Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố việt trì, tỉnh phú thọ giai đoạn 2011 2013
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (4.6 MB, 103 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN BÁ LƯƠNG
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2011 - 2013
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN BÁ LƯƠNG
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2011 - 2013
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Đặng Văn Minh
THÁI NGUYÊN - 2015
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị
nào. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các
thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày tháng
Tác giả Luận văn
Nguyễn Bá Lương
năm 2015
ii
LỜI CẢM ƠN
Để thực hiện và hoàn thành luận văn này, trước hết tôi xin trân trọng
cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ và chỉ bảo ân cần của Thầy giáo PGS.TS.
Đặng Văn Minh đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian nghiên cứu
và thực hiện đề tài.
Tôi trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của tập thể các thầy, cô
giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Phòng quản lý sau đại học - Trường
Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi
thực hiện đề tài.
Tôi trân thành cảm ơn các cơ quan, đơn vị thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trường tỉnh Phú Thọ và UBND thành phố Việt Trì: Chi cục quản lý Đất
đai, Trung tâm phát triển quỹ đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng
Tài chính - Kế hoạch, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cùng UBND
các xã, phường và các cơ quan liên quan đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong suốt
thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng
Tác giả Luận văn
Nguyễn Bá Lương
năm 2015
iii
MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... ii
MỤC LỤC ......................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU ....................................................... vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU................................................................................ vii
MỞ ĐẦU.......................................................................................................... vii
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................. 2
Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................ 4
1.1 Đất đai, bất động sản và thị trường đất đai ............................................. 4
1.1.1. Đất đai, bất động sản ....................................................................... 4
1.1.2. Thị trường đất đai............................................................................ 8
1.1.3. Giá đất ........................................................................................... 10
1.2. Giá đất, định giá đất, các hình thức đấu giá và thị trường bất động
sản trên thế giới ........................................................................................... 16
1.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới .................................................. 16
1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản .................................... 16
1.2.3. Các hình thức đấu giá đất trên thế giới ......................................... 17
1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam .............................. 20
1.3.1. Quy định về đấu giá đất tại Việt Nam........................................... 20
1.3.2. Các yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử
dụng đất ................................................................................................... 28
1.3.3. Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............... 29
1.4. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Việt Trì .................................................................................................... 29
iv
1.4.1. Cơ sở lý luận và quy trình của công tác đấu giá quyền sử dụng đất....... 30
1.4.2. Đánh giá chung kết quả đấu giá QSDĐ tại thành phố Việt Trì
giai đoạn 2011 - 2013.................................................................................. 37
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 39
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 39
2.1.1. Đối tượng ...................................................................................... 39
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 39
2.1.2.2. Phạm vi thời gian nghiên cứu .................................................... 39
2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 39
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố
Việt Trì .................................................................................................... 39
2.2.2. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................ 40
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất một số giải pháp trong công
tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Phú Thọ ................................................... 40
2.3. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 40
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu............................. 40
2.3.2. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan .................................. 41
2.3.3. Phương pháp thống kê, phân tích xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ... 41
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ............................................................... 42
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 43
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Việt
Trì, tỉnh Phú Thọ ......................................................................................... 43
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường .............................. 43
3.1.2. Thực trạng phát triển - kinh tế xã hội............................................ 45
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................. 48
3.1.4. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai và thị trường bất động sản
của thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ...................................................... 50
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị
nào. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các
thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày tháng
Tác giả Luận văn
Nguyễn Bá Lương
năm 2015
vi
DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU
Ký hiệu
Giải thích
BĐS
Bất động sản
SDĐ
Sử dụng đất
QSD
Quyền sử dụng
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
ĐVT
Đơn vị tính
CSHT
Cơ sở hạ tầng
UBND
Ủy ban nhân dân
GCN
Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
CNH-HĐH
Công nghiệp hóa – Hiện Đại hóa
vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2011 đến
ngày 31/12/2013 trên địa bàn thành phố Việt Trì ........................... 37
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Việt Trì .............................. 49
Bảng 3.2: Một số thông tin chung của 04 dự án đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Việt Trì ................................................ 52
Bảng 3.3: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án hai ven đường
Nguyễn Tất Thành, phường Nông Trang ....................................... 53
Bảng 3.4: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn II tại khu Tái
định cư, xóm ngoại, xã Thụy Vân, Thành phố Việt Trì ................. 54
Bảng 3.5: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại Dự án đường Hoàng
Hoa Thám, phường Gia Cẩm .......................................................... 56
Bảng 3.6: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại khu Đè Then – Cửa
Đình, phường Tân Dân ................................................................... 57
Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ ở 04 dự án nghiên cứu .............. 59
Bảng 3.8: Hiệu quả kinh tế từ việc đấu giá QSD đất tại 04 dự án .................. 63
Bảng 3.9. Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác đấu giá ...................... 68
Bảng 3.10. Tổng hợp ý kiến của người dân nhận chuyển nhượng QSDĐ
sau khi trúng đấu giá ....................................................................... 69
Bảng 3.11. Tổng hợp ý kiến của người dân tham gia đấu giá ........................ 70
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam đang trong quá trình Đổi mới chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá
sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh thực hiện CNHHĐH đất nước với mục tiêu trở thành quốc gia công nghiệp vào năm 2020. Trong
quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng
bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất
yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành
hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Chính sách pháp luật đất đai
cũng từng bước đổi mới, phù hợp với thể chế kinh tế mới. Đất đai ngày nay đã trở
thành nguồn nội lực để thực hiện CNH-HĐH đất nước.
Theo quy định của Luật Đất đai 1993, Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ
trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã
đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong
quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất
dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ.
Mặt khác do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên
nhiều người đã lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật, thông qua
hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá. Việc dùng giá
đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước trong
thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả
to lớn cho Nhà nước.
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay
đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu
thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã
thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất
theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Phú Thọ là một trong những địa phương đi đầu trong công tác đấu giá đất,
thời gian qua công tác đấu giá đất đã thực hiện theo nhiều phương thức, hình thức
khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy
cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án
2
khác nhau với các phương án khác nhau để đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá
ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.
Thành phố Việt Trì có tổng diện tích là 11.175,1 ha, gồm 23 đơn vị hành
chính, bao gồm 10 xã, 13 phường, dân số hiện nay (2014) là 203.328 người. Trong
những năm qua, hiệu quả từ công tác đấu giá QSD đất tác động đến nền kinh tế - xã
hội của thành phố là rất lớn. Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất như thế nào để đảm
bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người SDĐ và các chủ đầu tư tạo động lực cho
sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm
rõ hơn nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về đất đai trong giai đoạn hiện nay.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công
tác đấu giá QSDĐ của thành phố Việt Trì tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh
giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn
thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2013".
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu, đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một
số dự án trên địa bàn thành phố Việt Trì giai đoạn 2011 – 2013, từ đó đề xuất những
giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, tăng cường hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Phân tích, đánh giá thực trạng (khó khăn, thuận lợi) những hạn chế còn tồn
tại về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố
Việt Trì.
- Đánh giá hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội và quản lý sử dụng đất đai của
công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử
dụng đất nhằm thực hiện tốt hơn công tác đấu giá tại khu vực nghiên cứu trong giai
đoạn tiếp theo.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của Nhà nước quy định về
quyền sử dụng đất để đưa ra giá đất của Nhà nước sát với giá thị trường, các giao
3
dịch thành công sẽ là những tài liệu, góp phần đóng góp vào cơ sở khoa học cho
công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Việc nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng
đất qua các dự án khác nhau thấy được những ưu, nhược điểm và những thuận lợi,
khó khăn để có thể đề xuất những ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt hơn công tác
quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác đấu giá quyền sử dụng đất nói
riêng. Góp phần xây dựng quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện, chặt chẽ và đem
lại hiệu quả cao, tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương.
4
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Đất đai, bất động sản và thị trường đất đai
1.1.1. Đất đai, bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
a. Khái niệm
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học, đất đai
không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi
thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra,
tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với
nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi
chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá…Với nghĩa hẹp, đất đai
biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể
chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như
những quyền theo tập quán không thành văn.
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất, phải hiểu:
đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ
sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng
được nhu cầu nào đó của con người, tức là có giá trị sử dụng; con người có khả
năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào
giao lưu dân sự)… Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được
chuyển tiếp qua các thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích
luỹ của cải vật chất của xã hội.
Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không
do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang
hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về
không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh
5
lời, vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá
trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng
tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hoá đặc biệt là một trong những
nguyên nhân đòi hỏi phải định giá. Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải định giá
là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị
của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá
trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị
của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội…do đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu
tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất…thiếu cơ sở xác định mức chi
phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất [24].
b. Đặc trưng
- Có vị trí cố định: Chúng ta không thể chuyển đất đai theo ý muốn. Vị trí cố
định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối
rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì…của đất
đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí, không gian của
nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử
dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả
năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.
- Có hạn chế về diện tích: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích
có tính bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải
biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn
của con người. Tính hữu hạn về đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất
có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau
ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị
hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số
ngày càng tăng. Diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai
trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên
thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định
bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện
chủ sở hữu về đất đai.
6
- Tính năng lâu bền: Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong
điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng
cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính bền lâu của đất
đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.
- Chất lượng khác nhau: Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ
nhưỡng, thực bì, nước…) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng
mưa…) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng
cho nông nghiệp có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất
dùng cho xây dựng đô thị có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính
khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý để thu hiệu quả sử dụng
cao nhất. Như vậy, trong quá trình khai thác và sử dụng đất, nếu con người biết cách
sử dụng hợp lý thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng [24].
1.1.1.2. Bất động sản
a. Khái niệm
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà
còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất
động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng … và tất cả những
gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống
nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất
đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng
thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp
ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản” (Luật Đất đai năm 1987)
Ở Việt Nam các loại BĐS được đưa vào kinh doanh bao gồm: Các loại nhà,
công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Quyền sử dụng đất
được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai; Các loại bất
động sản khác theo quy định của pháp luật [21].
Tại Khoản 1 Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước ta quy định: “Bất
động sản là các tài sản không thể di, dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình
7
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai” [8].
b. Thuộc tính của BĐS
- Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt
và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái
đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của
từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ... Chính vì khan hiếm, tính cố
định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong
cùng. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố
không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau
vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và xây theo
cùng một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và
cấu tạo khác nhau.
- Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài
nguyên xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Còn
BĐS là tài sản cố định trên đất như các vật kiến trúc, công trình xây dựng sau khi
xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng
trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật
kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí
sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài
hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của
vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá, hư hỏng dấn đến không thể sử dụng
do không còn an toàn. Chính vì vậy mà tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do
đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử
dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng,
không bao giờ cạn.
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn,
giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường
ii
LỜI CẢM ƠN
Để thực hiện và hoàn thành luận văn này, trước hết tôi xin trân trọng
cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ và chỉ bảo ân cần của Thầy giáo PGS.TS.
Đặng Văn Minh đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian nghiên cứu
và thực hiện đề tài.
Tôi trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của tập thể các thầy, cô
giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Phòng quản lý sau đại học - Trường
Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi
thực hiện đề tài.
Tôi trân thành cảm ơn các cơ quan, đơn vị thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trường tỉnh Phú Thọ và UBND thành phố Việt Trì: Chi cục quản lý Đất
đai, Trung tâm phát triển quỹ đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng
Tài chính - Kế hoạch, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cùng UBND
các xã, phường và các cơ quan liên quan đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong suốt
thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng
Tác giả Luận văn
Nguyễn Bá Lương
năm 2015
9
đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền
kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa như ở nước ta. Tại Điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: “đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, do đó không tồn tại thị trường chuyển
quyền sở hữu ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung
là quyền sử dụng đất [24].
1.1.2.2. Đặc trưng của thị trường đất đai
- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo: Thị trường đất đai là thị
trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết
kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm
được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá thị trường, giá cả thị
trường và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi không thoả mãn những điều kiện trên
thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo.
Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao
đổi mua bán, nhưng trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về
mặt vị trí. Đồng thời, số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và
chỉ nắm được ít thông tin (chưa đầy đủ). Ngoài ra, thị trường đất đai có tính xác
định và phân hoá cao theo theo như kiểu, loại đất. Cung về đất đai là tương đối cố
định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định. Mức độ hoàn hảo của
thị trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu
sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong
công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật,
phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung...
- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền: Đất đai là tài nguyên ngày
càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được. Đồng thời những nhu cầu về
đất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền,
yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một
thị trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh
và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, mặt
khác cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá.
10
Trong thị trường hàng hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực
sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất
hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối
với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù
có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về
các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển
chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc
quyền rất cao.
- Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế: Thị trường đất
đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức
tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Mặt khác thị trường
đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Đồng thời các yếu tố
như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng
đồng…đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường. Việc tổ chức thị trường
không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn
hoá cộng đồng, thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trường
này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước
chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp [24].
1.1.3. Giá đất
1.1.3.1. Khái niệm
- Giá đất:
Theo quy định tại khoản 23 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 thì giá đất (giá
quyền sử dụng đất) được hiểu là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
- Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất:
Đất đai là một trong những nhân tố quan trọng của sự tồn tại quốc gia, nó là
một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá
trình sử dụng như cải tạo đất, tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các công trình trên đất...
và chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích
sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó
khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một
11
bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào
nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác, giá cả
đất đai cao hay thấp thể hiện ở sự thu lợi nhuận nhiều hay ít ở một khoảng thời gian
nhất định nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ
đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng,
giá cả quyền chuyển nhượng, cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Hầu hết những nước có nền kinh tế tăng trưởng mạnh, giá đất được hiểu là
thể hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu thửa đất đó
trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý, giá cả đất đai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, là giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần. Giá cả đất đai ở
nước ta không giống các quốc gia khác, thông thường có chế độ tư hữu đất đai thể
hiện ở hại mặt sau: Thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong
nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; Thứ hai, là do thời gian sử
dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng người sử dụng đất có quyền tặng
cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành [26].
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, “Giá trị quyền sử dụng đất
(giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác
định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [18].
Quá trình định giá đất bao gồm: xác định mục tiêu, lên kế hoạch định giá,
thu thập tài liệu, vận dụng và phân tích tài liệu, chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo.
1.1.3.2. Nguồn hình thành giá đất
Theo quy định tại Điều 55 Luật Đất Đai 2003: “ Giá đất được hình thành
trong các trường hợp sau đây:
(1) Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
12
(2) Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
(3) Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [20].
Từ quy định trên có thể thấy nguồn hình thành giá đất tương đối đa dạng.
Quy định này là hợp lý bởi vì giá đất không phải xuất phát từ những nguồn cố định
mà luôn vận động, bên cạnh sự quản lý của Nhà nước, đất đai còn chịu sự tác động
của các yếu tố kinh tế.
1.1.3.3. Nguyên tắc xác định giá đất
Theo Điều 56 Luật Đất đai năm 2003: Việc đề ra nguyên tắc xác định giá đất
nhằm khẳng định Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, luôn quản lý
đất đai và không để tình trạng khoán mọi việc cho thị trường.
Tại điểm a khoản 1 Điều 56, nhà nước quy định giá đất phải đảm bảo sát với
giá thị trường cũng đồng nghĩa với việc xoá bỏ sự bao cấp về giá đất trong việc thực
hiện thu các nghĩa vụ tài chính vào ngân sách Nhà nước và người sử dụng đất chấp
nhận khi bồi thường và giải toả, thực hiện nhất quán chủ trương của hội nghị TW 9
về “áp dụng những biện pháp mạnh mẽ, đồng bộ để xoá bỏ bao cấp về đất đai”.
Với tình trạng thị trường BĐS hiện nay, có những cái giá “trên trời” đang được rao
bán với cả trăm triệu đồng trở lên mỗi m2 như tại phố Hàng Ngang, Hàng Đào,
Hàng Bông, Tràng Tiền...tại quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội như hiện nay thì
quy định “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường” là rất hợp lý. Nhưng việc áp dụng quy định này cũng
có những điểm khó khăn bởi vì phải hiểu “sát với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường” là như thế nào, pháp luật cũng không quy định rõ
thế nào là “sát” .
Tuy nhiên, điều này cũng làm nảy sinh một vấn đề là chính sách này được
đưa ra trong thời điểm giá thị trường đang cao. Nhà nước lại dựa vào đó để đưa ra
giá cao, cộng với thuế không hạ, điều này gây ảnh hưởng mạnh đến thị trường, gây
hậu quả không tốt. Hiện nay giá đất mà Nhà nước quy định còn bao hàm cả giá đầu
cơ do đó giá đất không thể bám theo giá thị trường được. Mặt khác Nhà nước cũng
iii
MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... ii
MỤC LỤC ......................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU ....................................................... vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU................................................................................ vii
MỞ ĐẦU.......................................................................................................... vii
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................. 2
Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................ 4
1.1 Đất đai, bất động sản và thị trường đất đai ............................................. 4
1.1.1. Đất đai, bất động sản ....................................................................... 4
1.1.2. Thị trường đất đai............................................................................ 8
1.1.3. Giá đất ........................................................................................... 10
1.2. Giá đất, định giá đất, các hình thức đấu giá và thị trường bất động
sản trên thế giới ........................................................................................... 16
1.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới .................................................. 16
1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản .................................... 16
1.2.3. Các hình thức đấu giá đất trên thế giới ......................................... 17
1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam .............................. 20
1.3.1. Quy định về đấu giá đất tại Việt Nam........................................... 20
1.3.2. Các yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử
dụng đất ................................................................................................... 28
1.3.3. Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............... 29
1.4. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Việt Trì .................................................................................................... 29
14
bồi thường thiệt hại, tính giá trị quyền sử dụng đất khi trao đổi quyền sử dụng đất
trên thị trường... Tại Điều 4 chương II Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định cụ
thể hai phương pháp xác định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương
pháp thu nhập. Như vậy có thể thấy những quy định của pháp luật về phương pháp
xác định giá đất ngày càng hoàn thiện. Nhà nước quy định giá đất trên cơ sở phải
xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế, đồng
thời giao cho Chính phủ ban hành khung giá đất, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương căn cứ vào đó để xây dựng khung giá đất cụ thể phù hợp với thực tế địa
phương mình. Quy định như vậy đã góp phần bình ổn và thúc đẩy sự phát triển của
thị trường BĐS.
1.1.3.6. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát
triển thị trường BĐS nói chung, trong đó có vấn đề giá đất. Có thể chia quá trình
hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta thành 4 giai đoạn:
- Giai đoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn
này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia là kẻ áp
bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các
cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thỏa thuận của tất cả các bên,
điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiên, giá đất đã được hình
thành trong giai đoạn này.
- Giai đoạn từ năm 1946 đến trước năm 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 có khẳng định 3 hình thức sở
hữu đất đai: Sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập
thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán
đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình “Công
hữu hóa đất đai”, thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận. Tuy
nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô
nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức
hoa hồng (chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và
nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
15
- Giai đoạn từ năm 1980 đến trước 1993
Tại Điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hóa Điều 19 của Hiến pháp, tại
Điều 5 và Điều 17 - Luật Đất đai năm 1988 đó quy định: Nghiêm cấm việc mua,
bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà ở thì người nhận chuyển nhượng nhà có
quyền được SDĐ ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà
nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường
BĐS là nhà để ở [16] (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và
diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường BĐS ở trong giai đoạn này cơ bản
bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị
trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra
bất hợp pháp.
- Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển
của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đó
được chế định lại. Điều 12 - Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định
giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc
cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi
đất”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là
một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai (quy định tại Khoản 1 Điều 13 - Luật Đất đai năm 1993) [20].
- Giai đoạn từ 2003 đến nay
Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội
nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặc biệt là việc
Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản luật khác có liên quan đã
thực sự “cởi trói” và tạo điều kiện hình thành “giá đất”. Công tác định giá đất ngày
càng phát triển. Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này với các nhà
đầu tư trong và ngoài nước để thỏa mãn lượng lớn nhu cầu đang còn bỏ ngõ cũng như
đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường BĐS.
16
1.2. Giá đất, định giá đất, các hình thức đấu giá và thị trường bất động sản
trên thế giới
1.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền SDĐ. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền
sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và
thời gian xác định [16]. Theo Luật Đất đai năm 2003, giá đất là số tiền tính trên một
đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền SDĐ [20].
Trên thực tế luôn tồn tại hai loại giá đất: Giá đất Nhà nước quy định và giá
đất thị trường.
- Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận thành của bên sở
hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực
tế). Theo quy định, giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một
đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết
quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phố biến giữa người
chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình
thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giám giá dột biến không
hợp lý như: Đầu cơ, thiên tai, dịch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy
hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có
những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định [12,15].
Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các
mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất do Nhà nước quy
định phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường [18].
Cả hai loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng
cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường; trong đó giá đất Nhà nước quy
định thường ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản
Trong hoạt động định giá có định giá BĐS và định giá đất. Định giá BĐS nói
chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả
