Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại huyện lâm thao, tỉnh phú thọ giai đoạn 2010 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ TRỌNG QUẢNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HUYỆN
LÂM THAO, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên -2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ TRỌNG QUẢNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HUYỆN
LÂM THAO, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên -2015


i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Bản Luận văn thạc sỹ này là công trình nghiên cứu
thực sự của cá nhân tôi đã được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết,
kiến thức thực tế, nghiên cứu khảo sát thực trạng và diễn biến thị trường
bất động sản trên địa bàn huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 2014 và dưới sự chỉ bảo, hướng dẫn khoa học của thầy giáo PGS.TS.
Nguyễn Ngọc Nông. Các số liệu, tính toán, tổng hợp và những kết quả
trong Luận văn là trung thực, khách quan các lập luận, nhận xét, kiến nghị
được đưa ra xuất phát từ thực tiễn, lý luận, pháp lý và sự hiểu biết của bản
thân tôi.

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015
Tác giả

Lê Trọng Quảng


ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn Thạc sỹ của mình, tôi xin được gửi lời cảm ơn
chân thành tới Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng Quản lý đào tạo sau đại học,
Khoa Tài nguyên và Môi trường và các Thầy cô giáo Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã nhiệt tình giúp đỡ và truyền đạt những kiến thức quý
báu cho tôi trong quá trình tham gia học tập và nghiên cứu tại Trường.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới Thầy giáo PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông đã

trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành
Luận văn tốt nghiệp.
Để hoàn thành tốt Luận văn này, Tôi cũng xin chân thành cảm ơn UBND
huyện Lâm Thao, Phòng Tài nguyên và Môi trường, các phòng ban thuộc
UBND huyện Lâm Thao, Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Phú Thọ, đã tạo
điều kiện giúp đỡ trong quá trình thu thập số liệu, tài liệu, nghiên cứu, góp ý
để hoàn thành Luận văn.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã
động viên, khuyến khích, tạo mọi điều kiện để tôi được học tập, nghiên cứu.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015
Tác giả

Lê Trọng Quảng


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT ....................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................... 3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................... 4

1.1.1. Các khái niệm ................................................................................ 4
1.1.2. Một số đặc điểm của thị trường bất động sản ............................... 8
1.1.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản .......................................... 12
1.1.4. Chức năng của thị trường bất động sản ....................................... 12
1.1.5. Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản .................................... 13
1.1.6. Các yếu tố chủ yếu của thị trường bất động sản ......................... 13
1.1.7. Vai trò của Nhà Nước trong công tác quản lý thị trường bất động sản .. 14
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ....................................................................... 15
1.3. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................... 19
1.3.1. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới và trong nước ...... 19
1.3.2. Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam ........................ 23
1.3.3. Thực trạng thị trường bất động sản tại tỉnh Phú Thọ ................. 25
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 32


iv
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................. 32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 32
2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 32
2.2.1. Điều kiện tự nhiên Kinh tế - Xã hội huyện Lâm Thao ................ 32
2.2.2. Đánh giá thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa
bàn huyện Lâm Thao. ............................................................................ 32
2.2.3. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn huyện Lâm
Thao........................................................................................................ 32
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản
tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ. ....................................................... 32
2.3. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 32
2.3.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp. ......................................... 32

2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp. ........................................... 33
2.3.4. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu. ...................................... 33
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 34
3.1. Điều kiện tự nhiên Kinh tế - Xã hội huyện Lâm Thao ........................ 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................... 34
3.1.2. Các nguồn tài nguyên .................................................................. 36
3.1.4. Hiện trạng sử dụng và biến động đất đai của huyện Lâm Thao,
tỉnh Phú Thọ. ......................................................................................... 43
3.1.5. Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai huyện Lâm
Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014 .............................................. 46
3.2. Thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bất động sản huyện
Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014 ........................................... 48
3.2.1. Thực trạng giao dịch bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú
Thọ giai đoạn 2010-2014 theo các hình thức chuyển quyền ................ 48
3.2.3. Thực trạng về cung và cầu bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh
Phú Thọ.................................................................................................. 61


i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Bản Luận văn thạc sỹ này là công trình nghiên cứu
thực sự của cá nhân tôi đã được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết,
kiến thức thực tế, nghiên cứu khảo sát thực trạng và diễn biến thị trường
bất động sản trên địa bàn huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 2014 và dưới sự chỉ bảo, hướng dẫn khoa học của thầy giáo PGS.TS.
Nguyễn Ngọc Nông. Các số liệu, tính toán, tổng hợp và những kết quả
trong Luận văn là trung thực, khách quan các lập luận, nhận xét, kiến nghị
được đưa ra xuất phát từ thực tiễn, lý luận, pháp lý và sự hiểu biết của bản
thân tôi.

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015
Tác giả

Lê Trọng Quảng


vi

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT
Viết tắt
XHCN
BĐS
TTBĐS
KCN
QSDĐ
TTĐĐ
SDĐ
GCNQSDĐ
NNNT
TTQSDĐ
CNH
HĐH
UBND
HTX
TT
VAC
SXKD
HTKT
DĐRĐ
SHNN

GPMB
CKBVMT
NN
CMĐ
CSHT
CNBĐS
QLDAHT
QSH
KTXH
XDCB
HTXH
PNN
QSHTS

Viết đầy đủ
: Xã hội chủ nghĩa
: Bất động sản
: Thị trường Bất động sản
: Khu công nghiệp
: Quyền sử dụng đất
: Thị trường đất đai
: Sử dụng đất
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Nông nghiệp Nông thôn
: Thị trường quyền sử dụng đất
: Công nghiệp hóa
: Hiện đại hóa
: Ủy ban nhân dân
: Hợp tác xã
: Thị trấn

: Vườn ao chuồng
: Sản xuất kinh doanh
: Hạ tầng kỹ thuật
: Dồn đổi ruộng đất
: Sở hữu Nhà nước
: Giải phóng mặt bằng
: Cam kết bảo vệ Môi trường
: Nước ngoài
: Chuyển mục đích
: Cơ sở hạ tầng
: Chuyển nhượng bất động sản
: Quản lý dự án hạ tầng đất dịch vụ
: Quyền sở hữu
: Kinh tế xã hội
: Xây dựng cơ bản
: Hạ tầng xã hội
: Phi Nông nghiệp
: Quyền sở hữu tài sản


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ
năm 2014.......................................................................................... 44
Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất tại huyện Lâm Thao, giai đoạn 2010
– 2014 .............................................................................................. 45
Bảng 3.3. Lượng giao dịch bất động sản tại huyện Lâm Thao, Tỉnh Phú
Thọ giai đoạn 2010 – 2014 .............................................................. 48
Bảng 3.4. Kết quả giao dịch bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú

Thọ giai đoạn 2010-2014 theo loại bất động sản ............................ 54
Bảng 3.5. Kết quả giao dịch bất động sản tại huyện Lâm Thao theo
nguồn gốc, đối tượng tham gia giao dịch bất động sản ................... 55
Bảng 3.6. Kết quả giao dịch bất động sản tại huyện Lâm Thao giai
đoạn 2010-2014 theo phân loại thị trường bất động sản ................. 57
Bảng 3.8. Mục đích mua BĐS trên địa bàn huyện Lâm Thao ........................ 64
Bảng 3.9. Yếu tố quan tâm nhất khi mua bất động sản của người sử
dụng trên địa bàn huyện................................................................... 64
Bảng 3.10. Quan điểm lựa chọn diện tích thửa đất trong thị trường bất
động sản ........................................................................................... 66
Bảng 3.11. Lựa chọn của người dân về các hình thức .................................... 67
Bảng 3.12. Thống kê phòng, ban cán bộ liên quan đến quản lý BĐS tại
huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ từ 2010 - 2014 .............................. 72
Bảng 3.13. Nguồn thu về bất động sản huyện Lâm Thao, Tỉnh Phú Thọ
giai đoạn 2010-2014 ........................................................................ 75


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Cơ cấu diện tích các loại đất huyện Lâm Thao năm 2013 .............. 43
Hình 3.2. Biểu đồ biến động sử dụng đất tại huyện Lâm Thao, giai
đoạn 2010 – 2014 .......................................................................... 45
Hình 3.3. So sánh sản lượng giao dịch bất động sản theo các năm ở
huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-2014 .......................................... 49
Hình 3.4. So sánh lượng giao dịch bất động sản giữa các đơn vị hành
chính ở huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-2014 ............................. 53
Hình 3.5. Yếu tố quan tâm khi mua bất động sản tại huyện Lâm Thao.......... 65

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc
phòng... là nguồn nội lực để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất đai có
sự tác động và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh
quốc phòng. Nhưng đất đai lại không phải là nguồn tài nguyên vô tận.
(Nguyễn Thế Huấn, 2012) [8].
Theo pháp luật hiện hành, toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý. Người sử dụng đất được giao đất sử dụng ổn định
lâu dài và có các quyền theo quy định của pháp luật. Trong đó có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp... quyền sử dụng đất. (Quốc hội
nước CHXNCN Việt Nam, 2003) [15]
Chính vì vậy mà thị trường quyền sử dụng đất và các công trình gắn liền
với đất có tác động đến kinh tế xã hội và chất lượng cuộc sống của nhân dân,
đặc biệt là ở các đô thị. Sự biến động của thị trường BĐS chịu sự tác động của
các cơ chế quản lý và phát triển BĐS, của quản lý quy hoạch; của việc cung
cấp cơ sở hạ tầng và dịch vụ, hệ thống thông tin đất đai, các thủ tục giao dịch
về BĐS...Nếu thị trường quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không
được quản lý đúng đắn sẽ ảnh hưởng rất xấu đến sự phát triển kinh tế xã hội,
đến tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Để thị trường BĐS phát triển đúng đắn, về mặt quản lý nhà nước cần
bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm
cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ cho
phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần
thứ IX Đảng ta nêu rõ: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản bao

2
gồm cả quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị
trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài
tham gia đầu tư. Nhà nước cho phép phát triển thị trường bất động sản, trong
đó có quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng
đất, mở rộng cơ hội cho cho các công dân và các doanh nghiệp thuộc mọi
thành phần kinh tế". Gần đây, chương trình hành động của Chính phủ nhấn
mạnh sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý, điều tiết giá quyền sử
dụng đất, nhất là giá quyền sử dụng đất đô thị, nhằm phát triển lành mạnh thị
trường quyền sử dụng đất. (Nguyễn Thị Phương Thúy, 2010) [23]
Tuy nhiên, trong những năm gần đây, thị trường quyền sử dụng đất trong
thị trường BĐS của Việt Nam nói chung, của Phú Thọ nói riêng, đang tồn tại
nhiều vấn đề nổi cộm vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Đặc biệt là
việc trốn thuế, rất nhiều các giao dịch đất đai tồn tại dưới dạng phi chính thức
hoặc bán chính thức. Trong khi các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư cho sản
xuất, một nguồn vốn lớn lại được đầu tư vào BĐS chờ đợi để hưởng chênh
lệch giá cả. Các quan hệ về sở hữu và sử dụng đất được duy trì không rõ ràng
và gây nhiều bức xúc, nguồn tài chính cho phát triển và sử dụng đất đai bị hạn
chế; khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh, giá cả đất đô
thị trên thị trường biến động hết sức phức tạp làm giảm hiệu quả sử dụng đất
đai, vi dụ như: nhiều người thực sự có nhu cầu cần nhà ở thì không thể đủ tiền
để mua đất hoặc nhà, trong khi đất được quy hoạch vẫn bỏ hoang, nhà không
có người ở... Những diễn biến phức tạp nêu trên đã bộc lộ một sự yếu kém
trong công tác quản lý nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất đã và
đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển
đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá. (Nguyễn Thị
Phương Thúy, 2010) [23]
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, xác
lập quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị trường
quyền sử dụng đất, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất đai, xoá bỏ thị

3
trường “ ngầm” trong thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần tăng
nguồn thu ngân sách, ổn định tinh hình kinh tế xã hội phục vụ cho sự nghiệp
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Đây cũng chính là nhiệm vụ mà
Đảng và Nhà nước ta đặt ra đối với lĩnh vực quản lý đất đai.
Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, được sự đồng ý của Ban Giám hiệu nhà
trường, Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Môi trường, Trưởng Phòng Đào
tạo sau đại học, dưới sự hướng dẫn của Thầy PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông và
sự giúp đỡ của UBND huyện Lâm Thao, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Thực
trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao,
tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 - 2014”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá tổng hợp hoạt động thị trường BĐS và công tác quản lý về thị
trường BĐS trên địa bàn huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-2014, nhằm tìm ra
những ưu điểm, khó khăn, giải pháp khắc phục và đặc biệt, tìm ra quy luật
vận động của nó để từ đó đề xuất một số giải pháp góp phần phát triển thị
trường bất động sản của huyện vận động theo đúng quy luật có sự quản lý của
Nhà nước.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được điều kiện cơ bản của huyện Lam Thao tác động trực tiếp
đến thị trường bất động sản trong giai đoạn nghiên cứu.
- Đánh giá được thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bất
động sản tại huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-2014
- Đánh giá được công tác quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản
tại huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-2014
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất được một số giải
pháp góp phần phát triển và quản lý thị trường bất động sản tại huyện Lâm

Thao trong tương lai


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Các khái niệm
* Khái niệm về bất động sản
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “bất
động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã,
theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. (Lê Xuân
Bá, 2010) [1].
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài
sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những
tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước
cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động
sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý
của đất (Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể bất động
sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung.
Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền”
với những đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy
định những “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản,
nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể
hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi

đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai
và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm bất


5
động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất. (Lê Xuân Bá, 2010)
[1].
Theo Mc Kenzie and Betts.1996 trang 3: “Bất động sản bao gồm đất đai
và những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản, có thể có ba
khái niệm như sau:
Khái niệm 1: Bất động sản là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác
trên đất.
Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên
đất như thế nào thì được coi là bất động sản.
Khái niệm 2: Bất động sản là
1, Đất
2, Nhà và các công trình khác xây trên đất
Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di
dời được là bất động sản, có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà.
Khái niệm này tách nhà khỏi đất.
Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) bất động sản là
tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn
liền với nhà ở
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Khái niệm thứ 3 có ưu điểm:

- Một là: Bất động sản là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể
di dời được như là yếu tố số 1.
- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất,
vật xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do


ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn Thạc sỹ của mình, tôi xin được gửi lời cảm ơn
chân thành tới Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng Quản lý đào tạo sau đại học,
Khoa Tài nguyên và Môi trường và các Thầy cô giáo Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã nhiệt tình giúp đỡ và truyền đạt những kiến thức quý
báu cho tôi trong quá trình tham gia học tập và nghiên cứu tại Trường.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới Thầy giáo PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông đã
trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành
Luận văn tốt nghiệp.
Để hoàn thành tốt Luận văn này, Tôi cũng xin chân thành cảm ơn UBND
huyện Lâm Thao, Phòng Tài nguyên và Môi trường, các phòng ban thuộc
UBND huyện Lâm Thao, Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Phú Thọ, đã tạo
điều kiện giúp đỡ trong quá trình thu thập số liệu, tài liệu, nghiên cứu, góp ý
để hoàn thành Luận văn.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã
động viên, khuyến khích, tạo mọi điều kiện để tôi được học tập, nghiên cứu.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015
Tác giả

Lê Trọng Quảng

7
Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là tổ chức các quyền có liên quan
đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể.
Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô
hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách
độc lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trường Bất động sản là quan hệ giao
dịch mua bán bất động sản theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng
về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định.
(Nguyễn Đình Bồng, 2008) [3].
Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trường
nên có một số quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản.
Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một
bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành
Bất động sản được. Do đó đất đai bản thân nó là bất động sản đồng thời là yếu
tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị
trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hoá đất
đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá bất động sản. Do quan niệm khác nhau
về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trường nên có một số quan niệm
khác nhau về thị trường bất động sản. Có ý kiến cho rằng thị trường bất động
sản và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải
gắn với đất đai mới trở thành Bất động sản được. Do đó đất đai bản thân nó là
bất động sản đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác.
Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường
bất động sản và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá bất động
sản.( Vũ Thị Thu Trang, 2012) [25].
Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường bất động sản là thị
trường nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì
cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường.

8
Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường bất động sản là
hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu
(quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản
ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm
người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là
khái niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho
rằng thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho
thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo
quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc
điểm là hoạt động của thị trường Bất động sản ở hầu hết các nước đều được
điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp
và quản lý chặt chẽ của nhà nước. (Nguyễn Đình Bồng, 2008) [3].
1.1.2. Một số đặc điểm của thị trường bất động sản
1.1.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của Bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan
hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất
là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai
của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v... Chính vì
tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá
bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất
động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị
trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì
chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và
cùng xây theo một thiết kế (Phòng Quản lý thị trường bất động sản - Cục
Quản lý nhà - Bộ Xây dựng, 2011) [12].
1.1.2.2. Tính bền lâu

9
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời,
các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau
một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm
hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật
kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của Bất động sản.
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động
bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu
được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì
nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình
xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng.
Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản
thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ
vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới
đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của Bất động sản có liên quan đến tính chất sử
dụng của bất động sản đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn,
nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ
thông là trên 45 năm v.v... Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động
sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử
dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hoá bất động
sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. (Phòng Quản lý thị trường
bất động sản - Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng, 2011) [12].
1.1.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất
động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường
hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ
đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong

10
thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn
của Bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến (Lê Xuân Bá, 2010) [1].
1.1.2.4. Các tính chất khác
a. Tính thích ứng
Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động
sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được
những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của
người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh
và các hoạt động khác.
b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so
với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất
phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả
năng quản lý thích hợp và tương xứng.
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các
hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu
vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người
dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng,
tôn giáo, tâm linh v.v... chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản (Lê Xuân Bá,
2010) [1].
1.1.2.5 Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và cách tiếp cận, ta có thể phân loại thị
trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau (Nguyễn Thế Huấn, 2012)
[8].
- Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản, gồm có:

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT ....................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................... 3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................... 4
1.1.1. Các khái niệm ................................................................................ 4
1.1.2. Một số đặc điểm của thị trường bất động sản ............................... 8
1.1.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản .......................................... 12
1.1.4. Chức năng của thị trường bất động sản ....................................... 12
1.1.5. Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản .................................... 13
1.1.6. Các yếu tố chủ yếu của thị trường bất động sản ......................... 13
1.1.7. Vai trò của Nhà Nước trong công tác quản lý thị trường bất động sản .. 14
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ....................................................................... 15
1.3. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................... 19
1.3.1. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới và trong nước ...... 19
1.3.2. Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam ........................ 23
1.3.3. Thực trạng thị trường bất động sản tại tỉnh Phú Thọ ................. 25
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 32

12
+ Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng các công trình bất động sản
để bán hoặc là cho thuê. Thị trường cấp II là thị trường có sự tham gia của cả
Nhà nước và tư nhân. Nhà nước và tư nhân có thể cùng nhau xây dựng các
công trình bất động sản để bán hoặc là cho thuê
+ Thị trường cấp III: Là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại các
công trình đã được mua hoặc cho thuê. Là TT của tầng lớp dân cư với nhau.
- Phân loại theo mục đích sử dụng bất động sản chia ra làm 5 loại: Bất
động sản nhà ở dân cư; bất động sản thương mại dịch vụ, bất động sản văn
phòng, bất động sản công nghiệp và bất động sản nông nghiệp.
1.1.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động
sản đều hình thành và phát triển qua 4 giai đoạn: sơ khởi, tập trung hoá, tiền
tệ hoá và tài chính hoá. Mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá
trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị
trường khác (Quốc hội nước CHXNCN Việt Nam, 2006) [13].
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không
tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước (Nguyễn Thế Huấn,
2012) [9].
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
- Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông
tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản.
- Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính
và sự thay đổi có tác động tới nhiều thị trường khác trong nền kinh tế.
1.1.4. Chức năng của thị trường bất động sản
- Đưa người mua và người bán bất động sản đến với nhau.
- Xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch.

- Phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu.


13
- Phát triển bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. (Quốc
hội nước CHXNCN Việt Nam, 2003) [17].
1.1.5. Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài
sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị. (Quốc hội nước
CHXNCN Việt Nam, 2003) [14].
- TT BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý
giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách.
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu
bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn.
(Phòng Quản lý thị trường bất động sản - Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng,
2011) [11].
1.1.6. Các yếu tố chủ yếu của thị trường bất động sản
- Quyền mua bán bất động sản.
- Biện pháp để người mua và người bán bất động sản đến với nhau.
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến bất động sản
cho người mua: QSDĐ, QSHTS, liên quan đến BĐS. Nghĩa vụ về tài chính và
những tồn tại đối với người bán. Mối liên quan giữa BĐS của người bán với
các bất động sản liền kề và QHSDĐ của Nhà nước (Nguyễn Thế Huấn, 2012)
[8].
- Thoả thuận giá mua bán.

- Hình thức hợp đồng có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền BĐS tại cơ quan đăng ký BĐS.


14
- Biện pháp đảm bảo vay tiền bằng thế chấp mà BĐS là vật bảo đảm;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ thị trường BĐS.
1.1.7. Vai trò của Nhà Nước trong công tác quản lý thị trường bất động sản
Để khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường, không thể thiếu vai
trò của Nhà nước và đó là đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lí
của Nhà nước- một nền kinh tế được điều tiết thông qua tác động của "bàn tay
vô hình - thị trường" và "bàn tay hữu hình - Nhà nước" đảm bảo cho nền kinh
tế vận hành và phát triển lành mạnh. Thị trường bất động sản cũng không nằm
ngoài quy luật đó.
Cũng như đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói
riêng, Nhà nước có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển (duy trì và
trọng tài trong với tất cả các hoạt động của thị trường bất động sản); chức
năng thứ hai là chức năng phát triển (thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập
bất động sản tại các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc
gia v.v..) của các doanh nghiệp bất động sản của nhà nước). Để thực hiện
được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống các
công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường bất động sản như
công cụ luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch v.v.. nhằm giải quyết hài hoà các
mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường bất
động sản cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế bất
động sản và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế bất động sản
với giữ gìn môi trường sinh thái v.v.. (Nguyễn Thị Phương Thúy, 2010) [23].
Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản được thể hiện trên
các mặt chủ yếu sau:
- Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản;

- Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch (Quy hoạch xây dựng, quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội), tài chính, thuế...
thống nhất quản lí bất động sản theo pháp luật;


15
- Cung cấp dịch vụ công như thẩm định giá, tư vấn pháp luật v.v..
Nói tóm lại, bất động sản là một yếu tố quan trọng trong bất cứ một nền
kinh tế nào, nhưng không vì thế mà để quá nhiều tài nguyên đất nước đổ vào
lĩnh vực này được. Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của
nền kinh tế thị trường. Quản lý và phát triển tốt thị trường này, đặc biệt trong
mối quan hệ với thị trường tài chính sẽ góp phần phát huy nguồn lực to lớn để
phát triển kinh tế-xã hội. Những cơ sở khoa học trên đây về bất động sản và
thị trường bất động sản trên đây là những tiền đề quan trọng cho việc đề xuất
các giải pháp hữu hiệu cho thị trường bất động sản nước ta hiện nay trước xu
thế hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
Thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế -chính
trị, văn hóa, xã hội của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút
đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước. Sự
sụp đổ thị trường bất động sản tại một số nước đã gây hậu quả rất nặng nề cho
nền kinh tế - xã hội của những nước đó. (Lê Xuân Bá, 2010) [1].
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp năm 1992 đã sửa đổi, bổ sung năm 2001.
- Luật Tổ chức HĐND & UBND ngày 26/11/2003
- Bộ Luật dân sự năm 2005.
- Luật Đất đai năm 2013.
- Luật Nhà ở năm 2006.
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
- Luật Đầu tư năm 2005.
- Luật Doanh nghiệp năm 2005.

- Luật Xây dựng năm 2003
- Luật Đấu thầu năm 2005.
- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính
phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.