Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
------------


PHAN THỊ NHÂN




P
P
P
H
H
H
Á
Á
Á
T
T
T



T
T
T
R

R
R
I
I
I
Ể
Ể
Ể
N
N
N



H
H
H
I
I
I
Ệ
Ệ
Ệ
U
U
U



Q

Q
Q
U
U
U
Ả
Ả
Ả



T
T
T
H
H
H
Ị
Ị
Ị



T
T
T
R
R
R
Ư

Ư
Ư
Ờ
Ờ
Ờ
N
N
N
G
G
G






T
T
T
Í
Í
Í
N
N
N



D

D
D
Ụ
Ụ
Ụ
N
N
N
G
G
G



B
B
B
Ấ
Ấ
Ấ
T
T
T



Đ
Đ
Đ
Ộ

Ộ
Ộ
N
N
N
G
G
G



S
S
S
Ả
Ả
Ả
N
N
N



C
C
C
Ủ
Ủ
Ủ
A

A
A



V
V
V
I
I
I
Ệ
Ệ
Ệ
T
T
T



N
N
N
A
A
A
M
M
M

CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
MÃ SỐ : 60.31.12



LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS . TS. NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG



Thành phố Hồ Chí Minh – 2008






LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các
thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn tài
liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực.

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 09 năm 2008




Phan Thị Nhân

Học viên cao học khóa 15
Chuyên ngành: Kinh tế - Tài chính – Ngân hàng
Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh














MỤC LỤC

Trang
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
LỜI MỞ ĐẦU..............................................................................................................1

Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất
động sản. ......................................................................................................................4
1.1 Tổng quan thị trường bất động sản. .....................................................................4
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản.....................................4
1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản ...............................4
1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản .......................................................4
1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản ...........................................................5
1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản..........................................................6
1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.....................................7
1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản..........................................................10
1.2 Tổng quan về thị trường tín dụng bất động sản............................................ 11
1.2.1 Khái niệm và đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản.....................11
1.2.1.1 Khái niệm ..............................................................................................11
1.2.1.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản ......................................11
1.2.2 Quản trị rủi ro thuộc các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản ................12
1.2.3 Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng bất động sản......13
1.3 Tín dụng bất động sản tại Mỹ, Singapore và bài học kinh nghiệm ..............16
1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ ....................................................................17
1.3.1.1 Một số khái niệm ...................................................................................17
1.3.1.2 Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả của khủng
hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ ......................................................................18
1.3.2 Tín dụng bất động sản tại Singapore ..........................................................23
1.3.3 Các bài học kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ..........25
Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam.......................27
2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam................................27


2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam.................27
2.1.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 ....................................................27
2.1.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay.............................................................. 30

2.1.2 Đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam. ...............................40
2.2 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam ........................ 42
2.2.1 Hành lang pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam....42
2.2.2 Các sản phẩm tín dụng được tung ra trên thị trường Việt Nam...................43
2.2.2.1 Các sản phẩm qua kênh truyền thống .....................................................43
2.2.2.2 Các sản phẩm mới..................................................................................50
2.2.3 Tín dụng bất động sản tại Việt Nam, những tồn tại và nguyên nhân...........52
2.2.4 Tác động của bùng nổ tín dụng đến môi trường tài chính tiền tệ ................56
Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp
ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản ....................................................59
3.1 Nhu cầu bất động sản ..................................................................................... 59
3.2 Nhu cầu tín dụng của thị trường bất động sản..............................................63
3.3 Một số giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp
ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản ....................................................64
3.3.1 Các giải pháp với kênh tín dụng qua Ngân hàng ........................................64
3.3.2 Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp ...........................67
3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản .................................................................69
3.3.3.1 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố ........................... 70
3.3.3.2 Trái phiếu công trình..............................................................................72
3.3.3.3 Chứng chỉ bất động sản..........................................................................73
3.3.4 Phát hành quyền mua chọn mua đối với kênh huy động truyền thống từ
người mua và nhà đầu tư..........................................................................................75
3.3.5 Các giải pháp về phía nhà nước .................................................................76
3.3.6 Các giải pháp khác.....................................................................................77
Kết Luận ....................................................................................................................80
Tài liệu Tham khảo
Phụ lục

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

ABBank : Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình
BĐS : Bất động sản
Eximbank : Ngân hàng xuất nhập khẩu Việt Nam
Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội Quốc gia tài trợ
bất
FDI : Đầu tư trực tiếp nước ngoài
FHA : Federral Housing Administration
Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Cororation (Công ty Quốc gia tài
trợ địa ốc)
Habubank : Ngân hàng thương mại cổ phần nhà
HDBank : Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà TP.HCM
HOLC : Home Owners’s Law Corporation
OCB : Ngân hàng Phương Đông
Techcombank: Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam
động sản)
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
TP : Trái phiếu
WTO : Tổ chức thương mại thế giới
TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
TTCK : Thị trường chứng khoán.

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Mỹ......................................19
Bảng 1.2: Tiến độ huy động vốn dự án tại Singapore..............................................24
Bảng 2.1: Bảng giá một số đất dự án tại TP.HCM...................................................33






DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ

Hình 2.1: Biến động khu công nghiệp trong các năm qua.......................................29
Hình 2.2: Diện tích đât sử dụng cho các khu công nghiệp qua các năm.................29

Hình 2.3: Số căn hộ chào bán qua các năm.............................................................. 30
Hình 2.4: FDI qua các năm .......................................................................................31
Hình 2.5: Số căn hộ đã bán trong 3 năm vừa qua....................................................32
Hình 2.6: Giá bán căn hộ sắp giao ............................................................................32
Hình 2.7: Tổng dự án FDI đầu tư vào Việt Nam......................................................35
Hình 2.8: Tổng dự án đầu tư vào bất động sản qua các tháng................................35
Hình 2.9: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho từng ngành ...................35
Hình 3.1: Dự báo số lượng căn hộ dự kiến bán 2008 - 2010 ....................................60
Hình 3.2: Nguồn cung thị trường bán lẽ...................................................................62








LỜI MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết của đề tài
Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển
của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO. Phát triển hiệu quả thị
trường này sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh
tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn ngày
càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Để phát triển tốt thị trường
bất động sản, một yêu cầu rất quan trọng cần phải đáp ứng được đó là vốn, và
phải cần rất nhiều vốn. Thị trường tín dụng bất động sản là một thị trường quan
trọng cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản, trong các năm qua đã đáp
ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, đến thời điểm này, đứng trước bối cảnh nền kinh tế đang bị lạm

phát cao, vật giá tăng chóng mặt. Nhà nước đang ưu tiên thực thi các biện pháp
chống lạm phát, trong đó chính sách thặt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng.
Khi Nhà Nước thi hành chính sách thắt chặt tiền tệ, rút một lượng lớn tiền ờ
ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang
tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không ngoại lệ, thị
trường tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tính dụng truyền
thống bị nghẽn mạch. Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó
cho thị trường bất động sản vì nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng. Vậy làm thế
nào để khơi thông các nguồn tín dụng đang bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị
trường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường bất động sản?
Vì vậy việc nghiên cứu “Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động
sản của Việt Nam” là một yêu cầu cấp thiết để góp phần khơi thông và phát triển
hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu vốn của thị
trường bất động sản. Và đây cũng là mục tiêu của đề tài đề ra.




2
2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài
Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau:
- Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường tín dụng bất
động sản.
- Điểm qua tình hình thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là những năm
gần đây, đánh giá nhu cầu về bất động sản trong các năm tới.
- Điểm lại tình hình thị trường tín dụng bất động sản trong những năm gần
đây. Đánh giá tình hình cung cấp tín dụng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và
tồn tại của thị trường tín dụng bất động sản.
- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm khơi thông và nâng cao hiệu quả
hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam.

3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các
vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa ra các giải pháp, kiến
nghị các biện pháp khắc phục các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị
trường tín dụng bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả
hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản trong nền kinh tế trong thời kỳ
hội nhập.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động
sản. Các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng.
Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và thị
trường tín dụng bất động sản Việt Nam từ năm 2003 đến tháng 8/2008.

5. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ
đạo trong suốt quá trình nghiên cứu luận văn.



3
6. Kết cấu của luận văn
 Phần mở đầu
 Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng
bất động sản.
 Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam.
 Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp
ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản.
 Kết luận

4
Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động
sản và thị trường tín dụng bất động sản.

1.1. Tổng quan thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản
a. Bất động sản
Theo Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: “Bất động sản là các tài

sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai
và các tài sản khác do pháp luật quy định”
b. Hàng hóa bất động sản
Hàng hóa bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị
trường.

1.1.1.2. Đặc trưng của hàng hóa bất động sản
- Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian
nhất định không thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của bất
động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản nằm
càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại.
- Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai
không bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật
kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa.
- Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên
thường có giá trị cao.
- Khả năng co giãn của cung bất động sản rất kém so với những thay đổi
của giá cả do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai, thể hiện trên các
khía cạnh sau:
+ Tổng quan toàn bộ về đất đai là gần như cố định hay nói cách khác quỹ
đất luôn luôn không thay đổi;


5
+ Cung đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn;
+ Các hạn chế về mặt qui hoạch, đây là mặt hạn chế nổi bật nhất vì: việc
phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử
dụng đất trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục
đích sử dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi về cao độ, diện tích xây

dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và quy định về xây dựng của
chính quyền địa phương.
- Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất
động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản
phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài
hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt
khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới
(có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên..
- Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một
hàng hóa đặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc
chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động
sản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền
nên mất một khoảng thời gian đáng kể.
- Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì bất động sản có tầm
quan trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà
nước luôn có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng
và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của
Nhà Nước.
1.1.1.3. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao
đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế
giá.
Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không
chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê,
thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh


6
không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là
nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo

hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một
cách khái quát như sau: thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất
động sản dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian
nhất định.
1.1.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành
được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp
nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được
thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh
động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới.
Do không có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu
thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần
đây tại Việt Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất
động sản đã hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch
trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn. Mới đây Bộ
Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm
2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất
động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn
sự phát triển của thị trường bất động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc
tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự
thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường
bất động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát
triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản
cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác
nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương.


7

- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động
sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên
mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa
tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do
không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc
quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất
đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh
tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
- Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị
trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh
tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào
các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm
người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược
lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn
về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể
phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh
và ổn định.
1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường
bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân
cư… Tuy nhiên, do bất động sản là những hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh hưởng
của các yếu tố này đến thị trường bất động sản lại có những đặc điểm, biểu hiện
riêng, cụ thể:
-Sự phát triển kinh tế:
Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu cầu sử dụng
đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông nghiệp, vấn đề
này đòi hỏi phải có quá trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạt động sản xuất
nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương mại - dịch
vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sự phát

8
triển cho thị trường bất động sản. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời
là quá trình phát triển của khoa học, kỹ thuật và công nghệ tác động trực tiếp vào
việc tạo lập, thay thế, cải tạo... hàng hoá bất động sản phù hợp với yêu cầu mới
của nền kinh tế và xã hội.
-Dân số:
Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng hoá
trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển
về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Tuy nhiên, do diện tích đất đai
giới hạn và tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng
vào các mục đích phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn
đòi hỏi thị trường bất động sản phải tự sắp xếp lại cho phù hợp với nhu cầu của
thị trường, và sức ép đó cũng phải giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu từ
đó đẩy thị trường bất động sản phát triển hơn.
Thêm vào đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử
dụng nhà ở, đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch
vụ, thương mại, nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải
trí, thể dục thể thao…, những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu
về bất động sản, nhất là các bất động sản tại các khu vực dân cư, trung tâm
thương mại, dịch vụ.
-Pháp luật
Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình
thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định
pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất
động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa
bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất
động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ
(trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh.
-Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước:

Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa
phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.


9
Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực
kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này
thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực,
vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông
nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây
dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm
gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu
về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản
trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủ Trung
ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố
vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động
sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư
không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ
trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu
vực, vùng tương ứng.
Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh
hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước áp
dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần như chững
lại và đóng băng, có những thời điểm gần như không có giao dịch mua bán bất
động sản. Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng thì theo
đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động sản tăng lên
rõ rệt.
-Tập quán, truyền thống và thị hiếu:
Tập quán, truyền thống là những yếu tố mang tính nhân văn của thị trường
bất động sản. Tập quán, truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến hành

thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp… trên thị trường bất động
sản, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ
tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê,…; nó cũng có tác dụng làm đẩy
nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với nhau.
Trong khi đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản trên hai


10
khía cạnh chủ yếu sau, thứ nhất là, thị hiếu về vị trí bất động sản, hình dạng,
phương hướng của bất động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người
có nhu cầu; thứ hai, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cổ điển… cũng
là những nhân tố trực tiếp làm ảnh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị
trường bất động sản.
1.1.4. Rủi ro thuộc thị trường bất động sản
Xuất phát từ bản chất của hàng hóa bất động sản làm cho hị trường bất
động sản là một thị trường đầy rủi ro:
- Sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS: thông tin về các dự án bất
động sản trên thường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp
cao. Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên quan
đến những dự án đầu tư mà họ chỉ mới thoả thuận mua đất, hoặc chỉ mới được
chấp thuận về chủ trương đầu tư, v/v. Những động thái này tạo nên "cầu ảo" của
thị trường và góp phần đưa đến những cơn "sốt" đất khiến cho các dự án bất
động sản có sự chênh lệch rất lớn về giá so với giá trị thực tế của nó.
- Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều. Chính sự tham gia của
các nhà đầu cơ làm cho giá cả BĐS đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá ảo.
Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốt
nóng lạnh trên thị trường.
- Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các
thông tin về phát triển và quy hoạch không được công khai rỏ ràng làm cho các
đối tượng tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng. Điều này

làm cho tính minh bạch cả thi trường này thấp hơn các thi trường khác.
- Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà Nước: đã khiến thị trường
này hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết
tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống
đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý
công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn


11
trong bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan
quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng
pháp luật mới về đất đai...
- Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: thị trường bất động sản vẫn
rất hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn. Do đó, hiện nay không ít các doanh
nghiệp không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động với tính
chuyên nghiệp không cao. Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu
của thị trường cũng là điều rất đáng quan tâm. Năng lực yếu kém khiến cho nhiều
doanh nghiệp không có được chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra
tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản, và tác động xấu đến hiệu quả đầu
tư.
- Quy hoạch tổng thể: việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đã gây
ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát triển và triển
khai các dự án bất động sản, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư.
1.2. Tổng quan về thị trường tín dụng bất động sản
1.2.1. Khái niệm và đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm
Có rất nhiều khái niệm về tín dụng, nhưng khái niệm phổ biến nhất là:
Tín dụng là phạm trù kinh tế, phản ánh quan hệ sử dụng vốn lẫn nhau giữa
các tác nhân và thể nhân trong nền kinh tế hàng hóa.

1

Tín dụng bất động sản là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm
và xây dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lãnh vực công
nghiệp, thương mại và dịch vụ.

1.2.1.2. Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản
Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng
bất động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản
mang lại, như sau:

1
Lý thuyết tiền tệ - Trường Đại học Tài chính – Kế toán Hà Nội do PGS.PTS Vũ Văn
Hóa chủ biên, 1998


12
- Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn:
do bất động sản là những hàng hóa thời gian hình thành dài. Theo phân tích của
các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ
5 năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín
dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín
dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.
- Người đi vay thường huy động theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho
dự án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn:
đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thồ và hoàn thiện…. Thế
nên, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án , nhưng những khoản tiền này cần
theo từng giai đoạn khác nhau do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm
áp lực về lãi suất. Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng
ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn

không hiệu quả.
- Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường
bất động sản là một thị trường tiềm rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối
cung cầu … Một khi, thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng
băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất
động sản gần như không xãy ra làm cho các nhà đâu tư gặp rất nhiều khó khăn về
tài chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của
các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả
năng thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải,
nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
1.2.2. Quản trị rủi ro thuộc các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản
Để giảm thiểu rủi ro trong cho vay bất động sản, các tổ chức tín dụng
thường cấp cho phòng tín dụng các chức năng:
- Chức năng quản lý khách hàng và kênh bán hàng;
- Chức năng marketting thị trường;
- Chức năng hành chính;


13
- Chức năng quản lý rủi ro.
Trong khuôn khổ bài viết này, người viết xin đề cấp đến chức năng quản
lý rủi ro. Để quản lý tốt rủi ro, các tổ chức tín dụng phải tuân thủ các nguyên tắc
sau:
 Nguyên tắc lãnh đạo: chính sách và chiến lược quản lý rủi ro cũng như tất
cả các hạn định và mức rủi ro đều do Ban Giám đốc đảm nhiệm.
 Nguyên tắc phân quyền: phân quyền phải rỏ ràng giữa người áp dụng
chính sách và người kiểm tra.
 Nguyên tắc “bốn mắt”: mọi hồ sơ tín dụng BĐS phải có ít nhất sự phân
tích và báo cáo của 2 bộ phận hoặc 2 người độc lập.
Và khi xét các tiêu chuẩn cho vay thì luôn luôn xét hai yếu tố sau:

 Không cho vay hết, người đi vay phải bỏ vốn riêng (10-30%);
 Tiền cho vay (lãi suất + khấu hao) không quá 1/3 thu nhập của người cho
vay, do vậy phải xác minh được nguồn thu của người đi vay.
Bên cạnh đó, khi thẩm định cho vay, công việc định giá bất động sản là
một khâu không kém phần quan trọng. tổ chức tín dụng cần lưu ý:
 Tách rời bộ phận định giá với những bộ phận quản lý tín dụng và nhân
viên bán hàng;
 Chuyên gia định giá phải biết về kiến thức và thông thạo thị trường bất
động sản trong vùng;
 Bộ phận này có thể đảm nhiệm tư vấn cho khách hàng và giá cả nói chung
và về những dự án mua bán hàng nói riêng.
Ngoài ra, khâu tổ chức công việc và quản lý hồ sơ cũng phải phù hợp với
từng bộ phận, đảm bảo đúng nguyên tắc khâu nào thì việc đấy.
1.2.3. Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng bất
động sản
Đã có rất nhiều sản phẩm tín dụng bất động sản đã được tung ra trên thi
trường từ hình thức cho vay theo kênh truyền thống là qua ngân hàng cho đến các
hình thức như phát hành trái phiếu dự án và một số hình thức cao hơn. Tuy


14
nhiên, trong giới hạn bài viết này chỉ thống kê một số hình thức phổ biến và nổi
bật.
Trước hết là chúng ta xét các sản phẩm tín dụng thông qua kênh truyền
thống là ngân hàng:
- Tín dụng xây dựng: là các khoản cho vay để xây dựng các công trình như
nhà ở, chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cơ sở sản
xuất, các công trình xây dựng khác. Các khoản tín dụng này được thanh toán cho
bên xây dựng (thi công) khi đã hoàn thành bộ công trình hoặc từng hạn mức công
trình theo thỏa thuận hợp đồng nhận thầu. Ngân hàng cấp cho khách hàng một

khoản tín dụng tương ứng một số phần trăm nào đó giá trị dự án xây dựng.
Khoản tín dụng này chỉ được giải ngân khi có đủ chứng từ chứng minh là công
việc xây dựng đã diễn ra. Loại tín dụng này được đảm bảo hoặc bằng quyền sử
dụng đất, hoặc bằng tài sản hình thành từ vốn vay, hoặc khoản phải thu từ bên
chủ đầu tư theo hợp đồng nhận thầu, hoặc bằng tài sản đảm bảo khác. Đây là sản
phẩm tín dụng dễ quản lý nhưng phải theo dõi, lãi suất cho vay tương đối cao và
chỉ tính trên số tiền đã giải ngân. Và khoản tín dụng này phải dự chuyển thành
một khoản tín dụng bất động sản trong tương lai. Tín dụng xây dựng có thể là
khoản tín dụng ngắn hạn hoặc dài hạn tùy thuộc vào đối tượng đi vay, kế hoạch
của dự án. Thông thường, nếu người đi vay là các chủ đầu tư thì đây thường là
các khoản tín dụng dài hạn, nếu người đi vay là các nhà thầu xây dựng thì đây
thường là các khoản tín dụng ngắn hạn, và nguồn để trả nợ là các khoản thanh
toán của chủ đầu tư.
- Tín dụng bất động sản thế chấp: với hình thức này khách hàng phải có tài
sản khác để thế chấp đảm bảo cho khoản tín dụng này hoặc phải đảm bảm bằng
tài sản hình thành từ vốn vay. Để được cấp tín dụng, người đi vay phải có vốn tối
thiểu là bao nhiêu phần trăm của tài sản hình thành tùy theo quy định của từng
nước, ở Việt Nam thông thường thì người đi vay phải có vốn tự có tối thiểu là
30% giá trị tài sản hình thành. Tín dụng bất động sản thế chấp này thường là các
khoản tín dụng dài hạn, và được giải ngân trong một thời gian ngắn. Sự kết hợp
giữa ngân hàng và chủ đầu tư để cấp các khoản tín dụng trả góp cho người mua


15
các sản phẩm của chủ đầu từ theo hình thức trả góp là một sản phẩm điển hình.
- Tín thác đầu tư bất động sản: là nghiệp vụ mà ở đó giao dịch ủy thác được
thực hiện giữa người ủy thác và người nhận ủy thác. Người ủy thác được hiểu là
chủ dự án hay chủ đất đai trong khi người nhận ủy thác là ngân hàng. Bằng một
hợp đồng ủy thác, ngân hàng sẽ được chủ đất chuyển quyền sử dụng đất đai và
chịu trách nhiệm quản lý chúng khi việc xây dựng dự án và chuyển giao bất động

sản hoàn tất. Người nhận ủy thác sẽ được nhận thù lao tín thác và khi đáo hạn có
trách nhiệm chuyển trả quyền sở hữu tài sản tín thác về cho người ủy thác hoặc
người được chỉ định thụ hưởng. Sau khi một khế ước tín thác được ký kết, ngân
hàng nhận ủy thác sẽ tiến hành cho vay thực hiện dự án bất động sản dựa trên tài
sản tín thác được xem như tài sản thế chấp cho ngân hàng (lúc này được xem là
chủ sở hữu tạm thời của tài sản tín thác). Nghiệp vụ tín thác bất động sản huy
động được bốn nguồn vốn bao gồm vốn tự có của chủ dự án, của đơn vị xây
dựng, vốn vay của ngân hàng và vốn đóng góp của khách hàng. Nhờ hình thức
huy động theo hình thức tứ trụ này mà việc thực hiện dự án sẽ được đảm bảo kể
cả đầu ra và đầu vào của dự án bất động sản.
Các sản phẩm tín dụng huy động trực tiếp thông qua người mua bất động
sản: đây là kênh mà các chủ đầu tư các dự án xây dựng chung cư, căn hô thường
sử dụng để huy động vốn với giá rẻ (không phải trả lãi), và có thể huy động vốn
theo từng giai đoạn nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Huy động vốn của
khách hàng thì có hai cách:
- Thứ nhất là huy động vốn theo hợp đồng mua bán nhà trong tương lai,
theo đó khách hàng sẽ ứng trước cho chủ đầu tư các khoản tiền nhất định theo
từng giai đoan quy định trong hợp đồng.
- Thứ hai là huy động vốn theo kiểu góp vốn để xây dựng sau này được chia
lợi nhuận hoặc được quyền mua nhà.
Cho thuê tài chính bất động sản: là một hoạt động tín dụng trung dài hạn,
theo đó ngân hàng hoặc công ty tài chính mua lại cơ sở rồi sau đó cho doanh
nghiệp thuê lại. Sản phẩm này chỉ áp dụng được cho cơ sở thương mại hay công
nghệ đang được xây cất hoặc mua và cho thuê lại. Với hình thức này thì người đi


16
vay không cần bỏ vốn, ngân hàng hoặc công ty cho thuê bỏ toàn bộ vốn để đầu tư
hoặc mua bất động sản sau đó cho thuê lại. Đây là một hình thức tín dụng dài
hạn, có lãi suất cao.

Tín dụng bất động sản “Gác lửng” (Mezzanine): theo đó chủ đầu tư của
một số dự án lớn phát hành một số trái phiếu dài hạn, ngân hàng sẽ ghi mua với
điều kiện chủ đầu tư hứa sẽ mua lại sau một thời gian hạn định. Với hình thức
này thì lãi suất được cố định trước và có thể có một phần tùy thuộc vào lợi nhuận
của chủ đầu tư. Hình thức này chỉ áp dụng cho những dự án lớn – có thể nói là đồ
sộ với sự hợp tác của nhiều nhà đầu tư chiến lược và nó phụ thuộc vào việc xác
định của nhóm đầu tư này sẽ bỏ thêm vốn vào dự án.
Trái phiếu công trình: phát hành trái phiếu là một giải pháp hiệu quả cho
các công ty bất động sản để huy động vốn khi phải đối mặt với tình trạng hạn chế
cho vay của Ngân hàng. Phát hành trái phiếu cho phép công ty bất động sản tích
cực quản lý tỉ lệ lãi suất, đồng thời có khả năng kiểm soát tốt hơn khung thời gian
cho dự án. Tuy nhiên, huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu là huy động
một lượng vốn nhiều trong một lần, nhưng việc sử dụng vốn thì sẽ dàn trải theo
từng giai đoạn của dự án nên việc sử dụng vốn của chủ đầu tư sẽ kém hiệu quả,
phải trả lãi cho những đồng vốn chưa sử dụng đến.
Chứng chỉ bất động sản: đây là sản phẩm gắn kết thị trường bất động sản
và thị trường tài chính. Thông qua thị trường chứng khoán, nhà đầu tư sẽ có cơ
hội quảng bá hình ảnh, còn hoạt động thị trường được minh bạch và ổn định hơn.
Sản phẩm này trước hết sẽ nhắm đến đối tượng các khách hàng chuyên nghiệp là
ngân hàng, công ty bảo hiểm, chứng khoán... sau đó sẽ mở rộng đối tượng khách
hàng là những người thực sự có nhu cầu về nhà ở. Nếu mua trái phiếu công trình,
nhà đầu tư không kiểm soát được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành trái
phiếu. Nhưng đối với chứng chỉ bất động sản, nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn, vì đã
có ngân hàng kiểm soát, giải ngân theo tiến độ triển khai dự án.
1.3. Tín dụng bất động sản tại Mỹ, Singapore và bài học kinh nghiệm
Hiện nay, thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản bị chi phối bởi


17
nền kinh tế toàn cầu, nhất là của các nền kinh tế lớn, trong đó nền kinh tế Mỹ có

tầm ảnh hưởng rất lớn nó tác động đến nền kinh tế toàn thế giới. Điều này thể
hiện rõ qua cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản tại Mỹ mà bắt nguồn là từ
cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản trên thị trường thứ cấp năm 2007. Cuộc
khủng hoảng từ Mỹ đã lan rộng và tác động xấu đến thị trường bất động sản và
thị trường chứng khoán quốc tế. Cạnh đó thì thị trường BĐS Singapore cũng là
một thị trường phát triển mạnh mẽ, có nhiều thành quả và là một nước thuộc khối
ASEAN nên tham khảo khi định hướng phát triển thị trường BĐS Việt Nam.
1.3.1. Tín dụng bất động sản tại Mỹ
Thị trường tín dụng bất động sản ở Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao,
bằng nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản cho vay cầm cố thế chấp trên thị
trường cầm cố thế chấp thứ cấp, cụ thể là phát hành trái phiếu bất động sản, đã
huy động được nhiều ngân hàng và nhà đầu tư trên thế giới tham gia vào việc tài
trợ vốn cho thị trường bất động sản Mỹ. Tuy nhiên các trái phiếu này lại được
đảm bảo bằng các khoản nợ xấu, khả năng trả nợ của người đi vay là thấp.
1.3.1.1. Một số khái niệm
- Thi trường cầm cố thế chấp thứ cấp: là thị trường nơi diễn ra việc mua bán
các khoản cho vay có thế chấp bằng tài sản giữa nhà cho vay trực tiếp trên thị
trường cầm cố thế chấp sơ cấp (là chủ yếu) với các tổ chức mua bán nợ. Các nhà
cho vay trực tiếp tập hợp các khoản cho vay thế chấp cầm cố của mình lại thành
một danh mục và bán chúng lại cho các các tổ chức mua bán nợ.
- Thi trường cho vay thứ cấp: là nơi mua bán các trái phiếu, cổ phiếu được
đảm bảo bằng giá trị của các khoản cho vay thế chấp cầm cố.
- Lãi suất cho vay thả nổi (Option ARM): là phương thức cho vay theo đó
người đi vay có quyền chọn một trong bốn phương thức trả nợ sau:
 Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu là 30 năm, hoặc;
 Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu là 15 năm, hoặc;
 Trả tiền lãi,hoặc;
 Trả một mức tối thiểu nhỏ hơn tiền lãi hàng tháng.

18
Khi chọn Option ARM, người đi vay sẽ chọn phương án chi trả mức tối
thiểu. Theo phương án này thì những năm đầu tiên người đi vay sẽ trả số tiền
thấp hơn tiền lãi hàng tháng, và mỗi năm sẽ tăng mức tối thiểu này lên theo tốc
độ bằng với lãi suất thấp. Người đi vay có thể trả mức tối thiểu này trong vòng
năm năm, sau năm năm sẽ tính lại mức chi trả. Và sự thiếu hụt này sẽ đưa vào số
dư nợ gốc và số dư nợ gốc cứ thế mà tăng lên. Tuy nói là năm năm sẽ tính lại,
nhưng khi số tiền vay vượt quá một mức hạn định so với nợ gốc ban đầu thì ngân
hàng sẽ tính lại ngay lập tức. Và gánh nặng chi trả bắt đầu xuất hiện, người đi
vay phải chịu một cú sóc lớn khi số tiền chi trả nhảy vọt lên một cách không ngờ.
- Nợ dưới chuẩn: là các khoản cho vay các đối tượng có mức tín nhiệm
thấp. Những đối tượng này thường là những người nghèo, có thu nhập thấp, công
việc không ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc có lịch sử thanh toán tín dụng không
tốt trong quá khứ. Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro không có khả năng thanh
toán nợ đến hạn do đó rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.
1.3.1.2. Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả
của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ
 Quá trình phát triển tín dụng bất động sản tại Mỹ
Trước năm 1930, gần giống với tình trạng thị trường tín dụng tại Việt
Nam hiện nay, tín dụng bất động sản Mỹ có các tính chất như: lãi suất linh hoạt,
tỷ lệ thanh toán lần đầu cao, khoản tín dụng có thời hạn ngắn.
Cuộc khủng hoảng 1929 - 1933 dẫn tới giai đoạn giá trị bất động sản giảm
mạnh, chỉ còn khoảng 50% của thời kỳ đỉnh cao trước khủng hoảng. Người mua
nhà thấy tình trạng bất trắc đã chấp nhận tuyên bố mất khả năng thanh toán với
các ngân hàng, chấm dứt nghĩa vụ tài chính cá nhân. Làn sóng phát mại tài sản
điển hình lên tới 250.000 vụ mỗi năm trong giai đoạn 1931 - 1935. Vào lúc xấu
nhất, 10% số bất động sản bị siết nợ. Các tổ chức đặc biệt quan trọng đã được
thành lập, gồm:
- HOLC: Huy động vốn từ trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, dùng vốn
mua các bất động sản vỡ nợ, phục hồi trạng thái, đổi kỳ hạn khoản nợ. Đổi từ lãi