Đánh giá thực trạng công tác xác định đơn giá thuê đất cho các doanh nghiệp trên một số quận, huyện thuộc địa bàn thành phố hà nội

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HỒNG NGỌC

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH
ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC DOANH NGHIỆP
TRÊN MỘT SỐ QUẬN, HUYỆN THUỘC ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HỒNG NGỌC

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH
ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC DOANH NGHIỆP
TRÊN MỘT SỐ QUẬN, HUYỆN THUỘC ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐỖ THỊ LAN

Thái Nguyên - 2015


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và hoàn toàn chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ để thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Ngọc


ii
LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập cũng như trong thời gian hoàn thành khóa luận
tốt nghiệp của mình, em đã nhận được sự chỉ dạy và giúp đỡ tận tình của các thầy
cô trong khoa Tài Nguyên Môi Trường, trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên,
Đại Học Thái Nguyên. Thầy cô đã truyền đạt cho chúng em những kiến thức nền
tảng và những kiến thức chuyên môn để em có thể hoàn thành tốt khóa luận này và
bổ sung cho công việc hiện tại. Qua đây, em cũng xin gửi đến các thầy cô những lời
cảm ơn chân thành nhất.
Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô Đỗ Thị Lan, người đã trực
tiếp giúp đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu, hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
Trong thời gian làm khóa luận Cô luôn định hướng, góp ý, sửa chữa những chỗ sai
sót giúp cho đề tài tốt nghiệp của em hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Học viên

Nguyễn Hồng Ngọc


iii

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu .................................................................... 1
1.2. Mục tiêu của đề tài .............................................................................................. 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể .................................................................................................. 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................. 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm về giá đất và giá thuê đất ................................................................. 4
1.1.2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất ................................................... 7
1.1.3. Cơ sở pháp lý. ................................................................................................. 12
1.2. Khái quát về giá đất............................................................................................ 15
1.2.1. Định giá đất ..................................................................................................... 15
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho thuê đất .............................................. 17
1.3. Tổng quan vấn đề thuê đất ở Việt Nam ............................................................. 20

1.3.1 Thực trạng công tác quản lý đất ở Việt Nam ................................................... 20
1.3.2. Thực trạng công tác xác định giá cho thuê đất tại Việt Nam .......................... 21
1.3.3. Sơ lược công tác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ................ 23
1.3.4. Quy định về định giá thuê đất một số nước trên thế giới ................................ 24
1.3.5. Công tác định giá thuê đất tại các thành phố một số nước trên thế giới ......... 28
Chương 2.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........ 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 32
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ......................................................................... 32
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 32
2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 33
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ............................................................. 33


iv

2.4.2. Phương pháp xử lý số liệu ............................................................................... 33
2.4.3. Phương pháp phân tích .................................................................................... 33
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 35
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Hà Nội .................................................................................. 35
3.1.1 Vị trí địa lý. ...................................................................................................... 35
3.1.2 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ..................................................................... 36
3.2. Đánh giá thực trạng xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ....... 38
3.2.1. Quy định về việc định giá thuê đất. ................................................................ 38
3.2.2 Nhu cầu và khối lượng các dự án được xác định giá thuê đất. ........................ 50
3.2.3. Kết quả xác định giá thuê đất. ........................................................................ 52
3.2.4. Phân tích một số tồn tại của công tác xác định giá thuê đất ........................... 74
3.3. Đề xuất một số giải pháp .................................................................................... 77

3.3.1. Về cơ chế, chính sách ...................................................................................... 77
3.3.2. Về công tác tổ chức thực hiện xác định giá thuê đất. ..................................... 79
3.3.3. Về giá đất sản xuất kinh doanh, giá thuê đất. ................................................. 80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................... 83
1. Kết luận ................................................................................................................. 83
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 86


v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Chú giải

BĐS

Bất động sản

GTCT

Giá trị công trình

HĐND

Hội đồng nhân dân

NSNN

Ngân sách nhà nước

NN

Nhà nước

SDĐ

Sử dụng đất

TSSS

Tài sản so sánh

TSTĐ

Tài sản thẩm định

TNR

Thu nhập ròng

TĐ

Thuê đất

UBND

Ủy ban nhân dân

vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1. Thống kê tình hình sử dụng đất của các tổ chức [1].................................20
Bảng 1.2. Tổng hợp tình hình thuê đất của các tổ chức theo vùng lãnh thổ [1] ......21
Bảng 1.3. Tổng số và cơ cấu thu Ngân sách nhà nước năm 2014 ............................23
Bảng 1.4. Số thu từ đất trên tổng số thu thuế và phí nội địa, (không tính
nguồn thu từ đầu khí và thuế nhập khẩu, viện trợ không hoàn lại) [6] .....................23
Bảng 3.1. Thống kê các dạng địa hình cơ bản của Hà Nội năm 2012 ......................37
Bảng 3.2. Hệ số điều chỉnh giá đất thành phố Hà Nội ..............................................49
Bảng 3.3. Thống kê nhu cầu xác định đơn giá thuê đất các quận, huyện .................51
Bảng 3.4. Cơ cấu sử dụng đất tài sản thẩm định .......................................................55
Bảng 3.5. Diện tích xây dựng và diện tích sàn sử dụng tài sản thẩm định ......................55
Bảng 3.6. Thông tin tài sản so sánh và thẩm định ....................................................56
Bảng 3.7. Điều chỉnh các tiêu chí giống và khác nhau giữa tài sản
thẩm định giá và các tài sản so sánh .........................................................................58
Bảng 3.8. Thông tin tài sản so sánh và thẩm định ....................................................60
Bảng 3.9. Điều chỉnh các tiêu chí giống và khác nhau
giữa tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh ......................................................62
Bảng 3.10. Thống kê diện tích sàn xây dựng ............................................................66
Bảng 3.11. Bảng đánh giá tỷ lệ chất lượng còn lại các công trình xây dựng...........68
Bảng 3.12. Bảng giá trị còn lại các công trình xây dựng .........................................68
Bảng 3.13. Bảng tổng hợp khối lượng hồ sơ định giá thuê đất
trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2013 ................................................71
Bảng 3.14. Tổng hợp tình hình thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014 .72
Bảng: 3.15. Bảng tổng hợp hình thức trả tiền thuê đất của các tổ chức ...................73

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và hoàn toàn chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ để thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Ngọc


1

MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Thủ đô Hà Nội với vai trò là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia,
trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế, động lực
phát triển của vùng đồng bằng sông Hồng và cả nước. Cùng với quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế thế giới, chính sách khuyến khích đầu
tư của cả nước, thành phố Hà Nội đã thu hút nhiều dự án đầu tư lớn tầm cỡ quốc gia
và địa phương với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước. Tuy
nhiên vấn đề quản lý và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của các tổ chức được
giao đất, cho thuê đất ngày càng trở lên phức tạp và khó khăn.
Những năm qua, Thành uỷ, UBND thành phố Hà Nội thông qua chiến lược,
chương trình kế hoạch đã đặc biệt quan tâm đến việc thu hút đầu tư trong và ngoài
nước trên địa bàn Thành phố. Số lượng nhà đầu tư, doanh nghiệp, các dự án có
bước gia tăng đáng kể, cùng với sự gia tăng về nhu cầu SDĐ cho các dự án, nhu cầu

mở rộng sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp này. Bên cạnh các hình thức
SDĐ khác theo quy định của pháp luật, hình thức thuê đất của Nhà nước hay nói
cách khác là việc Nhà nước cho thuê đất được các nhà đầu tư rất quan tâm. Đối với
các tổ chức, doanh nghiệp, giá thuê đất là một bộ phận chiếm tỷ trọng lớn cấu thành
nên chi phí phục vụ hoạt động của tổ chức, doanh nghiệp, từ đó ảnh hưởng tới giá
thành của hàng hoá, dịch vụ mà họ cung cấp, hiệu quả hoạt động, lợi nhuận và tính
cạnh tranh của tổ chức đó. Vì thế, đứng về phía các tổ chức, họ có xu hướng mong
muốn được hưởng giá thuê đất thấp. Nhìn từ góc độ quản lý nhà nước. Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Việc xác định đúng và
hợp lý giá đất nói chung, giá đất thuê nói riêng sẽ giải quyết mâu thuẫn trong mối
quan hệ về lợi ích của các tổ chức với yêu cầu phải quản lý tốt và hiệu quả đất đai
của Nhà nước.


2

Thời gian vừa qua, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo các Sở, ban
ngành hoàn thiện các cơ chế chính sách trong quản lý đất đai nói chung và lĩnh vực
xác định nghĩa vụ tài chính của các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn
Thành phố nói riêng. Kết quả năm 2013 tiền thu từ cho thuê đất là 2.175 tỷ đồng
chiếm 13.2% tổng các khoản thu từ đất. Tuy nhiên, theo báo cáo của Cục thuế thành
phố Hà Nội tính đến hết quý II năm 2014, trên địa bàn toàn thành phố có 7.457 lô đất
cần xác định mới và xác định lại đơn giá thuê đất, trong đó: 4171 đơn vị đang sử
dụng 4.540 lô đất với tổng diện tích là 22.387.052 m2 đất chưa có quyết định giao
đất, cho thuê đất; 2.385 đơn vị đang sử dụng 2.892 lô đất với tổng diện tích là
30.278.651m2 đất đã có quyết định cho thuê đất và Hợp đồng thuê đất cần xác định
lại [7].
Mặc dù vậy, để có thể áp dụng các quy định pháp luật có liên quan trong

việc xác định giá thuê đất cho các doanh nghiệp nhằm đảm bảo đúng quy định và
nhanh chóng là rất khó khăn và phức tạp. Mặt khác, không phải doanh nghiệp SDĐ
nào cũng hiểu rõ quy trình và quy định xác định giá đất cho thuê đối với các doanh
nghiệp, nhất là các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ với cơ cấu tổ chức không có
những phòng chuyên môn đảm trách công việc nghiên cứu pháp luật, quy trình thực
hiện thủ tục hành chính xác định giá thuê đất. Xuất phát từ lý do này, tôi đã chọn
thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng công tác xác định đơn giá thuê đất cho các
doanh nghiệp trên một số quận, huyện thuộc địa bàn thành phố Hà Nội” .
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1.Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu thực trạng về việc áp dụng các phương pháp định giá để xác định
giá đất cho thuê đối với các tổ chức sử dụng đất tại một số quận, huyện thuộc địa
bàn thành phố Hà Nội. Từ đó đề xuất một số giải nhằm nâng cao hiệu quả công tác
xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn, Thành
phố Hà Nội.
- Đánh giá thực trạng công tác xác định giá thuê đất, làm rõ một số nguyên
nhân, những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện xác định giá đất cho
thuê đối với các doanh nghiệp thuộc một số quận, huyện trên địa bàn thành phố Hà


3

Nội. Không bao gồm trường hợp đấu giá quyền SDĐ thuê hoặc đấu thầu dự án có
SDĐ thuê.
- Đưa ra giải pháp, kiến nghị đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả việc xác định
đơn giá thuê đất, đẩy nhanh tiến độ thực hiện thủ tục hành chính về quản lý sử dụng
đất đai.
1.3. Ý nghĩa của đề tài

Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các
cơ quan có thẩm quyền trong công tác xác định giá thuê đất cho các tổ chức sử dụng
đất, doanh nghiệp trong thời gian tới.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Khái niệm về giá đất và giá thuê đất
1.1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao
hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào
đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng
có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền
cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là
giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
không gian và thời gian xác định.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều
năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Luật Đất Đai năm 2013 quy định: “ Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị
bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định.” (Luật Đất đai 2013, Điều 3) [16]

Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 điều 114 của Luật này.
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông
qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.


ii
LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập cũng như trong thời gian hoàn thành khóa luận
tốt nghiệp của mình, em đã nhận được sự chỉ dạy và giúp đỡ tận tình của các thầy
cô trong khoa Tài Nguyên Môi Trường, trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên,
Đại Học Thái Nguyên. Thầy cô đã truyền đạt cho chúng em những kiến thức nền
tảng và những kiến thức chuyên môn để em có thể hoàn thành tốt khóa luận này và
bổ sung cho công việc hiện tại. Qua đây, em cũng xin gửi đến các thầy cô những lời
cảm ơn chân thành nhất.
Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô Đỗ Thị Lan, người đã trực
tiếp giúp đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu, hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
Trong thời gian làm khóa luận Cô luôn định hướng, góp ý, sửa chữa những chỗ sai
sót giúp cho đề tài tốt nghiệp của em hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Học viên

Nguyễn Hồng Ngọc


6

thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất tối đa
không quá hai (02) lần đơn giá thuê đất theo quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Đối với đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt
bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực
đặc biệt khuyến khích đầu tư thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất tối thiểu không dưới 0,5 lần đơn giá thuê đất
quy định tại khoản 1 Điều này.
4. Trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải
nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất
và cùng thời hạn sử dụng đất.
Trường hợp thời hạn hoạt động của dự án ghi trên Giấy chứng nhận đầu tư
(Giấy phép đầu tư) khác với thời hạn thuê đất trong trường hợp trả tiền thuê đất một
lần quy định tại điểm này thì thời hạn hoạt động của dự án được điều chỉnh phù hợp
với thời hạn thuê đất.
5. Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc
đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giá, cụ thể như sau:
a) Đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê
đối với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê đất thì đơn giá thuê
đất là đơn giá trúng đấu giá. Số tiền thuê đất phải nộp trong trường hợp này là đơn

giá trúng đấu giá nhân (x) với diện tích đất thuê nhân (x) với thời hạn thuê đất (bằng
với số tiền sử dụng đất phải nộp và tương ứng như trường hợp đấu giá giao đất có
thu tiền sử dụng đất).
b) Đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê
đối với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng
đấu giá; đơn giá này được ổn định trong 10 năm, hết thời gian ổn định, việc điều
chỉnh đơn giá thuê đất áp dụng như trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê
đất hàng năm không theo hình thức đấu giá nhưng mức điều chỉnh của thời kỳ ổn
định 10 năm tiếp theo không vượt quá 30% đơn giá thuê đất của kỳ ổn định trước.


7

6. Đối với công trình kiến trúc xây dựng trên mặt nước thuộc một trong các
nhóm đất quy định tại Điều 10 Luật Đất đai thì áp dụng đơn giá thuê đất quy định
tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, Điều này.
7. Đơn giá thuê đất để xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm
của công trình xây dựng trên mặt đất) được xác định không quá 30% đơn giá thuê
đất trên bề mặt có cùng mục đích sử dụng. Đơn giá thuê đất cụ thể do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh áp dụng cho phù hợp với thực tế tại địa phương.
Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định 05 năm. Hết thời hạn ổn định,
nếu giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố có sự biến động
không quá 20% so với giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn giá
thuê đất lần trước đó thì Sở Tài chính (đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất), Ủy ban
nhân dân cấp huyện (đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất) quyết định
đơn giá thuê đất cho thời hạn tiếp theo.
Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố có sự
biến động từ 20% trở lên so với đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn
giá thuê đất lần trước đó thì Sở Tài chính chủ trì xác định lại và trình Ủy ban nhân

dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh cho phù hợp làm cơ sở để Sở Tài chính (đối với
trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài thuê đất), Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với trường hợp hộ gia đình, cá
nhân thuê đất) quyết định điều chỉnh đơn giá thuê của thời hạn (05 năm) tiếp theo.
1.1.2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất
1.1.2.1. Các nguyên tắc xác định giá đất
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của
ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu. Những yếu tố
này lại luôn ở thế biến động.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những nguyên
tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp
đến quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một cách
riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn liền


8

với nhau và bổ sung cho nhau. Hiện nay, việc định giá đất được tuân thủ theo các
nguyên tắc cơ bản sau:
* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại
thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong
suốt một khoảng thời gian xác định cho trước.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật
chất và về mặt pháp luật.
- Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử
dụng tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho
một người cụ thể).
- Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử
dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừa nhận và

bảo hộ.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất không chỉ
nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực từ một
thửa đất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá được bằng tiền. Nhưng
nó là một chỉ tiêu không thể không tính đến trong định giá bất động sản và trong
một chừng mực nào đó nó được vật chất hoá như là một chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất
của bất động sản [17].
* Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không
bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay
đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị trường
(xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất…) đối với loại thửa đất đó.
Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con
người cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường,
nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá đất nhằm phù hợp
với thị trường tại thời điểm định giá.
Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc


9

vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việc
định giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá. “Nguyên
tắc thay thế” luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm những thay đổi về chính
sách đất đai của Nhà nước; về sự biến động của thị trường đất đai.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản
biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là
một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá [17].
* Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá. Nó là

kết quả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hình
thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình
thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến động
chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá
biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những yếu
tố này. Vì các yếu tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả
giữa các yếu tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất
cho tương lai. Do đó, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật
thiết với nhau. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến
động giấ đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để
điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì
mới xác định được giá đất hợp lý và chính xác.
Điều cần chú ý là các nguyên tắc không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ
trực tiếp và gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất ngoài việc cần phải hiểu biết
đầy đủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng
một cách tổng hợp mới nắm được giá đất chính xác [23].
1.1.2.2. Các phương pháp xác định giá đất
* Phương pháp so sánh trực tiếp:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng


10

đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng
đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại
đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được

với loại đất cần định giá.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để
phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Trong phương pháp so sánh trực tiếp, giá bán của các bất động sản so sánh
được điều chỉnh để phản ánh những sự khác nhau giữa chúng và bất động sản chủ
thể, theo công thức:
AP = S + BA +BeA + GA+ IA +CA +NA
Trong đó:
* AP là giá bất động sản chủ thể;
* S là giá bán của bất động sản so sánh;
* BA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí thửa đất;
* BeA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về qui mô, kích thước thửa đất
* GA là lượng điều chỉnh cho sự khác tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất;
* IA là một lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ ngày bán đến thời điểm
điều tra;
* CA là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về các điều kiện qui hoạch xây dựng;
* NA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi trường
xung quanh [8].
* Phương pháp thu nhập:
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so
với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá
đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.


11

Từ quan điểm cho rằng giá trị lợi nhuận thuần từ một dự án đầu tư hay từ

một bất động sản cho thu nhập là trị giá hiện tại của các khoản lợi nhuận thuần dự
kiến thu được trong tương lai. Do vậy, để tìm kiếm giá trị hiện tại của các nguồn thu
nhập trong tương lai, lý thuyết định giá sử dụng 2 phương pháp để tính giá đó là
phương pháp vốn hoá sinh lợi và phương pháp vốn hoá trực tiếp.
- Phương pháp vốn hoá sinh lợi.
Phương pháp vốn hoá sinh lợi sử dụng công thức tổng quát dòng tiền chiết
khấu phát sinh không đều giữa các năm hoặc giữa các giai đoạn của cả quá trình
kinh doanh.
- Phương pháp vốn hoá trực tiếp
Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản trên cơ sở biết thu nhập năm
đầu tiên từ bất động sản hoặc từ một giá trị vốn đầu tư ban đầu. Phương pháp vốn
hoá trực tiếp có công thức tính đơn giản hơn so với phương pháp dòng tiền chiết
khấu. Công thức tổng quát áp dụng trong phương pháp vốn hoá trực tiếp như sau:
Trong đó:
* K0 là vốn đầu tư ban đầu;
* Kn là vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ vốn được tính ở năm cuối hoặc
giai đoạn cuối;
* r là lãi suất bình quân năm;
* n là số năm dự kiến thuê hoặc kinh doanh.
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định
được các khoản thu nhập mang lại từ đất [8].
* Phương pháp chiết trừ:
Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá
trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các
thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể
thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương
tự với thửa đất cần xác định giá [32].

12

* Phương pháp thặng dư:
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống
có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử
dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát
triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
Công thức: V = DT – CP
Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,
DT là tổng doanh thu của dự án,
CP là tổng chi phí đầu tư dự án.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất
trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử
dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị
trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp [32].
1.1.3. Cơ sở pháp lý
1.1.3.1. Các văn bản luật
- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật Đất đai; có hiệu lực từ
ngày 01 tháng 7 năm 2004;
- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam Luật Doanh nghiệp ngày 29 tháng
11 năm 2005. có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2006;
- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009, Luật sửa đổi Điều 126 của
Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai;
- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật Giá ngày 20 tháng 6 năm
2012, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2013;
- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam Luật đất đai 2013, có hiệu lực từ
ngày 01 tháng 7 năm 2014.
1.1.3.2. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của Chính Phủ

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007, về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất;
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005, về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước;


iii

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu .................................................................... 1
1.2. Mục tiêu của đề tài .............................................................................................. 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể .................................................................................................. 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................. 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm về giá đất và giá thuê đất ................................................................. 4
1.1.2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất ................................................... 7
1.1.3. Cơ sở pháp lý. ................................................................................................. 12
1.2. Khái quát về giá đất............................................................................................ 15
1.2.1. Định giá đất ..................................................................................................... 15
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho thuê đất .............................................. 17
1.3. Tổng quan vấn đề thuê đất ở Việt Nam ............................................................. 20
1.3.1 Thực trạng công tác quản lý đất ở Việt Nam ................................................... 20
1.3.2. Thực trạng công tác xác định giá cho thuê đất tại Việt Nam .......................... 21
1.3.3. Sơ lược công tác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ................ 23
1.3.4. Quy định về định giá thuê đất một số nước trên thế giới ................................ 24

1.3.5. Công tác định giá thuê đất tại các thành phố một số nước trên thế giới ......... 28
Chương 2.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........ 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 32
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ......................................................................... 32
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 32
2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 33
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ............................................................. 33


14

- Bộ Tài nguyên và môi trường, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT Quy định
chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ
thể và tư vấn xác định giá đất
- Bộ Tài nguyên và môi trường (2009), Báo cáo kết quả kiểm kê quỹ đất
năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT – TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng
Chính phủ.
1.1.3.3. Các văn bản hướng dẫn thực hiện của UBND Thành phố
- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND thành phố
Hà Nội về thu hồi, giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu
tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND thành
phố Hà Nội về việc: Quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân
chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu
dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 48/2011/QĐ-UBND ngày 26/12/2011 của UBND thành
phố Hà Nội về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Quy định ban hành kèm theo

Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND Thành phố.
- Quyết định số 07/2013/QĐ-UBND ngày 05/2/2013 của UBND thành phố
Hà Nội về việc: Ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại dân cư
nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố
Hà Nội về việc: Ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền cảu Ủy ban
nhân dân Thành phố do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho
về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự
án đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 18/2010/QĐ-UBND ngày 10/5/2010 của UBND thành phố
Hà Nội về việc: ban hành quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng
đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội.


15

- Quyết định số 25/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố
Hà Nội về việc: Ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền cảu Ủy ban
nhân dân Thành phố do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng
đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.2. Khái quát về giá đất
Giá đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu
hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một
mục đích sử dụng nhất định. Giá trị đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài
sản đất mà giá trị đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành. Do đó,
khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất dù nó được định giá bằng các phương

pháp khoa học. Giá đất chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn
nhất định của nền kinh tế xã hội để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có
quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, SDĐ đai. Giá đất khác với giá các loại hàng
hoá thông thường ở 7 đặc trưng sau:
+ Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả
+ Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành
+ Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai
+ Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định
+ Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt
+ Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao
+ Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng.
Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, và nhanh hơn so với tốc độ tăng giá
hàng hóa thông thường, theo kinh nghiệm của các nước phát triển giá trị đất đai tăng
gấp đôi sau 10 năm. Chủ yếu là do nguyên nhân tính khan hiếm của đất mâu thuẫn
với sự phát triển kinh tế xã hội, gia tăng dân số và nhu cầu SDĐ; do cấu tạo hữu cơ
của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội
giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên.
1.2.1. Định giá đất
1.2.1.1 Định giá đất.
*) Đất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt.
Là một tài sản vì đất đai có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản: là vật có


16

thực có thể đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người, nằm trong sự chiếm
hữu của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự. Đất đai
là một tài sản đặc biệt vì: Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho
đất đai từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích; Đất đai cố định
về vị trí, có giới hạn về không gian (diện tích) và vô hạn về thời gian sử dụng; Có

khả năng sinh lợi. Trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách
hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà
có xu hướng tăng lên.
*) Đất đai là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống
như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt,
giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị
tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, như trên đã nói, định giá đất chỉ
có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các
tài sản thông thường. Với các đặc điểm nêu trên, có thể khái niệm về định giá đất
như sau: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
1.2.1.2. Vai trò công tác định giá đất
Xuất phất từ đặc tính, vai trò của đất đã nêu trên đây, có thể thể thấy vai trò
của công tác định giá đất.
- Thông qua phương pháp khoa học, bằng cách lượng hoá các yếu tố chi phối
đến các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường
nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định.
- Trên cơ sở đó có các chiến lược, chính sách phát huy tối đa đặc tính, vai trò
của đất đai, biến yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội thành động lực phát triển
kinh tế xã hội, tạo nguồn lực tài chính cho quốc gia, là cơ sở để giải quyết các vấn đề,
chính sách xã hội, điều tiết các mối quan hệ xã hội nảy sinh trong quá trình SDĐ đai.
- Làm căn cứ tính thuế SDĐ, thuế chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ;
- Tính tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng
giá trị quyền SDĐ;
- Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất;
- Dịch vụ trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi, chuyển
nhượng đất đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền SDĐ…