THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VIỆT NAM HIỆN NAY

THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
HIỆN NAY
I. Một số khái niệm cơ bản :
1. Bất động sản (BĐS) : theo điều 181 bộ luật dân sự nước ta quy định : BĐS là các tài sản
không thể di dời được bao gồm :
a. Đất đai (là đất không thể di dời hoặc di dời không đáng kể ; là đất đã xác định
được chủ quyền, là đất được đo lường bằng giá trị)
b. Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn với các công trình
đó như nhà cửa, các công trình giao thông, nhà xưởng, cảng, đường,
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm, công trình nuôi thủy
sản, cánh đồng muối, khu vui chơi giải trí...
d. Các tài sản khác theo quy định của pháp luật
2. Thi trường BĐS : là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán, là tổng thể các quan hệ giao
dịch, trao đổi về BĐS tại 1 địa bàn nhất định trong 1 thời gian nhất định. THị trường bất
động sản hoàn chỉnh phải bao gồm các hoạt động giao dịch như thuê, mua, cho thuê lại, thế
chấp, chuyển quyền sử dụng...
II. Phân loại và các đặc điểm của thị trường BĐS :
1. Phân loại : chủ yếu có 2 cách sau :
a. Căn cứ vào loại hình giao dịch thì có :Thị trường mua bán BĐS, Thị trường BĐS
cho thuê, Thị trường BĐS dùng làm tài sản thế chấp, Thị trường BĐS dùng làm vốn góp
liên doanh, Thị trường BĐS dùng làm bảo hiểm
b. Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS thì có : Thị trường BĐS nhà ở , Thị trường đất đai,
Thị trường BĐS văn phòng, Thị trường BĐS thương mại, Thị trường BĐS công nghiệp,
Thị trường BĐS đặc biệt (thị trường các xưởng đóng tàu, trạm xăng...
2. Đặc điểm của Thị trường BĐS :
a. Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch : đây là đặc điểm tất yếu, bởi BĐS là
hàng hóa không thể di dời, trong khi hoạt động giao dịch có thể diễn ra ở mọi nơi nếu
không gian, thời gian cho phép.


b. Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chưa đựng trong

BĐS. Bởi vì BĐS là hàng hóa có giá trị sử dụng rất lâu dài, người sử dụng mong muốn
được hưởng quyền lợi do BĐS mang lại. Do vậy, khi định giá BĐS cần dựa trên những
quyền và lợi ích mà BĐS có thể mang lại.
c. Thị trường BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc. Điều này thật dễ hiểu vì BĐS là cố
định ở từng vùng, từng khu vực. Vì vậy, khi nghiên cứu hay giao dịch BĐS cần đặt chúng
trong từng vùng, từng khu vực cụ thể. Ví dụ : không thể lấy giá đất đắt đỏ ở Hà Nội áp
dụng cho giá đất ở 1 vùng quê xa xôi nào đó.
d. Thị trường BĐS là thi trường không hoàn hảo. Sở dĩ nói vậy bởi 1 thị trường hoàn hảo
bao gồm các yếu tố : có nhiều người bán mua, các sản phẩm đồng nhất, việc tham gia hay
rút khỏi thị trường không có rào cản, người bán và người mua có thông tin hoàn hảo.
Ở Thị trường BĐS, ta thấy :
- không phải ai cũng có điều kiện tham gia Thị trường BĐS nên không thể có nhiều người
mua và bán.
- Thứ 2, mỗi BĐS là 1 tai sản riêng biệt (do vị trí, diện tích khác nhau) nên không thể là
hàng hóa đồng nhất.
- Thứ 3, để gia nhập Thị trường BĐS phải có vốn rất lớn (6 tỉ VNĐ), và phải có am hiểu về
BĐS. Việc rút lui cũng phải có tính toán và có thời gian. Đây là những rào cản lớn, đi
ngược với biểu hiện của 1 thị trường hoàn hảo.
- Thứ 4, thông tin về BĐS không chính xác cao như thông tin về các sản phẩm khác
(thường không rõ ràng về kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc...)
Đối chiếu 4 yếu tố, có thể khẳng định Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo.
e. Cùng về BĐS phản ứng chậm hơn biến động về cầu và giá cả BĐS . Sở dĩ có điều này
bởi thời gian tạo dựng BĐS rất lâu dài, qua nhiều khâu như tìm hiểu thông tin đất đai, làm
thủ tục chuyển nhượng, xin cấp phép xây dựng, thi công, bàn giao...nên dù cầu có rất lớn
thì cung cũng khó đáp ứng trong 1 thời gian ngắn. Ví dụ như việc bạn mua 1 lô đất và xây
1 căn nhà, thì bạn phải trải qua các khâu kể trên, và như vậy thời gian để cung sản phẩm
cho bạn là rất lâu.


f. Thị trường BĐS khó xâm nhập. Bởi lẽ BĐS có giá trị lớn, việc mua bán không phải

chuyện đơn giản, và như đã nói, thong tin về BĐS không hoàn hảo, khó đánh giá.
g. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của pháp luật. Đây là điều dĩ nhiên, bởi BĐS là tài sản
to lớn của quốc gia, sự quản lý, chi phối của nhà nước, trực tiếp thông qua pháp luật sẽ làm
cho Thị trường BĐS ổn định và an toàn hơn.
h. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trưởng vốn. Điều này cũng dễ hiểu bởi
BĐS thường có giá trị lớn, nên cần có nguồn vốn lớn để đầu tư hoặc tham gia giao dịch.
nguồn vốn ổn định là cơ sở để Thị trường BĐS phát triển ổn định. Khi Thị trường BĐS
khủng hoảng thì sẽ dẫn đến ứ đọng vốn, các khoản nợ khó đòi của ngân hàng tăng và dẫn
đến khủng hoảng tài chính (VN là 1 ví dụ).
3. Vai trò của Thị trường BĐS:
a. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì
thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất
cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội thường
chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến
BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia,
tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là
rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì
BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn
để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
b. Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:
Nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành
hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó


một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu
đề ra.
Theo thống không chính thức cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay
qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển

đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn
tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển
cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
c. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều
kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước
là đại diện chủ sở hữu:
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ
lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp
ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi
nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước
đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển
và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc
phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
d. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng
nguồn thu cho Ngân sách:
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng,
thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo phân tích
đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS
tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2
USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh
tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật


kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành,
các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản
thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình
quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên
70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với
Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính
thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị

trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng
mỗi năm.
e. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng
gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị
trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất
hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường
BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của
người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS
nhà ở.