Báo cáo thực tập tốt nghiệp: TRÌNH tự THỦ tục CÔNG CHỨNG hợp ĐỒNG GIAO DỊCH ở văn PHÒNG CÔNG CHỨNG hồ gươm

MỤC LỤC
MỤC LỤC............................................................................................................1
LỜI MỞ ĐẦU......................................................................................................1
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG HỒ GƯƠM.....3
1. Giới thiệu chungvề văn phòng công chứng Hồ Gươm...................3
2. Giới thiệu chung về hoạt động công chứng....................................3
2.1. Khái niệm và vai trò của công chứng...........................................3
2.1.1.Khái niệm...................................................................................3
2.1.2. Vai trò của công chứng.............................................................4
3. Văn phòng công chứng và phòng công chứng................................4
3.1. Văn phòng công chứng................................................................4
3.2. Phòng công chứng........................................................................4
CHƯƠNG II: TRÌNH TỰ THỦ TỤC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG GIAO
DỊCH Ở VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG HỒ GƯƠM....................................5
1. Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, tặng cho
và cho thuê nhà đất........................................................................................5
1.1. Thủ tục công chứng hợp đồng giao dịch......................................5
1.1.1. Thủ tục công chứng chuyển nhượng đất...................................5
1.1.1.1. Hồ sơ chuyển nhượng đất.......................................................5
1.1.1.2.Trình tự, thủ tục công chứng...................................................6
1.1.2. Thủ tục công chứng tặng cho đất..............................................6
1.1.2.1. Hồ sơ tặng cho........................................................................6
1.1.2.2. Trình tự giải quyết thủ tục......................................................7
1.1.3. Thủ tục công chứng cho thuê nhà đất.......................................8
1.1.3.1. Hồ sơ cho thuê nhà đất...........................................................8
1.1.3.2. Trình tự, thủ tục công chứng..................................................9
1.1.4. Thủ tục công chứng mua bán nhà đất.....................................10
1.1.4.1. Hồ sơ mua bán nhà đất.........................................................10
1.1.4.2.Trình tự thủ tục công chứng .................................................11
2. Phí công chứng..............................................................................11

CHƯƠNG III: THỰC TIỄN TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG.............16
HỒ GƯƠM HIỆN NAY....................................................................................16
1.Thực trạng hợp đồng công chứng về mua bán, chuyển nhượng,
tặng cho và cho thuê nhà đất ở văn phòng công chứng Hồ Gươm hiện nay
.....................................................................................................................16
2. Bất cập, hạn chế............................................................................22
3. Nguyên nhân.................................................................................23
4. Giải pháp.......................................................................................33
5. Kiến nghị.......................................................................................35
KẾT LUẬN........................................................................................................38
TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................................39
PHỤ LỤC...........................................................................................................40


LỜI MỞ ĐẦU
Thị trường bất động sản là một trong lĩnh vực không chỉ có ý nghĩa đặc
biệt đối với nền kinh tế quốc dân mà còn có một vai trò to lớn về mặt an sinh xã hội. Không những thế, sự phát triển hay suy giảm của thị trường bất động sản
còn ảnh hưởng mạnh mẽ mang tính tích cực hay tiêu cực đối với các thị trường
khác trong nền kinh tế như thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán... Chính vì
vậy, quản lý, điều tiết thị trường bất động sản luôn là mục tiêu mà bất cứ chính
phủ của quốc gia nào cũng phải quan tâm đến và Việt Nam chúng ta không phải
là trường hợp ngoại lệ. Trong nhiều năm qua, các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền đã không ngừng ban hành hệ thống văn bản pháp luật và chính sách với
nỗ lực làm "minh bạch hoá" thị trường bất động sản nhằm đảm bảo quyền và lợi
ích hợp pháp của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức có
nhu cầu về nhà ở, văn phòng... cũng như lợi ích của Nhà nước, lợi ích công
cộng... Mặc dù đã có những thành tựu bước đầu đáng khích lệ nhưng về cơ bản
công tác quản lý, điều tiết thị trường bất động sản vẫn còn phải tiếp tục được
củng cố, tăng cường hơn nữa trong thời gian tới. Để thực hiện mục tiêu trên, bên

cạnh việc xây dựng thêm thiết chế quản lý mới mang tính đặc thù (ví dụ như sàn
giao dịch bất động sản), cũng cần nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống cơ
quan tham gia quản lý thị trường bất động sản đã có sẵn.Với tư cách một hoạt
động bổ trợ tư pháp, thiết chế công chứng đã xuất hiện và tham gia vào nhiều
giao dịch có đối tượng là bất động sản kể từ sau khi Thông tư số 574/QLTPK
ngày 10/10/1987 của Bộ Tư pháp hướng dẫn công tác công chứng nhà nước có
hiệu lực. Sau hơn hai mươi năm hình thành và phát triển, thiết chế công chứng
ngày càng được hoàn thiện, từng bước khẳng định là một trong những công cụ
hữu hiệu để Nhà nước có thể kiểm tra, giám sát nâng cao hiệu quả quản lý đối
với thị trường bất động sản. Hàng loạt văn bản quy phạm pháp luật đã chính
thức ghi nhận vai trò của công chứng trong việc chứng nhận giao dịch mua bán,
chuyển nhượng, trao đổi… bất động sản. Bộ luật Dân sự năm 2005 , tại Điều
450 quy định về "Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở"; Điều 459 quy định về
"Bán đấu giá bất động sản"; Điều 467 quy định về "Tặng cho bất động sản";
1


Điều 492 quy định về "Hình thức hợp đồng thuê nhà ở"...; Điều 127, Luật Đất
đai năm 20032 quy định "Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất";
Điều 128, Luật Đất đai quy định "Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất"; Điều 129, Luật Đất đai quy định "Trình tự, thủ tục đăng
ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất"; Điều 130, Luật Đất đai quy định
"Trình tự, thủ tục đăng ký, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh để thu hồi nợ"; Điều
131, Luật Đất đai quy định "Trình tự, thủ tục đăng ký, xoá đăng ký góp vốn
bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn";
Điều 93, Luật Nhà ở năm 2005 quy định "Trình tự, thủ tục trong giao dịch về
nhà ở" bao gồm các hình thức như mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế
chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở; Hoặc như Khoản 2, Điều
73, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 cũng khẳng định "Hợp đồng thuê

mua nhà, công trình xây dựng phải được công chứng"
Chính vì những điều trên em đã chọn đề tài: “Công chứng chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất”cho bài báo cáo thực tập của mình.

2


CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG HỒ GƯƠM
1. Giới thiệu chungvề văn phòng công chứng Hồ Gươm
Văn phòng công chứng Hồ Gươm nằm ở số 48 Tràng Thi, Hoàn Kiếm,
Hà Nội
(Tel: (84-4) 6288 6788/ 688 6789 | Fax: (84-4) 3938113
Hotline: 0902 082 699
Email:
Website: www.congchunghoguom.vn )
- Được thành lập từ năm 2008, Văn phòng công chứng Hồ Gươm là một
trong số văn phòng công chứng được thành lập đầu tiên tại Việt Nam kể từ khi
có luật công chứng, hoạt động theo mô hình VPCC hợp danh có nhiều công
chứng viên. Văn phòng công chứng Hồ Gươm không ngừng lớn mạnh để trở
thành một trong những VPCC uy tín nhất tại Việt Nam.
- Với đội ngũ cán bộ, nhân viên có kiến thức pháp luật chuyên sâu, được
tuyển chọn và đào tạo bài bản. (gồm 7 công chứng viên và hơn 10 nhân viên có
trình độ chuyên môn sâu )
- Thế mạnh của văn phòng công chứng Hồ Gươm là cung cấp dịch vụ
công chứng một cách chuyên nghiệp dựa trên sự am hiểu sâu sắc hệ thống pháp
luật và vận dụng linh hoạt vào thực tiễn. Ngoài ra, VPCC Hồ Gươm cung cấp
cho khách hàng các dịch vụ hỗ trợ như: Thẩm định thực trạng pháp lý bất động
sản, tư vấn pháp luật miễn phí, công chứng ngoài trụ sở, ngoài giờ, trả hồ sơ tận
nơi…nhằm cung cấp dịch vụ một cách an toàn, nhanh chóng, thuận tiện và đảm
bảo tối ưu quyền lợi của khách hàng khi sử dụng dịch vụ tại VPCC Hồ Gươm

với mức chi phí hợp lý nhất.
- Nỗ lực, năng động và sáng tạo với phương châm phục vụ khách hàng “
Nhanh chóng – chính xác – linh hoạt”
2. Giới thiệu chung về hoạt động công chứng
2.1. Khái niệm và vai trò của công chứng
2.1.1.Khái niệm
Công chứng được hiểu là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực
3


hợp pháp của các hợp đồng giao dịch theo quy định của pháp luật phải công
chứng hoặc do người yêu cầu công chứng tự nguyện yêu cầu.
2.1.2. Vai trò của công chứng
- Chứng nhận tính xác thực hợp pháp của các hợp đồng giao dịch. Công
chứng có vai trò tích cực trong việc phòng ngừa các tranh chấp hợp đồng giao
dịch có thể xảy ra.
- Văn bản công chứng có ý nghĩa là chứng cứ trước tòa.
- Văn bản công chứng là căn cứ pháp lý hợp pháp để xác lập quyền sở
hữu cho các bên có quyền liên quan ( ví dụ như văn bản công chứng hợp đồng
mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là căn cứ để cơ quan
đăng ký nhà đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà ở,…
- Công chứng có vai trò tư vấn: công chứng viên tư vấn cho người yêu
cầu công chứng các thủ tục pháp lý trong yêu cầu công chứng.
- Hoạt động công chứnhg còn đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà
nước.
3. Văn phòng công chứng và phòng công chứng
3.1. Văn phòng công chứng
Văn phòng công chứng do công chứng viên thành lập. Văn phòng công
chứng do một công chứng viên thành lập được tổ chức và hoạt động theo loại
hình doanh nghiệp tư nhân. Văn phòng công chứng do hai công chứng viên trở

lên thành lập được tổ chức và hoat động theo loại hình công ty hợp danh.
Người đại diện theo pháp luật của văn phòng công chứng là Trưởng văn
phòng. Trưởng văn phòng công chứng phải là công chứng viên. Văn phòng
công chứng có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng, hoạt động theo nguyên tắc tự
chủ về tài chính bằng nguồn thu từ kinh phí đóng góp của công chứng viên, phí
công chứng, thù lao công chứng và các khoản thu nhập hợp pháp khác.
3.2. Phòng công chứng
Phòng công chứng do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập.
Phòng công chứng là đơn vị sự nghiệp thuộc sở tư pháp, có con dấu, trụ sở và tài
khoản riêng. Người đại diện cho phòng công chứng là trưởng phòng.
Trưởng phòng công chứng phải là công chứng viên và do chủ tịch ủy ban
nhân dân tỉnh bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức.
4


CHƯƠNG II: TRÌNH TỰ THỦ TỤC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG GIAO
DỊCH Ở VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG HỒ GƯƠM
1. Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, tặng cho
và cho thuê nhà đất.
1.1. Thủ tục công chứng hợp đồng giao dịch
1.1.1. Thủ tục công chứng chuyển nhượng đất
1.1.1.1. Hồ sơ chuyển nhượng đất
* Hồ sơ bên bán gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
- Trường hợp bán một phần nhà đất thì cần có thêm các giấy tờ sau:
- Công văn của Văn phòng Đăng ký Đất và Nhà hoặc Phòng Tài nguyên,
Môi trường
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, hồ sơ hiện trạng nhà
- Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên bán (cả vợ và chồng)
- Sổ Hộ khẩu của bên bán (cả vợ và chồng)

- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên bán
Chú ý: Trong trường hợp bên bán gồm một người cần có các giấy tờ sau :
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu từ trước tới nay sống độc thân)
- Bản án ly hôn + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đã ly hôn)
- Giấy chứng tử của vợ hoặc chồng + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
(nếu vợ hoặc chồng đã chết trước khi có tài sản)
- Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa
kế riêng hoặc có thoả thuận hay bản án phân chia tài sản (Hợp đồng tặng cho,
văn bản khai nhận thừa kế, thoả thuận phân chia, bản án phân chia tài sản)
- Hợp đồng uỷ quyền bán (Nếu có)
* Hồ sơ bên mua gồm:
- Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên mua ( cả vợ và chồng nếu
bên mua là hai vợ chồng)
- Sổ hộ khẩu của bên mua (cả vợ và chồng)
5


- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên mua.
- Phiếu yêu cầu công chứng + tờ khai
- Hợp đồng uỷ quyền mua ( nếu có)
1.1.1.2.Trình tự, thủ tục công chứng
Bước 1: Người yêu cầu công chứng tập hợp đủ các giấy tờ theo hướng
dẫn rồi nộp tại phòng tiếp nhận hồ sơ . Hồ sơ photo có thể nộp trực tiếp, gửi
Fax, Email. Sau đó phải có bản gốc để đối chiếu.
Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra hồ sơ đã nhận và các điều
kiện công chứng, nếu thấy đủ điều kiện thì sẽ nhận hồ sơ, nếu thiếu sẽ yêu cầu
bổ sung hoặc từ chối tiếp nhận nếu không đủ điều kiện công chứng theo Luật
định.
Bước 3: Ngay sau khi đã nhận đủ hồ sơ, bộ phận nghiệp vụ sẽ tiến hành
soạn thảo hợp đồng giao dịch. Hợp đồng, giao dịch sau khi soạn thảo sẽ được

chuyển sang bộ phận thẩm định nội dung, thẩm định kỹ thuật để rà soát lại, và
chuyển cho các bên đọc lại.
Bước 4: Các bên sau khi đã đọc lại, nếu không có yêu cầu chỉnh sửa gì sẽ
ký/điểm chỉ vào từng trang của hợp đồng ( theo hướng dẫn ). Công chứng viên
sẽ ký sau đó để chuyển sang bộ phận đóng dấu, lưu hồ sơ và trả hồ sơ.
Bước 5: Người yêu cầu công chứng hoặc một trong các bên nộp lệ phí,
thù lao công chứng, nhận các bản hợp đồng, giao dịch đã được công chứng tại
Phòng trả hồ sơ.
1.1.2. Thủ tục công chứng tặng cho đất
1.1.2.1. Hồ sơ tặng cho
* Hồ sơ bên tặng cho gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
- Chứng minh nhân dân
- Sổ hộ khẩu
Đối với tặng cho một phần nhà đất thì cần có thêm các giấy tờ sau:
- Công văn của Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên &
Môi trường
6


- Hồ sơ kĩ thuật thửa đất, hồ sơ hiện trạng nhà
- Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên tặng cho (cả vợ và chồng)
- Sổ Hộ khẩu của bên tặng cho ( cả vợ và chồng)
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên tặng cho.
Đối với trường hợp bên tặng cho gồm một người cần có các giấy tờ sau:
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân ( nếu từ trước tới nay sống độc thân )
- Bản án ly hôn + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân ( nếu đã ly hôn )
- Giấy chứng tử của vợ hoặc chồng + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
(nếu vợ hoặc chồng đã chết trước khi có tài sản)
- Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa

kế riêng hoặc có thoả thuận hay bản án phân chia tài sản ( Hợp đồng tặng cho,
văn bản khai nhận thừa kế, thoả thuận phân chia, bản án phân chia tài sản)
- Hợp đồng uỷ quyền tặng cho (Nếu có)
- Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa bên tặng cho và bên nhận tặng cho
(nếu có) như: Giấy khai sinh.
* Hồ sơ bên nhận tặng cho gồm:
- Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu
- Sổ hộ khẩu (Ít nhất 1 người phải có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội, nếu
bên nhận tặng cho là hai vợ chồng)
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (nếu bên nhận tặng cho là hai vợ
chồng)
- Giấy tờ chứng minh quan hệ với người tặng cho (Giấy khai sinh/sơ yếu
lý lịch) nếu có
- Phiếu yêu cầu công chứng + tờ khai (Theo mẫu cung cấp tại VPCC Hồ
Gươm)
1.1.2.2. Trình tự giải quyết thủ tục
Bước 1: Người yêu cầu công chứng tập hợp đủ các giấy tờ theo hướng
dẫn rồi nộp tại phòng tiếp nhận hồ sơ (Bản photo và bản gốc có thể xuất trình
sau để đối chiếu); Hồ sơ photo có thể nộp trực tiếp, Gửi Fax, Email.
Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra hồ sơ đã nhận và các điều
kiện công chứng, nếu thấy đủ điều kiện thì sẽ nhận hồ sơ, nếu thiếu sẽ yêu cầu
7


bổ sung hoặc từ chối tiếp nhận nếu không đủ điều kiện công chứng theo Luật
định.
Bước 3: Ngay sau khi đã nhận đủ hồ sơ, bộ phận nghiệp vụ sẽ tiến hành
soạn thảo hợp đồng giao dịch. Hợp đồng, giao dịch sau khi soạn thảo sẽ được
chuyển sang bộ phận thẩm định nội dung, thẩm định kỹ thuật để rà soát lại, và
chuyển cho các bên đọc lại.

Bước 4: Các bên sau khi đã đọc lại, nếu không có yêu cầu chỉnh sửa gì sẽ
ký/điểm chỉ vào từng trang của hợp đồng (theo hướng dẫn). Công chứng viên sẽ
ký sau đó để chuyển sang bộ phận đóng dấu, lưu hồ sơ và trả hồ sơ.
Bước 5: Người yêu cầu công chứng hoặc một trong các bên nộp lệ phí,
thù lao công chứng, nhận các bản hợp đồng, giao dịch đã được công chứng tại
Phòng trả hồ sơ.
1.1.3. Thủ tục công chứng cho thuê nhà đất
1.1.3.1. Hồ sơ cho thuê nhà đất
* Hồ sơ bên cho thuê nhà gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
- Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên cho thuê nhà/ đất (cả vợ và
chồng)
- Sổ Hộ khẩu của bên cho thuê nhà/ đất (cả vợ và chồng)
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên cho thuê nhà/ đất
Đối với trường hợp bên cho thuê nhà/ đất gồm một người cần có các giấy
tờ sau:
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu từ trước tới nay sống độc thân)
- Bản án ly hôn + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đã ly hôn)
- Giấy chứng tử của vợ hoặc chồng + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
(nếu vợ hoặc chồng đã chết trước khi có tài sản)
- Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa
kế riêng hoặc có thoả thuận hay bản án phân chia tài sản (Hợp đồng tặng cho,
văn bản khai nhận thừa kế, thoả thuận phân chia, bản án phân chia tài sản)
Hợp đồng uỷ quyền (Nếu có)
8


* Hồ sơ bên thuê nhà
Trong trường hợp bên thuê nhà/ đất là pháp nhân cần có các giấy tờ sau:
- Đăng ký kinh doanh/ Quyết định thành lập doanh nghiệp/ Giấy chứng

nhận đầu tư
- Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của người đại diện theo pháp luật/
người đại diện ký kết hợp đồng
- Biên bản họp của Hội đồng quản trị/ Hội đồng thành viên (trong trường
hợp là công ty cổ phần; công ty TNHH hai thành viên trở lên;)
- Giấy uỷ quyền (trường hợp uỷ quyền ký Hợp đồng, giao dịch)
- Phiếu yêu cầu công chứng + tờ khai (Theo mẫu cung cấp tại VPCC Hồ
Gươm)
- VPCC Hồ Gươm sẽ trực tiếp hướng dẫn giấy tờ, trình tự thủ tục trong
các trường hợp sau: Đất thuộc hộ gia đình. Đất không thuộc dạng đất ở có thời
hạn sử dụng lâu dài Có người dưới 18 tuổi Có yếu tố nước ngoài Có liên quan
đến thừa kế
1.1.3.2. Trình tự, thủ tục công chứng
Bước 1: Người yêu cầu công chứng tập hợp đủ các giấy tờ theo hướng
dẫn rồi nộp tại phòng tiếp nhận hồ sơ (Bản photo và bản gốc có thể xuất trình
sau để đối chiếu) ; Hồ sơ photo có thể nộp trực tiếp, Gửi Fax, Email .
Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra hồ sơ đã nhận và các điều
kiện công chứng, nếu thấy đủ điều kiện thì sẽ nhận hồ sơ, nếu thiếu sẽ yêu cầu
bổ sung hoặc từ chối tiếp nhận nếu không đủ điều kiện công chứng theo Luật
định.
Bước 3: Ngay sau khi đã nhận đủ hồ sơ, bộ phận nghiệp vụ sẽ tiến hành
soạn thảo hợp đồng giao dịch . Hợp đồng, giao dịch sau khi soạn thảo sẽ được
chuyển sang bộ phận thẩm định nội dung, thẩm định kỹ thuật để rà soát lại, và
chuyển cho các bên đọc lại.
Bước 4: Các bên sau khi đã đọc lại, nếu không có yêu cầu chỉnh sửa gì sẽ
ký/điểm chỉ vào từng trang của hợp đồng (theo hướng dẫn). Công chứng viên sẽ
ký sau đó để chuyển sang bộ phận đóng dấu, lưu hồ sơ và trả hồ sơ.
9

Bước 5: Người yêu cầu công chứng hoặc một trong các bên nộp lệ phí,
thù lao công chứng, nhận các bản hợp đồng, giao dịch đã được công chứng tại
Phòng trả hồ sơ.
1.1.4. Thủ tục công chứng mua bán nhà đất
1.1.4.1. Hồ sơ mua bán nhà đất
* Hồ sơ bên bán nhà đất gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
Đối với Trường hợp bán một phần nhà đất thì cần có thêm các giấy tờ sau:
- Công văn của Văn phòng Đăng ký Đất và Nhà hoặc Phòng Tài nguyên
Môi trường.
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, hồ sơ hiện trạng nhà.
- Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên bán ( cả vợ và chồng ).
- Sổ Hộ khẩu của bên bán ( cả vợ và chồng).
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên bán ( Đăng ký kết hôn ).
Đối với trường hợp bên bán gồm một người cần có các giấy tờ sau:
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân ( nếu từ trước tới nay sống độc thân ).
- Bản án ly hôn + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân ( nếu đã ly hôn ).
- Giấy chứng tử của vợ hoặc chồng + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
(nếu vợ hoặc chồng đã chết trước khi có tài sản).
- Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa
kế riêng hoặc có thoả thuận hay bản án phân chia tài sản ( Hợp đồng tặng cho,
văn bản khai nhận thừa kế, thoả thuận phân chia, bản án phân chia tài sản ).
- Hợp đồng uỷ quyền bán ( nếu có ).
* Hồ sơ bên mua gồm:
- Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên mua ( cả vợ và chồng nếu
bên mua là hai vợ chồng).
- Sổ hộ khẩu của bên mua (cả vợ và chồng).
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên mua ( Đăng ký kết hôn)
- Phiếu yêu cầu công chứng + tờ khai.
- Hợp đồng uỷ quyền mua ( Nếu có ).

10


1.1.4.2.Trình tự thủ tục công chứng
Bước 1: Người yêu cầu công chứng tập hợp đủ các giấy tờ theo hướng
dẫn rồi nộp tại Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ ( Bản photo và bản gốc để đối
chiếu ) ; Hồ sơ photo có thể nộp trực tiếp, Gửi Fax, Email hoặc có thể yêu cầu
nhận hồ sơ, tư vấn tại nhà ( có thù lao ).
Bước 2: Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra hồ sơ đã nhận và
các điều kiện công chứng, nếu thấy đủ điều kiện thì sẽ nhận hồ sơ, nếu thiếu sẽ
yêu cầu bổ sung hoặc từ chối tiếp nhận nếu không đủ điều kiện công chứng theo
Luật định.
Bước 3: Ngay sau khi đã nhận đủ hồ sơ, bộ phận nghiệp vụ sẽ tiến hành
soạn thảo hợp đồng giao dịch ( Trong thời gian khoảng 30 - 45 phút ). Hợp
đồng, giao dịch sau khi soạn thảo sẽ được chuyển sang Công chứng viên thẩm
định nội dung, thẩm định kỹ thuật để rà soát lại, và chuyển cho các bên đọc lại.
Bước 4: Các bên sau khi đã đọc lại, nếu không có yêu cầu chỉnh sửa gì sẽ
ký/điểm chỉ vào từng trang của hợp đồng ( theo hướng dẫn ). Công chứng viên
sẽ ký sau đó để chuyển sang bộ phận đóng dấu, lưu hồ sơ và trả hồ sơ.
Bước 5: Người yêu cầu công chứng hoặc một trong các bên nộp lệ phí,
thù lao công chứng, nhận các bản hợp đồng, giao dịch đã được công chứng tại
quầy thu ngân, trả hồ sơ.
2. Phí công chứng
Quy định về mức phí công chứng tại văn phòng công chứng Hồ Gươm
được niêm yết công khai tại văn phòng. Điều chỉnh hợp lý căn cứ theo luật công
chứng và thông tư liên tịch của Bộ Tài Chính – Bộ Tư Pháp.
QUY ĐỊNH
VỀ MỨC THU PHÍ CÔNG CHỨNG
Căn cứ Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2006;
Căn cứ thông tư liên tịch số: 08/2012/TTLT-BTC-BTP của Bộ tư Pháp –

Bộ tài chính
Văn phòng công chứng Hồ Gươm áp dụng mức thu phí công chứng
như sau:
1. Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị
tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:
11


a) Mức thu phí đối với các việc công chứng các hợp đồng, giao dịch sau
đây được tính như sau:
- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất (tính trên giá trị quyền sử dụng đất);
- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có
tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với
đất (tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất);
- Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho tài sản khác, góp vốn bằng tài
sản khác (tính trên giá trị tài sản);
- Công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di
sản (tính trên giá trị di sản);
- Công chứng hợp đồng vay tiền (tính trên giá trị khoản vay);
- Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản (tính trên giá trị
tài sản; trường hợp trong hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản có ghi giá trị
khoản vay thì tính trên giá trị khoản vay);
- Công chứng hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh (tính trên
giá trị hợp đồng).
Số

Giá trị tài sản hoặc

Mức thu

TT

giá trị hợp đồng,

(đồng/trường hợp)

giao dịch
1
2

Dưới 50 triệu đồng
Từ 50 triệu đồng đến

3

100 triệu đồng
Từ trên 100 triệu đồng 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng,

4

đến 01 tỷ đồng
giao dịch
Từ trên 01 tỷ đồng 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài
đến 03 tỷ đồng

5

50 nghìn
100 nghìn

sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt

quá 01 tỷ đồng
Từ trên 03 tỷ đồng 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài
đến 05 tỷ đồng

sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt
quá 03 tỷ đồng
12


6

Từ trên 05 tỷ đồng 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài

7

đến 10 tỷ đồng

sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt

Trên 10 tỷ đồng

quá 05 tỷ đồng
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài
sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt
quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá
10 triệu đồng/trường hợp)

b) Mức thu phí đối với các việc công chứng hợp đồng thuê quyền sử
dụng đất; thuê nhà ở; thuê, thuê lại tài sản (tính trên tổng số tiền thuê) được tính
như sau:
Số

Giá trị hợp đồng,

TT

giao dịch (tổng số

1
2

tiền thuê)
Dưới 50 triệu đồng
Từ 50 triệu đồng đến

3

100 triệu đồng
Từ trên 100 triệu đồng 0,08% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao

4

đến 01 tỷ đồng
dịch
Từ trên 01 tỷ đồng đến 800 nghìn đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản
03 tỷ đồng

5

7

(đồng/trường hợp)
40 nghìn
80 nghìn

hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ

đồng
Từ trên 03 tỷ đồng đến 02 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản
05 tỷ đồng

6

Mức thu

hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ

đồng
Từ trên 05 tỷ đồng đến 03 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản
10 tỷ đồng

hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ

Từ trên 10 tỷ đồng

đồng
05 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản

hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ
đồng (mức thu tối đa không quá 8 triệu
đồng/trường hợp)
13


c) Đối với các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản có giá
quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giá trị quyền sử dụng đất, giá
trị tài sản tính phí công chứng được xác định theo thoả thuận của các bên trong
hợp đồng, giao dịch đó; trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thoả thuận
thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời
điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng được tính như sau: Giá trị quyền
sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản
ghi trong hợp đồng, giao dịch (x) Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quy định.
2. Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch không theo giá trị tài sản
hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định như sau:
Mức thu
Số

Loại việc

(đồng/trường

Công chứng hợp đồng chuyển đổi

hợp)
40 nghìn

quyền sử dụng đất nông nghiệp

Công chứng hợp đồng bán đấu giá bất

100 nghìn

TT
1
2
3
4
5

động sản
Công chứng hợp đồng bảo lãnh
Công chứng hợp đồng uỷ quyền
Công chứng giấy uỷ quyền
Công chứng việc sửa đổi, bổ sung hợp

100 nghìn
40 nghìn
20 nghìn

6

đồng, giao dịch (trừ việc sửa đổi, bổ sung

40 nghìn

tăng giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao
dịch thì áp dụng mức thu theo quy định tại
7

khoản 2)
Công chứng việc huỷ bỏ hợp đồng,

20 nghìn

8
9

giao dịch
Công chứng di chúc
Công chứng văn bản từ chối nhận di

40 nghìn
20 nghìn

sản
10

Các công việc công chứng hợp đồng,

40 nghìn
14


giao dịch khác
3. Mức thu phí nhận lưu giữ di chúc: 100 nghìn đồng/trường hợp.
4. Mức thu phí cấp bản sao văn bản công chứng: 5 nghìn đồng/trang, từ
trang thứ ba (3) trở lên thì mỗi trang thu 3 nghìn đồng nhưng tối đa không quá
100 nghìn đồng/bản.

15


CHƯƠNG III: THỰC TIỄN TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG
HỒ GƯƠM HIỆN NAY
1.Thực trạng hợp đồng công chứng về mua bán, chuyển nhượng, tặng cho
và cho thuê nhà đất ở văn phòng công chứng Hồ Gươm hiện nay
Pháp luật quy định về mua bán, chuyển nhượng, tặng cho và cho thuê nhà
đất hiện nay khá cụ thể như hình thức hợp đồng, về điều kiện, về thời điểm
chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán, cho thuê, chuyền nhượng
tặng cho nhà đất, về chủ thể của hợp đồng. về đồi tượng của hợp đồng. Nhưng
bên cạnh đó có những điểm quy định chưa rõ ràng và sát như với với tình trạng
mua bán nhà đất thực tế hiện nay.
+ Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là bất động sản.Khi hợp đồng
mua bán nhà ở mà các bên thỏa thuận đối tượng nhà ở hình thành trong tương lai
thì có được xem xét công chứng hay không.Theo điều 163 bộ Luật Dân sự
2005xác đinh tài sản là vật thay vì vậy có thật. Nhưng tại Luật công chứng quy
định : “có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng, giao dịch là không có thật thì
công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị
người yêu cầu công chứng , công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu
giám định, trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng”.
Vậy nên một số trường hợp, hợp đồng mua bán nhà ở đối tượng mua bán
là tài sản hình thành trong tương lai ,vấn đề công chứng chứng thực khó khăn
hợn, việc mua bán thủ tục giao dịch cũng rắc rối hơn.
Người đến yêu cầu công chứng hợp đồng ủy quyền trong lĩnh vực chuyển
nhượng, mua bán, tặng cho và cho thuê nhà đất cho thấy nhiều trường hợp có
khả năng đề trốn tránh nghĩa vụ tài chính với nhà nước nhưng công chứng viên
không có quyền từ chối ký hợp đồng.
Ví dụ như sự việc sau:

Vợ chồng ông Xuân - bà Tơ kí giấy ủy quyền cho bà Lý được quản lý, sử
dụng và định đoạt diện tích đất ở mà họ đang sử dụng. Vài tháng sau, tại văn
phòng công chứng Hồ Gươm, bà Lý đã đại diện cho ông Xuân, bà Tơ chuyển
16


nhượng 300m2 đất ở đó cho ông Hiếu với giá 800 triệu đồng. Số tiền này được
người mua trả hết cho bà Lý ngay tại văn phòng công chứng. Sau khi nhận
chuyển nhượng, ông Hiếu làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại UBND
huyện Sóc Sơn. Lúc này, vợ chồng ông Xuân mới cho rằng họ không bán nhà,
bán đất và không đồng ý thực hiện hợp đồng chuyển nhượng mà chỉ ủy quyền
cho bà Lý để nhờ vay ngân hàng 100 triệu đồng.
Trong lúc CQĐT chưa tìm thấy chứng cứ phạm tội nào của bà Lý, thì
người bỏ tiền ra mua đất - ông Hiếu - đã yêu cầu vợ chồng ông Xuân phải bàn
giao tài sản theo hợp đồng chuyển nhượng. Ông Hiếu cũng yêu cầu UBND xã
hòa giảitheo luật định để chuẩn bị cho việc khởi kiện ra tòa.
Tại phiên hòa giải, ông Hiếu yêu cầu vợ chồng ông Xuân bàn giao đất,
nếu không thì trả lại tiền mà người "được ủy quyền" bán nhà đất đã nhận theo
hợp đồng chuyển nhượng cùng lãi suất hơn một năm qua. Giải pháp này cũng
không được ông Xuân đồng ý vì ông cho rằng mình bị lừa nên không trả đất
cũng không trả tiền. Như vậy, đến thời điểm này "bị hại" thực sự lại là… ông
Hiếu.Với các bản hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng được lập tại văn
phòng công chứng, ông Xuân khó có thể chối bỏ được trách nhiệm thực hiện các
nghĩa vụ của bên bán theo quy định của pháp luật. Theo ý kiến của nhiều luật sư,
khi bên mua yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì có thể ông Xuân và vợ sẽ bị
cưỡng chế giao nhà đất nếu tòa án phán xét vụ kiện này.
Hay trường hợp vợ chồng anh Minh cần vay 1 tỷ đồng để làm ăn nên đã
nhờ trung gian là Thanh vay hộ. Để nhận được số tiền trên, vợ chồng anh Minh
phải thế chấp cho bên môi giới sổ đỏ căn nhà của vợ chồng anh ở quận Cầu
Giấy. Tuy nhiên, trước khi nhận tiền, vợ chồng anh Minh tiếp tục phải ký nhận

bản "Hợp đồng ủy quyền", cho phép người trung gian được sử dụng sổ đỏ thế
chấp vay vốn ngân hàng. Được hơn một năm, bỗng một nhân viên ngân hàng
xuất hiện tại nhà anh kèm theo bản thông báo "nợ xấu" của chính miếng đất do
vợ chồng anh Minh đang ở, nhưng đã mang tên một chủ mới lạ hoắc. Qua tìm
hiểu, anh Minh được biết, ngay sau ngày anh ký bản hợp đồng ủy quyền, bên
được ủy quyền đã vội bán ngôi nhà của anh cho một người khác.Và, sau đó
17


người mua này đã mang sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng, không trả lãi đúng hạn,
dẫn tới tình trạng "nợ xấu" nói trên.
Một trường hợp khác là bà Tiêu ở Tây Hồ bán 25m2 trong tổng số 50m2
đất cho chị Tú cùng làng, giá 1,5 tỷ đồng. Chị Tú trả 1,2 tỷ đồng, giữ lại 300
triệu đồng "khi nào tách sổ trả nốt". Giao nhận tiền, vợ chồng bà Tiêu viết giấy
biên nhận, rồi ký vào một văn bản mà họ nghĩ là "hợp đồng mua bán nhà
đất".Một ngày nọ, bà Tiêu tá hỏa khi một số người xuất hiện tuyên bố toàn bộ
50m2 nhà T. là nhà của họ. Trả lời câu hỏi "Vì sao bà ký vào bản hợp đồng
đó?", bà Tiêu trình bày: Hôm chị Tú đến nhà trả tiền, dẫn theo một người đàn
ông, giới thiệu là "cán bộ công chứng". Người này không đưa văn bản cho ông
bà đọc, chỉ bảo ký vào phía dưới những tờ giấy đánh máy sẵn.Nghĩ đây là hợp
đồng bán nhà, bà Tiêu ký luôn.Người ta cầm đi, không giao bản nào cho bà
Tiêu.Sau khi bị chiếm nhà, bà Tiêu mới được người ta đưa một bản phô tô "Hợp
đồng ủy quyền" này.
Trong các chiêu lừa qua công chứng, ngoài các chiêu giả làm hợp đồng
mua bán hay đặt cọc mua nhà thay cho hợp đồng vay tiền còn có dạng hợp đồng
ủy quyền. Đây là chiêu thường được các bên sử dụng để trốn thuế (lệ phí trước
bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất...). Khi sử dụng mánh hợp đồng ủy quyền,
người bán chỉ làm hợp đồng ủy quyền cho người mua thay vì làm hợp đồng mua
bán nhà đất. Người mua được người bán ủy quyền "thực hiện các nghĩa vụ tài
chính liên quan đến lô đất với chủ đầu tư", được "nhận giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất"... Như vậy việc né thuế sẽ kéo dài tới người thứ ba, thứ tư và nhiều
nữa.Chừng nào người mua bán nhà đất cho người khác thì chỉ cần người được
ủy quyền ra công chứng làm hợp đồng mua bán thay chủ cũ sẽ trốn được một
lần thuế.
Nếu có xảy ra tranh chấp thì cũng khó truy cứu hình sự.Đó là nhận định
của nhiều chuyên gia luật. Theo thẩm phán Lê Bích Thủy, TAND quận Ba Đình,
đây là một thủ đoạn lừa đảo mới, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của bên vay tiền,
khi lập hợp đồng ủy quyền vay vốn hộ, bên trung gian che giấu thỏa thuận
"được toàn quyền định đoạt tài sản" vào một điều khoản cụ thể nào đó trong hợp
18


đồng. Khó xử lý hình sự các đối tượng liên quan bởi hầu hết các bản hợp đồng
ủy quyền như trên đều hợp pháp, được thực hiện tại các văn phòng công chứng
có thẩm quyền.Hơn nữa, việc một công dân ủy quyền cho cá nhân hoặc tổ chức
thay mặt mình thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản thuộc quan hệ
dân sự. Do vậy, khi sự việc trên bị phát giác, việc khắc phục hậu quả cũng như
xem xét truy cứu trách nhiệm hình sự bên có dấu hiệu lừa dối rất khó khăn.
+ Tổ chức hành nghề công chứng việc chia sẻ, khai thác thông tin là chưa
có nên dễ xảy ra hiện tượng công chứng chồng chéo các hợp đồng chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê, mua bán nhà đất.
Hiện tượng người dân yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, Công chứng viên luôn giải thích
hậu quả pháp lý của việc giao kết hợp đồng nhưng người dân cố tình che dấu
mục đích vay mượn và khẳng định việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng là sự
thật và tự nguyện nên Công chứng viên không có căn cứ để từ chối ký hợp đồng.
Hiện nay có khá nhiều hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất giả tạo
mà công chứng viên gặp không ít khó khăn khi xác định được sự chính xác của
nó.Nó gây cho việc công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho,
và cho thuê sai sót và lừa đảo.

Trên địa bàn một số thành phố có một số trường hợp nhà đất của những
người đã đi định cư tại nước ngoài, nay họ có nguyện vọng tặng cho con, cháu
đang ở Việt Nam hay chuyển nhượng nhưng họ chưa có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được
cấp theo Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ mà chỉ có giấy tờ
theo khoản 1, 2 điều 50 Luật đất đai hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở qua các thời kỳ, giấy chứng nhận
về nhà đất do Sở xây dựng chứng nhận, giấy phép xây dựng, giấy tờ mua bán,
tặng cho, đổi, thanh lý, hóa giá nhà ở, giấy tờ về thừa kế nhà ở, bản án, quyết
định của Tòa án hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp
luật về sở hữu nhà ở. Theo quy định tại điều 121 Luật đất đai và điều 126 Luật
Nhà ở thì họ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở. Vậy những trường hợp này giải quyết như thế nào? Hồ sơ tài sản gồm
19


những loại giấy tờ gì để làm căn cứ giải quyết?
Riêng đối với các giao dịch dân

sự

về

nhà

ở

xác

lập

trước ngày 01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia,
theo Nghị quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006 của Ủy ban
Thường vụ Quốc hội kể từ ngày 01/9/2006 nếu đủ điều kiện theo quy định tại
Điều 36 Nghị quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11 họ sẽ được cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở. Hiện nay, một số tỉnh, thành phố đã triển khai cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài
theo Nghị quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11, đơn cử như thành phố Hồ Chí
Minh đã triển khai từ năm 2008. Riêng tỉnh Thừa Thiên Huế cho đến thời điểm
này vẫn chưa triển khai việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theoNghị
quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11.
Về hợp đồng thế chấp tài sản của vợ chồng để bảo đảm nghĩa vụ của
doanh nghiệp tư nhân mà một trong hai người (vợ hoặc chồng) là chủ doanh
nghiệp hiện đang còn nhiều ý kiến khác nhau.Có ý kiến cho rằng đây là việc thế
chấp để bảo đảm nghĩa vụ của doanh nghiệp (bên thứ ba). Vì vợ chồng (cá nhân)
và doanh nghiệp tư nhân (pháp nhân, hoạt động theo Luật doanh nghiệp) là hai
chủ thể khác nhau. Mỗi chủ thể có quyền hạn và nghĩa vụ độc lập với nhau.
Ngược lại, có ý kiến lại cho rằng doanh nghiệp tư nhân chịu trách nhiệm vô hạn,
không có sự phân định giữa tài sản của cá nhân và tài sản của doanh nghiệp, nên
hai chủ thể này là một, vì vậy đây là việc thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ của
chính mình. Trong trường hợp này, nếu xét ở khía cạnh người vợ (hoặc chồng)
là chủ doanh nghiệp thì ý kiến thứ hai là hợp lý. Nhưng ngược lại, đối với người
vợ (hoặc chồng) không phải chủ doanh nghiệp thì rõ ràng trong mối quan hệ này
doanh nghiệp tư nhân là bên thứ ba, nên lập hợp đồng thế chấp tài sản để bảo
đảm nghĩa vụ của bên thứ ba là phù hợp với quy định của pháp luật.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay tiền ngoài hệ thống
ngân hàng: Rủi ro rất lớn
Để bảo đảm cho số tiền cho vay, chủ nợ thường yêu cầu người vay tiền
phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho mình.Điều
này thường nảy sinh tranh chấp rất phức tạp.

20


Giới cho vay bên ngoài ngân hàng thường gọi hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất để vay tiền là “hợp đồng công chứng treo”. Chủ nợ yêu cầu
con nợ ra cơ quan công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho chủ nợ.
Chủ nợ “treo” hợp đồng công chứng này làm vật bảo đảm của khoản tiền cho
vay. Khi con nợ không trả được nợ đúng cam kết, có thể chủ nợ tự ý mang “hợp
đồng công chứng treo” đi sang tên mảnh đất cho mình mà người vay tiền không
hề biết.
Ví dụ như : Gần đây, tại huyện Tân Thành xảy ra vụ án tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N.D.C. với bà L.T.N. Theo hồ
sơ khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện Tân Thành, năm 2014, ông C. vay của
bà N. 200 triệu đồng với lãi suất 6%/tháng, thời hạn vay 6 tháng, điều kiện là
ông C. phải ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng một thửa đất tại xã Tân
Hải (huyện Tân Thành) cho bà N. để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ. Sau đó bà N. tự ý
làm thủ tục sang tên thửa đất và được UBND huyện Tân Thành cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Nay ông C. khởi kiện, yêu cầu tòa án hủy bỏ hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng và hủy bỏ giấy chứng nhận
QSDĐ đã cấp cho bà N. Lý do mà ông C. đưa ra là ông không bán đất cho bà
N., mà chỉ ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng đất để bảo đảm cho việc
vay tiền theo yêu cầu của bà N. Bản chất của giao dịch này chỉ là vay tiền chứ
không phải bán đất, còn hợp đồng công chứng chuyển nhượng QSDĐ là giả tạo.
Phía bà N. thì cho rằng, hai bên đã đồng ý chuyển nhượng đất, đất đã được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng cho bà N. nên buộc ông C. phải giao đất. Hiện
vụ việc đang được Tòa án nhân dân huyện Tân Thành thụ lý và sẽ đưa ra xét xử
trong thời gian tới.
Theo Luật sư Dương Thanh Thuận, Giám đốc Công ty Luật hợp danh
Dương Chính (TP.Bà Rịa), tại điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2014 quy
định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp QSDĐ tại tổ chức tín

dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân
theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, không có văn bản pháp luật nào quy
định việc bảo đảm hợp đồng vay tiền bằng hình thức hợp đồng chuyển nhượng
21


quyền sử dụng đất. Do vậy, việc bà N. buộc ông C. phải làm hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ cho bà N. để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay là việc làm trái quy
định của pháp luật. Nếu có đủ chứng cứ chứng minh việc ký hợp đồng chuyển
nhượng đất chỉ nhằm bảo đảm cho hợp đồng vay tiền thì bên vay (ông C.) có
quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu, đồng thời,
có quyền yêu cầu tòa án tuyên hủy giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cho bà N.
theo quy định tại Điều 32a Bộ luật tố tụng dân sự.
Vụ tranh chấp quyền sử dụng đất giữa ông C. và bà N. cho thấy, khi quan
hệ vay tiền ban đầu trở thành quan hệ chuyển nhượng nhà đất sẽ dẫn đến những
hậu quả thiệt hại cho cả bên cho vay lẫn bên vay. Bên cho vay sẽ khó khăn khi
thu hồi tiền và chịu nhiều phí tổn khác khi hợp đồng chuyển nhượng bị tòa án
tuyên bố vô hiệu. Bên vay có thể mất nhà đất nếu không có bằng chứng chứng
minh hợp đồng chuyển nhượng chỉ là để bảo đảm việc vay tiền.
2. Bất cập, hạn chế
- Hiện nay vẫn diễn ra nhiều các giao dịch ngầm, chui như mua bán nhà
đất bằng giấy viết tay không qua công chứng, chứng thực sẽ phát sinh một loạt
các tranh chấp, tạo gánh nặng cho cơ quan, chính quyền, tòa án, tiềm ẩn mất ổn
định trong nhân dân
- Do điều kiện khách quan và cả chủ quan nên việc cấp GCNQSD đất,
quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất chưa được tiến hành xong trên cả nước,
nhiều thửa đất người dân sử dụng từ thời cha ông để lại cho con cháu sử dụng
mấy chục năm nay vẫn chưa được cấp bất cứ một giấy tờ gì về quyền sở hữu tài
sản và quyền sử dụng đất. Khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng thì không
làm được thủ tục theo quy định vì vướng căn cứ pháp lý do chưa đủ giấy tờ về

đất và căn cứ chứng minh được quyền sở hữu tài sản trên đất là của mình. Các
quy định của pháp luật phân biệt 2 loài tài sản khác nhau là quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất, đồng thời có quy định khác nhau để điều chỉnh giao
dịch đối với mỗi loại tài sản này. Do đó, người dân đã “lách luật” để hợp thức
hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ví dụ như ký hợp đồng chuyển
nhượng tài sản hoặc thành quả trên đất
22


- Việc quy định không rõ ràng giữa công chứng, chứng thực chữ ký
người giao dịch với công chứng, chứng thực về hợp đồng khi đất chuyển
nhượng chưa có các giấy tờ hợp pháp theo quy định để được làm thủ tục chuyển
nhượng
- Việc quản lý hồ sơ đất đai về nguồn gốc tạo lập, các số liệu về giấy tờ về
thửa đất từ chế độ cũ và theo từng thời điểm từ khi cải cách ruộng đất ở Miền
Bắc và thống nhất nước nhà ở Miền Nam qua các thời kỳ khác nhau và chính
sách đất đai có nhiều thay đổi, nhất là về đất nông nghiệp …nên việc cấp
GCNQSD cho nhiều thửa đất đã và đang gặp rất nhiều khó khăn và do kéo dài
rất lâu nên đất đã chuyển qua nhiều người sử dụng khác nhau, có người đã
chết…Vì vậy, việc xác định đúng quyền sử dụng đất và chủ sử dụng đất hợp
pháp là hết sức khó khăn, thậm chí bế tắc khi có tranh chấp, phải khởi kiện ra
Tòa án để xác định chủ sử dụng đất hợp pháp là những ai.
3. Nguyên nhân
Nguồn thông tin phục vụ cho hoạt động công chứng.
Công chứng viên tác nghiệp theo qui định của pháp luật. Tuy nhiên, kết
quả hoạt động công chứng còn phụ thuộc vào nguồn thông tin mà công chứng
viên thu thập được, bao gồm: các thông tin ghi trên các giấy tờ chứng nhận
quyền sở hữu tài sản, thông tin do tổ chức hành nghề công chứng tích luỹ, thông
tin do các văn phòng đăng ký đất và nhà cung cấp, thông tin từ các giấy tờ do cơ
quan đăng ký, quản lý hộ tịch cung cấp và các thông tin do chính quyền địa

phương nơi cư trú của đương sự hay nơi có tài sản cung cấp…v.v..
Hiện nay, hoạt động công chứng chủ yếu dựa vào thông tin từ các bản
chính giấy tờ do các đương sự xuất trình. Ngay các thông tin thu thập từ bản
chính giấy tờ do đương sự xuất trình nhiều khi không đầy đủ, thậm chí còn có
nhiều sai sót.
Ví dụ:
+ Theo qui định hiện nay, khi đăng ký bất động sản đã thế chấp thì cơ
quan đăng ký giao dịch bảo đảm không ghi chú vào giấy chứng nhận sở hữu mà
chỉ ghi vào hồ sơ lưu tại văn phòng ĐKĐ&N. Vì vậy đã có trường hợp 1 BĐS
23