Luận văn tốt nghiệp cử nhân luật kinh tế về pháp luật về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản thực tiễn áp dụng tại ngân hàng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT

NGUYỄN ĐỨC MINH

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẢM
BẢO TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH DOANH

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT

NGUYỄN ĐỨC MINH

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẢM
BẢO TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

Chuyên ngành Luật kinh doanh – Mã số 52380101

Người hướng dẫn khoa học: GVC - ThS. Nguyễn
Triều Hoa


TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015


LỜI CÁM ƠN

Để hoàn thành khoá luận này, tôi chân thành gửi lời cám ơn đến:
Giảng viên hướng dẫn – ThS. Nguyễn Triều Hoa cùng ThS. Nguyễn Khánh
Phương đã tận tình hướng dẫn và đưa ra những góp ý tích cực giúp tôi hoàn
thành khoá luận.
Ban giám đốc cùng toàn thể anh/chị/em trong Ngân hàng TMCP Á Châu –
CN Bình Thạnh đã tạo điều kiện để tôi được thực tập, tiếp xúc với các tài liệu hồ
sơ liên quan cần thiết và tham gia làm việc cùng trong suốt thời gian qua.
Thầy cô bộ môn trong khoa Luật của trường đại học kinh tế Tp.HCM đã tận
tâm hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập tại trường.
Xin chân thành cảm ơn!

i


LỜI CAM ĐOAN

“Tôi xin cam đoan khóa luận này là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
số liệu và kết quả nghiên cứu trong khóa luận là trung thực và chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Tôi cũng xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện khóa luận này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong khóa luận đã được chỉ rõ
nguồn gốc”

Tác giả khóa luận
(ký và ghi rõ họ tên người cam đoan)

ii


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT
---   ---

PHIẾU ĐIỂM CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
Sinh viên thực tập: NGUYỂN ĐỨC MINH MSSV: 33101022028
Lớp: Luật kinh doanh

Khóa:

16

Hệ: VB2CQ

Đơn vị thực tập: NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – CHI NHÁNH BÌNH
THẠNH
Thời gian thực tập: Từ 03/08/2015 đến 18/10/2015
Nhận xét chung:
…………………………………………………………………………..

…………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………..
Đánh giá cụ thể
(1) Có tinh thần, thái độ, chấp hành tốt kỷ luật đơn vị; đảm bảo thời gian
và nội dung thực tập của sinh viên trong thời gian thực tập
(tối đa được 5 điểm)……………………………….……………..….………
(2) Viết báo cáo giới thiệu về đơn vị thực tập (đầy đủ và chính xác)
(tối đa được 2 điểm)..………………………………………………...……...
(3) Ghi chép nhật ký thực tập (đầy đủ, cụ thể, rõ ràng, và chính xác).
(tối đa được 3 điểm)………………………………………………………..…..…..
Điểm số tổng cộng (1) + (2) + (3)………………………….
Điểm chữ:………………………………..…………………
Tp.HCM, ngày …… tháng 10 năm 2015
Người nhận xét đánh giá

iii


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT
---   ---

PHIẾU ĐIỂM CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
Sinh viên thực tập: NGUYỄN ĐỨC MINH MSSV: 33101022028
Lớp: Luật kinh doanh

Khóa:

16

Hệ: VB2CQ

Đơn vị thực tập: NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – CHI NHÁNH BÌNH
THẠNH
Đề tài nghiên cứu:
THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẢM BẢO TIỀN VAY
BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
Nhận xétchung:
…………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………
Đánh giá và chấm điểm quá trình thực tập
(1) Có tinh thần thái độ phù hợp, chấp hành kỷ luật tốt (tối đa 3 điểm)..…….
(2) Thực hiện tốt yêu cầu của GVHD, nộp KL đúng hạn (tối đa 7 điểm)……..
Tổng cộng điểm thực tập cộng (1) + (2)……………….
Điểm chữ:…………………………………………………
Kết luận của người hướng dẫn thực tập & viết khóa luận
(Giảng viên hướng dẫn cần ghi rõ việc cho phép hay không cho phép
đưa khóa luận ra khoa chấm điểm)
…………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………
Tp.HCM, ngày …… tháng 10 năm 2015
Người hướng dẫn

GVC – ThS NGUYỄN TRIỀU HOA
iv

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT
---   ---

PHIẾU ĐIỂM CỦA NGƯỜI CHẤM THỨ NHẤT
Sinh viên thực tập: NGUYỄN ĐỨC MINH MSSV: 33101022028
Lớp: Luật kinh doanh

Khóa:

16

Hệ: VB2CQ

Đơn vị thực tập: NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – CHI NHÁNH BÌNH
THẠNH
Đề tài nghiên cứu:
THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẢM BẢO TIỀN VAY
BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
Nhận xétchung:
…………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………
Đánh giá cụ thể
(1) Điểm quá trình (tối đa 1 điểm)……………………………………….
(2) Hình thức khóa luận (tối đa 1 điểm)………………………………….
(3) Nội dung khóa luận

- Tính phù hợp, thực tiễn và mới của đề tài (tối đa 1 điểm)……..…..

- Phần mở đầu (tối đa 0,5 điểm)…………………………………………
- Phần 1(tối đa 1,5 điểm)………………………………………..………..
- Phần 2 (tối đa 3 điểm)…………………………………………….…….
- Phần 3 (tối đa 1 điểm)……………………………….…………...…….
- Phần kết luận (tối đa 1 điểm)……………………………………..……
Điểm số tổng cộng (1) + (2) + (3)……………………….
Điểm chữ:……………………………………………….
Tp.HCM, ngày …… tháng 10 năm 2015
Người chấm thứ nhất

v


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT
---   ---

PHIẾU ĐIỂM CỦA NGƯỜI CHẤM THỨ HAI
Sinh viên thực tập: NGUYỄN ĐỨC MINH MSSV: 33101022028
Lớp: Luật kinh doanh

Khóa:

16

Hệ: VB2CQ

Đơn vị thực tập: NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – CHI NHÁNH BÌNH
THẠNH

Đề tài nghiên cứu:
THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẢM BẢO TIỀN VAY
BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
Nhận xétchung:
…………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………
Đánh giá cụ thể
(1) Điểm quá trình (tối đa 1 điểm)……………………………………….
(2) Hình thức khóa luận (tối đa 1 điểm)………………………………….
(3) Nội dung khóa luận

- Tính phù hợp, thực tiễn và mới của đề tài (tối đa 1 điểm)……..…..
- Phần mở đầu (tối đa 0,5 điểm)…………………………………………
- Phần 1(tối đa 1,5 điểm)………………………………………..………..
- Phần 2 (tối đa 3 điểm)…………………………………………….…….
- Phần 3 (tối đa 1 điểm)……………………………….…………...…….
- Phần kết luận (tối đa 1 điểm)……………………………………..……
Điểm số tổng cộng (1) + (2) + (3)……………………..….
Điểm chữ:………………..……………………………….
Tp.HCM, ngày …… tháng 10 năm 2015
Người chấm thứ hai

vi


MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU..............................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài:...........................................................................................................1

2. Mục tiêu nghiên cứu:......................................................................................................2
3. Phương pháp và phạm vi nghiên cứu:............................................................................2
4. Kết cấu đề tài:.................................................................................................................3

1.1.1.1.Khái niệm cho vay.................................................................................4
1.1.1.2.Rủi ro trong hoạt động cho vay..............................................................4
1.1.1.3.Sự cần thiết phải áp dụng biện pháp đảm bảo tiền vay..........................4
2.1.1.1.Thành lập.............................................................................................18
2.1.1.2.Quá trình phát triển của ACB qua các năm.........................................18
2.1.1.3.Cơ cấu tổ chức:.....................................................................................21

2.2.1.Quy định chung của ACB........................................................................................23
2.2.2.Thực trạng việc thực hiện biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản tại ACB
24
3.1.1.Thuận lợi..................................................................................................................36
3.1.2.Khó khăn..................................................................................................................37

KẾT LUẬN................................................................................................................44
PHỤ LỤC SỐ 2............................................................................................................4
NHẬT KÝ THỰC TẬP & VIẾT KHÓA LUẬN........................................................4


vii


LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:
Hoạt động ngân hàng là loại hình kinh doanh dịch vụ đóng vai trò quan
trọng và ảnh hưởng lớn đối với nền kinh tế. Những năm gần đây, hệ thống
ngân hàng thương mại nước ta đã có sự thay đổi đáng kể, hoạt động của các

ngân hàng đã từng bước được hoàn thiện, đa dạng và phong phú hơn, thu hút
được đông đảo tầng lớp dân cư cũng như các loại hình doanh nghiệp tham gia
vào quá trình chu chuyển vốn của nền kinh tế. Trong hoạt động ngân hàng,
cho vay là hoạt động sinh lời lớn nhất song cũng hàm chứa rủi ro cao nhất. Về
mặt lý thuyết, khi quyết định cho vay thì tình hình tài chính, tình hình hoạt
động kinh doanh tạo ra nguồn trả nợ của khách hàng mới là điều kiện quan
trọng nhất. Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều ưu tiên cho vay có
tài sản đảm bảo, điều đó nhằm tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để ngân hàng có
thể thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay trong trường hợp khách
hàng không trả được nợ vay.
Trong các loại tài sản dùng làm tài sản đảm bảo tiền vay thì bất động
sản là loại tài sản khá phổ biến và chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục các tài
sản đảm bảo ở các ngân hàng do bất động sản có các đặc điểm như: tính cố
định giúp ngân hàng dễ dàng định giá, giám sát trong và sau khi cho vay; tính
thanh khoản và khả năng xử lý tài sản để thu hồi nợ vay khi khách hàng vi
phạm cam kết hoặc mất khả năng chi trả nợ vay; bất động sản là loại tài sản
có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng khá rõ ràng,… Để biện
pháp đảm bảo này phát huy tác dụng nếu không kể đến cơ sở kinh tế của bất
động sản đảm bảo thì việc thực hiện đúng và đầy đủ các thủ tục thế chấp theo
luật định là hết sức quan trọng. Song bên cạnh đó cũng có những rủi ro pháp
lý nhất định do hệ thống luật pháp vẫn còn nhiều qui định chồng chéo và bất
cập, cũng như những rủi ro pháp lý xuất phát từ chính khách hàng vay dẫn
đến hợp đồng thế chấp bị vô hiệu,…
Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và các vấn đề pháp lý có thể phát sinh
nêu trên, sinh viên đã chọn đề tài nghiên cứu “Thực tiễn áp dụng pháp luật
1


về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ
phần Á Châu”. Khoá luận tập trung nghiên cứu nhằm hệ thống hoá các quy

định pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong hoạt động cho
vay của ngân hàng trên cơ sở phân tích thực trạng về hoạt động đảm bảo tiền
vay tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu (ACB); từ đó đưa ra các kiến
nghị, giải pháp nhằm hạn chế rủi ro về mặt pháp lý trong việc thực hiện biện
pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản tại ACB.

2. Mục tiêu nghiên cứu:
Đề tài hướng đến việc nghiên cứu một cách hệ thống từ cơ sở lý luận
chung về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản đến thực tiễn áp dụng tại ACB.
Phân tích, đưa ra những giải thích để giúp cho các bên có thể nắm được nội
dung đều chỉnh của pháp luật, từ đó có sự thỏa thuận phù hợp với các quy
định pháp luật và đạt được mục đích cao nhất khi tham gia giao dịch. Ngoài ra
đề tài còn nêu những vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn áp dụng pháp luật
về bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại ACB. Từ đó đưa ra những giải pháp đề
xuất nhằm góp phần làm hạn chế những rủi ro pháp lý và nâng cao hiệu quả
của biện pháp đảm bảo này tại ACB.

3. Phương pháp và phạm vi nghiên cứu:
Phương pháp nghiên cứu: để thực hiện đề tài của mình, tác giả đã kết
hợp nhiều phương pháp khác nhau như: phương pháp phân tích, so sánh, tổng
hợp, quy nạp, diễn dịch,...nêu lên những cơ sở lý luận chung đến thực trạng
áp dụng pháp luật để thấy được những khó khăn, hạn chế, vướng mắc trong
việc vận dụng pháp luật vào thực tiễn. Từ đó, đưa ra những giải pháp khắc
phục.
Phạm vi nghiên cứu: đề tài giới hạn trong phạm vi nghiên cứu về các
biện pháp bảo đảm tiền vay bằng bất động sản, không nghiên cứu các biện
pháp đảm bảo bằng tài sản khác cũng như không được đảm bảo bằng tài sản.
Ngoài ra, đề tài chỉ nghiên cứu về thực trạng áp dụng các biện pháp đảm bảo
tiền vay bằng bất động sản tại ACB, không nghiên cứu việc áp dụng các biện
pháp này tại các Tổ chức tín dụng (TCTD) khác. Các văn bản pháp luật dùng

2


để nghiên cứu là các văn bản có hiệu lực từ ngày 31 tháng 07 năm 2015 trở về
trước.

4. Kết cấu đề tài:
Phần mở đầu: Lý do chọn đề tài; mục tiêu, phạm vi, ý nghĩa thực tiễn,
kết cấu đề tài.
Chương 1: Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về đảm bảo tiền vay bằng bất
động sản
Chương 2: Thực tiễn thực hiện biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất
động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu
Chương 3: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện biện pháp
đảm bảo tiền vay bằng bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á
Châu
Phần kết luận:

3


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ ĐẢM BẢO TIỀN
VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1

Cơ sở lý luận về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản

1.1.1 Sự cần thiết phải áp dụng biện pháp đảm bảo tiền vay
1.1.1.1. Khái niệm cho vay

Theo khoản 16 Điều 4 Luật các TCTD có qui định: ”cho vay là hình
thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách
hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian
nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”. Như
vậy, quan hệ cho vay của các TCTD là quan hệ kinh tế trong đó TCTD thỏa
thuận để khách hàng vay được sử dụng một số vốn của mình dưới hình thức
tiền tệ trong một thời gian nhất định với điều kiện có hoàn trả gốc và lãi dựa
trên cơ sở tín nhiệm.
1.1.1.2. Rủi ro trong hoạt động cho vay
Trong hoạt động của các TCTD, cho vay là một nghiệp vụ cơ bản và
quan trọng, nó chiếm phần lớn trong các hoạt động kinh doanh của TCTD cả
về doanh thu và lợi nhuận song nó cũng hàm chứa nhiều rủi ro nhất. Rủi ro
trong hoạt động cho vay là rủi ro về sự tổn thất tài chính trực tiếp hoặc gián
tiếp xuất phát từ người vay khi họ không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng hạn
theo cam kết hoặc mất khả năng thanh toán cho TCTD.
1.1.1.3. Sự cần thiết phải áp dụng biện pháp đảm bảo tiền vay
Trong hoạt động cho vay của các TCTD, có rất nhiều nguyên nhân dẫn
đến rủi ro, có thể khái quát từ những nguyên nhân chủ yếu như sau:
• Từ phía TCTD: Do chính sách cho vay không phù hợp, thiếu sự
kiểm soát chặt chẽ hoặc do trình độ, năng lực, phẩm chất đạo đức
của đội ngũ cán bộ cho vay yếu kém dẫn đến không đánh giá chính

4


xác về khách hàng và phương án/dự án vay vốn, từ đó làm phát sinh
những hợp đồng cho vay kém an toàn.
• Từ phía khách hàng vay: Các yếu tố chủ quan từ phía khách hàng
vay như: khả năng kinh doanh yếu kém, thu nhập không ổn định, sử
dụng vốn vay sai mục đích, có hành vi lừa đảo, vi phạm pháp luật,

hoặc do ý thức của khách hàng vay “chây ỳ” không trả nợ thì việc
thu hồi gốc và lãi tín dụng đầy đủ là không chắc chắn.
• Ngoài ra rủi ro trong hoạt động cho vay có thể do các nguyên nhân
khách quan như chịu ảnh hưởng của thị trường biến động, so sự thay
đổi chính sách của chính phủ, do thiên tai … gây ra những thiệt hại
lớn cho khách hàng cũng như TCTD
Xuất phát từ những nguyên nhân trên thì việc áp dụng biện pháp đảm
bảo tiền vay là cần thiết: Giúp nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ
của bên vay, phòng ngừa gian lận, phòng ngừa rủi ro, nó còn là nguồn thu thứ
hai giúp các TCTD có thể thu hồi được khoản nợ mà không phụ thuộc vào
bên vay có ý định thực hiện nghĩa vụ trả nợ hay không, từ đó góp phần bảo vệ
sự an toàn và ổn định cho hoạt động của TCTD.
1.1.2 Biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản
1.1.2.1

Khái niệm đảm bảo tiền vay:

Đảm bảo tiền vay là việc các TCTD áp dụng các biện pháp nhằm
phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã
cho khách hàng vay. Đảm bảo tiền vay có thể bao gồm đảm bảo bằng tài sản
hoặc không bằng tài sản (tín chấp).
1.1.2.2

Các biện pháp đảm bảo tiền vay:

Quan hệ cấp tín dụng dưới hình thức cho vay về bản chất cũng là quan
hệ quan hệ dân sự, cho nên các biện pháp đảm bảo tiền vay trong hoạt động
cho vay của các TCTD cũng dựa trên các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa
vụ trong Bộ luật Dân sự. Theo khoản 1, điều 318 BLDS 2005 thì có 7 biện

5


pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: “cầm cố tài sản, thế chấp
tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp”.
Như vậy, phần lớn các biện pháp bảo đảm ở đây đều mang tính chất tài
sản, trừ biện pháp tín chấp. Các biện pháp bảo đảm này do các bên tự thoả
thuận và tuỳ theo sự thoả thuận của các bên khi áp dụng biện pháp bảo đảm
nào hoặc tài sản dùng để đảm bảo là loại tài sản gì mà pháp luật qui định các
cách thức khác nhau để các bên áp dụng để xử lý khi bên có nghĩa vụ vi phạm
nghĩa vụ đã cam kết.1
Trong hoạt động cho vay của các TCTD thì cầm cố, thế chấp và bão
lãnh là các biện pháp đảm bảo được sử dụng nhiều hơn cả, điều đó xuất phát
từ đặc điểm của các biện pháp bảo đảm như sau 2:
• Đặt cọc: Đặt cọc chủ yếu được hiểu như một biện pháp đảm bảo cho
việc ký kết hợp đồng, sau khi hợp đồng được ký kết, khoản đặt cọc
này sẽ được trả lại hoặc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán của bên
đặt cọc. Ngược lại, nếu hợp đồng không được giao kết, bên có lỗi sẽ
phải chịu một khoản phạt cọc theo quy định của pháp luật và/ hoặc
theo thỏa thuận của các bên.
• Ký cược: Là biện pháp bảo đảm cho hợp đồng thuê tài sản, theo đó
bên thuê sẽ giao cho bên cho thuê một tài sản là động sản để đảm
bảo cho việc trả lại tài sản thuê. Tín dụng bản chất là một hợp đồng
vay, không phải hợp đồng thuê tài sản nên việc áp dụng ký cược
trong hợp đồng sẽ không phù hợp.
• Ký quỹ: Tài sản ký quỹ theo qui định tại Điều 361 Bộ luật Dân sự
2005 “Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim
khí quí, đá quí hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong tỏa tại
một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự”, như
vậy, các tài sản để ký quỹ, về bản chất, đều là tiền hoặc các giấy tờ

1

Hoàng Thế Liên (2010), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự 2005, Tập II, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội,
tr 70-73.
2
/>(Ngày truy cập: 27/09/2015)

6


có giá trị như tiền, nếu gửi “tiền” vào một tài khoản phong tỏa của
ngân hàng để đảm bảo cho một hợp đồng “vay tiền” khác thì có lẽ
không hợp với logic, vì nếu khách hàng đã có tiền thì không có lý gì
mang tiền đó đi ký cược để đảm bảo cho một hợp đồng vay tiền
khác và phải chịu thêm một khoản lãi. Do vậy, trên thực tế, khách
hàng sẽ không lựa chọn biện pháp bảo đảm trên trong hợp đồng tín
dụng.
• Cầm cố tài sản: là việc bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu
của mình cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự.
• Thế chấp tài sản: là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của
mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế
chấp và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
• Bảo lãnh: là việc người thứ ba (bên bảo lãnh) cam kết với bên có
quyền (bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có
nghĩa vụ (bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được
bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của
mình.
1.1.2.3

Bất động sản và biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản

 Khái niệm và đặc tính của bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn
gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người
trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng,
cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất
động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên,
hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở

7


quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh
giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất
(Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là
“mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý
bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao
dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn
liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được
coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự

Nhật Bản. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là
đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với
việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai
và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích
rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản
“gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác
biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này
một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt
khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ
làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những
vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ
trụ…” cũng là các BĐS.

8


Theo khoản 1 Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định như sau
“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. 3
Đối với các TCTD, Trong các loại tài sản thế chấp thì BĐS luôn là loại
tài sản được ưu tiên nhận làm tài sản đảm bảo tiền vay do xuất phát từ những
đặc tính của BĐS như sau:4
- Tính cố định: TCTD sẽ dễ dàng thực hiện việc xác định, định giá,
giám sát trong và sau cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến
việc quản lý tài sản.
- Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp: Khi khách hàng

không trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính khan kiếm và sự
phát triển của thị trường BĐS.
- BĐS là những tài sản ít hao mòn. Trong khi các tài sản khác, giá trị và
giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí,
giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp
như xe cộ, máy móc thiết bị.
- Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế chứng minh luôn tăng trong
dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của
khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc
những nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc
thị trường.
- BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền
sở hữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng
tương đối dễ dàng. Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng
quyền sở hữu, quyền sử dụng theo qui định đều phải qua công chứng và đăng
ký giao dịch bảo đảm. Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền

3

(Ngày truy cập: 27/09/2015)
(Ngày truy cập: 27/09/2015)
4

9


sở hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là
khá đầy đủ so với các qui định trong các lĩnh vực khác.
 Biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản
Như vậy, biện pháp đàm bảo tiền vay bằng bất động sản là một hình

thức thế chấp tài sản để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ vay của người vay đối
với TCTD.

1.2

Cơ sở pháp lý về biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất
động sản

1.2.1 Tổng quan về pháp luật
Đảm bảo tiền vay là biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ
dân sự được pháp luật quy định theo một khuôn mẫu nhất định, có mục đích
hướng dẫn cho các chủ thể trong quan hệ (TCTD và khách hàng vay vốn), để
đảm bảo cho nghĩa vụ được thực hiện (nghĩa vụ trả nợ của khách hàng), đồng
thời xác định quyền và nghĩa vụ của các bên. Hiện có những quy định của
pháp luật áp dụng đối với đảm bảo tiền vay bằng bất động sản như sau:
• Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005 của Quốc hội
• Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/06/2010 của
Quốc hội
• Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội
• Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
• Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm
• Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch
bảo đảm

10

• Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm
• Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011
của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
• Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày
06/06/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam về việc hướng dẫn một số vấn đề về xử lý
tài sản bảo đảm
• Quyết định 2950/QĐ-BTP ngày 05/11/2014 của Bộ Tư pháp về việc
công bố thủ tục hành chính mới ban hành; thủ tục hành chính được
sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo
đảm thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp
• Và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.
1.2.2 Các quy định của pháp luật về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản
1.2.2.1

Điều kiện đối với bất động sản làm tài sản đảm bảo

Đối với bất động sản dùng làm tài sản đảm bảo tiền vay phải thoả các
điều kiện sau 5:
• Phải thuộc sở hữu, quản lý, sử dụng của bên vay hoặc bên bảo lãnh.
• Phải được phép giao dịch.
• Có giấy chứng nhận theo qui định của pháp luật.
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; hoặc đang trong thời hạn sở

5

Theo Điều 320 BLDS 2005 về vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch”; Điều 188 Luật đất đai 2013 về “Điều
kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” và Điều 118 Luật nhà ở 2014 về “Điều kiện của nhà ở
tham gia giao dịch”.

11


hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; hoặc trong
thời hạn sử dụng đất.
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành
quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải
tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
1.2.2.2

Điều kiện đối với bên bảo đảm

Theo qui định của pháp luật thì bên bảo đảm có thể là cá nhân hoặc tổ
chức có nghĩa vụ hoặc là bên cam kết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên
vay. Tuy nhiên cũng giống như điều kiện về tài sản thì bên bảo đảm cũng phải
thoả mãn một số điều kiện nhất định thì mới được pháp luật thừa nhận, các
điều kiện đó là:
• Trường hợp bên bảo đảm là cá nhân: Phải có năng lực pháp luật dân
sự và năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật Việt
Nam6 cụ thể là:
- Từ đủ 18 tuổi trở lên, minh mẫn, sáng suốt;

- Không bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự;
- Không bị tòa án tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự;
- Đối với người mấy năng lực hành vi dân sự, người chưa thành
niên chưa đủ 15 tuổi: Việc cầm cố, thế chấp tài sản phải thông
qua người đại diện theo pháp luật của họ. Mục đích của việc vay
vốm phải vì lợi ích của người chưa thành niên, người mất năng
lực hành vi dân sự;
- Trường hợp người chưa thành niên đã đủ 15 tuổi có tài sản riêng
đủ để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập,
thực hiện giao dịch dân sự mà không đòi hỏi phải có sự đồng ý
của người đại diện theo pháp luật;

6

Điều 14 - 23, Bộ luật dân sự 2005

12


- Việc cầm cố, thế chấp tài sản có giá trị lớn của người được giám
hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ;
- Đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự: việc cầm cố,
thế chấp tài sản của họ phải có sự đồng ý của người đại diện theo
pháp luật.
- Trường hợp là cá nhân nước ngoài: phải có năng lực pháp luật
dân sự và năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật
nước mà pháp nhân, cá nhân nước ngòai có quốc tịch và pháp
luật nước ngoài đó phù hợp với Pháp luật Việt Nam hoặc được
pháp luật Việt Nam quy định.
• Trường hợp bên bảo đảm là tổ chức:

- Bên bảo đảm là tổ chức trong nước 7 được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền thành lập hoặc cho phép thành lập hoặc đăng ký
hoặc công nhận theo qui định và phải có năng lực pháp luật dân
sự.
- Bên bảo đảm là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải có
năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật Việt Nam.
1.2.2.3

Thủ tục thực hiện biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản

Theo Điều 323 Bộ luật Dân sự 2005 về đăng ký giao dịch bảo đảm qui
định “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc
pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm được quy định tại
khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được
thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc
đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp
pháp luật có quy định. Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy
định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người
thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký”

7

Khoản 1 Điều 5 Luật đất đai 2013: “Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,
tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về
dân sự”

13

“Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành

văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính; trong trường hợp pháp luật có
quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng
ký” theo qui định tại Điều 343 Bộ luật Dân sự 2005.
Điều 350 Bộ luật Dân sự qui định bên nhận thế chấp tài sản có các
nghĩa vụ sau đây: “Trong trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp
giữ giấy tờ về tài sản thế chấp thì khi chấm dứt thế chấp phải hoàn trả cho
bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế chấp; yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xoá đăng ký trong các trường hợp quy định
tại các điều 355, 356 và 357 của Bộ luật này”.
Như vậy, việc thế chấp bất động sản phải được lập thành văn bản (hợp
đồng thế chấp) và được đăng ký giao dịch bảo đảm. Thời điểm giao dịch bảo
đảm có hiệu lực là từ thời điểm đăng ký thế chấp theo điểm c khoản 1 Điều
10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao
dịch bảo đảm qui định giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu như
sau: “Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu
rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký thế chấp”.
 Thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
thực hiện như sau:8
-

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất, tài sản gắn
liền với đất thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất của tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam;cá nhân nước ngoài, tổ chức
nước ngoài.

-

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và
Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài
sản gắn liền với đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận,

8

Điều 5 Thông tư liên tích số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường
về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

14


huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất
trong trường hợp chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam.
 Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm gồm có: 9
-

Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm
Hợp đồng thế chấp có công chứng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất hoặc các giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ
Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người
yêu cầu đăng ký

1.2.2.4

Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ pháp luật về đảm
bảo tiền vay bằng bất động sản

Quan hệ đảm bảo tiền vay bằng bất động sản là một hình thức giao dịch
dân sự, trong đó bất động sản là trung tâm có thể dẫn đến các xung đột về lợi
ích của các bên nên được pháp luật qui định về quyền và nghĩa vụ của các bên
tương ứng nhằm tránh sự lạm quyền của bất cứ bên nào, tạo cơ sở cho các bên
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình thông qua việc yêu cầu bên có
nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ. Theo BLDS năm 2005, quyền và nghĩa vụ các
bên tham gia được qui định thể hiện ở một số nội dung chính như sau 10:
• Quyền của bên thế chấp:
- Bên thế chấp giữ tài sản và được quyền khai thác công dụng của
tài sản thế chấp; bên thế chấp có quyền đầu tư vào tài sản thế
chấp để làm tăng giá trị tài sản; bên thế chấp có quyền cho thuê,
cho mượn tài sản đã thế chấp nhưng phải thông báo cho bên
thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang
9

Khoản 1 Điều 28 Nghị định 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm
Giáo trình Luật dân sự Việt Nam (2009), Tập II, NXB Công an Nhân dân, Hà Nội
Hoàng Thế Liên (2010), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự 2005, Tập II, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội,
tr 99 – 106.
10

15