Khóa luận Phân tích biến động giá đất ở TP Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ

PHÂN TÍCH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
QUA HAI NĂM 2004 - 2005

PHẠM THỊ KIM NGỌC

LUẬN VĂN CỬ NHÂN
NGÀNH KINH TẾ NÔNG LÂM

Thành Phố Hồ Chí Minh
Tháng 07/2006


Hội đồng chấm thi luận văn tốt nghiệp đại học khoa Kinh Tế, trường Đại
Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh xác nhận luận văn “Phân tích biến động
giá đất ở thành phố Hồ Chí Minh qua 2 năm 2004 - 2005”, do Phạm Thị Kim
Ngọc, sinh viên khoá 28, ngành Kinh Tế Nông Lâm, đã bảo vệ thành công trước
hội đồng vào ngày ….

ĐẶNG MINH PHƯƠNG
Người hướng dẫn,

Ký tên, ngày tháng

Chủ tịch Hội Đồng chấm thi

(Ký tên, ngày

tháng

năm 2006)

năm 2006

Thư ký Hội Đồng chấm thi

(Ký tên, ngày

tháng

năm 2006)


LỜI CẢM TẠ
Đầu tiên con xin tỏ lòng thành kính, biết ơn đến Ba, Mẹ người đã sinh
thành và nuôi nấng dạy dỗ con đến ngày hôm nay. Xin cảm ơn những người thân
đã luôn động viên ủng hộ tôi trong suốt thời gian qua.
Xin chân thành cảm ơn:
Ban giám hiệu, quý thầy cô trong trường, đặc biệt là Khoa Kinh Tế
trường ĐH Nông Lâm TPHCM đã truyền đạt những kinh nghiệm và những kiến
thức quý báu trong suốt thời gian học tập ở trường.
Thầy TS. Đặng Minh Phương đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi hoàn
thành luận văn này.
Xin cảm ơn tất cả những người bạn đã động viên, giúp đỡ tôi trong suốt
thời gian học tập ở trường.
Xin chân thành cảm ơn.
TPHCM, ngày

tháng

Sinh viên

Phạm Thị Kim Ngọc

năm 2006


NỘI DUNG TÓM TẮT
PHẠM THỊ KIM NGỌC, Khoa Kinh Tế, Đại Học Nông Lâm Thành phố
Hồ Chí Minh. Tháng 7 năm 2006. Phân tích biến động giá đất ở Thành phố Hồ
Chí Minh qua hai năm 2004 – 2005.
Đề tài tìm hiểu về tình hình biến động giá đất trên cơ sở dựa vào số liệu
điều tra của Trung Tâm Thông Tin và Thẩm Định Giá Miền Nam (2800 mẫu
năm 2004 và 3000 mẫu năm 2005). Qua phân tích bằng cách lấy giá bình quân
của từng đường trong từng quận, huyện của từng năm (2004 và 2005) và so sánh
với nhau; so sánh sử dụng công thức Hotelling để xác định giá trị tăng lên có giá
trị về mặt kinh tế hay không đã rút ra được những nhận định sau:
Thực trạng giá đất ở thành phố qua 2 năm có tăng, có giảm tùy thuộc vào
từng khu vực quận, huyện. Khu vực tập trung các quận 1, 3, 5, quận Phú Nhuận,
Tân Bình, Bình Thạnh, v.v. thì giá đất có phần ổn định, giá thường tăng ít hoặc
giảm nhẹ. Còn đối với khu vực bao gồm các quận mới thành lập, đang phát triển
như quận 2, 7, 9, v.v. và khu vực các huyện ven ngoại thành như huyện Củ Chi,
Hóc Môn, Gò Vấp, v.v. thì giá đất tăng rất nhiều.
Xác định các nguyên nhân làm cho giá đất biến động như ảnh hưởng của
việc tăng giá vàng, do các nhà đầu cơ bất động sản, thu nhập của người dân
không phù hợp với mức giá đất hiện tại, và cái tác động nhiều nhất, chi phối
mạnh mẽ đến sự biến động giá đất là do cung cầu - quy luật chi phối thị trường.

Từ đó, đề ra các giải pháp để phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ
Chí Minh.


ABSTRACT
PHAM THI KIM NGOC, Faculty of Economics, Nong Lam University,
Ho Chi Minh city. In July 2006. Analysing variation of prices of land user rights
in HCM city in years (2004-2005).
The topic researches variation of the price of land user right based on the
investigativing data of the Southern Information and Valuation Centre and (2800
samples in 2004 and 3000 sample in 2005). Through analysing by selecting the
average prices of each street in each district per year (2004-2005) and comparing
each other, by comparing the use of the Hotelling’s formula to identify additional
value has economic meaning. As a result, some ideas from those following:
The price over 2 years has a change in both diection: increase and
decrease depending each area . District 1, 3, 5, Tan Binh, Binh Thanh, Phu
nhuan, where are trading centers, the price is stable or lightly increase. In other
district such as new areas of district 2, 7, 9 and Cu chi, Hoc Mon, the price
increases over 7%.
Reasons of variation includes as impact of golden increasing price,
speculating in real estates, low income of comsumer to buy, and capacity of land
supply. The topic also suggest some ideas to improve the stuation.

v


MỤC LỤC
Trang
Danh mục các chữ viết tắt

ix

Danh mục các bảng

x

Danh mục các hình

xi

Danh mục các phụ lục

xii

CHƯƠNG 1. ĐẶT VẤN ĐỀ

1

1.1. Sự cần thiết của đề tài

1

1.2. Mục tiêu nghiên cứu

3

1.2.1. Mục tiêu chung

3

1.2.2. Mục tiêu cụ thể

3

1.3. Phạm vi nghiên cứu

4

1.4. Sơ lược về cấu trúc của luận văn

4

CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1 Cơ sở lý luận

5
5

2.1.1. Cơ sở lý luận của việc hình thành giá đất

5

2.1.2. Bất động sản

8

2.1.3. Thị trường bất động sản

10

2.1.4. Cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản

18

2.1.5. Giá tài nguyên và công thức Hotelling

19

2.1.6. Điều chỉnh chi phí gia đình

20

2.2 Phương pháp nghiên cứu

21

2.2.1 Phương pháp so sánh

21

2.2.2 Phương pháp so sánh áp dụng công thức Hotelling

21

2.2.3 Phương pháp phân tích thống kê

21

2.2.4 Phương pháp mô tả

21

CHƯƠNG 3. TỔNG QUAN

22

3.1. Lịch sử hình thành vùng đất hoang sơ – Thành phố Hồ Chí Minh 22
3.2. Điều kiện tự nhiên

23

vi


3.2.1. Vị trí địa lí

23

3.2.2. Khí hậu và thời tiết

25

3.2.3. Thổ nhưỡng

25

3.2.4. Tài nguyên rừng

25

3.2.5. Thảm xanh thực vật

26

3.2.6. Sông ngòi

26

3.3. Điều kiện kinh tế - xã hội

26

3.3.1. Điều kiện kinh tế

26

3.3.2. Điều kiện văn hoá, xã hội, giáo dục và y tế

32

CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

35

4.1. Sơ nét về tình hình bất động sản thế giới

35

4.2. Sơ nét về tình hình bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh

37

4.3. So sánh biến động giá đất tại thành phố qua 2 năm 2004 - 2005

40

4.3.1. Số liệu điều tra chọn mẫu

40

4.3.2. Phương pháp phân tích biến động giá đât

41

4.3.3. Quận 1

42

4.3.4. Quận 2

47

4.3.5. Quận Phú Nhuận

50

4.3.6. Huyện Củ Chi

52

4.3.7. Tình hình biến động giá đất toàn thành phố qua 2 năm

56

4.4. Nhận định tình hình tăng giá theo công thức Hotelling

58

4.5. Nhận định các nguyên nhân gây ảnh hưởng đến giá đất

60

4.5.1. Do ảnh hưởng của giá vàng

60

4.5.2. Vấn đề thuộc về nhà đầu cơ

60

4.5.3. Do tác động của quan hệ cung cầu

64

4.5.4. Do giá đất không phù hợp với thu nhập của người dân

65

4.6. Những bất cập của thị trường bất động sản

66

4.6.1. Thiếu công cụ tài chính để điều tiết thị trường

66

4.6.2. Thiếu kênh dẫn giữa TTBĐS và thị trường vốn

66

4.6.3. Khuyến khích phát triển thị trường cho thuê và thế chấp 67

vii


4.6.4. Sử dụng công cụ thuế và phí để điều tiết thị trường

67

4.7. Các mục tiêu và những giải pháp để phát triển TTBĐS
thành phố

69

4.7.1. Các mục tiêu cụ thể để thúc đẩy TTBĐS phát triển

69

4.7.2. Các giải pháp để thúc đẩy TTBĐS phát triển

69

CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

74

5.1. Kết luận

74

5.2. Kiến nghị

76

5.2.1. Về chính sách

76

5.2.3. Về cơ chế tài chính

76

5.2.4. Về quản lý

76

5.2.5. Về cung cấp dịch vụ

76

5.2.6. Về thị trường

77

Tài liệu tham khảo

78

Phụ lục

viii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ĐT

Điều tra

GDĐT

Giáo dục đào tạo

THCS

Trung học cơ sở

Sở TNMT

Sở Tài Nguyên và Môi Trường

Tp. HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TTBĐS

Thị trường bất động sản

UBND

Ủy Ban Nhân Dân

ix


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 1. Diện Tích và Dân Số các Quận, Huyện Tp. HCM Năm 2005

24

Bảng 2. Tình Hình Sử Dụng Đất của Tp. HCM Năm 2005

26

Bảng 3. Dân Số và Biến Động Dân Số qua Các Năm

27

Bảng 4. Số Người được Giới Thiệu Việc Làm trong Độ Tuổi Lao Động

28

Bảng 5. Sản Phẩm Chủ Yếu của Ngành Công Nghiệp qua 2 Năm 03 - 04

29

Bảng 6. Giá Trị Sản Xuất Nông, Lâm, Thuỷ Sản Năm 2004

30

Bảng 7. Số Cơ Sở Thương Mại, Khách Sạn Nhà Hàng, Du Lịch Dịch Vụ

31

Bảng 8. Tình Hình Giáo Dục Phổ Thông của Thành Phố qua Các Năm

32

Bảng 9a. Biến Động Giá Đất của Quận 1 qua 2 Năm

42

Bảng 9b. Biến Động Giá Đất của Quận 1 qua 2 Năm

43

Bảng 9c. Biến Động Giá Đất của Quận 1 qua 2 Năm

44

Bảng 9d. Biến Động Giá Đất của Quận 1 qua 2 Năm

45

Bảng 9e. Biến Động Giá Đất của Quận 1 qua 2 Năm

46

Bảng 10. Biến Động Giá Đất Khu Vực A

46

Bảng 11a. Biến Động Giá Đất của Quận 2 qua 2 Năm

47

Bảng 11b. Biến Động Giá Đất của Quận 2 qua 2 Năm

48

Bảng 12. Biến Động Giá Đất Khu Vực C

49

Bảng 13a. Biến Động Giá Đất của Quận Phú Nhuận qua 2 Năm

50

Bảng 13b. Biến Động Giá Đất của Quận Phú Nhuận qua 2 Năm

51

Bảng 14. Biến Động Giá Đất Khu Vực B

52

Bảng 15a. Biến Động Giá Đất của Huyện Củ Chi qua 2 Năm

53

Bảng 15b. Biến Động Giá Đất của Huyện Củ Chi qua 2 Năm

54

Bảng 15b. Biến Động Giá Đất của Huyện Củ Chi qua 2 Năm

55

Bảng 16. Biến Động Giá Đất Khu Vực D

55

Bảng 17. Biến Động Giá Đất của Toàn Thành Phố qua 2 Năm

57

Bảng 18. Sự Biến Động Giá Đất theo Hotelling

59

Bảng 19. Giá Vàng qua Các Tháng trong Hai Năm 2004 - 2005

61

Bảng 20. Tăng Cung Đất Ở tại Thành Phố từ Năm 2000 – 2005

64

x


DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 1. Biểu Đồ Đường Cung, Cầu và Cân Bằng Giá Cả

xi

19


DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC
Phụ lục 1. Bảng Tổng Hợp Giá Đất tại Quận 3
Phụ lục 2. Bảng Tổng Hợp Giá Đất tại Quận 4
Phụ lục 3. Bảng Tổng Hợp Giá Đất tại Quận 6
Phụ lục 4. Bảng Tổng Hợp Giá Đất tại Quận 8
Phụ lục 5. Bảng Tổng Hợp Giá Đất tại Quận 11
Phụ lục 6. Bảng Tổng Hợp Giá Đất tại Quận 12
Phụ lục 7. Bảng Tổng Hợp Giá Đất tại Quận Bình Thạnh
Phụ lục 8. Bảng Tổng Hợp Giá Đất tại Quận Thủ Đức

Phụ lục 9. Bảng Tổng Hợp Giá Đất tại Quận Hóc Môn
Phụ lục 10. Bảng Tổng Hợp Giá Đất tại Quận Nhà Bè
Phụ lục 11. Phiếu Điều Tra Bất Động Sản

xii


CHƯƠNG 1
ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1. Sự cần thiết của đề tài
Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới, nền kinh tế đang trên đà phát triển
mạnh. Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội là những đô thị đông dân với tỷ lệ tăng
dân số cơ học cao vượt quá mức chịu đựng của cơ sở vật chất, kết cấu hạ tầng kỹ
thuật và làm cho các yếu tố này yếu kém và xuống cấp trầm trọng. Điều này ảnh
hưởng không nhỏ đến đời sống người dân và gây nên tình trạng ô nhiễm môi
trường sống. Trước những vấn đề bức xúc trên, công tác quy hoạch phát triển
ngành, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam nói chung và ở
Tp. HCM nói riêng luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm và cụ thể hoá bằng
nhiều văn bản pháp quy. Tuy nhiên, công tác quy hoạch xây dựng và quy hoạch
sử dụng đất còn nhiều vấn đề bất cập, đặc biệt là tại Thành phố Hồ Chí Minh –
một đô thị lớn với dân số đông và tốc độ đô thị hoá nhanh nhất cả nước.
Mặt khác ta thấy rằng thị trường nhà đất hiện nay tuy chưa thật sự khởi
sắc nhưng việc các trung tâm giao dịch địa ốc, các công ty xây dựng và kinh
doanh nhà, các công ty môi giới bất động sản vẫn tiếp tục ra đời; các dự án tiếp
tục được khởi công, v.v… đã chứng tỏ những cơ hội để đầu tư, kinh doanh vào
thị trường bất động sản vẫn có sức hút mạnh mẽ nhất. Việc xác định giá đất trên
thị trường có thể được tóm lược qua hai câu “Giá một mảnh đất nào đó là số tiền
người mua chấp nhận trả và người bán đồng ý bán” và “với bất động sản là vị trí,
vị trí và vị trí”. Từ hai câu trên chúng ta hoàn toàn có thể hiểu được tại sao nhiều

mảnh đất được cho là đẹp lại được bán rẻ, ngược lại nhiều mảnh đất được bị coi
là xấu lại bán được với giá cao. Ngay cả với hai mảnh đất cạnh nhau, nhiều
người cho là hoàn toàn như nhau nhưng vẫn có nhiều người mua thích mua mảnh
đất với giá cao hơn vì những lý do cá nhân nào đó. Tóm lại, không thể có hai
mảnh đất trùng vị trí cũng như không thể có hai người giống nhau hoàn toàn nên
không thể xác định được giá đất bằng một phương pháp khoa học nào đó như

1


tính toán khả năng sinh lợi của đất, khả năng kết cấu hạ tầng các khu dân cư,
v.v… Giá của một mảnh đất chỉ có thể được xác định khi có giao dịch xảy ra và
tại thời điểm xảy ra giao dịch, chúng ta có giá thị trường của mảnh đất này. Nói
cách khác giá đất trên thị trường cũng được hình thành theo quy luật cung cầu
như mọi loại hàng hoá khác.
Trong thời gian gần đây thị trường đất đai có nhiều biến động mạnh mẽ.
Năm 2000 thị trường bất động sản hoạt động sôi động nhờ vào một số chính sách
kích cầu của thành phố như phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở khu vực quận
ven và huyện ngoại thành, áp dụng thí điểm chính sách giao đất để sử dụng vào
mục đích sản xuất kinh doanh thay vì thuê đất v.v… Bên cạnh đó thì chính sách
phân lô hộ lẻ ở trong thị trường không chính quy cũng là yếu tố góp phần làm
cho thị trường đất nông nghiệp hoạt động sôi nổi. Tuy nhiên, chính sách này
cũng bộc lộ nhiều yếu kém. Nhận thấy được sự bất cập của chính sách phân lô hộ
lẻ nên UBND Thành phố dự kiến ban hành quyết định số 05/QĐ vào đầu năm
2002 nhằm nghiêm cấm việc thực hiện phân lô hộ lẻ. Việc dự kiến ban hành
quyết định này của UBND Thành phố đã gây nên tâm lý bất ổn cho người dân,
chính điều này đã ảnh hưởng đến thị trường đất trong năm 2001, gây nên cơn sốt
làm cho giá nhà đất tăng rất nhanh và tình trạng này kéo dài khá lâu trên toàn địa
bàn thành phố. Để giảm bớt tình hình này thì UBND Thành phố lại tiếp tục ban
hành thêm chỉ thị 08/2002/CT-UB không cho phép các dự án nhà ở phân lô bán

nền mà phải xây dựng nhà ở xong mới được phép chuyển nhượng và người mua
đất ruộng phải là người trực tiếp sản xuất. Chính điều này đã làm chuyển hướng
của người mua sang mua đất nền tại các dự án. Từ đó, làm cho giá đất dự án tăng
lên và thu hút nhiều người mua. Ta thấy, từ trước đến nay các giao dịch mua bán
trên thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào giá vàng. Bất kì một sự thay đổi nào
của giá vàng cũng ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình mua bán nhà. Nhưng từ
tháng 7/2003, giá vàng tăng nhanh liên tục làm cho các giao dịch trên thị trường
bị giảm sút. Bên cạnh đó, việc ban hành và áp dụng nhiều văn bản quy phạm
pháp luật mới vào đầu năm 2004 đã làm cho giao dịch thị trường bất động sản
càng suy giảm thêm và gần như bị “đóng băng”.

2


Đứng trước tình hình này ta nhận thấy rằng tình hình biến động giá đất
qua từng thời kỳ không chỉ gây ảnh hưởng đến mọi giao dịch trên thị trường bất
động sản nói chung mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế xã hội; ảnh
hưởng đến nhu cầu nhà ở của số đông người lao động, người có thu nhập thấp;
điều này càng tạo nhiều cơ hội cho những người đầu cơ đất hoạt động trên thị
trường, v.v. Và thật sự thì hiện nay giá đất ở thành phố tăng hay giảm? Có rất
nhiều nhà nghiên cứu cho là tăng nhưng có một số lại cho là giảm, vì thế câu hỏi
này vẫn chưa có câu trả lời thật chính xác. Vì vậy dựa vào số liệu điều tra cùng
với sự phân tích, đánh giá xu hướng, đề tài nghiên cứu này sẽ cho câu trả lời
chính xác về tình hình biến động giá đất qua 2 năm. Do đó, được sự đồng ý của
Ban chủ nhiệm khoa Kinh Tế trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí
Minh, sự giúp đỡ tận tình của giáo viên hướng dẫn, thầy Đặng Minh Phương
cùng với sự chấp thuận của Trung Tâm Thẩm Định Giá Phía Nam và sở Tài
Chính nên tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Phân tích biến động giá đất ở Thành
phố Hồ Chí Minh qua hai năm 2004 – 2005”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1. Mục tiêu chung
Phân tích biến động giá đất ở các quận, huyện của Tp. Hồ Chí Minh qua
hai năm 2004 – 2005.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
-

Sơ nét về tình hình BĐS thế giới.

-

Sơ nét về tình hình BĐS ở Thành phố Hồ Chí Minh qua hai năm

2004 – 2005.
-

So sánh sự biến động giá đất qua hai năm.

-

Nhận định các nguyên nhân làm thay đổi giá đất.

-

Các mục tiêu cụ thể và những giải pháp để phát triển thị trường bất

động sản Thành phố Hồ Chí Minh.
1.3. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian:

3

Số liệu điều tra thực hiện đề tài được thu thập tại sở Tài Chính và Trung
tâm Thông tin Thẩm Định Giá miền Nam.
- Về thời gian: Đề tài được tiến hành trong khoảng thời gian từ 15/03 đến
15/07.
1.4. Cấu trúc luận văn
Luận văn được chia làm 5 chương:
-

Chương 1: Đặt vấn đề: Chương này chủ yếu trình bày sự cần thiết
của đề tài cũng như lý do chọn đề tài, nêu các mục tiêu nghiên cứu
của đề tài.

-

Chương 2: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu: Chương này
trình bày những khái niệm có liên quan đến thị trường nhà đất cũng
như bất động sản.

-

Chương 3: Tổng quan: Trong chương này dựa vào số liệu đã thu
thập trình bày sơ nét về Tp. Hồ Chí Minh: điều kiện tự nhiên, điều
kiện kinh tế - xã hội.

-

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận: Trình bày kết quả của
việc phân tích biến động đến giá đất tại Tp. Hồ Chí Minh qua hai

năm 2004 – 2005, từ đó đưa ra các giải pháp nhằm phát triển thị
trường BĐS Tp. Hồ Chí Minh.

-

Chương 5: Kết luận và kiến nghị: Trình bày ngắn gọn nội dung
luận văn đã nghiên cứu, từ đó đề xuất các ý kiến.

4


CHƯƠNG 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Cơ sở lý luận của việc hình thành giá đất
Theo kinh tế chính trị Mác – Lênin, hàng hoá là vật phẩm có thể thỏa mãn
nhu cầu nào đó của con người và đi vào tiêu dùng thông qua quá trình mua bán.
Vậy đất đai có phải là hàng hóa không? Giá đất được hình thành trên cơ
sở nào?
Đất đai là một hàng hoá đặc biệt. Trong thời kỳ công xã nguyên thủy
con người sống thành bầy đàn, con người sống thành bầy đàn, thị tộc, họ chỉ biết
hưởng thụ sẳn những gì thiên nhiên tạo ra, chưa biết dùng sức lao động của mình
để cải tạo đất đai mà chỉ biết khai thác những gì có sẳn trên mặt đất. Vì vậy,
trong thời kỳ này đất đai chỉ được coi là đối tượng để chiếm giữ của cả cộng
đồng chứ chưa được xem là tài sản hàng hóa, phương tiện để bóc lột như trong xã
hội có giai cấp.
Đến khi nhà nước ra đời, nhà nước thiết lập quyền lợi của mình cũng như
quyền lợi của các cá nhân trong xã hội với đất đai mà họ chiếm giữ bằng các thể
chế pháp luật của nhà nước. Từ đây chế độ tư hữu đất đai xuất hiện. Đây là điều

kiện để đất đai trở thành hàng hóa, là tài sản của bất động sản. Đất đai có một số
đặc tính sau:
-

Giá trị: Giá trị chính là thước đo kinh tế của một loại tài sản nào đó
tại một thời điểm cụ thể. Khái niệm giá trị có thể được hiểu theo
nhiều cách khác nhau tùy vào từng mục đích sử dụng tài sản.

Đất đai không là sản phẩm do con người tạo ra nên đất đai nguyên thủy
chưa có lao động và của cải đầu tư vào có thể xem là đất chưa có giá trị song cái
mà được con người quan tâm chính là lao động đã được kết tinh trong đất đai qua
quá trình khai thác tu bổ, quản lý sử dụng và bảo vệ đất.

5


Đất đai là loại hàng hóa cố định về vị trí, giới hạn về không gian và có
thời gian vô hạn. Đất đai không thể làm ra thêm mà cũng không thể mất đi trong
quá trình sử dụng. Đất đai có thể mua đi bán lại nhiều lần từ đời này sang đời
khác không bao giờ cạn. Người mua hàng hóa đất đai không phải để tiêu dùng
cho sản xuất hay tiêu dùng cho sinh hoạt như các hàng hóa thông thường khác
mà chính là để được hưởng quyền sở hữu (sử dụng) đất đai và hưởng các lợi ích
do đất mang lại. Giá trị không những không mất đi mà còn có khả năng tăng
thêm nếu chúng được sử dụng hợp lý, hiệu quả.
Đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau.
-

Giá trị sử dụng: Là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tư liệu sản xuất
không thể thay thế trong nông, lâm nghiệp. Đất đai tham gia vào
quá trình tái sản xuất xã hội, nhưng đất đai không chuyển giá trị

của nó vào sản phẩm, không bị hao mòn như các tài sản cố định
khác, do bản thân đất đai có khả năng sinh lợi. Đất đai là tài sản
đặc biệt nhưng vẫn là tư liệu sản xuất nên nó cũng thuộc sở hữu
của con người cụ thể như các tài sản khác, nhưng là tài sản do thiên
nhiên ban tặng nên đất đai là tài sản của quốc gia. Ở mọi quốc gia,
cho dù đất đai thuộc sở hữu các thành phần kinh tế khác nhau
nhưng cuối cùng thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước là người đại
diện chủ sở hữu tài sản quốc gia.

Đất đai là địa bàn sinh sống của con người, là nguyên vật liệu cho một số
ngành khác: khai thác đất đai, gạch ngói, gốm sứ, là mặt bằng xã hội của các
ngành công nghiệp, nông nghiệp.
-

Giá trị đầu tư: Là giá trị nhận được từ các khoản thu nhập thuần
(thu nhập ròng) dự kiến đạt được trong tương lai từ thửa đất sau khi
đã trừ toàn bộ các cho phí hoạt động.

-

Giá trị xã hội: Là hao phí lao động trung bình, là thời gian cần thiết
cho bất cứ loại lao động nào khi tiến hành sản xuất ra loại hàng hóa
đó trong điều kiện thành thạo trung bình, cường độ lao động trung

6


bình và điều kiện sản xuất bình thường. Nó là cơ sở để người bán
định ra giá ban đầu cho hàng hóa.
-

Giá trị thị trường: Là giá cả hình thành thông qua sự giao dịch cạnh
tranh trên thị trường giữa người mua và người bán, giữa những
người bán với nhau và được người mua chấp nhận. Khi được thị
trường chấp nhận giá trị thị trường được biểu hiện thành tiền gọi là
giá cả thị trường.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất. Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng
đến sự hình thành và vận động của giá đất như:
-

Vị trí đất

-

Quan hệ cung cầu – quy luật chi phối thị trường

-

Điều kiện tự nhiên và môi trường

-

Điều kiện kinh tế xã hội

-

Điều kiện khí hậu thời tiết

-

Các yếu tố thuộc về tâm lý

-

Khả năng sinh lời

-

Điều kiện cơ sở hạ tầng

Tất cả các yếu tố này tạo tác động tổng hợp đến sự hình thành mức giá đất
ở một vùng, một khu vực. Có những yếu tố có thể lượng hoá được bằng tiền,
hoặc bằng một hệ số cụ thể nào đó như các yếu tố: vị trí, địa hình, quy mô, v.v…
nhưng có những yếu tố không thể lượng hoá được nhu yếu tố tâm lý chẳng hạn.
Tuy có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng và cấu thành nên giá đất nhưng trong nghiên
cứu này chúng tôi xác định có 4 yếu tố có tác động lớn đến giá đất như sau:
-

Diện tích nền nhà: Diện tích nền (m 2) là tích của chiều dài và chiều
rộng của miếng đất đó hay nói cách khác đó là khoảng không gian
mà miếng đất đó chiếm giữ. Hiện nay, nhu cầu nhà ở tại Thành phố
Hồ Chí Minh là rất lớn, nhưng giá đất quá cao so với thu nhập của
nhiều người dân. Nên những nhà có diện tích càng lớn thì càng khó
bán, và giá/1m2 cũng thấp hơn so với nền nhà có diện tích nhỏ hơn.

7


-

Vị trí đất: Vị trí là nơi mà miếng đất đó tọa lạc tại mặt tiền hay là
hẻm. Vị trí đất ảnh hưởng rất lớn đến giá đất tại thành phố. Những
nhà mặt tiền thì giá rất cao, tiếp đó là hẻm cấp 1, rồi hẻm cấp 2,
v.v. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được
xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng
thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách
so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố
của từng loại đô thị được phân thành các vị trí có số thứ tự từ 1 trở
đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có
mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất,
các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ 2 trở đi áp dụng đối với đất
không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu
hạ tầng kém thuận lợi hơn.

-

Lợi thế kinh doanh: Là những miếng đất nằm ở những vị trí từ xưa
đến nay có truyền thống kinh doanh, buôn bán. Những nhà nào
nằm ở những nơi thuận lợi về kinh doanh sẽ có giá cao hơn những
nhà không có những điều kiện mặc dù vị trí, diện tích, … là như
nhau.

-

Độ rộng mặt đường: Là chiều rộng của mặt đường được trải nhựa
hoặc ximăng. Nếu độ rộng càng lớn thì những nhà toạ lạc trên
những con đường này thì giá sẽ cao. Đặc biệt tại Thành phố Hồ Chí
Minh tình trạng kẹt xe và ô nhiễm cao thì độ rộng mặt đường là
một trong những yếu tố cơ bản quyết định đến giá đất.

2.1.2. Bất Động Sản
Khái niệm. BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả những tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do
pháp luật quy định (Điều 181 Bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa
Việt Nam năm 1995). Thuật ngữ BĐS trong thẩm định giá BĐS được hiểu là đất
đai và tài sản gắn liền với đất đai.

8


Thuộc tính của BĐS. Có 3 thuộc tính:
-

Tính bất động: Người ta không thể di chuyển BĐS hay nói cách
khác là không thể di chuyển mảnh đất từ nơi này sang nơi khác.
Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả BĐS tùy thuộc vào vị trí
cụ thể nơi nó toạ lạc và mang tính chất địa phương.

-

Tính không đồng nhất: Thông thường ít có hai BĐS nào có đặc
điểm giống hệt nhau. Do vậy giá của BĐS gắn liền với đặc điểm cụ
thể của BĐS đó.

-

Tính khan hiếm: Diện tích đất là có giới hạn so với sự phát triển
dân số, mà dân số ngày một tăng lên nên do vậy về lâu dài giá đất

có xu hướng ngày càng tăng lên.

-

Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: BĐS đặc biệt là đất đai có tính
bền vững cao và đời sống kinh tế dài.

Đặc trưng của BĐS. Khả năng co giãn của cung BĐS kém. Nhìn chung,
cung đối với BĐS là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có
những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
-

Tổng cung của toàn bộ đất đai là cố định.

-

Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới

hạn.
Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt
quy hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất vì:
-

Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng có thể phải tuân
thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.

-

Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản
xuất công nghiệp, bến bãi, nhà ở… được thể hiện trong quy hoạch

phát triển của địa phương trong từng thời kỳ. Do vậy, thông thường
là không thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy
hoạch.

-

Những thay đổi trong việc thay đổi nhà ở cũng phải đảm bảo tuân
theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.

9


-

Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao:
Do BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua,
bán BĐS phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán
giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi
phí mua, bán giao dịch cao.

-

Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: Thông thường
giá trị của BĐS khá lớn và thời gian mua, bán giao dịch dài như đã
nêu trên dẫn đến khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh
hoạt.

-

Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Do tính chất quan

trọng của BĐS trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính
trị, xã hội nên Nhà nước thường có những quy định và có sự quản
lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS.

2.1.3.Thị trường bất động sản
Khái niệm. Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những
người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán bất
động sản thông qua cơ chế giá.
Những người mua và những người bán có thể ở cùng một địa điểm cụ thể
tại một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên hệ với nhau qua mạng lưới thông tin
liên lạc. Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản.
Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa
người mua và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình.
Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng
đến việc định giá cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng
bất động sản, về nhu cầu và ước muốn của các bên.
Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế.
Những vị trí vừa và nhỏ thích hợp cho việc xây nhà ở là mối quan tâm của các
nhà đầu tư địa phương. Những vị trí lớn dành cho sự phát triển cư trú hay thương
mại là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn vì diện tích hoạt động lớn.
Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế còn có thể kinh doanh tại nhiều địa điểm ở

10


nhiều nước để tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh quốc tế nhất
định.
Thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm; là thị trường mang
tính chất địa phương nhất là đối với thị trường nhà ở; thị trường bất động sản
mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá thông dụng, biến động của

giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá hàng hóa thông thường.
Đặc trưng của thị trường BĐS
-

Không có thị trường trung tâm: Hiện nay, không có thị trường BĐS
với tính cách là địa điểm tập trung tại đó những người mua và
người bán tác động qua lại lẫn nhau. Việc mua bán BĐS thường
thông qua các đơn vị kinh doanh BĐS bằng sự liên hệ trực tiếp
giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn vị này, hoặc
người mua trực tiếp tìm đến thương lượng với người bán thông qua
lời rao bán trên báo chí, thường là thông qua người môi giới mặc
dù đây là sự giao dịch kém an toàn. Ở Tp. Hồ Chí Minh trong thời
gian gần đây đã thành lập được sàn giao dịch BĐS nhằm tạo điều
kiện cho việc giao dịch được thuận tiện và an toàn hơn, đây là một
xu hướng phát triển tốt. Do không có thị trường trung tâm nên
thông tin về BĐS rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính
không hiệu quả của thông tin thị trường.

-

Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở: Đặc
tính của đất đai là bất động, không thể tiêu huỷ, chia cắt mang đi,
sự thừa đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất ở
một nơi khác làm cho thị trường BĐS có đặc tính địa phương. Đây
là điều quan trọng mà các thẩm định viên cần quán triệt khi thẩm
định giá BĐS. Các yếu tố như: tập quán trong mua bán BĐS ở địa
phương, đặc điểm cụ thể của từng BĐS (địa điểm, hình dáng, quy
mô, tình trạng pháp lý, môi trường xung quanh, v.v. ) cần được chú
ý và xem xét đúng mức.

11


-

Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: Do tính không tái tạo được
của đất nên thị trường mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường
hàng hoá thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn
biến động giá cả hàng hoá thông thường. Ngoài những đặc tính
như: đặc điểm của BĐS, phương pháp tiến hành các giao dịch mua
bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch góp phần tạo
nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường BĐS. Đa số
các giao dich được tiến hành riêng rẽ và thậm chí nếu các kết quả
giao dịch kinh doanh có bị tiết lộ thì tác dụng cũng bị hạn chế vì
thiếu các thông tin chi tiết như: diện tích ngôi nhà, tình trạng sở
hữu, tình trạng giao dịch, v.v.

Các loại thị trường BĐS
-

Thị trường sơ cấp: Đất đai là yếu tố quan trọng của BĐS và bản
thân đất đai là BĐS và các tài sản khác trở thành BĐS khi nó gắn
liền với đất. Đất đai nước ta là sở hữu toàn dân, người sử dụng đất
chỉ sử dụng các quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê
đất hoặc thu hồi đất. Quan hệ giao dịch BĐS với một bên là Nhà
nước với một bên là các tổ chức, hộ gia đình và các cá nhân chủ sử
dụng đất được gọi là thị trường sơ cấp, thị trường này được thực
hiện các giao dịch BĐS (đất đai) như sau: Nhà nước giao đất có thu
tiền, giao đất không thu tiền, cho thuê đất, thu hồi đất.

-

Thị trường thứ cấp: Đây là quan hệ giao dịch BĐS giữa những
người có quyền sử dụng đất được thực hiện các quyền: chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế (chỉ áp dụng đối với hộ gia
đình, cá nhân), thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (tổ chức).

-

Thị trường BĐS phi chính quy (hoặc thị trường không chính thức):
Đây là giao dịch BĐS không chịu sự kiểm soát của cơ quan chức
năng như địa chính, tài chính và cơ quan các cấp. Nguyên nhân dẫn
đến thị trường này là do các cơ sở pháp lý BĐS đưa vào giao dịch

12


thiếu, người giao dịch không chịu khai báo với cơ quan Nhà nước
hoặc tham gia giao dịch BĐS có ý tránh sự kiểm soát của nhà nước.
Trên thế giới, các nước đều tồn tại thị trường này với mức độ và
quy mô khác nhau. Tại Việt Nam, thị trường phi chính quy tồn tại
mục đích giá của người chuyên gia thì chỉ bằng xấp xỉ 70% giao
dịch BĐS.
-

Thị trường chính quy (hoặc thị trường chính thức): các giao dịch
BĐS được khai báo, đăng ký chuyển dịch và tham gia BĐS, thực
hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về BĐS.

Ngoài cách phân loại theo các thị trường BĐS song song tồn tại trên,
chúng ta còn phân loại chi tiết thị trường BĐS theo đối tượng BĐS cụ thể hoặc
theo khu vực cụ thể.
-

Các khu vực thị trường BĐS: Thông thường ở nước ta hiện nay, thị
trường BĐS có các khu vực chủ yếu sau: thị trường đất sản xuất
nông nghiệp: thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương
mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu. Thị trường này
phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông
nghiệp trong nội bộ nhân dân. Thị trường này chưa được các nhà
thẩm định giá hiện nay quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin
có hệ thống về thị trường này; thị trường nhà ở: đây là thị trường
sôi động hiện nay, nhất là những vùng đang đô thị hoá. Thị trường
này có thể chia làm bốn nhóm:

Nhà biệt thự. Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập cao, quy mô đất
khá rộng phổ biến từ 150m 2 – 500m2. Thông thường ở các đô thị đã hình thành
lâu thì nhà biệt thự gắn liền với đất, còn những vùng mới quy hoạch là nền đất
trống để phục vụ cho việc xây dựng biệt thự. Giá đất ở nhóm này thường cao do
vị trí, địa điểm gắn với môi trường, quang cảnh ưu việt.
Nhà vườn. Có diện tích trên dưới 1,000m 2 nằm ở các vùng ven đặc biệt
là cạnh các sông, rạch có thể ở và xung quanh có thể trồng vườn cây. Loại nhà
này có thể được cung ứng bởi các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có quy mô diện

13