Giải pháp thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

LÊ KIM PHÚC

LÊ KIM PHÚC

GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY TIẾN ĐỘ
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN
TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY TIẾN ĐỘ
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN
TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: QUẢN LÝ KINH TẾ
Mã số: 60.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Chuyên ngành: QUẢN LÝ KINH TẾ
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS HOÀNG THỊ THANH NHÀN

THÁI NGUYÊN - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

THÁI NGUYÊN - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

i

ii

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

cam đoan rằng Luận văn thạc sĩ kinh tế: “Giải pháp thúc đẩy

Trong quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận đƣợc sự

tiến độ giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên" đƣợc hoàn

giúp đỡ quý báu của tập thể và các cá nhân. Nhân đây tôi xin bày tỏ lòng

thành là quá trình nghiên cứu nghiêm túc của tác giả cùng với sự giúp đỡ tận

cảm ơn của mình:

tình của giáo viên hƣớng dẫn PGS.TS. Hoàng Thị Thanh Nhàn.
, trích dẫn trong luận văn có nguồn gốc rõ
ràng và trung thực, kết quả nghiên cứu này chƣa đƣợc công bố trong những
công trình đƣợc nghiên cứu từ trƣớc đến nay.

Trƣớc hết tôi xin bày tỏ lòng biết ơn giảng viên hƣớng dẫn khoa học:
PGS.TS. Hoàng Thị Thanh Nhàn đã rất tận tình hƣớng dẫn, chỉ bảo cho tôi
trong suốt thời gian thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới Ban giám hiệu Nhà trƣờng cùng các

Thái Nguyên, ngày 22 tháng 12 năm 2014
Tác giả luận văn

thầy, cô giáo khoa Sau Đại học Trƣờng Đại học Kinh tế & Quản trị Kinh
doanh - Đại học Thái Nguyên đã giúp đỡ, dạy bảo tôi trong quá trình học tập.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ và tạo điều kiện của cán bộ công
nhân viên Ban chỉ đạo công tác giải phóng mặt bằng tỉnh Thái Nguyên nơi tôi
đang công tác và các đơn vị, cá nhân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi tham khảo

Lê Kim Phúc

và thu thập số liệu đề hoàn thành luận văn này.
Mặc dù tôi đã có nhiều cố gắng đề hoàn thiện luận văn của mình, tuy
nhiên vẫn không tránh khỏi những thiếu sót và hạn chế. Rất mong nhận đƣợc
sự đóng góp quý báu của các thầy cô giáo và các bạn.
Thái Nguyên, ngày 22 tháng12 năm 2014
Tác giả luận văn

Lê Kim Phúc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

iii

iv

MỤC LỤC

1.3.5. Chính sách tái định cƣ ........................................................................... 18
1.4. Các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i

cƣ đối với ngƣời dân khi Nhà nƣớc thu hồi đất .............................................. 19

LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii

1.4.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa

MỤC LỤC ........................................................................................................ iii

chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............................................. 19

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................. vii

1.4.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................................... 20

DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. viii

1.4.3. Công tác giao đất, cho thuê đất ............................................................. 21

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1.4.4. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản chính sách về

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1

đất đai .............................................................................................................. 21

2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 3

1.4.5. Yếu tố giá đất và định giá đất ............................................................... 22

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu................................................................. 3

1.5. Chính sách giải phóng mặt bằng tại Việt Nam ........................................ 23

4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 4

1.5.1. Chính sách ở Việt Nam trƣớc luật đất đai 2003.................................... 23

5. Bố cục của luận văn ...................................................................................... 4

1.5.2. Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ theo Luật Đất đai 2003 ..... 29

Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC

1.5.3. Nhận xét, đánh giá................................................................................. 32

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ........................................................................... 5

ễn của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ ........................ 34

1.1. Tổng quan về công tác giải phóng mặt bằng ............................................. 5

1.6.1. Thực trạng bồi thƣờng GPMB tại Việt Nam ........................................ 34

1.1.1. Khái quát chung ...................................................................................... 5

1.6.2. Công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC ở một số nƣớc trên thế giới ........ 35

............................................................................... 6

1.6.3. Kinh nghiệm về công tác GPMB tại một số nƣớc áp dựng vào

1.2. Đặc điểm của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ GPMB..................................... 8

Việt Nam và tỉnh Thái Nguyên ....................................................................... 39

................ 8

Chƣơng 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................ 40

1.2.2. Mối quan hệ giữa nhà nƣớc - nhà đầu tƣ - ngƣời bị thu hồi đất ............. 8

2.1. Câu hỏi nghiên cứu .................................................................................. 40

1.2.3. Thu hồi đất mang tính chất bắt buộc bằng quyết định hành chính ......... 9

2.2. Phƣơng pháp nghiên cứu.......................................................................... 40

1.2.4. Tính đa dạng và phức tạp của công tác GPMB ...................................... 9

2.2.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu ................................................................ 40

1.3. Nội dung của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC khi thu hồi đất ......... 11

2.2.2. Phƣơng pháp chuyên gia ....................................................................... 41

1.3.1. Đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng ................................................................... 11

2.2.3. Phƣơng pháp chọn mẫu và số lƣợng mẫu điều tra ................................ 41

1.3.2. Điều kiện đƣợc bồi thƣờng ................................................................... 11

2.2.4. Phƣơng pháp tổng hợp, xử lý số liệu điều tra ....................................... 42

1.3.3. Về chính sách bồi thƣờng đất và tài sản, vật kiến trúc ......................... 14

2.2.5. Phƣơng pháp tham khảo và kế thừa các tài liệu liên quan đến

1.3.4. Chính sách hỗ trợ .................................................................................. 16

đề tài ................................................................................................................ 42

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

v

vi

2.2.6. Phƣơng pháp phân tích thống kê ........................................................... 42

3.4

2.3. Hệ thống các chỉ tiêu phân tích ................................................................ 42

3.5. Bài học kinh nghiệm ................................................................................ 93

2.3.1. Bồi thƣờng đất ....................................................................................... 42

..................................................... 93

2.3.2. Bồi thƣờng tài sản, vật kiến trúc ........................................................... 43

....................................... 93

2.3.3 Hỗ trợ đất................................................................................................ 43

............................................. 70

3.5.3.

2.3.4. Số lao động mất việc làm do bị thu hồi đất........................................... 43

........................................................................................................ 94

2.3.5. Vấn đề thu nhập của các hộ bị thu hồi đất ............................................ 43

................................................... 94

2.3.6. Vấn đề an ninh trật tự của các hộ sau khi bị thu hồi đất ....................... 43

.................................... 94

Chƣơng 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT

Chƣơng 4: GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CÔNG TÁC

BẰNG TẠI TỈNH THÁI NGUYÊN (2011 - 2013) ..................................... 44

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH

3.1. Vài nét về tỉnh Thái Nguyên .................................................................... 44

THÁI NGUYÊN ............................................................................................ 95

3.1.1. Vị trí địa lý ............................................................................................ 44

4.1. Quan điểm định hƣớng và mục tiêu tổng quát ......................................... 95

3.1.2. Địa hình, đất đai, sông ngòi, khí hậu .................................................... 45

............. 95

3.1.3. Dân cƣ và phân bố dân cƣ ..................................................................... 47

4.2.1. Các nhóm giải pháp chung .................................................................... 95

3.1.4. Về tài nguyên khoáng sản ..................................................................... 47

4.2.2. Giải pháp cụ thể .................................................................................... 97

3.1.5. Phát triển kinh tế của tỉnh ..................................................................... 47

4.3. Kiến nghị ................................................................................................ 101

3.1.6. Môi trƣờng nhân lực.............................................................................. 52

4.3.1. Đối với Trung ƣơng ............................................................................ 101

3.2. Công tác GPMB ở Tỉnh Thái Nguyên từ năm 2011 - 2013..................... 54

4.3.2. Đối với địa phƣơng ............................................................................. 101

3.2.1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thu hồi đất .............. 54

KẾT LUẬN .................................................................................................. 103

3.2.2. Kết quả thực hiện công tác GPMB 3 năm (2011-2013) ....................... 58

TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 105

3.2.3. Tóm tắt tiến độ công tác GPMB một số dự án trọng điểm địa

PHỤ LỤC ..................................................................................................... 108

bàn tỉnh ........................................................................................................... 61
3.3. Những nhân tố tác độ

ại tỉnh Thái Nguyên

2011-2013........................................................................................................ 62
3.3.1. Nhân tố tích cực (ƣu điểm) ................................................................... 62
3.3.2. Nhân tố tiêu cực (tồn tại hạn chế) ......................................................... 65
3.4. Kết quả nghiên cứu công tác GPMB tại tỉnh Thái Nguyên ..................... 68
3.4.1. Tóm tắt dự án nghiên cứu ..................................................................... 68
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

vii

viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

BĐS

:

Bất động sản

Bảng 3.1: Chỉ tiêu chủ yếu kinh tế xã hội tỉnh Thái Nguyên 2014 ................ 51

BOT

:

Xây dựng, vận hành, chuyển giao

Bảng 3.2. Lực lƣợng lao động qua các năm.................................................... 52

BT

:

Xây dựng, chuyển giao

Bảng 3.3. Trình độ chuyên môn của lao động ................................................ 53

BTNMT

:

Bộ Tài nguyên Môi trƣờng

Bảng 3.4: Năng lực đào tạo của tỉnh Thái Nguyên ......................................... 53

DA

:

Dự án

Bảng 3.5: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn (2011-2013).... 55

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả thực hiện công tác GPMB 3 năm 2011 -

GPMB

:

Giải phóng mặt bằng

2013, ƣớc thực hiện kế hoạch năm 2014 ...................................... 59

GPMB

:

Giải phóng mặt bằng

Bảng 3.7: So sánh 3 dự án ở 3 địa phƣơng trong tỉnh thực hiện GPMB ........ 70

HĐND

:

Hội đồng nhân dân

Bảng 3.8: Ý kiến ngƣời dân về công tác GPMB dự án 1 ............................... 73

HTX

:

Hợp tác xã

Bảng 3.9: Ý kiến ngƣời dân về công tác GPMB dự án 2 ............................... 74

LĐ

:

Lao động

Bảng 3.10. Ý kiến ngƣời dân về công tác GPMB dự án 3.............................. 75

MTTQ

:

Mặt trận tổ quốc

Bảng 3.11: So sánh

PTNT

:

Phát triển nông thôn

Bảng 3.12

QLNN

:

Quản lý nhà nƣớc

TĐC

:

Tái định cƣ

TPTN

:

Thành phố Thái Nguyên

TTBĐS

:

Thị trƣờng bất động sản

TX

:

Thị xã

UBND

:

Ủy ban nhân dân

.......... 78
biến khoáng sản Núi pháo .................................. 79

Bảng 3.13. Đơn giá

Dự

án xây dựng khu công nghiệp Yên Bình I - tổ hợp Yên Bình ...... 79
Bảng 3.14. Đơn giá

Dự

án Đƣờng Bắc Sơn ........................................................................ 80

Bảng 3.15. Ý
bồi thƣờng đất và tài sản

3

................................................................................ 80
Bảng 3.16. So sánh các khoản hỗ trợ của 3 dự án nghiên c

....................... 82

Bảng 3.17
......................................................... 83
Bảng 3.18. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất dự
án Khai thác chế biến khoáng sản Núi Pháo, tại xã Hà Thƣợng ......... 86
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

ix

1

Bảng 3.19. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất dự
án xây dựng khu công nghiệp Yên Bình I - tổ hợp Yên Bình ............. 87
Bảng 3.20. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
dự án Đƣờng Bắc Sơn (phƣờng Hoàng Văn Thụ TP TN) ............ 87
Bảng 3.21. Thu nhập bình quân của ngƣời dân .............................................. 89

Bảng 3.22. Thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất .................................. 89
Bảng 3.23. Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi
thu hồi đất ..................................................................................... 91
Bảng 3.24. Tình hình an ninh trật tự của ngƣời dân sau khi thu hồi đất ........ 92

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nƣớc ta đang trong thời kỳ đẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nƣớc, phấn đấu đến năm 2020 cơ bản trở thành một nƣớc công
nghiệp phát triển theo hƣớng hiện đại. Nhiều dự án nhƣ: các công trình giao
thông, các khu, cụm công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị hiện đại, khu dân
cƣ tập trung ... đang đƣợc triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ. Để thực
hiện đƣợc nhiệm vụ và mang tính khả thi thì mặt bằng đất đai là một trong
những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến kết quả thu hút đầu tƣ, hiệu quả
đầu tƣ của các nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc, ảnh hƣởng đến tiến trình thực
hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc. Vì vậy, công tác bồi thƣờng, hỗ
trợ và tái định cƣ (trƣớc đây gọi là công tác đền bù, giải phóng mặt bằng) là
một trong những công việc trọng tâm và hết sức quan trọng mang tính quyết
định

đầu, nhƣng nó lại là một trong những công việc mang tính chất phức

tạp, tốn kém nhiều thời gian,
c tạp hơn khi

đất đai

ngày càng cao.
Việc thu hồi đất, bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cƣ
để thực hiện các công trình dự án là một khâu then chốt tạo điều kiện cho sự

phát triển lâu dài và bền vững. Việc thu hồi đất dẫn đến nhiều diện tích đất
vốn từ lâu là chỗ ở, là điều kiện cơ bản cho sản xuất - kinh doanh của ngƣời
dân nay bị thu hẹp, buộc họ phải thay đổi chỗ ở và các điều kiện sống. Đứng
trƣớc yêu cầu đó, nhà nƣớc ta đã ban hành nhiều chính sách và đã đƣợc các
địa phƣơng vận dụng để giải quyết vấn đề bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ,
bảo đảm việc làm, thu nhập và đời sống của ngƣời dân có đất bị thu hồi. Tuy
nhiên một số địa phƣơng thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định
cƣ, đào tạo, giải quyết việc làm cho ngƣời dân bị thu hồi đất còn chƣa hợp lý,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
chƣa có đầy đủ biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo công ăn việc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
/>

2

3

làm mới cho ngƣời dân vùng di dời (tái định cƣ) một cách cụ thể, việc tuyên

giai đoạn hiện nay và thời gian tới.

truyền phổ biến các chính sách có liên quan đến công việc chƣa thực hiện tốt,

đồng ý của trƣờng Đại học Kinh tế và Quản trị kinh doanh - Đại học Thái

dẫn đến tình trạng khiếu kiện gây mất trật tự, an ninh xã hội. Bản thân ngƣời

Nguyên và PGS.TS. Hoàng Thị Thanh Nhàn

dân bị thu hồi đất còn thụ động trông chờ vào Nhà nƣớc, chƣa tích cực tự đào
tạo để đáp ứng đƣợc yêu cầu của điều kiện phát triển mới, nên tình trạng thiếu

bàn tỉnh Thái Nguyên”,
.

cuộc sống sinh hoạt nơi ở mới, đặc biệt đối với ngƣời nông dân bị thu hồi đất

2. Mục tiêu nghiên cứu

đã và đang diễn ra ở nhiều địa phƣơng.

2.1. Mục tiêu chung
Đề xuất những giải pháp trong công tác GPMB khi nhà nƣớc thu hồi

tiếp đến lợi ích của nhiều hộ gia đình, cá nhân tập thể và toàn xã hội. Ở các

đất để thực hiện các dự án của tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới.

địa phƣơng khác nhau do vai trò và giá trị đất khác nhau nên công tác bồi

2.2. Mục tiêu cụ thể

thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ cũng có nhiều đặc điểm khác nhau. Khó khăn
chủ yếu của công tác giải phóng mặt bằng là việc xác định giá trị thực tế của
đất đai, tài sản trên đất do nó đa dạng và quá trình sử dụng tài sản khác nhau.
Giá trị đất đai, tài sản theo đơn giá quy định của Nhà nƣớc chỉ mang tính
tƣơng đối, không thể phù hợp với tất cả mọi trƣờng hợp khi Nhà nƣớc thu hồi

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác bồi thƣờng, hỗ
trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Đánh giá thực trạng công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi
Nhà nƣớc thu hồi đất tại tỉnh Thái Nguyên.
- Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái
định cƣ đối với ngƣời bị thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

đất, nhất là so sánh giá trị bồi thƣờng theo quy định với giá chuyển nhƣợng

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng... Đây là những khó khăn, phức tạp

3.1. Đối tượng nghiên cứu

làm phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài và dễ phát sinh thành điểm
nóng gây mất ổn định về chính trị.

, đƣợc sự

: “Giải pháp thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng trên địa

việc làm, thất nghiệp, không chuyển đổi đƣợc nghề nghiệp, khó khăn trong

Bên cạnh đó công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ liên quan trực

mong muốn

Công tác bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ đƣợc áp dụng thực tiễn đối
với các dự án trên 3 địa bàn nghiên cứu để đƣa ra các giải pháp.

ở một số dự án trên địa bàn tỉnh

3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về thời gian: Các dự án bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ đối

Thái Nguyên, bản thân tôi nhận thấy:
Thứ nhất, Công tác thu hồi đất, bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ có tầm

với ngƣời bị thu hồi đất đã thực hiện từ năm 2011 đến năm 2013.
- Phạm vi về không gian:

quan trọng tiên quyết đối với tiến độ các dự án;
Thứ hai, Những tồn tại vƣớng mắc trong công tác bồi thƣờng giải
phóng mặt bằng làm chậm tiến độ thực hiện các dự án.
Thứ ba,

hiện tốt hơn nữa công tác thu hồi đất bồi

thƣờng GPMB góp phần phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Thái Nguyên trong
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
Nguyên, huyện Phổ yên và huyện Đại Từ.
- Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái
định cƣ đối với ngƣời bị thu hồi đất đối với 3 dự án thuộc địa bàn thành phố
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

4

5

Thái Nguyên, huyện phổ Yên và huyện Đại Từ. Đây là 3 dự án đặc thù với

Chƣơng 1

mục đích thu hồi đất khác nhau, ở 3 địa phƣơng khác nhau có quy mô sự dụng

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

đất lớn, khối lƣợng giá trị thực hiện công tác giải phóng mặt bằng chiếm tỷ

CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

trọng lớn trong tỉnh.

1.1. Tổng quan về công tác giải phóng mặt bằng

4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

1.1.1. Khái quát chung

đang nghiên cứu mang tính thực tế cao, gắn liền với các dự án
trên địa bàn tỉnh đã và đang thực hiện. Trong phạm vi đề tài chƣa đề cập đƣợc
hết các vấn đề tồn tại một cách toàn diện trên nhiều lĩnh vực của công tác bồi
thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ. Tuy nhiên, về khuôn khổ nhất định, đề tài đánh
giá và cụ thể hóa giải pháp thúc đẩy công tác GPMB 3 dự án của 3 địa

.

phƣơng, từ đó đề xuất các chính sách và giải pháp phù hợp
Nguyên nhằm đấy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tƣ

là tài

liệu tham khảo cho các địa phƣơng tƣơng tự.
5. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, kết cấu luận văn bao gồm 4 chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc bồi thƣờng, hỗ trợ và tái
định cƣ đối với ngƣời bị thu hồi đất.
Chƣơng 2: Phƣơng pháp nghiên cứu.
Chƣơng 3: Thực trạng công tác GPMB tại tỉnh Thái Nguyên (2011-2013).
. Công tác GPMB thực chất

Chƣơng 4: Giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác giải phóng mặt bằng

là làm sạch mặt bằng, hay thu dọn, tháo dỡ các công trình để tạo ra một diện

các dự án trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

tích đất sạch đủ điều kiện để tổ chức thi công xây dựng công trình từ khi khởi
công đến khi hoàn thiện công trình đƣa vào sử dụng theo đúng quy hoạch dự
án đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt. Công tác GPMB khi nhà nƣớc thu hồi
đất có liên quan đến một số khái niệm: thu hồi đất, bồi thƣờng, bồi thƣờng
thiệt hại khi nhà nƣớc thu hồi đất, hỗ trợ khi nhà nƣớc thu hồi đất, tái định cƣ,
thị trƣờng bất động sản.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

6

7

1.1.2.

không phải do hành vi trái pháp luật (của nhà đầu tƣ hay của Nhà nƣớc) gây

1.1.2.1.Thu hồi đất

ra, mà thực chất là kết quả của chu trình “phá hủy - tái tạo” trong quá trình

Thu hồi đất đang sử dụng là hình thức chuyển giao quyền sử dụng diện

phát triển đô thị và kinh tế - xã hội. Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là giá

tích đất đai nhất định từ chủ thể này sang chủ thể khác. Hay: thu hồi đất là

trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong

việc nhà nƣớc ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu

thời hạn sử dụng đất xác định.

lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phƣờng, thị trấn quản lý theo quy định

1.1.2.4. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất

của Luật đất đai năm 2003 (Điều 4 LĐĐ 2003).

Là việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu hồi thông qua đào tạo nghề mới,

1.1.2.2. Bồi thường thiệt hại

bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.

- Bồi thƣờng thiệt hại là phạm trù kinh tế, phản ánh sự bồi hoàn, trả lại
tƣơng xứng giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì
một hành vi của chủ thể khác (Từ điển tiếng việt, 1995).

1.1.2.5. Tái định cư
- Tái định cƣ là một khái niệm mang nội hàm khá rộng, dùng để chỉ
những ảnh hƣởng tác động đến đời sống của ngƣời dân do bị mất tài sản và
nguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di
chuyển hay không và các chƣơng trình nhằm khôi phục cuộc sống của họ. Tái
định cƣ bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thƣờng thiệt hại khi thu hồi
đất. Tái định cƣ đƣợc hiểu là một quá trình từ bồi thƣờng, hỗ trợ về đất, tài
sản, di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc

,

sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.

),

- Tái định cƣ theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển ngƣời dân đến nơi ở

,
,n

bồi thƣờng là trả lại tƣơng xứng với giá trị hoặc
bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại.
1.1.2.3. Bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất
Là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất
bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi đất (Đ4 LĐĐ 2003). Bồi thƣờng thiệt hại khi
thu hồi đất là việc khôi phục lại giá trị tài sản, nguồn sinh sống, lợi ích vật

mới, hay có thể hiểu là việc di chuyển đến một nơi khác để sinh sống và làm ăn.
1.1.2.6. Thị trường Bất động sản
- Khái niệm 1: Thị trƣờng BĐS là thị trƣờng của hoạt động mua bán,
trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhƣợng quyển sử dụng BĐS theo quy luật
của thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc.
- Khái niệm 2: Thị trƣờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự
về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.

chất và tinh thần theo nghĩa rộng cho ngƣời sử dụng đất bị ảnh hƣởng do quá

- Khái niệm 3: Thị trƣờng BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến

trình triển khai thực hiện dự án - là hình thức trách nhiệm dân sự để bù đắp

đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các

những tổn thất về vật chất tinh thần cho bên thiệt hại nhƣng thiệt hại này

quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thƣờng đƣợc gọi là đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

8

9

Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trƣờng bất động sản là một mô

hợp với mối quan hệ phức tạp này, đó là chính sách liên quan đến lợi ích

hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất đƣợc thực hiện một cách

các bên. Hay cũng có thể nói rằng thực hiện công tác GPMB khi nhà nƣớc

độc lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trƣờng BĐS là quan hệ giao dịch

thu hồi đất là việc thực hiện đảm bảo quyền của ngƣời sử dụng đất theo

mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trƣờng giá trị nhƣng về chủ quan

quy định của pháp luật.

là sự giao dịch đó phải đƣợc tổ chức theo một ý đồ nhất định.

1.2.3. Thu hồi đất mang tính chất bắt buộc bằng quyết định hành chính
Khi quyết định của cơ quan nhà nƣớc đã ban hành có hiệu lực thì các tổ

1.2. Đặc điểm của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ GPMB
Để thực hiện đƣợc dự án theo đúng tiến độ thì trƣớc hết các chủ đầu tƣ
cần phải có mặt bằng đất đai, muốn có đƣợc mặt bằng đất đai để xây dựng
công trình thì nhà đầu tƣ phải thực hiện công tác GPMB. Đó là công việc hết
sức quan trọng

chức cá nhân phải nghiêm túc thực hiện (không đồng ý vẫn thu hồi).
1.2.4. Tính đa dạng và phức tạp của công tác GPMB
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án đƣợc tiến hành trên một vùng đất

hiệu quả trong đầu tƣ dự án, tiết kiệm

khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định.

thời gian và kinh phí, cơ hội trong sản xuất kinh doanh, đảm bảo chất lƣợng

Nhƣng chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ phải có nhiều tính toán chi

công trình dự án. Công việc này mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời

li về kinh tế đó là: bồi thƣờng đất đai, tài sản, vật kiến trúc, hỗ trợ cho ngƣời

gian, công sức và tiền của. Ngày nay công việc này ngày càng trở nên khó

bị thu hồi đất, công bằng xã hội, dân chủ từ cơ sở, văn minh xã hội, kỷ cƣơng

khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. Bên cạnh đó, công tác

phép nƣớc, đảm bảo ổn định tình hình kinh tế - chính trị của đất nƣớc nói

GPMB liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội.

chung và của địa phƣơng nói riêng. Đối với khu vực đô thị, mật độ dân cƣ

công tác

nhau.

cao, nghành nghề đa dạng, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thƣơng mại,
buôn bán nhỏ... giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình thực hiện

1.2.1.
Giao đất, thu hồi đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là biện pháp

công tác bồi thƣờng, hỗ trợ GPMB có những đặc trƣng nhất định. Còn đối với

quan trọng để Nhà nƣớc chủ động trong việc phân bổ lại tài nguyên Quốc gia.

khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cƣ là sản xuất nông

Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ là khâu then chốt để giao đất, thu

nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do đó, GPMB và giá đất

hồi đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc thực hiện trên thực tế, làm cho

tính bồi thƣờng, hỗ trợ cũng đƣợc tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.

đất đai sử dụng ngày càng có hiệu qủa, đây là việc làm lâu dài và liên tục của

- Tính phức tạp thể hiện: Bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ là vấn đề

quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nƣớc.

kinh tế xã hội tổng hợp liên quan đến nhiều mặt kinh tế xã hội, phụ thuộc vào

1.2.2. Mối quan hệ giữa nhà nước - nhà đầu tư - người bị thu hồi đất

nhiều văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nƣớc nhƣ: Luật dân sự, Luật Lao

Khi tiến hành thực hiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ

động, Luật Đất đai, Luật Ngân sách, Luật Khiếu nại, Tố cáo, Luật Xây dựng...

luôn tồn tại 3 mối quan hệ: Nhà nƣớc, ngƣời bị thu hồi đất, nhà đầu tƣ. Tuy

và các Nghị định, Thông tƣ hƣớng dẫn thực hiện. Đây là hoạt động không chỉ

cùng lúc, cùng địa điểm nhƣng quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm và lợi

nặng về quản lý Nhà nƣớc mà còn phụ thuộc vào nền kinh tế thị trƣờng, nhất

ích lại khác nhau; chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ phải phù

là thị trƣờng bất động sản hoạt động theo luật định.Yêu cầu đặt ra để thực

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

10

11

hiện công tác này là hết sức to lớn và nặng nề nhƣ: tổ chức bộ máy, điều kiện

+ Việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thƣờng giữa thực tế và quy định

làm việc, bố trí con ngƣời làm công tác này còn hạn chế chƣa ngang tầm với

của Nhà nƣớc có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện

công việc khó khăn và phức tạp nhƣ trên. Trong khi đó đất đai là tài sản có

cũng không đƣợc sự đồng thuận của ngƣời dân.

giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi

Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau đều có những tính đặc

ngƣời dân. Ở khu vực nông thôn, dân cƣ chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản

thù riêng biệt, do đó công tác tổ chức thực hiện cũng khác nhau.

xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tƣ liệu sản xuất quan trọng trong khi trình

1.3. Nội dung của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC khi thu hồi đất

độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn.

1.3.1. Đối tượng được bồi thường
-

Do đó tâm lý dân cƣ thƣờng là giữ đƣợc đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê

:

đất còn đƣợc lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhƣng họ vẫn không cho thuê.
Trƣớc tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cƣ di

- Tổ chức, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong

chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết

nƣớc, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài

để đảm bảo đời sống dân cƣ sau này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng

đang sử dụng đất bị Nhà nƣớc thu hồi đất (sau đây gọi chung là ngƣời bị thu

đó cũng đa dạng, không đƣợc tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn

hồi đất).

- Ngƣời bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, đƣợc

cho công tác định giá bồi thƣờng.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh
hoạt của ngƣời dân mà tấm lý, tập quán lại ngại di chuyển chỗ ở.
+ Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ
chế chính sách chƣa đáp ứng đƣợc với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chƣa

bồi thƣờng đất, tài sản, đƣợc hỗ trợ và bố trí tái định cƣ theo Nghị định này.
- Nhà nƣớc khuyến khích ngƣời có đất, tài sản thuộc phạm vi thu hồi
đất để sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 1 Điều 1 của Nghị định
tự nguyện hiến, tặng một phần hoặc toàn bộ đất, tài sản cho Nhà nƣớc.
1.3.2. Điều kiện được bồi thường
Theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính

giải quyết đƣợc các vƣớng mắc và tồn tại cũ.
+ Việc quản lý đất đai chƣa chặt chẽ dẫn đến các hiện tƣợng lấn chiếm,
xây dựng nhà trái phép nhƣng lại không đƣợc chính quyền địa phƣơng xử lý
dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phƣơng án bồi thƣờng gặp rất

phủ, ngƣời bị Nhà nƣớc thu hồi đất có một trong các điều kiện sau đây thì
đƣợc bồi thƣờng:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai.

nhiều khó khăn.
+ Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu TĐC cũng nhƣ chất lƣợng khu

- Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền theo quy

định của pháp luật về đất đai.

TĐC thấp chƣa đảm bảo đƣợc yêu cầu..

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, đƣợc UBND xã,
phƣờng, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) xác nhận không có
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
/>

12

13

+ Những giấy tờ về quyền đƣợc sử dụng đất đai trƣớc ngày 15 tháng 10

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có một trong các loại

năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách

giấy tờ đã quy định ở trên, nhƣng đất đã đƣợc sử dụng ổn định trƣớc ngày

đất đai của Nhà nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm

15/10/1993 nay đƣợc UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.

thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

Việt Nam;

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời đƣợc cơ quan Nhà nƣớc
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất (Giấy tờ thừa kế
theo quy định của pháp luật, giấy tờ tặng cho nhà đất có công chứng xác nhận
của UBND cấp xã tại thời điểm tặng, cho, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền
với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà và có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Giấy tờ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trƣớc ngày 15/10/1993 nay đƣợc UBND cấp xã xác nhận;
+ Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo

quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền
đã có hiệu lực thi hành.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có một trong các loại
giấy tờ đã quy định ở trên, nhƣng đất đã đƣợc sử dụng từ ngày 15/10/1993
đến thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi
phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, đƣợc cấp
có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất
lấn chiếm trái phép và đƣợc UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất
đó không có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trƣớc đây Nhà nƣớc đã

quy định của pháp luật.
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngƣời sử

có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nƣớc, nhƣng trong thực tế Nhà nƣớc chƣa quản lý, hộ gia đình, cá nhân đó

dụng đất;
- Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ

vẫn sử dụng.

trên mà trên giấy tờ đó ghi tên ngƣời khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển

- Cộng đồng dân cƣ đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền,

nhƣợng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nhƣng đến thời

chùa, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ đƣợc UBND cấp xã nơi có đất xác nhận

điểm có quyết định thu hồi đất chƣa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng

là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.

đất theo quy định của pháp luật, nay đƣợc UBND cấp xã xác nhận là đất
không có tranh chấp.

+ Đất đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thƣờng trú tại địa
phƣơng và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo,
nay đƣợc UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là ngƣời đã sử dụng đất ổn định,
không có tranh chấp.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

- Tổ chức sử dụng đất trong các trƣờng hợp sau đây:

/>
đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nƣớc;
+ Đất nhận chuyển nhƣợng của ngƣời sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả
cho việc chuyển nhƣợng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nƣớc;
+ Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

14

15

1.3.3. Về chính sách bồi thường đất và tài sản, vật kiến trúc
Theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ

thiệt hại
hiện có của nhà, công trình
Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại đƣợc xác định bằng tỷ lệ
phần trăm chất lƣợng còn lại của nhà, công trình nhân với giá trị xây dựng của

quy định:
* Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở:

nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tƣơng đƣơng do Bộ Xây dựng ban hành.

- Ngƣời sử dụng đất ở khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ

Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà,

ở đƣợc bồi thƣờng bằng việc giao đất ở mới, nhà ở tại khu TĐC hoặc bồi

công trình do UBND cấp tỉnh quy định, nhƣng mức bồi thƣờng tối đa không

thƣờng bằng tiền theo đề nghị của ngƣời có đất bị thu hồi phù hợp với thực tế

lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của Nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật

ở địa phƣơng.

tƣơng đƣơng với nhà, công trình bị thiệt hại;

- Diện tích đất bồi thƣờng bằng việc giao đất ở mới cho ngƣời có đất bị
thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phƣơng; trƣờng hợp đất ở bị
thu hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì UBND cấp tỉnh căn cứ
vào quỹ đất của địa phƣơng và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất,
xem xét, quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho ngƣời bị thu hồi
đất, nhƣng không vƣợt quá diện tích của đất bị thu hồi.
* Bồi thường đối với đất nông nghiệp:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nƣớc thu hồi đƣợc
bồi thƣờng bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thƣờng
thì đƣợc bồi thƣờng bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.
* Bồi thường tài sản, vật kiến trúc, cây cối hoa màu
- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân
đƣợc bồi thƣờng bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn
kỹ thuật tƣơng đƣơng do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của

nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do UBND
cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tƣợng nêu
trên đƣợc bồi thƣờng theo mức sau:
Mức bồi thƣờng
nhà, công trình

Giá trị hiện có của
=
nhà, công trình bị

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

+

Một khoản tiền tính bằng tỷ
lệ phần trăm theo giá trị
/>
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị tháo dỡ một phần, mà phần
còn lại không còn sử dụng đƣợc thì bồi thƣờng cho toàn bộ nhà, công trình;
trƣờng hợp nhà, công trình xây dựng khác phá vỡ một phần, nhƣng vẫn tồn tại
và sử dụng đƣợc phần còn lại thì đƣợc bồi thƣờng phần giá trị công trình bị
phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ
thuật tƣơng đƣơng của nhà, công trình trƣớc khi bị phá dỡ.
- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trƣờng hợp quy định tại các
khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 thì không đƣợc bồi thƣờng.
- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trƣờng hợp quy định tại
các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 thì việc xử lý
tài sản theo quy định tại điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29
tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

- Đối với mồ mả: Đối với việc di chuyển mồ mả, mức bồi thƣờng đƣợc
tính cho chi phí về đất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí
hợp lý khác có liên quan trực tiếp.
- Đối với cây trồng, vật nuôi:
+ Mức bồi thƣờng đối với cây hàng năm đƣợc tính bằng giá trị sản
lƣợng thu hoạch của vụ thu hoạch đó. Giá trị sản lƣợng vụ thu hoạch đƣợc
tính theo năm suất của vụ cao nhất trong 3 năm trƣớc liền kề của cây trồng
chính tại địa phƣơng và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất.
+ Mức bồi thƣờng đối với cây lâu năm:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

16

17

Cây mới trồng = Chi phí đầu tƣ ban đầu + chi phí chăm sóc

đất của địa phƣơng, diện tích đƣợc hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất

Cây đang thu hoạch = (Số lƣợng từng loại cây x giá bán cây) - giá trị

ở địa phƣơng.

thu hồi (nếu có).

* Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp

+ Đối với cây trồng chƣa thu hoạch nhƣng có thể di chuyển đến địa

sản xuất nông nghiệp thì đƣợc hỗ trợ ổn định đời sống theo quy định sau:

điểm khác thì đƣợc bồi thƣờng chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải

- Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng

di chuyển, phải trồng lại.

+ Không phải di chuyển chỗ ở: thời gian hỗ trợ 6 tháng

+ Cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nƣớc, cây rừng tự

+ Phải di chuyển chỗ ở: thời gian hỗ trợ 12 tháng

nhiên giao cho các tổ chức, hộ gia đình trồng, quản lý chăm sóc, bảo vệ thì

+ Phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn

bồi thƣờng theo giá trị thiệt hại thực tế của vƣờn cây; tiền bồi thƣờng đƣợc

hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa

phân chia cho ngƣời quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về

24 tháng.
- Thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng

bảo vệ và phát triển rừng.
Đối với vật nuôi (thủy sản) đƣợc bồi thƣờng theo quy định sau:

+ Không phải di chuyển chỗ ở: thời gian hỗ trợ 12 tháng

+ Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu

+ Phải di chuyển chỗ ở: thời gian hỗ trợ 24 tháng
+ Phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn

hoạch thì không phải bồi thƣờng;
+ Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất chƣa đến thời kỳ thu hoạch
thì đƣợc bồi thƣờng thực tế do phải thu hoạch sớm; trƣờng hợp có thể di chuyển
đƣợc thì bồi thƣờng chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi
thƣờng cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế.

hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa
36 tháng.
- Mức hỗ trợ cho một khẩu: đƣợc tính bằng tiền tƣơng đƣơng 30 kg gạo
trong 01 tháng theo đơn giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phƣơng.
* Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm

1.3.4. Chính sách hỗ trợ
Theo Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 và Nghị định số
169/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định nhƣ sau:
* Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cƣ:
Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành
chính phƣờng, trong khu dân cƣ thuộc thị trấn khu dân cƣ nông thôn, thửa đất
nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phƣờng, ranh giới khu dân cƣ thì ngoài
việc đƣợc bồi thƣờng theo giá đất nông nghiệp còn đƣợc hỗ trợ bằng 20- 50%
giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi theo quy định trong bảng giá

Hộ gia đình, các nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nƣớc thu
hồi đất nông nghiệp đƣợc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo
một trong các hình thức: bằng tiền hoặc bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc đất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nhƣ sau:
- Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5lần đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn
bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi, diện tích đƣợc hỗ trợ không vƣợt quá
hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phƣơng.
- Hỗ trợ một lần bằng một suất đất ở hoặc một căn hộ chung cƣ hoặc
một suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
* Hỗ trợ di chuyển

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

18
Hộ gia đình khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở.

19
- Trƣớc khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cƣ

- Trong phạm vi tỉnh, thành phố đƣợc hỗ trợ mỗi hộ cao nhất 3.000.000đồng

phải đƣợc xây dựng cơ sở hạ tầng đảm bảo đủ điều kiện cơ sở hạ tầng bằng

- Di chuyển sang tỉnh khác đƣợc hỗ trợ cao nhất 5.000.000 đồng

hoặc tốt hơn nơi ở cũ, giá tái định cƣ không cao hơn giá bồi thƣờng với cùng

Mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định.

vị trí tƣơng ứng.

* Hỗ trợ thuê nhà ở tạm

1.4. Các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định

Ngƣời bị thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ

cƣ đối với ngƣời dân khi Nhà nƣớc thu hồi đất

tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu tái định cƣ) đƣợc bố trí vào nhà ở tạm hoặc

1.4.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính,

hỗ trợ tiền thuê nhà ở; thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

định phù hợp với thực tế địa phƣơng.
* Hỗ trợ khác: Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phƣơng, Chủ tịch

Các nƣớc trên thế giới đều coi đất đai là tài sản phải đăng ký quyền sở
hữu, quyền sử dụng.

UBND cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn

Ở nƣớc ta, theo quy định của Luật đất đai, ngƣời sử dụng đất phải đăng

định đời sống và sản xuất cho ngƣời bị thu hồi đất; trƣờng hợp đặc biệt trình

ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để đƣợc xét duyệt

Thủ tƣớng Chính phủ quyết định.

lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ

1.3.5. Chính sách tái định cư

địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có liên quan mật thiết với

* Bố trí đất TĐC:

công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ và là một trong những yếu tố quyết

- Điều 4 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định: Ngƣời sử dụng đất

định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tƣợng và mức bồi thƣờng hỗ trợ.

khi bị nhà nƣớc thu hồi theo quy định tại Nghị định này mà phải di chuyển
chỗ ở thì đƣợc bố trí tái định cƣ bằng một trong các hình thức sau:

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng
hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trƣờng bất động sản, là cơ sở xác

+ Bồi thƣờng bằng nhà ở.

định tính pháp lý của đất đai. Trƣớc tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phƣơng

+ Bồi thƣờng bằng việc giao đất ở mới.

chƣa lập đầy đủ hồ sơ địa chính theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phƣờng, thị

+ Bồi thƣờng bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.

trấn chƣa lập sổ địa chính để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một

- Cơ quan (tổ chức) đƣợc UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí TĐC

số địa phƣơng chƣa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp giấy chứng nhận.

phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở về địa

Trong công tác bồi thƣờng GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cƣ, thiết kế diện tích từng lô đất, căn

là căn cứ để xác định đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng, loại đất, diện tích đất tính

hộ, giá đất, giá nhà tái định cƣ và dự kiến bố trí các hộ vào tái định cƣ.

bồi thƣờng. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nƣớc ta vẫn còn yếu kém,

* Yêu cầu bắt buộc đối với khu TĐC:

đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất, về cấp giấy chứng nhận

- Khu tái định cƣ phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử

quyền sử dụng đất vẫn chƣa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thƣờng

dụng đất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng.
- Khu tái định cƣ phải đƣợc sử dụng chung cho nhiều dự án
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
/>
GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

20

21

chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thƣờng GPMB sẽ thuận lợi,

nặng tính chủ quan duy ý, áp đặt, nhiều trƣờng hợp quy hoạch theo phong trào,

tiến độ GPMB nhanh hơn.

đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch treo, dự án treo.

1.4.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1.4.3. Công tác giao đất, cho thuê đất

Đất đai có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và

Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi

duy trì cuộc sống của mình, con ngƣời phải dựa vào đất đai, khai thác và sử

thƣờng GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào

dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý

quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhƣng nhiều địa phƣơng chƣa thực

không thể thiếu đƣợc trong việc tổ chức sử dụng đất của các nghành kinh tế -

hiện tốt nguyên tắc này, hạn mức đất đƣợc giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy

xã hội và các địa phƣơng, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,

định không rõ ràng tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ đến khó khăn cho

có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lƣơng thực với

công tác GPMB.

nhiệm vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc nói chung và các địa

1.4.4. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản chính sách về đất đai

phƣơng nói riêng.

Đất đai là đối tƣợng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác dụng tới chính sách bồi thƣờng
đất đai trên hai khía cạnh:

của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nƣớc về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính

+ Là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao

ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.

đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật. Việc

Ở nƣớc ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nƣớc trong

giao đất, cho thuê đất chỉ đƣợc thực hiện khi có Quyết định thu hồi đất của

mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng

ngƣời đang sử dụng đất.

theo đó không ngừng đƣợc sửa đổi, bổ sung, từ năm 1993 đến năm 2003 nhà

+ Là một trong những nhân tố ảnh hƣởng tới giá chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thƣờng.
Công tác bồi thƣờng GPMB liên quan mật thiết với công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất.
Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phƣơng

án bồi thƣờng GPMB.

nƣớc đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng
đất. Sau khi Quốc hội thông qua luật đai năm 2003 cùng với các văn bản
hƣớng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống.
Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB
đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng đƣợc nhu cầu về mặt
bằng cho việc phát triển các dự án đầu tƣ. Tuy nhiên, do tính chƣa ổn định,
chƣa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thƣờng
GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai việc ban

Tuy nhiên chất lƣợng quy hoạch nói riêng và quy hoạch nói chung còn

hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh

thấp, thiếu đồng bộ, chƣa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền

hƣởng rất lớn đến công tác bồi thƣờng GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật

vững. Phƣơng án quy hoạch chƣa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang

đất đai còn có những nhƣợc điểm nhƣ: số lƣợng nhiều, mức độ phức tạp cao,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

22

23

không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chƣa đồng bộ, chặt chẽ gây

24/4/1998 của chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi nhà nƣớc

lúng túng trong sử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.

thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất

ích công cộng... khung giá đất để tính bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu

đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết

hồi đất quy định tại nghị định số 87/CP đã đƣợc áp dụng trong một thời gian

quả kiểm tra thi hành luật đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng

khá dài (trên 10 năm) mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều

cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực hiện thực thi pháp

chỉnh khung giá đất để tính bồi thƣờng bằng hệ số K nhƣng mức tăng cao

luật về đất đai nhƣng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn

nhất cũng chỉ là 1,2 lần đối với đất nông nghiệp hạng I, do vậy giá đất để tính

yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Tại nhiều địa phƣơng, đang tồn tại tình trạng nể

bồi thƣờng vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt

nang, trọng tình hơn chấp nhận quy định pháp luật trong giải quyết các mối

các khiếu kiện về bồi thƣờng, GPMB tại các địa phƣơng.

quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND cấp huyện thành phố
nói chung chƣa làm tốt nhiệm vụ phát hiện ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm
giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng nhƣ

Từ khi có luật đất đai 2003: quy định giá đất đƣợc hình thành trong các
trƣờng hợp sau đây:
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này.

các nhà đầu tƣ và đã ảnh hƣởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.

+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

1.4.5. Yếu tố giá đất và định giá đất

+ Do ngƣời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngƣời có liên

Hiện nay ở nƣớc ta giá cả đất đai dựa trên quyền sử dụng, là tổng hòa
giá trị hiện hành mức giá quy định của nhà nƣớc nhiều năm. Một trong những

quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

điểm mới của luật đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu nhƣ trƣớc đây

Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định

nhà nƣớc chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác

giá đất, bồi thƣờng, GPMB, TĐC đã đƣợc quy định khá cụ thể tại Luật Đất

nhau thì luật đất đai năm 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm

đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất đƣợc thực hiện theo nguyên tắc

quan hệ đất đai khác nhau.

"sát với giá chuyển nhƣợng sử dụng đất trên thị trƣờng trong điều kiện bình

Trƣớc khi có luật đất đai năm 2003:

thƣờng" (khoản 1 Điều 56". Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật đất đai

+ Những vấn đề liên quan đến xác định giá đất, bồi thƣờng, GPMB, tái

năm 2003, ngày 16/11/2004, Chính phủ đã ban hàng Nghị định 188/2004/NĐ-

định cƣ đều đƣợc quy định tại các văn bản dƣới luật nhƣ Nghị định số 87/CP

CP về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và điều chỉnh

ngày 17/8/1994 của chính phủ quy định khung giá các loại đất; nghị định số

một số nội dung về phƣơng pháp xác định giá đất tại Nghị định số:

90/CP ngày 17/9/1994 của chính phủ quy định về việc bồi thƣờng thiệt hại

123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ.

khi nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi

1.5. Chính sách giải phóng mặt bằng tại Việt Nam

ích quốc gia, lợi ích công cộng và nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày

1.5.1. Chính sách ở Việt Nam trước luật đất đai 2003

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

24

25

1.5.1.1. Trước khi có luật đất đai 1988

bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tƣ đã làm tăng giá trị của đất đó

*/ Hiến pháp 1946: Sau cuộc cách mạng tháng 8 năm 1945 nƣớc ta đã

theo quy định của pháp luật”.

có Hiến pháp vào năm 1946, đến năm 1953 Nhà nƣớc thực hiện cải cách

Ngày 31/5/1990 Hội đồng Bộ trƣởng ban hành quyết định số

ruộng đất. Một trong những mục tiêu của cải cách ruộng đất là thủ tiêu quyền

186/HĐBT về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển

chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lƣợc ở Việt Nam, xóa

mục đích sử dụng vào mục đích khai thác thì phải bồi thƣờng. Căn cứ để tính

bỏ chế độ phong kiến, chế độ chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực

bồi thƣờng thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là

hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân. Sau đó, Đảng và Nhà nƣớc đã vận

diện tích, chất lƣợng và vị trí đất. Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá

động nông dân góp ruộng đất và tƣ liệu sản xuất vào làm ăn tập thể, đồng thời

tối đa, tối thiểu. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định cụ thể

Nhà nƣớc thành lập các nông trƣờng quốc doanh, các Hợp tác xã, trạm trại

mức bồi thƣờng thiệt hại của địa phƣơng mình cho sát với giá đất thực tế ở

nông nghiệp - hình thức sở hữu tập thể.

địa phƣơng nhƣng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức. Tổ

*/ Nghị định số 151-TTg: Thủ tƣớng chính phủ ban hành Nghị định số

chức, cá nhân đƣợc nhà nƣớc giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng

151-TTg ngày 14/4/1959 quy định về việc tạm thời trƣng dụng ruộng đất, là

vào mục đích khác thì phải bồi thƣờng về đất nông nghiệp, đất có rừng cho

văn bản đầu tiên liên quan đến việc bồi thƣờng và tái định cƣ ở Việt Nam.

Nhà nƣớc. Khoản tiền này đƣợc nộp vào ngân sách nhà nƣớc và đƣợc điều tiết

Sau đó Ủy ban kế hoạch nhà nƣớc và Bộ Nội Vụ ban hành Thông tƣ liên Bộ

theo phân cấp ngân sách Trung ƣơng 30%, địa phƣơng 70% để sử dụng vào

số 1424/TTg của chính phủ quy định thể lệ tạm thời trƣng dụng ruộng đất làm

và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông

địa điểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải đảm

nghiệp, ổn định cuộc sống, định canh, định cƣ cho vùng bị lấy đất. Tại quyết

bảo kịp thời và diện tích đủ cần thiết cho công trình, đồng thời chiếu cố đúng

định này, mức bồi thƣờng còn đƣợc phân biệt theo thời hạn sử dụng đất lâu

mức quyền lợi và đời sống của ngƣời có ruộng đất. Đất thuộc sở hữu tƣ nhân

dài hay tạm thời theo quy đinh, việc miễn giảm tiền bồi thƣờng đối với việc

hay tập thể khi bị trƣng dụng thì thuộc sở hữu Nhà nƣớc.

sử dụng đất để xây dựng hệ thống đƣờng giao thông, thủy lợi …

1.5.1.2. Thời kỳ từ năm 1988 đến năm 1993

*/ Hiến pháp năm 1992: Hiến pháp năm 1992 ra đời là bƣớc ngoặt

Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy

quan trọng trong việc xây dựng chính sách pháp luật Đất đai nói chung và

việc thực hiện bồi thƣờng về đất không đƣợc thực hiện mà chỉ bồi thƣờng

chính sách bồi thƣờng, GPMB nói riêng, đó là: “nhà nước thống nhất quản lý

những tài sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên.

toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích

Luật đất đai 1988 ban hành quy định về việc bồi thƣờng cũng cơ bản
dựa trên những điều quy định tại hiến pháp 1980.
Luật đất đai năm 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý. Tại khoản 4 điều 48 quy định “ đền

và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và các cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài. Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý,
sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất nhà nước giao theo quy
định của pháp luật” (điều 18).

bù thiệt hại thực tế cho ngƣời đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

26
+ Tại điều 17 quy định “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc
thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”

27
bản pháp lý cụ thể hóa việc thực hiện bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất,
việc bồi thƣờng bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất…

+ Tại điều 18 quy định “ Các tổ chức và cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao

- Thông tƣ liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của liên Bộ Tài chính

đất sử dụng lâu dài và đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy định

- Xây dựng - Tổng cục địa chính - Ban vật giá Chính phủ hƣớng dẫn thi hành

của pháp luật”.

Nghị định 87/CP.

+ Tại điều 23 quy định “ Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không

Nghị định số: 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ thay thế

bị quốc hữu hóa. Trong trƣờng hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh

Nghị định số 90/NĐ-CP của Chính phủ, Nghị định này còn quy định nguyên

và lợi ích của quốc gia, Nhà nƣớc trƣng mua hoặc trƣng dụng có bồi thƣờng

tắc để đƣợc tính đền bù thiệt hại về đất (quy định về các loại giấy tờ: hợp

tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trƣờng. Thể thức trƣng mua,

pháp, hợp lệ và được coi là hợp lệ để khẳng định thể nhân, pháp nhân có

trƣng dụng do luật định”.

được đền bù hay không khi Nhà nước thu hồi đất), giá đất để tính đền bù thiệt

1.5.1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Luật Đất đai 1993

hại, chính sách hỗ trợ và tái định cƣ, công tác tổ chức thực hiện. Chính sách

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật đất đai năm 1993 đƣợc Quốc hội thông

bồi thƣờng thiệt hại về đất đƣợc thể chế tại Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đã

qua và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho luật đất đai 1988. Luật Đất

điều chỉnh đầy đủ, cụ thể, chi tiết về chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định

đai 1993 quy định: “Trong trƣờng hợp thật cần thiết, Nhà nƣớc thu hồi đất đang

cƣ theo nguyên tắc bồi thƣờng, hỗ trợ về đất, về tài sản .v.v. phù hợp với mức

sử dụng của ngƣời sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,

thiệt hại thực tế, giải quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ích giữa ngƣời bị thu

lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì ngƣời bị thu hồi đất đƣợc đền bù thiệt

hồi đất với Nhà nƣớc và các bên có liên quan. Với việc ban hành Nghị định số

hại” (Điều 27). Ngƣời sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới

22/1998/NĐ-CP, Nhà nƣớc đã thực hiện đổi mới một bƣớc chính sách đền bù

có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thƣờng GPMB của Luật đất đai

và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh,

năm 1993. Để cụ thể hóa các quy định của Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa

quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia..

đổi, bố sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, nhiều văn bản về chính
sách bồi thƣờng GPMB đã đƣợc ban hành, bao gồm:

Thông tƣ số 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính
hƣớng dân thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.

phủ thay thế Nghị định 90/CP quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tƣợng phải

- Nghị định số 90/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định việc

bồi thƣờng, đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng, phạm vi bồi thƣờng, đặc biệt ngƣời

bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc

có đất bị thu hồi có quyền đƣợc lựa chọn một trong ba hình thức bồi thƣờng

phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định 90/CP ngày

bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất và bằng tiền.

17/9/1994 quy định cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng đất, cơ

1.5.1.4. Luật sửa đổi một số điều của Luật đất đai năm 1998:

sở pháp lý xem xét tính hợp pháp của thửa đất để lập kế hoạch bồi thƣờng
GPMB theo quy định khi Nhà nƣớc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định 90/CP là văn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
/>
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

28

29

Luật này đƣợc Quốc hội thông qua ngày 02/12/1998. Về cơ bản luật

- Trƣờng hợp cộng đồng dân cƣ xây dựng công trình phục vụ lợi ích

này không có thay đổi lớn vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật Đất đai

công cộng bằng vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nƣớc có hỗ trợ thì việc

1993, chỉ một số điều đƣợc bổ sung thêm cho phù hợp với thực tế.

bồi thƣờng hoặc hỗ trợ cho ngƣời có đất đƣợc sử dụng để xây dựng công

- Thông tƣ 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hƣớng dẫn hƣớng dẫn
thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phƣơng pháp xác định hệ số

trình do cộng đồng dân cƣ và ngƣời có đất đó thỏa thuận.

1.5.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật Đất đai 2003

K, nội dung, chế độ quản lý, phƣơng pháp bồi thƣờng và một số nội dung

Luật đất đai năm 2003 đƣợc Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày

khác. Về giá trị quy định khi thu hồi đất nông nghiệp đã tính quy đổi hoạt

01/7/2004. Để hƣớng dẫn việc bồi thƣờng GPMB theo quy định của Luật Đất

động sản xuất kinh doanh theo lãi suất ngân hàng còn đối với đất ở có sự điều

đai năm 2003, một số văn bản sau đã đƣợc ban hành:

chỉnh khả năng sinh lợi theo hệ số K giữa giá thực tế với giá đất đã ban hành.
- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 4/9/1999 của Cục quản lý Công
sản- Bộ Tài chính hƣớng dẫn xử lý một số vƣớng mắc trong công tác bồi

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phƣơng pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.

thƣờng GPMB.
1.5.1.5. Luật sửa đổi một số điều của Luật đất đai năm 2001:
Luật này quy định cụ thể hơn về việc bồi thƣờng thiệt hại và GPMB,

- Thông tƣ số 16/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính
hƣớng dẫn thực hiện Nghị đình số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ về bồi thƣơng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.

cụ thể:
- Trong trƣờng hợp cần thiết, Nhà nƣớc thu hồi đất đang sử dụng của

- Thông tƣ số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa

ngƣời sử dụng đất vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích

đổi, bổ sung Thông tƣ số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài

công cộng thì ngƣời bị thu hồi đất đƣợc bồi thƣờng hoặc hỗ trợ. Việc bồi

chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004

thƣờng hoặc hỗ trợ theo quy định của Chính Phủ.

của Chính phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.

- Nhà nƣớc có chính sách để ổn định đời sống cho ngƣời có đất bị thu

Về cơ bản chính sách bồi thƣờng GPMB theo luật đất đai 2003 đã kế

hồi. Nếu ngƣời bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì đƣợc mua nhà ở của

thừa những ƣu điểm của chính sách trong thời kỳ trƣớc, đồng thời có những đổi

Nhà nƣớc hoặc đƣợc giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở. Trong

mới nhằm góp phần tháo gỡ những vƣớng mắc trong việc bồi thƣờng GPMB

trƣờng hợp phƣơng án bồi thƣờng đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê

hiện nay. Để tiếp tục giải quyết những vƣớng mắc phát sinh trong công tác bồi

duyệt, đƣợc công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy định của pháp

thƣờng GPMB Chính phủ và các Bộ ban hành bổ sung một số văn bản:

luật mà ngƣời bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi thì cơ quan

- Thông tƣ 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính về việc

quyết định thu hồi đất có quyền ra quyết định cƣỡng chế. Trƣờng hợp Chính

sửa đổi bổ sung Thông tƣ 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài

phủ ra quyết định thu hồi đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng

chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của

quyết định cƣỡng chế.

Chính phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

30

31

- Quyết định số: 301/2006/QĐ-UBDT ngày 27/11/2006 của Ủy ban dân

- Quyết định số: 23/2008/QĐ-UBND ngày 22/04/2008 của UBND tỉnh

tộc về việc công nhận 3 khu vực vùng dân tộc thiểu số và miền núi theo trình

Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thƣờng nhà và công trình kiến trúc

độ phát triển.

gắn liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

- Thông tƣ 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và

- Quyết định số: 19/2011/QĐ-UBND ngày 20/04/2011 của UBND tỉnh

Môi trƣờng hƣớng dẫn thực hiện một số điều Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày

Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thƣờng nhà và công trình kiến trúc

25/5/2007 của Chính phủ quy định về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất,

gắn liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ

khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại tố cáo về đất đai.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về quy

- Quyết định số: 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/6/2011 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thƣờng cây cối, hoa màu gắn liền
với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 3359/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc phê duyệt giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ đối với đất
nông nghiệp trong khu dân cƣ, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2012.
- Công văn số 950/CV-SNN ngày 19/7/2006 của Sở Nông nghiệp và

định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ

phát triển nông thôn tỉnh Thái Nguyên hƣớng dẫn thực hiện mật độ một số

trợ và tái định cƣ. Nghị định này tập trung vào việc làm rõ, bãi bỏ một số điều

loại cây trồng trong sản xuất tại tỉnh Thái Nguyên.

của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và nghị định số 84/2006/NĐ-CP. Nguyên

- Hƣớng dẫn liên ngành số 1123/HDLN-TC-NN&PTNT ngày

tắc xuyên suốt của Nghị định 69/2009/NĐ-CP là đảm bảo quyền và lợi ích

21/7/2011 của Liên sở Tài chính-Nông nghiệp và PTNT về thực hiện Quyết

của ngƣời sử dụng đất, thực hiện hài hòa 3 lợi ích: ngƣời sử dụng đất, nhà đầu

định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/6/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về

tƣ và quyền của Nhà nƣớc theo quy định của pháp luật

việc ban hành đơn giá bồi thƣờng cây cối, hoa màu gắn liền với đất khi Nhà

- Thông tƣ số 14/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng quy định chi tiết về bồi thƣờng, hỗ trợ, TĐC và trình tự thủ tục
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
- Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ và tái
định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

nƣớc thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 77/QĐ-UBND ngày 11/01/2011 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc phê duyệt giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ đối với đất nông
nghiệp trong khu dân cƣ, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 47/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 về việc phê
duyệt khung giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

- Quyết định số: 18/2008/QĐ-UBND ngày 11/04/2008 của UBND tỉnh

- Quyết định số: 26/2012/QĐ-UBND ngày 12/01/2012 của UBND

Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thƣờng cây cối, hoa màu gắn liền

tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt khung giá đất năm 2012 trên địa bàn

với đất khi nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
/>
tỉnh Thái Nguyên.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

32

33
của tài sản) và không phân định trách nhiệm bố trí bắt buộc tái định cƣ cho

1.5.3. Nhận xét, đánh giá
Nghiên cứu chính sách bồi thƣờng GPMB của Việt Nam qua các thời

ngƣời bị thu hồi đất.

kỳ cho thấy vấn đề bồi thƣờng GPMB đã đƣợc đặt ra từ rất sớm, các chính

+ Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai sửa đổi năm 1998 và Luật đất đai

sách đều xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và đƣợc điều chỉnh để phù hợp hơn

sửa đổi năm 2001 đã thể hiện rõ về giá trị quyền sử dụng đất ở (giá đất) là

với xu hƣớng phát triển của đất nƣớc. Trên thực tế các chính sách đó đã có tác

khoản đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ theo các quy định trong luật. Nhà nƣớc cho

dụng tích cực trong đảm bảo sự cân đối và ổn định phát triển, khuyến khích

phép chuyển nhƣợng giá trị quyền sử dụng đất. Khi nhà nƣớc thu hồi đất thì

đầu tƣ và giữ đƣợc

đƣợc bồi thƣờng đất ở, đƣợc giao đất tái định cƣ. Đối với đất nông nghiệp

nguyên tắc công bằng. Luật đất đai
bình đẳng về quyền lợi và nghĩa vụ

cho
thông qua các hoạt động quản l
đất. Tính bình đẳng

đƣợc bồi thƣờng theo khả năng sinh lợi theo lãi xuất ngân hàng, sản lƣợng và
doanh thu trừ chi phí các loại hoa màu trên đất (NĐ22/1998/NĐ-CP).

sử dụng đất thể hiện

ngƣời bị thu hồi đất với ngƣời nh

không phân biệt

, hay việc thu hồi đất cho đối

tƣợng nào sử dụng mà chỉ cần dự án đó thuộc diện thu hồi đất sẽ đƣợc hƣởng
các quyền lợi nghĩa vụ nhƣ nhau.

+ Luật đất đai năm 2003 đã thể hiện đầy đủ hơn và kế thừa tính ƣu điểm
các luật đất đai các thời kỳ trƣớc, tạo nhiều quyền cho ngƣời sử dụng đất hơn
đó là: đƣợc tham gia quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch khu dân cƣ, khu tái
định cƣ, đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Ngƣời bị thu hồi hết đất ở

.
Cùng với sự đổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp

đƣợc giao đất tái định cƣ, các cơ chế chính sách hỗ trợ nhiều hơn làm cho
ngƣời sử dụng đất sau khi bị thu hồi có thể đảm bảo cuộc sống cũng đƣợc nhƣ

luật của cơ quan lập pháp và các cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền, chính

trƣớc khi thu hồi. Đối với tài sản của hộ gia đình cá nhân đ

sách bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nƣớc thu hồi đất trong những năm

giá mới thay thế. Riêng đối với đất nông nghiệp ngoài việc bồi thƣờng theo đất

gần đây đã có nhiều điểm đổi mới thể hiện chính sách ƣu việt của một Nhà

còn đƣợc áp dụng các cơ chế hỗ trợ để đảm bảo cuộc sống cho ngƣời có đất bị

nƣớc của dân, do dân và vì dân, tôn trọng quyền của ngƣời sử dụng đất cao

thu hồi. Về giá đất để bồi thƣờng, nếu nhƣ trƣớc luật đất đai năm 2003 việc xác

hơn. Nhìn lại luật và các văn bản hƣớng dẫn luật đất đai qua các thời kỳ cho

định giá đất nông nghiệp để bồi thƣờng theo độ phì nhiêu - loại - hạng đất thì

thấy ngày càng có xu hƣớng tăng lên về giá trị (bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định

theo luật đất đai năm 2003 đƣợc xác định giá đất để bồi thƣờng theo vị trí đất.

cƣ) cho ngƣời sử dụng đất nhƣ:

Khi thu hồi đất nông nghiệp đƣợc bố trí quỹ đất chuyển đổi nghề nghiệp, đất

c bồi thƣờng theo

+ Luật đất đai năm 1988 không đề cập đến việc bồi thƣờng giá trị

kinh doanh dịch vụ nếu địa phƣơng bố trí đƣợc quỹ đất, đây là điểm khác biệt

quyền sử dụng đất ở (thổ canh, thổ cƣ) mà chỉ thực hiện bồi thƣờng sản lƣợng

nhằm mục đích ổn định cuộc sống và giải quyết việc làm của lao động sau khi

trên đất nông nghiệp, không thực hiện bồi thƣờng đất nông nghiệp. Đối với

bị thu hồi đất (thu hồi tƣ liệu sản xuất của ngƣời nông dân).

các trƣờng hợp bị thu hồi hết đất ở thì đƣợc giao đất tái định cƣ ở nơi khác.

+ Việc bố trí tái định cƣ trƣớc luật đất đai năm 2003 không mang tính

Các tài sản trên đất bồi thƣờng theo giá trị thực tế của tài sản (giá trị còn lại

bắt buộc, còn luật đất đai năm 2003 công tác bố trí tái định cƣ mang tính bắt

buộc đối với dự án thu hồi đất…. Ngoài ra các chế tài trong quản lý nhà nƣớc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

34

35

về đất đai, bồi thƣờng GPMB cũng đầy đủ, rõ ràng về trách nhiệm giữa các
bên liên quan hơn.
1.6.

Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn cho thấy
việc thu hồi đất nông nghiệp trong 5 năm 2005-2010 đã tác động đến đời sống

tiễn của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ

1.6.1. Thực trạng bồi thường GPMB tại Việt Nam

của trên 627.000 hộ gia đình với khoảng 950.000 lao động và 2,5 triệu ngƣời.
Trung bình mỗi ha đất bị thu hồi ảnh hƣởng tới việc làm của trên 10 lao động

Trong những năm qua việc thực hiện chính sách bồi thƣờng GPMB ở

nông nghiệp. Vùng đồng bằng Sông Hồng có số hộ bị ảnh hƣởng do thu hồi

Việt Nam đã và đang đạt đƣợc những hiệu quả nhất định. Việc thu hồi đất để

đất lớn nhất: khoảng 300 nghìn hộ; Đông Nam Bộ khoản 108 nghìn hộ. Mặc

thực hiện các dự án đã góp phần rất quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội

dù quá trình thu hồi đất, các địa phƣơng đã ban hành nhiều chính sách cụ thể

nhƣng đây cũng là một trong những vấn đề nổi cộm nhất trong công tác quản

đối với ngƣời dân bị thu hồi đất về các vấn đề nhƣ bồi thƣờng, hỗ trợ giải

lý đất đai hiện nay.

quyết việc làm, đào tạo chuyển đổi nghề, hỗ trợ TĐC… nhƣng trên thực tế, có

1.6.1.1. Về diện tích đất ở đất nông nghiệp bị thu hồi để phát triển các khu

tới 67% lao động nông nghiệp vẫn giữ nguyên nghề cữ sau khi bị thu hồi đất,

công nghiệp, khu đô thị và các công trình công cộng.

13% chuyển sang nghề mới và khoảng 20% không có việc làm hoặc có việc

Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn trong 5 năm,
từ 2005-2010 tổng diện tích đất nông nghiệp đã thu hồi của cả nƣớc là: 366,44

làm nhƣng không ổn định.
1.6.2. Công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC ở một số nước trên thế giới

nghìn ha (chiếm gần 4 % tổng diện tích đất nông nghiệp của cả nƣớc). Trong

Phát triển công nghiệp và đô thị là một tiến trình tất yếu trên toàn thế

đó diện tích đất nông nghiệp đã thu hồi để xây dựng các khu công nghiệp và

giới. Và thu hồi đất là cách thức thƣờng đƣợc thực hiện để xây khu công

cụm công nghiệp là 39,56 nghìn ha, xây dựng đô thị là 70,32 nghìn ha và xây

nghiệp và đô thị. Quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề kinh tế - xã hội

dựng kết cấu hạ tầng là 136,17 nghìn ha. Các vùng kinh tế trọng điểm và khu

cần đƣợc giải quyết kịp thời và thỏa đáng. Để có thể hài hòa đƣợc lợi ích của

vực có diện tích đất nông nghiệp thu hồi lớn nhất, chiếm khoảng 50% diện

xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia có cách làm riêng của mình

tích đất thu hồi trên toàn quốc. Những địa phƣơng có diện tích đất thu hồi lớn

1.6.2.1.

Trung Quốc

là Bình Dƣơng (16.627 ha), Quảng Nam (11.812ha), Hà Nội (7.776ha), Vĩnh

Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái

Phúc (5.573 ha). Theo số liệu điều tra của Bộ NNPTNT tại 16 tỉnh trọng điểm

định cƣ là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng

về thu hồi đất, diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi chiếm khoảng 89% và diện

nhƣ số lƣợng ngƣời bị ảnh hƣởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu

tích đất thổ cƣ chiếm 11%. Nếu tính theo các vùng kinh tế thì Đồng bằng

tƣ. Nếu nhƣ việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn

sông Hồng là vùng có diện tích đất bị thu hồi lớn nhất, chiếm 4.4% tổng diện

thận phƣơng án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nƣớc, tập

tích đất nông nghiệp của cả nƣớc, tỷ lệ này ở Đông Nam Bộ là 2,1% ở nhiều

thể và cá nhân, đảm bảo cho những ngƣời bị thu hồi đất có thể khôi phục lại

vùng khác là dƣới 0,5%.

hoặc cải thiện mức sống so với trƣớc khi bị thu hồi đất.

1.6.1.2. Về đời sống, lao động và việc làm của các hộ nông dân bị thu hồi đất.

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nƣớc thu hồi đất,
ngƣời nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thƣờng. Ngƣời bị thu hồi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

36

37

đất đƣợc thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thƣờng đất đai, tiền trợ cấp về tái

nứơc Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán, chuyển nhƣợng đất đai, do

định cƣ, tiền trợ cấp bồi thƣờng hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thƣờng

vậy thị trƣờng đất đai hầu nhƣ không tồn tại, mà chỉ có thị trƣờng nhà. Trung

đất đai và tiền trợ cấp tái định cƣ căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lƣợng của

Quốc xây dựng chính sách và các thủ tục rất chi tiết rõ ràng, buộc hoạt động

đất đai những năm trƣớc đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thƣờng cho hoa

tái định cƣ với nhiều lĩnh vực khác nhau, trong đó mục tiêu của chính sách

màu, cho các loại tài sản trên đất đƣợc tính theo giá cả hiện tại. (Nguyễn Thị

này là cung cấp cơ hội cho tái định cƣ thông qua cách tiếp cận cơ bản nơi ở

Dung, 2009).

ổn định, tạo nguồn lực sản xuất cho ngƣời thuộc diện bồi thƣờng, Nhà nƣớc

Mức bồi thƣờng cho giải tỏa mặt bằng đƣợc thực hiện theo nguyên tắc

thông báo

1 năm cho ngƣời dân biết việc họ sẽ bị thu hồi đất. Ngƣời dân

đảm bảo cho ngƣời dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản

có quyền lựa chọn các hình thức bồi thƣờng bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu

lý giải phóng mặt bằng đƣợc giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa

tái định cƣ mới. Việc đền bù thiệt hại đƣợc thực hiện với mức giá bồi thƣờng

phƣơng đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân đƣợc quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả

theo tiêu chuẩn thị trƣờng. Mức giá đƣợc Nhà nƣớc quy định phù hợp cho

tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.

từng khu vực và chất lƣợng nhà, đồng thời điều chỉnh linh hoạt cho phù hợp

Việc bồi thƣờng nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thƣờng

với thực tế. Với đất nông nghiệp, giá đền bù đƣợc tính theo tính chất của đất

cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành

và loại đất (tốt hay xấu). Đối với các dự án bồi thƣờng giải phóng mặt bằng,

thị và nông thôn. Đối với nhà ở của ngƣời dân thành phố, nhà nƣớc bồi

kế hoạch tái định cƣ chi tiết đựơc chuẩn bị trƣớc thông qua dự án cùng với

thƣờng bằng tiền là chính, với mức giá do thị trƣờng bất động sản quyết định

việc dàn xếp kinh tế, khôi phục cho từng địa phƣơng, từng hộ gia đình và

qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với ngƣời dân nông

từng ngƣời bị ảnh hƣởng.

thôn, nhà nƣớc thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối

Bên cạnh những thành công nhƣ vậy, chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái

tƣợng khác nhau sẽ có cách bồi thƣờng khác nhau: tiền bồi thƣờng về sử dụng

định cƣ của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là

đất đai; tiền bồi thƣờng về hoa màu; bồi thƣờng tài sản tập thể.

vấn đề việc làm; tốc độ tái định cƣ chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng

Luật đất đai ở Trung Quốc có nhiều điểm tƣơng đồng với luật đất đai ở

Việt Nam. Nhìn về tổng thể, Trung Quốc là một nƣớc

c thi khá mạnh

trong công tác bồi thƣờng, tái định cƣ. Nguyên
nhân chính là do Trung Quốc có một hệ thống pháp luật đầy đủ, đồng bộ, phù
hợp với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất năng động, khoa học. Cùng
với một nhà nƣớc pháp quyền vững chắc, năng lực thể chế của chính quyền
địa phƣơng theo thẩm quyền có hiệu lực cao, ngƣời dân có ý thức chấp hành
pháp luật nghiêm minh. Bên cạnh đó tuy là một quốc gia có diện tích lãnh thổ
rộng lớn nhƣng việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thật sự tiết kiệm, Nhà
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>
mặt bằng trƣớc khi xây xong nhà tái định cƣ (Dương Thị Quỳnh, 2013).
1.6.2.2.
G

Thái Lan
nƣớc khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá

diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trƣờng điều tiết.
Với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù đƣợc tiến hành theo trình tự:
phụ thuộc vào
riêng từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính chiến lƣợc quốc gia
thì nhà nƣớc đền bù với giá rất cao so với giá thị trƣờng. Nhìn chung, khi tiến
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

38

39

hành lấy đất của dân, nhà nƣớc hoặc cá nhân đầu tƣ đều đền bù với mức cao hơn

luật thuế đối với việc mua bán đất đai

giá thị trƣờng (Nguyễn Thị Dung, 2009).

với thị trƣờng đất đai. (Nguyễn Thị Dung, 2009).

1.6.2.3. Ở Hàn Quốc

1.6.3. Kinh nghiệm về công tác GPMB tại một số nước áp dựng vào Việt Nam

Vào những năm 70 của thế kỷ trƣớc, trƣớc tình trạng di dân ồ ạt từ các
vùng nông thôn vào đô thị,

thủ đô Xơ-un, Hàn Quốc đã phải đối

mặt với tình trạng thiếu trầm trọng đất đị

không áp đặt giới hạn hành chính

và tỉnh Thái Nguyên
Qua nghiên cứu chính sách bồi thƣờng GPMB của một số nƣớc,

. Để giải quyết nhà ở cho
nhƣ sau:

dân nhập cƣ, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân
vùng phụ cận. Việc đền bù đƣợc thực hiện thông qua các công cụ chính sách

- Hoàn thiện các quy định về công tác định giá đất nói chung và định

nhƣ hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách

giá đất để bồi thường, hỗ trợ GPMB và TĐC nói riêng. Bằng cánh thành lập

tái định cƣ. Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố

các đơn vị tƣ vấn trong việc điều tra, nghiên cứu và xây dựng giá đất ở các

quản lý, đƣợc xây tại khu đất đƣợc thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5

tỉnh, thành phố cả nƣớc, Nhà nƣớc

km. Vào những năm 70 của thế kỷ trƣớc, khi thị trƣờng bất động sản bùng nổ,

khung giá phù hợp

hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình

lợi ích quốc gia - nhà đầu tƣ trong khuôn khổ chính sách pháp luật chung.

với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc (Nguyễn Thị Dung, 2009).

hài hòa giữa ba lợi ích ngƣời bị thu hồi đất -

- Công khai hóa đầy đủ các thông tin liên quan về dự án cũng như
chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC cho các hộ dân bị thu hồi đƣợc biết,

1.6.2.4. Ở Australia
Quy định

một

đất

tƣ nhân. Chủ

sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhƣợng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà
không có bất cứ sự cản trở nào, kể cả việc tíc

đất đai. Theo luật đất đa

đƣợc bàn và kiểm tra và giám sát để bảo vệ quyền lợi và thực hiện nghĩa vụ
của mình trƣớc pháp luật.
việc lập quy hoạch và xây dựng các khu tái

-

định cư; các chế độ chính sách của những ngƣời bị thu hồi đất; giá cả đền bù
thu hồi và ngƣời thu hồi đất sẽ thoả thuận giá bồi thƣờng đất trên
tinh thần đồng thuận của hai bên và căn cứ vào giá cả thị trƣờng. Thực chất
việc GPMB ở đây chỉ là việc mua bán đất đai theo giá thoả thuận giữa ngƣời
mua và ngƣời bán, cho nên GPMB chỉ mang tính thủ tục vì đất đai thuộc sở

phải sát với giá thị trƣờng; xử lý hài hòa lợi ích và quyền lợi của ngƣời bị thu

hồi đất, chủ đầu tƣ với Nhà nƣớc. Ngoài

khoản tiền bồi thƣờng, hỗ

chính sách hỗ trợ trong việc chuyển đổi nghề và
tạo công ăn việc làm sau khi bị thu hồi đất.

hữu của tƣ nhân. Qua đây ta thấy với Australia nói riêng và các quốc gia tƣ
bản chủ nghĩa khác nói chung, thị trƣờng đất đai phát triển theo quy luật hàng
hoá thị trƣờng và hàng hoá đƣợc mua bán tự do, chế độ sở hữu tƣ nhân về đất
đai đƣợc xác lập ổn định, quá trình tích luỹ đất đai có thể lên đến đỉnh cao, thị
trƣờng mang tính chất độc quyền
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

và các nƣớc này thƣờng áp dụng
/>
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>