trường pháp lý hoàn thiện, nhằm tạo thuận
lợi cho cả người mua và người bán. Chẳng hạn, trả góp theo cách nào để nhà
đầu tư yên tâm và người lao động cũng yên tâm? Góp ý về phương thức bán
nhà cho các đối tượng này, một số cơ quan cho rằng nên áp dụng trả góp bằng
cách trừ dần vào lương chứ không nên trả theo từng năm. Người mua nhà
phải có cam kết trả hết tiền cho chủ đầu tư, tránh trường hợp chây ỳ, đồng
thời chủ đầu tư có trách nhiệm giúp người mua hoàn tất mọi thủ tục sang tên,
trước bạ khi họ trả hết tiền. Không ít ý kiến cho rằng cần thiết phải xây dựng
tiêu chí thế nào là người có thu nhập thấp, thế nào là người có khó khăn về
nhà ở... Có như vậy, chính sách nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp
mới phát huy được hiệu quả, tránh tình trạng người có nhu cầu thì không
được mua, người mua được thì để đo.
Chính sách thất bại vì thiếu công bằng: Khu chung cư Xuân La dành cho

người có thu nhập thấp đã xây xong nhưng không biết phân phối cho ai. Có
người cực nghèo được hỗ trợ mua nhà chung cư nhưng chưa thấy đến ở đã
sang tên. Khoảng 80% căn hộ có người mua nhưng không đến ở...
Tình trạng bất cập nêu trên là “do cách làm mang nặng tính chất hành
chính, quan liêu. Ví dụ vốn ngân sách (chính sách nhà ở cho người có thu
nhập thấp) có tình trạng sử dụng kém hiệu quả, không đảm bảo đúng đối
tượng được thụ hưởng”.
Hiện nay, số hộ có người có thu nhập thấp ở Hà Nội, thu nhập bình quân
dưới 1 triệu đồng/người/tháng, chiếm khoảng 70%. Tuy nhiên, TS. Lê Duy
Hiếu, Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, không chỉ người có thu nhập thấp, cả
14


người có thu nhập mức trung bình hiện nay cũng không thể mua được nhà. Lý
do chính là “thay vì tạo ra một thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả
là thị trường giá rất cao, lũng đoạn với sự tham gia của tổng công ty nhà
nước, quan chức, nhà đầu cơ...”Trong bối cảnh giá nhà cao ngất ngưởng, nhà
ở cho người có thu nhập thấp lại có giá thấp (nhờ chính sách ưu đãi) đã tạo ra
thị trường “hai giá” cao – thấp chênh lệch lớn. “Đây chính là mặt trái của
chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp”, vì vậy “Nảy sinh cơ chế xin –
cho, không đúng đối tượng cần được hỗ trợ. Bằng chứng là khu nhà ở Xuân
La, xây xong nhưng chưa phân cho ai đã có khiếu kiện ầm ĩ”.
Chưa kể đến chất lượng nhà dành cho người có thu nhập thấp đang có
nhiều tranh cãi, giải quyết vấn đề quỹ đất cũng khá chật vật. Hiện Hà Nội có
quỹ đất dành cho người có thu nhập thấp, nhưng lại ở các khu vực xa nội
thành. Những nơi ấy, “Thậm chí mời họ đến ở khu chất lượng cao, diện tích
rộng họ cũng không đồng ý vì xa nguồn sống của họ”, Kiến trúc sư Đào Ngọc
Nghiêm nói: Viện Nghiên cứu phát triển KTXH Hà Nội đã thắng thầu đề tài
giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp của UBND TP Hà Nội. Tuy đề
tài mới đang ở giai đoạn đầu, nhưng ông Nghĩa nhận định, việc tôn trọng giá

thị trường là biện pháp tốt nhất để giảm gánh nặng cho nhà nước và tìm được
đúng đối tượng để hỗ trợ. Cụ thể, giá bán nhà áp theo thị trường, sau đó mới
tách bạch phần ưu đãi, trợ cấp chứ không lẫn lộn như hiện đang áp dụng.
Chính sách khuyến khích đầu tư chưa thực sự thông thoáng:Chính sách
khuyến khích đầu tư xây dựng nhà xã hội của thành phố vẫn chưa thực sự ưu
ái đối với các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, thủ tục trình duyệt hồ sơ chuẩn bị
đầu tư tại một số sở, ban, ngành còn rất chậm, gây ảnh hưởng không nhỏ đến
kế hoạch, tiến độ triển khai dự án của chủ đầu tư"Ngoài ra còn một số vấn đề
như: chính quyền địa phương bắt buộc tất cả các chủ đầu tư, kể cả nhà đầu tư
nước ngoài phải dành một phần quỹ nhà, đất trong dự án được hưởng ưu đãi
để chuyển giao cho chính quyền địa phương giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho
đối tượng thu nhập thấp là không phù hợp. Hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú
15


trọng đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán, rất ít doanh nghiệp tham gia
đầu tư xây dựng nhà ở để bán trả góp hay cho thuê. Còn Nhà nước không trực
tiếp đầu tư xây dựng nhà ở nên không có quỹ nhà ở để điều tiết thị trường
càng làm cho tình hình bức xúc hơn
Khó khăn trong việc huy động vốn: nhiều chuyên gia kinh tế còn cho
đây là yếu tố quyết định đến sự thành bại của chương trình nhà ở cho người
thu nhập thâp.Thực sự đây là vấn đề hết sức khó khăn vì kênh huy động vốn
cho người thu nhập thấp chủ yếu dựa vào Ngân hàng nhưng các ngân hàng
không muốn cho vay vốn vì những người thu nhập thấp không có tài sản để
thế chấp cho ngân hàng. Mà ngân sách nhà nước thì có hạn chế không đủ để
trang trải.
4- Giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp.
Phát triển thị trường nhà ở cho người th nhập thấp không chỉ là nhiệm
vụ của riêng cá nhân, tổ chức nào mà nó là sự hoàn thiện cả về phía nhà nước
và doanh nghiệp. Chúng ta sẽ lần lượt nghiên cứu từng giải pháp cụ thể.

Thứ nhất là giải pháp từ phía doanh nghiệp: doanh nghiệp cần khai đúng
huyệt của thị trường,khảo sát thị trường một cách cụ thể để đưa ra sản phẩm
phù hợp với nhu cầu thực tế của khách hàng.
Sau khi doanh nghiệp xây dựng xong thì phải công khai minh bạch
thông tin về sản phẩm rộng rãi với quần chúng nhân dân, tránh tình trạng nhà
xây cho người thu nhập thấp lại rơi vào tay những người có thu nhập cao.Điều
quan trọng nhất là xác định đúng đối tượng khó khăn. Phải làm thế nào để quỹ
nhà tạo ra đưa được đúng địa chỉ. Có những trường hợp không phải khó khăn
tranh thủ lợi dụng để có những suất nhà, sau đó bán đi, thu lời. Phải xử lý chặt
chẽ những đối tượng này. Trong luật đã có quy định về xử lý trục lợi mua
bán, vấn đề là việc thực thi.
Giải pháp từ nhà nước:
Thứ nhất : không bắt buộc doanh nghiệp làm chính sách xã hội.
Nhiều đại biểu cho rằng nên tách bạch giữa thực hiện chính sách xã hội
16


và đầu tư của DN, phải có riêng chính sách đối với việc xây dựng khu dân cư.
Bởi vì khi DN đầu tư vào đô thị mới, chỉ nhìn vào lợi nhuận mà ít quan tâm
đến khía cạnh xã hội''.Không bắt buộc nhà đầu tư phải xây nhà cho người có
thu nhập thấp, người nghèo. Mà chính quyền địa phương trong quy hoạch chi
tiết khu đô thị phải ''dành chỗ'' xây dựng cho đối tượng này. Chính sách nhà ở
phải đồng bộ phát triển cả hai hệ thống: nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.
Nhà nước cần phải trực tiếp tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà ở thay vì thả
nổi cho thị trường. Bên cạnh đó, cần có những giải pháp khuyến khích các
thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở để bán trả dần, cho thuê... Và
cũng không thể không nhắc đến việc giải quyết tận gốc vấn đề, Nhà nước cần
có cơ chế khuyến khích hình thành và phát triển các nguồn vốn vay dài hạn,
có quy mô khoản vay, điều kiện thế chấp, lãi suất phù hợp với khả năng của
đối tượng thu nhập thấp để hỗ trợ đối tượng này cải thiện chỗ ở

Nhà nước ban hành chính sách giành nguồn vốn ưu đãi cho xây dựng
nhà ở khuyến khích mọi thành phần kinh tế được thuê đất với giá ưu đãi khi
xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp thì cũng cần thành lập quỹ phát triển
nhà ở của cả nước, của các tổ chức xã hội nghề nghiệp hoặc một địa danh
nhất định. Đồng thời, có chính sách thu hồi vốn từ kinh doanh nhà ở cho
người thu nhập cao điều tiết thích hợp cho vốn xây dựng nhà ở thu nhập thấp.
Đối với các chung cư cũ nguy hiểm cần được phá dỡ, lựa chọn quy mô tối ưu
để đảm bảo đồng bộ lợi ích của người sử dụng, nhà đầu tư và của nhà nước để
tăng quỹ nhà ở.
Thứ hai có chính sách đồng bộ: Phải xác định tiêu chí thế nào là người
có thu nhập thấp. Tiêu chí này là rất quan trọng. Bởi lẽ nó tránh được những
bất cập trong việc “bình bầu” những hộ có thu nhập thấp.
Lấy ví dụ: nếu ta tính toán mức thu nhập chung của từng hộ trong một năm với mức
50 triệu đồng là thấp, thì sẽ phải giải quyết như thế nào giữa mức thu nhập chung và thu
nhập từng nhân khẩu trong hộ đó? Nếu một hộ có bốn nhân khẩu, thì mức 50 triệu
đồng/năm sẽ là trên 12 triệu đồng/năm đối với một nhân khẩu.

17


Nhưng nếu hộ đó có tám nhân khẩu, thì mức thu nhập trung bình của một nhân khẩu
chỉ hơn 6 triệu đồng/năm. Trong khi đó, chi phí cho những sinh hoạt thường ngày và
những chi phí xã hội khác vẫn phải tính đến. Cho nên, một bảng tiêu chí chi tiết cho vấn đề
người có thu nhập thấp là rất cần thiết.
2. Phải có chính sách hỗ trợ người có thu nhập thấp mua nhà. Từ lâu nay, vấn đề làm
đau đầu người có thu nhập thấp nhất vẫn là lấy tiền đâu để mua nhà. Nếu đi vay để mua
nhà, lấy gì để trả nợ, làm gì để sinh sống?
Cái vòng luẩn quẩn ấy khiến nhà ở vẫn là một giấc mơ đối với họ. Bây giờ, khi mua
nhà, người dân được hỗ trợ tài chính rất lớn. Nhưng đó chỉ là chính sách được áp dụng cho
người có thu nhập ổn định, có thể chứng minh được với nhà đầu tư về khả năng trả nợ.

Ngân hàng chính sách xã hội cần phải được rót vốn nhiều hơn nữa để có thể hỗ trợ
tối đa người có thu nhập thấp mua nhà. Hỗ trợ tài chính chỉ thu lãi rất thấp.
3. Tạo điều kiện về nhà ở phải đi đôi với tạo việc làm. Từ lâu nay, người có thu nhập
thấp vẫn phải bám địa bàn, phải lăn lộn ngoài đường phố với những nghề nghiệp có thu
nhập thấp... Cho nên việc tạo ra 30.000 căn nhà phải đi đôi với tạo ra 30.000 công việc để
người thu nhập thấp có cơ hội làm việc sinh sống và trả nợ.
Thứ ba là phải có chính sách khuyến khích đầu tư hợp lí: các doanh nghiệp vốn
không mặn mà khi đầu tư xây dựng thị trường nhà ở cho người có thu nhập . Vì vậy nhà
nước cần có chính sách ưu đãi trong đầu tư, ưư tiên vôn ngân ngân sách cho những dự án
xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Ngoài ra nhà nước cần dành cho thị trường này
một quỹ đất nhất định để xây dựng. Tạo môi trường đầu tư cho cả những doanh nghiệp
trong nước và nước ngoài. Giảm thiểu nhưng thủ tục rườm ra trong giấy tờ về nhà đất,
giảm thuế sử dụng đất cho doanh nghiệp. Sau khi sản phẩm của doanh nghiệp hoàn thành
thì nhà nước có trách nhiệm phân phối đến người tiêu dùng.

18


Nhà cho thuê - hướng đi mới

Tạo lập quỹ nhà ở cho thuê, thuê mua với giá cả phù hợp - một trong
những biện pháp quan trọng để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp đang
được bàn thảo để triển khai rộng tại Việt Nam.
Việc Nhà nước đầu tư xây dựng quỹ nhà ở để cho thuê và thuê mua vừa
góp phần giải quyết nhu cầu bức xúc cho người lao động vừa đảm bảo sự
công bằng xã hội. Mặc dù hình thức cho thuê nhà ở thu hồi vốn chậm hơn so
với trường hợp bán đứt cho người mua nhưng theo đánh giá của chuyên gia,
Nhà nước không bị thất thoát tài sản vì quỹ nhà này vẫn do Nhà nước năm
giữ.
Tuy nhiên, việc quản lý quỹ nhà ở cho thuê thuộc sở hữu nhà nước đòi

hỏi phải có những thay đổi theo hướng quy định rõ quyền lợi, nghĩa vụ của
bên cho thuê và bên thuê nhà ở, khắc phục tình trạng buông lỏng quản lý quỹ
nhà cho thuê của Nhà nước như những năm trước đây.
Về mô hình, theo ông Trịnh Huy Thục, quỹ nhà này cần xây dựng theo
nguyên tắc không bao cấp về giá thuê, thuê mua nhưng có hỗ trợ hợp lý để giá
thuê, thuê mua phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập thấp.
Muốn vậy, cần phải có quy định giới hạn về loại nhà, quy mô căn hộ, tiêu
chuẩn trang thiết bị, đồng thời phải có quy định cụ thể tiêu chí đối tượng được
thuê, thuê mua nhà ở cũng như các chế tài quản lý chặt chẽ để tránh thất thoát,
lãng phí và xuống cấp đối với quỹ nhà cho thuê.
Tuy nhiên, ngoài nguồn đầu tư phát triển quỹ nhà ở từ ngân sách, Nhà
nước cũng cần khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển
và kinh doanh nhà ở theo quy định để bán trả chậm, trả dần, cho thuê và thuê
mua cho đối tượng thu nhập thấp. Trong các dự án nhà ở cũng cần chú trọng
phát triển đa dạng các loại nhà, kể cả qui mô căn hộ, tiêu chuẩn trang thiết bị
nội thất, hình thức kinh doanh (bán trả dần, cho thuê, thuê mua...) phù hợp với
khả năng tài chính và điều kiện thu nhập của các đối tượng thu nhập thấp.

19


Và mô hình hợp tác xã nhà ở
Liên minh hợp tác xã Việt Nam với sự giúp đỡ của một số tổ chức quốc
tế đã giới thiệu mô hình rất mới mẻ ở Việt Nam - hợp tác xã nhà ở dành cho
đối tượng thu nhập thấp, đặc biệt các gia đình trẻ. Dù chưa từng có tiền lệ
nhưng hiện nay không có trở ngại pháp lý nào cho mô hình này, vấn đề chỉ
còn ở chỗ, tìm kiếm kiến thức, kinh nghiệm thực tế về mô hình hoạt động của
một số nước và hình thành con đường xây dựng mô hình hợp tác xã nhà ở tại
Việt Nam.
Hợp tác xã nhà ở là một tổ chức kinh tế - xã hội được thành lập tự

nguyện nhằm cung cấp nhà ở liên tục và lâu dài cho các xã viên - những
người sở hữu và kiểm soát hợp tác xã này. Một số tiêu chí mà hợp tác xã nhà
ở đưa ra rất thuyết phục như cung cấp nhà ở cho xã viên với giá thấp nhất có
thể được đi kèm với các dịch vụ tốt, giá thích hợp, đảm bảo môi trường tự
nhiên và xã hội tốt trong khu vực nhà ở...
Theo Liên minh hợp tác xã Việt Nam, việc xây dựng và thành lập hợp
tác xã tại các khu nhà ở mới và việc chuyển đổi các khu nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước hiện nay sang mô hình hợp tác xã nhà ở đều được quan tâm như
nhau. Dự kiến, hệ thống hợp tác xã nhà ở của Việt Nam được tổ chức theo 3
cấp: Liên minh hợp tác xã Nhà ở quốc gia; các liên hiệp hợp tác xã nhà ở và
các hợp tác xã nhà ở.
Để mua được nhà, các xã viên có thể tìm kiếm nguồn tài chính từ
Chương trình tiết kiệm nhà ở/câu lạc bộ tiết kiệm; các khoản tiết kiệm cá
nhân; các khoản vay từ gia đình, người thân; vay từ ngân hàng và các khoản
vay hoặc tài trợ từ người sử dụng lao động, công đoàn. Về phía hợp tác xã, để
có đất phát triển nhà ở sẽ phải mua quyền sử dụng đất thông qua đấu thầu;
chính quyền địa phương giao quyền sử dụng đất theo chính sách ưu đãi; thuê
đất; đổi quyền sử dụng đất của cá nhân lấy các căn hộ...
Chương trình tiết kiệm nhà ở được triển khai theo hình thức, trước tiên,
các thành viên tham gia chương trình tiết kiệm để có quyền mua nhà của hợp
20


tác xã nhà ở. Để có thể duy trì được chất lượng của các tòa nhà, phí dịch vụ
hàng tháng của xã viên sẽ đưa vào quỹ tiết kiệm dự trữ dành cho việc duy tu
bảo dưỡng bên trong và bên ngoài tòa nhà. Xã viên cũng có thể để dành cho
con cháu, tạo điều kiện cho con cháu cơ hội mua nhà của hợp tác xã trong
tương lai.
5- Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về vấn đề phát triển
thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp.

Chúng ta sẽ nghiên cứu một số kinh nghiệm Mỹ đưa ra để phát triển thị
trường nhà ở cho người thu nhập thấp.
1, Vấn đề nhà ở cho người nghèo là vấn đề được sự quan tâm của các tổ
chức, chính phủ,cơ quan chính quyền, bang, liên bang. Khẩu hiệu của họ với
vấn đề tạo điều kiện cho những người có thu nhập thấp và người nghèo là:
“khuyến khích tạo điều kiện hỗ trợ” chứ không phải là bao cấp hoặc để cho
những đối tượng này phải cố gắng đạt tới.
2, Để có thể thực hiện được mục tiêu nhà ở có thể tiếp cận được nhà ở
xã hội thì cần phải thành lập một chiến dịch hoặc một công trình tổng thể về
thí điểm thành lập nhà ở xã hội với quy mô khác nhau ở từng vị trí, vùng,
miền, khu vực cụ thể. Công trình sẽ là kết quả của sự nhất trí, quan tâm của
chính quyền, hiệp hội bất động sản và các đối tượng có nhu cầu tạo lập nhà ở.
Vấn đề ở đây là người ta chú trọng tới việc xây dựng một dự án nhà ở có chất
lượng, giá thành rẻ, đầy đủ chức năng để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và đời
sống của người có thu nhập thấp, những loại nhà ở này thường là để cho thuê
hoặc cho thuê mua. Công trình sau khi được triển khai sẽ được phổ biến trên
các phương tiện truyền thông đại chúng và đặc biệt là thông qua hoạt động
marketing của các tình nguyện viên. Điều đáng chú ý là ở Mỹ các tình nguyện
viên tham gia chương trình này hoạt động rất tích cực, năng động. Họ là
những người có chuyên môn nhất định, trải qua các cuộc đào tạo ngắn và dài
hạn về những kỹ năng cần thiết như xây dựng, xây lắp, vật liệu xây dựng nhà
ở. Am hiểu về các quy định về tiêu chuẩn nhà ở, chất lượng nhà ở. Hướng dẫn
21


cho các đối tượng tiếp cận với công trình tìm được mô hình nhà ở phù hợp.
3, Việc thí điểm xây dựng nhà ở phải tuân theo các quy định về đất đai
và nhà ở của địa phương và các tiêu chuẩn thiết kế cơ bản do chính phủ quy
định.
4, Luôn có các sàn giao dịch phổ thông để niêm yết bày bán các mẫu

nhà ở dành cho mọi đối tượng thu nhập thấp.
5, Các quỹ tổ chức hỗ trợ việc tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp
hoặc người nghèo luôn luôn tạo điều kiện số một cho những người sở hữu
một căn hộ hưởng lãi suất thấp (người giàu hoặc khá giả sẽ không được chia
sẻ gì từ quỹ này)
6, Sau một công trình dự án đã hoàn thành những người triển khai, thực
hiện nó sẽ thống kê và đúc rút kinh nghiệm để áp dụng tốt hơn các chiến dịch,
công trình tiếp theo.

22


Kết luận
Như vậy có thể thấy rằng: Vấn đề phát triển thị trường nhà ở cho người
thu nhập thấp là vấn đề mang tính chiến lược, lâu dài và cần có sự tham gia,
phối hợp của Nhà nước, các tỏ chức tín dụng ngân hàng và các nhà đầu tư.
Hiện nay với nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao nhưng cung về nhà ở lại tăng
lên không đáng kể làm cho thị trường này mất cân đối. Giá cả nhà đất ngỳ
một tăng lên khiến cho người thu nhập thấp đã khó khăn trong việc mua nhà
nay lai cang khó khăn hơn. Nhà nước phải có kế hoạch chiến lược hỗ trợ về
vốn, phân bố quỹ đát đai phù hợp, tạo điều kiện giúp đỡ các doanh nghiệp
tham gia xây dựng trên thị trường này có môi trường pháp lý vững chắc, an
tâm đầu tư. Hoàn thiện văn bản hệ thống pháp luật , các qui định để phát triển
thị trường bất động sản, trong đó ưu tiên cho việc phát triển thị trường nhà ở.
Cần có hệ thống quản lý chặt chẽ thi trường bất đọng sản nói chung và thị
trường nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng, hạ chế đầu cơ trong thị
trường này, bởi đây không chỉ là một thị trường đơn thuần mà là thị trường
mang tính chiến lược của nhà nước. Nhưng không có nghĩa là làm chính sách
xã hội. Với các dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp phải thực hiện
đến cùng tránh tình trạng dự án nằm trên giấy mà không thực hiện.

Đối với các ngân hàng mở rộng phạm vi khách hàng giúp đỡ tạo điều
kiện cho các hộ gia đình thu nhập thấp có thể vay vốn để cải tạo nhà ở như
cho vay trả góp hoạc vay với lãi suất phù hợp. Ngoài ra ngân hàng tạo điều
kiện cho các doanh nghiệp vay vốn trong việc đầu tư phát triển thị trường nhà
ở cho người thu nhập thấp.
Đối với các doanh nghiệp cần có sự đánh giá đúng thị trường này, khai
thác thị trường để có chính sách đầu tư phát triển hợp lý.
Đối với các hộ gia đình phải thực sự có sự đầu tư tiết kiệm phần chi tiêu
hàng tháng để dành cho việc cải tạo nhà ở. Có cam kết trả nợ sau khi mua nhà
tránh tình trạng chây lười trả nợ, gây mất niềm tin cho các doanh nghiệp, nhà

23


đầu tư.
Như vậy để phát triển thị trường này cần có sự phối hợp của nhiều đơn
vị tổ chức và cả những đối tượng khách hàng trong thị trường này. Để thị
trương nhà ở cho người thu nhập thấp phát triển bền vững nhà nước cần vạch
ra các chương trình, dự án nhà ở khác nhau, phong phú đa dạng hình thức nhà
ở phù hợp.

24