Thị trường bất động sản.định hướng và giảI pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.doc

Lời mở đầu
I_ sự cần thiết cuả đề tàI

Thị trờng bất động sản là một loại thị trờng quan trọng ,nhng ở Việt Nam mới đợc
hình thành và còn sơ sài.Bên cạnh thị trờng chính thức,
hoạt động của thị trờng bất động sản không chính thức đà và đang nổi lên nh một
thách thức đối với công tác quản lý nhà nớc và với toàn xà hội.Thị trờng bất động
sảnViệt Nam còn kém phát triển và có nhiều tồn tại.
Môi trờng pháp luật còn thiếu đồng bộ,nhiều văn bản cha phù hợp với thc
tế,,hơn70% giao dịch về bất động sản đợc thực hiện trên thị trờng bất động sản không
chính thức do việc hợp thức hoá mua bán ,chuyển nhợng bất động sản khá cao ,thủ tục
phức tạp
Thị trờng bất động sản không chính thức hoạt động mạnh làm cho thị tròng bất
động sản phát triển không lành mạnh luôn xảy ra hiện tợng căng thẳng giẳ tạo trong
quan hệ cung cầu về bất động sản,giá cả biến động mạnh.
Nhiều tổ chc kinh doanh dich vụ môI giới bất động sản hoạt động tự phát nằm
ngoài sự quản lý của nhà nớc.
Chính sách và cơ chế tài chính còn đơn điệu ,cha đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển
của thị trờng bất động sản.
Hậu quả của những yếu kém ,tồn tại trong hoạt động thị trờng bất động sản rất lớn
tới nền kinh tế nớc ta:đất đai bị sử dụng kém hiệu quả sai mục đích và vi phạm pháp
luật,nhiều loại bất động sản cha hoặc không chuyển đợc tài sản hợp pháp vì vậy không
phát huy đợc giá trị thực trạng lu thông ngân sách vừa thất thu vừa chịu sức ép chi rất
lớn.
Vì vậy để thúc sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản nớc ta hiện
mới trong giai đoạn sơ khai đòi hỏi phải có một hệ thống giải pháp toàn diện ®ång bé
lµ vÊn ®Ị mang tÝnh thêi sù vµ bóc xúc.
II_ mục tiêu của đề tài:

Hiểu rõ hơn về thị trờng bất động sản để đa ra các giải pháp góp phần phát triển thị
trờng bất động sản ở nớc ta .

III_ đối tợng nghiên cứu:

Thị trờng bất động sản.định hớng và giảI pháp phát triển thị trờng bất động sản ở
Việt Nam.
IV_ phơng pháp nghiên cứu:

Thu thập các tàI liệu tổng quan để rút ra những vấn đề cần nghiên cứu.
Kết cấu đề tài.

Ngoài phân mở đầu và kết luận đề tài có ba chơng :
Chơng 1:Tổng quan về thị trờng bất động sản.
Chơng2:Thực trạng thị tròng bất động sản nớc ta hiện nay .
Chơng3:Định hớng va giải pháp phát triển thị trờng bất động sản ở nớc ta.

1


ChơngI. Tổng quan về thị trờng bất động sản
I_khái niệm về thị trờng bấTđộng sản.

1.1 _

Khái niệm bất động sản

.

Có nhiều khái niệm khác nhau về thị trờng bất động sản.Tuy nhiên, có điểm tơng
đối thống nhất: Bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời
đợc.
Các khái niệm:

Theo một số khái niệm nớc ngoài:
Theo Bloombergcom Financial Glossary: Bất động sản là một phần đất đai và tất cả
tài sản vật chất gắn liỊn víi ®Êt”.
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996,p.3: “BÊt ®éng sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền
với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời đợc đợc quy
định bởi luật pháp.
Theo điều 181 của Bộ Luât Dân sự:
Bất động sản là những tài sản không di dời đợc bao gồm đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo qui định của
pháp luật
1.2_khái niệm thị trờng bất động sản.
Thị trờng bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hoá. Nh
vậy ở đâu, lúc nào, bất động sản cha trở thành hàng hoá, thì ở đó, lúc đó, cha có thị trờng bất động sản. Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hoá là sản xuất để
bán. Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua bán, trao đổi là có kinh tế thị trờng, mà chỉ
kinh tế hàng hoá phát triển đến một mức nhất định thì mới có kinh tế thị trờng. Nh
vậy thị trờng bất động sản là sự mua, bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức độ
cao, đó chính là thị trờng mua, bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc
gắn liền với đất đai.
Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trờng, nên có
nhiều quan điểm khác nhau về thị trờng bất động sản .
Tuy nhiên có thể đa ra khái niệm tổng quát về thị trờng bất động sản:
2


Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại

một

địa bàn nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Định nghĩa này vừa đơn giản,

vừa dễ hiểu, đồng thời nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trờng bất động
sản. Đó là thị trờng của các hoạt động giao dịch bất động sản nh: Chuyển nhợng, mua,
bán, cho thuê, thế chấp... trong phạm vi không gian và thời gian nhât định. Hoạt động
của thị trờng này tất yếu phải tuân theo qui luật của thị trờng, đồng thêi bao trïm u
tè ph¸p lt, tËp qu¸n, phong tơc của mỗi quốc gia.
II_ Đặc điểm của thị trờng bất động sản.
1_ Đặc điểm của hàng hoá bất động sản

Hàng hoá bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểm
chung của hàng hoá thông thờng, hàng hoá bất động sản còn có những đặc điểm sau:
1.1_ động sản là một hàng hoá có vị trí cố định và không thể di dời đợc

Đặc điểm này là do hàng hoá bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về
vị trí, về địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng thêm về số
lợng, diện tích.Mặt khác đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có
hạn chế và bị giới hạn về không gian. Đặc điểm này có ảnh hởng rất lớn đến thị trờng
bất động sản
1.2_ động sản là hàng hoá có tính lâu bền.

Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên
xem nh không thể bị huỷ hoại.Đồng thời các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có
thể tồn tại hàng trăm năm . Tuy nhiên cần phân biệt tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật
lý của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế châm dứt khi trong kiện thị trờng bình thờng và
trạng thái vận hành đều bình thờng mà chi phí sử dụng bất động sản ngang bằng với lợi
ích thu đợc từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế,
nó châm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lÃo hoá và h hỏng không thể tiếp tục
an toàn cho sử dụng. Chính vì tính lâu bền của hàng hoá bất động sản và do đất đai
không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng.
1.3_Hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và tính khan hiếm.

Đặc điểm này là do tính cá biệt và khan hiếm của ®Êt ®ai. TÝnh khan hiÕm cđa ®Êt
®ai lµ do bỊ mặt trái đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện
3


tích. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không thể di dời đợc nên hàng hoá bất
động sản cã tÝnh c¸ biƯt. Trong cïng mét khu vùc nhá kể cả hai mảnh đất ở cạnh nhau
đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trờng bất động sản cũng khó tồn tại
hai công trình hoàn toàn giống nhau, vì chúng có địa đIúm không gian khác nhau.
Chính vì vậy trên thị trờng bất động sản, vị trí và giá trị của mỗi bất động sản là khác
nhau.
1.4_Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nớc.

Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao
dịch về bất động sản tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế- xà hội do đó, các vấn
đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh mạnh mẽ của hệ thống các văn bản
pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai. Có thể nói,
hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ của hệ thống pháp luật. Bên cạnh đó,
Chính phủ các nớc đều rất quan tâm đến thị trờng bất động sản, luôn đIũu chỉnh các
chính sách về bất động sản, thị trờng bất động sản nhằm huy động các nguồn lực bất
động sản phục các mục tiêu phát triển kinh tế-xà hội.
1.5_Hàng hoá bất động sản mang nặng tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xà hội.

Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thờng khác. Nhu cầu về thị bất động sản của mỗi vùng, khu vực, quốc gia chịu
ảnh hởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân c sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xà hội,
thậm chí cả về tín ngỡng, tôn giáo, tâm linh... cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động
sản.
1.6_Hàng hoá bất động sản có tinh thích ứng.

Bất động sản là công trình, trong quá trình sử dụng đều có thể điều chỉnh công
năng sử dụng mà vẫn giữ đợc đặc trng của công trình đồng thời vẫn đảm bảo nhu cầu
sử dụng của ngời tiêu dùng trong việc thoả mÃn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanhvà các hoạt động khác.
1.7_Hàng hoá bất động sản chụi sự ảnh hởng lẫn nhau.

Bất động sản chịu ảnh hởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của bất động sản có thể bị tác
động của bất động sản khác. Đặc biệt Nhà nớc đầu t xây dựng các công trình kết cấu
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xà hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và
các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế việc xây dựng công trình này
làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tợng phæ biÕn.
4


1.8_Hàng hoá bất động sản tuỳ thuộc vào năng lực quản lý.

Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng
hoá thông thờng khác. Việc đầu t xây dựng công trình xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi
cần có khả năng quản lý thích hợp .
2. Đặc điểm của thị trờng bất động sản:

Hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, vì vậy thị trờng bất động sản là thị trờng giao dịch hàng hoá đặc biệt nên có một số đặc điểm riêng nh sau:
2.1_Thị trờng bất động sản không phải là thị trờng giao dịch bản thân bất động

sản mà là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
Thị trờng bất động sản là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích có đợc từ việc sở hữu
đất đai. Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi, ngời có quyền sở hữu đất
không sử dụng đất nh các hàng hoá thông thờng khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là
các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản
quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trờng bất động sản. Chính vì vậy, giá đất

một bộ phận quan trọng của giá bất động sản không phản ánh giá trị của hàng hoá đất
đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất và hiệu quả vốn đầu t vào
đất.
2.2_Thị trờng bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.

Bất động sản là loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chụi
ảnh hởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tập quán, tâm lý, thị hiếu
của mỗi vùng lại khác nhau. Chính vì vậy hoạt động của thị trờng bất động sản mang
tính vùng.
Mặt khác, thị trờng bất động sản mang tính không tập trung mà trảI rộng ở mọi
vùng trên đất nớc, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xà hội khác
nhau, mật độ dan số lại không đều. Do đó nhu cầu về bất động sản khac nhau về số lợng, kiểu cách, mẫu mÃ, chất lợng, dẫn đến sự khác nhau về qui mô và trình độ phát
triển của thị trờng bất động sản.
2.3_Thị trờng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

Bất động sản muốn trở thành hàng hoá và thực hiện giao dịch trên thị trờng phải
chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản. Pháp
luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản nh mau, bán, thế chấp, góp vốn...
5


Đồng thời pháp luật còn qui định hợp đồng dân sự về bất động sản. Việc cung cấp
thông tin về bất động sản cũng phải tuân thủ qui định của Nhà nớc về và pháp luật.

2.4_Thị trờng bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhng thờng là một thị trờng
không hoàn hảo.

Tuy thị trờng bất động sản có nội dung phong phú, nhng trên thực tế, thị trờng bất
động sản là thị trờng không hoàn hảo. Thị trờng bất động sản phụ thuộc vào điều kiện
đặc trng của vùng, địa phơng, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xÃ

hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phơng, mỗi cộng đồng khác
nhau.Chính vì vậy mà giao dịch và thực hiện giao dịch thờng không hoàn hảo. Có giao
dịch ở địa phong này đà xuất hiện nhng tại địa phơng khác lại cha xuất hiện, cá biệt
hơn có gaio dịch cùng loại nhng ở địa phơng khác nhau lại tiến hành khác nhau. Thông
tinvà yếu tố cấu thành thị trờng là không hoàn hảo. Nguyên nhân là do bản thân hiện
vật của từng bất động sản chỉ phản ánh tình trạng vật chất của bất động sản đó. Bản
thân vật chất của bất động sản không phản ánh đợc tính pháp lý về quyền sở hữu bất
động sản của ngời đang có bất động sản, đó là những thông tin, yếu tố mà ngời thuê,
mua, nhận thế chấp, nhận góp vốn liên doanh... cần nắm bắt, am hiểu.
2.5_Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản.

Mọi hàng hoá đa ra thị trờng, khi đựơc thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà
sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lợng cung nhanh chóng. Tuy nhiên, khi cầu
về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trờng không thể phản ứng tăng
nhanh chóngnh các hàng hoá thông thờng khác. Bởi vì việc tăng cung hàng hoá bất
động sản cần thời gian và khó khăn hơn hàng hoá thông thờng. Việc tạo ra hàng hoá
bất động sản, các công trình xây dựng đòi hỏi tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông
tin về đất đai, chuyển nhợng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công... Thủ
tục pháp lý để chuyển nhợng đất đai, bất động sản thờng là phức tạp. Bên cạnh đó, bất
động sản là hàng hoá có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu t lớn.
2.6_Giao dịch trên thị trờng bất động sản cần đến các loại t vấn chuyên nghiệp trình độ
cao.

Bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn. Mặt khác, giá cả bất động sản chịu sự tác
động phức tạp của nhiều yếu tố. Đồng thời, thông tin trên thị trờng khá phức tạp và
không hoàn hảo. Chính vì vậy khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi cần cã sù
6


tính toán kỹ lỡng, đòi hỏi phải thông qua t vấn của các chuyên gia môi giới, định giá

bất động sản có chuyên môn thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trờng. Hoạt
động của các tổ chức môi giới có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trờng
phát triển.
2.7. Thị trờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn.

Hàng hoá bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn, do đó các hoạt động giao dịch,
đầu t kinh doanh trên thị trờng bất động sản đều có nhu cÇu rÊt lín vỊ vèn. Mét phÇn
nhu cÇu vỊ vèn cho hoạt động đầu t, kinh doanh bất động sản đợc huy động trên thị trờng. Đồng thời một lợng vốn huy động trên thị trờng tài chính đợc đầu t trên thị trờng
bất động sản- một lĩnh vực đầu t đợc a chuộng.
III_ Vai trò của thị trờng bất động sản.

Thị trờng bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh
tế _ xà hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c. Vai trò của
thị trờng bất động sản đợc biểu hiện trên các mặt:
3.1.

Thị trờng bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất.

Thị trờng bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng việc
phát triển kinh doanh bất động sản, vì chính ở đây xuất hiện các nhu cầu về bất động
sản, từ đó đòi hỏi xà hội không ngừng phát triển bất động sản.Thị trờng là nơi chuyển
hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chun cđa
vèn, sù ph¸t triĨn cđa kinh doanh bÊt động sản. Thị trờng bất động sản góp phần tạo
điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và định
hớng phát triển kinh tế ở mỗi địa phơng và ở tầm quốc gia. Thị trờng bất động sản còn
là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản, tiêu dùng cho sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho các hoạt động của đời sống kinh tế- xà hội, cầu nối giữa
xây dựng, mua bán, thuê mớn, thế chấp bất động sản. Thị trờng bất động sản thúc đẩy
việc sư dơng tiÕt kiƯm trong s¶n xt kinh doanh, nhÊt là ngời có nhu cầu sử dụng bất
động sản phải cân nhắc để đảm bảo chi phí về bất động sản là tối thiểu nhất là trong

tổng chi phí sản xuất kinh doanh.
3.2.

Thị trờng bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu t phát triển.

Thị trờng bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng đầu t cho tàI sản cố định
của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lợng tàI sản này đòi hái ph¶i cã nguån vèn
7


đảm bảo. Đồng thời phát triển thị trờng bất động sản đợc biểu hiện bằng hai cách: Tăng
khối lợng hàng hoá bất động sản giao dịch trên thị trờng và mở rộng phạm vi các quan
hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp làm tăng lợng giao dịch cũng
là làm tăng số lợng hàng hoá do đó tăng tốc độ chu chuyển của vốn. Thế chấp bất động
sản để vay vốn đà làm nhân đôi giá trị của bất động sản. Bên cạnh đó bất động san còn
dùng góp vốn liên doanh, thu hút nguồn vốn đầu t.
3.3.Phát triển thị trờng bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà
nớc.

Các giao dịch trên thị trờng bất động sản đều phải có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nớc
do đó làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc.
3.4.

Phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng thị trờng và quan hệ đối ngoại.

Thị trờng bất động sản thuộc tổng thể các thị trờng trong nền kinh tế quốc dân, cã
quan hƯ mËt thiÕt víi thÞ trêng vèn, thÞ trêng lao động, thị trờng hang hoá. Do đó phát
triển thị trờng bất động sản ảnh hởng trực tiếp đến sự mở rộng và phát triển của các thị
trờng khác.
Phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, trong điều

kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trờng nói chung và thị trờng bất
động sản nói riêng không còn bó hẹp trong phạm vi một quốc gia. Thị trờng bất động
sản páht triển vợt khỏi một quốc gia tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nớc ngoài tham
gia giao dịch bất động sản trên lÃnh thổ mỗi nớc và tạo điều kiện cho đầu t phát triển,
góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại.
3.5.

Thị trờng bất động sản ảnh hởng đến sự ổn định xà hội.

Thị trờng bất động sản giữ vị trí quan trọng đối với sự ổn định xà hội, nó đều gắn
với chính sách đất đai của một quốc gia. Thị trờng bất động sản phát triển lành mạnh
tức là chính sách đất đai phù hợp, xà hội ổn định. Ngợc lai sẽ làm cho giá cả lên xuống,
đầu cơ, lũng đoạn giá cả làm cho xà hội thiếu ổn định .
3.6.

Thị trờng bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân.

Thị trờng bất động sản phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ,
nâng cao chất lợng các công trình, cho nhu cầu văn hoá, xà hội thể thao, giao tiếp của
cộng đồng Thị trờng bất động sản vận động là kết quả của sự tác động tơng tác của
yếu tè cung cÇu .

8


Thị trờng bất động sản phát triển ảnh hởng đến sự phát triển của thị trờng hàng hoá,
thị trờng vốn. Góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trờng đáp ứng nhu cầu
nhiều mặt của đời sống con ngời.
3.7.

Phát triển thị trờng bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi

mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản.

Thông qua hoạt động và phát triển của thị trờng bất động sản, Nhà nớc tiếp tục đổi
mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai. Vì chi thông qua thị trờng bất động sản,
các giao dịch về dân sự đất đai mới đợc thực hiện, thông qua thị trờng sẽ bộc lộ những
không phù hợp thực tiễn của chính sách đất đai, bộc lộ những không phù hợp trong
quản lý, giúp Nhà nớc đổi mới công tác quản lý nhằm tạo đIũu kiện cho quan hệ đất
đai đợc thực hiệ đợc hợp thức hoá, khắc phục thị trờng không chính thức. Thị trờng bất
động sản còn xác lập quan hệ giữa Nhà nớc và ngời sở hữu bất động sản trên cơ sở đó
bổ sung, hoàn thiện cơ chế chinh sách và hoàn thiẹn công tác quản lý đất đai.

ChơngII:thực trạng thị trờng bất động sản ở nớc ta.
I_ kháI quát thị trờng bất động sản nớc ta.
1_ thị trờng bất động sản nớc ta trớc năm 1993.

Sau cách mạng tháng 8-1945 đến 1980 ,đất đai ,bất động sản ở nớc ta thuộc sở hữu
t nhân,sở hữu cộng đồng ,sở hữu của tổ chức ,sở hữu của nhà nớc .do đó ,hoạt động
giao dịch mua bán ,thuê mớn ,cầm cố đất đai,nhà cửa diễn ra bình thờng .sau cảI cách
ruộng đất .các giao dịchtrên thực tế vẫn đợc thực hiện nhng không phổ biến.cách
thứcvà thủ tục chuyển nhợng ,mua bán đợc thực hiện theo truyền thống tập quán của
cộng đồng.các bên tham gia giao dịch tự tìm đén nhau va tự thoả thuận giá cả.trong
giao đoạn này nhà nớc vẫn thừa nhận và làm thủ tục choc ac giao dịch ,vẫn thu lệ phí
trớc bạ khi đăng ki quyền sở hữu nhà,đất,thị trơng bất động sản trong giai đoạn naỳ là
thị trờng tự phát theo yêu cầu của thực tế ,cha có khung pháp luật,cha có các tổ chức
kinh doanh ,môi giới ,dịch vụ bất động sản.
Hiến pháp 1980 qui định đát đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua
bán đất đai do đó nhà nớc không ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trờng
bất động sản .quan hệ chuyển dịch ,mua bán đất đai,thuê mớn ,cầm cố t năm 1980 đến

đầu thập kỉ 90 không đợc thừa nhận .tuy nhiên cugn với quá trình đổi mới chuyển sang
nền kinh tế thị trờng ,,yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng kinh
tế ,xây dựng và phát triển sản xuất công nghiệp ,thơng nghiệp ,dịch vụthuộc các
9


thành phần kinh tế ngày một gia tăng ,phát sinh nhu cầu giao dịch về bất động sản .tuy
nhiên trên thực tế các giao dịch diễn ra trong thị trờng ngầm không đợc pháp luật qui
định.hiện tợng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở ,đầu cơ nâng giá ,hạ giá là khá
phổ biến ,không tuân thủ những qui định của pháp luật về đất đai .việc giao đất ,phân
đất không đúng them quyền diễn ra khá phổ biến ở hầu hết các vùng ngoại thành đô
thị ,các khu vực ven đờng giao thông ,các trung tâm công nghiệp , thơng mại ,dịch vụ
làm nảy sinh nhiều vu khiếu kiện về đất đai .vì vậy giai đoạn này ,thị trờng bất động
sản còn là thị trờng ngầm và đợc hình thành một cách tự phát.
2_thị trờng bất động sản nớc ta từ năm1993 đến nay.

Hiến pháp năm 1992 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,nhà nớc thống nhất
quản lý theo pháp luật,đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả .trên cơ sở hiến
pháp,luật đất đai năm1993 khẳng định:nhà nớc giao đất sử dụng ổn định lâu dàI cho
tổ chức ,hộ gia đình ,cá nhân ,cho phép hộ gia đình ,cá nhân đợc chuyển đổi chuyển
nhợng cho thuê thừa kế,thế chấp;nhà nớc thừa nhận đất có giá,quyền sử dụng đất đai là
một loại hàng hoá đặc biệt.tiếp đó,bộ luật dân sự năm1995 ra đời ,tạo cơ sở pháp lý
cho sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản.
Tuy mới hình thành nhng thị trờng bất động sản đà có những thành tựu đáng kể,tuy
nhiên vẫn còn những hạn chế khiếm khuýêt cả về công tác quản lý nhà nớc và hoạt
động của thị trơng.theo ớc tính có 30% số giao dịch là đợc đang kí ,chủ yếu thực hiện
thông qua các tổ chức nh:nhà nớc giao đất ,cho thuê;bán nhà thuộc sở hữu nhà nớc cho
ngời đang thuê;thế chấp;góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất.70%là sốgiao dịch đợc thực hiện trao tay và do UBND xà ,phờng ,thị trấn xác nhận.đặc biệt
trong mấy năm gần đây,thị trờng bất động sản hoạt động rất sôi độngtạo thị trờng giá
ảo, giá cả tăng nhanh khiến quan hệ cung cầu không ổn định.nhng từ năm ngoáI đến

nay thị trơgn bất động sản rơI vào tình trạng đóng băng vì vậy cần có giải pháp để
ổn định và phát triển thị trờng bất động sản.
II-thành tựu của thị trờng bất động sản.

Thị trờng bất động sản phát triển đà góp phần thu hút đợc đáng kể các nguồn vốn
vào đầu t phát triển sản xuất kinh doanh trên nhiều lĩnh vực ,thị trờng bất động sản
phát triển thúc đẩy tốc độ phát triển đô thị ,cải thiện một bớc quan trọng nhu cầu về
chỗ ở của nhân dân,góp phấnvào chủ trơng kích cầu của chính phủ;thông qua thực tế
phát triển và vận hành thị trờng bất động sản ,các thể chế kinh tế từng đợc hoàn thiện
phục vụ yêu cầu của xà hội nh:góp phần thúc đẩy sản xuấtvì thị trờng bất động sản là
nơI thực hiện táI sản xuất ,là nơi chuyển hoá vốn từ hình thể hiện vật sang giá trị ,là
nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn ,sự tăng trởngcủa kinh doanh bất động
sản;góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại vì thị trờng bất động sản phát triển vợt khỏi
một quốc gia chẳng những tạo điều kiện cho tổ chức ,cá nhân nớc ngoài tham gia giao
dịch trên lÃnh thổ mà còn tạo điều kiện cho họ đầu t phát triển sản xuất và họ cũng có
thể c trú, sinh sống
III-hạn chế của thị trờng bất động sản.

Thị trờng bất động sản cha hoàn chỉnh,nhiều thành tố của thị trờng hình thành tự
phát cha có quy định của nhà nớc,nhiều thành tố đà có nhng cha hoàn thiện.cung cầuluôn ở tình trạng mất cân đối quá lớn cả về số lợng lẫn chủng loại bất động sản .céng
10


với tinh trạng đầu cơ bất động sản làm tăng nhu cầu ảo đẩy giá bất động sản cao hơn
thực tế ,gây ảnh hởng thu hút đến đầu t phát triển kinh tế và tác động trc tiếp đến khả
năng cảI thiện chỗ ở của phần lớn ngời có thu nhập thấp ,làm tăng khoảng cách giàu
nghèo và nảy sinh các vấn đề xà hội phức tạp.các giao dịch thơng không chính thức
bởi thủ tục giao dịch quá phức tạp va thuế chuỷên nhợng quá cao nhiều tiêu cực
xaỷ ra.theo báo tiền phong ngày 15-7-2000tiêu cực ở một xà trong công tác giao,bán
quyền sử dụng đât tỉnh Nghệ An phê dut khu ®Êt tai x· Qnh Hång víi tỉng diƯn

tÝch 37.543m2 để bán cho 157 căn hộ xây nhà ở.lÃnh đạo xà đà luồn lách để bán tới
42.760m2 ,giao tráI thảm quyền 5.000m2,thu hơn 4 tỷ đồng mới nộp ngân sách 1 tỷ
đồng .sự việc vỡ lở ,ban kiểm tra huyện uỷ cho rằng đây là hiện tợng chung của xà hội
nên đà bỏ qua.
Theo báo đầu t ngày 13-01-2001số lợng các trờng hợp sử dụng đất cha co quy
hoạch chi tiÕt hiƯn chiÕm 70%tỉng sè diƯn tÝch sư dơng đất tại đô thị.
Hoăc tại Hà Nội đang có hàng trăm cơ sở môi giới nhà đất hình thành mà không có
đăng ký. Tuy nhiên cơ quan nào đợc chỉ định làm việc này:
Phòng kinh tế quận Ba Đình trả lời:cha đợc giao.
Sở địa chính nhà đất trả lời:không có chức năng.
Chi cuc quản lý thị trơng trả lời:nhà đất không năm trong pham vi điều chỉnh của
luật thơng mại do vậy chi cục không làm nhiệm vụ đang ký này.
Cơ quan thuế trả lời:không có chức năng.
Tóm lại thị trờng bất động sản con rẩt nhiều hạn chế ,yếu kém,ảnh hởng lớn đến nền
kinh tế nớc ta hiện nay.
IV_những vấn đề đặt ra.

Đứng trớc tình hình phát triển của thị trờng bất động sản hiện nay cũng nh nhằm
khai thác sử dụng hiệu quả các loại bất động sản,đặc biệt là bất động sản nhà đất thuộc
sở hữu toàn dân,phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai và công trình trên đất để phát triển
kinh tế _xà hội,phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá -hiện đại hoá đất nớc.thu hutcác
nguồn lực của xà hội,khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu t phát triển
hàng hoá bất động sản,đặc biệt là đầu t xây dựng các công trình sản xuất kinh
doanh,các công trình kỹ thuật,hạ tầng xà hội.góp phần hình thành đồng bộ các loại thị
trờng cùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trờng định hớng xà hội chủ nghĩa và hội
nhập quốc tế.Nhà nớc chủ động đinh hớng,điều tiết và kiểm soát để ổn định ,phát triển
thị trờng bất động sản,khắc phục tình trạng tự phát,đầu cơ đất đai.

11

ChơngIII: định hớng và giảI pháp phát triển thị trờng bất

động sản ở VIÊT NAM .

I_định hớng phát triển thị trờng bất động sản ở việt nam.
1 _ Huy độngnguồn lực to lớn về bất động sản cho phát triển kinh tế xả hội.

Do tính sơ khai của va khiếm khuyết của thị trơngbất động sản(bđs)cung làm
hạn chế các chủ thể và số lơngbđs tham gia giao dịch trên thị trơng.do đó ,một lợng lớn
tàI sản là bđs không trở thành hàng hoá để tham gia giao dịch chính thức ,đáp ứng nhu
cầu rất lớn về bđs .chính vì vậy ,việc đề ra giảI pháp phát triển thị trợng bđs phai nhằm
mục tiêu huy động các nguồn lực to lớn về bđs để phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế
_xà hội.
2_ nâng cao hiệu quả sử dụng bất động sản.

Một lợng lớn bđs,chủ yếu là đất đai,nhà xởng và trụ sở làm viêc của các đơn vị
hành chính sự nghiệp ,DNNN TạI các khu trung tâm thơng mại ,dịch vụ của các đô thị
lớn đang bị sử dụng lÃng phí ,kém hiệu quả nhng do quy định pháp lý nên không thể
chuyển nhợng,cho thuê ,góp vốnVì vậy viêc đề ra các giải pháp khuyến khích sự
phát triển của thị trơng bđs sẽ đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng bđs của
nền kinh tế.
3_ tăng cờng công tác quản lý nhà nớc về bđs ,hình thành va phát triển thỉ trờng
bđs chính thức.

Thị trờng bđs có nhiều nhiễn biến phức tạp ,hoạt động thiếu lành mạnh,đà nhiễn
ra hai cơn sôt lớn:sốt năm1993,đóng băng vào thời kỳ 1997-1999,sốt từ giữa năm
2000 đến hết quý I/2000, nó cha đng những nguy cơ tiềm ẩn đối với sự phát triển của
nền kinh tế-xà hội.mặt khác thị trờng bđs nớc ta còn sơ khai ,thị trơng không chính
12

thức hoạt động mạnh nằm ngoài sự quản ly của nhà nớc .vì vậy cần đề ra giải pháp tăng
cờng công tác quản lý nhà nớc ,hạn chế thị trờng không chính thức và phát triển thị trờng chính thức.
4_ khuyến khích sự phát triển của thị trờng bđs,đồng thời đảm bảo công bằng kinh tế.
Việc phát triển thị trờng bđs là vấn đề có ý nghĩa kinh tế-xà hội sâu sắc và nhăm
mục đích tạo điều kiện cải thiện đời sống nhân dân .Mặt khác các cơn sốt về giá cả bất
động sản tạo cơ hội cho một số ít cá nhân , tổ chức giàu lên nhanh chóng trong khi đó
phần lớn nhân dân lao động lại khó khăn trong việc cải thiện điều kiên sống gây phân
hoá và bất bình đẳng xà hội . Vì vậy giải pháp đề ra phải góp phần đảm bảo công bằng
xà hội trong việc thoả mÃn về nhu cầu bất động sản.
II_giải pháp phát triển thị trờng bất động sản ở việt nam.

Thị trờng bđs chịu tác động tổng hợp của nhiều yếu tố kinh tế ,luật pháp ,chính
trị ,xà hộichính vì vậy ,để thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trờng bđs nớc
ta hiện trong giai đoạn sơ khai ,đòi hỏi phải có một hệ thống giải pháp đồng bộ.
1_ Hoàn thiện môi trờng pháp lý.

Để toạ hành lang pháp lý thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trờng bất
động sản, nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhà nớc đối với hoạt động của thị trờng bất động sản, hệ thống văn bản pháp luật về hoạt động của thị trờng bất động sản
phải đợc hoàn thiện.
1.1 Mở rộng đối tợng đợc tham gia vào giao dịch trên thị trờng bất động sản.
Mở rộng đối tợng tham gia giao dịch mua bán bất động sản, chuyển nhợng quyền
sử dụng đất. Để mở rộng đối tợng này, pháp luật hiện hành về đất đai phải đợc sửa đổi,
bổ sung, mở rộng đối tợng đợc quyền mua bán bất động sản, chuyển nhợng và nhận
chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Trong thời gian tới, các tổ chức kinh tế trong nớc,
các đơn vị hoạt động sự nghiệp, các tổ chức xà hội, tổ chức xà hội nghề nghiệp, nếu có
nhu cầu đợc mua bán nhà, công trình và chuyển nhợng, nhận chuyển nhợng qun sư
dơng ®Êt . TiÕp ®ã tõng bíc më réng cho các đối tợng khác và đi đến không hạn chế
đối tợng. Riêng đối với các tổ chức, cá nhân nớc ngoài nên hạn chế thời gian sử dụng

đất mà không khống chế phạm vi ở một số địa phơng, khu vực cụ thể để đảm bảo an
ninh, quốc phòng, quản lý xà hội, quản lý đất đai.
Mở rộng đối tợng tham gia giao dịch cho thuê, thế chấp bất động sản và quyền sử
dụng đất. Hiện nay các đối tợng tham gia giao dịch này còn bị hạn chế. Vì vậy pháp
luật về bất động sản cần đợc sửa ®ỉi, bỉ sung theo híng më réng ®èi tỵng tham gia.
Cần cho phép các tổ chức kinh tế đợc nhà nớc giao đất hoặc cho thuê đất không phân
13


biệt đà trả tiền thuê đất hay không trả tiền thuê đất, đều đợc phép thế chấp giá trị quyền
sử dụng đất, đợc phép cho thuê lại. Đồng thời cho phép các đơn vị hoạt động sự nghiệp
kinh tế, nếu co dôi d bất động sản đều đợc quyền cho thuê và thế chấp bất động sản để
vay vốn, Nhà nớc xử lý phân phối hợp lý phần thu đợc từ cho thuê bất động sản của các
đơn vị sự nghiệp để đảm bảo lợi ích của các đơn vị và của Nhà nớc
1.2 Giảm bớt các hạn chế và điều kiện để đợc tham gia giao dịch bất động sản.
Cho phép tổ chức, cá nhân đợc quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế
chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất không cần có giấy chøng nhËn
qun sư dơng ®Êt nÕu cã giÊy tê chøng minh có đủ điều kiện đợc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đợc UBND xÃ, phờng,xác nhận là đang sử dụng không có tranh chấp. Sau khi các giao dịch đợc thực
hiện, cơ quan nhà nớc có thẩm quyền sÏ cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt cho
ngêi nhận chuyển nhợng, ngời cho thuê đất, ngời dùng bất động sản làm tài sản thế
chấp, góp vốn liên doanh. Bỏ qua điều kiện cụ thể đối với từng loại đất khi chuyển đổi,
chuyển nhợng, cho thuê, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Tăng cờng giao dịch có đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nớc.
Theo quy định hiện tại có nhiều giấy tờ phiền phức trong quá trình quản lý bất động
sản. Do đó cần bỏ quy định việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất, bất động sản phải đợc cơ quan quản lý Nhà nớc có thẩm quyền cho phép, thay vào đó pháp luật cần có quy
định bắt buộc ngời chuyển nhợng và nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất, bất động
sản phải đăng ký chuyển nhợng. Theo đó hai bên giao dịch tự ký hợp đồng dân sự và
đến đăng ký giao dịch tại một cơ quan do nhà nớc quy định. Cơ quan này có trách
nhiệm đăng ký giao dịch bất động sản, qua đó hạn chế bớt thủ tục phiền hà, thúc đẩy

thị trờng bất động sản chính thức phát triển.
2_Đổi mới công tác quản lý Nhà nớc về hoạt động của thị trờng bất
động sản.

2.1 Hình thành cơ quan quản lý đăng ký giao dịch bất.động sản.
Để nâng cao hiệu lực của công tác quản lý nhà nớc về hoạt động của thị trờng bất
động sản, trớc hết cần tổ chức lại hệ thống cơ quan quản lý nhà nớc về bất động sản.
Cần lựa chọn một trong các cơ quan: Địa chính, xây dựng, toà án kinh tế hoặc thành
lập một tổ chức mới chuyên trách đảm nhận việc dăng ký giao dịch bất động sản. Tổ
14


chức chuyên trách này đợc giao đầy đủ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách
nhiệm để quản ký việc giao dịch bất động sản thay thế cho nhiều thủ tục hành chính
theo quy định hiện hành. Bớc đầu, cơ quan này đợc thành lập tại các thành phố, thị xÃ,
thị trấn. Hệ thống cơ quan này cần có đủ cán bộ, phơng tiện, kinh phí cần thiết để triển
khai các công việc đăng ký tài sản, cập nhật sự thay đổi về bất động sản, cung cấp
thông tin về bất động sản cho các đối tơng cần mua, bán, tranh chấp, khiếu kiện, xử lý
về bất động sản.
2.2 Đổi mới công tác qui hoạch.
Hệ thống văn bản qui hoạch cần phải đợc hình thành nh một công cụ để Nhà nớc
quản lý đất đai và xây dựng. Theo đó, quy trình lập, thông qua các loại văn bản qui
hoạch cần đợc sửa đổi, bổ sung, đồng thời xác lập một cơ quan đầu mối chịu trách
nhiệm về tính thống nhất trong hệ thống các văn bản qui hoạch và quản lý việc thực
hiện qui hoạch. Công tác qui hoạch cần phảI đợc đổi mới theo hớng vừa đáp ứng đợc
nhu cầu về đầu t kinh doanh bất động sản ngày càng tăng ở các đô thị, vừa tạo đủ điều
kiện cho việc tăng cờng quản lý đầu t và phát triển các đô thị. Đồng thời, tính pháp lý
của văn bản qui hoach cần đợc nâng cao, nhất là các văn bản không do Thủ tớng Chính
phủ phê duyệt. Cần ban hành cơ chế để ngời dân và tổ chức có lợi ích và trách nhiệm
trong vùng qui hoạch đợc tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điểu chỉnh

qui hoạch. Các thông tin cần thiết về qui hoạch cần có hình thức phổ biến phù hợp cho
mọi ngời biết và tuân thủ. Việc quản lý và thanh tra tuân thủ qui hoạch cần đợc tăng cờng và củng cố, đồng thời có biện pháp cơng quyết trong cỡng chế.
2.3 Tăng cờng quản lý đất, bất động sản công.
Quĩ đất, nhà xởng của các doanh nghiệp Nhà nớc, trụ sở làm việc và quĩ đất của
các cơ quan nhà nớc và lực lợng vũ trang nếu sử dụng kém hiệu qua cần phải đợc xử lý.
Đối với những diện tích đất, trụ sở làm việc đang đợc sử dụng đúng mục đích tai các tổ
chức nhà nớc thì tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong đó có quyền
sở hữu các tài sản gắn liền với đất) cho các tổ chức này.
Đối với những diện tích để hoang hóa đà vợt quá giới hạn cho phép về thời gian thì
Nhà nớc thu hồi lại, việc thu hồi này không cần sự đồng ý của tổ chức có đất và cơ
quan cấp trên của tổ chức này. Đối với những diện tích đất và nhà đà và dang bị tổ chức

15


quản lý đem bán hoặc cho thuê, chuyển nhợng sai qui định thì phải xử lý sai phạm
và có biện pháp giải quyết hậu quả.
2.4 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để thúc đẩy thị trờng bất động sản chính thức phát triển, Nhà nớc cần thực hiện
đầy đủ trách nhiệm của mình trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở
hữu nhà công việc này có các giải pháp:
-

Chấp nhận những sai sót và hệ quả do buông lỏng quản lý trong những năm qua về

nhà, đất.
-

Khắc phục tính đa mục tiêu của công tác này, không gắn việc thu thuế, thu tiền sử

dụng đất vào việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.
- Thực hiện việc cấp một loại giấy chứng nhận thấy vì cấp hai loại nh hiện nay đối với

đất gắn liền với nhà.
-

Qui định linh hoạt các điều kiện để đợc cấp giấy chứng nhận ở các cấp độ khác

nhau tuỳ theo thực trạng về hồ sơ và cấp cho tất cả các đối tợng đang có nhà, không có
tranh chấp.
-

Nếu bộ máy công bị quá tải trong việc cấp giấy chứng nhận này thì một số công

việc có thể giao cho các tổ chức t thực hiện nh: Đo đạc, lập bản đồ.
2.5_Hoàn thiện chính sách giá.

Hiện nay tồn tại hệ thống hai giá đà làm nảy sinh nhiều tiêu cực do sự vận dụng
tuỳ ý của các cơ quan có thẩm quyền và duy trì cơ chế xin- cho trong các giao dịch
về đất đai, kìm hÃm việc mua bán và thanh lý những tài sản thuộc sở hữu Nhà nớc đÃ
làm cho một số ngời kiếm lợi riêng. Để đổi mới công tác quản lý nhà nớc về giá theo
hớng khuyến khích sự phát triển của thị trờng bất động sản và nâng cao hiệu quả quản
lý nhà nớc về bất động sản, cơ chế quản lý giá cần đổi mới nh sau:
-

Khung giá bất động sản do Nhà nớc ban hành chỉ áp dụng trong phạm vi giao dịch

giữa Nhà nớc với các tổ chức cá nhân trong việc giao, bán, khoán và cho thuê bất động
sản, bồi thờng và hổ trợ giải phóng mặt bằng. BÃi bỏ qui định bắt buộc các bên không
phải là nhà nớc tham gia giao dịch trên thị trờng bất động sản phảI tuân thủ khung giá

qui định của Nhà nớc.

16


- Hình thành và đa vào hoạt động các trung tâm định giá bất động sản. Các trung tâm
thẩm định giá dới dạng các công ty t vấn về định giá đất và các công trình gắn liền với
đất hoạt động theo qui chế chung và đáp ứng các nhu cầu sử dụng khác nhau theo
nguyên tắc hởng phí dịch vụ. Đồng thời, cần có hệ thống cấp chứng chỉ cho các chuyên
gia định giá theo phơng pháp thông dụng trên thế giới.
- Đối với các lô đất có vị trÝ thn tiƯn, cã nhiỊu lỵi thÕ, cho phÐp chÝnh quyền địa
phơng thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm nâng cao
hiệu quả dụng đất và tăng thu ngân sách.
3 _ Hoàn thiện hệ thống thông tin về bất động sản.

Việc hình thành một hệ thống thông tin thờng xuyên về thị trờng bất động sản
cho phép thị trờng hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu quả hoạt
đ

ộng của thị trờng và có thể giảm nguy cơ nền kinh tế bong bóng do đầu cơ quá

mức vào bất động sản. Để phát triển hệ thống thông tin cần một số giải pháp.
- Thực hiện đa dạng hoá, công khai hoá, minh bạch hoá thông tin, theo đó đa thông
tin về pháp luật, cơ chế chính sách, qui hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý và
phát triển thị trờng bất động sản vào mạng đIện tử của Chính phủ, Bộ xây dựng, Bộ tài
chính, Tổng cục địa chính, UBND (thành phố, thị xÃ, quận) khuyến khích các tổ chức
kinh doanh đa các thông tin về giao dịch bất động sản lên các phơng tiện thông tin đạI
chúng và các trang WEB của mình.
-

Xoá bỏ các cản trở trong việc hành nghề của các chuyên gia, khuyến khích việc

hình thành các hiƯp héi nghỊ nghiƯp, tiÕn tíi chun mét sè chøc năng công sang cho
các tổ chức t, hội nghề nghiệp thực hiện. Đa dạng hoá hình thức cung cấp thông tin và
t vấn cần thiết về pháp luật, qui hoạch, kế hoạch, chính sách, cung- cầu, giá cả, tài
chính, tín dụng... đối với bất động sản thông qua các tổ chức công và t. Nhà nớc cần
ban hành các văn bản pháp luật cho hoạt động của các trung tâm hoạt động về bất động
sản tiếp tục hình thành và mở rộng hoạt động có hiệu quả.Sự phát triển của các tổ chức
này sẽ góp phần nâng cao chất lợng của hệ thống thông tin trên thị trờng bất động sản.
4_ Phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất ®éng s¶n.

HƯ thèng doanh nghiƯp kinh doanh bÊt ®éng s¶n đóng vai trò quan trọng trong
hoạt động của thị trờng bất động sản. Các doanh nghiệp là chủ thể chủ yếu tạo ra hàng
hoá bất động sản, cung cấp các dịch vụ t vấn, môi giới đối với các đối tỵng tham gia
17


giao dịch. Hiện nay hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở nớc ta
còn nhiều hạn chế. Để phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần
có một số giải pháp sau:
-

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc mọi thành phần kinh tế đều đợc

bình đẳng trong việc thành lập doanh nghiệp, u đÃi về vốn, giao đất, cho thuê đất, các
chính sách hỗ trợ của Nhà nớc về giảm, miễn thuế, vay vốn, kỹ thuật, công nghệ và đào
tạo chuyên gia, lao động.
-

Tất cả các doanh nghiệp đều phải đăng ký kinh doanh hµnh nghỊ vµ lµm nghÜa vơ

tµi chÝnh với Nhà nớc theo qui định thống nhất của pháp luật, không phân biệt thành
phần kinh tế.Đối với các tổ chức, cá nhân môi giới bđs nằm ngoài sự kiểm soát của nhà
nớc cần có biện pháp hạn chế sự phát triển,từng bớc giảm và loại bỏ đồng thời thành
lập các tổ chức t vấn cho các giao dịch bđs,t vấn thông tin pháp luật,thị trờng,giá cả,t
vấn lập hợp đồng giao dịch.
-

Hình thành và phát triển doanh nghiệp phát triển đất: Doanh nghiệp phát triển đất

hoạt động trong lĩnh vực khai thác và phát triển các vùng đất mới, tạo mặt bằng xây
dựng các công trình hạ tầng đê xây dựng các công trình công nghiệp, thơng mại, dân
dụng... tạo qũi đất để chuyển nhợng, cho thuê... Doanh nghiệp này đợc hoạt động trong
các vùng đất do Nhà nớc quản lý nhng cha gaio cho ai sử dụng, đất Nhà nớc đà thu hồi
nhng cha giao cho các dự án... Để hình thành các doanh nghiệp này cần áp dụng một
số biện pháp nh: Đầu t vốn ban đầu từ ngân sách Nhà nớc cho các doanh nghiệp, cho
phép kinh doanh sử dụng các vùng đất cha khai thác làm vốn ban đầu đồng thời khi
giao đất cho doanh nghiệp cha thu tiền sử dụng đất.
-

Những vùng đất đai qui hoạch thành khu công nghiệp, khu thơng mạI, khu dân c.

Đợc giao cho doanh nghiệp bằng cách cho phép doanh nghiƯp tù nhËn chun qun
sư dơng ®Êt, mua bÊt ®éng sản... Thay cho việc thu hồi đất vvà thực hiện đền bù nh
hiện nay. Trên cơ sở đó doanh nghiệp thực hiện qui hoạch chi tiết bằng việc sử dụng
đất thực tế, xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhợng tổ chức, hộ gia đìnhcá nhân xây
dựng theo qui hoạch.
5_ Phát triển và tạo lập hàng hoá cho thị trờng bất động sản.

Thời gian qua thị trờng bất động sản nớc ta luôn xẩy ra tình trạng căng thẳng

cung- cầu, một phần nguyên nhân là do hoạt động đầu cơ, mặt khác cung về bất động
18


sản còn thấp hơn nhiều so với cầu.Hiện tại đất hàng hoá do cha đợc tạo lập đầy đủ, kịp
thời,có chất lợng nên việc tạo lập các bđs để đáp ứng nhu cầu của ngời tiêu dùng trực
tiếp gặp khó khăn trở ngại ách tắc. Để thị trờng bất động sản có nhiều hàng hoá cần có
các giải pháp sau:
-

Công tác qui hoạch xây dựng khu dân c nông thôn và các loại đô thị cần sớm đợc

hoàn thành. Công khai qui hoạch chi tiết và kế hoạch sử dụng đất qui định rõ và công
khai, đơn giản hoá các chính sách khuyến khích với các dự án đầu t. Nhà nớc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất khi đà có sự thoả thuận giữa chủ đầu t và ngời sử dụng
đất. Đối với các dự án khác cho phép chính quyền các tỉnh thành phố trực thuộc trung ¬ng trùc tiÕp thu håi toµn bé khu vùc qui hoạch xây dựng dự án để cho chủ đầu t thuê
đất thực hiện dự án.
-

Thực hiện hạ tầng có trớc, lấy giá trị quyền sử dụng đất để phát triển hạ tầng tại

chỗ.Đối với một số dịch vụ hạ tầng nh điện nớc,thông tin...cần có sự phân bổ chi phí
tránh tính hết vào giá bán cho ngời sử dụng trực tiếp. Tập trung đầu t dt điểm tránh đầu
t dàn trải nh hiện nay.Xây dựng qui chế phân bổ và sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà
nớc đầu t cho phát triển các loại bđs đặc biệt trong đầu t nâng cao giá trị đất hàng hoá.
-

Khẩn trơng đẩy nhanh viƯc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt cho các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân, nhất là đất đô thị và đất khu dân c nông thôn.Đất đà sử dụng và

không có tranh chấp thì đựoc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .Đồng thời qui
định rõ thời hạn để xem xét xác nhận của địa phơng.Các trờng hợp có đủ giấy tờ theo
qui định pháp luật,khi làm đơnthì gửi thẳng cơ quan nhà nớc có thẩm quyền không
phải qua cỏ quan nhà nớc trung gian.Đối với trờng hợp sử dụng đất ở đất chuyên dùng
trớc năm1993 mà không do nhà nơc giao thi không thu tiền sử dụng đất,lệ phí địa
chính,lệ phí trớc bạ khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-

Thống nhất mặt bằng chính sách đối với tất cả các đối tợng tham gia tạo lập bất

động sản, tạo điều kiện phát triển các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.Các chính
sách hỗ trợ khuyến khích cần áp dụng thống nhất.Công tác đấu thầu quyền sử dụng
đấtcần đợc hoàn thiện theo hớng tăng tỷ lệ tham gia bắt buộc của khu vực ngoài quốc
doanh tránh tình trạng độc quyềnom công trình hoặc bán thầu tiêu cực.
-

Cần có biện pháp để đáp ứng nhu cầu di dời của các cơ quan, doanh nghiệp, nhà ở

của dân.Việc tiến hành di dời phải theo cơ chế thị trờng,ngoài việc chú trọng công tác
19


qui hoạch cần tạo điều kiện để các chủ sử dụng đất trong diện di dời đợc bán quyền sử
dụng đất hiện có và mua quyền sử dụng đất tại nơi đến theo giá thị trờng.
-

Cho phép các cơ quan hành chính sự nghiệp, các doanh nghiệp nhà nớc, các đơn vị

lực lợng vũ trang tự sắp xếp lại trụ sở làm việc theo hớng các tổ chức này nếu không
hoạt động ở lĩnh vực thơng mại, ngân hàng, tài chính, dịch vụ... di chuyển ra khỏi các

trung tâm thơng mại, dịch vụ.Trớc khi chuyển nhợng cần chuyển mục đích cho ngừơi
nhận chuyện nhợng.Giải pháp này sẽ góp phần tăng cung về hang hoá bđs tại các trung
tâm thơng mại, dịch vụ.
-

Nâng cao chất lợng dự báo nhu cầu nhà ở và khả năng chi trả để định hớng phát
triển nhà ở tại đô thị:Tao cơ hội có nhà ở cho mọi ngời,ban hành chính sách
khuyến khích mạnh mẽ các hình thức kinh doanh nhà nhiều tầng khắc phục tâm
lý không thích nhà chung c.

- Đẩy nhanh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nớc theo hớng phân định phạm vi các
chính sách xà hội va chính sách thị trờng trong việc cho thuê bán nhà thuộc sở
hữu nhà nớc .Theo hớng này các đối tợng chính sách xà hội đợc hởng trợ cấp
còn việc thuê nhà và mua nhà theo nguyên tắc thị trờng.
-

Ban hành cơ chế khuyến khích các tổ chức tài chính tham gia thị trờng bất động
sản nh:công ty bảo hiểm,công ty tài chính...Đồng thời ban hành cơ chế hỗ trợ lÃi
suất, thuế để khuyến khích các nhà đầu t kinh doanh bđs đặc biệt là xây dựng
nhà ở cho những đối tợng có thu nhập thấp,đối tợng chính sách .Mở rộng sự
tham gia của ngời nớc ngoài vào thị trờng bđs,nhất là các hoạt động xây nhà để
bán và cho thuê.

6_ Đào tạo chuyên gia cho thị trờng bất động sản

Đằng sau thị trờng bất động sản là hàng loạt các ngành và bộ môn quan trọng
trong nền kinh tế quốc dân. Các nghiệp vụ thị trờng bất động sản rất đa dạng gồm các
nghiệp vụ về mua bán, t vấn, đánh giá, môi giới, công chứng, bảo hiểm Các bộ môn
cần đào tạo và nghiên cứu nh: Kinh tế công trình, kinh tế đô thị và nhà ở, tài chính
công, đầu t, thẩm định, các kiến thức về thị trờng cổ phiếu, thị trờng trái phiếu, thị trờng đất đai vá bất động sản, đầu t, môi giới, thị trờng cầm cố sơ cấp, thứ cấp, đào tạo

các qui chế và chính sách.

20


Đây là lĩnh vực mà nớc ta còn bỏ ngỏ, do vậy cần có hệ thống đào tạo chuyên gia có
nghiệp vụ về thị trờng bất động sản.
7_ Từng bớc mở rộng thị trờng bất động sản cho ngời Việt Nam ở nớc ngoài và nớc
ngoài tham gia đầu t.

Việc từng bớc mở rộng hơn nữa thị trờng bất động sản cho đối tác có yếu tố nớc
ngoài đà và đang trở thành một đòi hỏi cần đợc giải quyết:
- Sửa đổi bổ sung những qui định về quyền nhà đầu t
- Đối với những dự án xây dựng và kinh doanh khu dân c, xây dựng hạ tầng khu
công nghiệp, khu chế xuất đợc tổ chức đấu thầu, cần mở rộng các nhà đầu t
tham gia.
- Ban hành các chính sách để ngời Việt Nam địng c ở nớ ngoài và ngời nớc ngoài
đợc mua nhà tại Việt nam.

Kết luận
Thị trờng bđs có những thành tựu và hạn chế nhất định .Qua các giai đoạn hình
thành và phát triển của thị trơng bđs thì các giải pháp trên xuất phát từ những bức bách
đà đợc nêu trong văn kiện đại hội IX của đảng .Nếu đợc triển khai thực hiện thì thị trờng bđs Việt Nam sẽ có bớc phát triển mới cả về chiều rộng và bề sâu.Vì vậy định hớng phát triển thị trờng bất động sản trong bối cảnh nh hiện nay là vô cùng cần thiết và
quan trọng.Nó giúp thị trờng bất động sản phát triển đúng hớng theo định hớng xà hội
21


chủ nghĩa .Giải pháp phát triển thị trờng bất động sản sẽ thúc đẩy thị trờng bất động
sản phát triển lành mạnh ,ổn định ,góp phần huy động vốn cho đầu t, tăng thu ngân
sách ,thúc đẩy phát triển sản xt, më réng thÞ trêng trong níc ,më réng quan hệ quốc

tế ,ổn định xà hội ,nâng cao đời sống xà hộiBên cạnh đấy các giải pháp phát triển thị
trờng bất động sản trên sẽ làm hạn chế các mặt tiêu cực của thị trờng bất động
sản .Qua tình hình phát triển và tồn tại của thị trờng bất động sản nớc ta hiện nay ,có
rất nhiều cá nhân ,tổ chức đà đa ra những giải pháp để phát triển thị trờng bất động
sản còn sơ khai mới hình thành của nớc ta.Chính vì vậy mà đà hình thành các giải pháp
đà nêu trên.

Tài liệu tham khảo

22


1_báo đầu t ngày
13_1_2001.
2_báo tiền phong ngày
15_7_2000.
3_tạp chí bất động sản.
4_thị trờng bất động sản và tài sản.
5_thị trờng bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt
Nam_NXB tài chính.
6_sự hình thành và phát triển thị trờng bđs trong công cuộc đổi
mới ở Việt Nam_NXB khoa học và kỹ thuật.
7_vở thị trờng bất động sản.

Mục lục

Trang
23

Lời mở đầu...........................................................................................................1
ChơngI_tổng quan về thị trờng bất động sản........................2
I_Khái niệm về thị trờng bất động sản.....................................................2
1.1_Khái niệm bất động sản...............................................................................2
1.2_Khái niệm về thị trờng bất động sản...........................................................2
II_Đặc điểm của thị trờng bất động sản...............................................................3
1_Đặc điểm của hàng hoá bất động sản............................................................3
2_Đặc điểm của thị trờng bất động sản.............................................................5
III_Vai trò của thị trờng bất động sản....................................................................7
ChơngII_thực trang thị trờng bất động sản ở nớc ta.........10
I_Khái quát thị trờng bất động sản ở nớc ta.....................................................10
1_Thị trờng bất động sản ở nớc ta trớc năm 1993............................................10
2_Thị trờng bất động sản ở nớc ta từ năm 1993 đến nay...............................10
II_Thành tựu của thị trờng bất động sản...........................................................11
III_ Hạn chế của thị trờng bất động sản.............................................................11
IV_Những vấn đề đặt ra.....................................................................................12
ChơngIII_định hớng và giải pháp phát triển thị trờng bất
động sản ở nớc ta...............................................................................................13
I_Định hớng phát triển thị trờng bất động sản ở nớc ta. ..................................13
II_Giải pháp phát triển thị trờng bất động sản ở nớc ta. ..................................13
Kết luận................................................................................................................23
tài liệu tham khảo........................................................................................24
Mục lục................................................................................................................25

24