Giải pháp phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam đến năm 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Tp.HCM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Tp.HCM

---------------

---------------

PHẠM VĂN RẠNG
PHẠM VĂN RẠNG

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2015
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2015
CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
MÃ SỐ

: 60.31.12
LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

GS.TS NGUYỄN THANH TUYỀN

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2009

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2009


LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Tôi xin cam đoan luận văn này là do tôi nghiên cứu và thực hiện,
có sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn. Các số liệu và thông tin
tôi cung cấp trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
Tp.HCM, tháng 9 năm 2009

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng BĐS.... 4
1.1 Thị trường bất động sản ....................................................................................... 4
1.1.1 Khái niệm bất động sản và hàng hóa bất động sản .................................... 4
1.1.1.1 Khái niệm.................................................................................... 4
1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản ......................................... 4
1.1.2 Thị trường bất động sản ............................................................................ 7
1.1.2.1 Khái niệm..................................................................................... 7
1.1.2.2 Đặc điểm ...................................................................................... 7

PHẠM VĂN RẠNG

1.1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ................... 9
1.1.2.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản ......................................... 10
1.2 Thị trường tín dụng bất động sản....................................................................... 12
1.2.1 Khái niệm ................................................................................................ 12
1.2.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản...................................... 12
1.2.3 Vai trò của tín dụng bất động sản ............................................................ 13
1.2.4 Nhận dạng các rủi ro của thị trường tín dụng BĐS ................................. 15
1.2.5 Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng BĐS.............. 18
1.2.6 Mối quan hệ phát triển TT BĐS và thị trường tín dụng BĐS Việt Nam. 20
1.3 Tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam ...... 21
1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ .................................................................. 22
1.3.1.1 Qúa trình phát triển tín dụng bất động sản tại Mỹ ..................... 22
1.3.1.2 Nguyên nhân của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ .. 25


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1.3.1.3 Tác động của cuộc khủng hoảng................................................ 33
1.3.1.4 Phản ứng của chính phủ Mỹ ...................................................... 35

BĐS

: Bất động sản

1.3.2 Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam............................................. 37

MBS

: Mortgage-backed Securities (chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế

Fannie Mae

: Federal National Mortgage Association (Hiệp hội quốc gia tài trợ bất

Chương 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam ............... 39
2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam ................................... 39

chấp)

2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam 10 năm gần đây39
2.1.1.1 Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003) ............... 39

động sản)
Freddie Mac

: Federal Home Loan Mortgage Corporation (Tập đoàn cho vay thế

CDO

: Collateralized debt obligations (Giấy nợ đảm bảo bằng tài sản )

2.1.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003 – 2006).......... 42
2.1.1.3 Giai đoạn thị trường bất động sản (2007 – 02/2008) ...................... 44

chấp quốc gia)

2.1.1.4 Giai đoạn thị trường bất động sản (02/2008 – đến nay).................. 50

CDS

: Hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng (Credit Default Swap)

2.1.2 Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán ... 53

SPV

: Thể chế mục đích đặc biệt (Special Purpose Vehicle/Entity)

2.2 Những rủi ro của thị trường bất động sản Việt Nam ....................................... 57

SIV

: Công cụ đầu tư kết cấu (structured investment vehicle)

2.3 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam .................................. 58

OFHEO

: Cơ quan Tài chính nhà ở Liên bang (Office of Federal Housing

HPI

: Chỉ số giá nhà ở

FED

: Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (Federal Reserve System)

2.3.1 Các hình thức tín dụng chủ yếu trên thị trường bất động sản hiện nay ... 58
2.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân của tín dụng bất động sản..................... 68

Chương 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp

Enterprise Oversight )

ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản đến 2015 ........................................ 72

NAR

: Hiệp hội Bất động sản Mỹ (National Association of Realtor)

3.1 Dự báo về thị trường bất động sản ..................................................................... 72

FDI

: Fogrein Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài)

3.2 Dự báo nhu cầu tín dụng của thị trường bất động sản..................................... 77

WTO

: World Trade Organization (Tổ Chức Thương Mại Thế Giới)

3.3 Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản ............................. 81

Tp.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

3.3.1 Tín dụng qua ngân hàng........................................................................... 82

BIDV

: Ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam

3.3.2 Hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp ....................................... 87

ANZ

: Ngân hàng ANZ (Australia and New Zealand Banking Group

Seabank

: Ngân hàng TMCP Đông Nam Á

3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản ................................................................ 89
3.3.4 Thành lập các quỹ tín thác đầu tư bất động sản ....................................... 94
3.3.5 Các giải pháp khác ................................................................................... 96

Limited )
Dongabank

: Ngân hàng TMCP Đông Á

Kết Luận...................................................................................................................... 99

ACB

: Ngân hàng TMCP Á Châu

Tài liệu tham khảo

Vietabank

: Ngân hàng TMCP Việt Á


ABBank

: Ngân hàng TMCP An Bình

VIB

: Ngân hàng TMCP Quốc Tế

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Eximbank

: Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam

Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Mỹ ................................. 23

VPBank

: Ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam

Bảng 2.1: Giá bất động sản tại một số dự án ở Tp.HCM..................................... 46

ASEAN

: Association of Southeast Asia Nations( Hiệp hội các Quốc gia Đông

Bảng 2.2: So sánh thị trường chứng khoán và giá bất động sản .......................... 55

Nam Á)
APEC

: Asia-Pacific Economic Cooperation(Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu
Á – Thái Bình Dương)

WB

: World Bank (Ngân hàng Thế Giới)

IMF

: International Monetary Fund (Quỹ tiền tệ quốc tế)

NH

: Ngân hàng

NHTM

: Ngân hàng thương mại

ABS

: Asset backed secuirities (chứng khoán tài sản tài chính)

REIT

: Real Estate Investment Trust (Công ty tín thác đầu tư bất động sản)


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 2.14: Biến động lãi suất của ngân hàng ............................................................... 60
Hình 3.1: Dự báo tốc độ tăng dân số và tỷ lệ đô thị hóa............................................... 72

Hình 1.1: Chỉ số giá nhà, chi phí xây dựng, dân số và lãi trái phiếu 10 năm tại Mỹ.... 22

Hình 3.2: Số lượng căn hộ dự kiến sẽ bán ra ................................................................ 73

Hình 1.2: Tình trạng phá sản từ năm 2007 – 2008 ....................................................... 24

Hình 3.3: Lượng khách quốc tế đến Việt Nam qua các năm ........................................ 76

Hình 1.3: Dư nợ tín dụng bất động sản tại Mỹ từ năm 2002 – 2008 ............................ 28

Hình 3.4: Số lượng ngân hàng hình thành qua các năm ............................................... 78

Hình 1.4: Tổng giá trị công cụ tài chính phái sinh tại Mỹ 1995–2007 so với tổng thu

Hình 3.5: Tốc độ tăng trưởng huy động của toàn ngân hàng (2000 -2008).................. 79

nhập Mỹ ....................................................................................................... 29

Hình 3.6: Tốc độ tăng trưởng cho vay của toàn hệ thống ngân hàng (2000 -2008) ..... 79

Hình 1.5: Thị trường nhà đất Hoa Kỳ .......................................................................... 31

Hình 3.7: Tình hình huy động và cho vay của toàn hệ thống ngân hàng...................... 80

Hình 1.6: Thị trường nhà đất Hoa Kỳ ........................................................................... 32
Hình 1.7: Giá dầu (USD/thùng) giai đoạn 1998 – 2008 ............................................... 34
Hình 1.8: Tăng trưởng kinh tế toàn cầu giai đoạn 1950 – 2010 ................................... 35
Hình 2.1 : Tình hình biến động Khu công nghiệp và khu chế xuất
từ năm 1991-2007........................................................................................ 40
Hình 2.2: Tình hình sử dụng đất của Khu công nghiệp và khu chế xuất từ
năm 1991 – 2007 ......................................................................................... 41
Hình 2.3: Tình hình biến động thị trường chứng khoán Việt Nam từ năm 2000 05/2009 ........................................................................................................ 42
Hình 2.4: Số căn hộ chào bán qua các năm .................................................................. 43
Hình 2.5: Thống kê FDI năm 2001 - 05/2009............................................................... 44
Hinh 2.6: Số căn hộ đã bán ........................................................................................... 45
Hình 2.7: Giá bán căn hộ đã/sắp giao ........................................................................... 46
Hình 2.8: Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại một số thành phố lớn tại Châu Á .................... 48
Hình 2.9: Tổng số dự án FDI đầu tư vào Việt Nam trong năm 2007 ........................... 49
Hình 2.10: Tổng số dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản trong năm 2007 ...... 49
Hình 2.11: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho từng ngành ....................... 50
Hình 2.12: Phân bổ nguồn vốn FDI năm 2008 ............................................................. 52
Hình 2.13: Tỷ lệ lạm phát ở Việt Nam.......................................................................... 59


1

LỜI MỞ ĐẦU

2

lớn tiền ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang

1. Sự cần thiết của đề tài

tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không ngoại lệ, thị trường tín

Tốc độ toàn cầu hóa và tự do hóa thương mại nhanh chóng trong những năm

dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tín dụng truyền thống bị nghẽn mạch.

vừa qua tạo ra sự thay đổi to lớn về môi trường kinh tế quốc tế, nền kinh tế các nước

Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó cho thị trường bất động sản vì

xích lại gần nhau hơn và có ảnh hưởng qua lại với nhau. Cuộc khủng hoảng trên thị

nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng. Vậy làm thế nào để khơi thông các nguồn tín dụng

trường cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn ở Mỹ đã tác động tiêu cực đến thị

đang bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị trường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn tốt

trường tài chính thế giới. Hàng loạt các định chế tài chính ở Mỹ đã công bố những tổn

cho thị trường bất động sản? Vì vậy việc nghiên cứu đề tài “Thực trạng và giải pháp

thất nặng nề mà họ phải gánh chịu xuất phát từ hậu quả của cuộc khủng hoảng này gây

phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam đến năm 2015” là

nên. Hơn thế nữa, cuộc khủng hoảng này đã lan rộng sang một số nước khu vực Châu

một yêu cầu cấp thiết để góp phần khơi thông và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng

Âu, Nhật… Một số Ngân hàng lớn ở những quốc gia này cũng lâm vào tình trạng

bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản. Và đây

khủng hoảng tương tự. Hậu quả không chỉ được nhìn nhận dưới góc độ kinh doanh của

cũng là mục tiêu của đề tài đề ra.

từng ngân hàng, tỷ lệ tăng trưởng và giải quyết việc làm của riêng nước Mỹ mà còn

2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài

được xem xét dưới ảnh hưởng mang tính toàn cầu, đến sự chu chuyển dòng vốn đầu tư

Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau:
- Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường tín dụng bất động

quốc tế nói riêng và sự tăng trưởng của nền kinh tế thế giới nói chung. Việt Nam với tư
cách là một bộ phận và ngày càng hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới chắc chắn cũng
không tránh khỏi tình trạng đó
Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của

sản.
- Điểm qua tình hình thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là những năm gần
đây, đánh giá nhu cầu về bất động sản trong các năm tới.

nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập Tổ Chức Thương Mại Quốc Tế. Phát

- Điểm lại tình hình thị trường tín dụng bất động sản trong những năm gần đây.

triển hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự phát triển

Đánh giá tình hình cung cấp tín dụng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và tồn tại của

của nền kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn

thị trường tín dụng bất động sản.

ngày càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Để phát triển tốt thị trường
bất động sản, một yêu cầu rất quan trọng cần phải đáp ứng được đó là vốn, và phải cần
rất nhiều vốn.

- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm khơi thông và nâng cao hiệu quả hoạt
động của thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam.
3. Mục tiêu nghiên cứu

Thị trường tín dụng bất động sản là một thị trường quan trọng cung cấp nguồn

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các

vốn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường này lại phụ thuộc nhiều vào

vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa ra các giải pháp, kiến nghị

nguồn vốn từ phía ngân hàng, khi Nhà nước ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm

các biện pháp khắc phục các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng

phát, trong đó chính sách thắt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng, rút một lượng


3

4

bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của thị

Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động

trường tín dụng bất động sản trong nền kinh tế trong thời kỳ hội nhập.

sản.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản.

1.1 Thị trường bất động sản:
1.1.1 Khái niệm bất động sản và hàng hóa bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm:

Các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng.
Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và thị

a. Bất động sản:

trường tín dụng bất động sản Việt Nam từ năm 2000 đến tháng 6/2009.

5. Phương pháp nghiên cứu

Mỗi quốc gia từ khi được thành lập đều xác lập chủ quyền của mình trên một
vùng lãnh thổ nhất định và không quốc gia nào được xâm phạm chủ quyền lãnh thổ của

Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ đạo trong suốt

quốc gia khác. Để quản lý và sử dụng, hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia

quá trình nghiên cứu luận văn.

tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản.

6. Kết cấu của luận văn

Bất động sản, về cơ bản có thể hiểu đó là đất đai, những tài sản gắn liền với đất

- Phần mở đầu

đai và không di dời được. Động sản là những tài sản có thể di dời từ chỗ này sang chỗ

- Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất

khác.

động sản.
- Chương 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam.
- Chương 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp
ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản đến 2015
- Kết luận

Theo quy định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân Sự của nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
+ Đất đai.
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó;
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định;
b. Hàng hóa bất động sản:
Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng
nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Hàng hóa bất động sản là các bất động
sản được đem ra mua bán trên thị trường.
1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản:
a. Thuộc tính bất động sản:


5

6

- Tính bất động: đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán
nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi
họ muốn, nơi họ sống. Quyền sử dụng đất xác định vị trí của đất đai gắn liền với điều
kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất.
-

Tính không đồng nhất: giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của

Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, do đó ngoài những đặc điểm
chung nó còn có những đặc điểm riêng, đó là:

-

đai, thể hiện trên các khía cạnh sau:

mỗi tài sản. Hai bất động sản cùng nằm trong một khu vực nhưng giá của chúng còn
phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của

Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Cung bất động sản là tương

đối kém đàn hồi so với những thay đổi của giá cả, hạn chế nhất định về cung ứng đất
+ Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố định hay nói cách khác quỹ đất đai
luôn luôn không thay đổi.

người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, điều này

+ Cung đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.

chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế

+ Hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước, đây là hạn chế nổi bật nhất.

thị trường hiện nay. Tính không đồng nhất của bất động sản ngày càng tăng khi nhu

+ Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo

cầu của xã hội ngày càng phát triển vì:
+ Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự gia tăng của dân số, do
vậy về lâu dài diện tích đất có xu hướng ngày càng giảm. Diện tích đất đai có xu hướng
giảm vì:

quan hệ trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục đích sử
dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi về cao độ, diện tích xây dựng cũng phải
đảm bảo tuân theo quy hoạch và quy định về xây dựng của chính quyền địa phương.
-

• Tốc độ tăng dân số nhanh.
• Tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa –
hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp.
• Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn ở nông thôn dẫn
đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên.

Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: do bất

động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải
được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với
các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt khác, giao dịch
giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân
hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên. Ngoài ra, phát triển đất nước theo

+ Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm đất đai và các

hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu

công trình trên đất. Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản

chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đều làm chi phí

xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được, tham gia vào quá trình tái

mua bán giao dịch bất động sản tăng.

sản xuất xã hội, cho nên, dù đem cho sử dụng mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại

-

Bất động sản có tính thích ứng và chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản

lợi ích cho chủ sở hữu. Đồng thời, thời gian sử dụng của đất đai, bất động sản là vô

là các công trình trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn

hạn, điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững.

giữ được đặc trưng của công trình và đảm bảo nhu cầu của người tiêu dùng. Mặt khác,

b. Đặc trưng của hàng hóa bất động sản:

khi đầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ


7

8

làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong

Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường

khu vưc đó.

hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do

Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh họat: bất động sản là một

không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền.

hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn nhưng lại liên

-

Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được

quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua, bán không nhanh như hàng hóa

phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh

khác. Vì vậy, khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt.

tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.

-

Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì bất động sản có tầm quan

trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước luôn

-

Nguồn cung trong thị trường bất động sản thay đổi chậm hơn so với cầu biến

động bất động sản: Hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt không giống

có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch

như những hàng hóa thông thường khác, cung bất động sản không thể phản ứng nhanh

bất động sản, vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà Nước.

chóng như việc tăng cung của các hàng hóa khác để đáp ứng nhu cầu, bởi lẽ việc tăng

1.1.2 Thị trường bất động sản:

cung bất động sản thường phải có thời gian cần thiết tương đối dài để sản xuất cho thị

1.1.2.1 Khái niệm:

trường một loại bất động sản nào đó, như thời gian tìm hiểu mua đất đai, làm thủ tục sử

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra hoạt động kinh doanh bất động sản bao

dụng đất, xin cấp phép xây dựng, triển khai đầu tư xây dựng.

gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.

-

Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn, chuyên gia

1.1.2.2 Đặc điểm:

định giá chuyên nghiệp có trình độ cao và các tổ chức trung gian: Bất động sản là hàng

-

hóa có giá trị lớn, giá cả của hàng hóa bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố,

Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động

sản mà còn là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
-

thông tin trên thị trường bất động sản khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Vì vậy,

Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: Bất động sản

khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có đầy đủ thông tin chính xác, có sự

là hàng hóa cố định, không thể di dời về mặt địa lý, sự thừa thải ở nơi này không thể bù

tính toán kỹ lưỡng, có tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có

đắp sự thiếu hụt ở nơi khác, điều này làm cho thị trường bất động sản mang tính chất

chuyên môn thuộc các tổ chức môi giới hoặc các tổ chức trung gian hoạt động trên thị

địa phương sâu sắc.

trường.

-

Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật: Bất động sản là tài

sản của quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ

-

Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị

trường khác, nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế

đến các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó các vấn đề về bất động sản đều có sự chi phối

của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài

và đều chỉnh chặt chẽ của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản.

sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta luôn

Thị trường bất động sản mang tính chất của một thị trường không hoàn hảo:

có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt khác, bản

Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của

-

thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy,

9

10

thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi

quyền sử dụng đất đai, quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn

có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định.

kinh doanh... bằng bất động sản và hướng dẫn các hợp đồng dân sự bất động sản, quy

1.1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản:

định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất

Cũng giống như các thị trường khác, thị trường bất động sản chịu sự tác động

đai.

của các yếu tố kinh tế, chính trị, văn hóa, dân số...Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản là

-

Quy định và quy hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền các cấp:

một loại hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến thị trường bất

Những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kế

động sản có những đặc điểm riêng, cụ thể:

hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định

-

Sự gia tăng dân số: Tăng dân số làm tăng các nhu cầu về các loại hàng hoá

lại mục đích sử dụng đất, từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển

trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển về quy

mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp

mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Tuy nhiên, do diện tích đất đai giới hạn và

hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại,

tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích

dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ

phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn, đòi hỏi thị trường bất

đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao

động sản phải tự sắp xếp lại cho phù hợp với nhu cầu của thị trường.

dịch bất động sản trên thị trường và ngược lại.

Mặt khác, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng nhà ở,
đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại,

-

Chính sách về tài chính và tiền tệ của Nhà nước: Yếu tố này ảnh hưởng rất

lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước áp dụng chính sách

nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí, thể dục thể thao…,

thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có

những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu về bất động sản, nhất là các

những thời điểm gần như không có giao dịch mua bán bất động sản.

bất động sản tại các khu vực dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ.
-

-

Tập quán, truyền thống và thị hiếu: Đây là yếu tố mang tính nhân văn của thị

Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng

trường bất động sản. Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, thuê

các nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông

mướn, thế chấp trên thị trường bất động sản. Đẩy nhanh hay hạn chế các giao dịch trên

nghiệp, vấn đề này đòi hỏi phải có quá trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạt động

khía cạnh như đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi thuê... hay

sản xuất nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương mại -

tác động đến việc sử dụng các hình thức thanh toán. Mặt khác, thị hiếu và thói quen

dịch vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sự phát

cũng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trên phương diện như thói quen về nhà ở,

triển cho thị trường bất động sản.

đất ở.

-

Yếu tố pháp luật và chính sách thuế trong lĩnh vực bất động sản: Hệ thống

pháp luật của một quốc gia là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và
phát triển của thị trường bất động sản thông qua các quy định về quyền sở hữu đất đai,

1.1.2.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản:
Hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn, có tính thanh


11

12

khoản thấp, điều này làm cho thị trường bất động sản là một thị trường chứa nhiều rủi

không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động với tính chuyên

ro, cụ thể:

nghiệp không cao. Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu của thị
Sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS: thông tin về các dự án bất động

trường cũng là điều rất đáng quan tâm. Năng lực yếu kém khiến cho nhiều doanh

sản trên thường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp cao. Thậm chí

-

nghiệp không có được chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra tình trạng hỗn

nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên quan đến những dự án đầu

loạn cho thị trường bất động sản, và tác động xấu đến hiệu quả đầu tư.

tư mà họ chỉ mới thoả thuận mua đất, hoặc chỉ mới được chấp thuận về chủ trương đầu

-

Quy hoạch tổng thể: việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đã gây ra

tư. Những động thái này tạo nên "cầu ảo" của thị trường và góp phần đưa đến những

những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát triển và triển khai các dự

cơn "sốt" đất khiến cho các dự án bất động sản có sự chênh lệch rất lớn về giá so với

án bất động sản, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư.

giá trị thực tế của nó.

1.2 Thị trường tín dụng bất động sản

-

Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều. Chính sự tham gia của

các nhà đầu cơ làm cho giá cả BĐS đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá ảo. Đây
chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốt nóng lạnh
trên thị trường.
-

Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các thông

tin về phát triển và quy hoạch không được công khai rõ ràng làm cho các đối tượng
tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng. Điều này làm cho tính minh
bạch của thị trường này thấp hơn các thị trường khác.
-

Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà Nước: đã khiến thị trường

1.2.1 Khái niệm
Tín dụng là một quan hệ vay mượn tài sản (tiền tệ hoặc hàng hoá) được dựa trên
nguyên tắc có hoàn trả cả vốn và lãi sau một thời gian nhất định.
Tín dụng bất động sản là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm và xây
dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lãnh vực công nghiệp, thương
mại và dịch vụ.
1.2.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản
-

Thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường bất

động sản là một thị trường tiềm ẩn rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung

này hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật: hệ

cầu … Một khi, thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất

thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất

động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản gần như

động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh

không xảy ra làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có

bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất

thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của

động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; quy

người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán. Do vậy, việc

hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn

thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh

nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai...

chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.

-

Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: thị trường bất động sản vẫn rất

hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn. Do đó, hiện nay không ít các doanh nghiệp

-

Thị trường tín dụng dài hạn: Do bất động sản là những hàng hóa có thời gian

hình thành dài. Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành


13

14

một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng

- Đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá: cho vay bất động sản giúp cho các chủ đầu tư

hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị

chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung

lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.

tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp phần đẩy nhanh tốc độ đô

-

Người đi vay thường huy động theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự án

bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải

thị hóa trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước.
- Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay bất động sản

tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện... Thế nên, nhà đầu tư cần

còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn để đầu tư mở rộng nhà

khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác

xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập.

nhau do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Còn nếu huy

- Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các chương

động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho

trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công

người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả.

nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn.

1.2.3 Vai trò của tín dụng bất động sản

- Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho Ngân hàng: cho vay bất động sản là sản phẩm

Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế,

khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng hoá sản phẩm, thu hút khách hàng bên

đối với xã hội mà việc bơm vốn ở mức cần thiết để kích thích thị trường bất động sản

cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận

phát triển là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn thông qua kênh tín dụng ngân hàng

Ngân hàng.

với các sản phẩm cho vay bất động sản được xem là hữu hiệu và khá phổ biến ở một số
nước bởi kênh tín dụng ngân hàng dễ dàng được tiếp cận.
Trong điều kiện Việt Nam có một nền kinh tế tăng trưởng liên tục trong hơn 10
năm qua thì cho vay bất động sản càng có ý nghĩa thiết thực trong việc khơi thông

- Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua mức dư nợ cho vay
bất động sản, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị trường
bất động sản để có cách điều tiết hợp lý.
- Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã góp phần nâng cao tính

dòng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho thị trường bất động sản phát triển, từ đó

hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch

tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững. Cụ thể:

vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản...

- Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay bất động sản góp phần khai
thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm
và có hiệu quả.

Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị trường, góp
phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản.
Nhìn chung, cho vay bất động sản có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển

- Phát triển nền kinh tế: thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu chuyển

đất nước. Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị trường bất

vào thị trường bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện

động sản có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ hết tính thiết

phát triển đồng bộ giữa các thị trường.

yếu của hoạt động cho vay bất động sản luôn cần thiết cho những nhu cầu thiết thực
trong xã hội, trong nền kinh tế.


15

1.2.4 Nhận dạng các rủi ro của thị trường tín dụng BĐS:
Hoạt động cho vay bất động sản cũng tiềm năng những rủi ro vốn có như trong
hoạt động cho vay thông thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thẩm định, rủi ro do
không thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụng vốn
không đúng mục đích…. Các rủi ro này được nhìn nhận ở hai yếu tố sau:

16

- Từ phía khách hàng:
+ Che dấu kết quả hoạt động thua lỗ của doanh nghiệp bằng các báo cáo có lợi
nhuận cao nhằm tăng niềm tin cho vay của Ngân hàng.
+ Sử dụng vốn vay vào mục đích khác có nhiều rủi ro như đầu tư vàng, đầu tư
chứng khoán…

1.2.4.1 Yếu tố chủ quan:

1.2.4.2 Yếu tố khách quan:

- Từ phía Ngân hàng:

- Sự biến động của nền kinh tế - xã hội:

+ Cách quản trị, quản lý của Ngân hàng không đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ và

lỏng lẽo trong việc kiểm tra kiểm soát.
+ Năng lực thẩm định hồ sơ vay của nhân viên ngân hàng thấp, không đánh
giá đúng tính khả thi của phương án vay.
+ Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng
của khoản vay.
+ Do mối quan hệ thân tín đối với người đi vay mà xem xét cấp tín dụng,
không chú ý đến các điều kiện mà người đi vay không đáp ứng được.
+ Thiếu thông tin về người đi vay dẫn đến đánh giá không chính xác về năng
lực trả nợ của người đi vay.
+ Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn đến
vốn vay không được sử dụng đúng mục đích, không hiệu quả.

Thời hạn cho vay bất động sản thường là trung và dài hạn, do vậy nếu lãi suất
cho vay bất động sản không linh hoạt, không tính đến tính khả biến của thị trường sẽ
dễ dẫn đến rủi ro thua lỗ do huy động lãi suất cao nhưng cho vay lãi suất thấp. Thực tế,
thị trường cho vay của Việt Nam trong năm 2008 đã chứng minh, có những thời điểm
lãi suất đã có sự biến động đột biến, tăng trên 50% so với đầu năm 2008. Và đã có
trường hợp một số Ngân hàng đã gặp rủi ro lãi suất đối với các khoản cho vay bất động
sản do không thể điều chỉnh lãi suất trong hợp đồng đã được cố định trước đó.
Đồng thời, sự biến động theo hướng tăng cao của lãi suất đã gây khó khăn cho
người đi vay bởi phải gánh chịu áp lực trả lãi tăng cao tương ứng. Điều này ảnh hưởng
lớn đến tính khả thi của phương án vay ban đầu do chi phí đội lên đột biến, ảnh hưởng
đến khả năng trả nợ của người đi vay có thể dẫn đến mất khả năng thanh toán.
Ảnh hưởng từ tình hình lạm phát của nền kinh tế với chi phí tiêu dùng tăng cao,

+ Khi thẩm định các phương án, dự án vay vốn, một số ngân hàng thường áp

chi phí đầu tư tăng cao ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay. Sự khan hiếm

đặt ý kiến chủ quan của mình đối với khách hàng. Chính yếu tố này là nguyên nhân

của thị trường nguồn vốn do tác động của những chính sách kiềm chế lạm phát của

làm phát sinh các trường hợp rủi ro trong một số ngân hàng thương mại như khách

Nhà nước dẫn đến trường hợp vốn tín dụng khan hiếm hoặc có lãi suất khá cao làm

hàng thiếu vốn đầu tư và phải cân đối vốn để trả trước hạn so với dự tính ban đầu.

tăng chi phí cho người đi vay.

+ Cấp tín dụng để đầu tư vào bất động sản với trên 90% tài sản đảm bảo cũng là
bất động sản nên rủi ro phát sinh trong việc đầu tư bất động sản mang tính dây chuyền

- Về hành lang pháp lý:
Các quy định điều tiết thị trường bất động sản hiện nay chưa rõ ràng, đồng bộ.

dễ làm phát sinh rủi ro đối với tài sản đảm bảo là bất động sản khó phát mãi để xử lý

Việc có được một cơ chế ràng buộc để bảo đảm nhu cầu vay vốn và thu hồi nợ một

thu hồi nợ.

cách dễ dàng chưa được như mong muốn. Cụ thể, các quy định cấm bán nền đất của


17

18

Nghị định 181 làm cho việc huy động vốn của chủ đầu tư gặp khó khăn, đặc biệt khi

thành từ vốn vay. Để được cấp tín dụng, người đi vay phải có vốn tối thiểu là bao nhiêu

chủ đầu tư dự án lớn cần có cơ chế huy động vốn linh hoạt, không chỉ dựa vào vốn tự

phần trăm của tài sản hình thành tùy theo quy định của từng nước, ở Việt Nam thông

có và vốn Ngân hàng. Trong khi đó, một loạt vấn đề về điều kiện pháp lý để chấp nhận,

thường thì người đi vay phải có vốn tự có tối thiểu là 30% giá trị tài sản hình thành.

định giá tài sản đảm bảo cũng như đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng

Tín dụng bất động sản thế chấp này thường là các khoản tín dụng dài hạn, và được giải

bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, xử lý tài sản đảm bảo để

ngân trong một thời gian ngắn. Sự kết hợp giữa ngân hàng và chủ đầu tư để cấp các

thu hồi nợ... cũng làm gia tăng mức độ rủi ro và hạn chế hoạt động cho vay bất động

khoản tín dụng trả góp cho người mua các sản phẩm của chủ đầu từ theo hình thức trả

sản của Ngân hàng. Những quy định liên quan đến việc quy hoạch, sử dụng đất còn

góp là một sản phẩm điển hình.

cồng kềnh. Các bước tiến hành bồi thường, giải toả để thực hiện các dự án đầu tư bất
động sản còn kéo dài làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.

- Rủi ro từ các điều kiện tự nhiên:

+ Tín dụng xây dựng: là các khoản cho vay để xây dựng các công trình như
nhà ở, chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cơ sở sản xuất,
các công trình xây dựng khác. Các khoản tín dụng này được thanh toán cho bên xây

Đó là các hiện tượng như thiên tai, lũ lụt, hạn hán, cháy nổ… ngày càng có tính

dựng (thi công) khi đã hoàn thành toàn bộ công trình hoặc từng hạn mục công trình

ảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân nói riêng và các hoạt động sản xuất kinh

theo thỏa thuận hợp đồng nhận thầu. Ngân hàng cấp cho khách hàng một khoản tín

doanh của cả nền kinh tế nói chung dễ dẫn đến trường hợp không còn khả năng trả nợ

dụng tương ứng một số phần trăm nào đó giá trị dự án xây dựng. Khoản tín dụng này

do lũ quét hay do mất mùa...

chỉ được giải ngân khi có đủ chứng từ chứng minh là việc xây dựng đã diễn ra. Loại tín

- Xuất phát từ đặc tính của thị trường bất động sản:

dụng này được đảm bảo hoặc bằng quyền sử dụng đất, hoặc bằng tài sản hình thành từ

Lĩnh vực đầu tư bất động sản là lĩnh vực đầu tư dễ tổn thương bởi tính khó dự

vốn vay, hoặc khoản phải thu từ bên chủ đầu tư theo hợp đồng nhận thầu, hoặc bằng tài

đoán. Yếu tố đầu cơ, làm giá dẫn đến giá bất động sản tăng ảo luôn ngự trị trên thị

sản đảm bảo khác. Đây là sản phẩm tín dụng dễ quản lý nhưng phải theo dõi, lãi suất

trường bất động sản. Kỳ hạn cho vay bất động sản rất dài, phần lớn từ 3 năm đến 10

cho vay tương đối cao và chỉ tính trên số tiền đã giải ngân. Và khoản tín dụng này

năm, thậm chí đến 25 năm, trong đó nhiều khoản vay có 3 năm ân hạn không trả tiền

chuyển thành một khoản tín dụng bất động sản trong tương lai. Tín dụng xây dựng có

gốc, chỉ trả lãi. Trong khi đa số nguồn huy động tiền gửi có kỳ hạn của các Ngân hàng

thể là khoản tín dụng ngắn hạn hoặc dài hạn tùy thuộc vào đối tượng đi vay, kế hoạch

thương mại chiếm đến hơn 50% là ngắn hạn. Điều này thể hiện rõ khả năng thanh

của dự án. Thông thường, nếu người đi vay là các chủ đầu tư thì đây thường là các

khoản của Ngân hàng khá thấp nếu duy trì việc lấy ngắn nuôi dài.

khoản tín dụng dài hạn, nếu người đi vay là các nhà thầu xây dựng thì đây thường là
các khoản tín dụng ngắn hạn, và nguồn để trả nợ là các khoản thanh toán của chủ đầu

1.2.5 Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng BĐS:
-

Các sản phẩm tín dụng thông qua ngân hàng, bao gồm:

tư.
+ Tín thác đầu tư bất động sản: là nghiệp vụ mà ở đó giao dịch ủy thác được

+ Tín dụng bất động sản thế chấp: với hình thức này khách hàng phải có tài

thực hiện giữa người ủy thác và người nhận ủy thác. Người ủy thác được hiểu là chủ

sản để thế chấp đảm bảo cho khoản tín dụng này hoặc phải đảm bảo bằng tài sản hình

dự án hay chủ đất đai trong khi người nhận ủy thác là ngân hàng. Bằng một hợp đồng


19

ủy thác, ngân hàng sẽ được chủ đất chuyển quyền sử dụng đất đai và chịu trách nhiệm
quản lý chúng khi việc xây dựng dự án và chuyển giao bất động sản hoàn tất. Người

20

-

Trái phiếu công trình: phát hành trái phiếu là một giải pháp hiệu quả cho các

công ty bất động sản để huy động vốn khi phải đối mặt với tình trạng hạn chế cho vay

nhận ủy thác sẽ được nhận thù lao tín thác và khi đáo hạn có trách nhiệm chuyển trả

của Ngân hàng. Phát hành trái phiếu cho phép công ty bất động sản tích cực quản lý tỉ

quyền sở hữu tài sản tín thác về cho người ủy thác hoặc người được chỉ định thụ

lệ lãi suất, đồng thời có khả năng kiểm soát tốt hơn khung thời gian cho dự án. Tuy

hưởng. Sau khi một khế ước tín thác được ký kết, ngân hàng nhận ủy thác sẽ tiến hành

nhiên, huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu là huy động một lượng vốn nhiều

cho vay thực hiện dự án bất động sản dựa trên tài sản tín thác được xem như tài sản thế

trong một lần, nhưng việc sử dụng vốn thì sẽ dàn trải theo từng giai đoạn của dự án nên

chấp cho ngân hàng (lúc này được xem là chủ sở hữu tạm thời của tài sản tín thác).

việc sử dụng vốn của chủ đầu tư sẽ kém hiệu quả, phải trả lãi cho những đồng vốn

Nghiệp vụ tín thác bất động sản huy động được bốn nguồn vốn bao gồm vốn tự có của

chưa sử dụng đến.

chủ dự án, của đơn vị xây dựng, vốn vay của ngân hàng và vốn đóng góp của khách
hàng. Nhờ hình thức huy động theo hình thức tứ trụ này mà việc thực hiện dự án sẽ
được đảm bảo kể cả đầu ra và đầu vào của dự án bất động sản.
-

Các sản phẩm tín dụng huy động trực tiếp thông qua người mua bất động

-

Chứng chỉ bất động sản: đây là sản phẩm gắn kết thị trường bất động sản và

thị trường tài chính. Thông qua thị trường chứng khoán, nhà đầu tư sẽ có cơ hội quảng
bá hình ảnh, còn hoạt động thị trường được minh bạch và ổn định hơn. Sản phẩm này
trước hết sẽ nhắm đến đối tượng các khách hàng chuyên nghiệp là ngân hàng, công ty

sản: đây là kênh mà các chủ đầu tư các dự án xây dựng chung cư, căn hộ thường sử

bảo hiểm, chứng khoán... sau đó sẽ mở rộng đối tượng khách hàng là những người thực

dụng để huy động vốn với giá rẻ (không phải trả lãi), và có thể huy động vốn theo từng

sự có nhu cầu về nhà ở. Nếu mua trái phiếu công trình, nhà đầu tư không kiểm soát

giai đoạn nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Huy động vốn của khách hàng thì có

được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành trái phiếu. Nhưng đối với chứng chỉ bất

hai cách:

động sản, nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn, vì đã có ngân hàng kiểm soát, giải ngân theo tiến

+ Thứ nhất là huy động vốn theo hợp đồng mua bán nhà trong tương lai, theo
đó khách hàng sẽ ứng trước cho chủ đầu tư các khoản tiền nhất định theo từng giai
đoan quy định trong hợp đồng.
+ Thứ hai là huy động vốn theo kiểu góp vốn để xây dựng sau này được chia
lợi nhuận hoặc được quyền mua nhà.
-

Cho thuê tài chính bất động sản: là một hoạt động tín dụng trung dài hạn,

theo đó ngân hàng hoặc công ty tài chính mua lại cơ sở rồi sau đó cho doanh nghiệp

độ triển khai dự án.
1.2.6 Mối quan hệ phát triển thị trường BĐS và thị trường tín dụng BĐS
Việt Nam:
Trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động
vào VN; thị trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống. Điều đó gây
ra sự lúng túng và phân tâm cho mọi người muốn tham gia, nhất là đối với những thị
trường đang phát triển như VN.

thuê lại. Sản phẩm này chỉ áp dụng được cho cơ sở thương mại hay công nghệ đang

Tuy nhiên, sự biến động của nền kinh tế, sóng gió của thị trường tài chính là

được xây cất hoặc mua và cho thuê lại. Với hình thức này thì người đi vay không cần

những yếu tố mà thị trường BĐS không thể đứng ngoài cuộc. Nhiều hợp đồng vay ở

bỏ vốn, ngân hàng hoặc công ty cho thuê bỏ toàn bộ vốn để đầu tư hoặc mua bất động

đỉnh sốt, lãi suất điều chỉnh cao, giá BĐS giảm mạnh.

sản sau đó cho thuê lại. Đây là một hình thức tín dụng dài hạn, có lãi suất cao.


21

Tác động qua lại lẫn nhau giữa thị trường BĐS, chứng khoán, tiền tệ đã ảnh

22

1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ

hưởng tới nền kinh tế khi mà suy thoái kinh tế toàn cầu ảnh hưởng đến nền kinh tế VN.

Nền kinh tế Mỹ là nền kinh tế dẫn đầu thế giới về quy mô, mức độ phát triển

Mặc dù vậy, thị trường BĐS vẫn đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt. Nhưng để

và phức tạp - tinh vi trong các giao dịch. Thị trường tín dụng bất động sản ở Mỹ đã

phát triển nó không những đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà còn

phát triển ở một trình độ cao, bằng nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản cho vay cầm

cần có cơ chế chính sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp

cố, thế chấp trên thị trường cầm cố thế chấp thứ cấp, đã huy động được nhiều ngân

phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội.
Là thị trường non trẻ nên thị trường BĐS VN vẫn phổ biến là các giao dịch bằng

hàng và nhà đầu tư trên thế giới tham gia vào việc tài trợ vốn cho thị trường bất động
sản Mỹ. Tuy nhiên các trái phiếu này lại được đảm bảo bằng các khoản nợ xấu, khả

tiền mặt, thị trường trả góp chưa phát triển. Người dân có nhu cầu BĐS, khi mua vẫn

năng trả nợ của người đi vay là thấp.

thường trả một hoặc nhiều lần bằng tiền mặt. Đây là yếu tố khác biệt cơ bản so với thị

Hình 1.1: Chỉ số giá nhà, chi phí xây dựng, dân số và lãi trái phiếu 10 năm tại Mỹ

trường BĐS ở các nước phát triển.
Dẫu là thị trường tiền mặt nhưng khi nền kinh tế biến động, nhất là chính sách
tín dụng thì thị trường BĐS vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro. Rủi ro trên thị trường BĐS sẽ
tác động trực tiếp đến hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại.
Dấu hiệu của sự liên thông giữa các thị trường BĐS - vốn - tiền tệ còn được
ghi nhận thông qua sự tham gia của đông đảo Cty có dư tiền vốn hoặc năng lực tín
dụng vào lĩnh vực BĐS, mặc dù đó không phải là ngành nghề kinh doanh chính.
1.3 Tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
Trong xu thế toàn cầu hóa, hội nhập kinh tế quốc tế thì tác động qua lại giữa
các nền kinh tế, trong đó có tác động tích cực và tiêu cực là không thể tránh khỏi, việc

Nguồn: Irrational Exuberance

cần thiết là chủ động phân tích, đánh giá, rút ra bài học kinh nghiệm để phát huy mặt

1.3.1.1 Qúa trình phát triển tín dụng bất động sản tại Mỹ

tích cực và hạn chế tối đa mặt tiêu cực đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia.

-

Khủng hoảng tài chính của Mỹ năm 2007 là cuộc khủng hoảng trong nhiều
lĩnh vực tài chính (tín dụng, bảo hiểm, chứng khoán) diễn ra từ năm 2007 cho đến tận

Trước năm 1930, tín dụng bất động sản Mỹ có các tính chất như: lãi suất linh

hoạt, tỷ lệ thanh toán lần đầu cao, khoản tín dụng có thời hạn ngắn.
-

Cuộc khủng hoảng 1929 - 1933 dẫn tới giai đoạn giá trị bất động sản giảm

nay. Cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp. Và

mạnh, chỉ còn khoảng 50% của thời kỳ đỉnh cao trước khủng hoảng. Người mua nhà

bản thân nó lại là nguồn gốc trực tiếp của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm

thấy tình trạng bất trắc đã chấp nhận tuyên bố mất khả năng thanh toán với các ngân

2008

hàng, chấm dứt nghĩa vụ tài chính cá nhân. Làn sóng phát mại tài sản điển hình lên tới


23

24

250.000 vụ mỗi năm trong giai đoạn 1931 - 1935. Vào lúc xấu nhất, 10% số bất động

Hình 1.2: Tình trạng phá sản từ năm 2007 – 2008 tại Mỹ

sản bị siết nợ.
-

Tới năm 1980 thì chứng khoán hóa đã trở thành nguồn tài chính chủ yếu tài

trợ cho hoạt động vay bất động sản nhà ở. Sự liên thông này khá toàn diện. Điều này

làm thay đổi cơ cấu tiêu dùng của người dân Mỹ rất rõ rệt:
Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Mỹ
Năm
Nợ mua BĐS/Tổng thu nhập hộ gia đình
Nợ mua BĐS/Tổng tài sản hộ gia đình

1949

1979

2001

20%

46%

73%

15%

28%

41%
Nguồn: Ngân Hàng Thế Giới (World Bank)

Nguồn: Green & Watcher (2005)
Và nó giúp đẩy toàn bộ thị trường bất động sản Mỹ lên mức giá trị 8.370 tỷ
USD năm 2003. Giá nhà tăng đỉnh điểm vào năm 2005, sau đó, giảm nhanh trong năm
2006. Tỷ lệ nhà bị tịch thu do không trả được nợ vay tăng nhanh trong năm 2006 –
2007, dẫn đến cuộc khủng hoảng vào tháng 8/2007 cho các thị trường cho vay, thị

trường tín dụng bất động sản tại Mỹ lâm vào một cuộc khủng hoảng mới với quy mô
rất lớn là nguồn gốc trực tiếp dẫn đến cuộc khủng hoảng toàn cầu năm 2008.
-

Tháng 8 năm 2007, một số tổ chức tín dụng của Mỹ như New Century

Financial Corporation phải làm thủ tục xin phá sản. Một số khác thì rơi vào tình trạng
cổ phiếu của mình mất giá mạnh như Countrywide Financial Corporation. Nhiều người
gửi tiền ở các tổ chức tín dụng này đã lo sợ và đến rút tiền, gây ra hiện tượng đột biến
rút tiền gửi khiến cho các tổ chức đó càng thêm khó khăn. Nguy cơ khan hiếm tín dụng
hình thành. Cuộc khủng hoảng tài chính thực thụ chính thức nổ ra.

Từ Mỹ, rối loạn này lan sang các nước khác. Ở Anh quốc, ngân hàng Northern
Rock bị chao đảo vì người gửi tiền xếp hàng đòi rút tiền gửi của mình ra.
-

Trước tình hình đó, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã tiến hành các biện pháp

nhằm tăng mức độ thanh khoản của thị trường tín dụng chẳng hạn như thực hiện
nghiệp vụ thị trường mở mua vào các loại công trái Mỹ, trái phiếu cơ quan chính phủ
Mỹ và trái phiếu cơ quan chính phủ Mỹ đảm bảo theo tín dụng nhà ở. Tháng 09/2007,
Cục Dự trữ Liên bang còn tiến hành giảm lãi suất cho vay qua đêm liên ngân hàng (Fed
fund rates) từ 5,25% xuống 4,75%. Trong khi đó, Ngân hàng Trung ương Châu Âu đã
bơm 205 tỷ USD Mỹ vào thị trường tín dụng để nâng cao mức thanh khoản.
-

Tháng 12 năm 2007, cuộc khủng hoảng tiến sang nấc thang trầm trọng hơn

khi những báo cáo kinh tế cuối năm cho thấy sự điều chỉnh của thị trường bất động sản
diễn ra lâu hơn dự tính và quy mô của khủng hoảng cũng rộng hơn dự tính. Tình trạng

đói tín dụng trở nên rõ ràng. Hệ thống dự trữ liên bang cố gắng giảm mạnh lãi suất liên
ngân hàng vào tháng 12/2007 và tháng 2 năm 2008 nhưng không có hiệu quả như
mong đợi.
-

Tháng 3 năm 2008, Ngân hàng dự trữ liên bang New York cố cứu Bear

Sterns, nhưng không nổi. Công ty này chấp nhận để JP Morgan Chase mua lại với giá


25

26

10 dollar một cổ phiếu, nghĩa là thấp hơn rất nhiều với giá 130,2 USD một cổ phiếu lúc

Stanley) và 2 tập đoàn cung cấp tín dụng thế chấp thứ cấp bất động sản lớn nhất nước

đắt giá nhất trước khi khủng hoảng nổ ra. Việc Ngân hàng dự trữ liên bang New York

Mỹ (chiếm gần một nửa bất động sản cầm cố trong cả nước, khoảng 5.000 tỷ Đô la

cứu không nổi Bear Sterns và buộc lòng để công ty này bị bán đi với giá quá rẻ đã

Mỹ) là Fannie Mae và Freddie Mac được Chính phủ tiếp quản. Để cứu vãn thị trường

khiến cho sự lo ngại về năng lực can thiệp của chính phủ cứu viện các tổ chức tài chính

tài chính, tránh một cuộc sụp đổ hệ thống, vào tháng 10/2008, Quốc Hội Mỹ đã buộc

gặp khó khăn. Sự sụp đổ của Bear Stern đã đẩy cuộc khủng hoảng lên nấc thang trầm

phải phê chuẩn kế hoạch 700 tỷ USD để hỗ trợ thị trường tài chính.

trọng hơn.
-

-

Cuộc khủng hoảng tài chính cho vay thế chấp bất động sản tại Mỹ cũng đã

Tháng 8 năm 2008, đến lượt Lehman Brothers, một tổ chức tài chính vào

lan rộng và làm điêu đứng nhiều ngân hàng lớn tại các quốc gia ở Châu âu như tập

loại lớn nhất và lâu đời nhất của Mỹ, bị phá sản. Tiếp sau Lehman là một số công ty

đoàn cho vay bất động sản Hypo Real Estate, ngân hàng IKB của Đức; ngân hàng đứng

khác. Tháng 9 năm 2008, Thượng viện Hoa Kỳ thông qua Đạo luật Ổn định Kinh tế

thứ 2 Bradford & Bingley (B&B) và thứ 5 Northen Rock của Anh bị quốc hữu hóa;

Khẩn cấp 2008 cho phép bộ trưởng Tài chính Hoa Kỳ chi tới 700 tỷ USD cứu nền tài

ngân hàng Dexia SA Pháp; ngân hàng Fortis của Bỉ. Chính phủ các nước Châu Âu

chính của nước này bằng cách mua lại các khoản nợ xấu của ngân hàng, đặc biệt là các

cũng phải vào cuộc để cứu vãn tình thế, tránh một cuộc đổ vỡ hệ thống tài chính, suy

chứng khoán đảm bảo bằng bất động sản.

thoái kinh tế. Nhiều nước đã phải tuyên bố bảo hiểm 100% tiền gửi ngân hàng của các

-

Sang năm 2009, các ngân hàng bị đóng cửa tiếp tục kéo dài trong danh sách,

chỉ trong 4 tháng đầu năm đã có 29 ngân hàng Mỹ đổ vỡ, tăng 4 ngân hàng so với con

cá nhân để bảo vệ người gửi tiền, tránh tình trạng rút tiền ồ ạt.
-

Nhiều chuyên gia kinh tế có uy tín trong và ngoài nước đã phân tích các

số 25 ngân hàng đổ vỡ trong năm ngoái. Cuộc khủng hoảng kinh tế và thị trường địa ốc

nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tài chính - tín dụng tại các nước, điển hình là tại

vẫn chưa tìm thấy đáy vẫn đang tiếp tục, tỷ lệ nợ quá hạn và vỡ nợ leo thang, khiến số

Mỹ, nhưng có thể rút ra một số nguyên nhân cơ bản sau đây:

lượng ngân hàng Mỹ bị đóng cửa tăng nhanh. Từ đầu năm tới nay, đã có tới 29 ngân

+ Nguyên nhân đầu tiên quan trọng nhất là gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua

hàng ở Mỹ bị đóng cửa, so với con số 25 ngân hàng bị giải tán ở nước này trong năm

bán nhà ở thông qua kỹ thuật “chứng khoán hóa bất động sản thế chấp” trong khi hệ

2008, 3 ngân hàng bị đóng cửa năm 2007 và không một ngân hàng nào đổ vỡ trong hai

thống kiểm soát không theo kịp là nguyên nhân sâu xa của khủng hoảng:

năm 2005 và 2006. Trong số những ngân hàng đổ vỡ, phải kể tới ngân hàng tiết kiệm

Trước đây ở Mỹ, nguồn vốn cho vay mua bất động sản chủ yếu do ngân

Washington Mutual có trụ sở ở bang Seattle vì đây là ngân hàng lớn nhất từng bị đóng

hàng cung cấp, vì vậy lượng tiền cho vay có giới hạn tùy thuộc vào lượng tiền gửi của

cửa trong lịch sử ở Mỹ.

người dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chính

1.3.1.2 Nguyên nhân của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ

phủ đối với ngân hàng. Năm 1980, Chính phủ Mỹ ban hành Luật Giao dịch Thế chấp

-

Hệ thống tài chính ngân hàng của Mỹ lâm vào tình trạng khủng hoảng từ

Tương đương (Alternative Mortgage Transaction Parity Act), nới rộng những quy tắc

giữa năm 2007 và đỉnh điểm là tháng 9 năm 2008. Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ cho

cho vay và khuyến khích những kênh tài trợ khác phi ngân hàng. Đạo luật này đã góp

vay nhà đất thứ cấp làm sụp đổ 3 trong 5 ngân hàng đầu tư lớn nhất nước Mỹ là Bear

phần cho ra đời của nhiều công ty cho vay thế chấp và không bị ràng buộc bởi các luật

Stearns, Merill Lynch, Lehman Brothers (chỉ còn lại Goldman Sachs và Morgan


27

28

lệ của ngân hàng. Ngay cả những ngân hàng cũng thành lập hoặc liên kết với các công

Hình 1.3: Dư nợ tín dụng bất động sản tại Mỹ từ năm 2002 – 2008

ty cho vay thế chấp làm bùng nổ các kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản.
Chứng khoán hóa và việc ra đời các sản phẩm của quá trình này như chứng
khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MBS), giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (CDO) và
Trên sổ sách của ngân hàng phát
hành chứng khoán bất động sản

các loại tương tự là một phát minh lớn về công cụ tài chính. Tuy nhiên, vì có ít nhất tới
4 loại chủ thể kinh tế liên quan đến chứng khoán hóa (thay vì 2 loại chủ thế kinh tế là
người thế chấp - đi vay và tổ chức tín dụng cho vay - nhận thế chấp như giao dịch tín
dụng truyền thống), vì sự xuất hiện của bảo hiểm cho các sản phẩm chứng khoán hóa

Nguồn: Bloomberg, Natixic(05/2009)

như hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng (CDS), vì sự ra đời của các thể chế như các
thể chế mục đích đặc biệt (SPV) và những công cụ đầu tư kết cấu (SIV) để mua bán
MBS và CDO, nên đã tồn tại những rủi ro hệ thống. Trong khi đó, mô hình giám sát tài
chính của Hoa Kỳ trước khủng hoảng không đủ năng lực giám sát các rủi ro này.
Những rủi ro mang tính hệ thống đã tồn tại và một khi sự cố đối với bong
bóng thị trường tài sản xảy ra thì những rủi ro này sẽ làm mất lòng tin của các bên liên
quan. Thêm vào đó, việc thực hành cho vay liên ngân hàng sẽ làm cho những tổn thất
tín dụng lây lan ra toàn hệ thống ngân hàng; một ngân hàng phá sản sẽ kéo theo nhiều
ngân hàng khác phá sản. Và làm mất lòng tin ở người gửi tiền gây ra đột biến rút tiền
gửi còn làm cho tình hình thêm nghiêm trọng và diễn ra nhanh chóng hơn.
Thực tế, thị trường nhà ở bắt đầu tự điều chỉnh từ năm 2005 khiến cho giá
nhà đất giảm và chất lượng tài sản đảm bảo cho các MBS và các CDO giảm theo. Rủi
ro mang tính hệ thống đã làm cho khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp nổ ra vào tháng
5 năm 2006 khi mà nhiều tổ chức phát hành MBS và CDO cũng như một số tổ chức tài
chính mà trong danh mục tài sản của mình có nhiều MBS và CDO sụp đổ. Tiếp theo
đó, khủng hoảng tài chính nổ ra vào tháng 8 năm 2007 khi đến lượt cả các SPV và SIV
cũng sụp đổ, rồi phát triển thành khủng hoảng tài chính toàn cầu từ tháng 9/2008 khi cả
những tổ chức tài chính khổng lồ như Lehman Brothers sụp đổ.

Đồng thời, để hỗ trợ cho vay tạo lập nhà ở, Chính phủ Mỹ còn cho lập
Hiệp hội quốc gia tài trợ bất động sản (Federal National Mortgage Association – gọi tắt
là Fannie Mae) và Tập đoàn cho vay thế chấp quốc gia (Federal Home Loan Mortgage
Corporation - gọi tắt là Freddie Mac). Hoạt động chính của Fannie Mae và Freddie
Mac là mua lại những món nợ vay thế chấp bằng bất động sản, đặc biệt là các khoản
vay thế chấp "dưới chuẩn" (subprime mortgages) của các ngân hàng rồi dùng bất động
sản thế chấp để phát hành “trái phiếu tái thế chấp” (MBS) bán cho các nhà đầu tư khác
nhằm tăng tính thanh khoản cho ngân hàng. Như vậy những món nợ nhà ở đã được
“trái phiếu hóa” thành sản phẩm tài chính thông dụng có thể mua bán dễ dàng trên thị
trường tiền tệ. Với niềm tin vào tương lai bất động sản Mỹ tăng giá liên tục nên các tập
đoàn tài chính, ngân hàng và ngay cả các nhà đầu tư cá nhân ở các nước khác cũng

mua đi bán lại MBS được cho là an toàn và có lãi suất cao. Nhưng khi thị trường bất
động sản suy thoái, giá bất động sản giảm thậm chí dưới mức cho vay, các tổ chức tài
chính, ngân hàng nắm giữ nhiều “trái phiếu tái thế chấp” ngoài việc “tự lỗ” còn bị
người gửi tiền hoảng loạn đòi rút tiền hàng loạt, trong khi các ngân hàng khác cũng dè
dặt cho vay dẫn đến mất khả năng thanh khoản, điển hình như Lehman Brothers của
Mỹ.


29

Hình 1.4 : Tổng giá trị công cụ tài chính phái sinh tại Mỹ 1995–2007 so với
tổng thu nhập Mỹ

30

trường bất động sản suy thoái, những người thu nhập thấp và thu nhập khiêm tốn
không có điều kiện để trả nợ.
Việc cho vay dưới chuẩn là không xét khả năng chi trả và điểm tín dụng
theo quy định, nhưng đổi lại người vay phải trả lãi suất cao hơn từ 1 đến 2%. Ngoài ra
việc cho vay dưới chuẩn còn thể hiện ở mức cho vay cao tới 85% giá trị bất động sản
thế chấp, người mua chỉ cần đóng góp 15%. Nghĩa là người dân chỉ cần có 150.000
USD là có thể được vay 850.000 USD để mua căn nhà 1 triệu USD. Nhiều công ty cho
vay thế chấp hoặc ngân hàng còn cạnh tranh thu hút khách hàng bằng các gói tín dụng
hấp dẫn khác. Đây là cơ hội cho các nhà đầu cơ bất động sản vì khi thị trường bất động
sản đang lên, chỉ cần có một ít tiền là có thể đặt cọc mua nhà, vài tháng sau giá nhà lên
bán lấy lãi. Ngoài ra, việc cho vay dễ dãi “dưới chuẩn” còn do tiền cho vay được thu về
thông qua “chứng khoán hóa”, thông qua phát hành “trái phiếu tái thế chấp” bất động
sản thế chấp.
Dưới hình thức này người cho vay và người vay không biết nhau, ngân

Nguồn:Báo cáo Kinh tế Mỹ của Analoguni(2007)

hàng chỉ còn là đơn vị trung gian cho vay sau đó chuyển nhượng khoản vay cho công

+ Nguyên nhân thứ hai là việc cho vay mua nhà ở dễ dãi “dưới chuẩn” nhưng

ty cho vay thế chấp để công ty phát hành “trái phiếu tái thế chấp” chuyển nhượng trên

thiếu cơ chế kiểm soát: Thông thường muốn vay ngân hàng để mua nhà trả góp ở Mỹ,

thị trường là xong. Ví dụ Ngân hàng Northen Rock có cơ cấu vốn 25% vốn từ khoản

người vay phải đảm bảo “chuẩn” gồm 3 điều kiện cơ bản là: có tiền đặt cọc ít nhất

gửi tiết kiệm, 25% từ thị trường tiền tệ liên ngân hàng, 50% từ việc chứng khoán hóa.

bằng 10% số tiền mua nhà; chứng minh có thu nhập ổn định sao cho số tiền trả góp

Đây là khuyết tật nghiêm trọng của việc chứng khoán hóa bất động sản thế chấp nhưng

hàng tháng không quá 28% thu nhập và có điểm tín nhiệm vay trả sòng phẳng. Mặt

thiếu kiểm soát.

khác, ngân hàng cũng chỉ được phép cho vay tùy thuộc vào lượng tiền gửi của người

+ Nguyên nhân thứ ba là giá bất động sản tại Mỹ tăng liên tục đã lôi kéo các

dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chính phủ

nhà đầu tư và cả người dân đổ xô vào kinh doanh bất động sản làm cung vượt quá cầu:

đối với ngân hàng.

Việc cho vay dễ dãi tạo điều kiện cho đông đảo các nhà đầu tư tham gia đầu cơ bất

Tuy nhiên, để hỗ trợ các gia đình có thu nhập thấp và thu nhập khiêm tốn

động sản, tạo cầu ảo đẩy “bong bóng” bất động sản lên cao. Thị trường bất động sản

(low- and monderate - income) có điều kiện sở hữu nhà ở, Chính phủ Mỹ có chương

Mỹ tăng liên tục trong vòng nhiều năm qua. Theo thống kê của Cơ quan Tài chính nhà

trình “cho vay dưới chuẩn”. Các ngân hàng thương mại khi cho đối tượng này vay thì

ở Liên bang (OFHEO) thì nếu Chỉ số giá nhà ở (HPI) trung bình của toàn Liên bang

được hai tổ chức Fannie Mae và Freddie Mac mua lại các khoản vay này. Khi thị

năm 1980 là 100 điểm, thì tới năm 1998 Chỉ số giá nhà ở là 206 điểm và tới Quí


31

32

4/2007 là 387 điểm, cá biệt có những Bang như New England là 613 điểm. Cũng theo

Hình 1.6: Thị trường nhà đất Hoa Kỳ

thống kê của cơ quan này thì giá nhà ở Quí I/2005 tăng 12,5% so với Quí I/2004, trong
khi đó giá các loại hàng hóa và dịch vụ khác chỉ tăng 3,1% cùng thời kỳ.
Hình 1.5: Thị trường nhà đất Hoa Kỳ

Source: S&P; Commerce Department; National Association of Realtors; National
Association of Housing Brokers
+ Nguyên nhân thứ tư là mức lãi suất thấp kỷ lục: Sau khi bong bóng Dotcom vỡ vào năm 2001 và suy thoái kinh tế hiện rõ, Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ đã
* Case – shiller index, Source: S&P; Commerce Department; National Association of
Realtors; National Association of Housing Brokers
Chính giá nhà ở tăng liên tục đã thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán bất
động sản, làm cho cung cầu mất cân đối, cung vượt xa cầu. Theo thống kê của Cơ quan
Thống kê Hoa kỳ thì từ năm 1997đến năm 2007, bình quân mỗi năm ở Mỹ xây dựng
thêm 1.233.000 ngôi nhà ở. Nếu bình quân mỗi ngôi nhà có diện tích khoảng 150 m2
sàn thì hàng năm nước Mỹ xây dựng được gần 200 triệu m2 nhà ở. Riêng năm 2007 có
tới 17.958.000 ngôi nhà bỏ không, trong đó có đến 13.276.000 ngôi nhà bỏ không suốt
năm.

có những biện pháp tiền tệ để cứu nền kinh tế nước này khỏi suy thoái, đó là hạ lãi suất
cho vay qua đêm liên ngân hàng. Chỉ trong thời gian ngắn từ tháng 5 năm 2001 đến
tháng 12 năm 2002, lãi suất liên ngân hàng giảm 11 đợt từ 6,5% xuống còn 1,75%. Tín
dụng thứ cấp cũng giảm lãi suất theo. Điều này kích thích sự phát triển của khu vực bất
động sản và ngành xây dựng làm động lực cho tăng trưởng kinh tế. Trong môi trường
tín dụng dễ dãi, những tổ chức tài chính đã có xu hướng cho vay mạo hiểm, kể cả cho
những người nhập cư bất hợp pháp vay. Hệ quả là vay và đi vay ồ ạt nhằm mục đích
đầu cơ dẫn tới hình thành bong bóng nhà ở. Năm 2005, có tới 28% số nhà được mua là
để nhằm mục đích đầu cơ và 12% mua chỉ để không. Năm này, bong bóng nhà ở này
phát triển đến mức cực đại và vỡ. Từ quý IV năm 2005 đến quý I năm 2006, giá trị
trung vị của giá nhà giảm 3,3%. Thời điểm đó, tổng giá trị lũy tích các khoản tín dụng
nhà ở thứ cấp lên đến 600 tỷ dollar

Vào giữa các năm 2004 và 2006, FED đã lần lượt tăng mức lãi suất lên 17
lần, từ 1% lên 5.25%, trước khi tạm dừng vì lo ngại mức lãi suất cao sẽ làm trầm trọng
hơn tình hình thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến toàn nền kinh tế.


33

34

Sau khi bong bóng nhà ở vỡ, các cá nhân gặp khó khăn trong việc trả nợ.

động Quốc hội Hoa Kỳ cứu trợ, nhưng không thành công. Hôm 12 tháng 12 năm 2008,

Nhiều tổ chức tín dụng cho vay mua nhà gặp khó khăn vì không thu hồi được nợ. Giá

GM đã phải tuyên bố tạm thời đóng cửa 20 nhà máy của hãng ở khu vực Bắc Mỹ. Tiêu

nhà ở giảm nhanh khiến cho các loại giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (CDO - viết tắt của

dùng giảm, hàng hóa ế thừa đã dẫn tới mức giá chung của nền kinh tế giảm liên tục,

collateralized debt obligations) và chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MBS -

đẩy kinh tế Hoa Kỳ tới nguy cơ có thể bị giảm phát.

viết tắt của mortgage-backed security) do các tổ chức tài chính phát hành bị giảm giá

Cuộc khủng hoảng còn làm cho đồng USD Mỹ lên giá. Do đồng USD Mỹ là

nghiêm trọng. Kết quả là bảng cân đối tài sản của các tổ chức này xấu đi và xếp hạng

phương tiện thanh toán phổ biến nhất thế giới hiện nay, nên các nhà đầu tư toàn cầu đã

tín dụng của họ bị các tổ chức đánh giá đánh tụt. Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ

mua USD để nâng cao khả năng thanh khoản của mình, đẩy USD Mỹ lên giá. Điều này

cấp nổ ra.

làm cho xuất khẩu của Hoa Kỳ bị thiệt hại.

1.3.1.3 Tác động của cuộc khủng hoảng
-

Đối với Mỹ: Tháng 9/2007, theo công bố của Hiệp hội Bất động sản Mỹ

(NAR), số vụ giao dịch nhà đất thành công trong tháng này đã giảm 8% so với 5,04

-

Đối với thế giới: Giá dầu (USD/thùng) giảm mạnh từ giữa năm 2008 do

lượng cầu giảm khi kinh tế thế giới xấu đi.
Hình 1.7: Giá dầu (USD/thùng) giai đoạn 1998 - 2008

triệu vụ giao dịch tháng trước, tỷ lệ các hợp đồng giao dịch bị hủy là 50%. Đây là con
số kỷ lục kể từ năm 1999 đến nay, thấp hơn nhiều so với dự báo của Phố Wall. Đồng
thời, giá nhà đất cũng "rớt" khoảng 4,2% kể từ năm 2006 (từ 234.000 USD xuống còn
211.000 USD) và tụt khoảng 5,7% kể từ tháng 8/2007.
Cuộc khủng hoảng này là nguyên nhân chính làm cho kinh tế Hoa Kỳ rơi

vào suy thoái từ tháng 12 năm 2007. Dự đoán đây sẽ là đợt suy thoái nghiêm trọng nhất
ở Hoa Kỳ kể từ sau Chiến tranh thế giới thứ hai. Bình quân mỗi tháng từ tháng 1 tới
tháng 9 năm 2008, có 84 nghìn lượt người lao động Hoa Kỳ bị mất việc làm.
Hàng loạt tổ chức tài chính trong đó có những tổ chức tài chính khổng lồ và
lâu đời bị phá sản đã đẩy kinh tế Hoa Kỳ vào tình trạng đói tín dụng. Đến lượt nó, tình
trạng đói tín dụng lại ảnh hưởng đến khu vực sản xuất khiến doanh nghiệp phải thu hẹp
sản xuất, sa thải lao động, cắt giảm các hợp đồng nhập đầu vào. Thất nghiệp gia tăng
ảnh hưởng tiêu cực đến thu nhập và qua đó tới tiêu dùng của các hộ gia đình lại làm
cho các doanh nghiệp khó bán được hàng hóa. Nhiều doanh nghiệp bị phá sản hoặc có
nguy cơ bị phá sản, trong đó có cả 3 nhà sản xuất ô tô hàng đầu của Hoa Kỳ là General
Motors, Ford Motor và Chrysler LLC. Các nhà lãnh đạo 3 hãng ô tô này đã nỗ lực vận

Nguồn: Ngân Hàng Thế Giới (World Bank)
Hoa Kỳ là thị trường nhập khẩu quan trọng của nhiều nước, do đó khi kinh
tế suy thoái, xuất khẩu của nhiều nước bị thiệt hại, nhất là những nước theo hướng xuất
khẩu ở Đông Á. Một số nền kinh tế ở đây như Nhật Bản, Đài Loan, Singapore và Hong
Kong rơi vào suy thoái. Các nền kinh tế khác đều tăng trưởng chậm lại.
Châu Âu vốn có quan hệ kinh tế mật thiết với Hoa Kỳ chịu tác động nghiêm
trọng cả về tài chính lẫn kinh tế. Nhiều tổ chức tài chính ở đây bị phá sản đến mức trở
thành khủng hoảng tài chính ở một số nước như Iceland, Nga. Các nền kinh tế lớn nhất
khu vực là Đức và Ý rơi vào suy thoái, và Anh, Pháp, Tây Ban Nha cùng đều giảm


35

36

tăng trưởng. Khu vực đồng Euro chính thức rơi vào cuộc suy thoái kinh tế đầu tiên kể
từ ngày thành lập.

Fed còn thực hiện nghiệp vụ thị trường mở (mua lại các trái phiếu chính phủ
Hoa Kỳ mà các tổ chức tài chính nước này có) và hạ lãi suất tái chiết khấu. Giữa tháng

Các nền kinh tế Mỹ Latinh cũng có quan hệ mật thiết với kinh tế Hoa Kỳ,

12 năm 2008, Fed tuyên bố có kế hoạch thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ mặt

nên cũng bị ảnh hưởng tiêu cực khi các dòng vốn ngắn hạn rút khỏi khu vực và khi giá

lượng. Ngày 30/12, FED cho biết đầu tháng 1/2009 sẽ mua lại 600 tỷ USD các chứng

dầu giảm mạnh. Ecuador tiến đến bờ vực của một cuộc khủng hoảng nợ.

khoán được đảm bảo bằng tài sản thế chấp. Đây là bước đi nữa trong cuộc chiến nới

Hình 1.8: Tăng trưởng kinh tế toàn cầu giai đoạn 1950 - 2010

lỏng tình trạng căng thẳng tín dụng bắt nguồn từ sự sụp đổ của thị trường nhà ở tại Mỹ,
đang nhấn chìm ngành tài chính và bóp nghẹt các hoạt động kinh tế. FED sẽ mua lại
các chứng khoán được các ngân hàng cho vay mua nhà là FannieMae, Freddie Mac,
Ginnie Mae đảm bảo và những tài sản xấu của Fannie Mae và Freddie Mac. Chương
trình này sẽ do bốn hãng quản lý đầu tư là BlackRock, Goldman Sachs, PIMCO and
Wellington Management Co thực hiện.
Tháng 12 năm 2007, Chính phủ Hoa Kỳ đã lập ra và giao cho Fed chủ trì
chương trình Term Auction Facility để cấp các khoản vay ngắn hạn có kỳ hạn từ 28
đến 84 ngày theo lãi suất cao nhất mà các tổ chức tài chính trả qua đấu giá. Tính đến
tháng 11 năm 2008, đã có 300 tỷ dollar được FED đem cho vay theo chương trình này.
FED còn tiến hành cho vay thế chấp đối với các tổ chức tài chính với số tiền tổng cộng

Sources: US Bureau of Labor Statistics; Eurostat; UK Office of National

Statistics;CEIC.
1.3.1.4 Phản ứng của chính phủ Mỹ
-

Cục Dự trữ Liên bang: Ngay khi khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp nổ ra,

Fed bắt đầu can thiệp bằng cách hạ lãi suất và tăng mua MBS. Đến khi tình hình phát
triển thành khủng hoảng tài chính từ tháng 8 năm 2007, Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ
(Fed) đã tiếp tục tiến hành các biện pháp nới lỏng tiền tệ để tăng thanh khoản cho các
tổ chức tài chính. Cụ thể là lãi suất cho vay qua đêm liên ngân hàng đã được giảm từ
5,25% qua 6 đợt xuống còn 2% chỉ trong vòng chưa đầy 8 tháng (18/9/200730/4/2008). Lãi suất này sau đó còn tiếp tục giảm và đến ngày 16/12/2008 chỉ còn
0,25%, mức lãi suất gần 0 hiếm thấy.

tới 1,6 nghìn tỷ tính đến tháng 11 năm 2008.
-

Chính phủ: Ngày 13 tháng 2 năm 2008, Tổng thống George W. Bush đã ký

Economic Stimulus Act of 2008 theo đó chính phủ sẽ áp dụng một chương trình kích
cầu tổng hợp trị giá 168 tỷ dollar chủ yếu dưới hình thức hoàn thuế thu nhập cá nhân.
Trước tình hình khủng hoảng tài chính nghiêm trọng, chính quyền Bush đã
trình quốc hội thông qua gói tài chính 700 tỷ dollar. Ban đầu Hạ viện Hoa Kỳ do Đảng
Dân chủ Hoa Kỳ chiếm đa số bác bỏ vì cho rằng không thể phí tiền để cứu không được
quá nhiều tổ chức tài chính gặp khó khăn. Song sau khi kế hoạch sử dụng 700 tỷ dollar
được điều chỉnh sang hướng chi cho cả các chương trình phục vụ đông đảo người dân
nhằm kích thích tiêu dùng (như trợ giúp cho người thất nghiệp, hỗ trợ dinh dưỡng cho
người nghèo và người thu nhập thấp, phát triển cơ sở hạ tầng), qua đó vực dậy nền kinh


37

38

tế, nó đã được Thượng viện thông qua. Ngày 3 tháng 10 năm 2008, Tổng thống Bush

Mỹ. Do đó, các ngân hàng cần tuân thủ đúng quy định và áp dụng đầy đủ, chặt chẽ quy

đã ký Emergency Economic Stabilization Act of 2008 cho phép thực hiện gói kích

trình cho vay, nâng cao trình độ, năng lực, ý thức và đạo đức nghề nghiệp về thẩm định

thích 700 tỷ dollar này.
Ngày 17 tháng 2 năm 2009, Barack Obama đã ký American Recovery and
Reinvestment Act. Đạo luật này cho phép Chính phủ thực hiện gói kích thích thứ hai
kể từ khi khủng hoảng nổ ra. Gói kích thích này trị giá 787 tỷ dollar
1.3.2 Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở của quốc gia Mỹ diễn ra trong năm 2007 bắt
nguồn từ sự quản lý lỏng lẻo cho vay nợ dưới chuẩn và từ lòng tham của thị trường,
dẫn đến sự phá sản hoặc chuyển đổi hình thức đầu tư của các tập đoàn tài chính lớn và
của hàng loạt ngân hàng có liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản.

giá của các nhân viên tín dụng đối với lĩnh vực cho vay liên quan đến bất động sản.
ngân hàng cần chú trọng đến việc đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, phương án
kinh doanh hiệu quả hơn là chú trọng đến tài sản thế chấp là bất động sản.
+ Các ngân hàng luôn giám sát tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trong
tổng dư nợ cho vay để có biện pháp phân tán rủi ro, tránh trường hợp tập trung dư nợ
cho vay quá nhiều vào một lĩnh vực nhằm đề phòng và hạn chế rủi ro khi nền kinh tế
rơi vào suy thoái hoặc khủng hoảng.
+ Ngân hàng Nhà nước cần kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản, hạn
chế việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn của ngân hàng thương mại.

Lợi nhuận cao kết hợp với lòng tham đã dẫn đến lạm dụng việc cho vay nợ
dưới chuẩn. Các thủ tục thẩm định thực hiện bởi các đại lý cho vay diễn ra hết sức lỏng

Kết luận chương 1

lẻo và việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng, dễ dàng hơn bao giờ

Nội dung chương 1 trình bày tổng quan về thị trường bất động sản và thị trường tín

hết. Những người có thu nhập thấp, đặc biệt là dân định cư, đầu tiên có cơ hội mua

dụng bất động sản thông qua các khái niệm, đăc trưng, nhân tố ảnh hưởng, quản trị rủi

nhà. Cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn lan nhanh ra toàn nước Mỹ. Giá bất động

ro và các sản phẩm tín dụng hiện nay. Ngoài ra, chương 1 cũng nghiên cứu về nguyên

sản tăng nhanh chóng.

nhân sụp đổ của thị trường nhà ở tại Mỹ, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt

Từ cuộc khủng hoảng này, có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm cho các
ngân hàng ở Việt Nam như sau:

Nam trong quá trình hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản cũng như thị
trường tín dụng bất động sản. Nói lên nhu cầu vốn của thị trường bất động sản là rất

+ Chứng khoán hóa là một công cụ tài chính thông minh song đã bị lợi dụng

lớn. Tuy nhiên, tín dụng bất động sản chứa nhiều rủi ro do thị trường bất động sản luôn

vào việc xấu gây nên hậu quả khôn lường. Thông qua công cụ tài chính này, ngân hàng

chứa đựng nhiều rủi ro trong chu kỳ phát triển của nó. Việc phát triển thị trường tín

vừa thu được lãi cao vừa chuyển giao phần lớn rủi ro cho các nhà đầu tư, giúp các công

dụng bất động sản minh bạch, lành mạnh để đáp ứng đủ vốn cho thị trường bất động

ty tài chính và ngân hàng ngày càng phát triển mạnh, nhưng rủi ro ngày càng gia tăng.

sản là cần thiết ở Việt Nam hiện nay và tương lai.

Vì vậy, ngân hàng phải nâng cao công tác giám sát và quản lý rủi ro, dự báo và phòng
ngừa rủi ro rủi ro tín dụng, rủi ro thanh khoản.
+ Việc các ngân hàng tự tin bơm vốn cho hoạt động cho vay nợ dưới chuẩn
một cách dễ dàng, lỏng lẻo là nguyên nhân chính dẫn đến cuộc khủng hoảng nhà ở tại


39

40

Chương 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam
2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam
2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam 10 năm
gần đây:
Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản của Việt Nam
khá phức tạp. Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất động sản

Trong những năm này, Nhà nước có chính sách khuyến khích đầu tư, nhất là các
nhà đầu tư nước ngoài. Diện tích đất nông nghiệp, lâm nghiệp chuyển thành đất phi
nông nghiệp tăng lên nhanh chóng. Theo số liệu của Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư đến cuối
năm 2007, cả nước hiện có hơn 150 khu công nghiệp và khu chế xuất đang hoạt động
với tổng diện tích khoảng 320.000ha ở 55 tỉnh, thành phố, trong đó đã có 21.700ha đã
được lấp kín.

bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến cuối năm 2006, thị trường bất động sản

Hình 2.1 : Tình hình biến động Khu công nghiệp và khu chế xuất từ năm 1991-

chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng nhưng các giao dịch của thị trường vẫn

2007

“đóng băng”. Từ đầu năm 2007 đến đầu năm 2008, thị trường bất động sản bắt đầu

45

tăng giá nhanh chóng, tăng bình quân từ 300% đến 500%. Cơn sốt giá của thị trường

vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự

19

2

1

3

2006

1

17

9

6

2004

0

1

1991

5

4

2002

10

Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất

15

12

15

đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển.
động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục

16

2000

nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức

20

20

20

1998

tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo

25

1996

Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động,

30

1994

2.1.1.1 Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003)

35
Số lượng KCN-KCX

ngân hàng bị hạn chế từ quý 2 của năm 2008 đến nay.

39

40

bất động sản chỉ hạ nhiệt khi Chính phủ thắt chặt chính sách tiền tệ, nguồn vốn từ các

Năm

đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất
đai (Luật Đất Đai năm 2003 và nhiều văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai năm
2003 như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất Đai, Nghị định
188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất, Nghị định
198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất ...); Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng
sinh lợi vô tận của đất; do thiếu các thông tin về giá nhà đất.

Nguồn: Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư
Sự biến động của các khu công nghiệp và khu chế xuất góp phần làm cho thị
trường bất động sản trong giai đoạn này sôi động hơn.