Luận văn nghiên cứu thị trường bất động sản

BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ ÁN THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP 1
ĐỀ TÀI:
NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI PHƯỜNG 3 – QUẬN BÌNH THẠNH
TP.HỒ CHÍ MINH
(TỪ 01/02/2011 ĐẾN 30/04/2011)

NGÀNH, CHUYÊN NGÀNH: THẨM ĐỊNH GIÁ
GVHD: THS. TRẦN THỊ MƯỜI
SVTH: PHAN NGUYỄN MẠCH VI
ĐT: 0988 935 947

Tp.Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2011


BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ ÁN THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP 1
ĐỀ TÀI:
NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI PHƯỜNG 3 – QUẬN BÌNH THẠNH
TP.HỒ CHÍ MINH
(TỪ 01/02/2011 ĐẾN 30/04/2011)

NGÀNH, CHUYÊN NGÀNH: THẨM ĐỊNH GIÁ

Tp.Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2011


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-3-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................

.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
Tp. Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2011
GVHD

Th.S Trần Thị Mười

SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-4-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

MỤC LỤC

MỤC LỤC
BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN...........................1
ĐỀ ÁN THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP 1................................................................1

..................................................................................................................................... 1
ĐỀ TÀI:....................................................................................................................... 1

NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG 3 –
QUẬN BÌNH THẠNH
TP.HỒ CHÍ MINH
(TỪ 01/02/2011 ĐẾN 30/04/2011)..............................................................................1

..................................................................................................................................... 1
NGÀNH, CHUYÊN NGÀNH: THẨM ĐỊNH GIÁ
..................................................................................................................................... 1
BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN...........................2

..................................................................................................................................... 2
..................................................................................................................................... 2
ĐỀ ÁN THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP 1................................................................2

SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-5-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

..................................................................................................................................... 2
ĐỀ TÀI:....................................................................................................................... 2
NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG 3 –
QUẬN BÌNH THẠNH
TP.HỒ CHÍ MINH
(TỪ 01/02/2011 ĐẾN 30/04/2011)..............................................................................2

..................................................................................................................................... 2
NGÀNH, CHUYÊN NGÀNH: THẨM ĐỊNH GIÁ
..................................................................................................................................... 2
.................................................................................................................................... 4
.................................................................................................................................... 4
.................................................................................................................................... 4
.................................................................................................................................... 4
.................................................................................................................................... 4
.................................................................................................................................... 4
.................................................................................................................................... 4
.................................................................................................................................... 4
.................................................................................................................................... 4
.................................................................................................................................... 4
.................................................................................................................................... 4
.................................................................................................................................... 4
.................................................................................................................................... 4
.................................................................................................................................... 4
.................................................................................................................................... 4
.................................................................................................................................... 4
.................................................................................................................................... 4
.................................................................................................................................... 4
SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-6-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

.................................................................................................................................... 4
.................................................................................................................................... 4

.................................................................................................................................... 4
.................................................................................................................................... 4

..................................................................................................................................... 4
MỤC LỤC
........................................................................................................................ 5
LỜI CẢM ƠN.............................................................................................................9
Để hoàn thành đề án nghiên cứu giá bất động sản, em đã nhận được rất nhiều sự
giúp đỡ nhiệt tình cũng như tạo điều kiện thuận lợi, sau đây là lời cảm ơn chân
thành của em: ............................................................................................................9
Trước tiên em xin gửi lời cám ơn chân thành sâu sắc đến các Thầy Cô giáo
trong trường Đại học Tài Chính Marketing nói chung và các thầy cô giáo trong
khoa
Thẩm định giá và Kinh doanh bất động sản nói riêng đã tận tình giảng dạy,
truyền đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong suốt thời gian
qua............................................................................................................................... 9
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến đến cô Th.S Trần Thị Mười – Trưởng khoa
Thẩm định giá và Kinh doanh bất động sản và thầy Nguyễn Chí Nguyên, đã tận
tình giúp đỡ, trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình làm đề án.
Trong thời gian làm việc với cô và thầy, em không những tiếp thu thêm nhiều
kiến thức bổ ích mà còn học tập được tinh thần, thái độ làm việc nghiêm túc,
hiệu quả, đây là những điều rất cần thiết cho em trong quá trình học tập và công
tác sau này. .................................................................................................................9

SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-7-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

Đồng thời xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Bình Thạnh – phòng
quản lý đô thị, Ủy ban nhân dân phường 3 quận Bình Thạnh – phòng địa chính
đã cung cấp thông tin và tạo mọi điều kiện giúp em có một môi trường tốt để
thực hiện đề tài...........................................................................................................9
MỞ ĐẦU...................................................................................................................10
1.Lý do chọn đề tài:.........................................................................................................................10
2.Mục tiêu và yêu cầu nghiên cứu:..................................................................................................10
3.Nội dung nghiên cứu:...................................................................................................................11
4.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:...............................................................................................11
5.Phương pháp nghiên cứu:............................................................................................................11
6.Bố cục đề tài:................................................................................................................................11

PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN....................................................................................13
PHẦN 2: TÌNH HÌNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG 3,
QUẬN BÌNH THẠNH – TPHCM:.........................................................................27
PHẦN 3 : NHẬN XÉT – ĐÁNH GIÁ.....................................................................90

SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-8-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề án nghiên cứu giá bất động sản, em đã nhận được rất nhiều sự
giúp đỡ nhiệt tình cũng như tạo điều kiện thuận lợi, sau đây là lời cảm ơn chân thành
của em:
Trước tiên em xin gửi lời cám ơn chân thành sâu sắc đến các Thầy Cô giáo

trong trường Đại học Tài Chính Marketing nói chung và các thầy cô giáo trong khoa
Thẩm định giá và Kinh doanh bất động sản nói riêng đã tận tình giảng dạy,
truyền đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong suốt thời gian qua.
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến đến cô Th.S Trần Thị Mười – Trưởng khoa
Thẩm định giá và Kinh doanh bất động sản và thầy Nguyễn Chí Nguyên, đã tận tình
giúp đỡ, trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình làm đề án. Trong thời
gian làm việc với cô và thầy, em không những tiếp thu thêm nhiều kiến thức bổ ích
mà còn học tập được tinh thần, thái độ làm việc nghiêm túc, hiệu quả, đây là những
điều rất cần thiết cho em trong quá trình học tập và công tác sau này.
Đồng thời xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Bình Thạnh – phòng
quản lý đô thị, Ủy ban nhân dân phường 3 quận Bình Thạnh – phòng địa chính đã
cung cấp thông tin và tạo mọi điều kiện giúp em có một môi trường tốt để thực hiện
đề tài.

SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-9-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:
Đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, mỗi gia đình, mỗi cá nhân. Trong nền kinh
tế thị trường đất đai được coi là hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này đã và đang là
mối quan tâm lớn nhất của xã hội về thực trạng sử dụng đất đai, đặc biệt trong lĩnh
vực kinh doanh và xây dựng trong thời kỳ hội nhập. Vì thế, nhiều nhà đầu cơ sau khi
nắm bắt được thuộc tính khan hiến của đất đai đã làm giá đất tăng lên một cách đột
ngột, tạo ra những cơn sốt ảo dẫn đến thị trường bất động sản trở nên mất thăng bằng.
Do đó khi đứng trước vấn đề này, Chính Phủ đã ban hành các nghị định liên quan đến

đất đai, các thông tư, quyết định, hướng dẫn thực hiện. Trước xu thế ấy, ngành Thẩm
Định Giá ra đời như một cách giải quyết xung đột mâu thuẫn xung quanh vấn đề thị
trường BĐS đang trong thời kỳ nóng bỏng tại Tp - Hồ Chí Minh.
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị
trường. Do đó việc xác định đúng giá trị của bất động sản có vai trò quan trọng và cần
thiết cho nhiều mục đích khác nhau trên thị trường. Người thẩm định viên ngoài
chuyên môn nghiệp vụ, am hiểu về bất động sản cần có kỹ năng thu thập thông tin giá
thị trường tốt.
Vì những lý do trên, đề tài “Nghiên cứu đơn giá bất động sản tại Quận Bình
Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh” được đưa ra là điều kiện để sinh viên tiếp cận với thị
trường bất động sản; rèn luyện kỹ năng thu thập thông tin, phân tích giá thị trường;
ứng dụng những kiến thức đã được trang bị tại nhà trường vào thực tiễn.
2. Mục tiêu và yêu cầu nghiên cứu:
- Mục tiêu:
o Giúp sinh viên ứng dụng lý thuyết đã học vào thực tế.
o Tạo điều kiện để sinh viên tiếp cận với thị trường bất động sản.
o Giúp rèn luyện kỹ năng phân tích thông tin thu thập từ thị trường.
- Yêu cầu:
o Bất động sản thu thập phải có độ tin cậy cao.
o Mô tả chi tiết về vị trí, đặc điểm , quy mô, hình dáng…của bất động sản.
o Khu vực bất động sản tọa lạc cần phải được điều tra kĩ về tình hình dân cư, an
ninh khu vực, môi trường kinh doanh tại khu vực.

SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-10-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

o Phân tích sự biến đổi giá vàng và tỷ giá ngoại tệ(nếu giao dịch được thực hiện
bằng vàng hoặc ngoại tệ) làm ảnh hưởng đến giá trị thị trường BĐS.
o Việc điều chỉnh chủ yếu dựa trên cơ sở những chứng cứ đã được chứng minh
trên thị trường.
3. Nội dung nghiên cứu:
- Thị trường bất động sản tại phường 3, quận Bình Thạnh, Tp.Hồ Chí Minh.
- Thu thập thông tin giá thị trường.
- Phân tích chênh lệch giữa giá bán và giá chào bán của các bất động sản.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu của đề án là giá của các BĐS đã và đang giao dịch trong
khu vực phường 3 - Quận Bình Thạnh – Tp Hồ Chí Minh.
- Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu giá trị thị trường của các BĐS trong các con hẻm
và đường phụ tại phường 3, Quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh.
5. Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp duy vật biện chứng: kết hợp giữa lý luận và thực tiễn: cụ thể là
thống kê, so sánh giá bán trực tiếp, so sánh đối chiếu từng cặp, từng nhóm BĐS
tương đồng, phương pháp chi phí…
- Thu thập thông tin từ các nguồn:
o Báo và tạp chí bất động sản;
o Các trang web về bất động sản;
o Các công ty môi giới trên địa bàn.
- Theo quy trình:
o Tham khảo trên mạng, đặc biệt là các trang Web của Hiệp hội bất động sản,
mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, Bộ Xây Dựng và các công ty,
sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, bản tin thị
trường bất động sản;
o Tham khảo trên báo – tạp chí;
o Tham khảo tại các doanh nghiệp đầu tư dự án và doanh nghiệp kinh doanh
dịch vụ bất động sản;
o Thu thập thông tin tại địa bàn;

o Điều tra thực tế tại các Sàn giao dịch, văn phòng môi giới.
6. Bố cục đề tài:
Đề tài được trình bày trong ba phần:
SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-11-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

Phần 1: Cơ sở lý luận.
Phần 2: Tình hình thị trường bất động sản tại phường 3, quận Bình Thạnh.
Phần 3: Nhận xét – Đánh giá.

SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-12-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1. Các khái niệm:
1.1.1. Thẩm định giá:
Dưới đây là một số định nghĩa về thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam:
Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường
nhất định và những phương pháp phù hợp.”
Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học

Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá
trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến
tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản
của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.”
Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật,
của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH 10
ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của
tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn
của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”
1.1.2. Thẩm định giá bất động sản:
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản bất
động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong
những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt động thẩm
định giá trên toàn thế giới cũng như nước ta hiện nay. Điều này được thể hiện ở điểm
khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong thẩm định giá
tài sản. Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho việc phát triển thị trường tài sản
và tài chính toàn cầu.
1.1.3. Bất động sản:
1.1.3.1. Khái niệm:
Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa
là đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình có
SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-13-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Luật ở mỗi quốc
gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.
Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam:
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng trên đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền
với đất. Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý. Mặt vật chất bao gồm
những vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công trình trên đất. Mặt pháp
lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, như quyền sỡ hữu
nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế...
1.1.3.2. Thuộc tính của bất động sản:
Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của bất động sản, bao gồm tính bất
động; tính không đồng nhất; tính khan hiếm; tính bền vững, đời sống kinh tế dài.
• Tính bất động:
Đất đai là tài sản thiên nhiên hữu hình, cố định về mặt vật chất. Người ta không
thể di chuyển bất động sản từ nơi này sang nơi khác. Mỗi bất động sản đều có vị trí
nhất định. Do đó, thẩm định viên khi thẩm định giá bất động sản cần phải quan tâm
đến vị trí và môi trường xung quanh bất động sản, đặc điểm dân cư, kinh tế nơi BĐS
tọa lạc.
• Tính không đồng nhất:
Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình
trên đất; sự khác biệt về sở thích và khả năng tài chính hình thành nên tính đa dạng
của bất động sản. Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, thẩm định
viên cần lưu tâm đến sự khác biệt giữa các tài sản vì giá cả của mỗi bất động sản gắn
liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.
• Tính khan hiếm:

Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số. Sự phát triển
đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích
SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-14-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

đất sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là
vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo sự khan hiếm
trên thị trường bất động sản.
• Tính bền vững, đời sống kinh tế dài:
Do thuộc tính bất động nên đất và các tài sản gắn liền với đất thường có tính bền
vững cao, đời sống kinh tế dài. Mặt khác, cuộc sống của con người luôn gắn liền với
bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng
trăm năm.
Ngoài ra, tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải
tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài. Nhìn chung sự tồn tại của bất
động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác: đối với các công trình xây
dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là
vĩnh viễn.
1.1.3.3. Đặc trưng của bất động sản:
Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của bất động sản.
• Khả năng co giãn của cung bất động sản kém:
Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so
với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn này
thể hiện ở các mặt sau:
Tổng cung toàn bộ đất đai là cố định.
Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi

trường.
Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ
quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.
Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công
sức và tiền bạc.
• Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao:
Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao
dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời
gian xem xét về mặt vật chất cũng như pháp lý. Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy
thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp.
• Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt:
SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-15-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

Giá trị cao cùng với thời gian mua bán lâu dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành
tiền mặt kém linh hoạt. Ngoài ra, bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh
hoạt của con người, trừ khi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi. Do đó
những thiếu hụt về tài chính thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay
vì bán để chuyển quyền sở hữu.
• Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước:
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinh
hoạt của nhân dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh
tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối
với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản.
Do đó, thẩm định viên phải nắm rõ những quy định của nhà nước liên quan đến
bất động sản, quyền bất động sản, quy hoạch, thuế, nghĩa vụ tài chính liên quan đến

BĐS.
• Chịu sự tác động của môi trường xung quanh:
Những yếu tố môi trường xung quanh như: an ninh trật tự, đặc điểm dân cư, tôn
giáo, trường học, y tế…tác động rất lớn đến giá trị bất động sản. Vì vậy, thẩm định
viên cần xem xét kỹ lưỡng môi trường xung quanh bất động sản cần thẩm định.
1.1.4. Quyền tài sản bất động sản:
1.1.4.1. Quyền tài sản:
Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi, và lợi ích
liên quan đến việc sở hữu tài sản đó. Quyền tài sản bao gồm các quyền của tài sản
như: quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền được bán, quyền cho thuê, quyền từ bỏ,
quyền thừa kế, quyền thực hiện hay không thực hiện các quyền này...
1.1.4.2. Quyền tài sản bất động sản:
Theo luật đất đai của nước Việt Nam, quyền tài sản bất động sản bao gồm tất cả
các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến quyền làm chủ bất động sản như:
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt (quyền ký kết hợp đồng, quyền
bán, cho thuê, quyền để thừa kế, quyền cho tặng, quyền được hưởng lợi từ việc đầu
tư, khai thác hay cho thuê bất động sản…)
Trong đó, quyền sử dụng chịu ảnh hưởng trực tiếp từ người sử dụng đất, quyền
chiếm hữu và quyền định đọat do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu gián tiếp quản lý.
Tóm lại, quyền tài sản bất động sản là một khái niệm phi vật chất.
SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-16-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

Vì vậy thẩm định viên cần xem xét các chứng từ thể hiện quyền tài sản; lợi ích, lợi
nhuận mang lại từ quyền tài sản; quy định pháp luật hiện hành liên quan đến quyền
tài sản của bất động sản cần thẩm định giá.

1.1.5. Giá trị thị trường bất động sản:
Giá trị thị trường bất động sản là số tiền ước tính của một tài sản sẽ được trao đổi
vào ngày thẩm định giá, giữa một bên là người săn sàng bán và một bên sẵn sàng mua
trong một giao dịch khách quan, sau một quá trình tiếp thị thích hợp mà tại đó các
bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp
lực nào.
1.1.6. Nguyên tắc thẩm định giá:
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Một bất động sản được đánh giá là sử
dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang
được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng
cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và
tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau
đây:
− Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc
cho một người cụ thể);
− Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận
và bảo hộ.
− Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của
thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
− Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
Nguyên tắc cung - cầu: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung
và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị
trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị

trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ
SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-17-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng
của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ
bất động sản: để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các
yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó. Việc đánh giá các
yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của
từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh
giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố
tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất
đai, quản lý.
Nguyên tắc thay đổi: giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao
giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và
môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường
của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như
xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản... Sự thay
đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ
quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị
trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả
xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với
nguyên tắc “dự báo”.
Nguyên tắc cân đối: Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự
đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các

bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ
chúng đạt tới mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.
− Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá
thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân
đối.
− Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra
rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành
cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó thường
có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
Nguyên tắc phù hợp: việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị
sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất động sản có
thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể
SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-18-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ
mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất
động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng
chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng
không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
Nguyên tắc cạnh tranh: Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh
không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các
loại hàng hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong
việc xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng

chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư
có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay
bằng một vị trí hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh
doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến
thị trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc
vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp
thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia
hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất
động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu
nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi: khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố
trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu
nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của
nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động
sản khác: Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác
trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị
của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một
vùng giá trị.
Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ
sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng
chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.

SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-19-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản

GVHD: Th.S Trần Thị Mười

Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động
sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động
sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
Nguyên tắc thay thế: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các
tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc
thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản:
định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất : Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất
ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất
cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản
lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính
“độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này
giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ
theo các vị trí.
1.1.7. Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản:
1.1.7.1. Các yếu tố bên ngoài:
Tình hình phát triển kinh tế, thu nhập dân cư: Giá bất động sản luôn luôn biến
động tỷ lệ thuận với tình hình kinh tế. Bên cạnh đó, thu nhập của người dân tăng cũng
là yếu tố chuyển hóa nhu cầu về bất động sản trở thành nhu cầu có khả năng thanh
toán, tác động đến giá bất động tăng theo.
Cung cầu bất động sản: Giá bất động sản tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với
cung
Chủ trương chính sách của Nhà nước: Như việc ban hành các qui định về
quyền sở hữu, chuyển nhượng…; qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có
liên quan đến việc sử dụng đất…; sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cung cầu bất động sản
và làm thay đổi giá của bất động sản.

Quy hoạch: Quy hoạch sử dụng đất tại khi vực bất động sản tọa lạc tác động rất
lớn đến giá bất động sản. Một bất động sản phù hợp với quy hoạch sẽ có giá trị cao
hơn là không phù hợp.
Tình hình đô thị hóa: tác động không nhỏ đến giá bất động sản, những khu vực
có tốc độ đô thị hóa nhanh, xu thế giá sẽ có chiểu hướng tăng cao.
SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-20-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

Việc đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước: Làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối
với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạ tầng còn thô sơ kém
khả năng tiếp cận, dẫn đến giá của bất động sản tại khu vực có chiều hướng tăng cao
hơn trước.
1.1.7.2. Các yếu tố gắn liền với đặc điểm của bất động sản
Vị trí mặt bằng: Bao gồm kích thước lô đất, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các
nét đặc trưng địa lý. Đây là các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động
sản. Vì vậy thẩm định viên cần quan tâm đến yếu tố này của bất động sản cần thẩm
định. Khả năng sinh lợi của vị trí càng cao thì giá trị bất động sản càng cao.
Địa điểm: Là khả năng tiếp cận bất động sản, môi trường xung quanh, địa thế lô
đất. Những bất động sản gần các phương tiện thuận tiện như trường học, chợ…và các
phương tiện giao thông công cộng khác; cùng với môi trường xung quanh tốt và địa
thế lô đất phù hợp sẽ làm tăng giá bất động sản và ngươc lại.
Tình trạng pháp lý của bất động sản: Trong quá trình thẩm đinh giá, thẩm định
viên cần xem xét đến yếu tố pháp lý, mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của bất động sản
càng cao thì giá trị càng lớn.
Các công trình xây dựng trên đất: Là bộ phận quan trọng cấu thành bất động
sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động

sản. Do đó, khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét tỉ
mỉ yếu tố này.
1.1.7.3. Các yếu tố liên quan đến giao dịch:
Quyền chuyển nhượng tài sản: Giá giao dịch của bất động sản luôn được ước
tính từ lợi tức được chuyển nhượng của bất động sản. Lợi tức chuyển nhượng bất
động sản chịu tác động của quyền sở hữu và quyền thuê.
Điều kiện tài chính: Giá giao dịch của một tài sản có thể khác do điều kiện tài
chính khác nhau. Tài sản nếu được mua với một khoản vay có lãi suất ưu đãi; nhà đầu
tư hoặc người bán có thể hỗ trợ cho người mua bằng cách thanh toán tiền mặt với
người cho vay, do đó người mua được vay với một lãi suất thấp hơn thị trường.
Điều kiện bán: Điều kiện bán cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản,
những bất động sản được bán trong những điều kiện đặc biệt như bán gấp, bán cho
người thân…sẽ làm cho giá giao dịch thấp hoặc cao hơn giá thị trường.

SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-21-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

Điều kiện thị trường: Những giao dịch so sánh xảy ra dưới điều kiện thị trường
khác với điều kiện áp dụng cho tài sản thẩm định thì phải tiến hành đều chỉnh cho
những khác biệt ảnh hưởng đến giá trị của chúng.
Chi phí sau khi mua: Ngoài chi phí mua một bất động sản thì người mua có khả
năng phải chi trả một khoản chi phí để hoàn thành thủ tục pháp lý hoặc tu sửa lại. Do
vậy, khoản chi phí bỏ ra sau khi mua cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
1.2. Các phương pháp thẩm định giá cần sử dụng:
1.2.1. Phương pháp so sánh:
1.2.1.1. Khái niệm:

Phương pháp so sánh là quy trình để ước tính giá trị bất động sản thẩm định bằng
cách so sánh bất động sản được thẩm định với các bất động sản tương tự đã được bán
gần đây, sau đó áp dụng những đơn vị so sánh thích hợp và thực hiện những điều
chỉnh đối với các mức giá bán của những so sánh đó dựa vào các yếu tố so sánh.
1.2.1.2. Cơ sở:
1.2.1.3. Nguyên tắc áp dụng:
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất, hiệu quả tốt nhất.
- Nguyên tắc cung cầu.
- Nguyên tắc thay thế.
- Nguyên tắc cân bằng.
- Các nhân tố ngoại vị: Các yếu tố bên ngoài tích cực hoặc tiêu cực đều tác động
đến tất cả lọai hình bất động sản. Những yếu tố bên ngoài thường là điều kiện cơ
sơ hạ tầng, phương tiện giao thông, tình hình an ninh và nơi mua sắm…
1.2.1.4. Điều kiện thực hiện:
- Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua
bán trên thị truờng và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá.
- Chất lượng thông tin cao (phù hợp, chính xác, kiểm tra được).
- Thị trường phải ổn định.
1.2.1.5. Các bước tiến hành:
- Bước 1: Nghiên cứu thị trường.
- Bước 2: Kiểm tra thông tin.
- Bước 3: Chọn lựa đơn vị so sánh thích hợp.
- Bước 4: So sánh và điều chỉnh những khác biệt.
- Bước 5: Thống nhất và đưa ra mức giá chỉ dẫn.
1.2.1.6. Ứng dụng:
SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-22-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản

GVHD: Th.S Trần Thị Mười

Áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên
thị trường.
1.2.1.7. Ưu nhược điểm:
- Ưu điểm: đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó
dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.
- Nhược điểm: bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính
chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản
đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
1.2.2. Phương pháp chi phí:
1.2.2.1. Khái niệm:
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay
thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.
1.2.2.2. Cơ sở:
Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả
giá tài sản cao chi phí bỏ ra để mua tài sản có lợi ích tương tự.
1.2.2.3. Nguyên tắc áp dụng:
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất, hiệu quả tốt nhất.
- Nguyên tắc thay thế.
- Nguyên tắc cung cầu.
- Nguyên tắc cân bằng.
1.2.2.4. Các bước tiến hành:
• Bước 1: Ước tính giá trị của đất xem như đất trống và khả năng phát triển của
đất để có được việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho công trình.
• Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng công trình như chi phí tái tạo hay chi phí
thay thế công trình mới. Chi phí ước tính bao gồm cả chi phí trực tiếp, chi phí gián
tiếp, chi phí phụ và lợi nhuận nhà thầu.
• Bước 3: Ước tính hao mòn tích lũy của công trình theo 3 loại: hao mòn vật lý,
hao mòn chức năng và hao mòn ngoại vi.

• Bước 4: Cộng giá trị đất và tổng cho phí công trình sau đó trừ đi hao mòn tích
lũy để có được giá trị của bất động sản.
1.2.2.5. Công thức:
Giá trị ước tính của BĐS thẩm định = Giá trị ước tính quyền sử dụng đất + Chi
phí tái tạo hoặc chi phí thay thế mới – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây
dựng.
SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-23-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

1.2.2.6. Ứng dụng:
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong:
- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dũng đặc biệt; những tài sản
chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh.
- Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ,
bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù.
- Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác.
1.2.2.7. Ưu nhược điểm:
Ưu điểm: đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa
vào chứng cứ giá trị thị trường
Nhược điểm: bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính
chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản
đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
1.3. Quy trình nghiên cứu:
1.3.1. Xác định vấn đề nghiên cứu:
- Xác định tình hình thị trường tại phường 3 – Quận Bình Thạnh – Tp.Hồ Chí Minh
- Xác định nguồn dữ liệu thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu.

- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý của tài sản cần thẩm định.
- Xác định mục đích thẩm định giá.
- Xác định cơ sở giá trị của tài sản: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
1.3.2. Lên kế hoạch nghiên cứu:
- Tuần 1(06/05/2011 – 13/05/2011)
o Viết chương 1.
o Xin giấy giới thiệu tại văn phòng khoa Thẩm định giá.
o Liên hệ phường và quận để thu thập tài liệu.
o Tìm bất động sản nghiên cứu.
- Tuần 2(13/05/2011 – 20/05/2011)
o Liên hệ phường và quận để thu thập tài liệu.
o Tìm bất động sản nghiên cứu.
o Viết chương 2, mô tả tài sản.
- Tuần 3(20/05/2011 – 27/05/2011)
o Vẽ sơ đồ tọa lạc của các bất động sản.
o Thống kê các bất động sản.
o Phân tích thị trường bất động sản.
- Tuần 4(03/06/2011 – 10/06/2011)
SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-24-


Đề án nghiên cứu giá bất động sản
GVHD: Th.S Trần Thị Mười

o Tìm hiểu và phân tích bất động sản.
- Tuần 5(10/06/2011 – 17/06/2011)
o Phân tích chênh lệch giá chào bán và giá bán.
o Tính đơn giá đất.
o Chỉnh sửa đề án.

1.3.3. Thu thập tài liệu thông tin:
Tìm kiếm thông tin về BĐS cần giao dịch trên báo, các Công ty BĐS, các Siêu thị
địa ốc, các trang web…
Khảo sát thực tế, thương lượng với khách hàng và thông qua các sàn giao dịch
BĐS trên địa bàn khu vực.
1.3.4. Phân tích tài liệu thông tin:
Phân tích về đặc điểm, vị trí của quận, phường, các BĐS thu thập được.
Phân tích sự chênh lệch giữa giá rao bán và giá giao dịch từ đó nêu nhận xét.
Nêu kết luận về tình hình đơn giá đất tại thị trường đang nghiên cứu.
1.3.5. Viết đề án:
SƠ ĐỒ QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU

SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2
-25-