Đánh giá thực trạng hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************

BÙI DUY VIỆT

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA MỘT SỐ SÀN
GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội - 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************

Bùi Duy Việt

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA MỘT SỐ
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành : Quản Lý Đất Đai
Mã số : 60-85-01-03

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học : TS. Nguyễn Đình Bồng

Hà Nội – 2015


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .................................................................................................................. 1
CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................... 5
1.1. Cơ sở lý luận ..................................................................................................... 5
1.1.1. Bất động sản ................................................................................................ 5
1.1.2. Thị trường bất động sản ............................ Error! Bookmark not defined.
1.1. 3 Sàn giao dịch bất động sản ........................ Error! Bookmark not defined.

1.2. Cơ sở pháp luật về hoạt động của sàn giao dịch bất động sảnError! Bookmark not def
1.2.1. Luật kinh doanh bất động sản 2014 .......... Error! Bookmark not defined.
1.2.2. Các văn bản pháp luật khác....................... Error! Bookmark not defined.
1.3. Cơ sở thực tiễn .................................................... Error! Bookmark not defined.
1.3.1. Giao dịch bất động sản một số nước trên thế giớiError! Bookmark not defined.
1.3.2. Sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam .... Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 2.................................................................... Error! Bookmark not defined.

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA MỘT SỐ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG
SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘIError! Bookmark not defi

2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hà Đông - TP. Hà NộiError! Bookmark
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................... Error! Bookmark not defined.
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .......................... Error! Bookmark not defined.
2.2 Tình hình thị trƣờng bất động sản trên địa bàn quận Hà Đông - TP. Hà
Nội ............................................................................... Error! Bookmark not defined.
2.2.1 Thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản Error! Bookmark not defined.
2.2.2 Thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sảnError! Bookmark not defined.

2.2.3. Tình hình quản lý đất đai và thị trường bất động sảnError! Bookmark not defined.
2.3 Thực trạng hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn
quận Hà Đông - TP. Hà Nội ..................................... Error! Bookmark not defined.


2.3.1 Tình hình hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn
quận Hà Đông - TP. Hà Nội. ............................... Error! Bookmark not defined.
2.3.2 Đánh giá thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa
bàn quận Hà Đông - TP. Hà Nội. ........................ Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 3 : ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG NĂNG LỰC
HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA
BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI....... Error! Bookmark not defined.
3.1 Định hƣớng phát triển Thị trƣờng bất động sản quận Hà Đông, Thành
phố Hà Nội đến năm 2020 ........................................ Error! Bookmark not defined.
3.1.1. Mục tiêu .................................................... Error! Bookmark not defined.
3.1.2. Yêu cầu...................................................... Error! Bookmark not defined.
3.2 Định hƣớng phát triển Sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Hà Đông,
Thành phố Hà Nội đến năm 2020 ............................ Error! Bookmark not defined.
3.2.1. Mục tiêu .................................................... Error! Bookmark not defined.
3.2.2. Yêu cầu...................................................... Error! Bookmark not defined.
3.3 Giải pháp tăng cƣờng hoạt động và quản lý các sàn giao dịch bất động
sản. .............................................................................. Error! Bookmark not defined.
3.3.1 Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách ....... Error! Bookmark not defined.
3.3.2 Nhóm giải pháp về tổ chức cán bộ ............. Error! Bookmark not defined.
3.3.3 Nhóm giải pháp về cơ sở vất chất kỹ thuật Error! Bookmark not defined.

3.3.4 Nhóm giải pháp về đào tạo phát triển nguồn nhân lựcError! Bookmark not defined
3.3.5 Nhóm giải pháp về thủ tục hành chính ...... Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................... Error! Bookmark not defined.

TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 7


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Quản lý đất
đai có ý nghĩa quyết định tới sự ổn định và phát triển của cả nền kinh tế, chính trị,
xã hội của đất nước. Thị trường bất động sản (TTBĐS) đóng một vai trò rất lớn
trong quá trình phát triển của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO.
Phát triển hiệu quả TTBĐS sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự phát triển
của nền kinh tế xã hội, góp phần đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa
(CNH-HĐH) đất nước.
Thị trường bất động sản ở nước ta mới được hình thành chưa ổn định;
“nóng”, “lạnh” không lường trước được, giá cả bất động sản chưa phản ánh đúng
giá trị thật của nó. Mặc dù Nhà nước cũng đã có nhiều chính sách nhằm điều tiết và
quản lý TTBĐS sao cho đi đúng hướng và thật sự trở thành nguồn lực tài chính
mạnh cho nền kinh tế, nhưng các chính sách này vẫn còn nhiều hạn chế, chưa đồng
bộ,chưa thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh. Hiện tại, nạn đầu cơ tích trữ đất đai
vẫn gia tăng, người dân gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm hiểu giá trị thật của
đất đai. Những người có nhu cầu thực sự vẫn không thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư
mà phải qua nhiều khâu trung gian, từ đó giá thành của bất động sản sẽ cao hơn
nhiều so với giá gốc.
Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X
(2006) đã cụ thể hóa định hướng phát triển thị trường bất động sản: “ Phát triển thị
trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở,
Luật Kinh doanh bất động sản …; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng
hóa một cách thận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển.
Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước tác động

đến giá đất thị trường bằng các chính sách vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung cầu về

1


đất đai. Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo
quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Phát
triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản.”
Thể chế hóa chủ trương chính sách phát triển thị trường bất động sản của
Đảng, Quốc hội khóa XI nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, kỳ họp thứ 9,
ngày 29/6/2006 đã thông qua “Luật kinh doanh bất động sản”,
Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày
15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản,
trong đó có quy định rõ cơ sở pháp lý về hoạt động của sản giao dịch bất động sản
(SGDBĐS) .
Việc giao dịch bất động sản thông qua các sàn giao dịch sẽ giúp cho hoạt
động của TTBĐS trở nên minh bạch, ngăn chặn đầu cơ, tích trữ, kích cầu ảo…tạo ra
sự khan hiếm giả tạo, gây nên những cơn “sốt nóng”, “đóng băng” bất thường trên
thị trường. Ngoài ra, việc giao dịch qua sàn góp phần hạn chế được tình trạng trốn
thuế của các chủ đầu tư cũng như những tiêu cực trong hoạt động mua bán bất động
sản và tăng thu cho ngân sách nhà nước.
Hà Đông là một Quận mới của Thu đô Hà Nội, là một đô thị cơ tố độ phát
triển nhanh. TTBĐS quận Hà Đông là một thị trường có tiềm năng và sức phát triển
cao. Để thực hiện Luật kinh doanh bất động sản đã được ban hành nhiều đơn vị, tổ
chức, cá nhân đã và đang xúc tiến thành lập SGDBĐS , nhằm hỗ trợ cho các giao
dịch bất động sản trên của TTBĐS địa phương được thực hiện , công khai và minh
bạch.
Tuy nhiên SGDBĐS trên địa bàn quận Hà Đông vẫn còn là một vấn đề mới
đối với doanh nghiệp, người dân về phương thức hoạt động và cơ chế quản lý; Vì
vậy hoạt động của SGDBĐS trên địa bàn quận không tránh khỏi những tồn tại cần

khắc phục
Trong khuôn khổ luận văn thạc sỹ, học viên nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
thực trạng hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận

2


Hà Đông, Thành phố Hà Nội” nhằm góp phần đưa SGDBĐS trên địa bàn hoạt
động chuyên nghiệp, lành mạnh và tuân thủ pháp luật.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của một số SGDBĐS trên địa bàn quận Hà
Đông, Thành phố Hà Nội.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của các SGDBĐS hiện
nay.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về mua bán bất
động sản.
- Thu thập, tài liệu số liệu về các SGDBĐS trên địa bàn quận Hà Đông.
- Điều tra, khảo sát về các hoạt động của các SGDBĐS trên địa bàn quận Hà
Đông.
- Đánh giá, phân tích thực trạng hoạt động của các SGDBĐS trên địa bàn
quận Hà Đông.
- Đề xuất một số giải pháp
4. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: một số SGDBĐS trên địa bàn quận Hà Đông, thành
phố Hà Nội.
- Phạm vi địa bàn : quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội.
- Phạm vi thời gian : các hoạt động của sàn giao dịch từ khi Luật Kinh doanh
Bất động sản có hiệu lực đến thời điểm nghiên cứu: 2007-2015
5. Phƣơng pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu thứ cấp: sử dụng để thu thập thông
tin tư liệu liên quan đến TTBĐS và hoạt động kinh doanh bất động sản.

3


- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu sơ cấp: Điều tra thu thập các số liệu
về hoạt động của một số SGDBĐS tài liệu các SGDBĐS này cung cấp.
- Phương pháp kế thừa có chọn lọc các tài liệu có sẵn: thu thập tham khảo
liệu nghiên cứu liên quan đến đề tài trên địa bàn
- Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và so sánh: sử dụng để thống kê
các số liệu về hoạt động kinh doanh của các sàn giao dịch bất động sản, tiến hành
tổng hợp, phân tích để đưa ra những ưu điểm và vấn đề cần khắc phục.
- Phương pháp ứng dụng các phần mềm Microsoft office và các phần mềm
chuyên ngành để tính toán, phân tích số liệu, xây dựng sơ đồ, biểu đồ….

4


CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Bất động sản
a. Khái niệm
Tài sản: bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị được xác định bằng tiền
và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại Bất động
sản và Động sản.
- Bất động sản: là tài sản không di dời được. Tuy tiên chí phân loại bất động
sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản bao gồm đất đai
và những tài sản gắn liền với đất đai.

Bộ Luật Đất đai Thụy Điển quy định: bất động sản là dất đai. Đất đai được
phân chia thành các đơn vị bất động sản. Một đơn vị bất động sản gồm có: một
công trình xây dựng, máng nước, hàng rào và các phương tiện khác được xây dựng
trong hoặc trên mặt đất để sử dụng lâu dài, các loại cây cối. Một công trình xây
dựng tùy từng trường hợp cụ thể có các vật cố định như sau: nhà ở có bồn tắm và
các thiết bị vệ sinh, bếp, lò sưởi, tủ lạnh, các thiết bị giặt là; cửa hàng có tủ kính, giá
đựng hàng, quầy thu tiền; cơ sở lắp ráp có bục, bệ, chỗ ngồi; cơ sở nông nghiệp có
thiết bị chăm sóc vật nuôi, máy vắt sữa, các nhà máy có hệ thống thiết bị, điều hòa,
quạt máy.
Luật quản lý bất động sản đô thị nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa quy
định: “Bất động sản gồm có đất. Quyền sử dụng đất đối với đất thuộc sở hữu nhà
nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa để xây dựng nhà cửa trong phạm vi quy hoạch
xây dựng đô thị, hành nghề phát triển nhà đất, giao dịch bất động sản, thực thi việc
quản lý nhà đất đều phải tuân thủ luật này. Nhà trong luật này là nhà, vật kiến trúc
và cấu trúc có trên đất” (Quốc vụ viện nước CHND Trung Hoa)[32].

5


Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể
di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất
đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
2005) [23]
Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị bất động sản tại hầu hết các
nước phương tây chiếm khoảng 25 - 30% GDP, Mỹ là 30 - 40%. ( Hecnando De
Soto, 2000 [16]
- Động sản: là những tài sản không phải là bất động sản.
b. Phân loại bất động sản
Căn cứ vào mục đích sử dụng và chính sách thuế, các nước xây dựng phân

loại bất động sản khác nhau.
Ví dụ: phân loại bất động sản của Thụy Điển (Bảng 1.1)
Bảng 1.1: Phân loại bất động sản của Thụy Điển
Loại bất động sản

Số lƣợng

Giá trị
(1000 Triệu SEK)

BĐS Nông Lâm nghiệp

359.000

BĐS Nhà ở riêng biệt

2.285.000

1.400

BĐS Nhà ở chung cư

115.000

1.000

BĐS Công nghiệp

166.000

500

BĐS Miễn thuế *

94.580

1.000

Tổng số

3.019.580

4.250

*

350

(Trường học, bệnh viện, nhà thờ, trụ sở cơ quan hành chính)
Nguồn: Sweden Survery - National Land Survey 1

6


TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Lê Xuân Bá (2003), “Một số suy nghĩ về phát triển thị trường bất động
sản ở nước ta”. Hội thảo Khoa học phát triển và quản lý TTBĐS, Hà Nội.
2. Lê Xuân Bá (2008), “Tạo lập và phát triển Thị trường bất động sản Việt
Nam”, Hội thảo Hoàn thiện chính sách đất đai để phát triển thị trường bất động sản,

Tổng cục Quản lý đất đai, Hà Nội.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2007), Hiện trạng sử dụng đất đến năm
2007, Hà Nội.
4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2008), Báo cáo tình hình 4 năm thi hành
Luật đất đai 2003, Hà Nội.
5. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2008), Hoàn thiện chính sách Luật đất đai
để hình thành và phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội.
6. Nguyễn Đình Bồng (2006), Đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình
thành TTBĐS - Đề tài cấp Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội.
7. Nguyễn Đình Bồng (2010), Hệ thống pháp luật quản lý đất đai và thị
trường bất động sản, Bài giảng Cao học Quản lý Đất đai, Đại học Nông nghiệp Hà
Nội.
8. Đảng Cộng sản Việt Nam (1986), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc
ĐCSVN lần thứ VI, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
9. Đảng Cộng sản Việt Nam (1991), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc
ĐCSVN lần thứ VII, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
10. Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc
ĐCSVN lần thứ VIII, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
11. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc
ĐCSVN lần thứ IX, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

7


12. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc
ĐCSVN lần thứ X, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
13. Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Nghị quyết số 26-NQ-TW (Khóa IX),
NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
14. Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6
khóa X, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

15. Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị quyết Hội nghị Trung ương 7
khóa X, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
16. Hecnando Dsotto (2000), Bí mật của tư bản, (Nguyễn Quang A dịch), Hà
Nội.
17. Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng (2007), Quản lý đất đai & Thị
trường bất động sản, NXB Bản đồ, Hà Nội.
18. Phạm Sỹ Liêm (2001), Sách lược tiêu thụ Bất động sản - Bài giảng
chuyên đề Thị trường bất động sản, Hà Nội.
19. Nguyên Minh Ngọc (2006), Kỷ yếu Hội thảo khoa học TTBĐS thực
trạng, nguyên nhân và những giải pháp, Hà Nội.
20. Hoàng Xuân Phương (2007), Thị trường quyền sử dụng bất trong nông
nghiệp, nguyên nhân và những giải pháp, Hà Nội.
21. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1992), Hiến pháp nước CHXHCN
Việt Nam - NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
22, Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Hiến pháp nước CHXHCN
Việt Nam - NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
23. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Bộ Luật dân sự Việt Nam,
NXB Xây Dựng, Hà Nội.
24. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2004), Luật đất đai 2003 - NXB
Bản đồ, Hà Nội.

8


25. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật đất đai 2013 - NXB
Bản đồ, Hà Nội.
26. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật Xây dựng - NXB Xây
dựng, Hà Nội.
27.Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật Xây dựng - NXB Xây
dựng, Hà Nội.

28. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật Nhà ở - NXB Xây
dựng, Hà Nội.
29 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật Nhà ở - NXB Xây
dựng, Hà Nội.
30. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2006), Luật Kinh doanh bất động
sản - NXB Xây dựng, Hà Nội.
31 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật Kinh doanh bất động
sản - NXB Xây dựng, Hà Nội.
32. Quốc vụ viện nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa (1994), Luật quản lý
thị trường bất động sản đô thị, (Tôn Gia Huyên dịch), Hà Nội.
33. Lê Đình Thắng, Nguyễn Minh Ngọc (2005), Tạp chí Địa chính,
ĐHKTQD, Hà Nội.
34. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Quản lý Thị trường Bất
động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội,
35. Tổng cục Địa chính (1997), Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển
(CPLAR) về đổi mới hệ thống địa chính, Báo cáo kết quả nghiên cứu, khảo sát hệ
thống quản lý đất đai Thụy Điển, Hà Nội.
36. Tổng cục Địa chính (2008), Hội thảo chính sách tài chính đất đai, giá đất,
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, Hà Nội.

9