Luận văn tốt nghiệp cử nhân luật kinh tế về pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản và thực tiễn áp dụng tại các công ty

1
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT

NGUYỄN VŨ

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT
ĐỘNG SẢN, THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÔNG
TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ XÂY DỰNG ĐỊA ỐC
ĐẤT XANH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH DOANH

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015
1


2
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT

NGUYỄN VŨ

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT

ĐỘNG SẢN, THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÔNG
TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ XÂY DỰNG ĐỊA ỐC
ĐẤT XANH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Chuyên ngành Luật kinh doanh – Mã số 52380101

Người hướng dẫn khoa học: GVC - ThS. Nguyễn Triều Hoa

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015
2


LỜI CÁM ƠN

Để hồn thành khố luận này, tơi chân thành gửi lời cám ơn đến:
Các thầy giáo, cô giáo Khoa Luật trường Đại học Kinh tế Tp. HCM, những
người đã hết lòng chỉ bảo, giúp đỡ em trong suốt khóa học vừa qua.
Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến các Quý đồng nghiệp của tôi tại Công ty
CP DV và XD Địa Ốc Đất Xanh đã hỗ trợ hết mình trong việc cung cấp thơng
tin, cũng như chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn hết sức quý báu.
Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô giáo GVC - ThS. Nguyễn
Triều Hoa, người đã tận tình giúp đỡ em hồn thiện khóa luận tốt nghiệp này!
Trong q trình hồn thiện, khóa luận chắc chắn khơng tránh khỏi những
thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy cơ giáo.
Xin chân thành cảm ơn!

3

LỜI CAM ĐOAN

“Tơi xin cam đoan khóa luận này là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các
số liệu và kết quả nghiên cứu trong khóa luận là trung thực và chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tơi cũng xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện khóa luận này
đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong khóa luận đã được chỉ rõ
nguồn gốc”.
Tác giả khóa luận

Nguyễn Vũ

4


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT
---   ---

PHIẾU ĐIỂM CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
Sinh viên thực tập: NGUYỄN VŨ MSSV: 33131023738
Lớp: Luật kinh doanh

Khóa:

16

Hệ: VB2CQ

Đơn vị thực tập: Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh
Thời gian thực tập: Từ 03/08/2015 đến 18/10/2015
Nhận xét chung:
…………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………..
Đánh giá cụ thể
(1) Có tinh thần, thái độ, chấp hành tốt kỷ luật đơn vị; đảm bảo thời gian

và nội dung thực tập của sinh viên trong thời gian thực tập
(tối đa được 5 điểm)……………………………….……………..….………
(2)Viết báo cáo giới thiệu về đơn vị thực tập (đầy đủ và chính xác)

(tối đa được 2 điểm)..………………………………………………...……...
(3) Ghi chép nhật ký thực tập (đầy đủ, cụ thể, rõ ràng, và chính xác).

(tối đa được 3 điểm)………………………………………………………..…..…..
Điểm số tổng cộng (1) + (2) + (3)………………………….
Điểm chữ:………………………………..…………………
Tp.HCM, ngày …… tháng 10 năm 2015
Người nhận xét đánh giá

5


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT
---   ---

PHIẾU ĐIỂM CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
Sinh viên thực tập: NGUYỄN VŨ MSSV: 33131023738
Lớp: Luật kinh doanh

Khóa:

16

Hệ: VB2CQ

Đơn vị thực tập: Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh
Đề tài nghiên cứu:
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN,
THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ XÂY
DỰNG ĐỊA ỐC ĐẤT XANH
Nhận xét chung:
…………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………
Đánh giá và chấm điểm quá trình thực tập
(1)

Có tinh thần thái độ phù hợp, chấp hành kỷ luật tốt (tối đa 3 điểm)..…….

(2)

Thực hiện tốt yêu cầu của GVHD, nộp KL đúng hạn (tối đa 7 điểm)……..
Tổng cộng điểm thực tập cộng (1) + (2)……………….
Điểm chữ:…………………………………………………

Kết luận của người hướng dẫn thực tập & viết khóa luận
(Giảng viên hướng dẫn cần ghi rõ việc cho phép hay khơng cho phép
đưa khóa luận ra khoa chấm điểm)
…………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………
Tp.HCM, ngày …… tháng 10 năm 2015
Người hướng dẫn

GVC – ThS NGUYỄN TRIỀU HOA
6


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT
---   ---

PHIẾU ĐIỂM CỦA NGƯỜI CHẤM THỨ NHẤT
Sinh viên thực tập: NGUYỄN VŨ MSSV: 33131023738
Lớp: Luật kinh doanh

Khóa:

16

Hệ: VB2CQ

Đơn vị thực tập: Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh
Đề tài nghiên cứu:
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN,

THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ XÂY
DỰNG ĐỊA ỐC ĐẤT XANH
Nhận xét chung:
…………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………
Đánh giá cụ thể
(1)

Điểm quá trình (tối đa 1 điểm)……………………………………….

(2)

Hình thức khóa luận (tối đa 1 điểm)………………………………….

(3)

Nội dung khóa luận

-

Tính phù hợp, thực tiễn và mới của đề tài (tối đa 1 điểm)……..…..

-

Phần mở đầu (tối đa 0,5 điểm)…………………………………………

-

Phần 1 (tối đa 1,5 điểm)………………………………………..………..

-

Phần 2 (tối đa 3 điểm)…………………………………………….…….

-

Phần 3 (tối đa 1 điểm)……………………………….…………...…….

-

Phần kết luận (tối đa 1 điểm)……………………………………..……
Điểm số tổng cộng (1) + (2) + (3)……………………….
Điểm chữ:……………………………………………….
Tp.HCM, ngày …… tháng 10 năm 2015
Người chấm thứ nhất

7


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT
---   ---

PHIẾU ĐIỂM CỦA NGƯỜI CHẤM THỨ HAI
Sinh viên thực tập: NGUYỄN VŨ MSSV: 33131023738
Lớp: Luật kinh doanh

Khóa:

16

Hệ: VB2CQ

Đơn vị thực tập: Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh
Đề tài nghiên cứu:
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN,
THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ XÂY
DỰNG ĐỊA ỐC ĐẤT XANH
Nhận xét chung:
…………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………
Đánh giá cụ thể
(1)

Điểm quá trình (tối đa 1 điểm)……………………………………….

(2)

Hình thức khóa luận (tối đa 1 điểm)………………………………….

(3)

Nội dung khóa luận

-

Tính phù hợp, thực tiễn và mới của đề tài (tối đa 1 điểm)……..…..

-

Phần mở đầu (tối đa 0,5 điểm)…………………………………………

-

Phần 1(tối đa 1,5 điểm)………………………………………..………..

-

Phần 2 (tối đa 3 điểm)…………………………………………….…….

-

Phần 3 (tối đa 1 điểm)……………………………….…………...…….

-

Phần kết luận (tối đa 1 điểm)……………………………………..……
Điểm số tổng cộng (1) + (2) + (3)……………………..….
Điểm chữ:………………..……………………………….
Tp.HCM, ngày …… tháng 10 năm 2015
Người chấm thứ hai
8


BẢNG DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Bất động sản: ............................................................................................BĐS
Bộ phận khai thác nghiên cứu thị trường: ..................................BP KT NCTT

Bộ phận phân tích thẩm định: ...........................................................BP PTTĐ
Bồi thường – Giải phóng mặt bằng:................................................ BT-GPMB
Cơng ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh:................Đất Xanh
Dự án đầu tư xây dựng cơng trình:...........................................DA ĐT XD CT
Giám đốc đầu tư: ...................................................................................GĐĐT
Giám đốc khai thác:...............................................................................GĐKT
Hội đồng đầu tư:.....................................................................................HĐĐT
Hội đồng quản trị:..................................................................................HĐQT
Kinh doanh bất động sản:...................................................................KD BĐS
Phương án bồi thường-hỗ trợ-tái định cư:.........................PA BT – HT – TĐC
Quy hoạch chi tiết :.................................................................................QHCT
Sở Tài nguyên và Môi trường:..........................................................Sở TNMT
Sở Xây dựng:..........................................................................................Sở XD
Thiết kế cơ sở:.........................................................................................TKCS
Ủy ban nhân dân:...................................................................................UBND

9


MỤC LỤC



10


LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Lĩnh vực Kinh doanh Bất động sản (KD BĐS) là lĩnh vực đặc thù, địi hịi
doanh nghiệp KD BĐS phải có vốn lớn, am hiểu sâu sắc pháp luật về nhà ở,

đất đai, đầu tư, xây dựng, KD BĐS. Việc đầu tư dự án BĐS tuân theo trình tự
pháp lý được quy định chặt chẽ, đặc biệt thời gian triển khai từ khi lên ý
tưởng, nghiên cứu, xin chủ trương đầu tư đến khi có quyết định cho phép đầu
tư, kinh doanh bán hàng là khá dài từ 1 - 2 năm (tùy quy mơ dự án). Do đó,
doanh nghiệp KD BĐS nếu thực hiện dự án từ giai đoạn đầu đến khi dự án đủ
điều kiện bán hàng phải cần nhiều thời gian, tiền bạc và kinh nghiệm ở nhiều
lĩnh vực về đầu tư, tài chính, kinh doanh tiếp thị…Chính vì thế, để tối ưu hóa
lợi thế của mỗi doanh nghiệp, cũng như rút ngắn thời gian đầu tư thì việc
chuyển nhượng dự án được các doanh nghiệp KD BĐS hướng tới như là một
yêu cầu thực tiễn, vừa đảm bảo được yêu cầu của nhà đầu tư mới như rút
ngắn thời gian triển khai (không phải qua giai đoạn chuẩn bị đầu tư, không
phải đền bù giải tỏa), nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, vừa đảm bảo duy trì thị
trường BĐS phát triển ổn định khi mà nhà đầu tư cũ đã bộc lộ rõ sự hạn chế
về tài chính, không đủ năng lực triển khai dự án.
Mặc dù thủ tục pháp lý dự án đã được pháp luật quy định và có trình tự cụ
thể, rõ ràng, nhưng thực tế việc triển khai thực hiện pháp lý các dự án là rất
phức tạp, đòi hỏi người phụ trách phải có chun mơn cao về pháp luật
chun ngành BĐS (am hiểu về Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật đầu tư, Luật
xây dựng, Luật kinh doanh BĐS và các văn bản dưới Luật khác), có kinh
nghiệm thực tiễn dày dặn và đặc biệt là phải có quan hệ tốt với chính quyền
địa phương, Cơ quan, Ban, Ngành. Với quan điểm đó, trong nội dung của
luận văn này, tác giả sẽ không tập trung nghiên cứu sâu vào pháp luật chuyên
ngành BĐS, tác giả nhận thấy rằng pháp luật về chuyển nhượng dự án là vấn
đề pháp lý mà tác giả có thể khai thác, nghiên cứu chi tiết trong luận văn này,
bởi các lý lẽ sau đây:

11


Thứ nhất: nó khơng tập trung phân tích chi tiết vào pháp luật chuyên ngành

đầu tư dự án BĐS (chủ đề rất rộng, liên quan đến nhiều Luật và văn bản dưới
Luật). Tác giả chỉ tập trung nghiên cứu một chủ đề nhỏ liên quan đến lĩnh vực
pháp luật về BĐS là pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS, mà đa phần các
nội dung liên quan của nó được quy định gói gọn tại Mục 6 của Luật kinh
doanh Bất động sản 2014.
Thứ hai: nó phù hợp với cơng việc thực tập hiện tại của tác giả, là thường
xuyên phân tích tính khả thi của các dự án BĐS mà đơn vị nơi tác giả tham
gia thực tập xem xét nhận chuyển nhượng. Qua quá trình làm việc tại đơn vị
thực tập, ngồi việc khai thác, tìm kiếm dự án phù hợp đầu tư, việc đọc và
nghiên cứu pháp lý dự án là công việc bắt buộc và rất quan trọng, từ đó tác
giả biết được dự án nghiên cứu đang ở giai đoạn pháp lý nào, các bước thủ tục
pháp lý tiếp theo của dự án là gì. Từ đó cân nhắc có tiến hành phân tích thẩm
định hiệu quả dự án hay khơng.
Việc phân tích tính hiệu quả dự án đôi khi là độc lập với phân tích pháp lý,
tuy nhiên đối với dự án đầu tư theo hướng chuyển nhượng dự án thì việc pháp
lý của dự án phải đảm bảo đủ điều kiện chuyển nhượng dự án là tiên quyết,
nếu việc phân tích hiệu quả dự án là khả thi nhưng dự án chưa đủ điều kiện
chuyển nhượng, thì có thể triển khai theo hướng “thỏa thuận giữa các bên”
theo đó chủ đầu tư cam kết thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo cho đến khi
dự án đủ điều kiện chuyển nhượng. Đây là kinh nghiệm từ thực tiễn tại chính
đơn vị tác giả tham gia thực tập, nó hồn tồn phù hợp với các quy định của
pháp luật và trong quá trình nghiên cứu tác giả sẽ trình bày chi tiết vấn đề này.
Thứ ba: pháp luật về chuyển nhượng dự án là cơ sở để các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản vận dụng triển khai, đảm bảo việc phát triển dự án
được nhanh chóng thuận tiện, qua đó giúp dự án được triển khai, giúp thị
trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy sự
phát triển chung của nền kinh tế.
Từ tất cả những ý trên người viết chọn đề tài của khóa luận là: “Pháp luật về
chuyển nhượng dự án bất động sản, thực tiễn áp dụng tại Công ty Cổ phần
Dịch vụ và Xây dựng Địa Ốc Đất Xanh” với mong muốn hệ thống lại được

12


các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản, giúp
doanh nghiệp linh hoạt vận dụng yếu tố pháp lý này đảm bảo dự án được
chuyển nhượng thành công và đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất.

2. Mục tiêu nghiên cứu:
Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là tìm hiểu cụ thể hơn những quy định của
pháp luật về hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản của các doanh
nghiệp KD BDS và khảo sát trên thực tế trong giai đoạn hiện nay thì khi các
chủ thể tham gia vào quá trình chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản
được áp dụng và thực hiện như thế nào. Từ đó, sẽ vận dụng để trả lời được tại
sao pháp luật lại quy định điều kiện, thời điểm chuyển nhượng dự án bất động
sản, việc áp dụng các quy định này đem lại hiệu quả như thế nào đối với
doanh nghiệp, thị trường KD BĐS. Qua đó đề xuất một số các giải pháp giúp
quá trình chuyển nhượng dự án diễn ra được thuận lợi, hạn chế thủ tục hành
chính, thời gian và các vấn đề liên quan tế nhị khác.

3. Phương pháp và phạm vi nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài người viết có sử dụng các phương pháp như
phân tích và so sánh, phương pháp bình luận, đánh giá xem xét ý kiến hay các
thơng tin có liên quan để phục vụ đề tài.
Trong đề tài này, người viết nghiên cứu chủ yếu về nội dung mà pháp luật quy
định về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản (dự án phát triển
nhà ở) đối với các nhà đầu tư và các doanh nghiệp. Từ đó đề xuất doanh
nghiệp áp dụng đúng phương án phù hợp đảm bảo hiệu quả tối ưu và phù hợp
các quy định của pháp luật.

4. Kết cấu đề tài
Phần mở đầu: Lý do chọn đề tài; mục tiêu, phạm vi, ý nghĩa thực tiễn,
kết cấu đề tài.
Chương 1: Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý về chuyển nhượng dự án đầu
tư bất động sản.

13


Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật về việc chuyển nhượng dự án
bất động sản tại Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa Ốc Đất Xanh
Chương 3: Ý nghĩa thực tiễn của việc chuyển nhượng dự án đầu tư bất
động sản dưới góc độ pháp lý và kinh tế
Phần kết luận:

14


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN
NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1.1

Cơ sở lý luận về chuyển nhượng dự án bất động sản

1.1.1

Khái niệm và đặc điểm dự án bất động sản

1.1.1.1

Khái niệm về dự án bất động sản:

Theo Luật Đầu tư năm 2014, tại khoản 2 điều 3 thì dự án đầu tư là:
“Tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động
đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định”.
Theo luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, tại điều 5 có quy định
các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: “Nhà, cơng trình xây
dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; Nhà, cơng trình xây dựng hình thành
trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; Nhà, cơng trình xây dựng là tài sản
công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử
dụng đất”.
Như vậy, từ những khái niệm đã được luật định thì có thể định nghĩa về dự án
đầu tư bất động sản như sau: “Nhà đầu tư với kinh nghiệm và năng lực của
mình sẽ bỏ vốn ra để tiến hành các hoạt động đầu tư xây dựng, từ đó hình
thành các loại bất động sản có thể đưa vào kinh doanh theo đúng quy định
của pháp luật”. Nhà đầu tư trong phạm vi của luận văn này là các tổ chức
kinh doanh bất động sản, có pháp nhân và có vốn pháp định không được thấp

15


hơn 20 tỷ đồng (theo khoản 1 điều 10 của Luật kinh doanh bất động sản năm

2014).
1.1.1.2

Đặc điểm dự án bất động sản:

Do hoạt động KD BĐS là lĩnh vực đặc thù, một hoạt động kinh doanh có điều
kiện, một lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế, nên vì thế dự án bất động sản
cũng có những đặc điểm riêng của nó. Dưới đây là các đặc điểm chính, dễ
nhận biết nhất:
•

•

•

•

•

16

Địi hỏi vốn đầu tư lớn: do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn,
việc tiến hành đầu tư xây dựng hàng loạt thì nhu cầu sử dụng vốn càng
lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý để
thu được lợi nhuận cao nhất.
Thời gian thực hiện kéo dài: từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một
dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều
năm. Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư
phải có những dự đốn các biến động có thể xảy ra. Ví dụ: về thị trường,
sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua, thời tiết,

khí hậu…
Tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài: do đó nhà đầu tư cần phải
chú ý chất lượng của các cơng trình, từ khâu thiết kế, đến khâu triển
khai thi công xây dựng.
Là cơng trình xây dựng gắn liền với đất và có vị trí cố định: do đó
gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định. Vì
vậy nhà đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế,
môi trường... sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng
sau này với hoạt động đầu tư.
Nguồn lực để triển khai đầu tư dự án BĐS lớn: nhà đầu tư cần quan
tâm đúng mức đến việc chuẩn bị nguồn nhân lực, từ giai đoạn chuẩn bị
đầu tư (thực hiện thủ tục pháp lý), đến giai đoạn thiết kế, triển khai xây
dựng và khai thác vận hành.


1.1.2

Phân loại dự án bất động sản:

1.1.2.1

Dự án đầu tư bằng vốn nước ngoài:

Dự án BĐS đầu tư bằng vốn nước ngoài là dự án được thực hiện bởi doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi (có nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế
nước ngoài chiếm 51% vốn điều lệ trở lên – khoản 1 điều 23 Luật đầu tư năm
2014). Một số điểm pháp lý cần lưu ý là: (i) dự án phải thực hiện thủ tục cấp
Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, (ii) Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển
nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thì sau
khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có

thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước;
cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với
chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ.
1.1.2.2

Dự án đầu tư bằng vốn trong nước:

Dự án BĐS đầu tư bằng vốn trong nước là dự án được thực hiện bởi doanh
nghiệp có vốn đầu tư trong nước. Một số điểm pháp lý cần lưu ý là: (i) dự án
không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, (ii)
Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh
nghiệp có vốn đầu tư trong nước thì sau khi có quyết định cho phép chuyển
nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển
nhượng không phải làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước.
1.1.3

Các loại hình đầu tư bất động sản:

Trên thực tế hoạt động đầu tư BĐS được tiến hành với các loại hình rất phong
phú và đa dạng. Chúng ta có thể phân loại một số loại hình đầu tư BĐS chủ
yếu sau đây:
•

17

Đầu tư vào các khu dân cư: Khu dân cư ở đây có thể là nhà ở, khung
chung cư, khu nghỉ dưỡng ... Đầu tư vào khu dân cư có nghĩa là nhà đầu
tư sẽ bỏ vốn tạo lập nhà ở, khu chung cư thương mại; nhà ở xã hội, khu
nghĩ dưỡng v.v. Hoạt động này còn được gọi là hoạt động đầu tư vào thị

trường địa ốc.


•

•

•

1.1.4

Đầu tư theo ngành: Là việc nhà đầu tư có thể sử dụng BĐS làm mặt
bằng để đầu tư vào một ngành khác. Loại hình này thường có hai yếu tố
là “phí” và “dịch vụ”. “Phí” là tiền sử dụng mặt bằng, cịn “dịch vụ” là
những hình thức đi kèm mà nhà đầu tư có thể cung cấp để làm tăng
thêm thu nhập.
Đầu tư mặt bằng bán lẻ: Bao gồm đầu tư xây dựng các trung tâm mua
sắm, cửa hàng bán lẻ,… Nhà đầu tư có thể sở hữu chúng hoặc cho người
khác thuê để kinh doanh bán lẻ. Do đó, ngồi việc nhận được tiền cho
th định kỳ, nhà đầu tư cịn có thể được nhận phần trăm hoa hồng theo
doanh số của các cửa hàng khi luôn giữ cho BĐS trở thành nơi kinh
doanh uy tín.
Đầu tư bất động sản hỗn hợp: Nhà đầu tư có thể kết hợp bất kỳ hình
thức nào ở trên vào một dự án duy nhất. Sử dụng BĐS hỗn hợp là hình
thức đầu tư phổ biến với những nhà đầu tư có nguồn vốn đáng kể vì
điều này sẽ giúp họ thực hiện đa dạng hóa các yếu tố thiết yếu để kiểm
soát rủi ro.
Khái niệm và bản chất của việc chuyển nhượng dự án bất động
sản:

1.1.4.1

Khái niệm:

Theo
từ
điển
tiếng
Việt
thông
dụng
(tra
cứu
trên:
/>%A3ng) Chuyển nhượng: là nhượng lại cho người khác cái thuộc quyền sở
hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng.
Như vậy, từ khái niệm chung về chuyển nhượng, chúng ta có thể hiểu: chuyển
nhượng dự án là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp
pháp đối với dự án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới phù hợp với quy
định của pháp luật.
1.1.4.2

Bản chất

Nhìn chung thì bản chất của việc đầu tư là việc các nhà đầu tư bỏ vốn bằng
các loại tài sản hữu hình hoặc vơ hình để tiến hành các hoạt động đầu tư trên

18

một lĩnh vực nào đó với mong muốn tìm kiếm lợi nhuận và để những hoạt
động đầu tư đó có một hướng đi đúng và mang lại những lợi ích nhất định nào
đó thì phải thơng qua những đề xuất, kế hoạch cụ thể, và nó được thể hiện rõ
qua dự án đầu tư. Như vậy, việc chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản
xuất phát từ cái gốc của vấn đề là chuyển nhượng tài sản, vì khi tham gia vào
hoạt động đầu tư tức là các nhà đầu tư đã sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu
của mình để thực hiện và những thành quả được tạo ra từ tài sản đó đương
nhiên cũng sẽ thuộc quyền sở hữu của nhà đầu tư. Vì thế khi muốn chuyển
nhượng thì các nhà đầu tư hồn tồn có quyền định đoạt những tài sản thuộc
sở hữu của mình sang cho một chủ thể khác, và xét cho đến cùng thì bản chất
của hoạt động “chuyển nhượng dự án đầu tư” là việc chuyển quyền sở hữu dự
án đầu tư từ nhà đầu tư này sang nhà đầu tư khác.
Dự án đầu tư là tài sản của nhà đầu tư nhưng tài sản này có giá trị lớn và ảnh
hưởng đến rộng lớn đến nền kinh tế - xã hội nên khi chuyển quyền sở hữu dự
án đầu tư cũng phải đáp ứng những điều kiện mà pháp luật quy định.
Cũng qua bản chất của việc chuyển nhượng dự án này, chúng ta cần phân
biệt giữa chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng vốn trong doanh
nghiệp. Chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp là chuyển nhượng quyền sở
hữu của các cổ đông, thành viên trong doanh nghiệp. Việc chuyển nhượng
này có thể làm thay đổi chủ sở hữu doanh nghiệp (hoặc tỷ lệ sở hữu) mà
không đương nhiên dẫn đến thay đổi bất kỳ nội dung nào trong dự án mà
doanh nghiệp đó thực hiện. Bởi vì doanh nghiệp là một thực thể pháp luật độc
lập với cổ đông, thành viên của nó.
1.2

Căn cứ pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản

1.2.1

Các hình thức chuyển nhượng dự án bất động sản:

Hiện nay, theo mục 6 của Luật Kinh doanh BĐS 2014 thì có 2 hình thức
chuyển nhượng dự án bất động sản:
1.2.1.1

Chuyển nhượng toàn bộ:

Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng
kỹ thuật khu công nghiệp là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và

19


lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng
bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
1.2.1.2

Chuyển nhượng một phần dự án:

Chuyển nhượng một phần dự án là chuyển nhượng phần dự án, các dự án
thành phần trong dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ
thuật khu công nghiệp, qua đó việc chuyển nhượng này sẽ chuyển nhượng
tồn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư
mới đối với phần dự án, các dự án thành phần được chuyển nhượng thông qua
hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động

1.2.2

sản:

1.2.2.1

Đối với dự án bất động sản:

Theo khoản 1 điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, thì dự án,
phần dự án được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:
−
−

−

−

Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy
hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường,
giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các cơng trình hạ
tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
Dự án khơng có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để
bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền;
Khơng có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong q trình triển khai dự án thì
chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

1.2.2.2

Đối với bên chuyển nhượng:

Theo khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, thì Chủ đầu
tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn
bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng

20


1.2.2.3

Đối với bên nhận chuyển nhượng:

Theo khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, thì Chủ đầu
tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết
tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của
pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
Theo điều 10 của Luật kinh doanh Bất động sản 2014 thì tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có
vốn pháp định khơng được thấp hơn 20 tỷ đồng.
1.2.3

Thẩm quyền cho phép cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án bất động sản:
Theo điều 50 của Luật Kinh doanh bất động sản, thẩm quyền cho phép
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản sẽ được căn cứ vào
cơ quan quyết định đầu tư dự án:
−

−

Đối với dự án do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện, cấp tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương quyết định việc đầu tư: sẽ do UBND cấp tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho phép về việc chuyển
nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS.
Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư: khi đó sẽ
do Thủ tướng Chính phủ cho phép về việc chuyển nhượng một phần
hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Như vậy, điều quan trọng nhất là cần xác định được cơ quan chấp thuận đầu
tư dự án BĐS. Hiện nay Luật nhà ở 2014 vẫn chưa có nghị định hướng dẫn về
việc phân quyền những loại dự án nào do địa phương chấp thuận đầu tư
những dự án nào do cơ quan trung ương (chính phủ) chấp thuận đầu tư. Tuy
nhiên hiện nay vẫn có cơ sở để xác định cơ quan chấp thuận đầu tư dự án
BĐS căn cứ vào những văn bản pháp lý sau:
−

21

Theo công văn số 1436/BXD-QLN ngày 30/06/2015 của Bộ xây dựng về
việc thực hiện Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và Luật Kinh doanh bất


−

−

22

động sản số 66/2014/QH13, theo đó đối với các dự án đầu tư xây dựng
nhà ở được quy định tại khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở năm 2014 mà

không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư cơng, Luật Đầu tư thì
việc chấp thuận chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định tại Nghị
định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005(sau đây gọi tắt là Nghị định số
71/2010/NĐ-CP) và các văn bản hướng dẫn thực hiện Nghị định
71/2010/NĐ-CP của Bộ Xây dựng.
Như vậy, hiện nay Nghị định số 71/2010/NĐ-CP vẫn có giá trị pháp lý
trong việc hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở 2014. Theo
khoản 2, khoản 3 điều 7 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì thẩm quyền
thẩm định, phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư đối với dự án phát triển
nhà ở được quy định cụ thể như sau (các dự án không sử dụng nguồn vốn
ngân sách):
+ Dự án phát triển nhà ở có quy mơ dưới 500 căn nhà (bao gồm nhà
biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) thì chủ đầu tư trình Ủy ban
nhân dân cấp huyện để có văn bản chấp thuận đầu tư (không phân
biệt quy mô sử dụng đất)
+ Dự án phát triển nhà ở có quy mơ từ 500 căn nhà đến dưới 2.500 căn
nhà (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) thì chủ
đầu tư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để có văn bản chấp thuận đầu
tư (khơng phân biệt quy mô sử dụng đất).
+ Dự án phát triển nhà ở có quy mơ từ 2.500 căn nhà trở lên (bao gồm
nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) thì chủ đầu tư có trách
nhiệm lập tờ trình đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để trình
Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển
nhà ở (dự án phát triển khu nhà ở hoặc dự án phát triển nhà ở độc
lập) trước khi lập, thẩm định và phê duyệt dự án (không phân biệt
nguồn vốn đầu tư và quy mơ sử dụng đất)
Ngồi Luật nhà ở 2014, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, hiện nay Luật đầu
tư 2014 cũng quy định về thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của
Thủ tướng Chính phủ, tuy nhiên trong giới hạn của đề tài này về dự án

BĐS do các doanh nghiệp ngoài ngân sách đầu tư, thì những dự án BĐS


có quy mơ từ 5.000 tỷ đồng trở lên sẽ do Thủ tướng Chính phủ quyết
định chủ trương đầu tư (theo khoản 2 điều 31 Luật đầu tư 2014).
1.2.4

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất
động sản:

1.2.4.1

Đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định
việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp
thuận đầu tư)
Theo điều 12 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 (sau
đây gọi tắt là Nghị định số 76/2015/NĐ-CP) của Chính phủ về quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản 2014, thì trình tự,
thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư
kinh doanh thực hiện như sau:
−

−

23

Chủ đầu tư chuyển nhượng gửi 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn
bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc
cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cụ thể như sau:

+ Đối với dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở là Sở Xây dựng
(a);
+ Đối với các loại dự án bất động sản khác là Sở quản lý chuyên ngành
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (b).
Hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bao gồm:
+ Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
của chủ đầu tư chuyển nhượng theo mẫu số 08a và 08b quy định tại
Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP;
+ Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng bao gồm:
(i)
Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực);
(ii)
Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy
hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực);
(iii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự
án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).


Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến
thời điểm chuyển nhượng theo Mẫu số 09a và 09b quy định tại Phụ
lục ban hành kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP.
+ Hồ sơ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bao gồm:
(i)
Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần
dự án theo Mẫu số 10a và 10b quy định tại Phụ lục ban hành
kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP;
(ii)
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh
doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh

nghiệp có vốn pháp định khơng được thấp hơn 20 tỷ đồng (bản
sao có chứng thực), trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài
chưa thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về
đầu tư;
(iii)
Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực
hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai.
Trường hợp chưa có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu
của mình theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai thì
phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc
báo cáo tài chính đã được kiểm tốn về mức vốn chủ sở hữu
của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm nhận chuyển
nhượng hoặc năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) đối
với doanh nghiệp đang hoạt động; đối với doanh nghiệp mới
thành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải
được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản
xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp, nếu số vốn là tài
sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá
hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả
định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp.
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan đầu
mối quy định tại (a) và (b) ở trên có trách nhiệm lấy ý kiến của Sở Kế
hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài ngun và Mơi trường, Sở Xây
dựng, Cục thuế và Sở quản lý chuyên ngành, tổ chức thẩm định theo quy
định tại Điều 14 của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP này và báo cáo Ủy
+

−

24

−

−

25

ban nhân dân cấp tỉnh ký ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng.
Trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan chuyên môn được Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ủy quyền phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư chuyển
nhượng biết rõ lý do.
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển
nhượng dự án hoặc một phần dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
(theo Mẫu số 11 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số
76/2015/NĐ-CP này), các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng
chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án hoặc phần dự án. Chủ
đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án hoặc
phần dự án ngay sau khi nhận bàn giao. Chủ đầu tư chuyển nhượng có
trách nhiệm bàn giao cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hồ sơ
dự án hoặc một phần dự án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ
sơ. Trước khi làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư chuyển nhượng phải
thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thơng báo trên
phương tiện thơng tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp của
một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc một đài truyền hình địa
phương hoặc Trung ương và trang thông tin điện tử của cơ quan đầu mối
(nếu có) về việc chuyển nhượng dự án hoặc phần dự án, quyền lợi của
khách hàng và các bên có liên quan. Trường hợp khách hàng hoặc các
bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án

hoặc một phần dự án chuyển nhượng thì chủ đầu tư chuyển nhượng có
trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi ký hợp
đồng chuyển nhượng.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án hoặc một phần dự án
được phép chuyển nhượng thực hiện theo quy định của pháp luật về đất
đai. Đây là điểm mới rất hay, hợp đồng chuyển nhượng dự án là hợp
đồng có cơng chứng và thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất (theo điểm a, khoản 2, điều 83, Nghị định 43 hướng dẫn
Luật đất đai 2013).